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房屋租賃綜述 海濱政經述-橡谷智庫

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_608e1afd0102vold.html

    我們在寶山租的房子六月到期,在房東的要求下幫忙掛牌,中介掛3800,而我們兩年前租3300,當時我們對位置要求苛刻,符合孩子學校距離等等,所以等於還比市場價高了二三百塊,所以我們吃了一驚。

   於是我在網上對全國房地產租賃市場走馬觀花看了一下,然後具體看了一下上海的不同地域租賃市場。

    我在外環邊、內環邊租過房子,一個基金經理人朋友租在市中心,所以這三個地方的實際價格定位,我就比較清楚。

    通過這幾個標桿查閱數據表明,市中心二房至三房,價格在7500-3萬,中位數二房算一萬出頭,三房算一萬至一萬五。內環外為5000-8000,中位數二房為6000,中環附近新興居住區中位數為4000-5000,外環內外中位數3000-4000。

    廉價租房,比如老公房一類,多半在2500附近;合租房或者是群租房,非常規律,從市中心到邊緣,分別是2000-1500-1000。 

    根據以往時間節點推算,高端租賃市場幾乎沒有增長,還略為降低;中段也就是所謂白領或者中產租房,基本上齊平,或略有增長;本地普通租賃市場,或者大多數屬於外來人租賃市場,價格飛漲,二年增長10%。底層租房略有增長。

    背後的原因分析:

   高端市場,無論是買賣還是租賃,都市場蕭瑟,需求不足。

   中間市場,針對中產,屬於供需平衡。

   外來和底層租賃市場,供應與需求失衡,連續上揚。這里面深層原因是中底層的房屋有限,出租不多。

   另一方面,結合通脹因素,取樣西北拉面,寧夏連續四年從5元增長到6元、7元、8元,15年尚未統計。麥當勞巨無霸漢堡從2011年14元上漲到17元。中午我剛去麥當勞午餐,仍保持17元。

    按照拉面價格,2012年增長20%,2013年增長15.5%,2014年增長14%。麥當勞四年複合增長20%。

    拉面構成為面粉、肉類、少量香菜,部分調味,漢堡構成為面粉、肉類、蔬菜、黃油等,勞力成本和租房成本為重要財務成本構成。物流成本沒有詳細計算。管理和稅費為另一部分構成。

   在過去的五年里,人力成本上揚,租賃市場上揚,物流成本根據燃油費和輪胎等消耗曲線,表明2014年之前都是連續上揚,2014年物流成本開始下滑。

    但在本年度的宏觀數據來看,cpi開始上揚,汽油又回漲,豬肉價格上揚。豬周期進入盈利區域。

    從奧地利學派的貨幣理論來說,通貨從長端投資來到近段,離開地產,進入股市和消費領域。股市仍保持了吸金作用,而全球流動性維持緊縮預期,通脹略為擡頭。

     綜合來看,房屋租賃市場對底層不利,食品價格對內地底層不利,相應的,由於供需倒掛失衡,富人在租賃市場租方有話語權,食品價格不敏感。

     從這個意義上來看,全球貨幣政策在2008年以來,取得的重大成就是讓全球貧富差距增大,窮人生存成本猛漲。

     恭喜美聯儲,恭喜各國央行,你們太能幹了。

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