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地契鬆章 港人港地造假



 

2015-07-23  NM

啟晴邨含鉛食水風波,引發全城追擊承建商中國建築(3311),其姊妹公司中國海外發展 (0688),近年在港積極投地,以有北京撐腰的國企姿態,挑戰一眾老牌地產商。中國海外兩年前,以高價投得梁振英早在競選時就力推的「港人港地」而為市 場矚目,本刊翻查該兩幅位於九龍灣啟德的土地契約,發現地契條文原來沒有任何字眼提及「港人港地」,只說樓宇買賣要得到地政總署署長簽同意書批准。換言 之,689批予「688」的所謂「港人港地」,並不受地契法律框架限制,「港人港地」實情是造假,有如「八萬五」翻版。本刊進一步追查,發現梁振英與中國 海外關係密切,早在九十年代,中國海外委託梁振英測量師行進行物業估值,是梁振英的長期舊客戶。

由競選期間到做特首之初,梁振英開口埋口力推「港人港地」,當時他講明政府賣地時會加入《地契條款》,規定地產商建屋後,三十年內地皮上的單位,只能售予 香港永久居民,一手樓開賣及二手樓轉售都受規管。換言之,履行「港人港地」的最大約束力,來自地契白紙黑字法律條文。結果梁振英上任特首後,推出兩幅屬前 啟德機場的地皮,作為「港人港地」試行計劃,最終由中國海外發展的子公司高龍發展,在一三年六月,以四十五億四千萬元估價上限,擊敗長實、恒地、新世界、 信和等十多個香港老牌地產商,以「暗標」方式投得,政府指因其出價最高。但當時市場對中國海外,在有設限的土地上出價如此勇猛都覺得奇怪,更懷疑做慣大陸 人生意的國企,如何只賣樓給香港人。

只有同意書規管

政府批地予中國海外之後,發展局局長陳茂波在立法會談及「港人港地」時曾說:「在試行計劃下(指兩幅啟德地皮),政府選擇個別合適的住宅用地,透過《土地 契約條款》,規定在有關土地上興建的住宅單位由批出土地日期起三十年內,只能售予香港永久性居民。」破綻就在這兒。本刊翻查售予中國海外的兩塊地皮地契, 發現這份由中國海外第二把交椅、副主席兼高級副總裁肖肖代表簽署的法律文件,內文原來沒有白紙黑字列明,土地必須要售予香港永久居民,也沒有任何字眼提及 「港人港地」。法律界立法會議員、公民黨大律師郭榮鏗,看過地契之後亦指,地契只提及由批地起三十年內,中國海外在地皮建成的住宅單位,出售、轉讓、承造 按揭,都要取得地政總署署長的書面同意。但同意書的內容字眼,地契條文沒有規範。地契亦沒有指定同意書,一定要寫明單位「只能售予香港永久居民」。此外, 地契亦沒有列明,署長在什麼情況下可批出同意書,「換言之,一旦港人港地政策失效,署長仍可照批。」

外國成功限買家

梁振英的「港人港地」引發爭議,在外國卻有成功例子限制買家身份。在澳洲,近年有大批強國有錢人到當地移民或留學,推高樓價。澳洲政府二○一○年四月宣 布,境外人士只可購買一手樓,不可買二手。臨時居民、留學生須於買樓前,先取得澳洲當局批准,並於離開澳洲兩年內出售該物業,及繳付高達百分之四十五的資 產增值稅。英國今年四月推出新措施,打擊海外買家炒風。非本地居民須於出售住宅物業後的三十日內,繳交資產增值稅。個人名義持有者,須付物業升值總額的百 分之十八或廿八;公司或信託持有者,則分別付百分之廿及百分之廿八。新加坡早有規定,海外人士可在當地購買一手或二手樓,但僅限於公寓式大廈,不可以購買 獨立屋。

