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群益證券，以一百三十五億元的價碼買下金鼎證券，市占率將從本土券商第八名一躍至第四名，震撼國內金融圈。

外界將這起購併案，視為群益證董事長陳田文的一大勝利，然而真正主導整起購併案的藏鏡人，是林堉璘三子林鴻南。

第一幕：兄長外放，老三出線 低調深得父心，千億江山大權在握

平日極為低調的林鴻南，在這場證券購併案中，不僅解決了辜家二少辜仲與商場老將張平沼苦戰五年的股權爭霸戰，但他真正瞄準的，卻是一場全台最大地主——宏泰集團董事長林堉璘接班人一統千億帝國（土地價值）的關鍵布局。

目前四十三歲的林鴻南，擔任宏泰集團母體事業——宏泰建設總經理。宏泰集團的代表作，就是位在台北市仁愛路的億元豪宅「帝寶」。帝寶成了台灣豪宅的代名詞，無人能及，林堉璘自己為家族在帝寶所留的房子就超過十二戶，堪稱擁有最多帝寶的家族。

今年三月，《富比世》（Forbes）雜誌的全球富豪榜，台灣有十八位十億美元以上身價的富豪入榜，林堉璘以二十億美元（約合新台幣六百四十億元）身價，位居台灣第六。

但是，這恐怕還小看了林堉璘的身價。

林堉璘掌握的土地，光是台北市信義計畫區、民生敦北路段、大直、士林及淡水等共七萬多坪土地，價值高達一千二百億元，堪稱是全台最大地主，隨著近幾年台灣房地產價值狂飆，林堉璘的財富實力被喻為台灣的隱形首富。

今年七十四歲的林堉璘，擁有三房太太，共有五子四女，大房為他生下三個兒子，而排行老三的林鴻南，能成為這個全台最大地主檯面上最有力的接班人，得從他的個性與作風談起。

原本林堉璘最看好的嫡長子林鴻彬，和父親在婚姻上有不同想法，最後娶進明星太太王菁菁，但在接班路上受到影響，被外派新加坡，直到去年一月才回台擔任宏泰 人壽董事。二子林鴻熙原本被父親賦予創辦金融事業重任，但他參與籌設的安泰銀行，在他管理期間，卻因操作衍生性金融商品大賠，而被派往大陸。

身為三太子的林鴻南，能成為林堉璘最為倚重的接班人選，正因他最了解父親。

過去一年，與林鴻南有密切合作的華生國際董事長胡定吾觀察，林鴻南非常低調，「很少看到年輕人這樣，刻意避開出風頭的事。很多場合都會注意周圍有沒有媒體。」

第二幕：管建設大姊夫退出 外界傳遭林鴻南逼走，雙方否認

就連此次群益併金鼎，他的角色都未浮出檯面。林鴻南維持低調的個性，正符合林堉璘的行事作風，讓他更得到林堉璘的信任。宏泰集團建設事業幾乎都授權給林鴻南，買地、開發、房地產轉投資多由林鴻南決定，接班態勢明顯。

然而，林鴻南在接班上最大的挑戰，就是缺乏一張漂亮的成績單。

讓林堉璘的宏泰集團，在台灣豪宅歷史上站有不可取代地位的「帝寶」，是由林堉璘的大女婿，宏盛建設前董事長許東隆所規畫推出。但是三年前，許東隆突然以「個人生涯規畫與家庭因素」離開了宏泰集團，難免引人聯想。

外界多認為是林鴻南逼走許東隆，雖然雙方都否認此說法，但這也凸顯林鴻南個性另一特點：掌控事業版圖企圖心強烈。

現在的群益證券，正是如此。

第三幕：管金融二姊夫失權 挾優勢股權，跳過自家人談購併

過去五年來，由林堉璘二女婿陳田文所掌舵的群益證券，在市場上年年喊賣，但後來林堉璘為了疼惜二女兒林碧蕙，決定不再堅持出售。

既然群益不賣，當建設事業版圖已一把抓後，林鴻南自然而然也將群益視為宏泰集團金融版圖下，歸他掌管的事業之一。

去年八月，開發金委託投資銀行摩根士丹利研究如何處理金鼎證券。摩根士丹利提出三套劇本，第三套劇本就是尋找另外一家券商，吃下金鼎證。當時鎖定的對象，就是去年五月競標台証證失利的群益。

表面上，林堉璘二女婿陳田文是群益證董事長，但陳田文所能掌控的群益持股不到五％。擔任群益董事的林鴻南能掌控的股權逼近四成，在群益證董事會的十八席董監事中，宏泰林家掌控近三分之二，陳田文能影響的只有兩至三席。這代表，林鴻南才是群益背後真正主導者。

一位張平沼身邊人士透露，「林鴻南主導整件事，陳田文從頭到尾根本沒直接參與。」

去年九月，林鴻南帶著宏泰老臣，曾當過宏泰證券總經理，現任群益證副董事長劉敬村，親自拜訪張平沼。

雙方經過十多次商談，張平沼提出金鼎證是他一輩子心血，不願放棄這塊招牌。林鴻南也爽快答應留下金鼎的名字，願將合併後新公司改名「群益金鼎證」，甚至讓張平沼兒子張元銘擔任副董事長。

有一次，林堉璘下班時發現，林鴻南還在跟幕僚開會，一問之下才發現是在討論群益併金鼎的案子，林堉璘對林鴻南表達關心，意思是提醒他，花這麼多時間在金融事業上，房地產的事情也要顧一下吧！

第四幕：儲君力拚金融成績 透過政商運作，試圖買回安泰銀

從這可以看出過去一年，林鴻南對金融事業花的心血，甚至是宏泰已賣出經營權的安泰銀行，林鴻南都計畫拿回主導權。

三年前，宏泰林家就將安泰銀行經營權賣給私募基金隆力集團（The Longreach Group），宏泰林家仍持有安泰銀兩成股權。隆力以每股九‧五元，向兆豐金等五家銀行聯貸，投入二百三十億元入主安泰銀，減資之後每股成本上升至二十一 元。 隆力、聯貸銀行與宏泰集團，三方間有協議，如果隆力在五家銀行抵押的股票被迫賣出，宏泰集團可以優先承購。

