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銀行地產股的巨大風險 Ares

From http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f36780100902a.html
[個人理解範疇內的]

銀行業存在一個致命問題:
制度缺陷。銀行行長由國家任命,可以由這個銀行調往那個銀行。銀行決策管理層缺乏對本企業的忠誠度,他們不具備遠見,只顧眼前利益。他們不需要對股東負責,而是對上級官員負責。雖然有戰略投資者的利益關聯,但由於持股比例較小,發言權不夠,難以制約銀行官僚的無所作為甚至胡作非為。由於行長可能在銀行間調換,不存在商業機密,可能導致商業管理模式的透明化與趨同效應,缺乏獨特的競爭力。一個類似的例子是:中國聯通老總調往中國移動,引起中國聯通股價大跌。


地產業也面臨調控,最大問題是資金。房價下跌,成交量萎縮,加劇了房產公司資金回籠的困難。而新的貸款根本無法發出。企業只有依賴民間借貸或者上市再融資。借貸是非常危險的,高利息和降價將使得行業毛利由高峰時的40%下滑到歷史上20%低點,業績大幅下滑。這些短期融資一旦出現斷裂,則可能使得公司 面臨破產還債的危險。而根據政府打擊房地產意圖與證監會不再批地產再融資政策,上市公司短期內已經失去廉價融資的機會。
銀行 地產股 地產 巨大 風險 Ares
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銀行地產股的風險一目了然 Ares

From http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f36780100902a.html [

個人理解範疇內的] 銀行業存在一個致命問題: 制度缺陷。銀行行長由國家任命,可以由這個銀行調往那個銀行。銀行決策管理層缺乏對本企業的忠誠度,他們不具備遠見,只顧眼前利益。他們不需要對股東負責,而是對上級官員負責。雖然有戰略投資者的利益關聯,但由於持股比例較小,發言權不夠,難以制約銀行官僚的無所作為甚至胡作非為。由於行長可能在銀行間調換,不存在商業機密,可能導致商業管理模式的透明化與趨同效應,缺乏獨特的競爭力。一個類似的例子是:中國聯通老總調往中國移動,引起中國聯通股價大跌。 地產業也面臨調控,最大問題是資金。房價下跌,成交量萎縮,加劇了房產公司資金回籠的困難。而新的貸款根本無法發出。企業只有依賴民間借貸或者上市再融資。借貸是非常危險的,高利息和降價將使得行業毛利由高峰時的40%下滑到歷史上20%低點,業績大幅下滑。這些短期融資一旦出現斷裂,則可能使得公司 面臨破產還債的危險。而根據政府打擊房地產意圖與證監會不再批地產再融資政策,上市公司短期內已經失去廉價融資的機會。
銀行 地產股 地產 風險 一目 了然 Ares
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富豪玩謝景賢里-渝太地產(75)、中渝置地(1224)、渝港國際(613)、港通控股(32)

>2007-09-27  NextMagazine近日成為城中熱話的景賢里,神秘買家身份呼之欲出。據買賣合約顯示,代表買方簽約者,正是上市公司渝太地產的董事總經理黃志強。

其老闆張松橋,有「重慶李嘉誠」之稱,但實質無論在重慶,還是香港,資產都不是李嘉誠級數;反而他經常「鋪橋搭路」,並成功「越級」攀附鄭裕彤、劉鑾雄等富豪。這個小圈子,被富豪界戲稱為「共榮圈」。

今次破壞景賢里引起公憤,張松橋與劉鑾雄皆否認有份購入,前者並推庄給一名內地朋友。這個共榮圈,只能共榮,不能共辱。

自從揭發景賢里被「偷雞」拆毀後,張松橋一直連聲否認與事件有關;直至傳媒再揭發其馬仔黃志強正是買賣合約簽名人,黃志強才迫不得已出來交代。他繼續否認張松橋為買家,並解釋買家為張松橋的內地朋友,只是找他代為簽名。他自相矛

盾地向傳媒說:「新買家相當欣賞景賢里的古建築……對於不可拆卸重建感到驚訝。」

不 過,當初有份揭發「景賢里事件」的一班師奶兵團,均認為買家無可能不知道景賢里有機會列為古蹟,幕後買家根本就是處心積慮要拆毀景賢里。其中師奶團團員之 一,公民黨創黨黨員陳淑莊大律師,便憤憤不平地說:「我哋偷偷地去監視同影相時,發現工人鑿牆,喺呢度鑿一忽,再喺嗰度鑿一忽,到最後成幅牆度度都有窿, 無忽完整,正常嘅工程點會咁做呀?相信修補唔番。」她又補充:「而且正常嘅買賣程序,律師一定會將買入物業嘅風險講俾買家聽,當中包括列為古蹟嘅風險。除 非律師失職,否則買家又點會唔知?」

而跟據買賣合約記錄,這宗四億三千萬元的交易,在今年七月七日簽訂,並應在九月二十日前找清九成餘數。不過買家在限期前兩週已找清餘數,並派工人馬上拆屋。

據行內流傳,有人眼見早前的皇后碼頭事件,鬧至火紅火綠,但政府一樣有理無理,將皇后碼頭火速拆毀,遂有意效法,速戰速決,誰知卻拆出個大頭佛。

敏感時刻保持低調

整 件事由始至終,黃志強的老闆張松橋都沒有現身。張松橋現時是四間上市公司,包括渝港國際、渝太地產、港通控股及中渝置地的主席,公司總市值逾二百六十億 元。本週一渝太系發表中期業績,張松橋並無出席;代表主持大局的中渝置地副主席林孝文,表示張松橋因要處理私事而缺席,問到是否忙於處理景賢里事件,林孝 文只「嘿嘿」乾笑兩聲回應。

張松橋在香港及重慶兩地都不算很出名,反而他經常以「中間人」身份,拉攏好友炒股炒樓兼夾齊齊食大茶飯,才更為行內人津津樂道。

張松橋原籍四川重慶,據知父親在政府僑務部門工作,所以十五歲已拿單程證來港,八五年即二十歲時,成立渝港集團,並以中港貿易起家。當時無論是儀器、雨傘、計算機、機械錶、電子手錶、卡式帶,以至二手汽車,只要國內有需求,他就供應。