地契隻字不提

「港人港地」字眼不在地契正式條文內,與梁振英當日指用地契規管的說法明顯不同。本刊翻查梁振英的政綱,發現魔鬼原來一早埋伏在細節之中。梁振英在二○一 二年初的參選政綱,首次提出「港人港地」,他寫道:「如住宅市場過熱,選擇符合中產階層住屋需要的政府土地,在賣地條款中規定在建成後的住宅單位,只可出 售予香港居民(包括永久及非永久居民),以協助入息高於居屋上限的香港居民置業安居。」但政綱卻附註一行小字作為彈弓手:「建議只適用於政府新推出的土 地,可按樓市的供求情況靈活決定是否需要在賣地條款加入出售限制,發展商亦可按賣地條款出價投地。」到一三年三月兩幅啟德地皮開賣時,政府發出的新聞稿, 原來也沒有直接寫明,會用地契條文規管買家必須是香港人,只提及須取得地政總署署長的同意書,有六項「特點」,包括:一、單位只可售予香港永久居民;二、 聯合購買人如非香港人須為近親;三、單位不得售予法團或公司;四、須向指明機構承造按揭;五、發展商不得分租單位;六、個別業主可分租單位但每份租約不得 超過五年。本刊翻查中國海外的地契後發現,同意書的六項「特點」,全部都沒有列於地契的正式條文。

政策隨時改變

郭榮鏗進一步解釋:「若清清楚楚寫入地契,代表有清晰的法律權利與義務,跟由地政總署署長按政策辦事簽同意書,是兩回事。不寫入地契,即不能確保政策三十 年不變。現在用同意書,代表『港人港地』可以隨時變,萬一梁振英或之後的特首上場,話政策要改,同意書內容按新政策寫過,之後就可照批。」因此,他建議消 費者日後買「港人港地」樓宇時,必須要找律師留意條款。事務律師謝連忠質疑,若透過同意書去執行「港人港地」,地政總署署長是否有足夠權力去規管發展商, 如果地契無列明「港人港地」的細則,所謂「賣樓給香港人」則變得空洞,因同意書並無法律基礎。有法律界人士分析,若將「港人港地」或「必須賣樓給香港永久 居民」的字眼寫入地契,地產商一旦違反,最高刑罰是被政府收回土地,後果非常嚴重。但若用同意書規管,發展商或買家若被揭發簽同意書時作虛假陳述,只需根 據《刑事罪行條例》判監兩年及罰款,刑罰相對輕得多:「若果真的被人踢爆違規,發展商或者買家,有人出來頂咗佢就得,唔會去到公司名義上身。」地政總署回 應本刊,承認地契走數,指把執行細節寫入地契不合適亦欠彈性,同意書根據地契條款發出,屬「合適落實方式」。

大陸人買樓無難度

其實,早在曾蔭權做特首年代,政府已經研究過「港人港地」,但有指因當中涉法律產權問題,加上執行有困難,最後無推行。梁振英上任之初,有傳律政司及公務 員對他力倡「港人港地」都有保留,但當時樓價不斷升,梁振英為挽救低迷民望,決定要推他政綱講過的「港人港地」,之後再出「雙辣招」印花稅。「港人港地」 的法律爭議,包括《基本法》第廿五條列明,香港居民在法律面前一律平等,若在地契條文寫明只能賣樓給香港永久居民、又不能賣給在香港註冊的公司,可能會引 發連串訴訟爭議。此外,「港人港地」執行亦有困難,大陸炒家一旦授權香港人當「人頭」做業主,根本無辦法規管及難以搜證指控。今次中標者是中國海外,背後 是豐厚的紅色人脈,如果將來有大陸官員富商要入市,找個香港永久居民做「親戚」代表,買樓其實無難度,當局執法也成疑問,因地契條文亦不附帶任何巡查驗樓 機制。中國海外當日以「暗標」方式願意出高價投地,但高價的背後,是否有人早着先機,知道「港人港地」只是搭棚,引發利益輸送質疑。中國海外無回應本刊查 詢。

「港人港地」變「八萬五」

批地予中國海外之後,去年四月,梁振英突然指沒有計劃再推「港人港地」,原因是「雙辣招實施後樓價已恢復平穩」,日後會再按市況決定。啟德「港人港地」開 賣時,反映樓價走勢的中原城市領先指數為123.45,梁指沒計劃推「港人港地」時,指數的確回落至118.82,但如今最新已升至142.62,但他卻 無再提措施。「港人港地」恍如董建華年代的「八萬五」一樣突然消失。「港人港地」急速煞車背後似有玄機,郭榮鏗認為:「港人港地是梁振英參選時強調的,加 上房屋是他的重中之重,放棄必有重大原因。」「港人港地」最終只推一次並落入大陸國企手中,日後買家是否真正香港人、有幾多人因政策受惠,放長雙眼才知答 案。近年積極挑戰做香港地產界一哥的中國海外,具有雄厚的國企背景,一九七八年大陸改革開放之初,它藉來港當跳板,負起幫國家衝到海外的任務。集團出版的 廿五周年刊物中,記載鄧小平七十年代提出「建築業是國民經濟支柱產業」構想,並開始探索國家建築工程總公司,來香港開分部的可能,終取得香港興業創辦人查 濟民、黃克競家族成員黃振輝、原香港《大公報》社長費彝民等香港親中核心人物支持,之後便從總局抽調一批工程人員來港。一九七九年六月一日,中國海外正式 在港註冊,翌年由國家建築科學研究院副院長顧天訓,來港出任中國海外總經理。