今年初，安泰銀股價在十元上下徘徊，隆力集團面臨抵押資金不足，股票恐有斷頭風險，當時安泰銀董事長丁予康為了此事，頻頻奔走各銀行協調。就是因為林鴻南 透過政商關係運作，要求兆豐金等五家聯貸銀行不要讓隆力集團資金展延，希望聯貸銀行低價賣出股票，讓宏泰集團低價買回。

據了解，當時資金展延的最後期限是今年五月底，為此，隆力總裁齊百邁（Mark Zoltan Chiba）四月底來台，積極在媒體曝光，強調隆力擴大投資安泰銀的決心與實力，同時宣布安泰銀在隆力入主後第一季營運成績轉虧為盈，讓五家聯貸銀行放 心，以逐退林鴻南勢力進逼。

林鴻南不僅左攻安泰銀，更右搶群益證主導權。

今年群益證董監事改選前，已握有絕對股權優勢的林鴻南，仍積極蒐購群益委託書，金融圈即傳聞此舉最大影響在會減少陳田文席次。

一位曾經同時接過陳田文與林鴻南尋求委託書支持的人士指出，「原本雙方各自徵求委託書，還打算要公開記名投票，雙方劍拔弩張。但是在股東會前夕，卻突然又來電話，說改成不記名投票，看來雙方在某些事上達成共識了。」

這位人士指出，「這個共識，應該就是群益合併金鼎案。」

在強勢的林鴻南積極介入下，由於陳田文持股比率極低，也較無財力加碼群益股權，只能由小舅子林鴻南主導他創辦的事業。

一旦群益併金鼎通過，金鼎股東可拿到相當於五‧五元價值的群益證持股，若以目前群益股價約十五元左右換算，稀釋比率約三五％，這將使得陳田文持股比率更加減少。陳田文身上，似乎隱約可看到三年前許東隆離開宏盛的影子。

下一幕…… 最失敗事業若變金雞母，有益登基

一位認識林鴻南十多年的營建業人士說，林鴻南與父親最大個性差異，父親四海、豪爽；兒子低調、謹慎，對數字很敏感。

在房地產事業上，精於計算的林鴻南可能永遠都無法超越林堉璘海派個性培養出的選地、買地、養地功力，和全台最大地主的成就。但在宏泰集團過去經營最不力的金融事業，卻是他將集團過去最失敗事業，扭轉為金雞母，甚至超越父親的機會。

這正是林鴻南願意購併金鼎證，這個辜仲眼中的燙手山芋的重要原因之一。

群益證董事魏永篤說，在董事會上，林鴻南認為群益併金鼎最大效益是增加市占，群益經紀業務能從第八到第四；與ECFA無關，他很有信心未來群益的目標是坐四望三，再往前進。

「國內前三名的券商，元大、凱基、富邦都不可能拿出來賣。」一位與林鴻南熟識的投資銀行人士指出，林鴻南為什麼要買金鼎？當然是未來要拿出來賣的！

「你想想，現在市場上去哪找市占率超過六％的券商？未來群益會值多少錢？」

去年五月，凱基證為了搶下經紀市占率四‧五％的台証證，付出的價格是股價淨值比的一‧四八倍。

現在，林鴻南為經紀市占率一‧九％的金鼎證付出一‧三倍股價淨值比代價，換來的是市占率六‧一％的第四大券商，「未來群益證出售價格，可能衝上一‧六倍股價淨值比。」這位投資銀行人士說。

這正是林鴻南的算盤：當群益證長得越大，賣相就越佳。林鴻南能否扭轉宏泰集團經營不佳的金融版圖，超越父親的期望，群益併金鼎這一步，將是他坐穩林堉璘接班人寶座，儲君登基的最大考驗。

新地家變爆發逾三個月，本週二，郭炳湘最終被董事局罷免其主席一職，改任年薪十萬元的非執行董事。此後，新地將面對上市以來最大的管治危機，事關市值超過三千億元的香港地產龍頭新地，主席竟然由郭氏三兄弟的母親郭鄺肖卿出任；揸實權的行政總裁之位還要暫時懸空，新地正是群龍無首。而今年七十九歲的郭老太原來是新地創辦人的填房，一直相父教子，作為上市公司主席恐怕令投資界卻步。

新地的內戰，已有結果。郭炳湘被免除主席兼行政總裁一職，由其已年屆七十九歲的母親郭鄺肖卿（中）擔任新地主席，行政總裁一職則暫時懸空。左為女兒郭婉儀，也是新地的執行董事，右為新抱李天穎。（《蘋果日報》圖片）

新地家變，至今已擾攘三個多月。本週一，上訴庭駁回郭炳湘申請的禁制令，法官羅傑志指主席是否適合留任，應該由董事局決定，郭炳湘可以說已步入窮途。

他的態度隨即軟化，於本週一發表聲明，務求在董事局會議召開前，作最後衝刺，力保主席之位。他指自己很榮幸當了十八年新地主席，問心無愧。「為家庭、新地及股東，願意與兩位弟弟炳江和炳聯進行無預設條件、平心靜氣的談判，謀求和解方案。兄弟三人，何必相煎？」

已擔任新地主席十八年的郭炳湘，在本週二發表聲明，認為董事局以「莫須有」的罪名把他拉下馬。（嚴寶權攝）

母親上任長子出局

不 過，這一招動之以情，亦未能消除兩弟郭炳江及郭炳聯對他的防範。本週二，新地便急急召開董事局會議，一致通過終止郭炳湘主席兼行政總裁職務，轉任非執行董 事；更通過委任新地的精神領袖，即郭氏三兄弟母親郭老太鄺肖卿暫任主席，而行政總裁一位則暫時懸空，直至今年十二月再召開董事會為止。

作為公司行政總裁，擁有決策的實權；而主席代表股東及執行董事用以制衡行政總裁，郭炳湘一次過被削去兩個職位，只任非執行董事，猶如從天上跌落凡間。但市值逾三千億元的上市地產王國新地，主席一位卻由郭氏兄弟母親出任亦十分尷尬。

