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老政策發新威 新國五條細則:最後一拳,還是那個姿勢

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相較於過去三年的調控手段,這一次的新國五條細則用的還是打壓需求的老招數。不同的是,這次的重稅政策招來了民間更多不滿情緒和爭議。這樣的單一打法真能抑制住房價嗎?

在卸任的最後時刻,這屆政府向樓市打出最後一拳,震動市場。

2013年3月1日,「新國五條」細則(17號文)下發。這一天,通常被認為是本屆政府實質上的最後一個工作日,因為此後兩會召開,將選出新一屆政府。

相比8天之前、這屆政府最後一次國務院常務會議上出台的「新國五條」,細則擴大了限購範圍、重提了房價調控目標、預留了提高首付比例的「包袱」,最令人吃驚的是,還要嚴格對二手房交易環節課以差額20%的個人所得稅。

在任何調控政策都沒取消的前提下,中原領先指數系統的數據顯示,2012年至今,北上廣深四城市累計漲幅均超過15%,近兩個月更甚。房價這匹烈馬眼看著又要再一次脫韁了,這恐怕是這屆政府眼看要卸任還堅持出台新政的根源。

據一位接近住建部的人士透露,相比過去三年的幾次調控政策,「新國五條」的出台其實略為倉促。往常相關司處的具體辦事人員都要提前準備一些材料,這一次沒有。

「房價上漲過快,以及存在進一步暴漲的可能性,這是當下樓市的主要矛盾,是迫切需要解決的。調控房價的政策有很多,但是現階段可選的又能快速抑制上漲的政策很少。必須承認新國五條有一定負面效果,但只能先想辦法壓住市場。」住建部政策研究室趙路興無奈地表示。

其實是個老政策

調控的大原則不新鮮,動用的政策其實也是老的。

爭論和批評聲最多的增稅這一條,在新國五條細則中是這麼表述的:對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

這種計征方式和稅率,其實是2006年國稅總局就確定下來的。在當年7月下發的《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》中,明確了兩種徵收方式,一種是房價差額的20%,一種是房價總額的1%。

在此之後,除了東莞、佛山等少數城市嚴格按照前一種計稅方式徵收,全國大多數城市尤其是一線城市不約而同地選擇默認為後一種方式。畢竟,近5年的房價飛速上漲,已經讓兩種計稅方式的數額有可能相差10倍以上。

而「按規定應徵收的個人所得稅」這一限定條件,根據中國現行稅務制度,只有「個人轉讓自用5年以上,並且是家庭唯一生活用房取得的所得」,才能免徵個人所得稅。這是一條1999年頒佈並沿用至今的個稅優惠政策。

「只是,滿足這一條件的賣方少之又少,我經手的客戶裡恐怕一成都不到。」從業7年的中原地產北京公司的王大磊告訴南方週末記者,「除非是自住客戶想換房,賣了再買。」

給剛需留個口子

跟歷次調控政策正式執行前的真空期一樣,房地產市場瞬間爆棚。細則出台第二天,北京、杭州、南京等一線城市的二手住宅網簽量暴增一倍。連房地產交易中心的黃牛號也順勢漲價,3月4日北京的過戶號從300元炒到1000元一個。

「說實話,我也不知道新政後房價會漲還是跌。反正近期正計劃買房,趁著政策還沒執行,能買還是買吧,比較放心。」2013年3月2日一早,曾賢只是諮詢了一個最近一直在看房的同學,就直奔廣州萬科金色悅府,定下一套總價170萬、99平米的房子。回去一交流,不到100人的小單位,竟然還有4位同事也在看房。

像曾賢這樣搶購新房的還在少數,更多擠著要上末班車的是二手房買家。在各地細則尚未出台的現在,如果簡單理解17號文,只有購買滿五年並且是賣家唯一住房的才能免交個人所得稅。在北上廣深這些過去五年房價翻番的城市,一套現價200萬元的房子就意味著要交20萬元的稅。毫無疑問,近半年洶湧起來的購房熱情將會大受抑制。

「此次調控的目標非常清晰,目的就是抑制投資、投機購房需求。」在兩會上被圍追堵截的全國政協委員、住建部副部長齊驥明確指出,近幾年來房地產調控目的都是如此,包括此次出台的「新國五條」細則。

但連全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康在兩會上接受媒體採訪時也表示了擔憂:「剛剛出台的打擊投機性購房需求的新政可能也會對剛性需求產生影響。」

網絡上開始流傳出千奇百怪的避稅妙招,比如一套複雜的離婚再結婚流程。就連經濟學家巴曙松也在微博上提示了國際上的通常做法:以房地產抵押形式借款不還,法院裁決;或以公司形式持有房地產。

一位接近住建部的人士傳遞了一個可能的好消息,就是3月5日住建部會同國稅總局商量出了一份更加細化的指引。指引的大方向是:該收的稅肯定要從嚴徵收,但會給剛需留出一個口子。

口子怎麼留?易居研究院副院長楊紅旭預計有可能是恢復「對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人減免所得稅」這一2010年暫停的政策。

重稅能壓住房價?

更重要的問題是,通過擴大限購、課以重稅等方式抑制住投資購房需求之後,廣大人民群眾掛心了十年的房價就一定能應聲而跌嗎?