許家屯搭線融資

顧天訓在刊物中提及,中國海外來港之初,先主攻建築工程。公司買了樓做宿舍(本刊翻查位於皇后大道西一幢舊樓),員工必須晚上十一時前回來,早、晚餐在內 吃,午餐由公司提供。中國海外初期的辦公室,在中環招商局九樓一個不到一千呎的房間,後來搬到灣仔華潤大廈二萬呎寫字樓。八○年,中國海外取得港府的私人 工程建築牌照,雖然當時有地鐵及海底隧道等大型工程,但都由外資建築商,例如:怡和的金門建築、澳洲的禮頓建築等港英友好包攬。中國海外首個在港投得的工 程項目,原來就是跟水有關,是文錦渡木湖泵房至大欖涌的東江水輸送工程,合約總值二億二千萬元。據顧天訓憶述,當時他們一班大陸人,不識英文根本不明白港 英政府的工程簡介會講乜,最後全憑低價中標。之後不斷承接輸水管道工程,現持有七成香港淡水輸水管線。中國海外之所以由工程承辦商變成地產商,顧天訓指, 因為在香港承包建築「低利潤、高風險」,相反地產能賺大錢,他於是找當時的新華社社長許家屯,提出借錢搞房地產,許當時說:「我不替你借錢,但我幫你組織 一次參觀活動,看你們的工程業績能不能說服大家。」之後就得中國銀行答應融資。其後中國海外即大展拳腳,八五年透過私人機構參建居屋計劃,在大圍以六千五 百萬元高價投地,建成海福花園後,獲政府以二億四千萬元買入,中國海外在項目中大賺。

梁振英測量師行估值

中國海外九七後幾乎無投過地,直至一○年起開始活躍,共斥百億元吸納六幅地皮,當中三幅(包括啟德「港人港地」)是在梁振英做特首後投得,與市建局有多個 合作樓盤又積極發展豪宅,例如一二年以二十五億元投得鴨脷洲地皮建「南區.左岸」,集團現在港有十一萬平方米土地儲備。中國海外九二年在港上市,當時的主 席孫文傑,被喻為「紅籌大班」。他在位時九四年,中國海外曾委託梁振英測量師行做物業估值,當時測量師行的股東為梁振英夫婦。梁振英掌舵戴德梁行、二 ○○○年後,仍有接中國海外生意做估值,可見他和中國海外關係密切。孫文傑與梁振英兩人,在香港房地產協會又有不少交流,該會在九十年代聯合港澳兩地地產 商、測量師、律師等專業人士,返大陸搞房地產。梁振英選特首時,有指該會三十張選委票全數投梁,孫文傑現為協會名譽副會長。有香港身份證的孫文傑,帶領中 國海外最漂亮的一仗,是跟英國及日本財團共同投得赤鱲角機場客運大樓工程,合約總額過一百億元,為香港工程史上最大的單一合約。二○○二年,孫文傑帶領在 港已穩打穩紮的中國海外「回流」大陸,成立中海地產在各省市開展地產項目,現在全國擁有三千七百三十五萬平方米土地儲備,當中瀋陽擁有最多,達五百九十八 萬平方米。孫文傑二○一○年退休,現任集團主席郝建民,去年袋八百七十萬元董事酬金。執行董事兼總建築師羅亮,酬金高達九百六十萬元,可見一班高幹在港待 遇非常「和味」。

