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中環在線:張化橋飛北京送錢畀超大郭浩自爆反口抽水內情 李華華


2009-03-25  AppleDaily





 

超 大現代(682)掌舵人郭浩舊年底,喺傳媒面前講過毋須融資,都足夠還清今明兩年近29億元短債,點知一個屈尾十,事隔兩個月,超大就喺市場配股,吸水近 4億港紙。原來呢單嘢有段古,郭總話係為咗畀面人,「被迫」配股收錢。邊個咁大面子?咪係「民企之父」張化橋囉!性格豪邁嘅郭總,噚日喺業績會為自己前言 不對後語大平反,重申冇咗配股嗰筆錢都冇問題,仲話唔通有人送錢畀我使都唔要咩?

股價過10蚊再諗配股

郭總越講越有火,自爆 配股來龍去脈,全因回巢瑞銀近半年嘅張化橋,喺香港上門搵咗佢幾次,話好認同超大經營模式,希望分得1億美金貨仔,但郭總眼見超大冇需要而拒絕咗。之不 過,張化橋並無放棄,郭總話張化橋仲「夾着尾巴」專程飛到北京想說服佢,為咗畀面,郭總惟有應承頂多配股5000萬美金,多一蚊都唔制。佢補多句,話呢幾 日張化橋仲想追加1億美金貨,但自覺o依家超大股價基本上太低,所以一直都唔答覆,「拒絕佢,佢會很傷心;答應佢,對公司又唔負責任。」郭總仲話,如果有 吹水成份,可以拉佢坐監,或者請華華食飯喎!一句到尾,超大仲會唔會配股先?郭總答案係起碼等股價上番10蚊、12蚊(去年高位),都可以考慮吓!超大噚 日收報4.5元,咁即係……下回再分解啦!李華華LiWaWa@AppleDaily.com



中環 在線 張化 化橋 橋飛 北京 送錢 錢畀 超大 郭浩 浩自 自爆 爆反 反口 抽水 內情 華華
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北京勢力再進佔-元昇國際(925)


此股相信為一台資股,在1998年1月股市低潮上市,每股發行價1元,發行6,200萬股,集資6,200萬元。其後因生意不景,又或是有其他問題,不停印公仔紙集資,其後更陷入清盤邊緣,以下的段限自2008年開始。


從去年公告可見,公司陷於清盤邊緣,可看見大股東無心戀戰,有賣殼之心。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080303/LTN20080303240_C.pdf


去年,公司大舉出售資產,一來套現還債,二來為洗殼做準備。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080102/LTN20080102149_C.pdf


2007年12月31日,公司出售中山廠,作價2,820萬人民幣。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080507/LTN20080507297_C.pdf


2008年4月30日,公司出售越南廠,套現280萬美金。


在賣予火車系之前,公司出售最重要的深圳廠75%股權,作價2.025億人民幣。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080513/LTN20080513514_C.pdf


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080702/LTN20080702383_C.pdf


其後火車系曾洽購,但不久後又放棄收購。


http://realblog.zkiz.com/viewpage.php?tid=4012


http://realblog.zkiz.com/viewpage.php?tid=4053


之後公司又出售福建福清廠,套現818萬人民幣。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20081127/LTN20081127674_C.pdf





今年1月,亦有寫過和明日系有一些小關係:


http://realblog.zkiz.com/viewpage.php?tid=5509




但是金礦的合作方,清大德人礦業,卻和第二家曾與無軌火車系的公司,元昇國際(925)簽訂諒解備忘錄,預備收購遼寧的金礦,該礦有礦產372萬噸,除了地方不同外,該公告和大陶精密的那一份接近一樣,是不是很奇怪呢。

8041收購金礦公告:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20080613/GLN20080613069_C.pdf

925收購金礦備忘錄公告:


 

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090112/LTN20090112139_C.pdf







上月,公司修改出售深圳廠協議,由出售75%,改為出售全部,作價改為2.4億,付款方式亦有更動。若細心發現,字體是和今次賣殼的公告相同。

上年的付款方式和今年付款的方式的分別,相信的大股東和新殼主的協議。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090303/LTN200903031209_C.pdf


今日,公司迎來一個好消息,公司配售17億新股,每股0.15元,集資2.55億元。


其中北京控股附屬公司皓明斥資2.025億元認購13.5億股,成為公司的控權股東,持有50.01%股權,而舊股東則成為小股東,好漂亮的一個逆向認股行為。


而大股東暫時沒甚麼意向,但亦希望收購其他資產。


公告稱:


皓明計劃於完成後,本集團將於日常過程中繼續從事現有之主要業務。除日常業務過程中以外,皓明無意調配或出售本集團之任何資產。本集團日後可能收購其他資產。





此前,北京控股亦購入不少殼股,如前身香港毛紡的北京發展。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20010119/LTN20010119027_C.doc


