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長沙灣劏房盤租金搶高一成租盤速獲承接　呎租媲美豪宅

1 : GS(14)@2016-07-15 05:12:22

【本報訊】市區入伙新樓租盤被搶空，貨源不足帶動租金上升。長沙灣牙籤樓、僅提供187伙的曉悅，放租盤由上月剛入伙時的近50個，急速消化至近期的不足10個，成交呎租更貼近60元，媲美豪宅，同區曉盈更已經出現零租盤的情況。記者：黃嘉銘　朱連峰


代理指，曉悅現時放盤僅餘下不足10個，比起上月剛入伙時的近50個大幅減少，而項目最細的193方呎戶，最平入場租金由上月的9,700元，升至現時的1.1萬元，升幅逾一成。


■曉悅呎租升至近60元，媲美豪宅。　資料圖片

曉悅1.1萬入場　曉盈零租盤

利嘉閣劉酌源表示，現時最平開放式戶入場費1.1萬元，單位為中層D室，實用面積193方呎，每呎叫租約57元。樓盤目前錄得最高呎租紀錄近60元，單位為中層C室，實用面積193方呎的開放式戶，近日以1.15萬元租出，實用呎租59.6元。業主於2014年底以390萬元購入，租金回報率3.1厘。曉悅呎租媲美豪宅，尖沙嘴凱旋門兩個位於朝日閣1A座中層C室，面積約420方呎，月初分別以2.4萬元和2.48萬元租出，呎價57元和59元；至於薄扶林貝沙灣分層租金約平均45元。至於同區曉盈更於上月中開始，出現零租盤的情況。另一區內新入伙盤喜韻，現時亦只約有不足10個放租盤，入場租金約為1.6萬元。事實上，市區租盤有價有市，上月開始入伙的西營盤星鑽，累積有逾30宗租務成交，最新錄得一宗一房單位租賃成交。Q房網陳振興表示，星鑽低層D室單位，以2萬元成功租出，實用面積390方呎，呎租51.3元。據了解，業主曾減價2,000元或9%，單位於2015年2月以786.9萬元購入上述單位，租金回報率約3厘。同區同時有尚嶺和Imperial Kennedy入伙。另外，興勝（896）尖沙嘴The Austine Place高層B室，近期由發展商直接以5萬元，租予外籍公司，呎租57.5元。




屯門市廣場劏房租6,500元

近年劏房有價，小業主亦自製劏房出租，租金收益即時大升。代理指，屯門市廣場8座低層單位，實用351方呎，原為兩房間隔，業主今年收回單位後重新裝修，改裝成兩間劏房，每間房約160方呎，有獨立廁所，廚房則保留。上月放盤不久，即租出其中一間，月租6,500元。至於另一間劏房亦剛以6,200元租出，呎租近39元，較屋苑現時呎租約26元貴五成。兩間劏房業主每月收租共1.27萬元，較獨立單位出租只約9,000元，高出41%。業主1992年一手買入價118.6萬元，現收租回報高達13厘。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160715/19695618

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西營盤星鑽呎租71元媲美半山

1 : GS(14)@2016-07-26 07:45:56

【明報專訊】暑假向來是住宅市場的傳統租務旺季。事實上，近期3個全新入伙，分別位處西營盤、長沙灣和天后的市區樓盤，租務市况均相當活躍，3盤最近3個月來，合共錄得約140宗租務成交，單位平均實呎租金均超過50元，與九龍站豪宅現呎租水平相比，可謂不遑多讓。

主打一及兩房戶型的中海外（0688）西營盤星鑽，入伙約1個月，已累積錄得約29宗租務成交，平均實用呎租60元。星鑽位處的第三街，屬港島西舊區，毗鄰港鐵西營盤站和市政大廈，與中、上環商業區，香港大學等亦相距不遠；而星鑽近日最矚目的租務成交，為一伙高層實用面積634方呎E室兩房單位 ，以4.5萬元租出、實用呎租高見71元，為屋苑暫時最高紀錄，媲美傳統西半山豪宅呎租水平。代理解釋，由於星鑽新入伙，且上述單位連同家具出租，兼享較優質海景，因而錄得如此高呎租水平。

另恒地（0012）發展、同樣入伙約1個月的長沙灣曉悅，主打戶型正是近年坊間最時興、相當受年輕上車人士和分支家庭客歡迎的開放式及一房戶。雖然單位平均月租徘徊於1萬元水平，但由於單位迷你，平均實用呎租接近50元，與奧運站大型屋苑相若。以曉悅一伙中層實用面積193方呎開放式戶，實用呎租就高見57元。有區內代理表示，曉悅目前放租盤源，已由6月的50餘個，銳減至近日的10餘個。

至於近期新入伙盤中，累錄最多租務成交的屋苑，為新世界（0017）天后柏傲山，入伙約3個月來錄得約67宗租務成交。雖然柏傲山的市場定位為豪宅，但亦有提供實用面積590餘至730餘方呎的中型單位，平均實用呎租直撲60元關口，個別連平台特色戶實用呎租高見67元。