「一帶一路」當紅

從中國海外在港的發展軌跡,可見它是一間根正苗紅的國企,如今中國海外在香港,另有三間姊妹上市公司,包括:中國建築國際、中國海外宏洋集團、遠東環球集 團。其中,中國建築國際,就是近日捲入鉛水醜聞的主角,二○○五年分拆上市,現為本港最大的工程承建商,最大客仔就是香港政府,亦即納稅人。本刊翻查政府 的投標公告,發現過去五年,中國建築共投得超過六百四十億元的政府工程,涵蓋道路、房屋、水務等範疇。十大基建項目中,有參與港深廣高鐵、港鐵沙中線、西 九文化區戲曲中心等。中國建築是政府工程的大贏家,有建築界行內人指,中國建築有多間子公司,可由生產建築物料作起點(例如公屋預製組件),一條龍式提供 服務:「而家所有物料都喺大陸嚟,同其他大陸公司有生意來往,都可能會有(價錢)優勢。」另一工程專家指,政府項目招標,會考慮承建商的技術、人才、經 驗、價格等因素,「行內很多有規模的承建商,好多時落標都有技巧,佢知一般市價係點樣,大把錢,咪落低少少,攞到個工程之後再討價還價。」中國海外最大資 產,是其頂頭靠山國企中國建築工程總公司,財雄勢大,其之下在大陸上市的中國建築股份,市值達二千四百億人民幣,目前當紅因習近平力推「一帶一路」概念, 令中國建築在巴基斯坦、非洲、俄羅斯等多個中國友好國家,都有形形色色的工程展開,並與國家開發銀行、亞洲開發銀行等合作,隨着中國領軍的亞投行即將上 馬,估計中國建築會再加大力度融資,在全球大展拳腳。鉛水事件發生後,港人才醒覺中國海外及中國建築與日常生活息息相關,且看這間龍頭國企如何落實投得的 兩幅「港人港地」項目。

 



地契 鬆章 港人 港地 造假
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新界村屋的地契規範(1)

1 : GS(14)@2011-11-03 21:04:19

http://www.am730.com.hk/article.php?article=79867&d=1613

一幢樓宇在屋宇署檔案櫃內沒有已批圖則,但不屬戰前樓、政府物業或公屋,則可能屬非法僭建樓及寮屋。不過,若在新界,情況就有不同,因新界村屋表面看幢幢差不多,且絕大部分沒有屋宇署所批圖則;那麼這是否代表是僭建物業?筆者早前曾提過,新界豁免樓是沒有批則的,過百年古村屋如沙田曾大屋、荃灣三棟屋當然沒有批則。至於在政府土地上興建的寮屋又是否非法?
一般市民在購買這類村屋作自住或重建時應如何區分?大部分於私人土地上興建的村屋應受土地地契所限制。這些於1898年前已存在的私人土地都是由所謂舊契的集體官契所監管;若地契上之用途為各類型建築物,俗稱舊屋地,若是作耕地,則俗稱舊農地。舊屋地可免補地價,並根據現行法例向有關當局申請興建合法房屋,如新界豁免樓。相反,在舊農地上建屋,則要向地政總署申請建屋牌照或換地,除非申請人為新界男丁,否則就必須要先補地價後,才可發展。(待續)
新界 村屋 屋的 地契 規範
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單位若違地契 恐被政府充公

1 : GS(14)@2016-04-12 17:43:40

■工廈偷雞做住宅,一經證實,最嚴重會被充公單位。


【本報訊】工廈偷雞做住宅,一經證實,單位除了被釘契,最嚴重會被充公,數百萬元資產從此化為烏有。去年就有4宗因違反地契而被政府充公的工廈單位。地政總署發言人表示,工廈地契訂明地段只許工業或倉庫用途,用作住宅不符合條款。對如何界定單位做住宅,發言人指,一般透過檢視實際運作情況及相關環境證據作出合理判斷,亦會按需要徵詢法律意見。另外,只要署方有理由相信有關工廈單位被用作地契訂明以外的用途,便採取行動。



會先收警告信

若單位被證實做住宅,地政總署會向業權人發出警告信,要求糾正違契事項。若業權人於限期內未有作出糾正,將「釘契」,需要時會進一步行動,包括沒收土地或物業。署方數字,工廈違契被釘契宗數,今年1月至3月份有16宗,去年全年錄62宗。至於違契而被政府充公物業,去年錄4宗,今年暫未有。據了解,去年初2個屯門區工廈單位因販賣水貨奶粉而被充公。工廈做住宅風險多,例如大廈隨時是放置危險品及易燃品倉庫。同時部份工廈是食品工場,環境衞生受影響。從消防角度而言,若大廈混合工業及住宅用途,不符合消防安全要求,火警風險較高。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160412/19567609
單位 若違 地契 恐被 政府 充公
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地契2047大限 陳茂波:參考97續租方式自動延長50年 差餉估價3%作年租