在全國為數很少的執行差額20%個人所得稅的東莞,2007年開始新的計稅方式後,其二手房市場也曾遭遇過一輪低潮,但只持續了半年左右。當然,東莞的房價不算太高,漲幅也沒有太大,又按規定扣除了中介費、裝修費、利息、契稅、專項維修基金、營業稅等六項,稅負增加的不是太多。

可是,在房價遠遠高過內地的香港,重稅依然沒有絆住一路向上的房價。為了限制炒賣,香港政府一年前開徵「額外印花稅」,對持有兩年以內的住宅買賣徵收最高20%的重稅。

但定居香港的新浪財經香港站站長彭琳觀察到的現象卻是,炒賣迅速降溫,但同時可買賣的房源也急劇減少,不用被徵收「額外印花稅」的住宅變得奇貨可居。「供不應求加劇,最終被迫吞下重稅苦果的,仍然是買家。」彭琳在香港買房記中如是寫道。時至今日,香港房價已經連續兩年維持每月3%上下的漲幅了。

新國五條細則會帶來大不同的政策效果嗎?楊紅旭不這麼認為。細則出來後,他在微博上言之鑿鑿地下了「2013市場仍將振盪上行」的判斷。「肯定會降溫,每輪重大新政後,皆如此。成交量的下滑可能會持續到三季度,個別月份下半年的房價可能還會出現環比下跌。但是一年後的房價還是會高過現在。」

既如此,在這樣一個賣方市場中,差額20%的巨額稅負是否最終還是由購房者扛下?

做了7年中介了,王大磊經手的每一單二手房買賣中,不管稅種名目上是賣家還是買家的,最終都是由買家來掏腰包。上海的二手房交易中乾脆有一個說法叫「到手價」——賣家只關心最終拿了多少錢,怎麼避稅就看你買家的能耐了。

在深圳中聯地產集團二手房研究院總經理肖小平看來,只要政策沒有改變大家對房地產市場甚至整個經濟的長遠預期,多重的稅最終都會被轉嫁。「誇張點說,新國五條唯一的好處是至少在當下改變了一部分人的預期;在此之前,所有人都是高度一致地看漲。」

若無意外,始於2012年的這一輪市場回升將被打斷。

住建部部長姜偉新在參加兩會時被問及會不會傷害購房者利益時,也只能回答說,「要先看看市場的反應再說,政策不可能讓13億人都滿意,只能符合大多數人的利益,符合長遠利益。」

新政爭議之大,就連不常批評政府的soho中國董事長潘石屹也寫了一條長微博來分析建言:我感覺應該從第三套房開始徵稅,把空置的房子逼到二手房市場,同時免去幾年二手房交易所有稅費,讓房子充分流通,形成市場供應。供應量大了,房價就會降下來。而不應該增加交易過程的稅費,阻礙流通。


政策 新威 新國 國五 五條 細則 最後 一拳 還是 那個 姿勢
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博弈“新國五條”

2013-04-08  NCW
 
 

 

各地溫和版細則次第出台,地方政府對個人所得稅問題均不願當“出頭鳥”◎ 本刊記者 李雪娜 朱以師 文lixuena.blog.caixin.com|zhuyishi.blog.caixin.com 中央高舉大棒,地方沉著回應,樓市新政冰火兩重天的局面再次上演。

上屆政府在最後一次國務院常務會議後、全國“兩會”前推出被稱為“新國五條”的房地產新政。不到一周 ,作為細則的 《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》 (國發辦 【2013】17號文,下稱國17號文件)出台,除了限購、限貸、限價等調控政策空前強化,更提出個人出售住房要從嚴徵收二手房20% 差額征稅,也提出將進一步擴大房產稅試點範圍。動作之快、力度之大、影響之廣,廣東省房地產協會新聞發言人、秘書長王韶稱之為 “曆年調控政策之罕見” 。

輪到地方政府出手,情形大有不同。市場焦灼等待了近一個月之後,3月底的最後兩天,北京、上海、重慶、深圳、廣州等各地方版的實施細則才密集落地。這些細則大都是圍繞國17號文件提出內容制定的調控措施,以公佈房價控制目標為主,二套房首付與利率提高鮮有提及。

陸續出台的北京、上海、深圳等城市細則,被認為是對“新國五條”的淡化,各地版本大同小異。一線城市廣州,在細則中提出不對從化、增城兩市實施限價限購措施,更被認為是公然無視 “新國五條”中關於 “限購擴大至全行政區”的規定。

至於引發市場市場劇烈反應的20% 差額個稅,在各地方版細則中,除了北京、天津予以明確,其他地方版細則均簡略帶過,重點城市廣州、深圳等地對“二手房20%差額征稅” 隻字不提,僅重申“新國五條”關於稅收的規定。

受溫和地方細則影響,A 股4月首日開盤,地產股全線飄紅,並連續兩個工作日領漲,日最高漲幅達到2.03%。

被攪亂的市場

“新國五條”出台後到地方細則落地前,政策影響預期劇烈攪動著房地產市場。

“新國五條”出台第一個工作日(3月4日) ,全國多地二手住宅成交量暴漲。北京當日二手房成交1073套,為三年來次高水平;南京當日成交套數接近28個月最高水平;蘇州當日成交量較細 則出台前的3月1日增長近4倍。