1999-03-18  HKET


內幕交易者 買賣股份獲利 終院︰僅計算實際差額



  【本報訊】終審法院五位法官昨日一致公布,否決內幕交易審判處對石美玲涉香港毛紡內幕交易案的上訴,維持上訴庭作出對內幕交易者石美玲削減刑罰的裁決,並下令上訴人支付答辯人堂費。
  就香港毛紡(現為北京發展(○一五四))內幕交易案被定罪一事,石美玲去年入稟上訴庭,要求減少罰款及所交還的利潤,當時她勝訴,並獲法庭頒令把罰款連利潤的總額,由一百八十萬元,減至約三十八萬元。

石美玲 維持判罰38萬

   同時,終審法院首次釐定出計算內幕交易利潤的準則。首席法官李國能在裁決書中解釋,雖然《證券(內幕交易)條例》等二十三章 沒有明文規定,如何計算內交易幕所得利潤,或所避免的損失。但作為一般原則(general rule),第二十三章所指的利潤,應純是指買入成本、凈賣出價的價差。

  代表審裁處的資深大律師律高明曾在庭上指出,審裁處過去計 算內幕交易利潤時,均是按美國 SEC V.MacDonald 案例去做。即計算買入價,與股價敏感消息公布後的一段合理時間的市價。該段時間是指令投資大眾能消化消息。無論涉案人是沽出套現,或繼續持股,亦可計算利 潤。律高明認為,終審法院認為全面接納這做法。對此,李國能認為不能一概而論。

  李國能表示,石美玲在消息公布前已沽股套利。所以,計算她的內幕交易利潤時,便只應計算實際購入之成本,與沽出股份所得收益間的差距,不能把消息公布後之股價升幅亦納入在計算卩。

另外,以及前稱運亮國際、IFTA PACIFIC 及 上華控股的北控水務集團(371)。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/19990730/LTN19990730025_C.HTM


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20000214/LTN20000214073_C.HTM


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20000628/LTN20000628016_C.doc


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20040616/LTN20040616077_C.pdf


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080128/LTN20080128436_C.pdf


他們均有一個明顯的特點,但本次好像違反了這規律。從他們的股價可見,必有好戲,相信股價獲憧憬的機會很大。


北京 勢力 進佔 元昇 國際 925
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潘石屹客户群缩水重构 北京商业楼宇痛苦涅槃


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http://finance.sina.com.cn/g/20090518/07096237760.shtml


  潘石屹捏了一把汗。这一次当他位于北京中关村(5.83,-0.04,-0.68%)的中关村SOHO开盘之时,他预料到,他曾经忠实的粉丝——“晋察冀”的“老板们”这回指望不上了。

  金融海啸在中国境内的传导,令本来就十分狭窄的北京商业楼宇租售客户群不得不面对缩水和重构,当面对18.97%的商业楼宇空置率时,捏一把汗的恐怕不仅只有潘石屹一人,客户群的“重置”,正在令北京商业楼宇的开发商们痛苦涅槃。

  客户群“更替”

  如SOHO中国联席总裁潘石屹所料,这一次,山西人不再是他的顶梁柱。

  在《中国经营报》记者获得的一份中关村SOHO开盘后的“中关村客户构成统计表”中,记者发现,山西煤老板们只占到了24%的比例,而老客户的占比仅有4%。

  显然,这与潘石屹以往通过SOHO系列营建起来的客户群区别极大。相比于潘石屹之前的SOHO,中关村SOHO仅是个总销售额不到8亿元的“小 项目”,且是通过收购而来,潘石屹曾向记者坦言,恰恰是因为这是个收购而来的项目,他把大量的精力放在了改建内部格局上,以至于最后延期半年才能交房。而 改建,实际上就是为了适应市场的需求。

  实际上,在这个不大的项目上,潘石屹在销售与经营上费了更多的心思,就是怕市场和客户群不买账。经过多次协商,他争取到了海淀区政府的支持,对入驻中关村SOHO项目的企业给予租金补贴以及其他政策优惠。

  然而,结果显示,他以往忠实的粉丝此次对这些“利好信息”完全免疫,出乎潘石屹意料的是,北京客户以42%的占比,成为了这个项目最主要的客户群,而对这个客户群的深入了解将是潘石屹下一步的功课。

  走了山西人,来了北京人,潘石屹自己捏了把汗,但他知道,如今在北京商业楼宇的“世道”上,他算是幸运的。

  痛苦的调整

  “你知道现在市场什么样吗?”5月12日下午,和潘石屹同在北京中关村西区的一位开发商反问记者,他的焦急来自于他自己的经历。一个多月以前, 他在中关村西区开发的一栋写字楼封顶寻求整售,他反复思量,能报出的最高价格不过3亿多元人民币,而这个项目的建筑面积,已经超过3万平方米。换算下来, 这栋写字楼的单价只有1万元/平方米上下,而同区域的住宅均价还在2万元/平方米左右。

  写字楼价格与住宅价格倒挂,案例或许极端,却多少从一个侧面反映了北京商业楼宇市场的尴尬现状。

  戴德梁行策略发展顾问部董事王晨表示,供应量过大和租赁需求急剧下降是造成空置率大幅上升的主要原因,“从我们的统计数据来看,一季度北京写字 楼市场的租赁需求降幅明显,环比下降了112%。”而王晨所说的还只是受到金融危机影响的租赁部分,并未计算惯常被销售的那部分商业楼宇。