[樓巿數據尋真]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6310&issue=20160725

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劏房媲美山頂 年底遇入伙潮 住宅租金拋離樓價

1 : GS(14)@2016-08-22 02:47:32

2016-08-13 im
樓市暖化有迹可尋，二手買賣成交外，租金上漲勢頭更急。百大藍籌屋苑租金連升4個月，沙田第一城呎租破頂，豪宅空置率保持低位；但綜合分析，不足400平方呎小型單位，將在租賃市場愈來愈搶手，原因是政府對工廈措施轉變、租盤蒸發及新盤樓花期偏長，據了解位於銅鑼灣鬧市的迷你租盤，雖然質素良莠不齊，呎租卻逾百元媲美山頂大宅。展望暑期旺季過後，租賃市場勢受兩大因素左右，包括新盤入伙潮及金管局煞停高成數按揭，市場人士不妨留意。

租金水位悄悄高漲。據差餉物業估價署《香港物業報告8月補編》顯示，本港6月份私人住宅樓價指數持平，按月無升跌，中止短暫升勢，反觀私人住宅租金方面，差估署數據已經連升兩個月，6月份指數錄得165.1點，按月升0.49%，兩月間累積「加租」1.1%，雖然相比去年9月樓市高峰期177.5點，依然相差約6.98%，但已反映出租金抗跌能力較同期樓價強，原因是樓價去年9月後一度跌幅多達15%，即使近月醞釀反彈，迄今仍累跌9.93%。

7、8月為傳統租務旺季，不少家長客依照子女升學的派位結果，選擇心水地區租盤，並紛紛趕於新學期前「拍板」，以便利用暑假完成搬屋，更重要是近年大學宿位供不應求嚴重，來港內地生夾租、甚至獨租私樓如雨後春筍，像近日6名內地女生預繳30萬元合租大圍盛世三房戶，推高各大學附近租金。業界指6月份住宅租務成交宗數已重返2013年8月旺市情況，可以預計，反映暑假市況的未來兩個月租金指數，很大機會進一步水漲船高。

第一城呎租50元破紀錄

全港100個大型屋苑的平均租金，據中原地產公布新簽租約統計資料，近4個月不斷向上，累升達到4.3%，7月平均實用面積呎租為31.6元，按月升1.3%，各涉逾萬戶的紅磡黃埔花園及「樓市寒暑表」鰂魚涌太古城，近4個月租金分別躍升10.9%及9.5%，成為芸芸屋苑之冠，沙田第一城和嘉湖山莊升幅逾8%，美孚新村及麗港城反彈6%以上。中原高級聯席董事黃良昇指出，今年旺租期提早來臨，學生、家長客以外，主力新租戶是國際企業外籍員工，刺激平均租金上望去年9月的34元高位。

近日租務市場，最矚目為沙田第一城的45座頂層兩房單位，實用面積284平方呎，屬該屋苑最細戶型，但連天台及裝修，故放租一周，即獲外區家庭客垂青，不議價下以每月1.4萬元承租，實用呎租49.3元，高市價16.7%，刷新屋苑歷史紀錄，呎租直逼九龍站豪宅水平。翻查業主去年7月才以斥資438萬元買入，是次租金回報率3.8厘，較一般新盤不足3厘理想。綜合個案反映目前租務市場，以細單位租盤潛力較高。上述連續兩月報升的差估署租金指數，最大動力正是A類單位（實用面積431平方呎或以下），單月升幅為0.83%，兩月累升1.7%，均跑贏大市；相反地，面積達1,076至1,721平方呎，甚至1,722平方呎以上的豪宅大戶，租金同時回軟0.6%。

藍籌屋苑租盤數目下降

租金拾級而上，首要原因是缺盤嚴重。美聯物業放盤數字可見，十大屋苑7月底合計總放租單位，共有2,260個，對比上月初為2,350個，換言之一個月間淨減少約90個租盤，減幅3.8%。以太古城為例，7月份平均呎價靠近39元，屬去年12月底後新高，現時屋苑租盤剩下望內園或街樓景居多，部分上手租客剛搬出，業主仍在翻新單位，故真正放租的鎖匙盤已大幅降至約56個，優質租盤更加罕有。

租賃有價有市，一方面因為樓市前景未卜，準買家擱置入市而轉買為租，業主或許賣樓售後租回，另一方面也和新盤供應息息相關。過往一手盤樓花期短，華懋及嘉里建設（00683）等發展商都傾向出售現樓，不少買家可即買即住，但自從政府2013年開始，把住宅預售申請期由20個月放寬至30個月，發展商於提早套現及減少利息開支的誘因下，愈來愈集中推出遠期樓花盤，若干鐵路上蓋或舊契項目，更早在樓花期38個月時已經申請賣樓。目前樓花期30個月以上項目，已佔新盤市場比率74%，按年增幅三成。

放眼市場，近日受追捧、分別標榜197萬元及276萬元低價入場的南豐屯門豐連和宏安（01243）馬鞍山薈朗，不約而同樓花期26個月以上，前者開售沽318伙成為今年最強新盤，開放式及一房戶認購一空。這反映上車客對細碼單位的置業需求依然濃烈，但新盤樓花期長，即使今日簽約當業主，到項目落成及交樓有2至3年空白期，形成巨大的租樓需求，長遠會繼續支撑租金水平。