「堂堂一家地產上市公司，擁有相關學歷及經驗的郭炳江或郭炳聯，都無能力坐上主席一職，這是典型家族管理公司問題。」一美資基金經理說。

手持尚方寶劍

由郭得勝成立的信託基金，控有新地四成二股權，基金的受益人是郭老太以及郭氏三兄弟。這些由基金持有的新地股份，郭氏三兄弟是不能出售的，而基金的監護人就是郭老太。現在，她同時擔任新地主席，就手握了新地及郭家的命脈。

年 屆七十九的郭老太，雖然一向在新地沒有任何職位，但勝在夠德高望重。以往郭氏三兄弟，無論在私事或公事上有任何紛爭，都由她出面調停，甚至拍板作決定， 「郭老太一向好公平，三兄弟有唔妥，佢會聽晒三方面講嘢，唔會只係聽一方就做決定。」一名前新地高層說。郭老太關心新地大小事務，因此不但會定時與兒子一 起巡視地盤，每逢週末，老太會相約新地的中、高層，到尖沙咀帝苑酒店午膳，目的是打聽一下公司內部的消息。

上週五，郭炳湘申請臨時禁制令，阻止董事會召開。董事局隨即召開記者會向各界交代。（《蘋果日報》圖片）

出身廣州花縣

但郭老太對新地整間上市公司來說，極其量只是精神領袖，因為她二十歲嫁予郭得勝後，主要職責就是相父教子。

郭 老太鄺肖卿在廣州花山鎮象湖村出生，是家中的大家姐。除了在新地擔任執行董事，專責物業管理及中國業務的的弟弟鄺準外，還有兩個妹妹鄺肖茜及鄺肖紅，幾姊 妹都曾在花城村的花城小學就讀。郭老太的祖父在廣州開辦一間名為「大東亞」的紡織廠，其父鄺維煜則在鄉下經營染房，據當地的鄉民說鄺氏是早年的地主。

其後，鄺維煜於鄺肖卿七歲的時候前往越南營商，但未夠一年便過身。郭老太跟母親胡再二人一同湊大三名弟妹，而在文革時，母親胡再亦因地主身份慘受批鬥，那時鄺家已家道中落。

新 地創辦人郭得勝於十五歲，就跟隨父親離開中山石歧的鄉下，曾在廣州開辦過雜貨店，而這間雜貨店就在「大東亞」的紡織廠對面。因此，鄺家及郭家可說結緣於廣 州花山，而兩家自此成為世交。由於郭得勝的元配黃秀瓊早已身故，因此娶下鄺肖卿為填房，兩夫婦於一九四七年一同移居香港。

與郭得勝生下三兒 三女後，郭老太一直留在家中照顧兒女的起居飲食，名副其實是是一位好媽媽。二子郭炳江曾向外讚美母親，說老太是對他一生最大影響的人。當時，郭炳江的耳朵 有事，需要到日本做手術，住足九個月醫院，郭鄺肖卿就陪他到日本。即使不諳日語，也到日本的街市買餸煲湯給他，因此三名兒子對母親都十分尊敬。

四出捐錢

郭 老太的學歷不高，相反其弟鄺準畢業於中山大學及中南財經學院，曾在廣州人民銀行工作，一九六二年正式從廣州來港，加入新地旗下的康業任執行董事，並主理新 地的內政。自九○年郭得勝過身後，郭老太就主力管理「郭得勝基金會」，擔任慈善工作。一九九一年，郭老太先後向其鄉下花山鎮的敬老院捐贈五百多萬元擴建。 花山敬老院的溫院長對郭老太每次光臨的情況都記憶猶新：「佢份人好熱心，無咩架子，每次來探訪都會逗留一、二個小時，仲每個老人家派五百蚊利是o架，每年 仲會俾一萬蚊啲老人家過年過節加餸添。」

翌年，老太又以「郭得勝基金會」的名義，捐贈三千五百萬港元，在花都市新華鎮興建一間以其父鄺維煜命名的「鄺維煜紀念中學」。

郭 老太於○一年再以基金會名義捐贈二百多萬元，予花城小學，將學校易名為「鄺維煜小學」，惹來一些有份捐錢起學校的海外華僑不滿，當地村民說：「個個都有份 捐錢，點解要以佢阿爸冠名？」及後，該小學亦少了華僑捐錢予該校。「肖卿每次返嚟村，都有一班市政府官員喺身邊，又有警車開路，我哋啲同鄉點敢埋去。佢嚟 咗咁多次亦都無同過我哋打招呼。」一名鄉紳道。

管治危機未解決

對於慈善工作，郭老太親力親為，也是一個盡責的母親，不過，始 終年事已高，要管理一個市值三千六百億的地產王國，難以令投資者信服。研究企業管治的香港中文大學會計學院黃德尊教授認為，懸空行政總裁一職「好大危 機」：「尤其是新地的行政總裁並唔單止係一個職位，而係代表呢間公司仲有無威信。而家嘅情況說好似一個國家無咗個將軍，係好大嘅危機。由佢哋母親做主席一職，似乎係一個暫時的緩衝方法。不過，如果三兄弟唔能夠短時間和解，意思係是但一方完全願意退讓，否則最終嘅解決方法就只有分家。」

事實上，除了郭氏兄弟之間的爭拗外，新地第三代成員已陸續被安插在公司內，加上舅父鄺準一房人；新地面對不單是第二代的利益紛爭，還可能涉及第三代，新地家變凸顯中國式管理家族生意的矛盾。