  “原来北京很多销售型的写字楼,都是卖给山西、浙江、广东东莞的小老板的,他们有了钱,就在全国买房子,为了保值,很多买的都是商用物业,但现 在,想找个浙江老板买房难上加难,他们做外贸的,自己都不行了,还有人托我把已经买到的写字楼转手变现。”前述曾在中关村西区开发项目的开发商向记者抱怨 到。

  记者了解到,尽管市场不甚景气,但大型的写字楼仍在不停入市,市场的存量还在扩大——环球金融中心、远洋光华国际、金融街(10.79,-0.06,-0.55%)一号、复星国际中心都是体量较大项目,而王晨预计,未来一年,北京还有290万平方米的商业楼宇等待入市,金融海啸之下,压力可想而知。

  开发商已经开始调整自己的价格。

  在王晨的研究中发现,东部地区原有的写字楼和商业楼宇项目,都有大幅度调低租金或价格的情况出现。“去年三季度以来,CBD及周边区域平均租金总体下降了12.60%,为182.5元/月/平方米,是2000年以来的最低水平。”

  “这次全球金融危机将会在今后影响不同地区的优势格局,原来以面向国际化为主导的区域优势可能会减少,而面向本土市场的区域和行业优势将增强。”潘石屹在判断自己调整企业经营开发方向时告诉记者。

  作者: 李乐
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潘石屹拟17.7亿北京前门大街买商铺


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090519/20090519034817968.html


每经实习记者  杨可瞻

        SOHO中国没有取得北京前门大街项目的开发商资格,潘石屹不得已只能以投资者身份,花17.7亿元的价格买下该项目部分商业物业用于出租。

        北京商业地产开发商——SOHO中国有限公司(00410,HK)日前发布公告,宣布将通过SOHO中国主席潘石屹控股的北京丹石公司, 以每平方米3.23万元(人民币,下同)的价格收购北京天安门广场以南(前门)项目中5.47万平方米的商业物业,收购总价预计将达到17.7亿元。

        据了解,在5.47万平方米的物业当中,2.28万平方米位于前门大街,并已全部完工,另外3.19万平方米位于前门大街东侧的显著位置,大部分待建。该协议有待独立股东的批准。

        此外,SOHO中国还宣布,前门大街计划将在今年10月1日,国庆六十年大庆时正式营业,同时,该公司将保留对前门项目余下部分的优先合作权,同时计划将持有该项目的商业物业出租,以服务于国内外游客。

        昨日,该股收报5.06港元,大涨8.82%,成交额1.99亿港元。

历时2年没有获得开发资格

        而潘石屹所在的丹石公司早就对前门项目的地块觊觎已久,2007年3月19日,丹石公司注资1.44亿元购入北京崇文区所属的北京天街置 业发展49%的股份,并拥有了前门项目44块地中33块土地100%的权益,而在当年7月18日前门大街招商启动活动中,潘石屹再度亮相,并作为嘉宾参加 了全部活动,至此,可以说SOHO中国已经正式介入了前门项目。

        同年,SOHO中国拟出了一份协议,计划通过收购北京丹石持有的北京天街49%的股权,以此有权进行33块地块,和北京天街可能通过公开 投标收购的另外11块地块的开发权利,不过,事实往往有违人愿,由于业内认为北京天街另外两个股东——崇文区国资委和崇远投资在对项目的古都风貌保护和文 物保护上均有决定权,该方案在长达2年的时间里,始终未能获得北京市政府的批准。

北京天街退还潘石屹约13亿元

        2007年10月,SOHO中国成功在香港上市,融资额达到了128.6亿港元,而在上市招股说明书中其明确表示,前门项目的购买和开发 将成为其募资的主要投向,从而成为市场认为其能成功上市的主要砝码之一,不过令投资者尴尬的是,在政府批准无望的事实下,SOHO中国最终选择了退出前门 项目,取而代之的是以17.7亿元的价格收购其中部分商业物业。

        据公告披露,通过重组,SOHO中国将能从北京丹石取得购买33块地块中有关物业的权利,此外还将通过北京丹石享有优先购买权,并可按照 北京天街或崇文方就项目余下部分任何权益给予第三方的相同条款和条件,优先购买该权益。此外,新协议生效后,北京天街将向北京丹石退还约12.98亿元, 其中包括了10亿元的先期投资、1.44亿元股权转让款、以及1.54亿元的融资成本,SOHO中国为购买前门项目上述物业,还需支付约4.72亿元。

长线利好SOHO中国股价

        昨日,第一上海证券房地产分析师文干森对《每日经济新闻》表示,因为前门街为北京一大地标性建筑,而该公司改变了以往收购即出售的方式, 而改为出租的方式进行运营,从长线上来看,是利好SOHO中国的,短期内该股尚有27%的上扬空间,不过文干森继续指出,因为从内部消息得知租金可能不 高,该公司2至3年内盈利空间并不大。