違規工廈逐步被取締

紀惠集團行政總裁湯文亮提出另一個更值得細味的租市走勢因素，就是政府對於工廈居住政策即將大大扭轉。「早前城中連環發生火警，引起社會大眾注意，因為當中牽涉到工廈劏房，再嚟多一場火就唔得掂，所以當局未來打擊工廈住宿用途，在執法上一定會非常地嚴厲。很多現時住在工廈劏房的人，即將被通知搬走並要另覓棲身之處，以他們的入息，只能租得起迷你單位，小型單位租金接下來會被扯高。」

他指的是上月8日發生的長沙灣昌發工廠火警，被揭發違規劏房並有人居住，現場欠缺灑水系統，意外連同牛頭角時昌迷你倉四級大火受高度重視。地政總署隨即宣布本月29日起，工廈單位如違契會列作取締目標，政府有權14天內收回業權。發展局局長陳茂波也表明，在新一屆立法會將提交工廈劏房刑事化條例草案，意味全港最少涉逾1萬居民的「工廈地下樓市」，有機會從此消失。

湯文亮續指，「傳聞說工廈劏房家庭多達1.2萬戶，少數竟然聘用菲傭，真的匪夷所思，點解咁多工廈劏房戶出現，很大原因是早年關愛基金撥款，每戶劏房贈一萬元，令劏房戶一星期增加20%，像是半合法一樣，演變到今日局面，發生幾次大火才令政府對工廈劏房有所警覺。」為數不少的工廈劏房戶，預計逐步會遷走，惟公屋輪候遙遙無期，該批租客最終或流入租務市場。

有投資者洞悉先機，近期傳出不少屋苑單位改裝拆細成為住宅劏房，迎接未見底的租務需求。例如屯門市廣場8座低層一個兩房戶，351平方呎，收租多年後業主收回單位，重新間成兩劏房，各160平方呎設獨立廁所，馬上獲承租，兩房共收月租1.27萬元，比原本單位租值9,000元，大增41%。舊區物業分劏更誇張，葵涌區有租盤就位於單位洗手間內，原本是企缸的30多平方呎變為床舖，與坐廁為鄰，月租1,800元，與工廈劏房租金，及新盤兩房管理費相若。

銅鑼灣細盤租金驚人

事實上，超細碼租盤在港島鬧市也大行其道。記者近日透過「地膽」代理行，到銅鑼灣核心地段15個有匙租盤參觀，實用面積介乎60至150平方呎不等。有趣的是，其中最便宜單位，竟然位於人流車水馬龍、全球最貴重商舖林立的羅素街，該唐樓對正時代廣場，租盤在5樓，上落要攀樓梯，單位一劏四後僅餘60平方呎，放置一張碌架床後，幾乎已沒空間走動，冷氣機馬力微弱，正值炎夏不免汗流浹背，床位和洗手間以趟門相隔，廁所內設小型窗口，勉強合乎消防條例，單位叫租4,600元，呎租約77元。

另一個利舞台附近唐樓租盤採光較佳，一劏五後仍有140平方呎空間，整列窗戶向街，惟洗手間設備殘舊；百德新街有租盤翻新後裝修接近服務式住宅，但鄰房傳來寵物狗吠聲。綜觀該批租盤，呎租由55元起至108元，媲美新地（00016）山頂洋房SHOUSON PEAK呎租100至110元水平。代理透露上述租盤不准明火煮食，但距離港鐵站數分鐘路程，可靈活短租3個月起，故承租速度甚快。

據悉，近月有大型發展商替收購中的銅鑼灣舊樓招租，鄰近世貿中心及豐泰基金商廈TOWER 535，吸引投資者研究劏房後分租圖利。由於市區細單位租務需求不減，單計銅鑼灣及灣仔區，粗略約2,000個住宅劏房，現時流轉率僅1%，即每月約20個房間有租客走，幾乎一有空房就迅速被吸納。

租市年底遇入伙潮

租金強勢反彈，租賃市場未來各有好淡因素爭持。首先，今年下旬一批大型新盤蜂擁入伙，令個別區域租金受壓，重災區將軍澳南共5樓盤步入落成階段，其中最快是本月入伙的會德豐（00020）THE PARKSIDE，市場上見有50個放租盤，並錄低市價5%預租個案，未來連同帝景灣、天晉IIIA及嘉悅等5個新盤3,300伙交樓後，料有600個租盤生力軍湧現，拖低同區租金5%至10%。

長實（01113）峻瀅II期也預計9月入伙，已有30個預租盤，項目兩房戶叫租最低1.3萬元，3房戶叫租1.7萬元，估計回報率不足2.8厘。此外在東涌區，東環及東環II共2,339伙，亦最快在今年第四季入伙，加劇區內租盤競爭。

另一較正面因素，是金管局正準備出招，遏止地產商為新盤買家提供的高成數按揭。金管局近日透過問卷形式，向活躍於地產商貸款的本地及外資銀行，查詢各地產公司的未償還貸款金額規模，下一步可能是提高借款銀行的權重要求，藉此推高貸款息率，間接遏抑地產商高成數按揭潮流。

目前新地、長實及恒基地產（00012）等都有提供新盤高成數一按，貸款額高達樓價95%至123%不等，如果金管局打擊高槓桿入市，無異於增加樓市辣招，必然增加上車客入市難度及心理憂慮，或礙於首期資金不足而放棄置業，屆時將使更多有實際住屋需要人士，例如新婚家庭等轉買為租，再靜觀後市發展。