家變日誌

18/2新地前主席郭炳湘以「私人理由」宣布休假三個月。

20/2傳聞郭炳湘紅顏知己唐錦馨（Ida Tong）介入新地內政，令兄弟內訌。

24/2郭炳湘成立新公司「China Luck」，有傳他打算另起爐灶。

1/3休假中的郭炳湘，於灣仔君悅酒店的JJ's Club消遣。

5/3郭炳湘以政協常委身份與妻子李天穎於北京出席政協會議。

7/3新地中期業績記者會，郭氏三兄弟首次缺席。

10/3郭炳湘與妻子李天穎出席旗下帝苑酒店越南餐廳開幕酒會。

14/5於董事會前夕，唐錦馨以便裝現身跑馬地。

15/5郭炳湘於董事會一小時前入稟法院，禁止董事會就罷免其主席職務之議案投票。

16/5郭炳湘報案，指他患有抑鬱病的Jose Maldonado醫生，在港未經註冊，便向他診症及開藥。

18/5郭炳江公開指罷免主席是痛苦的決定。

22/5郭炳湘擬控告兩弟誹謗。

23/5法庭宣布郭炳湘申請禁制令敗訴。同日下午，郭炳湘決定上訴。

26/5法庭宣布郭炳湘上訴無效。

27/5董事局決定罷免郭炳湘主席兼行政總裁職務，並委任其母郭鄺肖卿出任主席。

遠雄集團董事長趙藤雄近日宣布最新的「九五計畫」(第九個五年計畫)，未來五年還要推動旗下五家關係企業股票上市，他也首度對外吐露年輕時遭綁票差點喪命的故事。

一 九七五年，踏入房地產業十年的趙藤雄，集中在台北市景美一帶推案，成為小有名氣的開發商，樂善好施的他經常捐助貧苦人家，也成為歹徒覬覦目標。某個晚歸的 深夜，埋伏在他家附近的六名彪形大漢拿著槍要擄他上車，當時體重不到五十公斤的趙藤雄為了掙脫，奮力地與歹徒搏鬥。他說，「車門幾進幾出」，聲音大到吵醒 對面八十幾歲的阿婆，歹徒才放手。不過，歹徒仍用扁鑽捅了他大腿一刀才逃走。

這件事一度上報，出院後他追查出嫌犯是一名素昧平生的阿兵哥，為了談判，兩人約在某日凌晨三點在木柵第四公墓見面，對方直接勒贖兩千萬元，但趙藤雄問了他一句「當時為何不直接做掉我？」歹徒說槍開不下去。

事隔三十年，二○○五年，當年綁架趙藤雄的人，因為在台北市有一塊地要賣，他堅持要賣給遠雄建設，因為覺得「欠趙藤雄一個人情」，這塊土地目前已興建成高級住宅，這段過程，也成為趙藤雄人生永難忘懷的驚魂記。

(梁任瑋)

一棟精緻豪華的嶄新飯店，聳然而立，背後隱含的，竟是一個低調、誠樸的家族。

陳珠祈的故事，不只是一位商人靠著土地致富的傳奇，更是一個堅持傳統商道，不隨波逐流，熱情敦厚富豪的精采人生。

我們希望讀者不僅能從中學到致富的祕訣，也能領略一位殷實企業家的處世之道。

撰文‧劉俞青、梁任瑋

早晨八點鐘的台北市中山區，趕著上班的人潮步伐匆促，但每個人走到這個十字路口都會不由自主抬頭多看一眼──中山北路與南京東路交叉口，矗立起一棟十八層 樓嶄新、時尚的新飯店，飯店招牌才剛剛掛上，名為「大倉久和大飯店」。

「加賀屋」或許是台灣人熟知的日式高級溫泉飯店，但是在日本人心中，還有比加賀屋更高級的飯店，「大倉飯店」就是其一。

這家日本首屈一指的飯店首度登台，沒有選擇與國泰蔡家、新光吳家，或者是長榮集團董事長張榮發的飯店合作，反而接受一位名不見經傳的地主委託經營，他是 誰？如何累積驚人的財富？

飯店正忙著迎接七月的開幕日，四年多前，這裡還是停車場空地，當時，當地就有耳語，一位神祕地主正在整合附近土地。

沒多久，停車場收起來了，緊接著，挖土機、鑽地機一部部駛入，原來，整合已經完成，土地正式進入開發階段。只是那位附近居民口耳相傳的神祕地主，從未現 身。

四年多後，飯店工程進入收尾階段，一棟簇新的飯店已經聳然而立，新潮的線形玻璃建築，吸引許多路人駐足評論。本刊記者詢問開著貨車進出工地的包商，只得到 這樣的回答：「聽說這位老闆非常有錢，人很好、非常低調，而且，給我們的裝潢工程一概現金付款，包到這款工程我們最愛啦！」記者經過多日的駐守、等待，終 於，在某天早上不到八點的時間，一輛看起來有點老舊的進口轎車停在施工中的飯店外，一位年約八十歲的老人緩緩下車。他體型瘦削硬朗，看上去有幾分經營之神 王永慶的味道，一步一步走進工地察看，身旁的工人甚至沒多看他一眼。

我們連忙跟上去問好，原來，這位謙虛有禮的長者，就是這家日式高級飯店的台灣業主，也是我們苦尋多時的北台灣神祕大地主──陳珠祈！本刊調查了解，他的土 地資產保守估計超過二六○億元，在台灣能夠超越他的地產大亨，寥寥無幾。

他，是台灣磚瓦大王行事低調 竟是南京東路地王從外表來看，他就像一位平凡不過的老先生，衣著普通，但他的影響力卻是從新北市中和區一路貫穿台北市中心黃金地段。尤其在捷運松山線劃過 的南京東路一到三段，他的家族擁有多筆土地，可說是隱形的「南京東路之王」。但在台灣土地富豪之中，幾乎沒有人聽過「中和陳珠祈」，他的神祕更加引人好 奇。

我們幾乎是地毯式地走訪大半個中和地區，從里長、歷任鄉長，到現任的中和區區長邱垂益，輪廓終於逐漸明朗。原來，這位外表看來平凡樸素的老人家，土地資產 實力之雄厚，幾乎不輸《富比世》排行榜上的台灣富豪。但五十年來，他極度低調，低調到我們在Google上搜尋，幾乎找不到有關他的訊息。

「五十年來，他一直是中和地區的最大地主，直到今天還是。」邱垂益一句話，道盡陳珠祈令人咋舌的實力。

從台北華中橋進入中和地區，還沒下橋，老遠就可以看到河岸邊矗立著一支紅煙囪，幾乎已是中和的地標之一。而這整塊紅煙囪所在的五千多坪土地，就是陳珠祈家 族所有，但這只是他龐大土地資產的一部分。