        当被问道SOHO中国这2年以来,连续收购了北京朝阳门SOHO、中关村SOHO,以及筹划收购上海著名烂尾楼——东海广场项目是否意味 着该公司正准备全面抄底内地房市时,文干森进一步表示,虽然从2008年年报上来看,该公司预售金额为77亿元,持有现金约107亿元,虽然其资金面比较 充裕,不过如果进行大量抄底势必将加大开发压力和成本,如果新一波金融风暴——信用卡危机袭来,对于负债率较高的公司来说将是一个灾难。

        SOHO中国主席潘石屹日前表示,重组方案对公司来说,是一个最好的结果,因为它使公司以一个相对便宜的价格收购了这个项目当中最好位置的物业。

        SOHO中国创立于1995年,由SOHO中国董事长潘石屹和SOHO中国总裁张欣联手创建,为中国领先的房地产企业之一,主要在北京城市中心开发高档商业地产,其在北京城市中心已经完成的项目包括:SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都等。

新闻链接

前门项目,是指位于北京市崇文区前门大街一带的拆迁改造及房地产开发项目。2007年7月18日,为了重现前门大街往日辉煌,北京市崇文区政府在 天安门广场南端举行新闻发布会,对外宣布了北京前门大街的招商计划,力图在改造后,将前门大街打造成最具“老北京”风味、能体现民族商业精品以及国际著名 品牌的特色商业街区。当时,招商主要集中在前门大街两侧,约容纳180家商户,主招的客户为餐饮、零售和服务三大类。

潘石 石屹 屹擬 17.7 北京 前門 大街 買商 商鋪
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传吉利获大财团支持 购沃尔沃项目可能落户北京


  传购买北京亦庄地块,但未有相关交易记录

  本报讯 (记者朱艳莹)虽然竞购沃尔沃的谈判还未有明朗的结果,但是吉利却已经在为收购的后续事宜进行积极的筹备。上周,记者从吉利集团内部获 悉,吉利正考虑在北京亦庄购买土地,以用作沃尔沃项目的生产储备用地,即一旦吉利收购沃尔沃成功,沃尔沃的国产工厂有望落户北京。

  吉利在京洽买土地

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http://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/20090803/07026561462.shtml


  吉利一位内部人士透露,吉利有意在北京亦庄经济技术开发区购买土地,一旦收购沃尔沃成功,该地将用作建造生产沃尔沃车型的工厂。这个说法得到了 另一位吉利内部人士的印证,但他表示,北京的项目只是吉利筹备国产沃尔沃中的几个备选方案之一,“吉利会在几个方案之间权衡,各地政府对这个项目的热情程 度和支持力度不一样,比如有的政府愿意提供资金支持,有的则愿意提供土地。”他表示,这些准备工作会与收购沃尔沃的谈判同时进行。此前,有媒体报道称,吉 利将在广东东莞或山西建厂。

  按照程序,企业在亦庄开发区购买土地以及立项,需要经过北京经济技术开发区管委会的土地局和产业促进局,但记者从这两个部门了解到,他们均对吉 利在亦庄的这个项目不知情,此外,在北京市土地整理储备中心也没有相关的交易记录,这表示,该项交易还未真正成交,而只是处于洽谈阶段。

  收购谈判还在进行

  对于此事,吉利官方未予确认,只称没有可供发布的进度表。而此前在采访中,吉利集团董事长李书福表示,目前的世界经济海啸中,汽车产业也在发生 重大变化,只要有利于公司发展,有利于股东利益,吉利会对此保持密切的关注,全面寻求合作,例如重组、并购等。对此,沃尔沃方面相关人士表示,目前关于收 购的谈判还在进行之中,没有可供发布的具体信息。

  今年4月,福特汽车在完成了对沃尔沃的评估后,通过投行对中国企业发出出售沃尔沃的情况说明。此后,北汽、奇瑞、东风、吉利均传出有意收购沃尔 沃,但目前,奇瑞与东风都已经明确表示不再参与收购沃尔沃的行动。而据媒体报道,吉利集团是唯一向国家发改委报备,并拿到确认函的中国汽车企业,吉利谈判 队伍也多次前往瑞典哥德堡。

  ■ 相关新闻

  吉利 背后有强大财团支持

  根据媒体的报道,吉利的出价是20亿美元,但目前吉利汽车(1.99,0.10,5.29%)的市值仅有30多亿元人民币。但据了解,吉利对于沃尔沃的收购,并不仅仅是一个民营汽车企业的收购行为,其背后其实是有实力雄厚的大财团支持,如大型投资公司等。

  虽然吉利官方从未正式对此次收购给出过确认的信息,但本报记者对李书福的一次公开采访中,他略带笑意地表示:“我们以后要造像沃尔沃那样安全的轿车。”

  目前,吉利汽车已与英国汽车制造商锰铜公司合资成立了上海英伦帝华,又在今年3月,宣布收购了全球第二大自动变速器制造企业澳大利亚DSI公 司,获得了需要的自动变速器技术,对于正在实施战略转型的吉利来说,它所欠缺的正是一个世界级高端汽车品牌。而为了保持沃尔沃的可持续发展,吉利在收购后 最大的可能性是将保持沃尔沃独立运营和管理团队。

