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100%的房屋贷款制造的反效果  KLSE TALK - 歪歪理财记事本

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鼓励月入三千,年纪少于35岁的打工一族,连基本的10%买房头期钱都存不到,就能够贷款100%购买房屋,会是好事吗?

100%的房屋贷款在歪歪看来,只有助于房产业的需求量,让房产业商大赚钱,却让已经越来越钱不够用的打工一族背负沉重的房贷。

如果政府真的明白通货膨胀,让人民买不起属于自己的第一家房屋,就应该鼓励发展商,又或是政府自己发展更多的廉价屋,好让低收入的人民在避免背负百多或是 两百多千的房屋贷款,就能同样拥有属于自己的第一间家,真正做到居者有其屋。

爱人的父母一见到歪歪,就急着把“好”消息告诉歪歪,要歪歪和爱人赶快贷款买屋子。

然而歪歪对于这个所谓的100%真的提不起劲,也只想到这计划也许会在一个五年后,就会发生bank lelong house也找不到买主的事件。

就像过去,政府为了刺激国产车的销量,协助普腾公司提高生意量, 而批准推出那么一个看似人民受贿的计划。

此计划让人民以少少的头期钱,再把汽车贷款的摊还期拉长到7或是9年,以便人民轻易符合资格贷款买国产车。

这所谓的汽车贷款分个7或是9年的分期贷款,看似减轻了人民的负担,实际上却是让银行多赚更多的利息收入。

而人民换取提前享受有私家车驾驶的乐趣,却是需要为银行多打几年工,把更多的血汗钱当利息送给银行。

一个连10%头期钱(约十多二十千存款)也没有本事存的年轻人,被大人鼓励以100%借贷方式买屋,变相鼓励这些年轻不用多三思评估自己的能力,就轻易贷 款买了看似属于自己的房屋(未还清贷款,房屋是属于银行的),就只会让更经济能力还未稳固的年轻人成为房奴。

35岁在私人领域打工的年轻人,当你被这100%房贷所吸引时,先想想自己是否能够在往后的30年依期摊还该贷款。

当年轻人轻易的以100% 房贷买了屋子后,加上汽车的贷款,那么这年轻人往后的30年不就平白为还贷款而活?

当年轻的你背负房屋贷款,还有汽车贷款的时候,你还敢不敢辞职,去为了你的梦想从零开始打拼?

亲爱的大大们何时才会把人民的所得税用来建立更多的廉价排屋回馈给社会大众?

这100%贷款买屋计划根本就在为未来制造更多问题,把房产价格推高,让更多的人民买不起屋子。


后记;

每一件事情都有两面,此计划对于有节制的年轻人是好事。就败在社会里有节制能力的年轻人占少数。要不然,也不会有那么多年轻人欠下那么多的卡债,成为卡 奴。

100% 房屋 貸款 制造 造的 的反 效果 KLSE TALK 歪歪 理財 記事本 記事
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資助房屋令交通費大增 林本利

2011-7-7  NM




現任特首曾蔭權的管治班子共分為三司十二局,其中比較特別的是把運輸及房屋政策歸入同一個政策局,就是運輸及房屋局。但倘若我們了解過去數十年政府的運輸和房屋政策,便不難明白兩方面的政策為何相關,而且關係十分密切。

眾所周知,港英政府是在1953年石硤尾木屋區發生火災,導致5萬多名災民無家可歸,才開始興建公共房屋,給低收入家庭入住。早期的公屋,主要位於港島及九龍區。

到上世紀60年代,由於市區可供發展的土地有限,政府於是在新界開始發展新市鎮(早期稱衞星城市),以應付人口增長帶來的住屋需求。新市鎮的規劃以「自給自足」為目標,致力在房屋、就業、教育、康樂及其他社區設施方面能夠滿足居民的基本需要。

為了方便基層居民上班,早期新市鎮的規劃都包括工業區,提供就業機會給居民。但隨着工廠北移,本地工業式微,愈來愈多新市鎮的居民需要每日長途跋涉到市區工作,帶來不少交通擠塞問題。

過去屯門公路和獅子山隧道,都出現嚴重擠塞情況。政府於是擴展鐵路(包括西鐵)和公路網絡,以及邀請私人公司以BOT形式興建更多隧道和幹線,希望能夠方便新市鎮居民往返市區,但這亦直接間接導致交通費大幅上升。

經 過超過半世紀的發展,公屋問題開始不斷浮現。由於早期的公屋位於市區,不少還未清拆重建,以致出現人口老化的問題。而早期公屋居民的下一代,又往往遷入新 界或大嶼山的新市鎮,不單較難照顧父母,每日還需要花費大量金錢和時間上班和下班。公屋居民調遷十分困難,要年輕一代負擔市區的樓價和租金亦不容易。結果 出現長者無人照顧,年輕夫婦(及其子女)又缺乏父母支援的情況,產生不少家庭和社會問題。

 

港英政府在70年代開始推出居屋 計劃,同樣帶來上述問題。市民購買居屋時享有折扣,折扣可以高達五、六成。結果令不少居屋業主即使工作地點有變,但為了避免喪失政府資助而不將單位轉售。 他們像公屋居民一樣,每日要花費大量金錢和時間上班和下班。1979年,香港人口約490萬人,就業人口210多萬人,專利巴士及鐵路每日平均乘客350 萬人次。30年後,到2009年,香港人口增加至700萬人,就業人口約370萬人,兩者增幅分別是43%和72%。但這30年間,專利巴士及鐵路每日平 均乘客則上升至794萬人次,增幅高達127%,基層市民在交通方面的支出大增。香港主要的公共交通機構由地產商控制,當中包括港鐵、九巴(新鴻基)、城 巴和新巴(新世界),這四間機構每日乘客達到800萬人次。筆者曾經建議政府將所有公屋出售,之後容許公屋及居屋業主免補地價,將單位出售給其他符合綠表 或白表資格的人士。出售單位後,只要符合資格,他們又可以在其他地區購買公屋或居屋。這樣必定會大大提高公屋和居屋的流轉性,方便市民上班和照顧家人,並 且減少交通擠塞和廢氣排放。但這個政策必定會令公共交通機構的收入大減,損害地產商的利益,故此很難得到落實。市民只好被迫負擔昂貴的交通費用,每日繼續 花大量時間在全港各區乘車走來走去。

 

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingwordec.com.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com


資助 房屋 交通 大增 本利
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在地化、多品牌 搶中國市占率 信義房屋周俊吉 啟動兩岸萬店計畫

2011-8-8  TWM




信義房屋是台灣最早進軍大陸的房仲品牌,走過十八個年頭,歷經組織變革、大將出走,這一回,周俊吉要親自執掌兵符,他要如何一圓心中的中國夢?

撰文‧梁任瑋

仲夏,中國青島城市建設集團總部,目眩神迷的燈光下,模特兒利用最新款iPad介紹看屋流程,台下來賓包含青島城市建設集團董事長孔少武、海信地產董事長劉浩與天泰集團總裁張斌等中國重量級房地產組織中城聯盟會員。

在這場中國房地產大老齊聚的記者會上,其實真正主角是信義房屋董事長周俊吉,在信義房屋從上海擴散到蘇州、杭州、北京、青島與成都五個城市之後,他正式宣告,今年底,中國店數將突破一百家,預計十年後要在兩岸開至一萬家店,其中大陸占九千家。

信 義房屋要在競爭激烈的中國房仲品牌中殺出重圍,充滿許多商機和考驗。周俊吉認為,二○二○年,中國每年一手房成交件數約六百萬套、二手房將達一千兩百萬 套,交易金額上看人民幣三千六百億元(約台幣一‧八兆元),一手房與二手房的交易比例,將由目前的二比一變成一比二。十年後,中國二手房市場將是台灣中古 屋市場的三十倍。

十年兩岸萬店 九千家在中國也就是說,隨著城市與總體經濟的發展成長演進,中國未來房地產交易結構將由二手房市場主導,「如果只有兩千三百萬人的台灣,信義房屋都可以開三百家,複製到中國大陸二十幾個省,要在大陸開九千家店並不難。」周俊吉說。

目 前中國規模最大的兩家房仲品牌為港商中原地產、美商二十一世紀不動產,店數分別為一千兩百家、一千五百家。不過,二○一一年開始,中國官方針對一線城市祭 出「限購令」等緊縮投資及投機性購房政策,二手房市場交易量也大幅萎縮,使得房仲業者年中開始已減少拓點,「大家對外都說在調整體質,事實上對內都在防守 如何不要虧損太多。」一位中國大陸連鎖房仲業者高層無奈表示。

儘管相較大陸房仲業者,信義房屋還不算強者,但周俊吉體認,「台灣市場就這麼大,可以開的點已經相當飽和,大陸通路一定是未來信義房屋發展的重心。」為了親自督軍,他甚至在上海購置住家,每月有半個月時間坐鎮大陸。

一 萬家店,這對台灣任何一家服務業者來說,絕對是個極高難度的門檻,為了達成這個「中國夢」,周俊吉早已擬定戰略,兩岸雙管齊下突圍。在台灣,今年五月,他 正式宣布吃下住商不動產五一%股權,整合兩家房仲品牌在兩岸的資源;在大陸,他與中城聯盟的建設公司結盟,祭出在地化策略突圍。

中國信義五 年前加入大陸最大的房地產組織||中城聯盟,目前仍是中城聯盟唯一一家台灣會員,目前中國信義已與青島、成都的城建、交大建設成立合資公司,共同經營當地 房仲。周俊吉也與北京萬通集團主席馮侖策略聯盟,信義在北京的關係交由馮侖打點,他則幫忙馮侖安排在台灣推案。

信義與中城聯盟合作,因成員都是開發商,每年固定推案,至少在仲介案源上可以有穩定的供應來源,另外大陸建商在地深厚的人脈,這對信義房屋展店,也有很大的加分作用。

巧合的是,目前與信義合作的青島城建集團董事長孔少武、成都交大建設集團董事長孟剛,都與周俊吉一樣沒有企業家的強勢霸氣,帶著憨厚的靦腆,自然一拍即合。

周俊吉拉攏在地建商,借力使力的策略,能否幫信義房屋在大陸殺出一條生路?成都台商協會會長高錦樂觀察,台灣服務業在大陸單打獨鬥的時代已經過去,台商要在大陸做大,一定要有合縱連橫的嶄新模式,中城聯盟的成員,各個都是中國大型開發商,信義房屋要失敗的機率很低。

政策與山寨文化 在地化挑戰除了「在地化」,周俊吉也發展「多品牌」策略。目前信義房屋在大陸同時發展三個品牌,除了直營為主的信義房屋,還有新整併進來的住商不動產,以及開放加盟展店的科威不動產,泛信義集團在中國就有五○六店。

周俊吉說,目前有內陸省分的加盟店要大規模「翻牌」(編按:換招加盟)加入科威不動產,他預期科威的市占率會大幅提升。

信 義房屋第一位女總經理、成都世邦信義總經理邱香幗說,去年她剛到成都找店面時,就對當地房仲不準時、看屋時又說房子已經賣掉的風氣印象深刻,「雖然他們常 把『我會好好落實』放在嘴邊,但執行力實在不高。」另一方面,今年一月甫上任的信義房屋上海總經理兼中國信義總部副總經理信泓浚坦言,「在中國,設定要開 多少店數與業績,可能下個月又因政府政策轉向,數字又調整了。」周俊吉說了一個真實故事,兩、三年前,寧夏中房集團董事長方陸告訴他,「你到銀川開店怎麼 沒有先通知啊?我還去參加開幕了呢!」一頭霧水的周俊吉說,「我沒有到銀川開店啊!」打聽之下才發現,大陸竟出現山寨版的信義房屋分店,讓他相當震驚。

今年四月,中國發布房地產經紀業管理辦法,首次規範房仲從業人員,這對進入中國十八年的信義房屋來說,可說是個契機。周俊吉又重現三十年前那個帶著憨膽的年輕人進入房仲業時,眼神中充滿的堅定與熱情,迎接萬店的挑戰。

周俊吉

出生:1953年

現職:信義房屋董事長

經歷:信義代書事務所負責人

學歷:文化大學法律系

政治大學企家班

中國主要房仲業者店數統計

品牌 店數 背景

21世紀不動產 1500 美商中原地產 1200 港商泛信義房屋集團 506 台商


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台灣房屋加盟總部總經理余淑玲 羞辱當養分 轉行房仲女王年薪翻十倍


2011-8-22  TWM




六月新接任台灣房屋加盟總部總經 理的余淑玲,是國內房仲界,由店東直升總部總經理的第一人,從芭蕾舞老師轉行的她,如何靠著高EQ,從月薪二萬元的小祕書,變身薪水翻十倍、掌管六千人的 幹練女總經理?