只要談起這支煙囪，很多中和一帶的老人家，就會想起早期蓋在這裡的磚窯廠，當時蓋在這塊地上的「海山磚窯廠」，因二十四小時生產，每月生產量四十萬塊磚， 產量為國內最大，成為名譟一時的磚窯廠。後來台灣經濟發展，民國六○年代，台灣房地產一路起飛，磚窯廠收起來，改建為鋼筋工廠，這裡就是民國八○年代著名 的「泰隆鋼鐵」的原址，也是台灣前幾大鋼筋廠之一。

這支矗立的紅煙囪，說盡了中和幾十年來經濟發展的縮影。同時，這也正是陳珠祈家族從發跡到崛起的重要里程碑。

這家六十年前在台灣頗負盛名的「海山磚窯廠」，就是陳珠祈和大他十八歲的哥哥陳珠坦的共同心血。兩兄弟胼手胝足，一步步做到當時全台最大的磚窯廠，贏得 「台灣磚瓦大王」的封號。陳珠祈的次子、也是台灣「大倉久和大飯店」董事長的陳珍堉回憶說：「以前燒磚窯好辛苦，等於看天吃飯，好不容易一輛卡車載出去， 滿滿好幾千塊的磚頭，每塊磚頭只賣一元，但運費成本就要五毛錢，其實是很薄利的生意。」他，是中和最大地主買土也買地 市值超過二六○億元到了民國六○年代初期，陳珠祈才把磚窯廠收起來，在原址上和原本幫忙載運土炭的運輸公司老闆呂天時家族，以及前台北縣議會議長洪吉春合 夥經營「泰隆鋼鐵」，做起鋼筋生意。

而且陳珠祈雖然是地主，但他卻讓呂天時擔任董事長，自己擔任總經理，看得出來陳珠祈為人不計較的個性。

在那個台灣經濟起飛，到處都在蓋房子的年代，鋼筋生意好得嚇嚇叫，陳家靠此累積不少財富。但「磚」仍是陳家的第一桶金，陳珍堉說，燒磚窯的主要原料之一就 是「土」，因此當時當地很多人挖自家土地上的土賣給陳家。因磚窯需求龐大，居民土越賣越多，一挖就挖了三公尺深，後來一下雨就淹水，土地價值變差，最後連 地也一併賣給陳家。

陳家陸陸續續買進，從現在中和的立言街、立德街到板南路一帶，包括遠東科技園區，土地最多時超過十公頃，再加上紅煙囪的磚窯廠址，全部都是陳珠祈家族所 有，陳家成了中和最大地主。

隨著台灣工商業迅速發展，中和許多田地都重劃為住宅區、商業區，原本低窪的土地，陳珠祈乾脆免費讓人傾倒廢土整平，讓原本價值很低的土地，價格又恢復水 準。

之後中和土地的經濟價值日益提高，加上又有捷運環狀線的中原站，市價翻了好幾番。我們請專業機構估算土地價值，採最保守估計，陳家土地市值超過二六○億 元。

有意思的是，陳珠祈大量的土地資產幾乎都在中和一帶，因此外界少數聽聞過他的人，都以「中和陳家」稱之，但陳珠祈卻不是中和人，只是一開始磚窯廠設在這 裡，才開啟一連串的資產版圖。

陳珠祈其實是道道地地的台北市人，從早期繁華的南京西路一帶發跡，附近有許多當時知名的酒家。至今陳家老厝、一棟位在南京西路、華亭街口的四層樓建築，仍 然保存完好。據了解，現在是他哥哥的下一代在此居住。

他，堅持土地不共有事業可以合夥 但土地一定自己持有半個多世紀來，陳珠祈靠著土地致富，從一塊一塊黃土中煉出黃金；台灣曾經有許多富豪擁有比他還要廣大的土地、數倍於他的財富，但卻隨著 時代浪潮的沖刷成為泡影。為何這位低調富豪不但能創造財富，還能通過時間的考驗守住財富？

陳珠祈持有土地有一個特色，就是「不和人公家（共同持有）」。在陳珠祈心目中的資產排名，第一好，就是土地，因為只有土地是百年不崩的資產。「事業可以合 夥，但土地一定自己持有」，這是陳家家訓的第一條。

多數台灣人喜歡投資股票，但陳珠祈不這麼認為，他覺得股價起起落落，不確定性太多，地產才是細水長流的百年事業。因此，無論是地產大戶或小老百姓，手上只 要擁有地產，就應該盡可能長期持有。

而他自己，只要是陳家持有的地產，無論是中和的萬坪土地，或是台北市中山區一帶的土地，龐大的資產產權登記一概是陳珠祈、陳珍堉、陳珍隆（陳珠祈的么 子），這幾個陳家父子的名字。既不設投資公司，也沒有其他外人持有，單純而直接，和一般企業主用公司持有的作法很不一樣，而且幾乎沒有土地融資，當真是財 力雄厚。

陳珠祈持有土地的耐力，和台灣首富宏泰集團董事林堉璘有幾分類似。林堉璘在台北市信義計畫區松壽路到松仁路一大塊鑽石地段，從重劃前就一直持有到現在，絕 對不輕易出售；而陳珠祈也一樣，這兩位台灣大地主都深諳「持有土地」就是「守住財富」之道，他至今在發跡的中和立言街一帶，仍有上萬坪的土地。

陳珠祈把這個土地自己會賺錢的觀念，也教給他的兒子，大倉久和大飯店董事陳珍隆就反問我們：「土地為什麼要賣？自己把土地開發加工，可以有更好的價值，為 什麼要賣？」陳家真正開始拿出少數土地開發，已經是民國八十二、三年的事，當時政府希望在中和籌畫科技園區，當然得找上大地主商量，陳家這才點頭，拿出部 分土地規畫。現在位在中和的ＭＩＴ遠東科技園區，以及幾年前陸續完工的元隆雙子星廠辦大樓，就是陳家少數已經開發、價值暴增的土地。

他，出口之言重若泰山客戶在漲價前下單 無論漲幾倍仍賣原價陳珠祈和許多台灣第一代的企業家如王永慶、張榮發等相似，血液裡都有一股說一不二，言出必行的堅持，令人又敬又畏。