  沃尔沃 极力撇清与吉利绯闻

  此前,在多个曾传出对沃尔沃存在收购意向的中国企业北汽、东风和奇瑞中,吉利竞购成功的可能性从来就没有受到过沃尔沃和福特方面的公开认可,它们甚至忙不迭地撇清与吉利的绯闻关系。

  近日,沃尔沃轿车公司工程师工会负责人麦格纳斯·桑德默又公开表示,尽管吉利看起来是一个严肃的潜在购买者,但这无法改变工会的立场,即在汽车工业领域缺少经验的中国企业很难对沃尔沃做出什么贡献。

  业内人士分析,沃尔沃极力回避吉利主要出于三个方面的考虑,一是担心沃尔沃被主打低端产品的吉利收购后,会影响到自身的品牌形象,其次是担心民营企业吉利的管理能力,此外还担心吉利将工厂移往中国后,会影响瑞典工人的就业。

  可以肯定,沃尔沃即使从福特剥离,其与长安集团的合作也不会受到影响,沃尔沃的CEO柯力世近日在公开采访中对此有过肯定的陈述。本报记者 朱艳莹
吉利 獲大 財團 支持 沃爾沃 沃爾 項目 可能 落戶 北京
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中新地产卖北京地产项目 套现11.75亿港元


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090812/20090812030504110.html


每经记者  李凌霞

        随着楼市行情转暖,拿地扩张成为很多开发商近期忙于做的一件事。不过,记者发现,与那些在近期融资扩张的开发商相比,中新地产(00563,HK)则显得“特立独行”。

        中新地产(000563,HK)近期不仅没有扩张动作,反而将其多个在开发的项目逐渐抛售。

        业内人士认为,大量的套现行为体现了中新地产应该面临着较大的资金需求,而中新地产则称其现金流仍然充沛。

出售通州自由小镇项目

        中新地产昨天公告宣布,公司已经以总计为10.31亿元人民币  (约11.75亿港元)的代价,将其持有的北京国锐民合投资的100%权益出售。

        据 了解,国锐的主要资产为持有北京君合百年房地产开发55.95%的权益,而君合已获授权开发位于北京通州区自由小镇的项目。据悉,自由小镇项目占地 25.3万平方米,总建筑面积80万平方米,根据目前规划,将开发成为综合开发项目,包括商业及住宅楼宇及配套设施。该项目的第一期预计将在2010年年 底之前完成。

        根据出售条款,通过此次出售自由小镇项目,预计中新地产将可从中获1.17亿港元的收益。

近期卖盘套现动作频繁

        值得注意的是,出售北京自由小镇项目并不是中新地产近期的唯一一次卖盘套现行动,在近两个月里,中新地产的类似动作显得十分频繁。

        6 月18日,中新地产宣布,将其持有的在线投资40%的权益以总计4.5亿港元的代价出售,而在线投资的主要业务则为拥有开发哈尔滨某项目开发权。特别值得 关注的是,与出售北京项目相比,中新地产在6月18日出售哈尔滨项目的权益上,实际上承受了高达2亿元人民币(约2.26亿港元)的亏损。

        就在“割肉”哈尔滨项目后的仅一个星期,在6月25日,中新地产又宣布将其持有的天津市亿嘉合置业的40%的权益出售给五矿置业,此次出售后中新地产在该项目的权益下降至30%。通过该次出售,中新地产从中套现3.6亿元人民币

(约为4.08亿港元)。

套现或为解决资金难题

        近 一年多以来,有关于中新地产的危机论一直不绝于报端。该公司在香港联交所上市的股份自2008年1月22日因“应公司的要求”而停牌后,至今尚未复牌。此 后公司也先后陷入资金链断裂、遭遇债务危机以及遭到联交所调查等等传言及风波之中。中新地产5月26日刚刚花费约5.45亿港元,完成可换股债券的回购。

        昨日一位不愿具名的行业分析师告诉《每日经济新闻》记者,虽然中新地产债券回购后,其债务危机暂时得以缓解,但该公司频繁卖盘,应该是还有比较大的资金需求。

公司称:为了优化土地结构

        公司在公告中表示,出售北京项目将可令公司重新分配其所有的资源及管理专注力予其余业务以作更有效率的管理。套现金额将用作集团的营运资金、以及将来物业发展之用。

        对于公司是否出现资金链困难的问题,中新地产公司并不承认。昨日中新地产在香港的投资者关系部人士在接受查询时表示,该公司年报显示截至4月30日公司的现金结余为20多亿,目前公司现金充裕,而出售上述项目,主要是公司出于优化土地结构来考虑的。

中新 地產 北京 項目 套現 11.75 港元
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一个北京楼盘折射的断代史


http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-14/161979.html


一个楼盘,往往就是一个城市的房价断代史。北京著名大盘珠江帝景便是如此。

2002年到2009年7年多的时间里,同期推出的楼盘大多数由于开发周期的原因隐退历史舞台,但珠江帝景依旧在开发期内,每年都有期房推出。

2002年开盘时,珠江帝景开盘最低价仅为6800元/平方米,而至2010年,珠江帝景的销售均价已达3万元/平方米。

尽管根据统计局公布的数据,北京房价年均上涨幅度不超过10%,但绝大多数的楼盘在躁动的岁月里涨幅远超此数字。销售价格翻倍已不鲜见,甚至出现四倍者、五倍者。这种疯狂在2009年更是被演绎到极致。