在 “新國五條”落地的最後期限之前,上海樓市成交量迎來了新一輪暴漲。來自金豐易居 & 佑威聯合研究中心的數據顯示,2013年3月,上海市商品住宅成交面積達到153.8萬平方米,環比上漲179.7%。達到自2009年12月以來近40個月的最高點。

房地產分析師將此歸為 “恐慌性購房” ,認為3月樓市成交集中爆發,在一定程度上是受到了 “新國五條” ,尤其是二手房20% 差額征稅的影響,後者作為 “新國五條”的殺手鐧,備受爭議。

“爭議主要在於,在當前房地產市場剛性需求與投資投機需求共存的複雜多變情況下, ‘一刀切’地徵收 20% 轉 讓所得稅,稅負有可能轉嫁到買方身上,進一步加重剛需購房者的購房成本。 ”中原地產二級市場戰略顧問中心總監鄭深圳分析說。

廣東省房地產協會新聞發言人、秘書長王韶也認為,若一刀切對二手房徵收20% 的個人所得稅,將造成業主惜售或向買方習慣性轉嫁稅收成本,市場有效供應可能大幅減少,從而導致供應結 構惡化,供求矛盾加劇,迫使部分實力有限的剛需轉向郊區購買一手住房,推動郊區房價上漲。

據中原地產的最新統計數據顯示,一線城市的二手房交易價格在2013 年一季度漲幅明顯,其中北京的漲幅最高,為12.26%,廣州6.82%、深圳5.19%。

自2012年以來的15個月,北京市二手住房價格漲幅超過24%,廣州超過21%,深圳、上海的漲幅分別為12.9% 和14.1%。與此同時,開發商拿地積極性明顯減弱。3月第三周,全國40個大中城市住宅用地成交100萬平方米,環比下跌14%,為本年度周成交第二低位,與2012年周平均成交水平相比縮減了56%。這對主要依靠土地供地獲得財政收入的地方政府帶來不小影響。

在此背景下, 廣東省維穩辦下發通知,要求對“新國五條”出台後可能產生的社會影響開展專題調研,搜集“新國五條”對重點城市房地產市場產生的作用和影響、社會輿情反映、可能對社會穩定造成的影響等。

地方“智慧”

按照國務院 “新國五條” 實施細則要求,各直轄市、計劃單列市和省會城市(除了拉薩)要制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標,並于一季度向社會公佈。

但是直到3月底的最後截止期限,各地方細則仍遲遲不肯公佈。作為首個落地的地方細則,3月25日出台的廣東版 “新國五條”被指細則不“細” 、新政不“新” ,基本是對原有限購限價政策的重申。至於市場最關心的20% 轉讓 所得稅和第二套住房貸款首付款比例及貸款利率等細則,語焉不詳。

廣東地位舉足輕重,如此籠統細化“新國五條”體現了相對鬆弛的基調,市場很快做出了反應。

“如果交易差額徵收20% 個稅這個要求不搞一刀切,而是重點在 ‘房價上漲過高地方’執行,二套房首付比例又不做調整要求,這就是對原有國五條的淡化,調控或走向市場化的新思路。 ”鄭深圳說。

隨著各地細則在3月底陸續推出,二手房交易量下滑明顯。北京、上海、廣州、深圳、天津等五個重點城市在3月底最後兩周的二手房成交量環比上周分別下降了19.3%和27.9%。

在深圳市住房研究會常務副會長陳靄貧看來,地方政府也是被調控的對象之一, “作為土地供應一方,地方政府是房地產交易過程中的主要後盾,地方政府來執行調控政策,本身就有運動員之嫌” 。

財新記者瞭解到,地方政府在發佈細節時間上頗有講究。以經常作為全國房價走勢風向標的深圳為例,內部文件顯示,當地政府提出要在“北京、上海、廣州等兄弟城市出台相關細則之後發佈” ,以避免成為 “輿論關注重點” 。

深圳最終在北京、上海細則發佈的第二天發佈,而廣州更是選在截止日即將過 去前一小時粉墨登場。

鑒於“新國五條”中提及的二手房20% 差額征稅問題極度敏感,在細則擬定過程中,兄弟省市互相觀望,均不願當“出頭鳥” 。而國家稅務總局針對上述疑慮,回應地方稱, “新國五條”中關於 “對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20% 計徵”的表述,是對原有政策的重申和強調。

國家稅務總局表示,原有關個人房產轉讓實行核定徵收和據實徵收的兩種計徵方式仍然有效,總局不再另行下發細則,並特別強調,各地可根據實際情況制訂措施,總局目前還沒有具體要求,建議暫時維持現行徵管措施,在房屋交易個人所得稅的計徵方式上,仍採取核定徵收和據實徵收兩種方式同時並存的做法。

地方多以此為準。深圳地稅局即表示, “房地產問題是當前極為敏感的社會問題,已經引發了輿論風波,建議深圳市仍維持現行徵管措施,即在房屋交易個人所得稅的計徵方式上,仍採取核定徵收和據實徵收兩種方式同時並存的做法。 ”在住房價格控制目標設定上,一線城市之間對口管理部門相互溝通瞭解,並經住建部房地產市場監管司提出 “關於住房價格控制目標指導意見”之後,才最終確定下來。