撰文‧梁任瑋

身穿剪裁合宜的淺灰色套裝,臉上掛著甜甜的笑容,擁有一六六公分、九頭身比例的余 淑玲,是六月中旬才上任的台灣房屋加盟總部總經理,也是國內房仲品牌中,由店東直升總部總經理的第一人。

在台灣房屋二百六十位加盟店東中, 余淑玲的房仲資歷不過十一年,手上經營的七家加盟店,其中五家還坐落於單價不高的基隆,但她旗下的店頭每年可以成交五百戶房屋,穩坐台灣房屋「成交王」寶 座。

如今風光的業績背後,當年卻是籠罩在不知明天身在何處的恐懼之中。

要改變,就要踏出第一步二○○○年,教了十年舞蹈的余 淑玲,毅然結束經營多年的芭蕾舞教室,轉行進基隆地區型房仲店頭擔任行政祕書,生性害羞的她就連面試當天,都得開著車子在店門口繞了好幾圈,最後她說服自 己「要改變,就要下定決心踏出第一步」,才鼓起勇氣推門進去。

放棄穩定高薪和老師身分進入房仲業,余淑玲像落入凡間的公主,新挑戰的第一堂 課就是得放下身段、彎腰學習。

三十歲才第一次當上班族,年齡比同事「資深」,但她卻連影印機都不會使用,等於從零開始。因此,對這份新工作 她也比任何人都兢兢業業。為了快速進入狀況,余淑玲上班的第一個月,一天假都不敢休,每天早上準時九點進公司,晚上也是最後一個離開辦公室。

沒 想到,天公一開始並沒有疼憨人,余淑玲進入房仲業初期,台灣房地產仍不景氣,再加上基隆遇水則淹,店內仲介紛紛轉業求去,最後竟然只剩下店東和她兩人。

在 沒有業務員的情況下,余淑玲硬著頭皮一面做祕書,一面學做業務。

不過,當她拿到第一個月薪水的當天,看到努力一個月只有少少的二萬元,湧起 一絲心酸的她算了算時薪,竟然連一百元都不到,對比從前當老師的時薪動輒千元起跳,真的有如天壤之別。

另一個「今非昔比」的心態轉換是面對 客戶,她說,「以前當老師不用在第一線拉業務,只要負責把舞教好,大部分家長也很尊重妳,但是賣房子必須面對客戶的拒絕與責罵,一開始的確很痛苦。」「房 子漏水,客戶只會罵業務員,不會怪房子。」余淑玲進入房仲業不久,九二一大地震才剛結束,當時不僅房市成交量盪到谷底,房屋水管路線龜裂,屋齡高的老房子 幾乎都有漏水問題,但房屋一發生狀況,客戶第一個想到就是怪業務員,余淑玲為了處理售後服務問題疲於奔命。

以大台北地區的房價來看,余淑玲 面對的是一個最底層的市場,客戶形形色色,修養不好的大有人在。

有一次,一位買方相中一間房屋,很快就付了斡旋金準備與屋主議價,但因屋主 堅持不降價,最後並未成交,隔兩、三天後,余淑玲介紹另一位買方以屋主希望的價格買下,沒想到這件事被最初那位買方知道,跑到店頭用「五字經」髒話飆罵了 余淑玲一頓,還率人來店裡揚言砸店。

「一屋二賣,沒良心,為了賺錢不擇手段。」當時被罵得莫名其妙的余淑玲,內心很生氣,但她沒有把不滿的 情緒表現在臉上,也未頂撞回去,余淑玲反而用正面的態度迎向不堪的屈辱,耐心說明事情原委,她發現客戶只是要個台階下,最後為了給客戶一個面子,她請客戶 吃飯,才平息紛爭。

愈逃避,問題就愈惡化這件事讓余淑玲學到很多交易糾紛產生的原因,常常是錯過第一時間處理的黃金時機。「愈逃避,問題就 愈惡化!」余淑玲說,客戶有時只是要被尊重的感覺,「遇到無理的客人,寧可吃點虧也不要硬碰硬。」還有一次是一位已有自用住宅的買方,為了向銀行順利申請 高額房貸,他向余淑玲買第二間房屋時,請朋友當人頭簽約,最後卻被銀行識破,核貸成數不如預期,盛怒的買方轉而責怪余淑玲「無能,連房貸都辦不好」,不但 要求退還二%的買方服務費,甚至認為余淑玲沒有幫他貸到款,連賣方付給余淑玲的四%服務費也要拿。

最後余淑玲把二%退給了買方,這個經驗也 讓她學習到客戶會產生抱怨,有很大的原因是業務員沒有完全掌握到他的需求。

從此余淑玲養成了凡事提前準備的工作態度,「例如約客戶看房子 前,我會前一天先去勘查位置、屋況,甚至連買方準備去銀行申請房貸,只要有時間,我都會先帶銀行承辦人員去看一次房子,讓客戶順利申請到房貸。」挫折多,

靠 熱度來堅持

把奧客當貴人、以羞辱為養分,這些經歷也讓余淑玲的臉皮愈磨愈厚,甚至有不少客戶是「不打不相識」,最後因為余淑玲的高EQ與貼 心服務,彼此結為好朋友。余淑玲笑說,「業務員每天都會遇到無數挫折與失敗,但是態度決定勝負,如果沒有辦法跳脫負面情緒的框框,挫折只會成為你進步的絆 腳石。」以女性獨有的柔軟身段,在陽剛味十足的房仲業出頭天,余淑玲也從初入行時月薪二萬元的行政小祕書,月薪翻十倍,變身掌管六千位業務大軍的幹練女總 經理。

堅持在房仲業深耕的余淑玲,也曾因為老闆要求她去掃街發傳單,讓過去只熟悉住家附近道路的她時常迷路。陌生的工作內容,加上大環境的 不景氣,把余淑玲的身心逼到極限,每天晚上頻做噩夢。

她笑說,當時最常夢到的情節是,「我帶著一位女生去看屋,兩人話講到一半,衣櫥突然跑 出一個阿飄追著我跑……。」嚇得發抖的余淑玲奮力地跑到沒有力氣為止,只能停下來問阿飄為何跟著她,結果阿飄竟回答,「人家說,我的房子一坪可以賣八萬 元,妳為什麼只幫我賣六萬元……。」身心俱疲的她,一度想放棄房仲工作,一位不抱希望的客戶卻成了余淑玲的信心來源。原來,當時基隆家家戶戶因為淹水淹怕 了,即使水退了,也沒有人敢買新家具,沙發都改用塑膠椅取代。

一位長期看屋的客戶,希望在基隆找到一間不淹水、不漏水的房子。余淑玲花了六 個月,終於在六堵嶺為這位客戶找到一間不淹水、總價三百八十萬元的房子,看到客戶滿意的笑容,也讓她找到了房仲工作的成就感。「業績是靠人做出來的,市場 不好原來也是種機會!」樂觀的余淑玲這麼告訴自己,也這麼一路做了十一年。

今年六月,在台灣房屋董事會遴選下,由余淑玲出線擔任加盟總部總 經理。若換個行業比喻,這就像是可口可樂經銷商,因為表現出色轉而擔任可口可樂總經理一樣,讓業界跌破眼鏡!

台灣房屋首席總經理彭培業說, 今年初開始尋找總座接棒人選時,他偷偷地做了份社區民調,發現基隆地區的台灣房屋加盟店,無論在商圈指名度、知名度與客戶抱怨度三大面向表現都很出色,最 重要的是還達到「零客訴」的超高目標,這也是余淑玲打敗其他候選者的關鍵。

把責罵當作工作加溫的養分與燃料,舞蹈科班出身的余淑玲,憑著耐 磨、耐罵的高EQ在房仲舞台當上第一女主角,也開創出不同的生命格局。

余淑玲

出生:1970年

現 職:台灣房屋加盟總部總經理經歷:芭蕾舞蹈老師、房仲祕書、台灣房屋基隆區特許加盟店東

學歷:國立藝專舞蹈科

被 罵教會我的事:

凡事提前做好萬全的準備。

耐罵3撇步

態度決定勝負,永遠用熱情與溫度面對工作。

如 果沒有辦法跳脫負面情緒的框框,挫折只會成為你進步的絆腳石。

頻頻為難你的客戶,往往是讓你學習到最多的貴人。

罵 不倒的本領:態度第一

事件:客戶沒買到房子,罵她五字經、沒良心。

應對:不頂撞,給客戶台階下,此後學會第一時間處理客戶糾 紛。


臺灣 房屋 加盟 總部 總經理 余淑 淑玲 羞辱 養分 轉行 房仲 女王 年薪 翻十 十倍
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靠加盟也能變身億萬富豪 東森房屋廖麟鑫的極速展店學

2011-10-17  TWM




今年四十歲的廖麟鑫,加盟房仲業的資歷不過十二年,目前已擁有十家房仲加盟店,並跨足加盟餐飲事業。擁有上億身價的他,總是在計畫著下一步,究竟能夠讓他 複製再複製的展店經驗法則是什麼?

撰文‧何珮郁

走進東森房屋的三峽北大店,映入眼簾的是黑色大理石的門面,挑高寬敞的氣派大廳,讓人彷彿有置身於豪宅預售屋接待中心的錯覺。這裡,是廖麟鑫的加盟總部, 每周一早上,他旗下所屬的十家加盟店店長都會聚集於此,準備店長會報。

業務起家 走上加盟之路從加盟第一家店開始算起,廖麟鑫的房仲生涯不過只有十二個年頭。但如今,除了三鶯地區的七家店,台北市也成功地拓展了三家店,合計年營收超過 億元。不僅在房仲業穩紮穩打,廖麟鑫近年來更跨足加盟古典玫瑰園三峽北大店。十二年間,這位三峽房仲加盟店長,估計身價已逾億元。

一九九五年,廖麟鑫加入當時力霸房屋的體系,成為樹林店的房仲業務員,不到兩年時間,就創造出每月平均成交十件的好成績,因而調任到三峽拓展新店業務,並 擔任副店長。就在這個時期,廖麟鑫開始培養他的精英團隊,但或許是功高震主,不到一年,他就被調派到企畫單位,一心熱愛業務工作的他,不僅收入大減也感到 志趣不符,決定暫別房仲業。

九九年,九二一大地震讓全台房地產市場陷入蕭條,廖麟鑫之前在三峽服務時的店長,因為經營狀況不佳,說服他回鍋協助重整旗鼓。重回房仲業的廖麟鑫,在不到 一個月的時間內就讓業績明顯改善,此時,老闆卻意外表示要把店賣掉,廖麟鑫和太太商量後,決定咬著牙,把這家店承接下來,開始走上加盟之路。

廖麟鑫苦笑地說,「只能抱著沒有後路的決心去拚,不拚就只有輸!」當時,三峽地區的房價一坪不過八萬元,廖麟鑫接手之後,立刻成交了一件一千六百萬元的店 面,讓他的團隊注入一劑強心針。

重視人才 厚植展店實力在第一家店站穩腳步後,廖麟鑫開始實行「包區經營」的理念,也就是讓三峽鶯歌地區的東森房屋加盟店,都歸屬於他的體系下,增加資源分享的利 基。經過八年的耕耘,他在三鶯一帶的布局已有五家加盟店。

此外,廖麟鑫特別重視人才培養,「現在,我旗下的每一位店長,都是『從零開始』訓練起,平均年資都有十年以上。」從語氣中不難感受到,他對自己的團隊相當 引以為傲。

廖麟鑫面試業務員,從不重視年齡和資歷,「如果是『一張白紙』,更好!」 「有些業務員擁有豐富的房仲經驗,反而是一種包袱,很難融入團隊。」廖麟鑫表示,旗下每一位業務員都會通過他的面試,而且在對談過程中,他一定先了解對方 的家庭狀況,「一個人的家庭觀念、和家人互動的模式,會影響他在工作團隊中的表現,是否願意合作、有所付出。」「有多少人才,做多少事。」廖麟鑫強調,每 一次計畫展店前,他一定會先確定已有合適的店長人選,而這個人選,不光要有超強的業務能力,品格也要經過多年的嚴格觀察,才能出線。另一方面,展店的資金 也要從平常就開始累積,從獎金制度設計中就有提撥展店基金的準備,一旦出現好的契機,人才、資金都不會是問題。