过去两年,有的楼盘曾经每平方米降价7000元,也曾经一年内上涨超过150%。这就是变幻莫测的楼市。

珠江帝景涨价史

珠江帝景楼盘位于北京西大望路23号,距离CBD核心区华贸中心之间距离仅为2.5公里左右。该楼盘所在的区域曾被称之为泛CBD区。开发商为合生创展(00754.HK)。

2000 年,北京市政府决定全面启动CBD的建设以后,很多项目陆续建设。2001、2002年,CBD建的房子多半都是住宅。当时媒体反映, CBD难称商务区,而是房地产开发区。而2000年,亚洲金融危机刚刚开始回暖,写字楼市场很低迷。CBD实际上盖的大都是住宅。

在这样的市场背景下,珠江帝景开始销售。开盘价最低仅为6800元/平方米。北京市房地产交易管理网上记载的珠江帝景一期成交均价为10684元/平方米,发证日期是2003年12月19日。

附近居住的一位居民向本报记者回忆说,当时珠江帝景附近很荒凉,直到2004年,楼盘不远处还都是待拆迁的平房,商业配套匮乏,市政道路也在建设中,而如此价格亦被认为较为昂贵。

2004 年珠江帝景销售均价上升至9600元/平方米,2005年上升至12000元/平方米。大多数业内人士认可,北京房价的上涨始于2004年底,后8·31 时期,土地中止协议出让正式进入招拍挂时代。根据搜房网记载,到2006年11月27日,珠江帝景的销售均价已经达到14000元/平方米。进入2007 年,珠江帝景更是数次调高销售价格,最频繁时,一个月调整两次以上。到2007年底,珠江帝景的销售均价已经达到25000元/平方米。

记 者查阅合生创展2007年年报,北京珠江帝景销售额18.39亿元,当年合生创展在北京全年的合约销售额是35.16亿元,珠江帝景所占份额超过50%。 北京地区2007年合约销售之平均价为17283元/平方米,同2006年比较上升55.4%。而2008年年报显示,珠江帝景销售额为11.25亿元, 依旧占合生创展全年销售业绩9%。

不为多数人所知的是,珠江帝景的地价成本十分便宜。本报记者从知情人士处获悉,该地块是谢强(此后转投富 力,现任富力天津区域董事长)在1999年至2001年间获得。当年合生在京先后拿下5500亩土地。由于是土地协议出让时期,出手快被认为是企业拿地的 绝招。谢强决定要在城乡结合处买原本是工厂的土地,不仅土地价格便宜而且容易拆迁。当时这块土地的价格在开发成本中所占比例不足20%。

价格一直在涨的珠江帝景亦曾经历过降价的时期。受金融危机影响,大部分资金链紧绷的开发商都曾有过降价经历。2009年春节期间,合生的珠江帝景实行降价促销策略。均价从23000元/平方米大幅降至16000元/平方米。

但 仅过几个月,珠江帝景又恢复了之前的价格。2009年6月27日,珠江帝景推出最后一栋楼,均价22000元至23000元/平方米,而春节时候该楼盘曾 是区域的“领跌”标杆,推出特价房的最低价仅为15500元/平方米。两相比较,半年以来该项目提价幅度超过6000元/平方米。

珠江帝景相关负责人当时表示,即将推出的C9号楼是C区位置最好的楼栋,而春节期间15500元/平米起的特价房,是E区位置、楼层和户型都不太好的产品。

2009 年6月30日,在北京国土局举办的土地拍卖会上,中化方兴力挫万科、中信、保利、华润、SOHO中国、远洋等公司,以40.6亿元的高价夺得北京土地出让 单价和总价双料“地王”广渠路15号地。“双料”地王就在珠江帝景对面。高价地频频诞生,成为珠江帝景售价上升的有利支撑。

价格天书

在最疯狂的2009年里,统计局公布的数据已经难以反映楼市的疯狂。事实上,大多数新近开发的楼盘,涨势远超过珠江帝景。

较 具有代表性的“上海建筑”,最早在2008年5月面市。斯时还处在危机前夜,开发商北京匠心置业有限公司也定了一个市场高价,15000元/平方米。之后 危机初现,楼盘均价在2008年7月到11月间,降到了12000-13000元/平方米。2008年12月,寒冬来袭,楼价再次迫降到9200元/平方 米,同时推出了8100元/平方米的特价单位,楼价达到“冰点”。

然而,难挨的寒冬似乎一个月就过去了。2009年1月,楼市初现回暖迹象,上海建筑的价格也随之抬头。2009年4月,回升至11500元/平方米。此后,北京的房地产从回暖走向疯狂,上海建筑的楼价也如同坐直升机式地上涨。

2009 年8月,楼盘价格重回15000元/平方米;9月份新盘推出时均价涨至16000元/平方米。11月中旬推出新单位,价格升为19000元/平方米,之后 又变成20000-22000元/平方米;而到12月12日再次推出11号楼时,价格已变成25000元/平方米。