財新記者獲得的一份住建部房地產市場監管司 “關於住房價格控制目標指導意見”稱,今年價格控制目標如果參照2011年設定,即年度生產總值和常駐人口人均可支配收入的增長速度,可能會面臨較大輿論壓力。住建部建議地方政府可按 “不超過居民消費價格指數(CPI) ”或者 “明顯低於本市居民人均可支配收入的增長速度”原則設定控制目標。

以深圳為例,按國家統計局發佈數據 , 深圳市2012年 CPI 同比上漲2.8%,按深圳市政府工作報告中提出的最新目標,2013年居民消費價格漲幅控制在3.5%左右。

而按國家統計局公佈數據,僅2013 年2月深圳新建商品住宅銷售價格同比上漲幅度已超過3.5%,達到5.7%。如果以 CPI 制定年度價格控制目標,實現全年控制目標已無可能。

深圳2012年城鎮居民可支配收入增幅8.6%,按深圳市2013年政府工作報告中提出的目標,今年深圳生產總值增長9%;居民人均可支配收入與經濟保持同步增長,這也意味著2013年深圳市新建商品住宅價格漲幅可視為不超過9%。

目前公佈細則的20個城市中,北京最為嚴格, “要求2013年全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定” ,但沒有明確可以具體量化的衡量指標。

其餘城市則都將年度房價調控目標定為不超過城市同期城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。

鄭深圳分析認為,由於限價目標彈 性較大,地方政府一般傾向于設定較高的價格標準,預留較大回旋餘地。按以往做法,新政落地後,房價上漲趨勢 依舊,地方政府則會通過預售和備案環節,設置較高的價格門檻,直接打壓成交價格。如果其他政策產生作用,並導致市場步入下行通道,則限價政策自動失效。但如果其他規定政策均已被執行,單房價控制目標依然難以達成時,為避免被約談,地方政府則會突然出台嚴厲的房價控制目標。

不確定性依舊

2010年 “國十條”出台以來,市場和政策已經歷了幾輪博弈,政府籃子中的儲備政策,已逐一落地,結果是,房地產在2012年回暖之後,在2013年年初保持上漲。

“新國五條”作為溫家寶總理任職的最後一次國務院常務會議上推出的樓市新政,出乎市場意料,又在情理之中。 “在這個老領導班子即將退出的關口推出樓市新政,強烈表達了上一屆政府兩年來調控政策的連續性。 ”綜合開發研究院(中國· 深圳)旅遊與地產研究中心主任宋丁認為。

中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一說,這一次國辦下發的文件,第一次強調了供需的差異性。 “一個是區域差異性。一個是市場差異性。 ”這要求地方政府對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市,應指導其增加住房及住房用地的有效供應,制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標;對於存在住房供過於求等情況的城市,也應指導其採取有效措施來保持市場穩定。

但“新國五條”推出一個月以後,各地細則才羞羞答答出台,加上二手房20% 差額征稅問題,罕見地第一次出現了買賣雙方都不滿意的格局,這個條款的持續性就產生了巨大疑問。

立信會計師事務所合伙人曹毅向財新記者表示,20% 差額核實計徵技術問 題很容易解決,即建立評估系統和設立獨立的權威評估機構即可。 “除了技術問題,更多是地方政府在這方面的推動意願。 ”他說。

宋丁認為,這反映出了地方政府對新舊領導班子思路對接的考量和揣摩。

這種迂迴糾結的複雜心態,促成了當前溫和版的各地細則。

對此, 朱中一表示,中央政府在房地產調控的思路上沒有變化,仍然是抑制投資投機,加強保障房建設。但並沒有看出新一屆政府向市場化過渡的意思,即使中央政府新的領導要制定新的配套政策也需要時間。中國房地產學會副會長陳國強也表示,具體調控手段從行政手段到市場化手段轉化,可能性存在,但現在披露的信息,還不足以支撐這樣的判斷。

本刊記者王曉慶對此文亦有貢獻

博弈 新國 國五 五條
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新國五條之後: 政府飢餓營銷,地產商瘋狂搶地

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政府擺出一副開閘放地的姿態,但計劃供應土地量卻是三年來最低。在嚴厲的新國五條下,地產商們瘋狂拿地,其主戰場又重新回到了一二線城市。

從杭州到重慶,這段旅程坐飛機只要兩小時十五分鐘,綠城集團董事長宋衛平卻選擇花二十多個小時坐火車。

上一次出「遠門」是2011年9月,害怕乘飛機的他坐著大眾途銳車,去北方進行了一輪16天的巡視,回到杭州時,綠城已經深陷泥沼,被「信託調查」、「綠城破產」等傳言包圍。

「就像馮小剛《1942》裡的那支逃荒大軍,有的人有很多孩子,吃不飽,養不活,只能賣掉幾個,總比死掉好。」宋衛平這樣總結自己的2012。

一年半後再度遠行,宋衛平的心情之好,每一個身邊的人都可以感受到。「他開會都沒怎麼罵人了。」宋的一位下屬說。

在2013年3月下旬,10天的西南之旅裡,宋衛平短暫在武漢停留,隨後奔赴重慶,在融創董事長孫宏斌的陪同下,看了重慶和成都幾個項目,回來以後對重慶幾個項目讚譽有加,並流露出在重慶拿地的想法。

2012年一路「逃荒」的綠城確實在考慮買地了。就在2013年3月中旬,綠城中國和融創中國聯合發佈公告稱,雙方以90.19億元的價格聯合收購了上海黃浦區的一宗商住地塊。融創綠城房地產公司自2012年6月成立以來,在過去8個月取得了125億元的銷售額,並頻繁在土地市場出手補倉,九個多月的時間已獲得17個項目。