○六年,廖麟鑫已可稱為三鶯地區房仲業的一方霸主,他也開始認真思考,要跨入台北市這個一級戰區。不過,當時台北市各區早已布滿同品牌的加盟主,暫無機會 進駐。接下來的兩年期間,他持續穩守三峽的命脈根基,優秀人才團隊也持續壯大。就在萬事俱備之際,一道東風就在○八年的金融海嘯中吹來了。

當全球資產價格慘跌,許多加盟店東萌生收店念頭,養精蓄銳已久的廖麟鑫見機不可失,趁此承接東森房屋敦北長春店,成功進駐台北市。不過,「危機入市」的操 作還不止這一次,從去年底開始延燒的奢侈稅效應,曾對房市帶來不小的衝擊,在人心惶惶之際,廖麟鑫今年再度見縫插針,大舉進軍士林區和大安區展店。

有趣的是,大部分的房仲業者挑選展店地點都會避開信義、永慶兩大品牌,但是東森士林店的位置卻偏偏開在兩大品牌中間,難道不怕慘遭「夾殺」嗎?他充滿自信 地笑著比喻說:「怕打架就不要當流氓!」他強調,只要體質好,在房仲品牌林立的區域,「集市效應」的貢獻將超過同業競爭的傷害。

雖然強調集市效應,但廖麟鑫也不忘在同業門市的夾殺之中創造差異化特色,藉此拉高識別度。廖麟鑫旗下的每間店面都有一個共同特色,就是店內的水晶吊燈和大 理石門面,他表示,這些特別設計的識別,不僅要和其他房仲品牌區隔,也要在同品牌的加盟店中獨樹一格。

廖麟鑫

出生:1971年

現職:東森房屋店東高峰會總會長、永閎建設董事長學歷:台北工專工業管理科廖麟鑫(後排中)的高速展店心法:1. 第一間店是一切的基礎,要盡全力鞏固客源,並培植展店人力。

2. 利用危機入市的原則展店,不但能降低成本,也能挑到較佳地段。

3. 善用集市效應,同業林立的集客效果大於競爭的殺傷力。

4. 創造特色差異,甚至要與同品牌的加盟店有所區隔。


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房屋供應如何計算? 林本利

2012-9-13  NM




根據統計處數字,今年3月底全港永久性屋宇單位總數接近263萬個,較去年9月底增加26,000個單位。半年間房屋存量大幅增加,而本地陸上住宅數目不過240萬戶左右,房屋存量超出住戶數目20多萬,為何樓價仍大幅颷升?

筆 者過去幾年不斷努力去搜集關於香港房屋存量及供應數字。但從統計處、差餉物業估價署、房委會及其他組織所得到的資料,依然無法掌握清楚香港的房屋供應量是 如何計算出來。統計處發表的永久性屋宇單位數字,當中包括公營租住房屋、資助出售單位和私人房屋三個類別。現時主要由房委會提供租住及資助出售單位,而房 協則扮演輔助角色,兩個房屋機構的房屋數字應該十分準確可靠。現時全港大約有76萬個公營租住房屋(房協佔3.3萬個)和38萬個(未補價)資助出售單位 (房協佔萬多個),兩者合計114萬個。將114萬個公營房屋從263萬個永久性房屋存量中扣除,餘下149萬個單位便屬於私人房屋 。這149萬個私人房屋,其實只得111萬個真正屬於「私人住宅單位」,包括在差餉物業估價署的資料之內。另外還有約8萬個已補價的資助出售單位(包括租 置、居屋及夾屋)。兩個數字加起來約119萬個。把這119萬個單位從149萬個私人房屋中扣除,餘下的30萬個單位又是什麼?這30萬個屬於私人房屋的 單位涉及四個類別,包括(1)別墅 / 平房 / 新型村屋;(2)簡單磚石蓋搭建築物 / 傳統村屋 / ;(3)員工宿舍;(4)非住宅用屋宇單位。筆者手上沒有最新數字,但根據2010年3月底的數字,當時這四類私人房屋合計25萬個,當中第一類佔16萬 個,其餘三類的數字由2萬至4萬個不等。

換言之,這四類屬於私人住宅單位及已補價資助出售單位以外的私人房屋,過去兩年增 加了4萬多個單位,數字與同期新落成的4萬多個公營租住、資助出售及私人住宅相若。這四類私人房屋合共30萬個單位的空置率特別高,去年人口普查時只得七 成多單位有人居住,其餘近三成單位可能是長期空置或者只作為度假之用。去年9月底至今年3月底增加的26,000個永久性屋宇單位,當中不足1萬3千個單 位是新落成的公營租住、資助出售及私人住宅。餘下超過13,000個的新增永久性屋宇,便屬於這四類包括村屋、磚屋、員工宿舍及非住宅用的私人房屋。最令 人感到奇怪的是26,000個新增的永久性房屋,當中約有12,000個位於觀塘區,而在這半年間觀塘區新落成居住單位不過1,500個,餘下約1萬個新 增房屋真不知道從何而來?是否有關部門突然發覺觀塘區內的工廠大廈存有大量非法劏房,以致非住宅用房屋數字大增。單從表面數字,香港260多萬個房屋存量 應可滿足240萬個住戶的需求,供求大致取得平衡。但問題是這260多萬個房屋存量,有30萬個可能存有水分,屬於非住宅和度假用的單位。另外,每年約1 千座新落成的三層高村屋,若有關方面當作3千個獨立單位處理,亦會高估房屋存量及每年供應量。近年不少業主將兩個私人住宅單位打通用作自住或出租,令實際 房屋存量減少,與統計數字出現差距。倘若房屋供應數字失準,房屋需求又難以評估,政府又如何制定長遠房屋策略?

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

房屋 供應 如何 計算 本利
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台灣房屋重返中國巿場的新戰友 中國最大房仲「螞蟻雄兵」策略展千店

2013-03-11  TWM  
 

 

如何打開中國房仲市場,一直是台灣房仲業者最頭痛的問題。多年前曾經進軍中國受挫的台灣房屋,如今終於找到方法,避開和中國業者正面競爭,與偉業我愛我家簽訂合作協議書,串聯兩岸客戶資料庫,找出一條新的通路經營管道。

撰文‧梁任瑋

三月初,有「中國本土最大直營房仲品牌」之稱的偉業我愛我家集團,來台與台灣房屋簽訂企業聯盟合作協議書,未來將提供台灣企業到大陸各大城市不動產買賣、租賃諮詢服務,也會引進陸資來台投資不動產,是兩岸首次最大規模不動產服務業合作案。

合作取代戰鬥 找到立足點與台灣房屋合作的偉業我愛我家,在對岸有一千家仲介據點,一年服務的交易件數高達四十萬件,相當於台灣整體一年的買賣移轉件數,去年不動產成交總金額高達人民幣一千億元,營收人民幣二十五億元。

發展至今還不到二十年的大陸房仲市場,不論交易秩序與服務品質都還尚未成熟,儘管如此,中國房仲市場巨大的交易規模,仍促使台灣各大公司前仆後繼,想辦法找到立足點。

「台灣房仲在大陸,如果要堅持服務品質,直營據點就開不多;不嚴格把關加盟的,一開始衝很快,但一遇到景氣反轉,關店速度比開店速度還快。」復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民,一語點破台灣房仲在大陸始終施展不開的關鍵原因。

但如何打開中國房仲市場,一直是台灣房仲業者最頭痛的問題。多年前曾經進軍過大陸受挫的台灣房屋,如今終於找到方法,避開和中國業者正面競爭,找到經營中國市場的通道。

「如果無法擊敗你的敵人,就加入他吧!以合作取代戰鬥也是策略。」台灣房屋首席總經理彭培業說,台灣房仲走過四分之一個世紀,已面臨高度飽和的狀態,中國是一個不得不面對的市場,這幾年,他一直思考布局中國更有效率的方法,最後,他選擇和敵人合作。

彭培業發現,台灣與大陸的房仲業者都各有缺乏的東西,例如,台灣房仲想進軍中國,卻受限資金規模,市占率始終無法提高,但大陸房仲想學台灣服務業提升品質,卻缺乏Know-how,他認為,「與敵為友」才能創造機會,就在一年前,這兩家公司在機緣下彼此結識,也開啟了合作的契機。

在直營與加盟之間成功找到平衡點,偉業我愛我家總裁杜勇是大陸品牌房仲少見的案例,今年才四十三歲、財務背景出身的他,從我愛我家草創時期就一路參與公司經營,三年前,他被董事會選為總裁,某種程度上,反映出我愛我家這家公司重視營運成本的管理模式。

談起我愛我家的成功模式,杜勇認為,「螞蟻雄兵」的策略是其中關鍵。

一九九四年從北京房地產代銷業起家的偉業我愛我家,十三年前向下游整合跨足房仲業,一開始就直接鎖定中古屋買賣交易量較大的沿海城市。不過,與同業不同的是,偉業我愛我家將開店主力全部放在城市第二圈的住宅區與郊區,以螞蟻雄兵的策略,創造龐大的交易量,也讓他們有源源不絕的資金持續展店。

鄉村包圍城巿 攻中產階級眾所周知,在中國開店,租金占開店成本比重極高,偉業我愛我家以「鄉村包圍城市」的策略,不僅大幅降低房租,也切中金字塔底端龐大的中產階級市場,雖然成交單價低,但是買賣件數比豪宅市場還多,不僅可以替公司創造可觀的規模經濟,也讓營運成本再度下降。

偉業我愛我家為了維持服務品質,一成立就明確定位直營路線,雖然放棄加盟者送上門來的加盟金收入,但卻在客戶面前守住了品牌形象,老客戶回流率自然高。

即使這五、六年中國政府打房一波接一波,但偉業我愛我家的店數卻不受影響,去年甚至逆勢成長兩百家店,業績翻了一番,今年還要再新增兩百家。

除此之外,房仲業是人力高度密集的行業,要留住好人才,就要祭出重賞。杜勇說,「房仲業強調團隊經營,一定要給員工更好的保障,我愛我家甚至會提供宿舍給外地來的員工,但也因業務員有一萬五千人,我愛我家每個月光是底薪就要發出人民幣五、六千萬元。」整體來說,無論是交易量、營業據點、房仲人數,抑或掌握為數龐大的中產階級客戶名單,我愛我家「螞蟻雄兵」,都能提供台灣房屋重返中國市場的絕佳優勢。而對於杜勇來說,台灣房仲業者所掌握的優勢,卻也是我愛我家的急切所需。

杜勇表示,大陸房仲業者這幾年發展突飛猛進,但台灣房仲業者在整合網路資源的經驗豐富,行銷手法也比中國靈活,尤其教育訓練完整領先,可以同時經營多品牌,這些都是他們急欲取經學習的部分。

未來,台灣房屋將結合偉業我愛我家集團,兩岸合計約一千五百個服務據點、二萬五千位業務員,串聯起彼此龐大的客戶名單資料庫。

這一群橫跨兩岸的螞蟻雄兵,或許,能為台灣房仲業者前進中國市場之路,找到一條新的通路經營模式。

杜勇

出生:1970年

現職:偉業我愛我家集團總裁

經歷:偉業顧問董事

學歷:北京中央財經大學財務投資系

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美國各大城市的房屋平均租售比的對比 北美購房網

http://xueqiu.com/4010286949/24139018
下圖是美國各大城市的房屋平均租售比的對比。中國習慣用租售比,美國習慣用售租比,就是售價和年租金的比值。

一般而言,售租比小於15,則買房比較合適;售租比大於15,則租房比較合適。

中國國內一線城市售租比在50左右,是美國的好幾倍。國內一線城市房價一直居高不下,房地產市場處於不健康的狀態。其實對於平均收入者來說,最佳途徑是租房不是買房。但因為中國的傳統、婚姻等的制約,購房者還是趨之若鶩;對於這一現狀,普通老百姓是無力也無法改變的。

對於傾向購房-出租來獲取收入的投資者來說,如此高的租售比很難讓他們回本甚至盈利。

由於資本總是最終期望獲得一個合理回報,如果房價不跌,國內的租金必然會快速的漲上來。最終回歸到一個合理的售租比。


美國 大城市 大城 房屋 平均 租售 比的 對比 北美 購房
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梁振英房屋空置數字錯得離譜!(2013/08/15) 林本利

2013-08-15  NM
 
 

 

近日梁振英在特首網誌中發表文章(見8月9日),以「讓數字說明事實」為題,反駁立法會議員范國威批評政府「盲搶地」的論據。梁振英說香港房屋空置量極低,並非如范國威所講有15萬個之多,故此他促請范國威轉軚支持政府發展新界東北。