張松橋身家

加州花園打響頭炮

這 倒賣生意讓張松橋賺了第一桶金,九三年渝港國際在香港上市,當時二十九歲的張松橋成為最年青的上市公司主席之一。同時他又在當時一片荒涼的重慶北部,買下 二千畝農地,部分發展成重慶的「加州花園」。一名當地地產代理憶述說:「當時加州花園好轟動o架,因為重慶啲樓房通常是幾層高的單幢樓。加州花園係重慶第 一個大型屋苑,規模類似香港嘅太古城,所以大家就叫張松橋做『重慶李嘉誠』。」

到九九年,上市僅半年的包裝盒經銷商確利達,大股東林孝文醫 生,即富商李嘉誠的襟弟,被證券行斬倉,張松橋低位掃貨成為確利達大股東,改名中渝置地並向公司注入重慶物業,此後林孝文淪為他的一隻「馬仔」。○○年, 他以六億購入持有尖沙咀彩星中心及中環世紀廣場的彩星地產股份,成最大股東,並改名渝太地產。又過一年,他再向九龍倉收購持有香港駕駛學院, 及西隧管理權的港通控股,成為渝太系的現金牛。張松橋旗下上市公司都有多次配股集資記錄,大玩財技;而張松橋亦與股壇中人莊友堅及蕭若元等相熟。

到○四、○五年,他分別以一點三八億及四點三億購入山頂道一號及歌賦山道一號,令他在商界名聲更響,估計現時身家約一百五十億元。

家鄉倒模香港豪宅

不 過,一名認識他的富商說,張松橋最出名的,是他為友人「鋪橋搭路」的伎倆:「他最擅長搞人際關係,佢喺香港,就話自己係地道重慶人,識好多重慶以至內地其 他地方嘅高官,可以幫手鋪橋搭路。喺重慶,佢就當正自己係香港人,話識好多香港富豪,可以幫手建設祖國,佢仲成日將香港嗰套引入重慶。」

最 新力作,是將「山頂道一號」搬入重慶。他在重慶一塊荒涼的小山頂地皮上,興建有七百個單位的公寓,並起名「山頂道一號」,但由於位置荒涼,對面就是精神病 院,故反應平平。在重慶從事地產代理的李先生說,張松橋在當地的發展只屬中規中矩,「重慶三大地產商分別是龍湖、金科及華宇,張松橋那家雖是老牌公司,但 規模不及前三者,而且他一直不算特別積極。」

據知他去年一直急於放售手頭持有,一直放租的淺水灣九十三號寶晶苑項目,就是急於套現回重慶發展地產。而他亦繼續以「地頭蟲」身份,為香港的好友搭路,食大茶飯兼齊齊搵大錢,當中包括在兩個月前,夥同好友劉鑾雄及信和置業,以四十億高價購下重慶江北區華新街一幅住宅地王。

手持古蹟有數講

「張松橋同大劉(劉鑾雄)真係好熟,大劉暱稱佢做『阿嬌』,點解就唔知啦。而張松橋話自己唔熟悉香港,喺香港買賣任何物業,都一定問大劉意見。」一名知情人士說。

其中張松橋購入的山頂道一號,便是由劉鑾雄充當「紅娘」,促成交易。而大劉在世邦魏理士的御用經紀Henry林,亦負責接洽大部分交易。在好友介紹下,張松橋亦認識了楊受成及鄭裕彤等富豪,一眾人等會到酒店或賭廳鋤大弟。

張松橋與大劉這兩名好兄弟,亦不約而同睇中景賢里,分別有前往參觀。而今年初景賢里透過一間國際級物業代理行低調招標時,張松橋亦曾洽購。行內人指張松橋今 年初以五億五出售歌賦山道一號,兩年間大賺一億二千萬,食髓知味下,對獨立排屋特別感興趣。現時景賢里被暫定為古蹟,解決方法包括以金錢賠償或換地等。而 巧合地,劉鑾雄持有的華人置業,亦正與有關當局傾談手上灣仔街市的保留方案。華置早在十年前,已和市建局為此達成商業協議。華置承諾暫時不會清拆街市。

若市建局向華置購回灣仔街市,業界估計涉及高達十三億元發展損失的賠償;而非金錢補償方案就包括在街市「後山」,即律敦治醫院旁的賽馬會公園及一帶山坡,平整一幅地皮「換地」。這可能會是華置的如意算盤。
富豪 玩謝 謝景 景賢 渝太 地產 75 、中 中渝 置地 1224 、渝 渝港 國際 613 、港 港通 控股 32
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王伟深陷上海商业地产成引发中盛粮油案导火索

http://finance.sina.com.cn/roll/20080722/02402338898.shtml
王偉 深陷 上海 商業 地產 引發 中盛 糧油 導火索
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股神不公平條款;地產熊市;資金調撥 hiking

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http://hk.myblog.yahoo.com/kl424/article?mid=2889

恆指連續第四周下跌,收報18682.09點,跌645.64點,平均成交644.73億, 比上周少334億,由於周一成交高達916億,平均成交被拉高,若計周二至周五,四天的平均成交已返回576.5億,五百幾億的水平,若把中秋前後各五個 交易日(這段時間在這裡被稱為上彈射牛)剔除,低成交仍然持續。

永旺與永控先後公佈業績,粗略地看,不會是第二間宜進利,等詳細業績公佈後才作分析。

股神不公平條款

股神用50億買入高盛優先股,是否已屆入市時機?首先,股神買的是優先股,並非普通股,優先股有保證派息,這次交易保證股息高達十厘,優先股在公司 清盤時,分錢排名比普通股先,這與無知小投資者投資雷曼債券剛好相反。而且還附送認股權,認購價有6%折讓。在最壞的情況下,高盛結業的話,股神的投資 total lost的機會比小投者細,在普通情況下,高盛不結業但盈利一般,股神可收高息,在最好的情況下,高盛翻身成功,盈利大升,股價自然水漲船高,股神還可以 認購多一倍高盛新股,明顯地,這次交易是「襯佢病,攞佢命」的不公平交易,唯高盛在缺水的情況下,希望借股神之名籌得更多資金而無奈答應。

如果認為股神出手便是入市時機,那麼,你便要找以下條件:

一、保證回報每年10%

二、如果清盤,保證優先償還你的投資

三、如果翻身,比你賺多一筆

簡單地說,我看不到小投資者可以找到這種機會。以保證10%股息回報作例,匯控派息一直予人信心,去年派息90美仙,約7港元,就算今年派多10% 息,都只係7.7港元,要做到10%(但不保證)股息,股價便要跌至$77,當然,若計入未來還會每年增加10%派息的話,以股神第一項不公平條款看,匯 控的可接受股價可以提升一點,但與現價仍有一段距離。