其他開發商更是在近幾個月大量補倉。2013年一季度,萬科拿地熱情高漲,斥資148億拿下19個項目,同比增加889%;保利地產亦在成都、南京、青島、長春、天津、合肥、武漢等地拿了14個項目,總地價款約118億元。

通常,每年第一季度是等待兩會後政策出台的空檔期,大型房企抓住了人們恐慌性購買的心理,獲得不錯的銷售。據國家統計局統計,一季度全國商品房銷售面積約2億平方米,同比增長37.1%;全國商品房銷售額約1.4萬億元,同比增長61.3%。

而伴隨著新「國五條」政策逐漸明朗——遭遇地方政府、購房者幾乎一致地抵制,發展商更有理由回到土地市場了。「近期包括合肥、石家莊等城市項目都賣得很快,我們也著重在這些區域拿地。」保利地產董事長宋廣菊稱。

管不住的價格

隨著各城市的「新國五條」細則相繼出台,在經歷了前一段各地趕著「末班車」瘋狂交易之後,人們終於漸漸看清了本輪降溫秀的具體落實情況。

多地細則內容因字數短少,而被紛紛調侃。政策的核心——20%差額所得稅可能根本未被貫徹這一事實,讓決策者頗為尷尬。人們揣測,這樣的細則仍需更細的則來進一步落實此輪調控新政。

令決策者始料未及的是,「新國五條」細則出台之後,導致二手房市場部分需求轉移至一手房市場,加之政策「末班車」的效應,這也就導致新房市場成交繼續放量,助推新房市場在經歷觀望之後重返房價上漲的趨勢。

2013年3月30日,深圳香蜜湖片區一樓盤開盤,沒有樣板房,沒有中介代理,甚至在搜房網和房信網除了顯示「即將推出」以外,找不到其他信息,開盤當日竟有千人瘋狂搶購。

同樣,位於北京通州的金地·格林格林項目及珠江悅公館近期開盤,也是數千人爭奪三四百套房源,開盤當天不到三個小時內這兩個項目就全部認購完畢。

2013年4月15日一早,國家發改委在其官方網站上發佈了有關《部分房企違反明碼標價規定受到查處》的公告,對近期各地價格部門查處的8家房企的開發項目捂盤惜售進行了通報,對9家企業共處以了1000萬元以上的罰款,以此警告開發商不得採用拖延開盤時間故意製造房源緊張氣氛。

此時政府開始打擊捂盤惜售,與其說是關心購房者利益、使消費者享受同等待遇,不如說是關心自己制定的政策是否奏效。面對空前高漲的買房氣氛和洶湧的輿情,政府不得不祭出重典。

為了讓「全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定」,北京市甚至規定對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目,暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。

對那些曾在1970年代以前的中國生活的人們,這政策會有計劃經濟重演的錯覺,在中國市場化改革三十多年後,這不可避免地引起巨大的爭議。政府控制市場價格的手越伸越長,而在房價快速上漲的核心——土地供應這一問題上,始終是敷衍了事。

回歸北上廣

4月16日,國土資源部公佈的2013年全國住房用地供應計劃顯示,今年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃,國土資源部特別強調,這是過去5年年均實際供應量(9.77萬公頃)的1.5倍。

不過國土資源部這一說法遭到了學者一致的質疑。中國房地產學會副會長陳國強稱,從計劃額度角度計算,全國住房用地供應已經連續兩年減少(2011年為21.8萬公頃,2012年為15.93萬公頃),如果單從計劃供應規模來看,2013年的15.08萬公頃實為2010年以來的最低。且計劃數與完成數從來都是兩碼事;蘭德諮詢總裁宋延慶也對南方週末記者稱,這是國土資源部玩的一個數字遊戲,土地問題是高房價的根源。蘭德諮詢是一家提供房地產企業一體化解決方案的專業諮詢機構。

近年來,一線城市的供地計劃完成不甚理想,導致了樓市出現嚴重供需失衡的局面。據中國指數研究院統計,從2009年到2012年上半年,武漢、瀋陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建築面積均超過8000萬平方米,遠高於其他城市。相比之下,北、上、廣、深四城市住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右,僅相當於武漢一個城市的成交量。

為此,2013年年初,國土資源部曾在內部文件中,專門要求一線城市增加住房用地供應。從拿地的區域來看,大型房企也主要選擇環渤海、長三角、珠三角等區域裡的一二線城市,即使是過去深耕三四線城市的恆大,近一年來也開始向二線城市傾斜。

實際上,不少房企都在加大拿地力度。據中國指數研究院統計,2013年3月1日至3月15日,「國五條」出台的兩週時間內,萬科、恆大、保利、世茂等大型房企拿地的金額高達269億元。

在融創董事長孫宏斌看來,這輪調控下來,土地市場並未出現降溫跡象,如今即使一百多億也拿不了幾塊地。這一說法為保利、萬科等大型房企所認同,但他們依然對北上廣一線城市非常看好,京滬等地也頻現高溢價地塊。