1 : GS(14)@2016-09-01 06:00:58

■陳茂波首回應2047年地契危機,指政府會參考回歸時續租經驗。資料圖片



【本報訊】香港2047年地契危機近期甚囂塵上,發展局局長陳茂波接受《南華早報》訪問首開腔回應指,政府會參考1997年主權移交時的續租經驗,有信心香港會找出聰明的方法解決問題,大家毋須恐懼。測量師及業界均指,過去有薄扶林花園案例參考,近年賣地批出年期50年已橫跨2047年,相信地契危機終可解決。記者:陳家雄



香港開埠以來,除中環聖約翰堂是英國皇室擁永久地權,由港英政府年代至特區政府,本港所有土地均為租賃地契,所有業主某程度只是租客,年期包括50、75、99及999年,其中鰂魚涌太古城租期為999,至2899年。然而部份地契2047年到期,2047年正是50年不變的分水嶺,近年不時有意見談及2047年後地契屆滿會否被中央沒收、銀行會否因而不借按揭,加上年初溫州補地價事件,令港人憂慮兩制若不再,今日溫州會否是未來香港。



■薄扶林花園10年前地契到期後已自動續期50年。

薄扶林花園成先例


陳茂波接受《南華早報》專訪,被問及新界有35萬份地契將於2047年到期,首度開腔,試圖釋疑。他指港府處理2047地契到期問題時,會參考97回歸的經驗,有信心香港會找出聰明方法解決問題,大家毋須恐懼。美聯測量師行董事林子彬稱,雖然港府暫未有處理地契危機定案,然而10年前薄扶林花園事件已成案例,當年所有1997年到期的地契均自動續期50年,年租以差餉估價3%計算,具參考作用。高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚亦指,本港差估署就全港每項物業均有估值,有此機制,可按物業估值徵收地租作為延續地契的條款,當然50年後中央可收回所有土地,但相信不會,2047年後土地不獲續期風險低。


中原集團主席施永青說:「《基本法》50年不變,冇話50年後必變。」他指近年政府賣地批地年期50年,今年賣的地皮年期至2066年,2047年界限不存在,銀行亦沒因地契年期而不造按揭;再者,發展商出十足價錢投地,投地價沒反映地契年期問題。雖然《基本法》列明,特區政府自行制訂法律和政策處理地契續約問題,但2047年後是否不變,第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為,特區政府如果有心解決地契問題,應爭取與中央商討本港地契續期權限問題,盡早釐清,釋除市民疑慮。另陳茂波指政府計劃大嶼山以東填海1,000公頃,面積相當於4個長洲,打造香港第三個主要經濟中心,容納最多70萬人;有關規劃將列入2030年以後長期可持續發展規劃中,今年10月公眾諮詢,惟此規劃沒具體時間表。




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地契 2047 大限 陳茂 茂波 參考 97 續租 方式 自動 延長 50 差餉 估價 3% 作年 年租
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財經評論:誰最驚地契大限

1 : GS(14)@2016-09-01 06:20:56

2047地契大限?聽上來很可怕,一旦現有業權於30年後不能繼續,父親留下來的首期,半生供樓的血汗錢,一炮過漽於一旦,到時大家齊齊瞓街。大家對這個話題充滿疑問,但區區一個陳茂波又如何能答覆大家?拿着相同問題去追問習近平吧?相信閣下也難以獲得肯定的答覆。說的是30年後的事,共產黨也至少換屆3次,到時誰做國家領導人未知,共產黨變成甚麼模樣又未知,況且黨內也不是一種意志,有誰能輕易為30年後的大事一錘定音?或者大家回想,當初究竟點解要有「港人港樓」?就是太多內地人炒貴港樓,令香港人買不起樓,除了內地有錢人之外,紅二代、官二代、富二代、乜代物代、國企、央企,於香港的物業為數亦不少。換個角度來看,又有誰膽敢為此議題動大手術?等於跟在港持有大量物業的內地有錢人過唔去,齊齊同你死過,睇怕香港未亂,共產黨先亂。至於中央政府收回香港部份物業業權,自己就可以成為大贏家?然後再分餅仔給利益團體?其實同樣冇人有着數。業權一收回,沒人再敢投資於港樓,香港人再沒餘力置業,話之你太古城有99,999年業權,樓價一樣跌到四腳朝天,到時拿着業權等同廢紙,連盡攬業權的中央,恐怕都變成輸家。說到這裏,相信大家也明白,業權問題「五十年後不變」比「五十年後要變」實在省力得多。其實說太多都沒真憑實據,但講的只是人性,人就是天生貪錢、怕事、怕改變、怕蝕底,怕被人搶東西,2047業權要變?恐怕大陸比冇樓在手的香港人更怕得要命。記者:楊智佳