例如記者在大倉久和大飯店門口，上前與正在巡視工地的陳珠祈相談，一輩子不曾接受媒體採訪的老人家，面對記者有點唐突地到訪，沒有驚慌之色，還很鎮靜地 說：「我改天叫我兒子和你們聊聊。」這句隨口之言，很可能只是平常的敷衍之詞，但沒想到，幾天之後，我們果真接到陳珍堉親自來電，一開口就說：「我父親要 我打電話給你……」原來八十多歲老人家出口的一句承諾，重若泰山。

陳珠祈不僅身體力行，也這樣教育下一代。我們與陳珍堉、陳珍隆兄弟相約採訪當天，約定中午十二點到，我們準時到達，但陳珍堉兄弟兩人沒有半點富豪的架子， 比約定時間還早抵達會場等候我們。承自父親身上重然諾、守時的好習慣，在兄弟倆身上一樣體現。他們一致說：「父親教我們，與人家有約，守時就是誠信、守信 用的第一課。」陳珍堉說，父親做生意最重視一諾千金，而信用是一切根本。民國六○年代，台灣因為大量建設投資，對鋼筋的需求孔急，鋼筋價格幾乎一日三價， 甚至有錢買不到。但只要是客戶在漲價之前下訂的貨，無論價格暴漲幾倍，陳珠祈仍然堅持用原價出售。

他，只做自己熟悉的事專注於土地營建 不隨波逐流冒險儘管身價驚人，但陳家事業也非一帆風順。早期經營磚窯廠時，陳珠祈大哥陳珠坦的個性比較直爽，做起生意一路往前衝，曾經發生資金調度差一點 軋不過來的情形。當時陳珠祈才三十幾歲，他看在眼裡，從此記取教訓，堅持做生意一定要量力而為，絕對不做自己能力不夠的事，例如買土地不融資，就是這時期 的影響。

說起大倉久和大飯店，陳珠祈原來只在這塊土地上擁有一間四十多坪的老房子，之前有好幾家建商都動過念頭想要整合，但都沒有成功。直到換到陳珠祈手上，他從 民國八十七、八年開始，要兒子陳珍隆挨家挨戶去收購，特別叮囑：「不急、慢慢談」。前後整整花了六年，終於整合完成，才有如今這塊六百五十多坪的方正土 地，興建飯店。

但無論從最早的磚廠、鋼鐵廠，到土地開發，甚至到如今的飯店，一路走來，陳家的事業都與土地營建息息相關。因為陳珠祈堅持：不懂的不做，只做自己懂的事， 不冒沒有必要的風險。

而陳珠祈懂的事，就是土地。在他的眼裡，只有土地是幾十年、甚至百年細水長流的財富，不會因為一時的潮流而改變。

陳珠祈看土地的眼光，也與一般人不同。儘管台北市的發展早已從西區轉往東區，但陳珠祈至今依然喜歡南京東、西路一帶的地產，因為這一帶的土地價值他最了 解。不只大倉久和大飯店就坐落在中山北路、南京東路口，數十年來，他幾乎都沿著南京東路置產。

如今就連住家，也在民國九十三年時，選在靠近南京東路三段的慶城街上，自己蓋起一棟大樓來，一家人住在不同樓層，樓下還出租給日本交流協會。

對事物保有長期、一貫的熱情，成就自然隨之而來。就像美國第一傳奇富豪洛克菲勒對石油、鋼鐵大王卡內基對鋼鐵的熱情，陳珠祈一生也對土地充滿熱情！

他，對待員工大方蓋宿舍免費住 搬走還補助經費找房子一般人只看到一片雜草空地，陳珠祈卻能在荒草上看到二、三十年後的景象，大倉久和大飯店就是他熱情想像的結果。至今每天早上八點不 到，工人甚至還沒上工，他已經挺著硬朗的身子，帶著當天的財經報紙，固定出現在飯店前巡視工地。即使前陣子是梅雨季節，一大清早就大雨滂沱，雨下到視線不 清，他也維持這個習慣，因為他知道，他的夢想即將實現！

堅持只做熟悉的事，就像陳珍隆談到最初大倉久和大飯店的興建時，也不斷強調：「從第一筆土地收購到今天，已經超過十年的時間，足以證明我們蓋飯店絕對不是 為了迎合開放陸客來台。」顯然，政策所帶動的「潮流財」，不是這個家族的喜好。

熱情產生的動力令人充滿活力。民國二十年出生的陳珠祈，今年已經八十一歲，但每天早上起床，第一件事就是看完所有報紙才出門。陳珍堉說父親以身作則，一直 維持吸收新資訊的熱情，讓員工也不敢怠慢。

這樣一位老一代的企業家，如果以為他對員工嚴厲，那可就錯了。一位曾經在泰隆鋼鐵工作過的員工告訴我們：「老老闆對我們最好了，早期在工廠旁邊蓋宿舍給我 們住免錢，後來工廠收起來了，土地要重新做規畫，我們當然是要搬走。白住這麼多年已經夠好了，這個我們當然知所進退，但他竟然還拿一筆錢給我們去找房子， 現在找不到這種老闆了。」事實上，不只陳珠祈如此，他的哥哥陳珠坦待人也好。我們走訪南京西路上的陳家老厝，早期是陳珠坦住在這裡，後來由他的兒子繼承。 老厝騎樓下的檳榔攤老闆告訴我們，他在這裡擺攤四十年，見證陳家的一路發展，四十年來，陳家沒有跟他收過一毛錢租金。在現在錙銖必較的資本社會裡，這樣的 企業家，幾成絕響。

從大倉久和大飯店的光鮮矗立，我們意外地發現一個敦厚、誠樸的家族。陳珠祈不只是一位靠著土地致富的隱士富豪，他堅持傳統商道的處世精神，不隨波逐流，不 但博得同業的尊敬，同時，他傳給第二代的財富智慧，樸實中自有深意，值得細細體會。