2013年4月9日,北京10家房企經過132輪激烈競拍,新能國際房地產開發有限公司最終以11.65億元競得北京石景山區魯谷路一處商業金融用地,溢價率高達174%;隔天在上海,經過336輪激烈競價後,上海浦東發展置業有限公司最終競得上海浦東一處住宅地塊,樓麵價18199元/平方米,總價37.75億元,成為2013年上海單價、總價雙料地王。

財政部最新數據顯示,一季度國有土地使用權出讓收入7700億元,同比增長46.6%,而在2012年一季度,這個數據是同比下降34.6%,房地產交易帶動地方財政收入增速明顯,收入達到17428億元,同比增長13.7%。

保利地產集團堪稱2013年土地市場的急先鋒。該公司一位高管在接受南方週末記者採訪時表示,對房地產市場中長期前景看好,保守估計到2020年公司將實現下一個千億目標,同時保利地產2013年將有近300億資金用於投資土地儲備。

就連宋衛平也開始在一些城市看地。2013年第一季度綠城多個地區項目銷售不錯,海南綠城清水灣項目第一季度銷售額更接近30億元。綠城中國首席財務官馮征表示,綠城已經度過了生存的危難期,接下來已經不是要賣項目補資金的問題了,而是要找合適項目及時補倉,「市場正在發生微妙的變化,綠城也希望抓住一些新的機會」。

不過在經歷樓市數次過山車式的輪迴後,宋衛平反覆稱,綠城今後拿地,主要通過與其他公司合作的方式來降低風險。

蘭德諮詢總裁宋延慶稱,包括北京在內的地方政府2012年都沒有完成年初制定的供地計劃,市場上積壓了兩年多的需求集中釋放後,供需矛盾很快就凸顯出來。正是看到強勁的需求,開發商才敢於大手筆拿地。

據鏈家地產市場研究部統計,截至2013年3月27日,北京商品住宅庫存量為65453套,比2012年底共減少1.6萬多套,新房庫存創下了2010年1月以來的歷史低位。


新國 國五 五條 之後 政府 飢餓 營銷 地產 瘋狂 搶地
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我的金融哲學(牛刀)——《黃金崩潰》 從新國五條說起 黑天鵝圖書

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新國五條有兩大內容:一條是二套房首付提高,二條是對二手房徵收20%的稅。網上有很多人在探討新國五條對房價的影響,不管是漲還是跌,都沒有一個人說到點子上。要弄懂這個問題,首先來看看什麼是金融?金融主要的基礎原理有兩個:一是槓桿原理,即把未來的錢拿到現在來花,提前完成投資和消費。最為大家熟知的就是按揭買房。二是金融實際上是利用多數人的弱點賺錢。人類固有的從眾心理,「搭便車」、佔小便宜、好逸惡勞的心理,成為金融大鱷獵殺散戶的不二秘籍。

二套房首付提高,這叫做去槓桿化,理論上說,去槓桿化是去泡沫化的第一步。現在二套房首付是五成,如果房價跌去30%,就有人會賣掉房子,銀行要承擔20%的風險;如果首付提高到七成,基本上就有很多人失去買房的衝動,如果房子買到後,房價跌去30%,銀行基本上沒有風險,風險都是個人承擔。有多少人敢幹?所以,很多人將會把資金從房地產抽出來,從事其他的投資。真正去泡沫化,一定是緊縮銀根,這要等債務危機爆發後。

第二條也很厲害,徵收20%的稅收,是中國第一次徵收資本利得稅。說起這個稅收,可以先說說美國的房價為什麼漲不動。美國很多州規定,只要賣房,政府徵收10%的交易稅,也就是你一賣房子就會虧至少10%,這樣誰會去炒房子?你想把房價抬高,可以,資本利得稅在那兒等你,所以,根本無人去抬房價;在美國囤房子根本不行,就是物業稅一項就夠你受的。

金融的另一個原理,就是少數人掠奪大多數人的財富。中國這次房價泡沫明顯是一次財富的大分配。房價看似沒有跌多少,貨幣貶值消化了一部分泡沫,實際上這幾年買房的人,十幾年甚至很多年以後再來看,都是在給銀行白打工。因為房子的價值擺在那裡,鋼筋水泥能值幾個錢?最後價值回歸的時候,這些人都慘了。這就是金融的第二個原理。

什麼是金融

金融本質上是哲學,屬於不可知論範疇。這個結論似乎很難理解。道理其實也很簡單,我們經常可以看到那些股評師們滔滔不絕,而他們自己卻賠得一塌糊塗。我們可以看到很多基金經理,他們只會收錢,不會賺錢,這都是很正常的。巴菲特講「在別人恐懼的時候貪婪,在別人貪婪的時候恐懼」,恰好說明了這個道理。股票的價值取決於眾人的認知,並與眾人的認知相反。這其實也體現了老子「萬物負陰而抱陽,沖氣以為和」的道理。

這一段話出自一位網友,我基本同意他的解釋。從表象上說,金融就是如何從資產價格大起大落中賺錢。金融大鱷索羅斯最崇拜的人是哲學家卡爾·波普,他們都具有猶太人的血統。猶太人最大的長處或者說是智慧,就是如何從資產價格大起大落中賺錢。無論是什麼資產都不可能永遠保值,更談不上什麼抵禦通脹。獵殺購買不動產人的財富是全球經濟史上最具典型案例,所謂價格漲跌都是人為操縱的,漲得越多,跌得越凶,是正常規律。