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財經 評論 誰最 最驚 地契 大限
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姚松炎:2047地契大限要十年內解決

1 : GS(14)@2016-09-14 05:45:30

【本報訊】2047年香港有一半的地契到期,不一定自動續租,不知要否補地價、地租會否上調,市民是否應等政府明確地契政策後先買樓?甚至不應買樓?新一屆建築、測量、都市規劃及園境界功能界別立法會議員的姚松炎表示,「2047年香港有一半的地契到期,邊個話一定會自動續租?」。他認為,2047年香港地契問題,將視乎接近2047年香港庫房的財政狀況。但即使土地獲再續期不用補地價,是否依舊維持3%地租,抑或變成6%呢?「地租有機會可以是1,000%?變相補足地價。」姚教授質疑政府並沒有就此明確表態。他預期,假如到十年後(2027年)問題仍未有定案,他估計界限街以北的物業或會沒有人敢買,因為土地只有20年年期。未來半個香港的物業買賣或會停頓,需求不適當地被推往界限街以南,某些物業價格將被扯高,如果到2022年仍未達至任何清晰的結論,便會觸動銀行叫停25年期的按揭貸款,屆時便會直接影響樓市。姚接受本報查詢時反問,「等得嚟唔使住呀?房屋問題無得等」,他指住屋需求唔等人,有需要就要買,市民不應因地契問題而延誤買樓。他不希望樓市大亂,故才出來提醒政府,希望政府早日討論地契到期的應對方案,以免影響樓市及按揭市場。他解釋,若有需要買樓,但怕2047年大限,且相信中國政府會信守地契年期,希望尋找地方避難,應尋找99年、999年期地契的樓宇,可能較安心。新樓亦有舊契地段,如堅道、半山等,均為999年期,或起碼99年期。但姚松炎強調,不希望未來半個香港物業買賣停頓,或需求不適當地被推往界限街以南,令物業價格被扯高,故促政府早日釐清基本法期限及「50年不變」的定義。事關本港樓價高企,一旦縮短還款期,每月供款便遠遠超出普通市民的可負擔能力,市場交投會停頓。」因此到2020年左右,他認為銀行一定會促政府討論地契到期的應對方案,「倘不做任何的政策決定,按揭市場將全面萎縮。」記者:張綺敏




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160914/19770028
姚松 松炎 2047 地契 大限 要十 年內 解決
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銀行促港府釐清2047地契問題 明年按揭將觸及限期 發展局:考慮制定參考資料

1 : GS(14)@2016-10-15 11:45:29

【明報專訊】立法會議員姚松炎上月提到,2047年將有大量地契到期,或會影響本港物業市場。銀行界近日亦關注此問題,認為政府若沒有清晰的指引,銀行難以釐定日後的按揭業務政策。發展局昨晚回覆稱,理解業界的疑問,因此當局將參考過去經驗及程序,考慮制定具體參考資料。

明報記者 廖毅然、林尚民

由於按揭還款期上限為30年,因此明年新做的按揭,有可能觸及2047年的限期。近日便有銀行界人士關注,若2047年後地契到期後的處理方式不清楚,或會影響銀行對這類按揭的審批。銀行公會署理主席譚何錦文昨日表示,公會注意到有關問題,因此已經向金管局表達意見,希望政府盡快釐清相關問題。

銀行:或影響相關按揭審批

金管局發言人承認,近日收到業界的關注,正與有關政府部門溝通,不過強調政府已公開表明有權批出年期跨越2047年的土地契約,事實上許多新批或續期的土地契約,年期均跨越2047年。

永隆銀行零售銀行部主管鍾少權表示,之前已有不少屋苑在地契到期後,再獲續期至2047年後,例如薄扶林花園(見另稿),但每次都是地契到期時,才由當局決定如何處理。他強調,業界雖有處理相關問題的經驗,但由於2047年有大量土地到期,受影響人士眾多,因此業界希望當局提早發出清晰的指引,列明遇到此問題時會如何安排。

