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博弈“新國五條”

2013-04-08  NCW
 
 

 

各地溫和版細則次第出台,地方政府對個人所得稅問題均不願當“出頭鳥”◎ 本刊記者 李雪娜 朱以師 文lixuena.blog.caixin.com|zhuyishi.blog.caixin.com 中央高舉大棒,地方沉著回應,樓市新政冰火兩重天的局面再次上演。

上屆政府在最後一次國務院常務會議後、全國“兩會”前推出被稱為“新國五條”的房地產新政。不到一周 ,作為細則的 《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》 (國發辦 【2013】17號文,下稱國17號文件)出台,除了限購、限貸、限價等調控政策空前強化,更提出個人出售住房要從嚴徵收二手房20% 差額征稅,也提出將進一步擴大房產稅試點範圍。動作之快、力度之大、影響之廣,廣東省房地產協會新聞發言人、秘書長王韶稱之為 “曆年調控政策之罕見” 。

輪到地方政府出手,情形大有不同。市場焦灼等待了近一個月之後,3月底的最後兩天,北京、上海、重慶、深圳、廣州等各地方版的實施細則才密集落地。這些細則大都是圍繞國17號文件提出內容制定的調控措施,以公佈房價控制目標為主,二套房首付與利率提高鮮有提及。

陸續出台的北京、上海、深圳等城市細則,被認為是對“新國五條”的淡化,各地版本大同小異。一線城市廣州,在細則中提出不對從化、增城兩市實施限價限購措施,更被認為是公然無視 “新國五條”中關於 “限購擴大至全行政區”的規定。

至於引發市場市場劇烈反應的20% 差額個稅,在各地方版細則中,除了北京、天津予以明確,其他地方版細則均簡略帶過,重點城市廣州、深圳等地對“二手房20%差額征稅” 隻字不提,僅重申“新國五條”關於稅收的規定。

受溫和地方細則影響,A 股4月首日開盤,地產股全線飄紅,並連續兩個工作日領漲,日最高漲幅達到2.03%。

被攪亂的市場

“新國五條”出台後到地方細則落地前,政策影響預期劇烈攪動著房地產市場。

“新國五條”出台第一個工作日(3月4日) ,全國多地二手住宅成交量暴漲。北京當日二手房成交1073套,為三年來次高水平;南京當日成交套數接近28個月最高水平;蘇州當日成交量較細 則出台前的3月1日增長近4倍。

在 “新國五條”落地的最後期限之前,上海樓市成交量迎來了新一輪暴漲。來自金豐易居 & 佑威聯合研究中心的數據顯示,2013年3月,上海市商品住宅成交面積達到153.8萬平方米,環比上漲179.7%。達到自2009年12月以來近40個月的最高點。

房地產分析師將此歸為 “恐慌性購房” ,認為3月樓市成交集中爆發,在一定程度上是受到了 “新國五條” ,尤其是二手房20% 差額征稅的影響,後者作為 “新國五條”的殺手鐧,備受爭議。

“爭議主要在於,在當前房地產市場剛性需求與投資投機需求共存的複雜多變情況下, ‘一刀切’地徵收 20% 轉 讓所得稅,稅負有可能轉嫁到買方身上,進一步加重剛需購房者的購房成本。 ”中原地產二級市場戰略顧問中心總監鄭深圳分析說。

廣東省房地產協會新聞發言人、秘書長王韶也認為,若一刀切對二手房徵收20% 的個人所得稅,將造成業主惜售或向買方習慣性轉嫁稅收成本,市場有效供應可能大幅減少,從而導致供應結 構惡化,供求矛盾加劇,迫使部分實力有限的剛需轉向郊區購買一手住房,推動郊區房價上漲。