事緣今年7月11日梁振英出席立法會答問大會,范議員質疑特區政府沒有正視目前有「超過15萬個閒置住宅單位」而「盲搶地」,要求政府檢討新界東北發展計劃。

答問大會後梁振英着同事去信邀請范國威提供具體資料和數據,對方回覆指數字來自去年9月13日一篇《壹週刊》文章。他細閱之下,發現原來「超過15萬數字」包括所有通常有人居住的非住宅單位,例如老人院、醫院、寄宿學校和監獄等。梁振英並引用差餉物業估價署的數字,指去年年底只有4.8萬個空置私人住宅單位,空置率是十年來最低;可供出租的空置單位更少,只得3,689個。

筆者閱讀梁振英在網誌發表的文章後,發覺數字錯得離譜;慨嘆有人為了急急發展新界東北,不惜搬出不盡不實的數字,企圖蒙混過關,誤導公眾。梁振英出身測量師,對香港房屋供應情況理應有所認識,為何竟然在一篇不足500字的短文中,犯了眾多錯誤。

范國威引用的《壹週刊》文章的作者,正是筆者本人。筆者文章的重點,正正是要提醒特首和主管房屋政策的官員,要清楚掌握房屋存量和供應數字,以免基於錯誤的資料去制定長遠房屋策略。

根據梁振英所說的「事實」,香港的房屋空置量不過5萬多個。但真正的事實是全港房屋存量除了112萬個私人住宅單位和76萬個出租公屋外,還有接近50萬個已補價和未補價的資助出售單位(包括租置、居屋和夾屋),約22萬個村屋和別墅,3萬個員工宿舍和3萬個通常有人居住的非住宅屋宇單位。根據統計處最新數字,今年3月底,全港永久性居住屋宇單位總數是264.7萬個,較家庭住戶總數(238.6萬戶)多出26.1萬個,范國威說空置單位有15萬個之多,其實已經打了個六折,空置量是梁振英所述的5萬多個的五倍!統計處所指的永久性居住單位,包括通常有人居住的非住宅屋宇單位,但不包括非住宅用途、酒店及院舍內的屋宇單位。通常有人居住的非住宅單位,應該是指將工廠大廈或商業樓宇改作住宅的單位,而非指老人院、醫院、寄宿學校和監獄等院舍內的單位。永久性居住單位的定義,清楚剔除院舍內的居住單位。梁振英在網誌文章中提到空置出租公屋單位只得3,689個,與實際情況相差近十倍!今年3月底,房委會和房協共有76.1萬個出租公屋單位,但居住在公營租住房屋的家庭住戶數目只得72.3萬個,即公屋單位總數超出家庭住戶數目3.8萬個之多。真不知3,689的數字從何而來,數字剛好與梁振英在特首選舉中所得票數(689)高出3,000。梁振英的競選政綱主打房屋政策,若然他連香港有多少房屋存量和空置量也搞不清,又如何制定適切的房屋政策?

梁振英 房屋 空置 數字 錯得 離譜 2013 08 15 本利
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囤積房屋有功無過


2013-09-16  TCW
 
 

 

近來有些專家主張,不少人囤積房屋投機,因此政府應課稅逼其釋出房屋,殊不知此舉將會摧毀財富。

交易能創造財富,是因為它把資源從價值較低的用途,轉移到價值較高的用途。例如,某甲為一棟房子最多願付八元,某乙認為只值兩元,若房子在乙手上,他把房子以三元賣給甲,甲只花三元就獲得他認為價值八元之物,他賺了五元;乙以三元出售他認為只值兩元之物,他賺了一元,兩人共創造出六元價值,這就是交易創造出的財富。

因此,有人認為房子不過轉一手就賣高價,是投機而無益社會,這是錯誤的。財富指的不是資源的數量,而是資源的價值:雖然甲、乙交易後,房子還是只有一棟,但它卻從邊際估值較低的人手上,轉移到邊際估值較高的人手上,買賣雙方都比沒有交易時更好,這就是資源價值增加帶來的財富。

把甲換成「未來的人」,乙換成「現在的人」,道理一樣。人們之所以囤積房子,是因為預期「未來的人」對房子的邊際估值,比「現在的人」高,才願出比「現在的人」更高價來買房,所以才有人想囤房留給未來的人買,這也是把房子從價值較低用途,轉移到價值較高用途,同樣是在創造財富。

若打擊現在的人囤房,那麼他們現在就會賣房,但現在的人對房子的邊際估值,比未來的人低,這就使房子只能留在價值較低的用途。就如同乙若被迫只能把房子,賣給邊際估值同樣只有兩元的丙,不能賣給邊際估值更高的甲,原本可創造出的財富,因為這種打壓而消失了。

而且,如果打壓囤積真有效,其結果就是使未來可出售的房子變少,未來房價只會更高,這不過是犧牲未來買房者的利益來造福現在的買房者而已。

有些人會說,強迫囤積者現在賣房,等未來房價上漲時,手上有房的人仍可把房賣掉。例如張三有兩棟房子,李四一棟也沒有,政府課稅使張三現在把一棟房子賣給李四,等未來房價上漲,李四也可把房子賣掉套利。

但這不過是換人囤積而已:本來囤積套利的是張三,現在變成李四,囤積行為並未消失。而且,這等於把原本張三囤積賣房的好處搶來送給李四,這種財富移轉將同時打擊張三、李四創造財富的誘因─張三辛苦累積財富卻被迫分給別人,李四不勞而獲的分享別人財富,他們何必努力?

打壓囤積房屋的主張,只見到現在的好處,卻忽略資源配置低效的損失、對未來買房者的傷害,還打擊人們創造財富的誘因。任何政策主張不只有現在檯面上的效果,也有未來檯面下的效果,考量到這些未來檯面下要付出的代價,打壓囤積房屋是得不償失的。

囤積 房屋 有功 無過
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房委會製造房屋問題(2013/11/7) 林本利

2013-11-07  NM
 
 

 

《長遠房屋策略》諮詢文件建議每年興建4.7萬個住宅單位,當中60%屬公屋及居屋,40%屬私人住宅。政府希望透過房委會增加建屋量,去解決香港的房屋供應不足問題。

過去幾年,私人住宅供應不足,平均每年落成量不到1萬個單位,在供不應求的情況下樓價大幅颷升。然而,當仔細查看近年房屋供求的情況,便發覺到樓價颷升除了因為私樓供應不足外,還有一個更重要的原因,就是房委會的公屋政策製造更多房屋問題,推動樓價進一步上升。2006年底,房委會的出租公屋單位接近68萬個,到今年6月底增加至約73萬個,六年半出租公屋存量增加5萬多個(已扣除出售公屋單位),但同期公屋單位認可居民人數只由近200萬人上升至203萬,增加不過3萬多人。這六年半,房委會花費400億元興建公屋,新落成公屋單位數量達到9萬個,卻只能解決3萬多人的住屋問題,即安置多一個居民要百多萬元,成效之低實在令人震驚。2006年底,全港人口691萬,到今年6月底,人口上升至約718萬,六年半增加約27萬人。同期全港住戶數目由222萬上升至240萬,增加18萬戶。人口增加27萬,住戶增加18萬戶,但房委會的公屋編配只能解決5萬多戶,合計3萬多人的住屋問題,結果壓力自然落在私樓(包括村屋)和居屋市場。過去六年半,私人住宅單位落成量接近6萬個,另外約有2萬個村屋單位落成,再加上房委會重售大約1萬個居屋單位,總數合共9萬個單位,與同期公屋落成量相若。但由於房委會只能照顧5萬多個住戶和3萬多人,其餘新增近13萬個住戶和24萬人口的住屋需求,便由私樓(包括村屋)和居屋去承擔,結果令樓價在2007年中以後大幅颷升,至今上升超過一倍。在房屋供不應求的情況下,市民只好租住劏房和工廈。

房委會興建9萬個單位,當中部分是用作安置受公屋重建影響的家庭,故此實際可以編配給其他公屋申請者只得5萬多個單位。即使如此,亦不應出現公屋單位存量增加5萬多個,但認可居民人數只增加3萬多人的荒謬現象。這個情況相信與富戶政策有關,一些公屋住戶為了避免繳交倍半、雙倍或市值租金,決定取消子女的戶籍,避免整個家庭的收入和資產超出上限。結果不少公屋戶主的子女要在私人市場另覓居所,推高樓價和租金,而不少公屋戶只剩下年紀老邁的戶主及其配偶,長者缺乏照顧,帶來不少家庭及社會問題。公屋租戶離婚、喪偶或分居,亦會減慢居住人口的增幅。今年6月,全港240萬個住戶中,約70萬戶住在房委會的出租單位,3萬戶住在房協的出租單位,37萬戶住在受資助出售單位(包括居屋、夾屋和租置單位),其餘130萬戶住在私人永久房屋(包括村屋)和臨時房屋。私人房屋住戶平均每戶2.9人,受資助出售單位則為3.1人,而出租公屋單位跌至只得2.8人。過去五年,公屋寬敞戶(一人住戶佔用多於323平方呎實用面積)急升54%,總數多達54,500戶。房委會與其強制寬敞戶調遷,何不考慮檢討富戶政策,鼓勵子女照顧家中長者,以及多建細單位,或者將大單位一分為二?政府若不正視房委會過去六年半建屋9萬個,卻只能幫助3萬多人解決住屋問題的情況,日後即使委以重任,每年負責興建2萬多個,甚至3萬多個公屋單位,恐怕亦難以解決香港的住屋問題。

林本利

曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作初網誌︹http://lampunlee.blogspot.com

房委會 房委 製造 房屋 問題 2013 11 本利
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【案例】三六五網:立足南京的房屋資訊網絡服務商

來源: http://new.iheima.com/detail/2014/0220/58854.html

“三六五網”是一家總部在南京的房產信息網站。這家公司非常強調本地化,它有一半的收入來自於南京這一個城市。公司毛利率高達94%,有八成收入來自網絡廣告服務費。本文來源於《創富誌》,作者為王璐,i黑馬分享本文希望對大家有所幫助。“三六五網”僅在南京、合肥兩個城市獲得的收入,就占它總收入的七成。這種集中在某個區域發展的互聯網模式,使它發展迅速,只用了六年,就在創業板上市。原來,這家互聯網公司的收入,八成來自於廣告。它的客戶,主要是那些房地產商和家居企業。由於房子以及和它相關的家居產品,天然就具有本地屬性,這使“三六五網”立足南京本地市場的策略大獲成功。2010年它的毛利率高達95%,比主要競爭對手搜房網高出20%。在一個區域高集中度究竟為三六五網帶來什麽優勢?我們對比它和競爭對手搜房網的“每百萬用戶覆蓋數”。根據美國Alexa公司統計的這項數據,在全中國範圍內,搜房網是三六五網的八倍。但在南京、合肥等三六五網已開發的城市,三六五網則是搜房網的八倍。這項指標,是互聯網公司收取廣告費用的重要依據。哪個網站排名越高,其收取廣告費的議價能力就越強。因此在這個區域市場,“三六五網”擁有絕對優勢。究其原因,這是因為兩家公司采取了不同戰略。搜房網選擇面向全國,它在全國有314個站點,市場比較分散。而三六五網立足南京,並向杭州、合肥、蘇州等長三角發達地區擴張,目前只有8個站點,市場非常集中。本來在互聯網行業,只有一家同類公司可以最終生存,即存在著一個“贏家通吃”法則。但地產行業的特殊性,卻讓比“搜房網”晚七年創辦的“三六五網”利用本地戰略,打破這一法則,避開與“搜房網”的正面競爭,實現快速成長,近兩年它的收入複合增長率達到52%。三六五網的模式,使它的現金流比同行更好。它的廣告費收入和客戶月結,而網絡行業普遍采取的結算方式通常是季度或年度結算。公司2011年收入為2.3億元,應收帳款僅占到總銷售收入的12%。互聯網人士艾先生:在中國,“衣食住行”這四個事情亙古不變,規模之大足夠容納無數家上市公司,做精做透一個一線城市都可達到IPO標準。也說明了一個事情,任何一家都很難真正去稱霸這四個領域,甚至說根本不可能。我個人認為,三六五網不應急著擴展,而應該以客戶為本,把服務做到位,這是現在搜房、安居客他們做不到的。在服務行業,規模的快速擴張與服務的標準化一直是矛盾的。這在餐飲、酒店行業尤為突出,放到網站服務也是同理。其中也就海底撈是個特例,這跟他的標準化菜品有關,麥當勞、肯德基也是這個道理。但俏江南、全聚德這些需要一鍋一鍋炒的,就永遠做不到。房地產資深人士王方:搜房網在中國已經形成規模化。早期三六五網在南京的市場確實很穩固,但是時間長了,搜房網的影響力就會波及到南京市場。就目前而言,搜房網在南京等地區的市場份額就已經有所增加。更何況,未來互聯網(房產網也不例外)的發展趨勢,是房產電商和移動應用,廣告收入的比重會慢慢降低。未來誰控制了移動終端,誰就獲得了未來的市場。這也將使得全國性大網站迅速拉開了與小網站、區域網站的距離。與此同時,隨著各大門戶,如新浪樂居、搜狐焦點、網易房產的新一輪強勢介入,以及2012年騰訊房產正式加入戰局,房產網絡烽煙正起,未來的競爭只會越來越激烈。房地產網絡最終拼的是服務,拼的是按效果付費。樓市後半場開始,房產網絡也提前進入淘汰賽。 相關公司: 數據來自 創業項目庫 作者:王璐  | 編輯:luhaitian | 責編:陸海天