永隆:影響者眾 政府應提早發指引

2047年地契到期的問題最早由姚松炎於上月提出,他當時表示,2047年香港有一半的地契到期,質疑到時不一定會自動續租,估計政府的取態視乎當時庫房的財政狀况,他認為政府應盡早討論地契到期事宜,「否則半個香港的物業市場或會停頓」。發展局長陳茂波其後撰寫文章,批評有一些論者「危言聳聽」,強調現時便為所有2047年到期的地契續期,是不切實際。

金管局:政府有權批跨2047年地契

不過,發展局昨晚回覆本報查詢時表示,透過金管局得悉銀行界關注2047年或之後屆滿地契的續期安排,強調理解業界對於續期的具體執行存有疑問。為釋除疑慮,地政總署將會參考過去處理土地契約續期的經驗,就地契續期的程序,考慮制定具體參考資料。發展局亦會繼續透過金管局,積極跟進銀行公會的關注,並與業界保持適當溝通。

當局重申,現時一般續期或新批出的50年土地契約,年期均超越2047年。而是否續期會考慮多項因素,包括原有契約是否出現嚴重違反地契的情况、地段是否需作特定政策或公共用途的個案等。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0371&issue=20161015
銀行 港府 釐清 2047 地契 問題 明年 按揭 觸及 限期 發展局 發展 考慮 制定 參考 資料
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=312041

話你知﹕太古城地契長達999年

1 : GS(14)@2016-10-15 11:45:29

【明報專訊】地契問題引起市場關注,令地契期限最長999年期屋苑成搶手貨,但實際上擁有999年期地契的物業,大都集中於中區、鰂魚涌一帶,以傳統十大屋苑為例,更只有太古城是擁有999年地契。

測量師學會劉振江表示,政府批出地契年期會因應批出時間等而有所不同;年期長達999年的地契,多是在香港開埠初期批出,故大多位於港島區,集中在中區、鰂魚涌及赤柱一帶;提供逾萬計單位的大型屋苑中,太古城是唯一擁有999年期地契。

測量師蘇振顯稱,由於當年香港及九龍半島是割讓給英國,就以永久管理為土地行政的大原則,地契條款當時非常寬鬆,一般在用途、上蓋面積及樓宇高度等都沒有嚴謹限制,故出現999年期的地契。前身是太古船塢的太古城,地契就是於1900年批出,換言之該地契尚有883年。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2664&issue=20161015
話你 你知 太古 地契 長達 999
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=312042

測量師學會:3萬份地契須續期

1 : GS(14)@2016-10-15 11:45:30

【明報專訊】對於「2047」地契問題,測量師學會認為,雖然政府已有明確政策為地契進行續期,但就希望政府可盡早公布相關的手續,以解除市場及業主的疑慮。事實上,地政總署於上月中已公布,沒有續期權利的契約(不包括特殊用途契約),在期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而毋須補繳地價,只須每年繳納租金,款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三,做法與2006年地契地到期的薄扶林花園相同。

地政署稱期滿可酌情續期50年

測量師學會會長劉振江就表示,物業市場能否運作暢順,與政府所公布的土地續期政策息息相關,亦有賴市場參與者對政策的信心。對政府闡述有關政策,劉振江表示支持,認為政府的土地契約續期政策明確,不過建議政府應該就土地契約續期安排及早發出指引,清楚闡釋續期申請的程序和時間表等行政手續。

另劉振江又稱,由於本港需要續期的地契估計約3萬份,或涉及數十萬小業主,故建議政府應把一般土地契約續期展開申請的時間,由原來到期前兩年適當地加以延長,增加處理時間上的彈性,並應考慮審視地政總署相關專業職系的支援人手和其他資源問題,以應付預期的工作負荷。

寶翠園銀行按揭附加保險條款

實際上,現時銀行在處理地契不足30年的物業之按揭時,亦有一套安排。中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱,以西環寶翠園為例,屋苑地契於2030年到期,距今只有14年,部分銀行會在寶翠園按揭契內會加入保險條款,列明銀行將會在地契到期前3個月審視有關問題是否已得到順利解決,若問題仍未解決,銀行會保留權利調整按揭條件,亦不排除會要求借款人提早清還按揭。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2493&issue=20161015
測量 學會 萬份 地契 續期
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=312046

2047年地契問題 金管局﹕銀行毋須調整按揭政策

1 : GS(14)@2016-10-29 12:48:14

【明報專訊】本港2047年將有大量地契到期,或會影響本港物業市場,引起外界關注。金管局副總裁阮國恆昨大派定心丸,稱已接獲政府相關政策局的回覆,表明政府有權批出為2047年到期地契的續期,業界暫毋須調整其按揭政策。