據中原地產的最新統計數據顯示,一線城市的二手房交易價格在2013 年一季度漲幅明顯,其中北京的漲幅最高,為12.26%,廣州6.82%、深圳5.19%。

自2012年以來的15個月,北京市二手住房價格漲幅超過24%,廣州超過21%,深圳、上海的漲幅分別為12.9% 和14.1%。與此同時,開發商拿地積極性明顯減弱。3月第三周,全國40個大中城市住宅用地成交100萬平方米,環比下跌14%,為本年度周成交第二低位,與2012年周平均成交水平相比縮減了56%。這對主要依靠土地供地獲得財政收入的地方政府帶來不小影響。

在此背景下, 廣東省維穩辦下發通知,要求對“新國五條”出台後可能產生的社會影響開展專題調研,搜集“新國五條”對重點城市房地產市場產生的作用和影響、社會輿情反映、可能對社會穩定造成的影響等。

地方“智慧”

按照國務院 “新國五條” 實施細則要求,各直轄市、計劃單列市和省會城市(除了拉薩)要制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標,並于一季度向社會公佈。

但是直到3月底的最後截止期限,各地方細則仍遲遲不肯公佈。作為首個落地的地方細則,3月25日出台的廣東版 “新國五條”被指細則不“細” 、新政不“新” ,基本是對原有限購限價政策的重申。至於市場最關心的20% 轉讓 所得稅和第二套住房貸款首付款比例及貸款利率等細則,語焉不詳。

廣東地位舉足輕重,如此籠統細化“新國五條”體現了相對鬆弛的基調,市場很快做出了反應。

“如果交易差額徵收20% 個稅這個要求不搞一刀切,而是重點在 ‘房價上漲過高地方’執行,二套房首付比例又不做調整要求,這就是對原有國五條的淡化,調控或走向市場化的新思路。 ”鄭深圳說。

隨著各地細則在3月底陸續推出,二手房交易量下滑明顯。北京、上海、廣州、深圳、天津等五個重點城市在3月底最後兩周的二手房成交量環比上周分別下降了19.3%和27.9%。

在深圳市住房研究會常務副會長陳靄貧看來,地方政府也是被調控的對象之一, “作為土地供應一方,地方政府是房地產交易過程中的主要後盾,地方政府來執行調控政策,本身就有運動員之嫌” 。

財新記者瞭解到,地方政府在發佈細節時間上頗有講究。以經常作為全國房價走勢風向標的深圳為例,內部文件顯示,當地政府提出要在“北京、上海、廣州等兄弟城市出台相關細則之後發佈” ,以避免成為 “輿論關注重點” 。

深圳最終在北京、上海細則發佈的第二天發佈,而廣州更是選在截止日即將過 去前一小時粉墨登場。

鑒於“新國五條”中提及的二手房20% 差額征稅問題極度敏感,在細則擬定過程中,兄弟省市互相觀望,均不願當“出頭鳥” 。而國家稅務總局針對上述疑慮,回應地方稱, “新國五條”中關於 “對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20% 計徵”的表述,是對原有政策的重申和強調。

國家稅務總局表示,原有關個人房產轉讓實行核定徵收和據實徵收的兩種計徵方式仍然有效,總局不再另行下發細則,並特別強調,各地可根據實際情況制訂措施,總局目前還沒有具體要求,建議暫時維持現行徵管措施,在房屋交易個人所得稅的計徵方式上,仍採取核定徵收和據實徵收兩種方式同時並存的做法。

地方多以此為準。深圳地稅局即表示, “房地產問題是當前極為敏感的社會問題,已經引發了輿論風波,建議深圳市仍維持現行徵管措施,即在房屋交易個人所得稅的計徵方式上,仍採取核定徵收和據實徵收兩種方式同時並存的做法。 ”在住房價格控制目標設定上,一線城市之間對口管理部門相互溝通瞭解,並經住建部房地產市場監管司提出 “關於住房價格控制目標指導意見”之後,才最終確定下來。