案例 三六 六五 五網 立足 南京 房屋 資訊 網絡 服務商 服務
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愛屋吉屋:幹掉門店,用重度垂直顛覆傳統房屋中介

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1126/147967.html

來源:i黑馬

作者:孔明明

互聯網對房地產業的改造已經開始,房屋中介首當其沖。7月15日,愛屋吉屋APP上線它定義為“沒有門店的租房中介公司”,日前宣布獲得B輪融資,團隊已有千人。

 

\愛屋吉屋的創辦是由於幾個創始人看到了本地生活服務的大風口和租房痛點的需要。他們紮根於租房這個垂直領域,用上千人的團隊重度運營,獲取線下真實房源,然後基於後臺數據系統和移動端的App來提高經紀人的工作效率。對於一個初創公司來說,千人規模讓人驚訝。但愛屋吉屋的聯合創始人鄧薇告訴i黑馬,這正是他們這種重度模式的需要。

愛屋吉屋究竟是怎樣顛覆傳統房屋中介的?以下是其聯合創始人鄧薇的口述。

怎樣解決租房痛點?

我在北京生活了10年,上海也是10年。我長期在上海租一套房子、在北京租一套房子。從土豆(鄧薇曾是土豆VP)出來後,我決定把家安在上海。北京這兩年生活環境急劇惡化,嚴重霧霾加上交通擁堵、房價高企。

愛屋吉屋創業的契機是賣掉“大黃蜂”之後(鄧薇是打車軟件“大黃蜂”的聯合創始人)。當時,我們一個朋友新租了一個房子,抱怨說體驗特別差。那個時候,我們也在看各種各樣的項目,越想越覺得這個方向可以做,一個行業30年、40年不變挺令人發指的,那就變一下吧。

我們想問題特樸素,就想租房有哪些痛點、憑什麽不能解決?先不說能不能實現,我們是這麽倒推的。

這是我參與的第七家創業公司。從1998年中國接入互聯網開始,理論上該創的事情都創完了。哪知道移動互聯網來了,來勢洶洶、速度特別快。“大黃蜂”8個月時間讓我感覺經歷了在土豆三年時間里發生的事情,就像過山車一樣,很high,越來越刺激。

經過那8個月,我們覺得,一定要再做一次。上次晚了6個月,這次一點要早6個月。我們從頭開始想,如果要在一個城市里,迅速把供和求兩方面拉起來,應該是一個什麽樣的節奏,以什麽樣的方法。
 

幹掉門店,靠線下運營構築門檻

目前的租房狀況是租客不知道房源在哪兒、房東不知道租客在哪兒。在這種環境下,首先用戶需要真實的信息,其次用戶需要全城的信息,沒有人可以找遍全上海或者全北京。像58、趕集、搜房都是房源推廣通路,屬於信息分發渠道,而我們要做的改變傳統中介服務。

愛屋吉屋是第一家專門做租房的中介,我們沒有門店,也不守株待兔,每一個客戶顧問都可以帶你去看全城的房源。這樣看上去很沒有效率,但我們認為用戶找房本身是有邏輯的,首先他一定是在自己偏好的區域里找,然後再加上預算和面積,因此一定可以給他定義出一定的範圍,然後再在三公里之內設一個分公司來負責帶客戶來這個區域看房。如果客戶要跳出這個範圍,依然還是這個顧問去帶他看房。

我們公司有三個部門:一個部門做房源,一個部門做一對一的客戶服務,還有一個部門負責開發產品,包括網站、App、後臺工作流程等。目前,我們在上海免中介費(上海一般是房東、租客各承擔35%,愛屋吉屋免除了租客服務費),北京中介費減半。

從整體房源上說,我最重要的一件事情是要把房子做成真實的、同時是一套一套的。這牽涉到底層的數據庫和架構,因此我們需要建虛擬城市,把一個小區有多少座樓、每一座樓有多少層都逐步完善起來。這件事情,我們在上海做了大半年,在北京做了5個月。比如,我們會建一個100人的團隊,一個人每天要掃10個樓盤,把那個小區里面的信息通路等都打通。一兩個月後,一個城市不敢說每一個樓盤都能夠走到,但70%、80%應該能走完。在國外,這些都是由政府或者行業協會來做,但中國沒有,所以我們就要自己建。

建完虛擬城市以後,我們有一個獨立的數據中心,房源里面有入住時間等信息。這是一套獨立的體系來進行房源維護,以保證客戶永遠可以看到最新在租的房子。再難租的房子,放出來10天也能租掉,上海、北京都一樣。我們要想的就是在這10天里怎麽更新信息、怎麽能讓房東每天都上來等。

在尋找房源時,我們有自己特別獨立的一個部門,含有地推團隊,也含有呼叫中心,他們統一來做全公司的房源。目前,我們專門做房源體系的有200多人。地推團隊首先在各個片區做宣傳,同時把每一個小區里有多少座樓、每一座樓的編號情況等收錄到我們自己的信息庫。

對於房東的委托,我們有統一的呼叫中心去完成。我們客服中心有好幾百人,統一負責跟房東溝通。公司全是統一中心化的,非常標準和職業。其他人是不會給房東打電話的,連帶拍照都是全部約好的。

在我們公司,維護房源和交易這兩方面是分開的。做房源的人就是做房源,經紀人就是經紀人,不會有人一遍一遍地從頭開始問,你這個房子是不是要租,到底要租多少錢,不會的。

同時,搜集到的房源信息還需要經紀人去驗證房源質量。一方面,房東越來越信任我們,房東的委托會越來越好;另一方面,租客要最快速度找到房,房源質量越好,客量就越多。這是兩個非常重要的供求方面。

對於用戶來源,我們完全自己發展用戶。我們是個互聯網公司,網絡推廣手段很強,搜房、安居客、58、趕集等,該投的廣告我們都去投,也用其他方式的廣告。

不講互聯網思維

在網上,第一點是要用戶自己來看,我們在做廣告的時候連客服電話都不提,雖然好像很麻煩,但還是要請你去我的App或者網站上把房子看一看,然後我們再開始推薦。另外一點是,我們沒有門店,所以經紀人跑的範圍更大、公司的結構更加扁平。我們需要用移動互聯網的手段管理員工的工作流程和服務質量,實現服務的監控透明,讓用戶放心。因此,我們的網絡部門很重要,內部系統明年的開發計劃都已經排完了。我們其實是做了一個基於租房的專項服務垂直整合,每個環節我們都自己做,戰線拉很長。

我們首先要想什麽是用戶體驗。在你出門之前,可以像淘寶一樣把你想要看的房子挑下來,提交你想要看房的時間,我們就會派一個中介給你,看房顧問就會打電話給你,問清楚幾個人住、對片區和裝修等有什麽需要。全部問清楚了以後,他就會幫你去做約看,新增房源出來他會在App里推薦給你。用戶可以隨時提交租房需求,只要需求提交上來,我們就能立刻派一個顧問來服務他。

我們目前實施的結果是:每個經紀人月均的成交量是其他中介的8倍到10倍。我們經紀人當然也辛苦,因為他跑的範圍大,每天帶客數非常多,但幫助客戶成交的速度快,最快的委托進來半個小時就交掉了。我們省了門店的錢,把這些錢拿去做推廣,不管是房東的推廣,還是房客的推廣。

我們自己圈里不講互聯網思維,我們就講互聯網能帶來什麽,能給整個行業帶來什麽。它可以帶來信息透明,讓人人都可以擁有真實的信息去做理性的判斷,由此整個市場的效率能夠自動去調整。這是互聯網給整個社會帶來的作用。

改造行業與激勵員工

傳統的中介公司是以門店為半徑,效率特別低。按我們掌握的信息,北京目前做得最好最大的一家中介,經紀人有1萬多,平均每個月租房成交1單,二手房買賣成交0.4單。

中介公司的管理成本非常高,用人管人,臨街店面人員浪費。店多了以後整個公司的層級體系特別大,底薪就很低,就招不到好的員工。整個中介業都是在惡性循環里。

我們現在的經紀團隊80%都是傳統門店里的。我們開出雙倍底薪並與服務掛鉤,租房顧問簽一單租客滿意的合約,拿的都一樣,而不管房屋租金多少,避免租房顧問服務時“挑肥揀瘦”,保證用戶口碑和服務質量。

租房這項業務,95%的合約都是在房子里發生的,這件事兒不需要一個簽約的地方。如果客戶一定要到我們公司來看,或者有人就是願意在公司里簽約,我們也接待,公司都是不錯的辦公室。

現在我們整個業務模型有兩個基礎:首先,我們服務的人群是23歲到30歲的北漂、海漂,他們絕對是互聯網和移動互聯網的人群,他找房子的第一步不會選片區,因為年輕人找房最主要就是跟著公司走;其次,他們上網,我們在網上要讓真實的信息足夠亮、足夠快、足夠真,更新的速度足夠快,讓他看到全城的信息,先做一個理性的判斷,再決定要去找哪一個片區的房子。我們的App有一個非常重要的功能就是按地鐵找房子,用戶可以看到地鐵每一條線周邊有什麽樣的房子、價格是什麽樣、什麽時間可以入住,先篩選一道,然後再決定。

我們就做這些舉動,服務這群用戶。其他習慣傳統方法的人不是我們的客戶,我們也占不了百分之百的市場份額。

在上海那邊,我們從7月份開始做,現在每個經紀人每月平均成單8到10家,底薪4000多加上1800的服務提成。服務提成是指帶客量,不需要成交,如果有了成交,用戶反饋回來評價優秀,會再有其他的服務費。這樣能夠顯著提升經紀人的收入。

再回到激勵體制上,互聯網核心就在於讓大家真的看到所謂的改變此前行業的生存狀態。你原先是等靠,收入很低,但如果一個月能做到8到10單,平均月薪是過萬的。收入一下提升的時候,各方面的狀態就完全不一樣。

對於經紀人來說,他們工作的實質並沒有太大的變化,以前是等在門店周邊或者街上擺個攤,有人問就聊一下,有需求就帶看,但現在不一樣,他在這邊,我們就發給他一個用戶去聯系,了解清楚了客戶的需求後,就開始帶看,帶看完了之後如果有中意的,立刻成交;如果客戶覺得這套不合適,現場再選、再去看。

在這個中間,我們加了好多閉環監測的部分。舉個例子,一個小夥子是湘潭人,此前從來沒有做過中介,但做過銷售。第一個月因為地段不熟,成交量很少,但是他非常勤奮地帶客人去看,跟別人約的帶看時間來不及,就打車過去,到了第二個月一下就成交十幾單,變成了top sales。其實他要做的無非是提前半小時到約定的看房點,然後點開App簽個到,表示人已經到了,給房東撥個電話,確定房東在,再問問客戶幾點到,客戶到了之後再簽個到,看完之後請客戶做個評價,這些都是通過系統進行的。另外,我們還會抽檢看房的評價服務質量。這些保證了既有獎金激勵體制,同時又有服務後臺的力量,讓大家感受到行業當下的變化。


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愛屋 屋吉 吉屋 幹掉 門店 重度 垂直 顛覆 傳統 房屋 中介
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嚇到人家了 這家成立8個月的公司要弄死房屋中介

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1214/148362.html

i黑馬:又一典型的o2o案例——愛屋及烏,幹死傳統房屋中介:建一個在線虛擬中介,沒有租賃成本,用省下的成本一方面補貼經紀人,他們收入高了,一方面去補貼用戶,租房便宜了。愛屋吉屋今年3月成立,現在已突破了1200人。


對於當下以門店為核心的租房中介,也許我們都會認同存在著這樣的問題:

1.用戶沒少花錢,但對服務並不滿意;