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青薈呎租58元　媲美九龍站豪宅

1 : GS(14)@2016-09-02 05:32:16

■長沙灣青薈錄首宗租賃成交。



【本報訊】新盤陸續入伙，會德豐將軍澳The Parkside錄多宗預租後，入伙期已到的長沙灣青薈亦錄首宗租賃成交，為226方呎一房單位，月租1.3萬元，呎租57.5元，與同區剛入伙牙籤新樓一樣癲高，更媲美尖沙嘴九龍站一帶豪宅。長沙灣青山道201號青薈2015年開賣，當時折實每呎均價1.49萬元，結果分層戶沽清，項目已近入伙。中原地產雷澤麟表示，該屋苑首宗租賃成交，為中層C室，實用226方呎，一房間隔，月租1.3萬元，呎租57.5元。呎租與同區近期入伙的牙籤盤曉悅相若，曉悅中層C室，實用193方呎，開放式間隔，1個多月前以1.15萬元租出，呎租59.6元。業主於2014年底以390萬元購入，租金回報率3.1厘。市區劏房呎租媲美九龍站豪宅，君臨天下近期成交呎租由44至58元，擎天半島最多約50元。是次青薈單位業主去年10月以378萬元買入，扣除每月近900元管理費，仍享回報率3.8厘。該屋苑現有26個放租盤，1房叫租由1.3萬元至1.4萬元，例如中層C室，實用226方呎，叫租1.38萬元，呎租61元；另外，2房叫租由1.6萬元至1.9萬元，其中中層D室，實用338方呎，叫租1.8萬元，呎租53元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160902/19757134

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納米布汽車「面膜」 媲美打蠟鍍膜 每次不到40元

1 : GS(14)@2016-09-09 05:18:25

【明報專訊】很多愛車之人為了令心愛座駕長期保持亮麗，都會光顧打蠟或鍍膜服務。不過，這兩種服務頗花時間，每次動輒需要幾小時至十多小時，而且收費並不廉宜。近期，就有港商從台灣引入一種外觀有如濕紙巾的「納米鍍膜打蠟布」。只要在洗車之後，以它揩抹車身和玻璃，其防塵、防污、疏水、抗酸、抗UV和光澤效果等，就幾可媲美打蠟或鍍膜，但其售價廉宜得多，而且使用方法簡單省時，每次所費不到40元。

Glamor Design Tech Company創辦人王智遠透露，他最初是經朋友介紹，認識研發和生產MC-995「納米鍍膜打蠟布」的台灣公司，在去年5月成為其香港代理商。僅僅一年多，已在香港開拓了74個零售點，包括：27個Shell的加油站、4個ESSO的加油站、8個合作的洗車場，以及汽車精品店等。

洗車後使用 效果幾近打蠟

所謂MC，是代表Magic Clean，而995是「救救我」（國語發音）的意思。MC-995的外觀有如濕紙巾，每片底面均可使用，一片已足夠抹一架七人車。王智遠指出，MC-995的賣點是，只要在洗車之後，以它揩抹車身和玻璃，其防塵、防污、疏水、抗酸、抗UV和光澤效果等，就幾可媲美汽車打蠟和鍍膜服務。但其售價卻廉宜得多，每盒5片只賣198元，即每片還不到40元。

而每次抹勻全車，亦只需大約10分鐘。即使加上之前的洗車時間，也不超過30分鐘。由於MC-995「納米鍍膜打蠟布」適用於金屬、塑膠、玻璃、碳纖維、玻璃纖維等多種物料的表面，因此可應用於整部汽車的不同部分，包括車身、車頂、玻璃、轆軨等。

施工10分鐘 有效兩星期

至於有效期方面，王智遠表示，每次使用MC-995之後，那些防塵、防污、疏水、抗酸、抗UV和光澤效果，可以維持大約兩星期。即是說，只要每2星期洗車一次和使用一片MC-995，就可保持汽車表面在良好狀態。他和一些車主更曾經試過，最多4至5星期後，才再洗車和抹上MC-995。

因此，台灣生產商將使用MC-995比喻為替汽車「敷面膜」──只要做得比較頻密（相對打蠟和鍍膜來說），同樣可以令汽車長期保持亮麗。

王智遠指出，傳統汽車打蠟和鍍膜服務除了收費較昂貴、需時較長之外，亦需要專業人士配合特別器材施工，這乃是一大限制。但MC-995卻不同，其施工方法簡單，毋須特別器材，車主大可以隨時隨地自己動手（只要現場有水便行），為心愛座駕作護理。這特別適合一些非常愛車、平日喜歡自己洗車的車主。

至於不喜歡自己洗車的車主，可以光顧那8個和該公司合作的洗車場。這8個洗車場不但有銷售MC-995，還可以代車主施工。在MC-995的售價之外，洗車塲每次只加收30元或50元的代工費（視乎汽車大小），這已包括洗車及抹上MC-995，非常大衆化。

自2014年初推出之後，MC-995「納米鍍膜打蠟布」已在全球賣出超過18萬盒（每盒5片）。現時，MC-995已打入多個市場，除了台灣之外，還包括：香港、澳門、北京、馬來西亞、新加坡、文萊、夏威夷、日本等。