搜房网数据监控中心在年 末对2009年销售的普通住宅价格进行统计(2009年1月1日-2009年12月24日),北京288个项目有涨价行为,占在售普通住宅的近80%,涨 价最高的区县为丰台区,全区29个在售普通住宅,26个项目上涨,平均涨价金额达到5726.55元/平方米,涨幅比例达44.18%;单个项目中,均价 涨幅最高的太阳公元每平米上涨27000元。

几个售价在45000元/平方米左右的楼盘,均有价格上涨20000元/平方米的经历。如太阳公元、远洋万和城、中铁置业翰庭。

除 了高端项目外,中、低端项目也普遍上涨。而据亚豪机构向本报记者提供的数据显示,部分中端项目在2009年屡次上调价格。金隅万科城从7500元/平方米 上涨至11000元/平方米,首开常青藤从9800元/平方米上调至15000元/平方米,悦溪公寓从3月的9200元/平方米到10月的17000元 /平方米。

北京市统计局、国家统计局北京调 查总队去年12月15日公布的调查数据显示,2009年11月,北京四环路以内的商品住宅期房平均售价每平方米达到20515元(今年1-2月,北京四环 内期房均价只有14226元/平方米)。五环路至六环路商品住宅期房均价每平方米10665元。六环路以外的商品住宅期房均价8213元/平方米。换言 之,目前只有在六环外才能买到均价1万元/平方米以下的新房。
一個 北京 樓盤 折射 斷代史 斷代
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北京烂尾项目翻身奥园预计回笼130亿元


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100128/2010012804063806.html


每经记者  朱玲  发自广州

        去年,以兼并收购突击土地市场的中国奥园(HK,03883)先后以低价接盘北京、沈阳项目。1月27日,中国奥园表示,此前收购的北京耀辉项目,预期今年首季度开始住宅单位第一期销售,均价预计达8万元/平方米。

        据 了解,耀辉项目是中国奥园去年7月以8.3亿元从香港世纪协润投资有限公司手中收购的,原项目在2004年就已取得开发使用权,几经周转,由北京首都开发 股份有限公司(以下简称:首开股份)和香港世纪协润共同拥有。该项目当初预计将建设成结合住宅、商业以及酒店的综合商业豪宅项目,总建筑面积达25万平方 米。

        由于拆迁工作难度大,项目拖得太久,期间又遇到2008年全球金融危机,公司项目资金未到位,使得豪宅销售举步维艰。2008年7月,该项目停工,成为北京长安街著名的烂尾楼盘。

        去年7年,奥园借助低价接盘的机会进军北京市场,以3.7亿元收购香港世纪协润投资有限公司41.33%的股份,此后又同世纪协润签订了一笔4.6亿元的订立贷款协议,用于支付首都股份拥有的北京耀辉项目62%的转让权,最终获得收购该项目。

        据 了解,该项目的总投资约50亿人民币,项目主要以200~1000平方米的户型为主,约有500个单位,其中可销售住宅面积16万平方米,该项目第一期预 计于2011年之前竣工。奥园相关负责人表示,该住宅均价预计为8万元/平方米,若住宅全部销售完毕,可回笼资金达130亿元。

北京 爛尾 項目 翻身 奧園 預計 回籠 130 億元
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北京獨家專訪︾打造兩任股王威盛、宏達電後 王雪紅還有下一個世界冠軍夢

2010-04-05  今周刊





威盛與宏達電,在一票不姓「王」 的專業經理人操盤下,先後曾經登上台股「股王」寶座,王雪紅完全放手的管理風格,讓她被稱為全球科技圈最會用人,以及最會借力使力的女老闆。

在 事業之外,接下來,這位科技界女強人的下一個夢想,是成為網球世界冠軍!

撰文·楊方儒

生男當若張忠謀,生女當 如王雪紅!十多年來科技圈中,一再流傳的這句老梗,至今聽來仍合時宜。

這位講話豪邁,笑聲爽朗,走路疾如風的五十一歲女強人,走上創業之 路,已經超過二十年了,如今擁有超過三十家公司、龐大的高科技產業鏈布局。其中最為人熟知的,就是先後兩任股王:威盛與宏達電。

這位台灣女 首富是如何辦到的?關鍵在於,連台積電董事長張忠謀、鴻海董事長郭台銘都辦不到的事——完全授權,王雪紅卻能從頭到尾一路實行。

相較於七十 九歲,老驥伏櫪,仍在第一線奔波的張忠謀,以及交棒交不出去的郭台銘,王雪紅對於專業經理人授權的程度,堪稱台灣第一。

談管 理

我每天所做的事情, 就是了解他們,挑戰他們!

﹁完全授權﹂,說來容易做來難,尤其在家族企業中,如何信任專業經理 人,提升企業效率與競爭力、不徇私、不讓公司金庫通個人財庫,這對家族企業尤其困難,但王雪紅真的做到了。

目前由王雪紅擔任董事長的企業有 十六家,她卻幾乎都不親身參與經營。眾人皆知的是,威盛與宏達電,在一票不姓「王」的專業經理人操盤下,先後曾經登上台股「股王」寶座!