地產熊市

香港樓市第二季新盤成績還不差,東涌水藍天岸高價大賣後,月頭中環半山單座樓SOHO38又賣得不錯,令我驚訝的是,一個400呎單位竟然以987 萬賣出,呎價超過二萬四,長沙灣單座ONE MADISON 292呎單位,賣219萬,呎價七千五。新盤價格大幅拋離二手樓,以ONE MADISON 呎價7500與附近的昇悅居呎價低於每呎$5000比較,昇悅居入伙不足六年,意味溢價$2500會在六年後化成煙灰,每年每呎貶值$400多元,什麼是 價值?雷曼出事後,形勢逆轉,新盤停售,投資者(炒家)主動減價,疑似豪宅(郊區獨立屋及市區高層住宅)情況最不樂觀,原因是溢價已令投資者不安,加上銀 行按揭非常審慎,情況比股市跌穿兩萬點更嚴峻。投資者將部份割價促銷,還把單位轉租,令租盤供應上升,租金下調,連租務回報的防線也危在旦夕,今日匯豐宣 布,把新做按揭利率調高半厘,匯豐一向主導市場利率,相信各銀行很快便會追隨,這對地產股可說雪上加霜,港股老牌支柱之一的地產股,隨時會被投資者捨棄 (洗倉)。

資金調撥

中移動近月急跌,是誰掌握第一手資料,早知中央令中移動母公司向江澤民系的聯通母公司轉賬500億。中資股的異動,可視為政策變動的先兆,香港成了 具中國特色的市場,也是遊戲規則的一部份,不接受的可以唔玩。基本上,事件對香港上市的中移動沒有實質影響,但香港上市的中移動,股價除了反映其現有的盈 利能力,也有部份反映母公司實力強橫,如中移動上市之初(當時叫中國電信),母公司出售優質業務(省份)予中移動,令其一度炒上天高。現時,由母公司產生 的溢價大幅貶值,是中移動大跌的主因。這是否個終結,還只是開始呢?

市場可說大驚小怪,中石油暴利稅津貼中石化,因為兩者都是上市公司,要做得好好睇睇,以暴利稅經中央調撥資金。四川地震之後,因為煤電多上市公司,劫煤濟電又是間接資金。這次簡單直接調撥,是最有效率的一次,下次會輪到邊個行業,邊間公司?

股神 神不 公平 條款 地產 熊市 資金 調撥 hiking
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金融、保險、地產經紀難造按揭 中環在線:銀行列出黑三類 李華華

2008-11-05  AppleDaily

金融海嘯陰霾不散,各行各業喊晒口,縮皮裁員消息此起彼落。咁嘅環境,搞到銀行閂水喉有錢唔願借,咪話中小企借錢難,打工仔想搵銀行造按揭買樓,一樣唔容易,實際按息分分鐘要4厘以上。

華華聽班按揭轉介公司高層講,家陣銀行對「食佣一族」(即係收入主要嚟自佣金嘅打工仔)嘅按揭審批,特別嚴謹,同有穩定月薪嘅打工仔相比,實際按息至少差兩厘!

噚 日華華出席一間按揭轉介公司記招,公司高層同華華講,家吓打工仔問銀行借錢買樓冇以前咁順利,尤其係靠食佣為生嘅,直頭俾銀行列入高危借錢人士,佢哋嘅按 揭息率,比起優質客戶(例如有穩定收入嘅公務員同老師等),相差至少兩厘,晚吓手隨時要「P+」(P即最優惠利率)o忝。

呢批食佣一族主要 有「黑三類」,分別係金融、保險同地產嘅經紀。事關時勢唔好,樓股齊冧,市民勒緊褲頭唔願使錢,投資、買保險同置業樣樣都拖住先,搞到從事呢三行靠佣金收 入嘅經紀,首當其衝,收入唔穩定,自然俾銀行收緊按揭審批。唉,以前嘅收入尖子,一場金融海嘯冚埋嚟,即時淪為「黑三類」,都咪話唔欷歔。

卡數未到期變臉追找數

地 產經紀借錢買樓利息高不特止,佢哋仲同華華呻,卡數未到期已經有銀行追交錢。最近佢哋有行家就收到銀行電話,開頭接聽時都好聲好氣,好似好關心咁問:「係 咪仲做緊地產經紀?」當知道佢哋冇轉行即時玩變臉,要佢哋立刻還清未到期嘅卡數。中小企俾銀行提早call loan,華華近排都聽唔少,估唔到家陣連打工仔都唔放過,提早追收未到期嘅卡數,「黑三類」梗係雪上加霜。李華華 LiWaWa@AppleDaily.com
金融 保險 地產 經紀 難造 按揭 中環 在線 銀行 列出 三類 華華
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從招股書看遠洋地產


我如果沒有看錯,在上市不久之前,該公司收購一個項目作價18億,是以可換股債券支付,換股價為12.5,如果多於12.5,下年的盈利是會受影響的,若每股價每升元,就虧多一億兩億。

所以包銷商或公司等人可能認為該公司的"合理"價值為12元多....

比上市價1美金,升70%有多...

如果抽到,應有不錯的收獲
招股 書看 遠洋 地產
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中國地產股的分類

1. 世茂(813)- 信和、恆基、恆隆系方式(子母公司式,一家持有地產發展,一家持有地產投資)
2. SOHO 中國 (410)- 新世界方式(早期新世界只起商業大樓,如新世界中心及會展)
3. 碧桂園(2007)、富力(2777)、雅居樂(3383) - 新鴻基/恆基方法 + 長實模式(平價不停吸地、流水式建設、只賣名字、質素普通)
4. 瑞安 - 合和方式(合併一個較大的地盤來發展)
5. 萬科 - 新鴻基模式(注重樓宇質素及品牌)

其餘的如深圳控股、綠城地產、合生創展、復星地產、新世界中國、鴻隆、眾安等都是中等的公司,用香港的經驗來看,新鴻基和長實方式最好、信和、恆基等次之,而合和和新世界則為最差,其餘的更不用數了。由此我們應該以碧桂園、富力
、雅居樂為重心地產股,萬科次之。這類股應在低潮期持續購入,以獲取百倍回報。不過以香港的經驗來看,八倍至十二倍的市盈率才算是較便宜,以碧桂園超過三十倍市盈率來計,實在不算便宜。
中國 地產股 地產 分類
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超冷門地產股-永發置業(287)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080306/LTN20080306314_C.pdf