獲油站分銷 本地銷量飈

王智遠表示，MC-995在香港的銷量最初不算很多，但由6月開始出現突破，7月和8月的銷量比之前一年的銷量還要多。其中一個主因是，由6月1日開始，Shell有27個加油站成為MC-995的零售點。不過，這也是靠之前努力累積的成果。原來，在Shell決定分銷MC-995之前，該公司已向Shell提供了一批MC-995，讓它試用了大約4個月。

靠示範建立口碑

而他自從取得香港代理權之後，就不斷的為一些車主和汽車會會員做示範和拍照，然後將相片上載至MC-995的香港facebook專頁。這樣的示範，至今已做了大約300部汽車。現時，每星期仍然以10餘部汽車作示範。

「以一盒零售價不到200元的產品來說，相信很少代理商會親身做這麼多示範。我最多試過一日為7部車作示範；亦曾經有一名車主成為顧客之後，再介紹了7名朋友光顧。」王智遠說。就是透過車主的口碑以及facebook專頁來傳播，再加上些少facebook廣告，而逐漸令MC-995為本地車主所知。

明報記者 薛偉傑

攝影 鍾林枝

[行銷攻略]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0473&issue=20160909

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【iPhone殺到】耳機專家評AirPods　最多媲美中價耳機

1 : GS(14)@2016-09-10 13:55:33

音樂發燒玩家一早已經開始使用Lightning聽音樂。



新iPhone7討論焦點相信是放棄了傳統3.5mm耳機插位，並且改用藍牙傳輸技術和Lightning耳機。這次我們找來專營發燒耳機生意的Thomas看一看這新功能會不會顛覆傳統3.5mm耳機的地位啦！



Thomas說：「一眾音樂發燒玩家一早已經開始使用Lightning聽音樂，可以配合耳擴功能讓音效更上一層樓。」而iPhone7跟機有一條轉換線，可以插入Lightning接駁耳機使用，相信對音質也沒有太大影響。身為果粉的Thomas對千餘元價位的AirPods有一定期望，特別是其音質，可是賣相就……他續說：「大眾對藍牙及無線耳機都有一印象，就是音質較差。」這可能只是他們使用了平價耳機的誤解，但真的無線耳機音質媲美二千至四千元的有線耳機。最後他亦收到一些消息指出，一些大品牌甚至中低價耳機廠都會用Lightning出耳機。會否顛覆傳統3.5mm耳機市場還是言之過早吧！記者：朱崇德　翁怡富攝影：黃子偉


AirPods無線耳機。

專營發燒耳機生意的Thomas



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160910/19766053

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免費「助聽App」 造福弱聽者 效果媲美傳統助聽器 再推專業版收費

1 : GS(14)@2016-10-11 07:51:30

【明報專訊】弱聽是很多長者都會面對的問題，然而，傳統助聽器售價高昂，質素卻未盡人意，令很多長者對於使用助聽器有保留。有初創企業就研發出一個「助聽App」，配合智能手機及耳機使用，足以發揮類似傳統助聽器的作用，而且毋需額外付費，造福弱聽患者。

明報記者 薛偉傑

理論上，利用智能手機，配合特別設計的App，來發揮傳統助聽器般的作用，是絕對可行的。因為現時的智能手機，即使是最大眾化、售價不到1000元的型號，也會配備一枚四核心或八核心的通用處理器，時脈速率至少達到1.6GHz至2GHz，而記憶體亦至少有2GB。以這樣的硬件配置來取代傳統助聽器，其實已相當足夠。況且，現時很多稍為年輕的長者都已經有智能手機。這樣物盡其用，比起另外再花一筆錢去購買傳統助聽器，確實更加合符經濟原則。不過，這個構思要成功實行，首要解決的是聲音延遲問題。

樂聽科技有限公司創辦人兼行政總裁文智輝表示，市面上質素較佳的助聽器的聲音延遲（Audio Latency）一般只是大約10ms（1ms即0.001秒）。但由於這個質素的助聽器使用了專門的聲音處理晶片，所以其成本會比較高，其零售價至少也要大約3500元，較昂貴的更可高達1萬元上下，若是根據用戶耳蝸形狀而訂製的，則更昂貴。因此，除非其弱聽已到了相當嚴重的程度，否則，很多家境不太好的長者都捨不得購買。

傳統優質助聽器售價偏貴

文智輝指出，其實，早在兩年前，已開始有一些外國公司推出「助聽App」。在iPhone上，這些App的效果較佳，較少出現問題。這是因為，只要使用iOS的開發套件（SDK）來開發這種程式，在設計最優化的情形下，其聲音延遲已可以減少至10ms。即是說，已經和硬件助聽器相若。但在Android手機上，聲音延遲的問題卻棘手得多。因為若使用Android的開發套件來開發這種程式，其聲音延遲至少也達到150ms至200ms。這是Android的開發套件的局限。以他所見，早兩年的「助聽App」在Android手機上的聲音延遲，實際上更普遍長達300ms。當用戶使用過後，往往會覺得很難接受。

為此，2014年9月，當他在理工大學升讀電子資訊工程課程的最後一年時，就選擇將研發「助聽App」作為其畢業習作。最初，他開發的「助聽App」在Android手機上的聲音延遲也是300ms。到了去年中他從理大畢業時，他已將此縮短至150ms。但是，這亦已經到了Android開發套件的極限。若要將那個App的聲音延遲再進一步縮短，就唯有棄用Android的開發套件來設計程式，改用較低階、較底層的程式編寫方法，即是所謂Low Level Programming。簡單來說，即是很多源碼要好像「揼石仔」般，由零開始寫起，而不可以使用開發套件中的現成指令。