2.中介沒少收錢,但能賺著錢的公司少之又少。

在移動互聯網的力量不斷觸及和改造著傳統行業之時,鐵板一塊的傳統租房中介領域也有新玩家入局。

“傳統中介公司服務模型不能讓用戶滿意,成本結構錯誤,”我們要“重新定義和設計房地產中介到底是什麽樣子”,愛屋吉屋聯合創始人鄧薇在接受搜狐IT專訪時並不掩飾自己的野心。在她看來,互聯網模式的基礎思維是讓買賣雙方在信息通暢、透明的市場情況下進行理性的選擇,而非制造信息不對稱的壁壘靠倒賣差價賺錢,後者正是當前傳統租房中介的邏輯。

自今年3月正式成立,到如今業務落地京滬,半年多的時間愛屋吉屋的規模已急劇膨脹到了1500多人,其中一線的經紀人約1200人。對比大多數互聯網初創十位數的團隊而言,這貌似是一家很重的公司;而相較傳統租房中介動輒過萬的員工規模來說,似乎又很輕。

實際上,相比於傳統租房中介,愛屋吉屋的確給我們帶來了一些新的東西:

1.無門店:鄧薇並不認為門店的有無和多寡是租房中介獲取用戶信任的基礎——用戶用最少的精力租到房子,出租方用最快的速度租出房子,經紀人用最短的時間撮合交易才是關鍵。盡管愛屋吉屋也在分公司向用戶提供簽約場所,但其明確自己的主要目標用戶是23歲至30歲之間的北漂和海漂群體,“我們認為他們是絕對的互聯網一代,他們租房的第一步一定從互聯網開始。”

2.單一經紀人:傳統的租房中介是“劃片而治”的,分支機構僅負責自己所在小小片區內的房源,相互之前也存在著競爭關系。而鄧薇則試圖打破這種規則,向用戶提供一對一的經紀人服務。不過,盡管愛屋吉屋在宣傳中將“全城帶看”作為廣告語,但鄧薇也坦言由於用戶的行為是理性的——大多數人的找房區域是4站地鐵輻射範圍內,由此為用戶服務的經紀人實際上需要負責的是這一範圍內的房源。換句話說,愛屋吉屋所做的是大幅擴大並根據用戶實際需求重新劃分了片區,從而提高了供求雙方的效率。

3.數據更新:鄧薇表示,愛屋吉屋有一支約200人的出租委托服務團隊負責信息的更新,以確保用戶看到的房源是有效的和準確的。“平均1.8次帶看完成簽約,一周之內就可以將租房出租,絕大多數房源在10天內就會完成更新。”

4.後續服務:對於出租後潛在的糾紛風險,鄧薇稱將通過合約來規定雙方的權利和義務,也會提供有限的幫助。同時,在短期內,愛屋吉屋並不會進軍類似自如客的租房托管市場和利潤更為豐厚的租房買賣市場。

5.經紀人的收入構成變化:相比於傳統租房中介經紀人最高不到4000元的底薪,愛屋吉屋給出的數字是6000元,而這一數字也得到了一線員工的證實。同時,經紀人的獎金也不再采用傭金抽成,而是依據用戶的滿意度。“經紀人沒有必要騙用戶,他需要做的就是服務好這個用戶,”鄧薇正嘗試打破一些潛規則。

對於愛屋吉屋的出現,傳統租房中介表現出了兩種截然不同的態度,以鏈家為代表的企業更多地選擇了“學習”,包括對於互聯網的改良;而另一些較為依賴於租房業務的企業則表現出了一定的“對抗性”。針對這些明面上或潛在的“反擊”,鄧薇表示自己並不怕打仗,而即便是大家都有了網站、有了APP,但由於其運營模式和成本結構並沒有發生變化,所以愛屋吉屋在模型架構上還是有自己的優勢的。

面對如此之重的模式和龐大的人力及營銷成本,作為前土豆副總裁和滬上打車應用大黃蜂的創始人,剛剛拿到B輪融資、在“燒錢領域”闖蕩10余年的鄧薇並不“在意”,並表示沒有盈利的壓力。而對於未來的規劃,鄧薇透露今後半年內將在京滬兩地繼續深耕,員工數量可能還會有3倍到4倍的增長,但不會擴展到新的城市。
嚇到 人家 這家 成立 個月 月的 公司 要弄 弄死 房屋 中介
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房屋不動產有望納入稅務抵扣範圍

來源: http://wallstreetcn.com/node/213439

lws130705008

據《經濟參考報》報道,2015年國家有望將房屋不動產納入稅務抵扣範圍,此項改革或伴隨房地產、建築業“營改增”同步進行。改革或帶來超過8000億元的減稅規模,將進一步刺激投資。

全國從2009年起實施從生產型增值稅向消費型增值稅轉型的改革,但目前只允許機器設備等固定資產抵扣。如果今年允許工業、商業企業用購買的房地產進行稅務抵扣,則意味著消費型增值稅改革徹底完成。多為專家向《經濟參考報》表示,2015年建築業、房地產業營業稅改增值稅時,將涉及其開出的增值稅發票能否進行抵扣的問題。因此不動產稅務抵扣應該會與房地產業、建築業“營改增”同步進行、一並出臺的。

《經濟參考報》援引知情人士稱,今年推進的不動產抵扣改革不涉及已經完成的交易,主要是將新購入不動產和租入不動產的租金納入進項抵扣。

中國社科院財經戰略研究院研究員張斌接受《經濟參考報》記者采訪時表示:“不是所有的不動產都可以抵扣,住宅是賣給老百姓的,屬於最終消費,沒有抵扣的需求。能夠抵扣的就是企業購買來當廠房、寫字樓的不動產。經過測算,減稅規模在8000億元左右。這是一個粗略的估算,是根據2012年固定資產投資統計年鑒大體測算得出。”

張斌表示,不動產抵扣會導致大量減稅,稅基會縮小,所以要考慮財政的承受能力。“如果把不動產納入進項抵扣,可以采取一些過渡性措施來緩解對財政過大的沖擊,比如可以分五年進行稅收抵扣。”

允許不動產抵扣的改革或許會對房地產行業產生影響,房地產的價格或因此調整。

安永會計師事務所大中華區間接稅主管合夥人梁因樂向《經濟參考報》表示:“政府不是企業,不能開具增值稅發票,因而開發商在取得土地的時候沒有辦法取得土地的進項稅票。在一線城市,土地價格幾乎占到整個房地產開發項目成本的三分之一,對開發商來說,要交11%的增值稅銷項稅,卻不能對占成本三分之一的土地進行進項抵扣。有人建議國家給開發商提供一個虛擬的進項稅抵扣。如果國家願意買單,財政的負擔會比較大,如果財政不給進項稅,就不排除開發商有提價的可能。”

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房屋 不動產 有望 納入 稅務 抵扣 範圍
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稅制跟上國際標準 但相關配套仍未完善 兩大衝擊 讓北市房屋稅美意打折

2015-04-20  TWM
 
 

 

台北市房屋稅新制上路,終於讓台灣長久以來過低的不動產持有稅朝國際標準靠攏;但本次改革也造成兩個影響,因房屋標準單價以去年七月一日作為課稅分界點,除了可能拖緩都更進展,也阻礙商業的公平競爭。

撰文‧蔡曜蓮

五月要繳房屋稅,身為台北市民的你,被加稅了嗎?

為什麼指名台北市?原來在一片改革房產稅制的呼聲中,台北市率先在年初針對由地方掌管的房屋稅進行調整。從調高路段率、房屋標準單價、祭出三戶以上就調高稅率(囤房稅)等措施;而且所有的調整立刻生效,在今年五月的房屋稅單中,就可看到調整結果。

台北市財政局長蘇建榮指出,全台北市大約只有一成五的家戶被加稅,其中,增稅達百萬以上的有三十五戶;被加稅的家戶中,七六%增加的稅額不到五千元。

儘管有部分很有感的「受災戶」哀哀叫,例如,富邦金控副董事長蔡明興日前跳出來為朋友抱屈,認為台北市的房屋稅調太高了,一口氣漲了十倍,一年要多繳幾百萬元。

但是,蔡明興所言的暴漲十倍,必須是去年七月後取得執照的新屋,並處於路段率調高的街區,同時持有人名下的房產須六戶以上,具備上述等條件,才會出現的極端例子。

以實際的數字來看,台北市中山區的指標豪宅松江一號院來說,一戶面積一七二坪,實價登錄揭露的預售價為二.四三億元起跳;若單純自住,納稅額大約一一二.五萬元,實質稅率(總售價除以稅額)為○.四六%。台北市前副市長張金鶚評論,「國外的房地產持有成本,平均實質稅率約為一%到二%,相較之下,台灣的持有稅並不高。」即使課以囤房稅的最高稅率(持有六戶以上為三.六%),實質稅率為一.三九%,仍在合理範圍內。

中研院院士王平是去年中研院提出賦稅改革建議書的主要負責人。他認為,台北市經過這番房屋稅調整後,終於可以跟上美國等先進國家水準,對台北市的作法大表贊成。

只不過,多數人按讚的改革案,在相關配套措施沒有完善下,恐怕有兩個副作用是台北市政府始料未及的,值得進一步關注。

衝擊一:拖慢都更

適用新標準單價 稅負倍增此次台北市大幅調高房屋標準單價,增加幅度約一到三倍,平均幅度一.六倍。

房屋標準單價已三十二年未調,原本大幅調漲也無可厚非;但是因為新的調整單價沒有溯及既往,而以二○一四年七月一日作為新舊制的分界點,導致七月一日後取得使用執照的建物,需要繳交的房屋稅,就因標準單價提高而可能暴增兩倍以上。

「在持有稅增加後,如果都更戶不願負擔新屋的納稅額,推動會很困難。」電視節目《豪宅旗艦王》主持人夏慧麟說。因為對都更居民來說,所住的地段、室內坪數條件都差不多的情況下,只要房子一都更就適用新屋的房屋標準單價,每年房屋稅可能增加一倍。

台北市目前屋齡高於三十年的房屋比例高達五七.八九%,無論是從住戶安全或是台北市容的角度看,都市更新其實是台北市迫切的市政之一。只不過,因住戶意見整合難度高,台北都更已經是牛步進行,若加上房屋稅的因素,恐怕讓都更難上加難。

雖然《都更條例》四十六條規定,都更後兩年內的新屋,包含地價稅與房屋稅都將減半,但過了兩年,房屋稅就回到原來水準。

針對此問題,蘇建榮表示,市府將針對都更戶規畫補貼稅額的配套措施。王平則建議參考國外作法,「補貼之外,讓稅負備註都更條款,給予退稅等優惠。」以去年七月一日作為劃分界線的作法,也造成明明是性質相近的建物,稅額卻天差地遠。

衝擊二:影響投資

同地不同稅 廠商怨不公永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛以豪宅為例,分析新制造成的畸形稅額。位於台北市敦化南路一段、市民大道口的新地標「敦南樞苑」,與相隔一個街廓、一○年完工的同為豪宅「元大栢悅」相較,因為前者適用新制,標準單價調漲幅超過兩倍,在稅基計算上比鄰居吃虧不少。兩者的每坪房屋評定現值分別為六十二.一四萬與二十七萬元,加乘坪數後,敦南樞苑的屋主要繳交的房屋稅多上百萬元。

而坪數越大的建築,受到新制房屋標準單價的影響就越明顯,尤其是飯店、辦公室,新舊制的稅額差到千萬元以上。

典型商業競爭不公的受害者當屬今年七月即將開幕的宜華萬豪酒店。萬豪酒店與美福大飯店同為大直的新飯店,但是美福在去年四月就取得使用執照,萬豪在十二月,前者仍可沿用舊制,後者則適用新制。按照永慶房屋提供的試算結果,八個月的差距,美福大飯店節省稅額大約五千萬元,萬豪酒店付出的代價是,房屋標準單價由每坪約新台幣三萬六千元躍升到八萬元,稅額由五千八百多萬一躍破億元。

稅額的差異,使萬豪酒店董事長劉文治心生不滿,「(和美福)要繳的房屋稅差了一大截。我是要跟它比什麼?還沒開始比賽就先趴下去了!」當然,就國際持有稅水準看,萬豪酒店繳的稅才合理,但因為與旁邊飯店的差距形成不公平競爭,恐怕會影響未來企業的投資意願。

北市府:稅改不能回頭

將研議調高舊屋標準單價

對此,北市府回應,稅改不可能走回頭路,蘇建榮承認,如果要為現況解套,則要一併調高「舊屋」稅額。「未來的處理方向,就是將過去標準單價提高,至於提高幅度多少,還需要再研議。」不過,即使市府有心調整,因為房屋評定現值每三年才評鑑一次,下一次調整是一七年,還得再等兩年。

德明科技大學不動產學系教授花敬群則批評,「過去三年評價一次是受限於人力、技術;現在早該改成一年調整一次,甚至半年都不是問題。」顯示台灣的稅改,還充滿大大小小的眉角需要校正。

哪些台北人,房屋稅會大增?