政府有權為到期地契續期

阮國恆昨日出席銀公例會後表示,金管局早前去信政府反映業界對2047年地契續約事宜的關注,昨日接獲當局回覆,並已經將相關回覆轉達業界。他續表示,當局清楚闡釋相關政策,並稱政府有權為2047到期地契續約,認為局方的回應清晰及全面。公會主席陳秀梅亦表示,銀行可以運作如昔,維持現有按揭業務政策。

他又透露,目前有8家銀行匯報出現客戶網上證券戶口被盜用的情况,涉及逾80個戶口;當中逾70個戶口出現金錢損失,合共涉資1500萬元,但銀行已悉數退還予相應客戶。他續稱,已要求銀行加強管理客戶網上證券戶口的安全,有個別銀行亦已經強制要求客戶使用網上戶口服務時要經過雙重認證。不過,金管局認為,要在便利及保安兩者取得平衡,故建議銀行應讓客戶自己選擇是否需要開通雙重認證服務;金管局亦會向業界收集相關數據,包括使用雙重認證的客戶數目等,再作檢討。

料明年首季推e-Alert

此外,金管局要求業界使用由土地註冊處推出的電子提示服務(e-Alert),阮國恆表示,雖然業界有抽樣查冊以作檢視,並無反映違規二按情况有惡化迹象,但始終仍有一定風險存在,預料明年首季推出e-Alert。至於銀行會否將成本轉嫁客戶,陳秀梅指相信此非銀行原意,又指重點在於銀行可更有效地防範風險,但會否轉嫁成本則由銀行決定。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4572&issue=20161029
2047 地契 問題 金管局 銀行 毋須 調整 按揭 政策
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=313881

2047地契到期金管局:銀行毋須改按揭政策

1 : GS(14)@2016-10-29 13:18:12

【本報訊】本港不少地契將於2047年到期,金管局引述政府回覆指,港府有權批出涉及2047年後的續期地契,銀行業毋須調整按揭政策。金管局副總裁阮國恒昨出席銀行公會例會後表示,已收到政府就2047年地契續約問題的明確回覆,表明有權批出涉及2047年後的續期地契,故銀行業毋須調整按揭政策。銀行公會主席陳秀梅亦指,政府說法已相當清晰。另外,今年中曾爆出黑客入侵銀行客戶證券戶口,金管局指,目前累計收到八間銀行,共80多個證券戶口被非法盜用,當中70多個戶口錄得損失,涉資1,500萬元,但銀行已全數退款給客戶,另外有四個個案仍在處理中。他又指,本港8月至9月貸款增速錄輕微增長,料全年貸款增長會達中單位數。雖然過去兩個月特定分類貸款比例錄輕微升幅,但仍處於較低水平,信貸質素維持穩定。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161029/19815580
2047 地契 到期 金管局 銀行 毋須 須改 按揭 政策
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=313938

陳茂波:研簡化2047年續地契

1 : GS(14)@2016-11-17 11:01:41

【本報訊】2047年大量土地契約同時到期,不少人擔心屆時無法續期,發展局局長陳茂波(圖)昨首次就處理地契到期提出時間表,他於立法會會議回應議員質詢時表示,地政總署近月已開始整理及編製參考資料,研究簡化續期手續的可能性,預計明年中會完成。


議員憂明年中完成太遲


1997年主權移交時港府曾訂立《新界土地契約(續期)條例》,一次過將大部份新界的地契續期至2047年,陳茂波昨亦表示會參考過往立法經驗,以解決大量地契到時到期的問題。陳茂波續指,從現在到2024年,沒有一般商住契約屆滿,政府仍有充足時間作準備。提出質詢的公民黨立會議員陳淑莊於會上追問,現時不少港人買樓都會做30年按揭貸款,明年就是銀行批出30年按揭的限期,她質疑「明年年中先完成有關工作會唔會太遲?」陳茂波回應指,就按揭問題跟銀行方面「傾過」,回應正面,又指現時有物業的地契約滿期限僅餘10幾年,亦獲銀行批出30年按揭,呼籲市民毋須憂慮,不要受揣測或片面言論影響,恐慌性出售物業。■記者趙雅婷




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161117/19836739
陳茂 茂波 簡化 2047 年續 地契
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=315848

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