公司售出一個物業,套現7,500萬,淨所得7,200萬,賺800多萬。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20071221/LTN20071221123_C.pdf

這家公司在七三狂潮上市,至今已三十多年,近來創辦人兒子辭世。

據半年報所述,有兩千萬現金,一億二千多萬股票,一億三千多萬投資物業,該物業在此值六千三百多萬。

套現後,股票加現金扣除所有負債三千七百多萬,共有一點七億流動資產,加上投資資產,淨可變現資產共三億。

不計其他資產,以股本數四千萬計算,可變現值達七元,流動資產共四點二五元。

公司上半年二千萬盈利,大部分靠炒股及樓價升值所得,扣除兩部分收益後盈利只得六百萬,每折合一毛五分,預計下半年市道甚差,若股票盈利全沒,不過有售樓收益補上,加上租合收入及物業升值,預計全年盈利約二千五百萬,折合每六毛兩分五,以現價計市盈率為六倍,但公司派息太少,加上公司規模太少,買賣兩閒,難以吸引小股東。

建議若大股東有錢的話,可以動用少量錢私有化,或是索性賣殼,留錢養老。
冷門 地產股 地產 永發 置業 287
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數字遊戲-中國地產(1838)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080326/LTN20080326511_C.pdf

公司盈利79.33億元,其中86.72億是重估利潤,實際是虧損7.39億元。

若按有效稅率17.64%(1,699,969/9,633,923) 計,加回重估所繳的稅項15.29億,盈利應為大約7.9億。

公司市值約65億,表面市盈率只得0.8倍,經調整約8.2倍。

公司淨現金接近零,所以扣除現金的P/E不提供。

公司派3.2仙股息,較中期股息5.5仙為少。

另外大股東配股可換股票據及自願配售新股給基金,可見公司的資產可以在大股東心目中不及帳面的多,該主席曾以低價私有化公司的紀錄,建議小投資者小心。
數字 遊戲 中國 地產 1838
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=3898

評德祥地產(199)大比例供股

From
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080609/LTN20080609013_C.pdf

該公司原名泰行、給殼王藉東方紅股權入主後,成為其澳門地產的旗艦,後易名澳門泰、又易德祥地產至今。

PK_LSD:

....但反思了一會有這樣想,如果市況不就,佢可以遲D先公佈供股,這個巨大的利淡清息,除非佢想再進一步壓低隻.........等外人不去或放棄持有,但這個想法是否太傻呢?我始終覺得無TIME TABLE及EGM DATE好鬼怪。

即係好似D炒SHELL一樣,又話注入什麼資產,到最後炒不起便放棄收購,爆棚哥究竟是想咩呢?其實輸錢唔緊要,最緊要學到野知點俾人搵老襯。

greatsoup:
但其實它是星期五晚十一點已經公佈。

你可以話他們趁勢壓低價引人唔供股,因為公佈了好過不公佈,公佈了,可以取消供股,因價跌了,可以趁機買多D貨,若供股的話,可以拿回現金,公司又可 拿得一筆小錢,加上部分股權在他們關係人士手上(一一,0.21元,和一三,7仙,其實集資額是一樣,不過後者極具千味/洗牌味道,主要是引人以為好平供股, 以送錢給他們花,若無人認購,自己買晒就把它一路低價脫手,來一手低價供股,禮成。),炒得起就炒,炒唔起就一路散,然後低價多一次。

其實那些殼可能有技高手獻招,他們主要都是「製造集資需求」以配股,「製造集資需求」就是先公佈好消息,然後以收購這件東西配股,那些好消息是不是真 雖有監管部門把關,但都無用,因為最多配完話收購那些垃圾資產以完成,用來偷晒公司錢,或是配不到致收購失敗,也可能公佈消息目的是用來cap水, cap到水就宣佈失敗幾種,這個就要看當事人所作所為。

最好的一種當然是如華寶國際(336)、中信泰富(267)一樣,老細是有意把賺錢業務注入上市公司以變成基金的,但是這種例子真的很少很少成功。

有些人更是藉買上市公司控股權來榨壓股東賺大錢,人人控股(59,現天譽置業)就是一例。

不過這隻都是少玩為妙。
評德 德祥 地產 199 大比 例供 供股
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中環在線:地產代理靠新地救命 李華華


2008-12-01  AppleDaily


 

新 地(016)可以話係地產代理嘅救世主。兩個熱賣新盤──大圍壹號雲頂同元朗原築,短短幾日賣咗超過550伙,帶嚟嘅佣金收入勁吸引,簡直係幫代理打咗支 救命針。中原董事總經理陳永傑話,如果唔係新地,代理行今個月可能仲要蝕錢。呢幾日不斷喺兩個盤穿梭嘅陳永傑同華華講,呢幾個月代理行捱得好辛苦,淨係做 二手樓唔夠食,雖然中原已經裁減人手、削分行,但仍然蝕足兩個月,如果唔係有新地推兩個盤,今個月肯定又要蝕。佢仲話,過去3日,淨係呢兩個盤已經為中原 帶嚟3000萬佣金,佔今個月集團住宅部佣金收益8500萬銀嘅三成半,今個月唔使蝕之餘,仲可能有錢賺。壹號雲頂同原築賣得好,其他發展商都唔執輸,計 劃短期內趁勢推盤,呢排經紀應該多番啲生意做。
中環 在線 地產 代理 靠新 新地 救命 華華
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地产业沦陷资本困局:昌盛中国不排除整体沽售


http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20081211/07175620386.shtml
地產業 地產 淪陷 資本 困局 昌盛 中國 排除 整體 沽售
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=4552

郑裕彤旗下新世界地产被指存在十大用工问题


http://finance.sina.com.cn/roll/20090105/02575713052.shtml
鄭裕彤 鄭裕 旗下 新世界 地產 被指 存在 十大 用工 問題
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=5066

新世界中国地产间接承认部分用工问题


http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20090112/02065746168.shtml
新世界 中國 地產 間接 承認 部分 用工 問題
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=5169

誤爆地產是第十個振興行業 中環在線:成思危報錯料上央視澄清 李華華


2009-02-26  Appledaily





 

前 任全國人大副委員長成思危上周六喺一個學術論壇漏口風,話房產業係第十大產業振興規劃,即時令到市場對內地樓市同內房股前景多番啲憧憬。不過,佢噚日接受 中央電視台《經濟半小時》專訪時就幫自己澄清,話只係以學者身份同學生講呢個題目,而呢個題目早於本月17日有報章報道過,根本唔係新聞。簡言之,佢冇爆 料!