財新記者獲得的一份住建部房地產市場監管司 “關於住房價格控制目標指導意見”稱,今年價格控制目標如果參照2011年設定,即年度生產總值和常駐人口人均可支配收入的增長速度,可能會面臨較大輿論壓力。住建部建議地方政府可按 “不超過居民消費價格指數(CPI) ”或者 “明顯低於本市居民人均可支配收入的增長速度”原則設定控制目標。

以深圳為例,按國家統計局發佈數據 , 深圳市2012年 CPI 同比上漲2.8%,按深圳市政府工作報告中提出的最新目標,2013年居民消費價格漲幅控制在3.5%左右。

而按國家統計局公佈數據,僅2013 年2月深圳新建商品住宅銷售價格同比上漲幅度已超過3.5%,達到5.7%。如果以 CPI 制定年度價格控制目標,實現全年控制目標已無可能。

深圳2012年城鎮居民可支配收入增幅8.6%,按深圳市2013年政府工作報告中提出的目標,今年深圳生產總值增長9%;居民人均可支配收入與經濟保持同步增長,這也意味著2013年深圳市新建商品住宅價格漲幅可視為不超過9%。

目前公佈細則的20個城市中,北京最為嚴格, “要求2013年全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定” ,但沒有明確可以具體量化的衡量指標。

其餘城市則都將年度房價調控目標定為不超過城市同期城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。

鄭深圳分析認為,由於限價目標彈 性較大,地方政府一般傾向于設定較高的價格標準,預留較大回旋餘地。按以往做法,新政落地後,房價上漲趨勢 依舊,地方政府則會通過預售和備案環節,設置較高的價格門檻,直接打壓成交價格。如果其他政策產生作用,並導致市場步入下行通道,則限價政策自動失效。但如果其他規定政策均已被執行,單房價控制目標依然難以達成時,為避免被約談,地方政府則會突然出台嚴厲的房價控制目標。

不確定性依舊

2010年 “國十條”出台以來,市場和政策已經歷了幾輪博弈,政府籃子中的儲備政策,已逐一落地,結果是,房地產在2012年回暖之後,在2013年年初保持上漲。

“新國五條”作為溫家寶總理任職的最後一次國務院常務會議上推出的樓市新政,出乎市場意料,又在情理之中。 “在這個老領導班子即將退出的關口推出樓市新政,強烈表達了上一屆政府兩年來調控政策的連續性。 ”綜合開發研究院(中國· 深圳)旅遊與地產研究中心主任宋丁認為。

中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一說,這一次國辦下發的文件,第一次強調了供需的差異性。 “一個是區域差異性。一個是市場差異性。 ”這要求地方政府對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市,應指導其增加住房及住房用地的有效供應,制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標;對於存在住房供過於求等情況的城市,也應指導其採取有效措施來保持市場穩定。

但“新國五條”推出一個月以後,各地細則才羞羞答答出台,加上二手房20% 差額征稅問題,罕見地第一次出現了買賣雙方都不滿意的格局,這個條款的持續性就產生了巨大疑問。

立信會計師事務所合伙人曹毅向財新記者表示,20% 差額核實計徵技術問 題很容易解決,即建立評估系統和設立獨立的權威評估機構即可。 “除了技術問題,更多是地方政府在這方面的推動意願。 ”他說。

宋丁認為,這反映出了地方政府對新舊領導班子思路對接的考量和揣摩。

這種迂迴糾結的複雜心態,促成了當前溫和版的各地細則。

對此, 朱中一表示,中央政府在房地產調控的思路上沒有變化,仍然是抑制投資投機,加強保障房建設。但並沒有看出新一屆政府向市場化過渡的意思,即使中央政府新的領導要制定新的配套政策也需要時間。中國房地產學會副會長陳國強也表示,具體調控手段從行政手段到市場化手段轉化,可能性存在,但現在披露的信息,還不足以支撐這樣的判斷。

本刊記者王曉慶對此文亦有貢獻

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