以他所知，若使用這種較底層的程式編寫方法，在設計最優化的情形下，在Android 5.0上，聲音延遲最多可以縮短至60ms。而在Android 6.0上，更可以縮短至18ms。這兩個數字已經是Android 5.0和Android 6.0本身設計的極限，雖然仍然比iPhone上的10ms長，但也算可以接受。

專業版可因應每隻耳朵優化設定

文智輝從理工大學畢業之後，決定採用這種較底層的程式編寫方法，重新設計其「助聽App」的Android版。今年1月，成功將它的聲音延遲縮短至Android作業系統的極限。這個新版的App稱為「樂聽─智能助聽器」（Chears Hearing Aid），自今年1月推出，至10月初，已經有大約5800人次下載。其中，Android版的下載人次略多於一半，而iOS版的下載人次則略少於一半。至於地區分佈方面，大約35%用戶來自美國，35%來自中國大陸，10%本地，20%來自其他國家和地區。文智輝透露，為了肯定這個App達到預期的效果，在正式推出之前，該公司曾經邀請大約20名長者試用過相當時間。

文智輝承認，現時「樂聽─智能助聽器」的功能比較基本，只是讓用戶自行調校低音、中音、高音的設定，以及左右耳的音量平衡，以及選擇身處室內、室外還是空曠場景（如演講廳）等，但這個版本是完全免費的。

其實，該公司亦正在開發其專業版。專業版將會加入聽力測試，分別測試用戶的左耳和右耳對於低音、中音、高音的反應。而且，專業版還會根據聽力測試的結果，而自動因應每隻耳朵作最優化的設定，完全毋需人手調校。此外，亦會將場景選擇分得更加細緻，例如提供乘車、酒樓等選擇，針對這些場景來微調其過濾環境噪音的功能。他預料，「樂聽─智能助聽器」的專業版可於12月推出。至於售價，則只是99元，仍然遠遠比傳統助聽器便宜，具備普及潛力。

將推出自家藍牙耳機 售約千元

除了推出該App的專業版，該公司另一個創造收入的方法，就是推出自家設計的藍牙無線耳機。文智輝解釋，其實任何「助聽App」最好都是配合內置收音咪的有線耳機使用。若配合藍牙無線耳機，則會令聲音延遲加長。以一般藍牙無線耳機來說，本身就有大約200ms的聲音延遲。若配合「樂聽─智能助聽器」這個App，應用於Android 6.0手機，合計的聲音延遲便達到218ms（18ms+200ms）。即使應用於iPhone，合計的聲音延遲亦達到210ms（10ms+200ms）。兩者均不可接受。

若有些弱聽人士真的喜歡無線，就唯有使用具備Apt X低延遲技術的藍牙耳機，後者的聲音延遲約為32ms。這樣，在Android 6.0手機上的合計聲音延遲為50ms（18ms+32ms），在iPhone的合計聲音延遲則為42ms（10ms+32ms），尚算可以接受。該公司就計劃在年底推出自家設計的Apt X低延遲藍牙耳機，售價屆乎800元至1000元。

不過，不論是iPhone還是Android手機，現時都尚未直接支援Apt X低延遲技術。因此，當智能手機配合Apt X低延遲藍牙耳機使用時，若真要發揮到低延遲效果，就必需在智能手機上加插一個Apt X低延遲適配器，後者的售價約為300至500元。

[新經濟新天地]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0170&issue=20161011

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深水埗海柏匯最多加價兩成 平均折實實呎1.78萬 媲美奧運站價

1 : GS(14)@2016-10-15 21:49:31

【明報專訊】近日連番提價的恒地（0012），繼深水埗南昌一號未開售先加價4%後，同系香港小輪（0050）深水埗海柏匯，以折實平均實呎1.78萬元加推22伙開放式戶，相關呎價除媲美奧運站大型屋苑如瓏璽等的二手呎價水平外，部分加推單位的加價幅度，更高見21%。

明報記者 林可為

樓花期17個月的海柏匯，1月以折實平均實呎1.48萬元推出首批單位，由於當時市場氣氛欠佳，開售初期銷情慢熱，惟隨着樓市次季起回勇，去貨速度亦加快，項目至今累售約130伙，佔單位總數161伙八成，僅餘約30伙餘貨。

開放式戶折實359萬起

海柏匯新推22伙開放式戶，分佈於3至28樓、實用192至214方呎，定價386萬至433萬元，維持最高7%折扣，93折後折實價359萬至403萬元，整批折實平均實呎1.78萬元，與奧運站瓏璽、帝峰‧皇殿二手呎價水平相若。新推單位中，個別呎價較之前已開價的同樓層毗鄰單位，最高加幅達21%。以新推5樓實用214方呎G室為例，向東北望內街景，折實實呎16,810元；相對同層毗鄰實用276方呎F室（1房戶、向東南望西九龍市景），折實實呎14989元，呎價較毗鄰單位調高兩成。

