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台北市房屋稅新制上路，終於讓台灣長久以來過低的不動產持有稅朝國際標準靠攏；但本次改革也造成兩個影響，因房屋標準單價以去年七月一日作為課稅分界點，除了可能拖緩都更進展，也阻礙商業的公平競爭。

撰文‧蔡曜蓮

五月要繳房屋稅，身為台北市民的你，被加稅了嗎？

為什麼指名台北市？原來在一片改革房產稅制的呼聲中，台北市率先在年初針對由地方掌管的房屋稅進行調整。從調高路段率、房屋標準單價、祭出三戶以上就調高稅率(囤房稅)等措施；而且所有的調整立刻生效，在今年五月的房屋稅單中，就可看到調整結果。

台北市財政局長蘇建榮指出，全台北市大約只有一成五的家戶被加稅，其中，增稅達百萬以上的有三十五戶；被加稅的家戶中，七六％增加的稅額不到五千元。

儘管有部分很有感的「受災戶」哀哀叫，例如，富邦金控副董事長蔡明興日前跳出來為朋友抱屈，認為台北市的房屋稅調太高了，一口氣漲了十倍，一年要多繳幾百萬元。

但是，蔡明興所言的暴漲十倍，必須是去年七月後取得執照的新屋，並處於路段率調高的街區，同時持有人名下的房產須六戶以上，具備上述等條件，才會出現的極端例子。

以實際的數字來看，台北市中山區的指標豪宅松江一號院來說，一戶面積一七二坪，實價登錄揭露的預售價為二．四三億元起跳；若單純自住，納稅額大約一一二．五萬元，實質稅率（總售價除以稅額）為○．四六％。台北市前副市長張金鶚評論，「國外的房地產持有成本，平均實質稅率約為一％到二％，相較之下，台灣的持有稅並不高。」即使課以囤房稅的最高稅率(持有六戶以上為三．六％)，實質稅率為一．三九％，仍在合理範圍內。

中研院院士王平是去年中研院提出賦稅改革建議書的主要負責人。他認為，台北市經過這番房屋稅調整後，終於可以跟上美國等先進國家水準，對台北市的作法大表贊成。

只不過，多數人按讚的改革案，在相關配套措施沒有完善下，恐怕有兩個副作用是台北市政府始料未及的，值得進一步關注。

衝擊一：拖慢都更

適用新標準單價 稅負倍增此次台北市大幅調高房屋標準單價，增加幅度約一到三倍，平均幅度一．六倍。

房屋標準單價已三十二年未調，原本大幅調漲也無可厚非；但是因為新的調整單價沒有溯及既往，而以二○一四年七月一日作為新舊制的分界點，導致七月一日後取得使用執照的建物，需要繳交的房屋稅，就因標準單價提高而可能暴增兩倍以上。

「在持有稅增加後，如果都更戶不願負擔新屋的納稅額，推動會很困難。」電視節目《豪宅旗艦王》主持人夏慧麟說。因為對都更居民來說，所住的地段、室內坪數條件都差不多的情況下，只要房子一都更就適用新屋的房屋標準單價，每年房屋稅可能增加一倍。

台北市目前屋齡高於三十年的房屋比例高達五七．八九％，無論是從住戶安全或是台北市容的角度看，都市更新其實是台北市迫切的市政之一。只不過，因住戶意見整合難度高，台北都更已經是牛步進行，若加上房屋稅的因素，恐怕讓都更難上加難。

雖然《都更條例》四十六條規定，都更後兩年內的新屋，包含地價稅與房屋稅都將減半，但過了兩年，房屋稅就回到原來水準。

針對此問題，蘇建榮表示，市府將針對都更戶規畫補貼稅額的配套措施。王平則建議參考國外作法，「補貼之外，讓稅負備註都更條款，給予退稅等優惠。」以去年七月一日作為劃分界線的作法，也造成明明是性質相近的建物，稅額卻天差地遠。

衝擊二：影響投資

同地不同稅 廠商怨不公永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛以豪宅為例，分析新制造成的畸形稅額。位於台北市敦化南路一段、市民大道口的新地標「敦南樞苑」，與相隔一個街廓、一○年完工的同為豪宅「元大栢悅」相較，因為前者適用新制，標準單價調漲幅超過兩倍，在稅基計算上比鄰居吃虧不少。兩者的每坪房屋評定現值分別為六十二．一四萬與二十七萬元，加乘坪數後，敦南樞苑的屋主要繳交的房屋稅多上百萬元。

而坪數越大的建築，受到新制房屋標準單價的影響就越明顯，尤其是飯店、辦公室，新舊制的稅額差到千萬元以上。

典型商業競爭不公的受害者當屬今年七月即將開幕的宜華萬豪酒店。萬豪酒店與美福大飯店同為大直的新飯店，但是美福在去年四月就取得使用執照，萬豪在十二月，前者仍可沿用舊制，後者則適用新制。按照永慶房屋提供的試算結果，八個月的差距，美福大飯店節省稅額大約五千萬元，萬豪酒店付出的代價是，房屋標準單價由每坪約新台幣三萬六千元躍升到八萬元，稅額由五千八百多萬一躍破億元。

