ZKIZ Archives


房屋供應如何計算? 林本利

2012-9-13  NM




根據統計處數字,今年3月底全港永久性屋宇單位總數接近263萬個,較去年9月底增加26,000個單位。半年間房屋存量大幅增加,而本地陸上住宅數目不過240萬戶左右,房屋存量超出住戶數目20多萬,為何樓價仍大幅颷升?

筆 者過去幾年不斷努力去搜集關於香港房屋存量及供應數字。但從統計處、差餉物業估價署、房委會及其他組織所得到的資料,依然無法掌握清楚香港的房屋供應量是 如何計算出來。統計處發表的永久性屋宇單位數字,當中包括公營租住房屋、資助出售單位和私人房屋三個類別。現時主要由房委會提供租住及資助出售單位,而房 協則扮演輔助角色,兩個房屋機構的房屋數字應該十分準確可靠。現時全港大約有76萬個公營租住房屋(房協佔3.3萬個)和38萬個(未補價)資助出售單位 (房協佔萬多個),兩者合計114萬個。將114萬個公營房屋從263萬個永久性房屋存量中扣除,餘下149萬個單位便屬於私人房屋 。這149萬個私人房屋,其實只得111萬個真正屬於「私人住宅單位」,包括在差餉物業估價署的資料之內。另外還有約8萬個已補價的資助出售單位(包括租 置、居屋及夾屋)。兩個數字加起來約119萬個。把這119萬個單位從149萬個私人房屋中扣除,餘下的30萬個單位又是什麼?這30萬個屬於私人房屋的 單位涉及四個類別,包括(1)別墅 / 平房 / 新型村屋;(2)簡單磚石蓋搭建築物 / 傳統村屋 / ;(3)員工宿舍;(4)非住宅用屋宇單位。筆者手上沒有最新數字,但根據2010年3月底的數字,當時這四類私人房屋合計25萬個,當中第一類佔16萬 個,其餘三類的數字由2萬至4萬個不等。

換言之,這四類屬於私人住宅單位及已補價資助出售單位以外的私人房屋,過去兩年增 加了4萬多個單位,數字與同期新落成的4萬多個公營租住、資助出售及私人住宅相若。這四類私人房屋合共30萬個單位的空置率特別高,去年人口普查時只得七 成多單位有人居住,其餘近三成單位可能是長期空置或者只作為度假之用。去年9月底至今年3月底增加的26,000個永久性屋宇單位,當中不足1萬3千個單 位是新落成的公營租住、資助出售及私人住宅。餘下超過13,000個的新增永久性屋宇,便屬於這四類包括村屋、磚屋、員工宿舍及非住宅用的私人房屋。最令 人感到奇怪的是26,000個新增的永久性房屋,當中約有12,000個位於觀塘區,而在這半年間觀塘區新落成居住單位不過1,500個,餘下約1萬個新 增房屋真不知道從何而來?是否有關部門突然發覺觀塘區內的工廠大廈存有大量非法劏房,以致非住宅用房屋數字大增。單從表面數字,香港260多萬個房屋存量 應可滿足240萬個住戶的需求,供求大致取得平衡。但問題是這260多萬個房屋存量,有30萬個可能存有水分,屬於非住宅和度假用的單位。另外,每年約1 千座新落成的三層高村屋,若有關方面當作3千個獨立單位處理,亦會高估房屋存量及每年供應量。近年不少業主將兩個私人住宅單位打通用作自住或出租,令實際 房屋存量減少,與統計數字出現差距。倘若房屋供應數字失準,房屋需求又難以評估,政府又如何制定長遠房屋策略?

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

房屋 供應 如何 計算 本利
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=37302

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019