金融這個東西,目前炒得很火。而實際上,真正理解金融的人寥寥無幾。這樣的話,很多人一定不服。事實上,一個騙局的成型,所依賴的就是多數人認為容易理解而事實上很難弄明白的特性。

國際金融

說起國際金融,就是國家與國家之間的財富搏殺。而國際金融發起人無疑都是猶太人。在目前的世界上,猶太人是金融的總瓢把子,白人充當前鋒打手,東亞人,包括日本人,很遺憾,充其量也就是個小嘍囉。美國華爾街至今有師傅帶徒弟的傳統,也就是說,金融這種東西的精髓,實際上在學校裡是學不到的。你可以看看巴菲特、羅傑斯等人對大學金融教育的評價,你就會明白我的話。華爾街收徒,猶太人為首選,白人次之,至於日本人,也罷,人家懶得理。因為沒有培養價值。為什麼?日本人不是很勤奮嗎?這不能不說文化基因的問題。除了前面所說的,先天缺乏邏輯訓練,對世界缺乏本體認知之外,東亞人有喜歡扎堆的傳統、附和權威的習慣,這正是金融的大忌。

在國際金融上,最常見的手段有三種:

一是通脹與通縮。

國際資本在攻擊發展中國家時,通常採取的策略就是在資金流入後促成這個國家通脹,在通脹中這個國家的資產價格肯定上漲,恰恰它們資金流入很多,坐收漁利,這叫做通脹攻擊法。當這個國家通脹之火熊熊燃燒時,就是他們的資金即將撤退的時候,如果流入的資金越大,這個國家在通脹之後,就轉變成更嚴重的通縮。國際資本在攻擊發達國家時,通常採取的策略就是破壞它們的財政、稅收甚至貨幣體系,讓這個國家走向通縮,然後通縮到底後就可以併購其核心資產,擴大對這個國家核心資產的控制力。後者被稱作通縮攻擊法。往往是這兩個手段使完,全球經濟就會進入一輪新的週期。

二是投資法和債務法。

投資法就是在熱錢流進時段,以投資獲利的方法吸引發展中國家大舉投資。這個階段往往導致這個國家貨幣對美元升值,以幫助美元獲取更大的暴利。這種手段被稱為投資攻擊法。另一種是債務攻擊法,因為投資必須舉債,而當舉債成為融資的主要渠道時,全社會人人都會負債,但是,任何負債都會有一個極致水平,一旦這個水平出現後,國際資本就會做空這個國家的貨幣,促其大幅貶值,讓債務危機全面爆發。這樣,他們做空同樣賺錢。這種反覆性賺取暴利,就是資本的特性。這個被稱為債務攻擊法。

三是控股和併購。

任何外資流入都是為了流出,只能通過進進去去才能賺錢。進來的時候往往會購買證券資產,催生這個國家股市暴漲,但是,國際熱錢從來都不是長期的,不排除有些資金進行戰略性投資,那是另有圖謀,做中短線投機的是主流,尤其是在股市和樓市。而戰略性投資的資金往往對這個國家的核心資產進行控股。在控股之前的時候,一定是這個國家的核心資產最低谷的時候,他們才會大肆收購。第三個手段往往會結合前兩個手段,靈活操作。

關於黃金的投資

趨勢的判斷,我在前面已經講過了,2015年初美聯儲可能會加息,這個概率現在已經有70%。在這之前,黃金價格都在下行的通道,偶爾有反彈力度也不會很大,如果購買實物黃金應該在2015年美聯儲加息後。

而黃金期貨不同,這是一種投機行為,主要是短期的賣空和買空行為。這個要注意三個問題:一是美國經濟數據,影響大的是非農數據和失業率,一般認為非農數據如果達到30萬以上,失業率降低到6.5%7%之間,將會出現加息信號;二是美國宏觀經濟數據,即GDP和CPI,初步預測,2013年美國GDP為3%,2014年會突破3.8%,而一旦突破3.8%,市場加息預期會升溫;三是每年美聯儲有三次議息時間,分別在3月、6月、9月三個月中下旬,議息結果對黃金價格產生影響。掌握好以上三個時間節點,利於黃金期貨的操作。

黃金藝術品很多值得收藏。這點主要是藝術,一般工藝品沒有收藏價值的,然而,黃金藝術品在任何時候都有一定的價值,因為這個價值在藝術,而不僅僅只是在黃金。不過市場上黃金藝術品是非常罕見的,手工藝術品更是少而又少,有機會遇見大師們的傑作,那是可以收藏的。

個人購買日用品黃金不是很急的話,可以在美聯儲加息後,那時會出現買點。千萬要記住,黃金的定價權在美元,黃金本身正在回歸貴金屬的本質,黃金已經不可能成為貨幣。

以上是我的個人觀點,不作為投資依據。
我的 金融 哲學 牛刀 黃金 崩潰 從新 國五 五條 說起 天鵝 圖書
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專業機構獎勵車主自主控汙 排放量遠低國五標準

開車上路,如果能做到百公里排汙量3.08克,能得到什麽?答案是:排放結果不僅遠遠低於國家第五階段機動車汙染物排放標準(122.8克),為藍天永駐做出了貢獻,還能獲得1萬元獎勵。