房屋稅公式: 房屋評定現值 ×適用稅率房屋評定現值 =房屋標準單價×面積×(1-折舊率×折舊經歷年數)×路段率路段率調整族 平均調幅9% 台北共99條道路調整路段率,以大安區最多,此部分人增加的稅額約一成,有6.6萬戶人受影響。

買新屋族 平均增1.6倍2014年7月1日後取得使用執照的新屋,房屋標準單價提高1到3倍,平均增加1.6倍。

多屋族 最高稅金為原來3倍自用住宅不受影響,維持1.2%的適用稅率。家戶擁有的第四、五棟房產將算非自住,稅率由1.2%升至2.4%。第六棟以上房產,將課徵3.6%囤房稅。

同一區域,分採新、舊制稅額差很多

單坪稅額可差到2.3倍

──以敦南樞苑和元大栢悅為例

標準

單價

(萬元/坪) 面積

(坪) 路段率

(%) 自用應繳稅額

(萬元) 三戶以上應繳稅額(萬元) 房屋評定

現值

(坪/萬元)

敦南樞苑(新制) 6.22 185 270 147 413 62.14 元大栢悅(舊制) 2.26 105/128 300 34~41 102~125 27

單坪多繳

2.3倍稅額

都是新飯店 經營成本大不同──以宜華萬豪酒店與美福大飯店為例

標準單價

(萬元/坪) 面積

(萬坪) 路段率

(%) 稅率

(%) 房屋稅額

(萬元)

宜華萬豪酒店(新制) 8.05 (舊制3.61) 3 180 3 13040

(舊制5848)

美福大飯店(舊制) 3.05 2.42 180 3 3986

資料來源:永慶房屋

稅制 跟上 國際 標準 相關 配套 仍未 完善 兩大 衝擊 北市 房屋 美意 打折
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調升房屋稅 終於比奢侈稅打房有感

2015-05-11  TCW
 
 

 

房屋稅五月開徵,它的打房效益,可能比奢侈稅更令民眾有感!

今年開始,雙北市、高雄及宜蘭等四縣市,非自住房屋及私人醫院、診所、事務所等房屋稅率皆調升。但在房屋稅還沒正式調高前,富邦金控副董事長蔡明興、新光金控董事長吳東進、西華飯店董事長劉文治等富豪,卻紛紛跳出來大喊吃不消。

針對新版房屋稅政策,財政部指出,全國僅有七十五萬戶、約九%受到新制影響,占比甚低,且多數民眾因為房屋折舊,房屋稅將略低於去年。

然而,代銷公會全國聯合會前理事長、甲桂林廣告副董事長曹瑞濱卻強調:「房屋稅這把刀太銳利了,影響很大!」

財政部近年來打房動作頻頻,過去的奢侈稅被批雷聲大、雨點小,房屋稅屬於地方稅,可由地方政府逕自調整,且是行之有年的持有稅,倘若要加稅,直接調高其稅率即可,難度遠低於增加交易稅,可說是打中了現在搖搖欲墜的房市要害。

因為,根據財政部的規畫,房屋稅的主要對象,就是豪宅及建商還未出售的新成屋。「這是抓大放小的概念。」住商不動產企研室主任徐佳馨表示,豪宅價格是房市動見觀瞻的指標,新成屋也往往是房市創下高價的推手,身為帶動價格的兩大領頭羊,一旦透過房屋稅打下去,對於抑制房價有立竿見影之效,也比較不會讓一般民眾的荷包縮水。

近年來,多項房地產稅負陸續上路,奢侈稅上路後,隔年五月北市府又推動豪宅稅,帶來的卻是「量縮價仍漲」局面。

奢侈稅無感,反推升房價

據永慶房屋統計,奢侈稅上路以來的兩年閉鎖期(二○一一年六月到二○一三年六月)期間,台北市房價一路上升,中古屋從每坪單價五十二萬元,大幅增加至六十二萬元。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,前幾年房市位於多頭榮景,賣方毫無顧忌的將稅金轉嫁給買方,反而推升房價。

這次政府調高房屋稅,已經讓豪宅客們真正「有感」了起來,隨著明年地價稅也要調高,再加上財政部的終極目標,是朝房地合一稅下手,房屋稅將只是未來台灣房市「重稅時代」的開端。

調升 房屋 終於 奢侈 稅打 打房 有感
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房屋租賃綜述 海濱政經述-橡谷智庫

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_608e1afd0102vold.html

    我們在寶山租的房子六月到期,在房東的要求下幫忙掛牌,中介掛3800,而我們兩年前租3300,當時我們對位置要求苛刻,符合孩子學校距離等等,所以等於還比市場價高了二三百塊,所以我們吃了一驚。

   於是我在網上對全國房地產租賃市場走馬觀花看了一下,然後具體看了一下上海的不同地域租賃市場。

    我在外環邊、內環邊租過房子,一個基金經理人朋友租在市中心,所以這三個地方的實際價格定位,我就比較清楚。

    通過這幾個標桿查閱數據表明,市中心二房至三房,價格在7500-3萬,中位數二房算一萬出頭,三房算一萬至一萬五。內環外為5000-8000,中位數二房為6000,中環附近新興居住區中位數為4000-5000,外環內外中位數3000-4000。

    廉價租房,比如老公房一類,多半在2500附近;合租房或者是群租房,非常規律,從市中心到邊緣,分別是2000-1500-1000。 

    根據以往時間節點推算,高端租賃市場幾乎沒有增長,還略為降低;中段也就是所謂白領或者中產租房,基本上齊平,或略有增長;本地普通租賃市場,或者大多數屬於外來人租賃市場,價格飛漲,二年增長10%。底層租房略有增長。

    背後的原因分析:

   高端市場,無論是買賣還是租賃,都市場蕭瑟,需求不足。

   中間市場,針對中產,屬於供需平衡。

   外來和底層租賃市場,供應與需求失衡,連續上揚。這里面深層原因是中底層的房屋有限,出租不多。

   另一方面,結合通脹因素,取樣西北拉面,寧夏連續四年從5元增長到6元、7元、8元,15年尚未統計。麥當勞巨無霸漢堡從2011年14元上漲到17元。中午我剛去麥當勞午餐,仍保持17元。

    按照拉面價格,2012年增長20%,2013年增長15.5%,2014年增長14%。麥當勞四年複合增長20%。

    拉面構成為面粉、肉類、少量香菜,部分調味,漢堡構成為面粉、肉類、蔬菜、黃油等,勞力成本和租房成本為重要財務成本構成。物流成本沒有詳細計算。管理和稅費為另一部分構成。

   在過去的五年里,人力成本上揚,租賃市場上揚,物流成本根據燃油費和輪胎等消耗曲線,表明2014年之前都是連續上揚,2014年物流成本開始下滑。

    但在本年度的宏觀數據來看,cpi開始上揚,汽油又回漲,豬肉價格上揚。豬周期進入盈利區域。

    從奧地利學派的貨幣理論來說,通貨從長端投資來到近段,離開地產,進入股市和消費領域。股市仍保持了吸金作用,而全球流動性維持緊縮預期,通脹略為擡頭。

     綜合來看,房屋租賃市場對底層不利,食品價格對內地底層不利,相應的,由於供需倒掛失衡,富人在租賃市場租方有話語權,食品價格不敏感。

     從這個意義上來看,全球貨幣政策在2008年以來,取得的重大成就是讓全球貧富差距增大,窮人生存成本猛漲。

     恭喜美聯儲,恭喜各國央行,你們太能幹了。

    www.ott.ac  橡谷智庫,over the top

房屋 租賃 綜述 海濱 政經 橡谷 谷智 智庫
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取消房屋產權70年大限為假消息

來源: http://www.infzm.com/content/109625

(新華社/圖)

5月19日,多家房產網站發布一篇有關房地產稅加快進入立法、中央取消房產證70年權限的文章,文章稱“中央已確定停止房產稅擴圍,轉為推進房地產稅立法;所有房產不再設定40/50/70年大限,規定為永久性產權。”

《京華時報》記者聯系到該文章“采訪”的中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌,他表示這篇文章不靠譜。顧雲昌說,自己近期未從任何政府渠道和業內聽說房地產立法的進展,房地產稅屬於“沒消息”狀態。

房地產稅沒下文

中國經濟網消息,繼政府工作報告之後,“房地產稅”四個字再次“缺席”2015年國家經濟體制改革會議。

2014年全國經濟體制改革工作會議的提法是,推進營改增試點、消費稅、資源稅、房地產稅、環境保護稅等稅制改革。

當時,房地產稅引起不少討論。輿論認為,開征房地產稅有利於反腐和抑制炒房現象,因為擁有多套商品房的“房叔”“房姐們”,要開始擔心該交多少房地產稅。

可是到了2015年的全國經濟體制改革工作會議上,房地產稅就缺席了。

“房地產稅有點生不逢時”,中國社會科學院財經戰略研究院院長高培勇表示,房地產業本身在經濟發展過程中是舉足輕重的產業,它的發展變化對經濟形勢的變化具有重大影響,當前中國經濟下行壓力較大,以及財政收入的形勢以及由此帶來的社會穩定格局,兩方面結合在一起都是房地產稅如期推進的障礙性因素。也就是說,政府需要房屋成交量來穩定經濟。

中國房地產業協會副會長任誌強近日在出席某論壇時表態,“我個人覺得到目前為止,房地產稅也就是說說,至少今年稅務總局的立法中,沒有這個計劃。”

 

所謂房屋產權,是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利,由房屋所有權和土地使用權兩部分組成,房屋所有權的期限為永久,而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等(通常城市住宅用地使用權期限為70年)。

《物權法》第一百四十九條規定,住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期。

 

取消 房屋 產權 70 大限 為假 消息
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Airbnb靠房屋短租做到255億美元後,我們還能“分享”什麽?

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0702/150126.html

黑馬說:Airbnb要來中國了?至少它自己透露要主攻亞洲市場了。姑且不論它的短租模式是否能服中國水土,但我們至少值得好好琢磨一下它的“分享經濟”理念。看看它是怎樣從起家的“三個氣墊床+早餐”做到全球第三大估值初創公司的,在這個只屬於我們這個時代的瘋狂投資故事背後,我們還有哪些東西可以“分享”?
 

文 |i黑馬  吳丹  

 

7年的時間,Airbnb的融資進入第七輪,估值達到令人咋舌的255億美金。而本輪總額為15億的融資中,有兩家中國機構赫然在列:寬帶資本和高瓴資本。有媒體指出,早些時進入的紅杉和寬帶正醞釀著協助Airbnb進入中國的計劃,或許同為分享經濟鼻祖的Uber在中國勢頭良好讓他們看到了希望:是時候了嗎?


從“三個氣墊床+早餐”開始的起家史

這家全球第三大估值的初創公司在中國並不那麽有名,只是在“世界那麽大”橫掃屏幕之下,我們才偶爾會在朋友圈看到這個奇怪的英文單詞,空氣旅館?——真有媒體人這麽叫它。顯然,在它正式進入中國市場前,我們需要對它的創始人多一點點的了解,畢竟他們有趣的創業故事在矽谷流傳至今。
 
說明: C:\Users\dan
“氣墊床和早餐”公司,Airbnb的故事起源於此
 
Airbed and breakfast,這是Airbnd最早的名稱,翻譯成中文就是:氣墊床和早餐——你沒看錯,Airbnb最早就是一個房東提供氣墊床和早餐,用戶在線預定房間的網站,現在這個看起來很樸實的創業項目已經發展成為全球最大的民宿預定平臺,為190個國家,34000個城市的居民提供服務,超過100萬的房源——這意味著他們的用戶遍布全球,每天都有大量的遊客住在他們素未謀面的房東家里,在網站個人信用頁面上也可以看到,大量的中國人在海外遊時也會選擇入住Airbnb,中國的年輕人也開始在這個平臺上出租他們位於上海、北京、香港等地的房屋。
 
而就在6月28日E輪投資結束後,Airbnb的估值達到255億美金。它驚人的發展速度引起媒體大量報道,在維基網站上,包括福布斯、華爾街日報、Techcrunch在內的海外主流媒體對他們的報道總計148篇。其中有一篇引人註明的標題為:三個舊金山的80後,怎麽就成了億萬富豪?
 
