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新國五條之後: 政府飢餓營銷,地產商瘋狂搶地

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政府擺出一副開閘放地的姿態,但計劃供應土地量卻是三年來最低。在嚴厲的新國五條下,地產商們瘋狂拿地,其主戰場又重新回到了一二線城市。

從杭州到重慶,這段旅程坐飛機只要兩小時十五分鐘,綠城集團董事長宋衛平卻選擇花二十多個小時坐火車。

上一次出「遠門」是2011年9月,害怕乘飛機的他坐著大眾途銳車,去北方進行了一輪16天的巡視,回到杭州時,綠城已經深陷泥沼,被「信託調查」、「綠城破產」等傳言包圍。

「就像馮小剛《1942》裡的那支逃荒大軍,有的人有很多孩子,吃不飽,養不活,只能賣掉幾個,總比死掉好。」宋衛平這樣總結自己的2012。

一年半後再度遠行,宋衛平的心情之好,每一個身邊的人都可以感受到。「他開會都沒怎麼罵人了。」宋的一位下屬說。

在2013年3月下旬,10天的西南之旅裡,宋衛平短暫在武漢停留,隨後奔赴重慶,在融創董事長孫宏斌的陪同下,看了重慶和成都幾個項目,回來以後對重慶幾個項目讚譽有加,並流露出在重慶拿地的想法。

2012年一路「逃荒」的綠城確實在考慮買地了。就在2013年3月中旬,綠城中國和融創中國聯合發佈公告稱,雙方以90.19億元的價格聯合收購了上海黃浦區的一宗商住地塊。融創綠城房地產公司自2012年6月成立以來,在過去8個月取得了125億元的銷售額,並頻繁在土地市場出手補倉,九個多月的時間已獲得17個項目。

其他開發商更是在近幾個月大量補倉。2013年一季度,萬科拿地熱情高漲,斥資148億拿下19個項目,同比增加889%;保利地產亦在成都、南京、青島、長春、天津、合肥、武漢等地拿了14個項目,總地價款約118億元。

通常,每年第一季度是等待兩會後政策出台的空檔期,大型房企抓住了人們恐慌性購買的心理,獲得不錯的銷售。據國家統計局統計,一季度全國商品房銷售面積約2億平方米,同比增長37.1%;全國商品房銷售額約1.4萬億元,同比增長61.3%。

而伴隨著新「國五條」政策逐漸明朗——遭遇地方政府、購房者幾乎一致地抵制,發展商更有理由回到土地市場了。「近期包括合肥、石家莊等城市項目都賣得很快,我們也著重在這些區域拿地。」保利地產董事長宋廣菊稱。

管不住的價格

隨著各城市的「新國五條」細則相繼出台,在經歷了前一段各地趕著「末班車」瘋狂交易之後,人們終於漸漸看清了本輪降溫秀的具體落實情況。

多地細則內容因字數短少,而被紛紛調侃。政策的核心——20%差額所得稅可能根本未被貫徹這一事實,讓決策者頗為尷尬。人們揣測,這樣的細則仍需更細的則來進一步落實此輪調控新政。

令決策者始料未及的是,「新國五條」細則出台之後,導致二手房市場部分需求轉移至一手房市場,加之政策「末班車」的效應,這也就導致新房市場成交繼續放量,助推新房市場在經歷觀望之後重返房價上漲的趨勢。

2013年3月30日,深圳香蜜湖片區一樓盤開盤,沒有樣板房,沒有中介代理,甚至在搜房網和房信網除了顯示「即將推出」以外,找不到其他信息,開盤當日竟有千人瘋狂搶購。

同樣,位於北京通州的金地·格林格林項目及珠江悅公館近期開盤,也是數千人爭奪三四百套房源,開盤當天不到三個小時內這兩個項目就全部認購完畢。

2013年4月15日一早,國家發改委在其官方網站上發佈了有關《部分房企違反明碼標價規定受到查處》的公告,對近期各地價格部門查處的8家房企的開發項目捂盤惜售進行了通報,對9家企業共處以了1000萬元以上的罰款,以此警告開發商不得採用拖延開盤時間故意製造房源緊張氣氛。

此時政府開始打擊捂盤惜售,與其說是關心購房者利益、使消費者享受同等待遇,不如說是關心自己制定的政策是否奏效。面對空前高漲的買房氣氛和洶湧的輿情,政府不得不祭出重典。