成思危坦言:「已從人大副委員長的崗位退下來,現在所講的,都是學者觀點,學者不可能代政府去做決策」,「那個列入規劃,那個不列入規劃,這是政府的事,對不對?」佢認為,成件事係發改委、能源局同建設部嘅事,相關報道唔係咁準確喎。

辯稱只是睇報紙得知

央 視記者直接問成老,點知房產業係第十大產業振興規劃?佢話喺報紙睇番嚟,仲將份報道印埋出嚟,話首先喺人民網見到證券報17號發佈嘅新聞,指能源業振興規 劃被房地產取代。佢上周六同學生上課時提到呢件事,根本唔係乜嘢新聞發佈。成思危今次透過中央電視台節目幫自己澄清,真係比較罕見,可能佢見件事鬧大,投 資者全部認為佢講得嘅就係真,點知事情有變。其實隔咗兩日,外電已經引述消息人士否認呢件事,話中央將會以「長期規劃」形式支持房地產行業,真係一個美麗 誤會。李華華LiWaWa@AppleDaily.com



誤爆 地產 是第 第十 十個 振興 行業 中環 在線 思危 報錯 錯料 料上 央視 澄清 華華
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  李嘉诚30亿真如A3-6搅醒沪上地产 新鸿基追资


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http://finance.sina.com.cn/roll/20090309/05285947341.shtml





  亚洲首富李嘉诚这个“风向标”转向多方,鼓舞市场上更多的资金将筹码压向沪上商业地产

  理财周报记者 赵心砚/文

  香港地产大鳄李嘉诚在接连抛售数栋位于上海黄金宝地的商业物业之后,于近日决意逆市启动内地最大的商业地产项目——上海真如城市副中心项目。

  2009年,内地楼市多空博弈的关键年份,李嘉诚这个“风向标”转向多方,无疑鼓舞了市场上更多的资金将筹码压在沪上商业地产身上。无论是最早 进入市场至今得以坐享租酬的恒隆地产(00101.HK),还是近两年为押宝内地而不惜大规模举债的新鸿基地产(00016.HK),港资开发商在上海商 业物业的争夺战中已是先行一步。

  与此同时,内地房企却拖累于居高不下的负债率和存量资产,在抢滩沪上商业地产的战役中显得有心无力。李嘉诚看多沪上物业,这无疑刺激了他们加速布局商业地产的欲望。但无论是有意与带头大哥分一杯羹的本土最强开发商绿地,还是已经进入商业地产注资最后冲刺阶段的世茂股份(8.69,-0.55,-5.95%)(600823.SH),如何迅速消化存量房并回笼资金成为摆在他们面前的一道共同难题。

  内地最大项目即将破土

  李嘉诚看多沪上商业物业

  在2009年的头两个月,李嘉诚沽空上海地产的论断一时甚嚣尘上:1.5亿起价拍卖沪上豪宅玉翠豪庭的40余家商铺,将浦东御翠园200多幢出 租10余年的商业别墅“转租为售”。这位以地产发家的香港富豪接连抛售上海项目的一系列举动,曾被业内看作是境外资本沽空上海商业地产的标识。

  3月初始,李嘉诚旗下企业长江实业在内地最大的项目——上海真如城市副中心即将动土却传遍坊巷。上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理 何智奇在近日对媒体表示,收到长实副主席李泽钜的亲笔信,希望政府协助确保开工,目前长实已经做好所有准备,具体开工日期有望定在3、4月。公开资料表 明,该公司是普陀区政府在2007年为服务真如项目招商引资而专门设立的国有全资子公司。

  消息公布之后,投行瑞银将长江实业(0001.HK)的评级升至“买入”,并将其目标价锁定在75.9港元。

  对于长实真如项目即将开工的消息,真如城市副中心开发建设投资有限公司市场部负责人向理财周报记者表示,长实确实已经拿到部分施工许可证,真如项目即将于3、4月动工。该人士同时还否认了上海本土最大房产商绿地集团将参与真如项目。

  长江实业企业事务部的黄丽婷也对记者表示,“真如城市副中心项目正按长实的内部规划落实,但具体进度目前不便公开。”

  “作为香港的龙头地产商,长实此举证明了李嘉诚对投资大陆仍抱有信心,对于内地,尤其是一线城市商业地产的开发具有风向标的意义。”香港大福证券研究部主管麦德光认为。

  不过麦德光认为,该项目对长江实业的短期股价不会有很大提振作用,因为商业地产初期租金的收益率不会很高,大约在10%-15%左右,至少需要10年时间来精耕细作。另外,房地产的业务盈利只占长江集团盈利比重的10%到20%。

  根据上海市规土局的公开资料,长江实业于2006年12月以底价22亿元竞得该真如副中心A3-6地块。该项目的楼面价将近每平方米3056 元,总建筑面积近100万平方米,其中近八成被规划为大型商业物业项目。何智奇认为,按照每平米售价2万的保守估计,该大型商业物业综合体至少能为长实带 来200亿元的收入。

  另据2007年政府出台的《上海市真如城市副中心规划方案》,真如城市副中心被规划为上海市第四个也是最后一个城市副中心,前三个副中心分别是徐家汇、五角场和花木。真如将成为上海及长三角的服务中心,而长实开发的真如A3-6地块正位于该中心的核心位置。

  带头大哥一呼百应

  港资开发商布局沪上商业物业

  “真如项目的动工预期很可能会引起港资开发商投资内地商业地产的一波热潮。”麦德光这样预计。

  无独有偶,瑞银也在2月末发布的研究报告中表明,长实真如项目的破土或显示了现金充裕的香港地产商,能在国内房地产周期接近谷底时买入平价土地的趋势。

  麦德光表示,长实在内地大部分的盈利都来自与和记黄埔合作开发的住宅地产项目,商业物业还没有开始贡献盈利。然而长实出手内地超大型商业项目, 相比起内地和香港的竞争者,有着资金实力和开发经验的独特优势。长实目前的资产负债率在10%以下,相比起内地房企动辄50%的资产负债率,长实现金流充 裕,无需过度举债,这对于讲求“永续经营”的商业地产来说尤为重要。从长期来讲,长实的商业物业将为企业带来稳定的租金回报,发挥商业地产“熨平经济周期 ”的功能。