此外，海柏匯亦修改價單，26樓實用206方呎A室的折實價改為372.6萬元，比舊價調高近9%。

恒地﹕市場氣氛熾熱 有條件加價

恒地營業（一）部總經理林達民回應稱，海柏匯只剩約30伙餘貨，數量不多，兼市場氣氛持續熾熱，故有條件提價。

他續指出，海柏匯下周三、即南昌一號首輪開售後翌日，發售當中8伙；至於南昌一號，林表示過去7日累獲逾350張入票，以首輪發售50伙計超額6倍。

藍塘傲3日收逾2500票超額18倍

此外，麗展（0488）與郭炳湘合作的將軍澳23個月樓花藍塘傲，自周二以折實平均實呎1.32萬元首推131伙後，市場消息稱3日收逾2500票，超額18倍。由於麗展已預告藍塘傲擬本月22日首輪發售，預料隨時上載銷售安排。

薈晴加推106伙 折實實呎1.51萬

宏安地產（1243）馬鞍山26個月樓花薈晴，以平均實呎1.68萬元加推106伙，維持最高10%折扣，整批折實平均實呎1.51萬元，入場費最低為2座2樓實用230方呎B05室，9折後折實價318萬元（折實呎價1.38萬元）。連同今批單位，薈晴已公布286伙售價，佔項目單位總數364伙近八成；市場估計薈晴過去一周累收約970張入票，以已開價單位總數計超額2.3倍。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8592&issue=20161015

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瓦通紙新技術 承重媲美實心卡紙

1 : GS(14)@2016-12-23 08:14:33

【明報專訊】傳統上，較體面的包裝盒多數會用硬板卡紙製成，不過硬板卡紙靠大量紙張黏合而成，相當浪費。因此，有香港公司研發出一套技術，令空心瓦通紙的硬度和承重能力接近實心的硬板卡紙，不但可以節省物料，亦有助節省貨品的運輸費用。當相關的自動化生產機器研發成功後，還可以令紙盒的生產成本顯著降低。

明報記者 薛偉傑

攝影 馮凱鍵

科技園培育公司AiryPack Company Limited研發總監任德堅、市場及銷售總監任家麟、業務拓展總監謝漢忠表示，傳統上，較高檔的產品多數會使用硬板卡紙製成的紙盒來包裝。這類所謂的「實心紙」採用多張紙以膠水黏合而成，質地堅硬，承重能力強。然而，它們耗用的物料相當多，也不太合乎環保原則。

傳統硬紙盒耗用大量紙張

以往一直在印刷廠工作的任德堅，常常構思可否節省物料，而又可以保持外觀和承重能力等的質素。2009年，他開始着手研究，以空心的瓦通紙取代實心的硬板卡紙來製造高檔包裝盒。2011年，他開始為其研發的技術申請多個地區的專利。後來，奇華餅家有限公司在海洋公園內的「香港老大街」開設了懷舊式分店，想重新生產一批硬淨的紙盒作為手信禮盒，但又想節省物料，於是便成為第一間試用該套新技術的公司。

AiryPack：重量較實心盒輕兩三成

2015年，任德堅和兒子任家麟正式成立AiryPack，而奇華餅家就成為第一個客戶。今年奇華在海洋公園分店銷售的手信禮盒，以及在熊貓館銷售的奶黃月餅禮盒，仍然是採用他們的技術製造。任德堅和任家麟表示，他們的技術特點是能夠善用瓦通紙製造紙盒，並大幅減少使用膠水，同時亦保持外觀、手感以至承重能力等質素，可媲美實心紙盒。而且因為節省了物料，重量至少比實心紙盒輕20%至30%。任德堅和任家麟認為，以AiryPack技術製成的紙盒，甚至可以取代部分膠盒、木盒或鐵盒，應用到手表和珠寶首飾方面。因此，他們正在和這些行業的品牌商洽談合作。任家麟應記者要求，即場測試紙盒的承重能力。他整個人雙腳踏上他們製造的瓦通紙手表包裝盒上不下兩三分鐘，紙盒仍沒有變形。

除了奇華之外，這一年多，該公司還取得了好些大公司客戶，包括香港賽馬會、中國銀行的澳門分行、國泰航空、快圖美，以及跨國設計公司Dapy等，產品包括坐枱日曆、筆記簿、相簿、香檳盒等。還有一家西班牙出版社的8萬本精裝版兒童書，亦將會採用AiryPack的紙板技術。

擬和更多印刷廠合作

現時，該公司是和一間港資的深圳印刷廠長期合作，授權後者採用AiryPack技術來生產紙盒（原則上，紙盒都會印上AiryPack的商標）。同時，透過該印刷廠的轉介及參加如香港貿發局的禮品展和環保展，以及澳門的環保展等，他們亦物色到部分客戶。不過，這授權關係並非獨家，他們亦正在和其他印刷廠商討授權合作事宜。謝漢忠表示，某些大品牌有一些長期合作的印刷廠，未必會為了採用新技術印製包裝盒，而隨便轉用印刷廠。所以，中長期來說，必須和較多印刷廠建立授權關係。

任家麟透露，和他們合作的深圳印刷廠將會參加明年1月初的香港文具展，並正考慮到外國參展；另亦計劃明年1月底或2月初在眾籌網站Kickstarter上預售一款特別輕便的精裝記事簿，之後還計劃在傳統渠道上發售。

[企業創富]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0789&issue=20161223

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【吸塵機測試】高效濾網有幾隔塵？　千元貨效果媲美6千蚊Dyson