稅額的差異，使萬豪酒店董事長劉文治心生不滿，「（和美福）要繳的房屋稅差了一大截。我是要跟它比什麼？還沒開始比賽就先趴下去了！」當然，就國際持有稅水準看，萬豪酒店繳的稅才合理，但因為與旁邊飯店的差距形成不公平競爭，恐怕會影響未來企業的投資意願。

北市府：稅改不能回頭

將研議調高舊屋標準單價

對此，北市府回應，稅改不可能走回頭路，蘇建榮承認，如果要為現況解套，則要一併調高「舊屋」稅額。「未來的處理方向，就是將過去標準單價提高，至於提高幅度多少，還需要再研議。」不過，即使市府有心調整，因為房屋評定現值每三年才評鑑一次，下一次調整是一七年，還得再等兩年。

德明科技大學不動產學系教授花敬群則批評，「過去三年評價一次是受限於人力、技術；現在早該改成一年調整一次，甚至半年都不是問題。」顯示台灣的稅改，還充滿大大小小的眉角需要校正。

哪些台北人，房屋稅會大增？

房屋稅公式： 房屋評定現值 ×適用稅率房屋評定現值 ＝房屋標準單價×面積×（1－折舊率×折舊經歷年數）×路段率路段率調整族 平均調幅9% 台北共99條道路調整路段率，以大安區最多，此部分人增加的稅額約一成，有6.6萬戶人受影響。

買新屋族 平均增1.6倍2014年7月1日後取得使用執照的新屋，房屋標準單價提高１到３倍，平均增加1.6倍。

多屋族 最高稅金為原來3倍自用住宅不受影響，維持1.2%的適用稅率。家戶擁有的第四、五棟房產將算非自住，稅率由1.2％升至2.4%。第六棟以上房產，將課徵3.6%囤房稅。

同一區域，分採新、舊制稅額差很多

單坪稅額可差到2.3倍

──以敦南樞苑和元大栢悅為例

標準

單價

(萬元/坪) 面積

(坪) 路段率

(%) 自用應繳稅額

(萬元) 三戶以上應繳稅額（萬元） 房屋評定

現值

(坪/萬元)

敦南樞苑（新制） 6.22 185 270 147 413 62.14 元大栢悅（舊制） 2.26 105/128 300 34~41 102~125 27

單坪多繳

2.3倍稅額

都是新飯店 經營成本大不同──以宜華萬豪酒店與美福大飯店為例

標準單價

(萬元/坪) 面積

(萬坪) 路段率

(%) 稅率

（％） 房屋稅額

(萬元)

宜華萬豪酒店（新制） 8.05 （舊制3.61） 3 180 3 13040

(舊制5848)

美福大飯店（舊制） 3.05 2.42 180 3 3986

資料來源：永慶房屋

房屋稅五月開徵，它的打房效益，可能比奢侈稅更令民眾有感！

今年開始，雙北市、高雄及宜蘭等四縣市，非自住房屋及私人醫院、診所、事務所等房屋稅率皆調升。但在房屋稅還沒正式調高前，富邦金控副董事長蔡明興、新光金控董事長吳東進、西華飯店董事長劉文治等富豪，卻紛紛跳出來大喊吃不消。

針對新版房屋稅政策，財政部指出，全國僅有七十五萬戶、約九％受到新制影響，占比甚低，且多數民眾因為房屋折舊，房屋稅將略低於去年。

然而，代銷公會全國聯合會前理事長、甲桂林廣告副董事長曹瑞濱卻強調：「房屋稅這把刀太銳利了，影響很大！」

財政部近年來打房動作頻頻，過去的奢侈稅被批雷聲大、雨點小，房屋稅屬於地方稅，可由地方政府逕自調整，且是行之有年的持有稅，倘若要加稅，直接調高其稅率即可，難度遠低於增加交易稅，可說是打中了現在搖搖欲墜的房市要害。

因為，根據財政部的規畫，房屋稅的主要對象，就是豪宅及建商還未出售的新成屋。「這是抓大放小的概念。」住商不動產企研室主任徐佳馨表示，豪宅價格是房市動見觀瞻的指標，新成屋也往往是房市創下高價的推手，身為帶動價格的兩大領頭羊，一旦透過房屋稅打下去，對於抑制房價有立竿見影之效，也比較不會讓一般民眾的荷包縮水。

近年來，多項房地產稅負陸續上路，奢侈稅上路後，隔年五月北市府又推動豪宅稅，帶來的卻是「量縮價仍漲」局面。

奢侈稅無感，反推升房價

據永慶房屋統計，奢侈稅上路以來的兩年閉鎖期（二○一一年六月到二○一三年六月）期間，台北市房價一路上升，中古屋從每坪單價五十二萬元，大幅增加至六十二萬元。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，前幾年房市位於多頭榮景，賣方毫無顧忌的將稅金轉嫁給買方，反而推升房價。

這次政府調高房屋稅，已經讓豪宅客們真正「有感」了起來，隨著明年地價稅也要調高，再加上財政部的終極目標，是朝房地合一稅下手，房屋稅將只是未來台灣房市「重稅時代」的開端。