  除了长实以外,其他香港开发商布局上海商业地产的步伐也从来没有间断过。即使是在被认作“内地房市调整年”的2008年,与长实并列“香港地产五虎”的新鸿基地产仍表示将增加投资300多亿元。

  在新鸿基扩展其内地房产版图的这三年中,其投资额比例由现在的17%提升至30%,投资额从现在的400多亿元升至700多亿元。

  新鸿基2007/2008年报显示,截至2008年9月止,公司在内地的土地储备(总楼面面积)已经超过620万平方米,建成的10%土地均用 作高档商用物业,其中16%的土地存量位于上海。而在新鸿基吃进的沪上土地中,近80%将用于建设包括写字楼、商场和酒店在内的商业物业。这就意味着自今 年起新鸿基将有超过70万商用物业投向市场。其中,新鸿基位于上海陆家嘴(19.38,-0.44,-2.22%)核心的上海国金中心已于2008年11月封顶,看来公司将于今年觅良机将该项目推向市场。

  但新鸿基也因其对内地物业投资的放量而担负着沉重的资金压力。尽管港资开发商的现金流状况普遍优于内地房企,但根据WIND统计,截至2009年3月4日,新鸿基地产的经营现金流达-246.06倍,而长实的这一数据为78.09倍。

  而最早布局上海商业物业的恒隆集团在2008年已经尝到先行一步的甜头。至2008年来自内地的商业租赁收入已超过港币10亿元(合人民币1024百万元),超过租赁总收入的50%。目前内地的租金收益全部来自恒隆位于上海的恒隆广场与港汇广场。

  广州合富辉煌集团董事副总经理黎振伟近日表示,政府已经在力推安居房,宏观调控的大方向导致内地的住宅房价不可能再继续提得很高。而商业地产不 涉及民生,又是近几年才新兴起的投资领域,可提升运作的空间很大,所以外资机构眼下更热衷追捧零售商业。“目前,内地住宅地产的投资回报率大概为3%~5 %,而商业地产的回报率则有6%~8%。”

  受困高企存量住宅

  内地房企商业物业转向有心无力

  李嘉诚的逆市出手也刺激了内地房产商的胃口,越来越多的内地房企选择将投资比例倾向于商业地产。

  “发展商业地产是绿地的长期规划。”绿地集团办公室主任助理王晓东对理财周报记者表示,“绿地目前在上海的商业项目体量在50%左右,高于全国约30%的比例。”

  王晓东透露,绿地有意加入真如项目的开发,目前仍与有关部门进行初步接触。

  另外,具备“A+H”股优势的世茂股份的商业地产注资进程已过大半。世茂股份2008年报显示,国内已有9家地产公司完成了股东变更的工商登记手续,还剩2家物业资产尚未过户。

  记者联系世茂股份的董秘葛红卫,他表示“注资进程正在进行中,期间的具体进展不便透露”。

  不过,假如注资方案如期完成,世茂最终将获得总建筑面积超过400万平方米的商业土地储备,总量将超越陆家嘴(600663.SH)、浦东金桥(600648.SH)等一线地产上市公司,成为名副其实的商业地产龙头。

  然而,内地开发商在商业地产的征途亦困难重重。

  首先,高库存的商品住宅房难以在短时间内消化,开发商的商业地产资金来源成为难题。官方数据显示,2008年前11个月商品房销售面积为4.9 亿平方米,同比减少18.3%;空置面积达1.36亿平方米,同比增加了15.3%。房市需求萎缩,供给放量,内地开发商库存越压越高,手头也越来越紧。 截至2009年底,易居CRIC系统预期市场上的商品住宅房存量将至少达到2000万平方米。

  另外,国家力推保障性房源,在建的项目也要求小户型达到一定比例,这大大压缩了内地房企商品住宅开发的收益率,也挑战了内地开发商依赖资金快速 滚动的住宅开发模式。日前,国务院总理温家宝更在两会上表示,中央政府在2009年将投资总额9080亿元用于保障性住房等经济社会发展的薄弱环节。

  并且,由于前两年的激进拿地策略,国内房企的资金链都异常紧绷,这令他们的商业地产扩张之路阻碍重重。以世茂股份为例,公司在2008年实现营 业收入4.77亿元,与上年同期相比减少7.64亿元,减少幅度为61.55%;实现营业利润1.23亿元,与上年同期相比减少1.24亿元,减少幅度为 50.14%。

  而同为世茂集团旗下的姐妹公司世贸房地产情况似乎更为糟糕,根据标准普尔在3月发布的中国房地产报告,世茂房地产被评为“负面”。由于世茂房地产的举债将陆续于2010年到期,以现有的现金流计算,届时世茂将不得不面对近50亿资金缺口。

  连续两年营业收入、营业利润缩减,世茂股份仍在年报中预估2009年的利润将达5.2亿元,利润超过4亿元。面对结果未知的注资进程,以及在几 年内无法产生现金流的待建商业项目,葛红卫向记者解释,“还是会来自老项目的销售”。根据公开资料,世茂2008年的主营销售项目包括两个分别位于南京和 福州的住宅项目。

  然而自2月始,上海商品住宅的量升价跌令越来越多的开发商参与到存量房销售的价格战中。对此,大福证券研究部人士表示,世茂如果不降价恐怕很难 实现其预期销售收入。根据易居CRIC系统,上海2月商品住宅销售总成交量环比增长33.6%,同比增幅50.5%。同时,成交均价达1.2万元/平方 米,环比下跌10.9%。

  业内资深人士认为,旗下商业地产业务的拆分反而可能为其发展带来一系列困难:首先,世茂在大本营香港从未接手过酒店业务之外的商业地产,开发经 验不足;另外,世茂的竞争对手很多,包括内地的本土开发商和香港的大开发商;最后,注资过程牵扯到控股权和资产划分的问题,如何在不影响大股东利益的基础 上分得合理,是世茂股份成功转型商业地产龙头的关键。
李嘉誠 李嘉 30 億真 真如 A3 攪醒 滬上 地產 新鴻基 追資
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黄秀虹执掌鹏润投资第一枪 国美系地产全面启动


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http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/ggscyd/20090317/06175984379.shtml