為了讓「全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定」,北京市甚至規定對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目,暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。

對那些曾在1970年代以前的中國生活的人們,這政策會有計劃經濟重演的錯覺,在中國市場化改革三十多年後,這不可避免地引起巨大的爭議。政府控制市場價格的手越伸越長,而在房價快速上漲的核心——土地供應這一問題上,始終是敷衍了事。

回歸北上廣

4月16日,國土資源部公佈的2013年全國住房用地供應計劃顯示,今年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃,國土資源部特別強調,這是過去5年年均實際供應量(9.77萬公頃)的1.5倍。

不過國土資源部這一說法遭到了學者一致的質疑。中國房地產學會副會長陳國強稱,從計劃額度角度計算,全國住房用地供應已經連續兩年減少(2011年為21.8萬公頃,2012年為15.93萬公頃),如果單從計劃供應規模來看,2013年的15.08萬公頃實為2010年以來的最低。且計劃數與完成數從來都是兩碼事;蘭德諮詢總裁宋延慶也對南方週末記者稱,這是國土資源部玩的一個數字遊戲,土地問題是高房價的根源。蘭德諮詢是一家提供房地產企業一體化解決方案的專業諮詢機構。

近年來,一線城市的供地計劃完成不甚理想,導致了樓市出現嚴重供需失衡的局面。據中國指數研究院統計,從2009年到2012年上半年,武漢、瀋陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建築面積均超過8000萬平方米,遠高於其他城市。相比之下,北、上、廣、深四城市住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右,僅相當於武漢一個城市的成交量。

為此,2013年年初,國土資源部曾在內部文件中,專門要求一線城市增加住房用地供應。從拿地的區域來看,大型房企也主要選擇環渤海、長三角、珠三角等區域裡的一二線城市,即使是過去深耕三四線城市的恆大,近一年來也開始向二線城市傾斜。

實際上,不少房企都在加大拿地力度。據中國指數研究院統計,2013年3月1日至3月15日,「國五條」出台的兩週時間內,萬科、恆大、保利、世茂等大型房企拿地的金額高達269億元。

在融創董事長孫宏斌看來,這輪調控下來,土地市場並未出現降溫跡象,如今即使一百多億也拿不了幾塊地。這一說法為保利、萬科等大型房企所認同,但他們依然對北上廣一線城市非常看好,京滬等地也頻現高溢價地塊。

2013年4月9日,北京10家房企經過132輪激烈競拍,新能國際房地產開發有限公司最終以11.65億元競得北京石景山區魯谷路一處商業金融用地,溢價率高達174%;隔天在上海,經過336輪激烈競價後,上海浦東發展置業有限公司最終競得上海浦東一處住宅地塊,樓麵價18199元/平方米,總價37.75億元,成為2013年上海單價、總價雙料地王。

財政部最新數據顯示,一季度國有土地使用權出讓收入7700億元,同比增長46.6%,而在2012年一季度,這個數據是同比下降34.6%,房地產交易帶動地方財政收入增速明顯,收入達到17428億元,同比增長13.7%。

保利地產集團堪稱2013年土地市場的急先鋒。該公司一位高管在接受南方週末記者採訪時表示,對房地產市場中長期前景看好,保守估計到2020年公司將實現下一個千億目標,同時保利地產2013年將有近300億資金用於投資土地儲備。

就連宋衛平也開始在一些城市看地。2013年第一季度綠城多個地區項目銷售不錯,海南綠城清水灣項目第一季度銷售額更接近30億元。綠城中國首席財務官馮征表示,綠城已經度過了生存的危難期,接下來已經不是要賣項目補資金的問題了,而是要找合適項目及時補倉,「市場正在發生微妙的變化,綠城也希望抓住一些新的機會」。

不過在經歷樓市數次過山車式的輪迴後,宋衛平反覆稱,綠城今後拿地,主要通過與其他公司合作的方式來降低風險。

蘭德諮詢總裁宋延慶稱,包括北京在內的地方政府2012年都沒有完成年初制定的供地計劃,市場上積壓了兩年多的需求集中釋放後,供需矛盾很快就凸顯出來。正是看到強勁的需求,開發商才敢於大手筆拿地。

據鏈家地產市場研究部統計,截至2013年3月27日,北京商品住宅庫存量為65453套,比2012年底共減少1.6萬多套,新房庫存創下了2010年1月以來的歷史低位。


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