“為什麽共享經濟會到來?大範圍的制造時代過去了,共享時代悄然來臨。” 主要創始人、CEO Brian Chesky在接受媒體采訪時這麽說。
 
255億美元,Airbnb的高估值會是泡沫的產物嗎?不如來看看它到底滿足了哪些人的什麽需求。
 
2008年,居於舊金山的兩個年輕人Brian和Joe剛剛畢業,工作一段時間又辭職,交房租的問題很快迫在眉睫。這時他們發現一個商機:近期前來舊金山參加工業設計大會的人非常多,而本城的旅館開始不夠用,就這樣,他們想到出租自己的房租給遊客住,當時他們的想法是:三個氣墊床加一頓免費的早餐。
 
說明: C:\Users\dan
我們的屋里有三處空間可以出租!(圖為創始人在舊金山最初的住所)
 
 
居然真的有人來住。
 
Joe Gebbia後來在一則回憶往事的視頻上放上他們的照片,並認真讀出他們的名字:Kat,Amol,Michael。
 
說明: C:\Users\dan
Airbnb最早的三位租客
 
 
這三個人付了每人每晚80美元的錢給兩位創始人,賺到錢的Brian和Joe開始動起了腦筋。他們決定把這個當做創業項目,好好幹一把。他們叫來畢業於哈佛,讀高中就把自己開發的軟件賣到世界各地的高個前室友Nathan Blecharczyk,他是個聰明的IT工程師,這個三人創始團隊一直持續至今。前不久,某視頻網站發布他們親自做的圖說簡史,幻燈片上寫著他們認為自己“發現了傳統旅館的不足之處。”
 
大量商業評論指向一個共識:Airbnb是高價旅館和低價沙發客(couch surfing)之間的一個選擇。而當這種旅館還能提供一種聽起來“有熟悉又溫馨”的居住體驗時,人們的確願意嘗試一種全新的居住方式。
 
但Airbnb發展初期可沒得到什麽認可,他們一度靠賣麥片硬撐著公司的發展。但這一點都不頂用,而接下來的日子里,三個人每天都吃麥片——他們賣剩下的。
 
 
說明: C:\Users\dan
兩位設計師創始人做的高逼格競選麥片
 
這個麥片的典故後來發揚光大,它們進了Airbnb最新的辦公區,也進了投資人Fred Wilson的辦公室——他曾大罵這個項目,說絕對幹不成。現在Fred用這個來提醒自己,也告誡同行“我是怎麽錯過投資Airbnb”的,有點“心中永遠的痛”的意思。
 
終於,一次和投資人Paul Graham的晚餐改變了Airbnb窮苦的命運,這是一段被Brian稱為低潮的日子,如果他們接受中國媒體采訪,雜誌上或許會有這麽一句話“聊完他們早期艱辛的創業史後,Brian的眼角濕潤了。”
 
他們獲得的第一筆投資是2萬美元,來自Y Combinatior,一家創業孵化器。他們也終於把“氣墊床和早餐”改成了“Airbnb”這個六字母的自創單詞。
 
說明: C:\Users\dan
三位創始人神氣地站在給了他們第一筆投資的孵化器機構面前
 
2009年春天,好事終於開始發生。其實他們還沒什麽用戶,也沒什麽房源,但僅僅靠一個想法,又拿到了Sequoia Capital和Y ventures的60萬種子基金。Airbnb簡史上寫著:他們幾個終於不用再吃那些剩下的燕麥片了。
 
Paul Graham後來向公眾說出了他投資這個奇怪項目的原因:其實我真的覺得這個項目很糟糕,但這群能靠賣麥片來維持項目的人,他們做的公司死不了。他也在其他媒體上表示,Airbnb是他見過的最努力的團隊之一。
 
同一年,網站流量開始不停增長,他們的房子已經住不下新員工了,15個新同事不得不搬到外面工作。


在線預訂增長的奧秘:拍出好看的照片

在怎麽對待用戶方面,投資人給了他們有益的建議:現階段不要想著繼續擴張,先想想怎麽服務好你們的100個種子用戶。去紐約看看,那是你們最好的市場。
 
2010年春,Brian和Joe飛到紐約。通過和房東的一對一訪談,他們發現了網站目前存在的問題,這個問題最終給Airbnb的品牌特質定性,也成了人們逐步接受它的重要原因:怎麽幫助房東拍出好看的照片。他們發現了在線預訂增長的奧秘,那就是更專業的拍攝手法能讓用戶產生一種“好想住進去”的感受,這成了Airbnb之後久用不衰的打法。
 
\創始團隊花了大量的時間在和用戶的交流上
 
 
2010年,他們又弄到一筆720萬美金的投資,第二年,網站的預定量較之前增長了8倍,有80個國家的用戶使用他們的服務,第三年,他們迎來了Airbnb第一百萬份訂單。
 
拿“剛需”的觀點看,Airbnb絕對不符。但三年時間,一個不被看好的需求就這樣誕生、發展和擴大了。2011年夏,這個節點被Airbnb官方形容為“公司真正跑起來了!”盡管這離他們擬定的最早盈利時間還有9年。
 
這份發展簡史同時也披露了大量Airbnb在發展過程中所遇到的難題:房客和租客的信用問題,以及房屋安全問題。
 
在信用問題上,他們接入社交軟件Facebook,初步解決了“房客房東都是些什麽人”的基本疑問。而在安全問題上,在一個房東的房子倒塌,家里值錢物品都被偷之後,他們左右搖擺數天,終於決定了幫助屋主共度難關。他們的通告表示:對不起,我們最終決定幫助女房東開始重建她的生活。
 
之後這類事情繼續發生,Airbnb出臺新規則:向每個屋主提供5萬美金的保障金,用於突發事件的賠償。
 
2012年冬,他們的房屋預定數超過了希爾頓。在網上登記的房間達到了30萬個,192個國家的房東把他們的房子掛到這里供人挑選。
 
可以說,持續增長的用戶數是Airbnb持續吸引投資人的重要原因。這個新興市場所帶來的力量連創始人自己都感到震驚,他們對媒體表示,當初在租來的房子里賣“氣墊床和早餐”的時候,絕沒想到要打造一個全球最大的民宿網站。2012年,《今日美國》發表文章稱他們是美國分享經濟的代表。
 
說明: C:\Users\dan
Airbnb公司的“客廳”辦公室
 
以下是一份詳細的Airbnb融資情況表,它列出了從拿到第一筆2萬美金的投資到現在,他們走過的融資之路:
 

投資輪數 投資金額 時間 投資方
E 15億美金 2015年6月28日 富達國際投資
      T.Rowe Price
      Baillie Gifford
      威靈頓管理公司
      維港投資
      寬帶資本
      高瓴資本
D 4.75億美金 2014年4月16日 SherpaCapital
      TPG Growth
      T. Rowe Price
      Dragoneer Investment Group
C 2億美金 2013年10月28日 Founders Fund
      CrunchFund
      紅杉資本
      Ashton Kutcher
B 1.12億美金 2011年7月25日 Oliver Jung
      安德森·霍洛維茨基金
      DST Global
      General Catalyst Partners
      傑夫·貝佐斯(亞馬遜集團董事會主席兼CEO)
      Ashton Kutcher
      等一共7家
A 720萬美金 2010年11月10日 傑雷米·斯托佩爾曼(Yelp首席執行官)
      Elad Gil(Twitter戰略總監)
      SV Angel
      等共7家
種子輪 60萬美金 2009年4月1日 紅杉資本
      Y Ventures
種子輪 2萬美金 2009年1月1日 Y Combinator
 
 
無家可歸的創業者
 
在一連串數字和機構的背後,Airbnb團隊的創業故事在這里可以拿出來說一說了。在其初露端倪之前或態勢蓬勃之後,都有類似的機構在做短租服務,那麽,為什麽脫穎而出的是他們?
 
一篇名為《無家可歸的創業者》的文章報道了Airbnb創業的經過,其中最為嚴苛的一個實例是創業初期,每當辦公空間不夠用時,Brian就會搬出自己的寓所,到Airbnb上預定房間,進行深度的產品體驗過程,這樣的情況一直持續至今。
 
而有研究者分析,創業早期,他們更是以從美國最大的信息分類網站Craigslist上 “挖墻腳”的方式獲得了自己的第一批種子客戶,他們給客戶發郵件稱,在Airbnb上註冊房源之後,消息可以免費發布到Craiglisyt上。對房東來說,這是一舉兩得,何樂而不為?此後三位創始人常常自嘲這段不為人知的歷史:你知道產品上線以後沒有人知道的好處是什麽嗎?那就是你還可以再上線一次,然後再上一次。
 
地推的時光就更不用提了,他們用0距離接近房東的方式打開了Arbnb需要大量精美圖片撐門面的奧秘,在此基礎上,才有了後來網絡瘋轉的“國外短租網站樹屋、船屋、城堡、湖邊別墅”等,甚至還有一個可以最早買到蘋果4s的臨時帳篷。
 
說明: C:\Users\dan
這位房東認為會有人租他的帳篷搶蘋果4S
 
 
而從一家民宿網站變成一個有品牌感的人氣社區,Airbnb在上面也花了不少的功夫。他們換logo,拍攝動畫,跟蹤房東和房客的評價。你在谷歌視頻上搜索“Airbnb”,就可以發現他們大量的自拍視頻。這種對生活方式的推介已經遠遠多於一個在線預訂網站所做的,也正因為如此,他們給人造成一種印象:Airbnb提供的不是房子,而是一種生活方式,它讓你覺得世界很大。這樣的理念讓Airbnb有了價值觀,而平臺上發生的一切都將圍繞著它運轉。
 
說明: C:\Users\dan
Airbnb發現,寫“讓你的朋友得到25塊錢”遠比“邀請朋友來,你得25塊”的效果要好得多
 

“分享經濟”能否在中國行得通?

2011年,中國第一家在線預訂民宿的網站——愛日租上線,早期它複制了一部分的Airbnb發展模式,但它的合作方選擇了房產中介和物業開發,兩年後愛日知因“資金鏈斷裂、成本失控”倒閉。
 
幾年之間,中國短租市場也湧現出眾多新面孔:小豬短租、螞蟻短租、遊天下、途家。但目前為止,未有一家能形成較大影響力的短租品牌,其中只有“小豬短租”提倡“有人情味的住宿”,和 Airbnb的理念相似。這和Uber進入中國前,中國拼車領域早已是廝殺局面的情況很不一樣。這一現象的原因被大多數人歸結為中美兩國在經濟和文化上的差異。
 
但Airbnb進入中國似乎是遲早的事,至少他們已經透露了接下來要主攻亞洲市場的計劃,而新的投資方中又有兩家中國機構,有消息稱他們正滿懷希望想協助這家美國公司打開中國市場。
 
Airbnb的中國之路到底走不走得通,它能否像前輩領英Linkedin一樣通過社會化傳播提升影響?畢竟,在UGC和圖文推送方面,它有著更多的優勢。Airbnb又能否像Uber一樣,帶著一絲叛逆精神和爭議駛入中國市場?當然,最核心的問題是,它能否搞定中國市場?
 
作為一個中國居民,你願意在旅遊的時候選擇住到陌生房東的家里嗎?當然,前提是你已經在網上看到他要出租的房子還不錯,而且他有36條信任評價都寫道:房東人很nice,住在他家還可以吃到地道的豆角燜面。這項全新的租房服務對於80後、90後來說可能極具吸引力。
 
Airbnb的進化論是只屬於我們這個時代的瘋狂投資故事,全世界的投資機構用行動證明了他們是多麽地不差錢。當車輛、房屋都可以被“分享”的時候,我們還能想到什麽?
 
分享酒店:酒店出租空閑時段的閑置空間,為需要的人提供幫助……
分享醫院:一鍵看病,尋找最空病房,省去排隊麻煩……
分享健身房:充分利用健身房的空余時段,全城健身房聯動,就近健身,異地健身……
分享老師:大學生或者兼職老師在平臺上接單,為需要幫助的學生上門輔導……
分享廚師:在廚師不忙的時候,他可以去一個專門的APP平臺接活,到客人家里為他們做一頓飯……
分享醫生:醫生APP接單,為患者答疑……
分享律師:在線平臺,選擇評價最高律師進行初步交流……
分享記者:基於可信賴第三方平臺,分享有價值線索,尋找自由記者……
 
還有什麽讓你腦洞大開?
 
——來參與這個時代最瘋狂的遊戲吧!分享經濟的大幕早已徐徐拉開。
\版權聲明:本文作者吳丹,由i黑馬編輯,文章為原創,i黑馬版權所有,如需轉載請聯系zzyyanan授權。未經授權,轉載必究。

 

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