  □ 本报记者 李冰

  有些人总能成为焦点,即使他不在现场,比如曾有中国首富之称的黄光裕。

  自2008年10月传黄光裕因经济犯罪遭查后,其旗下的鹏润地产一直没有什么“作为” ,在国美系地产沉寂许久后,由黄秀虹执掌鹏润投资不到几个月的时间里现在开始突然发力。

  记者日前获悉,国美系旗下的明天第一城与中卡商业集团就整租运营明天商业中心超级购物港项目达成协议。

  而这也是黄秀虹执掌鹏润投资后的第一枪。2009年3月16日,记者致电其国美地产业务总监贾玉鹏,但并没有人接听。

  黄秀虹掌舵

  鹏润地产后的下一步

  据记者了解,明天商业中心的购物港将由中卡商业整体运营招商,商业运营面积为1.35万平方米。

  中卡商业将引入其核心连锁品牌“中卡花卉居家饰品城”,打造该区域居家用品采购中心。

  黑石商业营销顾问董事权京松在接受采访时表示,明天商业中心地处区域交通咽喉,是进出拥有30万人口的天通苑居住区必经之路,形成了奥北区域商业都无法比拟的消费基础客流。

  在目前商业地产遇冷的情况下,国美系地产通过服务社区的区域商业运营已经获得了初步的成功,国美第一城居家装饰一条街已经完成了80%的招商。

  2004年至2005年,国美系地产在北京分别开发了国美第一城和明天第一城两个项目,主做住宅销售,不过其后国美系地产并没有太多的动作。

  “首富”留下的资产,似乎是一把“烫人”的交椅。

  正如国美集团声明的那样,黄光裕不是国美的全部。虽然黄光裕遭查,但是至少目前,鹏润地产业务仍在继续运行。

  后黄光裕时代,黄秀虹执掌鹏润投资将如何整合国美系旗下的地产业务,留给人们很大的想象空间。

  曾担任过国美地产总经理的禹晋永曾对黄秀虹接手鹏润地产这样评价:“之前,黄秀虹没有实质性地接触过地产,所以下一步在地产上会有什么动作还真不好说。但我想,她总需要一个熟悉的过程,对地产业务的整合不会太快。”

  国美系地产

  曾经的功臣回来帮忙?

  1999年,黄光裕成立了鹏润投资有限公司,总资产约50亿元,鹏润投资下属企业包括国美电器、鹏润地产、鹏泰投资。

  虽然鲜有拿地的消息传出,但有报道称,鹏润地产已经在短短三年的时间里积蓄了大量的土地。

  到了2008年,有统计数字显示,鹏润地产的土地储备已经达到亿平方米级规模,鹏润地产的扩张步伐已经迈出北京,到达重庆、无锡等地。

  在鹏润地产的发展历史中,有个不可磨灭的功臣,他就是张志铭,黄光裕小妹妹黄燕虹的丈夫。

  1997年,黄光裕把国美电器交给二妹夫张志铭全权打理。当时中国的家电零售业有“三张”之称:南京苏宁电器(17.01,0.94,5.85%)的张近东,山东三联集团的张继升,北京国美电器的张志铭。

  2004年张志铭开始担任鹏润房地产总经理,具体运作开发“国美第一城”,最终销售达到三十多亿元,一举成为当年北京市单体销售最大的楼盘。就这样,在几乎没获得什么资源的情况下,张志铭统领的鹏润地产获得了一次大胜。

  之后有传张志铭因与黄光裕不合而分家。不过不争的事实是,2005年下半年,张志铭注册成立了明天地产,将鹏润地产的名称和品牌还给了黄光裕,并又成功开发明天第一城。成为张志铭与黄燕虹夫妇全资拥有的企业,张志铭成功单飞。

  而黄家兄妹四人——大哥黄俊钦、二哥黄光裕、三妹黄秀虹,及小妹黄燕虹,随着国美的创建后,从1993年开始,四人的生活与事业轨迹均交叉往复。另外,黄光裕的夫人杜娟、黄燕虹的丈夫张志铭更是在鹏润系中至关重要的人物。这六个人,联手缔造了黄氏家族的财富传奇。

  在黄光裕出事后,黄秀虹明面上接手了黄光裕的地产业,但是曾经鹏润地产第一笔单的妹夫张志铭还在,而这次启动的国美系北京商业运营的两个地产项目——国美第一城、明天第一城最熟知情况的非张志铭莫属。

  似乎不排除张志铭回来帮忙的可能。
黃秀 秀虹 執掌 鵬潤 投資 第一 一槍 國美 地產 全面 啟動
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18 Mar 2009 - 談香港地產! 紅猴股評


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http://redmonkeyblog.blogspot.com/2009/03/18-mar-2009.html


筆者繼續從陸東「智者傲行」一書,選出了一些值得細味的段落,今天的重點是香港地產!(留意此書應寫於2008年尾)

因為筆者對分析樓市不算在行,加上這幾天工作又異常忙碌,所以只會加上短評!

房 地產的供求,並不是經濟學的價格越高,供應便越多,需求便越少。房地產並非一般商品(normal goods),而是包含了佔有欲(aspiration to own)。當樓價不斷上升,大家才會想買。既然房地產的需求,永遠是投資元素(investment concern)重於實用元素(end-user concern),房地產的demand curve應是當價格升,需求會升,直至頂不住,便會出現拐點(inflection point)。(陸東「智者傲行」)

發人深省的見解!

2000年很多人話供平過租,所以應該買樓,我卻不以為然,因租金會跌。(陸東「智者傲行」)

任何資產下跌,不會因為昂貴,昂貴只是危險,下跌需要一個拐點;正如便宜也不一定升,但若樓價低於重置成本,則肯定未來供應是零,因為沒人再起樓。(陸東「智者傲行」)

地產股股價與資產淨值有折讓不就等於可以買,因為地產股的資產淨值,是假設手頭上所有土地與樓盤,可以現價全價脫手,惟現實中沒有可能頃刻間賣掉所有資產,所次資產淨值只是yardstick,並非Hard Target。

買地產股是買當今資產價值,假設所有地皮、樓盤可以現價賣出,可以收回多少現金,為何夾硬估樓價將會上升而設計出一個預測資產淨值?(陸東「智者傲行」)

香港樓市於1993至1994年作出調整,樓價一年間跌了三、四成。現時經濟環境與1994年有點相似,而現時只得一個條件比1994年更有利於樓市上升,就是土地供應鍊得更緊。(陸東「智者傲行」)