1 : GS(14)@2017-01-26 18:23:01

今年吸塵機界別興起一個新名詞——HEPA！有此功能的吸塵機，可有效防止微小塵粒，從出風口中噴出。



新年大掃除，吸塵機是好幫手！不過亦有人話「越吸越大塵」？其實原因好簡單，吸塵機！吸塵當然是強項，但機尾的出風口，如果做得不好，就會變成噴塵。



今年吸塵機界別，興起一個新名詞——HEPA！中文繙譯為高效濾網，有此功能的吸塵機，由於機身內部設有濾網設計，所以可以非常有效防止微小塵粒，從出風口中噴出來，今天找來了現時市場上熱賣、內置HEPA吸塵機，它們分別為：Dyson DC63（$5,980）、HITACHI CV-BA22V（$1,480）及KARCHER VC2 Premium（$998）。為測試它們是否不會噴塵，我們就以「吸爽身粉」作測試。先來Dyson，開機吸爽身粉時，發現出風口完全不見有白色粉末噴出，就算記者用鼻聞，都完全沒有爽身粉的味道，最後打開塵格，發現所有爽身粉還留在機身內。第二部測試機是日立 CV-BA22V，出風口亦看不見白色粉末，嗅覺測試亦沒有爽身粉的味道，打開塵格，機身塵袋沒有漏出任何爽身粉，完全保留在塵袋內，所以防塵洩漏效果一樣很高。最後一部測試機是KARCHER VC2 Premium，結果亦是一樣，機尾沒有噴塵，或者聞出任何爽身粉味道，打開塵袋，爽身粉亦完全沒有洩漏，機身內櫳組件也沒有任何染白迹象。所以總結在今次HEPA濾塵測試中，三部機是平手收場，一樣達致很高的防噴塵效果。第二項測試題目，相信是不少人的買機考慮要點——噪音！須知好多人都很怕吸塵機所產生的噪音；再者，有時夜歸回家想打掃地方，低噪的機種，亦可減低騷擾隔籬鄰舍的機會；記者會分別着機，然後以手機的量度噪音App，計算出每部吸塵機着機時所產生的分貝；先來是Dyson，大概是78dB-79dB；HITACHI在高吸力時是78dB，低吸力時是72dB；最後是KARCHER，高吸力時是69dB，低吸力時是65dB，所以在噪音測試中，以KARCHER產生最低分貝勝出。最後一項為真人測試，記者找來平時不大愛做家務的記者Daisy，對三部機作實地試用，看看操作上是否順手，又或者拖行時是否順暢，先來是Dyson，Daisy說：「我覺得Dyson這部機，無論機身或手柄位置，用起來好似特別順暢一點點！」其實原因好簡單，因為它是三部機中，機身設計最細一部，而且車輪位置，還做成大大一個圓球體，當然操作順暢。第二部是紅色HITACHI：「使用HITACHI之時，感覺吸塵口會吸實地面，估計吸力，是三部機中最大的！」原本記者都想為大家作風速測試，但在測試中，由於吸力過大，肥通的風速錶連扇葉都被它「吸爆」了！所以完全量度不出吸力數值，但有一點可以肯定的，就是吸力非常大！如果家中是地氈地板，可以考慮此機。最後是白色的KARCHER：「用它的時候感覺好奇怪！吸塵時好像不斷有風吹着我的臉！」其實這是出風口的一個特別設計，我們用玻璃紙作測試，Dyson出風口是向平、上出風的；HITACHI的是向地面出風的；唯獨KARCHER是向上出風！好處是不會吹起地上塵粒，令吸塵時塵土飛揚，如果家有鼻敏感人士可以考慮。查詢：中原電器（鑽石山荷里活廣場2樓259-260店）記者：朱崇德　攝影：王國輝2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道，即like：http://fb.me/AS.AppleDaily


現時市場上熱賣、內置HEPA功能吸塵機，分別為（從左至右）：KARCHER VC2 Premium（$998）、HITACHI CV-BA22V（$1,480）及Dyson DC63（$5,980）。

第一項是爽身粉測試，記者會用三部機試吸，然後看看它們的機尾會否噴塵，甚至因吸塵袋洩漏，而令機身內部組件染白。

Dyson DC63完全冇漏塵問題，所有爽身粉保留在塵盒之內。


HITACHI CV-BA22V亦沒有漏塵問題，所有爽身粉保留在塵袋之中。

最後是 KARCHER VC2 Premium，都沒有漏塵問題。

平時不大愛做家務的Daisy試三部吸塵機，論操作性，她感覺Dyson DC63最細部最順手。


Daisy試HITACHI CV-BA22V，發現吸塵時有吸着地面的感覺，懷疑是三部機中吸力最大一部；肥通試用測風錶量度，但連錶的扇葉也吸壞了。

Daisy試 KARCHER VC2 Premium，感覺有風吹臉，原因是機身出風口經過特別設計，令風口向上，防止地上塵粒被吹起。

Dyson DC63着機時所產生的噪音為78dB-79dB


HITACHI CV-BA22V在高吸力時，所產生的噪音是78dB，低吸力時是72dB。

KARCHER VC2 Premium在高吸力時，所產生的噪音是69dB，低吸力時是65dB。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170126/19908910

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