大倉飯店

開業時間：1962年5月

負責人：大倉喜彥

主要業務：經營連鎖飯店

規模：日本國內17家，海外7家，遍布亞洲、美洲及歐洲。7月中旬將開幕的台北「大倉久和大飯店」為第8家海外分店

陳珠祈

出生：1931年

經歷：泰隆鋼鐵總經理

學歷：台北工專

家庭：已婚，育有三子從磚窯廠跨足鋼鐵、營建業──陳珠祈家族發跡事紀

第1階段

民國40~60年代

成為

台灣磚瓦大王

陳珠祈與哥哥陳珠坦，共同經營海山磚窯廠，曾經是全台灣最大的磚廠，他也因此有了「台灣磚瓦大王」美名；也在此時買進大量中和土地。

第2階段

民國60~80年代

鋼筋生意

讓財富迅速成長

陳珠祈與中和望族呂天時家族合夥，經營泰隆鋼鐵，是當時有名的鋼筋大廠。在台灣大量建設投資的年代，對鋼筋需求孔急，泰隆鋼鐵曾有過非常風光的歲月。

第3階段

民國80年代之後

進入土地開發

大倉久和大飯店開幕

陳珠祈開始酌量開發手上大量的土地資產，包括現在中和的MIT國際科技園區就是陳家的土地。另外，泰隆鋼鐵舊址，也即將通過都更，陳家將在這裡推出新北市 最高摩天大樓建案。

1萬7千坪土地 市值超過260億元！──陳珠祈家族持有的不動產

大樓 大倉久和大飯店

位置 台北市南京東路一段

基地面積(坪) 646

市值（億元） 80

大樓 台肥大樓

位置 台北市南京東路二段

基地面積(坪) 530

市值（億元） 10*

大樓 通泰商業大樓

位置 台北市慶城街

基地面積(坪) 661

市值（億元） 20

土地 元隆鐵工廠舊址

位置 新北市中和區板南路基地面積(坪) 3750

市值（億元） 40

大樓 元隆捷運雙星AB棟位置 新北市中和區板南路基地面積(坪) 3017

市值（億元） 30

土地 泰隆鋼鐵舊廠

位置 新北市中和區華中橋旁基地面積(坪) 5400

市值（億元） 55

大樓 MIT國際科技園區位置 新北市中和區立德街基地面積(坪) 3288

市值（億元） 33

神祕大地主

親授致富四堂課

第一課：守住地產，就是守住財富陳珠祈不做股票投資，他認為只有地產才是細水長流的百年財富，禁得起時間考驗 。

第二課：出口的話，重若泰山言出必行，說一不二，是陳珠祈再三叮嚀兒子的生意經，無論時空如何變遷，生意人開出的支票一定說到做到。

第三課：只做懂的事，不賺潮流財無論是燒磚、鋼鐵還是土地開發，或是飯店，陳珠祈一生只做自己熟悉的事，不隨潮流起伏。

第四課：保持熱情，再有錢也不忘初衷到了81歲還每天學習、吸收資訊。對周遭的人厚道，無論身價高低，都不忘記做人最基本的原則。

低調有實力

打動日本頂級飯店登台展店如果問起前總統李登輝、奇美集團創辦人許文龍及長榮集團董事長張榮發每回赴日，最常住的飯店是哪一家？答案就是「大倉飯店」。

如果站在東京街頭，向日本人問起大倉飯店，許多人都會立刻說，喔！那是全日本最好的飯店。

如果這樣還不足以形容大倉飯店的檔次，那麼，在東京還有一個「飯店米其林指南」，是日本最具權威的飯店評比機構，有一個知名的「御三家」稱號，指的就是全 日本最好的三家飯店，包括帝國飯店、大倉飯店和新大谷飯店。

這一回，這家台灣名流喜歡，也是全日本最高檔的飯店終於登台，加入台灣飯店業的戰火，當然引發中山區飯店業的高度緊張。

台北的大倉久和大飯店，就位在日本觀光客群聚的中山北路、南京東路口，旁有晶華酒店、國賓飯店及老爺酒店，還有許多其他中小型飯店，這個幾乎三步一家飯店 的區域，是台北飯店業的一級戰區。

大倉久和大飯店強力叩門，目前規畫７月中開幕，但平均房價尚未開出，同業都高度關注。據了解，大倉久和大飯店的平均房價可能比晶華酒店略高，走的是高檔精 品路線。

距離開幕僅剩２個月的時間，但到目前為止，大倉久和大飯店除了開過一場由人力銀行舉辦的招募人才記者會，尚未有任何造勢活動。

「這非常符合陳家的風格。」一位負責飯店裝潢的工程包商說。不過，陳家的低調作風和飯店的搶眼外觀，形成強烈對比。

首度接受媒體採訪的大倉久和大飯店董事長陳珍堉表示，陳家請來香港四季酒店設計師設計，利用線條展現建築之美，經營出一種含蓄、帶有矜持的奢華美感，內斂 而精緻。

無怪乎，飯店雖未開幕，也沒辦造勢活動，但只要每天華燈初上，飯店外觀燈一亮，總會吸引許多行人駐足評論。陳珠祈家族以這種特有的安靜、具實力的行銷手 法，似乎已經成功打響了第一炮。

台北市地價居高不下，都市更新成為中小型建商開發土地的重要管道，但是曠日廢時的整合過程，也讓很多建商視都更為畏途，而潤泰創新卻能在此時突破重圍，在萬華區完成台北市面積逾一千坪、開發時間最短的都更案。

撰文‧梁任瑋

「終於等到這一天了，我們一定住得到新厝！」五月十九日上午，台北市萬華區東園國小旁一處都市更新案舉行動土典禮，幾位七旬老翁看著自己頹圮的老家即將進行改建，掩不住激動的心情，握著彼此的雙手互道恭喜。

就在不久前，這裡還是一片雜亂，荒廢的老房子野草蔓生；如今透過都更，已整理得煥然一新，更將在兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層，擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。

如果說，「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準，這個條件若放在有六三％的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區，顯然處處都是機會。

但在很多建商眼中，該區因房價偏低，並非首選。台北市政府都更處統計，近十年，萬華都更申請案五十三件，但核定的僅三件，六％的核定比率在各行政區中為倒數第一。

就在外界不看好中，萬花園卻異軍突起，只花一年十個月就整合完所有地主，創近五年北市都市更新面積超過一千坪開發時間最短的案例。幕後推手，正是都更新兵潤泰創新。

靠地緣關係拉近距離

擅長開發豪宅、投標台鐵ＢＯＴ與聯合開發案的潤泰創新，這幾年在商用不動產市場布局大有斬獲。目前手頭上有松山車站與南港車站ＢＯＴ案、捷運內湖線內湖站 及新莊線三重站的聯合開發四大開發案。七月十九日，潤泰集團轉投資事業南山人壽更以二六八．八億元標下信義計畫區世貿二館，刷新國內地上權總價、每坪價格 新高，惟獨都更腳步落後。