如果希望1987至1997年的十年大升市,樓價升五倍,難度非常高;升就一定升,幅度一定不及。利率已經摸底,未來勢必回升。(陸東「智者傲行」)

香 港樓市未來兩年應不會像1997、1998年有secular decline的風險,2003年開始的地產牛市在經過2008、2009年的大調整後仍會繼續。且看1998至2003年,乃是二次大戰後香港經濟最惡 劣的六年,每年八萬五新供應、實際利率高達十厘、失業率接近百分之八,每年仍可吸收二萬五千個樓花,今明兩年卻只有一萬一千至一萬二千個單位新供應,樓價 大幅下滑風險似乎不存在。但2008年中開始調整的兇險程度,也可像1994、1995年般利害。(陸東「智者傲行」)

兩年後新供應將增加,風險則越來越大。(陸東「智者傲行」)

市淡時,發展商推盤不斷劈價,卻不願補充土地儲備;到了轉勢時,沒有新盤可賣,供應出現斷層,樓價就愈來愈高,發展商於是不停起樓,結果賣的時候又要劈價。週期循環不息,次次都中,1982年如是,1997年如是,2001年亦應如是。(陸東「智者傲行」)

未來兩年供應緊拙,皆因政府政策的轉變。以往補地價時,乃念發展商又要時間成本,又要修橋補路,投入基礎建設,於是留予兩成水位;現時睬你都儍,既不恢復定期賣地,勾地亦不給以水位,發展商需要時間消化這個事實。(陸東「智者傲行」)

這亦解釋了收樓重建的復興,解釋了田生集團、良策集團的出現。(陸東「智者傲行」)

現時樓價不算貴。租金回報仍達4%,而且租金還在上升,息口又在低位,樓價必繼續上升,大慨去到租金回報回落至2%左右。(陸東「智者傲行」)

未來兩年樓價最滲淡時,也只會像目前模樣,買賣差價拉闊,交投萎縮。業主一定企硬不減價,因借貸不多;買家又未捨得追價,因為2007年年尾幾個月間樓價急升了兩、三成。(陸東「智者傲行」)

豪宅非常另類,不同一般住宅,並非經濟指標。暫時看不見富豪信心動搖,因香港富豪正在做祖國十三億人口的生意,而大陸未有出現問題。所以就算trophy property租金回報低於1%,亦不用擔心。(陸東「智者傲行」)

豪宅不成問題,大型屋苑更加要升。傳統一線中產屋苑樓價回到1997年高峰期,毫無難度。太古城平均呎價升到一萬元,相信兩年內極可能發生。(陸東「智者傲行」)


陸東似乎認為此次樓價調整幅度,仍有機達三成,但於今年尾或下年開始,樓價會大幅反彈,但到2011年又會因供應過多而下挫。這個預測絕非主流,不知大家可會認同?

18 Mar 2009 香港 地產 紅猴 股評
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「這世上沒有不好的士兵,只有不好的將軍!」;談中國地產! 紅猴股評


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http://redmonkeyblog.blogspot.com/2009/03/22-mar-2009.html


為什麼大家投資股票,管理層優劣與否是其中一個主要考慮?為什麼從來沒有人以員工之優劣去決定一間公司值得投資與否?

上週五閱報,筆克遠東(752)主席謝松發受訪時說:「這世上沒有不好的士兵,只有不好的將軍!」這是一個非常淺白易明,但卻是很多人忽畧的事實!

好像筆者常告訴別人的一個例子,一間餐廳的服務員態度不佳,責任不全在此人身上,反而管理層或分店經理應負更大責任,因他們沒有為餐廳建立優質服務的文化,亦沒有為員工作出適當培訓指導,甚至是沒有僱用適當的員工!

上司縱容下屬,下屬漸漸形成惰性,機構做不出成績,表面是下屬問題,但事實上那上司才應負最大責任!

好 像匯豐(5),於前主席龐約瀚領導下,開山擘石,業績股價創新高,但收購Household卻遺下一大計時炸彈給現任管理層。大家都知道此計時炸彈已爆, 現時很多人已將責任推及龐約瀚。但筆者卻另有考慮,仲有計時炸彈,怎樣拆彈也會導至不同效果!不知大家可曾記得於現任市席葛霖主政期間,匯豐(5)很罕見 地有數個重要高層離職?若領導人不佳,留不住好員工,有問題時那有能力處理?龐約瀚的斬釘截鐵及葛霖之優悠寡斷,會否就是匯豐(5)拆彈成功與否的關鍵?

筆者繼續從陸東「智者傲行」一書,選出了一些值得細味的段落,今天的重點是中國地產!

我對大陸地產仍持懷疑態度,因為一定不可將香港成功的一套搬字過紙。香港土地供應有限,大陸則土地多的是,要清拆重建,效率高至只畫個圈寫過拆字就要人搬。(陸東「智者傲行」)

「不可將香港成功的一套搬字過紙,香港土地供應有限,大陸則土地多的是」這句點出了事實,即如2007年,若樓價於供大於求時仍大升,即投機因素非常大,下跌風險亦非常大。

分析員還在看內房股的土地儲備有幾多,真是發神經。大陸的土儲,並非資產而是負累。(陸東「智者傲行」)

「大陸的土儲,並非資產而是負累」這句和「富爸爸」書中提及個人以按揭買樓,是負債而非資產,有異曲同工之妙!

現 時的中國,有點像七十年代的香港,將會百花齊放,暫時未能揀出一隻新地(16),碧桂園(2008)的神話難以再度出現,目前大的,未來未必可以成為龍 頭。如果一定要選取一隻最大可能發達的地產股,可選中國海外(688),始終是國家背景,兼且一早已全國通行。(陸東「智者傲行」)

筆 者先前也多次提及,大家現在知道的事實,二、三十年前買入長實(1)、匯豐(5)及新地(16)揸至現在,回報不菲,但那時還有很多好股可買,為什麼不買 其他,要買入上述三股並長揸至今,是否有幸運成分而不是全是眼光使然?匯豐(5)股價倒下,很多人認為長揸股票投資方法已不合時宜,其實過往二、三十年熊 市期間是否也有相同的討論?有些事情,回望過去事實,自然想當然,叫大家回到當時去作決定,其實很困難!所以不要看得投資太容易!

(待續)

(Contact: redmonkey@redmonkey.hk)

世上 沒有 不好 士兵 只有 將軍 中國 地產 紅猴 股評
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