10月8日,由中關村空氣汙染防控聯盟發起的“藍天貢獻獎”首期在京頒獎,一位山東的車主就獲得了該獎。

機動車尾氣排放是大中城市大氣汙染的首要汙染源。汽車尾氣汙染物包含氮氧化物(NOX)、顆粒物(PM)、碳氫化合物(HC)、一氧化碳(CO)和固體懸浮顆粒等有害物質,是造成霧霾等城市大氣汙染的主要原因。

機動車已成為城市空氣汙染第一大汙染源。 攝影/章軻

根據我國有關法律法規,私家車尾氣檢測主要是定期的國家強制性“年檢”。其中新車六年內免檢,六年到十五年一年一檢,十五年以上半年一檢。而作為機動車經常進行的定期養護,多數4S店僅限於機油、機濾、剎車片等簡單項目,尾氣排放經常成為“被遺忘的角落”。

“而一輛高排放車的排放汙染量相當於10輛至40輛正常車輛的排放量。”中關村空氣汙染防控聯盟理事會主席顏梓清介紹,目前排汙量大於10克/公里的機動車占總量的15.93%,占汙染總量的68.95%。通過檢測和維修,可以有效降低機動車汙染排放。

工信部此前會同相關部門研究起草了《企業平均燃料消耗量與新能源汽車積分並行管理暫行辦法(征求意見稿)》,並正在公開征求社會各界意見,該暫行辦法擬對乘用車企業平均燃料消耗量等建立積分形式獎懲機制,對積分為負的企業采取暫停部分車型公告等處罰。

此舉主要是通過量化積分、積分交易等方式,強化企業發展節能汽車、新能源汽車的內生動力。政府不制定專門的積分交易價格,不建立專門的交易平臺,企業交易價格、行為完全由市場決定,既可充分發揮企業市場主體作用,同時也將充分發揮社會各界的監督作用。

而對於廣大車主,及時對愛車尾氣排放進行檢測,了解車輛健康狀況,不僅能做到節能減排,還能保證車輛行駛安全。

“排放不達標,經常意味著發動機或相關零部件‘生了病’,需要盡快‘治療’。”顏梓清說。

檢測發現,排放不達標的車輛可能出現發動機及相關零部件出現故障、發動機沈澱物過多、空燃比失調、三濾堵塞、後處理器失效等,嚴重時將會影響車輛的運行安全和增加耗油量。

發動機油耗異常是因發動機及相關零部件(如水溫傳感器、節氣門位置傳感器、噴油器漏油等)出現了故障。如果發動機油耗過高,會大大增加車主使用車輛的費用。

此外,汽車內部的空氣質量和胎壓,也是車輛運行成本和行駛安全的重要因素。研究發現,汽車內部空氣中的有毒汙染物(如甲醛、TVOC等)的濃度不達標,久坐車中,人體將呼吸較多濃度的有毒氣體,將會對身體造成極大的傷害。

若輪胎胎壓降低30%,當車輛以40公里/小時行駛時,油耗增加5%至10%。如果胎壓過高,則輪胎中心部分磨損較重,反之,邊緣重。不管過高或過低,都會影響輪胎壽命,甚至爆胎。

“控制大氣汙染不僅需要依靠強制性的政策,更需要車主的自主控汙。”顏梓清對記者表示,首期“藍天貢獻獎”根據以獎代罰和健康車的概念,歷經一個月的汽車健康體檢,山東、北京、天津等地16位低排放量車主獲得該獎項,“此舉在於鼓勵越來越多的車主主動關註自己的車輛排汙情況,進而有利於城市大氣汙染的治理。”

今年9月8日,機動車尾氣“日常體檢”項目雲檢測分別在北京和山東開檢。北京車主在對愛車進行“健康體檢”時,尾氣排放汙染量將作為檢測的“標配”內容,同時,車輛的排汙量可以精確到克/公里,可以讓車主清楚地掌握汽車尾氣的汙染排放狀況。

駕道科技有限公司總經理馬亮告訴記者,雲檢測在幫助車主了解愛車尾氣排放狀況的同時,也會順藤摸瓜對全車健康狀況進行體檢。“這將改變車主只按行駛公里和年限維護車輛的習慣,而是根據車輛實際健康狀況,隨時自主決定維修保養內容,節約養護費用。”

“但這次也有遺憾。”顏梓清對記者說,首期“藍天貢獻獎”中,“減排獎”是空缺的。她分析說,主要原因是政策因素,沒有鼓勵車主針對車輛存在的排放問題,主動去通過維修實現減排。

“藍天貢獻獎”主要是對檢測後的超低排放車輛和維修後減排量大的車輛進行頒獎,分為月度獎(資金總額10萬元)和年度獎(資金總額50萬元)。

馬亮介紹,月度獎為每月8日開獎上個月檢的車輛,於頒獎日前三天(每月5日)在駕道雲平臺和雲檢測微信公眾號上公開,車主可通過APP查詢到獲獎名單。檢測平臺會自動統計和分析車輛的檢測情況,從最低排放量的車輛和維修後檢測減排量最大的車輛倒推統計獲獎車輛名次。獎勵評審過程由公證人員進行公證。

在10月8日舉行的“藍天貢獻獎”頒獎儀式上,山東一車主獲得首期超低排放獎一等獎。攝影/章軻

專業 機構 獎勵 車主 自主 控汙 排放量 排放 遠低 低國 國五 標準
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