近五年，潤泰參與過的都更案超過十個，但進度不一，「要讓社區裡所有住戶達成改建協議，並不是件容易的事！」潤泰創新總經理簡滄圳坦言，沒想到，最令人驚訝、且最快完成的個案，竟是面積廣達一千兩百六十四坪，有七十六位地主的萬花園案。

時間回到二○○七年夏天，當時潤泰與中華電信合作開發台北市萬華區德昌街住宅案「萬囍」，由於建材、施工品質高檔，預售當時每坪成交價站上六十萬元，創下萬華地區新高價。這個建案吸引隔壁萬大路地主吳德龍的注意，主動找上潤泰整合他們的土地。

這塊地原本是鄭姓前台北市議員家族與另一大家族陳家的祖厝，隨著後代開枝散葉，蓋起公寓陸續賣給不同住戶。

簡滄圳接手後發現，這件案子背後頗為複雜。原來，早在二十年前即有建商陸續介入整合，也已插旗購入土地近百坪，如何以合理價格購回其土地，這是第一難。

此外，在潤泰整合之前幾個月，另一家新介入的建商已和其中最大的鄭姓地主簽了合建契約，占全案同意門檻近三○％，如何統合開發權利是第二難。

但是，「找人是最難的。」簡滄圳說，很多房屋破舊到連屋主都住不下去了，早就已經搬去他處，如何找出分散在各處的地主，深深考驗潤泰土地開發人員的功力。

正當簡滄圳苦思解決方法之際，他突然想起，公司內土地開發部建築師李安憲從小就住在萬華，透過他來整合，或許是一把開啟地主心房的鑰匙。

李安憲是老萬華人，現在還住在萬花園隔壁的「大都市花園」，巧合的是，他與吳德龍是許久沒聯絡的小學、國中同學，這層地緣關係拉近了潤泰與地主之間的距離。

「萬華人比較團結，找到關鍵地主居間撮合很重要。」李安憲說，他打聽到，代表陳家的地主葉喬松，是全案的關鍵人士，便透過吳德榮牽線，直接找葉喬松談。

以誠意打動關鍵地主

今年七十歲、家族在萬花園基地共擁有一百二十九坪土地的葉喬松，見識過許多知名建商來談都更，「有的建商一來就要我去餐廳吃飯，吃完飯就把合約書拿出來 簽。都更不是去便利商店買礦泉水耶！打打電話、吃頓飯就想要我們拿出好幾百坪的土地給你蓋，未免也想得太簡單了！」葉喬松對建商的猴急頗不以為然。

但潤泰的作法令他改觀，「一個禮拜跑七趟，與一個禮拜跑一次，就是不一樣。」葉喬松說，有些建商談一談，發現很難，遇到挫折就打退堂鼓，只有潤泰最勤快，一家一家挨門挨戶去談，把誠意拿出來。

除了動之以情，更重要的是幫地主創造價值。簡滄圳表示，都更地主分配的權利價值有「協議合建」及「權利變換」兩種，潤泰採兩案並行，讓地主選擇對他最有利 的方式來做權利價值的分配，「這是對地主的讓步及尊重。」地主也不必擔心因為整合期太長，導致增值的利益均被建商拿走。

而且，潤泰不只將土地交付銀行信託，也採用營建資金專款專用及續建協助的信託機制，透過等同銀行履約的保證，完全保障地主權益。

尤其，當時「萬囍」案已開始預售，簡滄圳說，萬囍是中華電信與潤泰創新合建案，至今仍為萬華第一棟使用隔震工法的住宅，種種創新的規畫，讓地主重新思考， 「連中華電信都選擇潤泰，為何地主不能？」另一方面，為了重新定位萬華區的房價，潤泰向地主提出，萬花園在結構工法上會採用「柱螺旋箍筋及一筆高耐震專利 施工」，這項潤泰的專利，可達到灌漿扎實和耐震效果，不僅為地主資產帶來增值效益，也讓住戶住得安心。

同時，潤泰與原來整合約四○％的建商理性溝通，最後以高於市場價格的金額買下對方土地。

○七年八月，潤泰與萬花園地主第一次簽約就逾五○％，一年一個月之後，○八年九月潤泰完成整合作業，九五％地主全部簽約完成，並將全案送到台北市政府，進行事業計畫及權利變換計畫審議。

這段通常要耗費三至四年才能達成的工作，潤泰創新只花了三分之一的時間就完成。

須配合天時地利人和

「一個都更案要成功，要天時、地利、人和到位。」葉喬松語重心長地說，二十年前，他們這些地主正值五十歲壯年，每個人有不同的考量，房子也沒有改建的誘 因；現在大家都七十歲了，彼此有共識，必須要整合，但「就像搓圓仔，兩粒一搓要一樣大，不能一大一小。」萬花園如果沒有大家互相信任、各退一步，不可能那 麼快完成。

今年一月，萬花園基地終於搭建起大型接待中心對外預售，讓房價也跟著鹹魚翻生。原來東園街周邊房價每坪僅約四十萬元，在萬花園銷售完畢後，成功把售價推升至每坪七十萬元，也帶動周邊房價水漲船高。

萬花園案也打響潤泰都更的名號。五月，潤泰創新一口氣拿下建中眷舍、六張犁派出所兩件公辦都更案，成為切入台北市公辦都更案的贏家。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，公辦都更案的獲利空間較小、利潤有限，過去很多建商不願參與，但是隨著台北市土地開發的難度愈來愈高，公辦都更土地有政府完成前期的整合流程，相對於一般都更案較為單純，這塊市場的競爭也愈來愈激烈。

其實，不論公辦或民間參與都市更新案，都必須地主間懂得相互合作、放棄私利，願意在相同的時間內做一件共同的事，「只有地主與建商都肯退讓，才能讓台灣的都更之路繼續走下去。」簡滄圳為當前都更面臨的困境下了最好的注解。