王 雪紅完全放手,專業經理人為她賺進了大筆財富,更讓她成為台灣最有錢的女人。正因如此,她更被稱為全球科技圈最會用人,以及最會借力使力的女老闆。

「我 每天所做的事情,就是了解他們,挑戰他們!」王雪紅強調。「更重要的,能夠讓他們覺得沒有後顧之憂!」王雪紅微笑著說。

說穿了,王雪紅的成 功之道,就是高度授權,讓下屬自律,自動自發達成目標。

如同美國管理大師Jim Collins在︽從A到A+︾一書中描述,先讓對的人上車,他們自然就會找到方向。「我也從他們身上學到了很多東西!」王雪紅說,他總是相信這些天縱英 才的小夥子們,一定會做出些什麼來。

她甚至時時觀察身邊周遭的青少年,和他們交談時下最熱門的電腦遊戲,問他們為什麼好玩?有趣的地方在哪 裡?孩子們對於遊戲的心得,都能夠給她帶來很大啟發。

的確,近身觀察王雪紅,可以發現她具有一種虛心的學習心態。這種心態正好是高科技產業 領導人最寶貴的特質之一。

因為虛心學習以及善於挖掘別人的長處,吸引許多高科技人才樂意為她效命,並且無形中在公司培養出創意導向與彈性調 整的企業文化。因此,相較於父親、台塑集團創辦人王永慶一手創建的中央集權制度,王雪紅手中的三十多家公司,從來不是由她一個人說了算!

一 個最好的例子是,威盛在智慧型手機軟體服務平台Via OnDemand︵威望國際︶的總經理張心望,是王雪紅透過友人推薦延攬的,這位當時還不到三十歲的年輕人,王雪紅認為他是經歷網路泡沫化的創業生存者, 在他主導下,Via OnDemand將是讓威盛順利由硬體轉型至軟體的重要契機。

王雪紅強調,選擇很重要,「我選擇一位執行長時,總是好 奇,這位執行長到底是不是和我一樣地努力?我就從頭到尾鞭策、灌輸這種理念。」「我真的覺得找人是最困難的!」她補充說,找人是最難的,人是最重要的,對 的人就會做對的事,就會有對的執行力。

談挑戰

不知為何多年來, 總把自己逼到背水一戰的地步!

不 過,王雪紅承認,她也有失誤的時候。因為這種學習者的心態,讓她看到消費者真正需要的是什麼,成為她要求研發團隊投入的重點。缺點就是,這樣一來導致她想 做的東西太多,很多時候無法快速投入!

舉例來說,王雪紅在四年多前,就確立了做電子書的方向,卻因投入不夠,遲遲沒有成果出來。直到今年拉 斯維加斯消費電子展(CES)上,旗下公司Spring Design展出的電子書「Alex」,在一百多款電子書競爭對手中,被票選排名第一,才讓她喘了一口大氣。

「講這個事心會痛!」王雪紅苦 笑著說,她經常是站在不懂電腦的消費者角度來看世界,雖然常常看到了一般人們真正需要什麼,但缺點是,想要做的東西太多了,常常會在某些方面忽略掉,「沒 有很快地做好一件事情!」的確,從IC設計、軟體服務、資訊通路、智慧型手機製造,作為一位女性領導者,在駕馭這種多元化複雜局面時,王雪紅還是顯示了自 己獨特的一面。和王永慶在台塑內部威嚴的地位不同,西方教育背景的王雪紅,卻盡力展示自己平等、善於溝通的一面。

比如當王雪紅開正式業務會 議時,她的下屬都可以和她開起玩笑,而當經理人出現焦慮時,她也會想辦法主動去緩解。

威盛資深研發副總裁林子牧,長期因為肩負晶片設計重 任,必須和英特爾等世界半導體巨頭較量,總是感到壓力巨大,王雪紅因此常拉林子牧一起去KTV唱歌。「她讓人感覺是親密夥伴,而不是高高在上的老闆!」威 盛中國的一位員工透露說。

從宏達電與電子書的例子中,都可以發現,王雪紅認為值得投入的領域就會堅持下去,遇到最困難的事情也不會回頭。 「不知為何多年來,總把自己逼到背水一戰的地步!」王雪紅自承。

「王雪紅是一位不太思考退路的人,是一位無論做什麼事,即使經歷一再失敗 後,總是還會想再試一次的企業家!」一位半導體外商高階主管如此形容。

這種堅韌的性格,讓她無論在挑戰英特爾,還是在與微軟、Google 合作上,甚至在最重要的另一個賭注||手機晶片,全都表現了出來。

談夢想

我的下一個目標,要成為九十歲的網球 世界冠軍!

八年前,王雪紅在杭州成立了威睿電通(Via Telecom)公司,成為威盛旗下專注於CDMA晶片(中國主流的手機通訊規格)研發的公司。這是王雪紅除威盛和宏達電之外,在科技市場另一個最重要的 戰略規畫。

即使面對聯發科與中國本土IC設計巨擘展訊(Spreadtrum)寡斷大陸手機晶片市場,以及在國際市場也有高通 (Qualcomm)這樣的世界巨頭擋在前頭,但王雪紅並沒有退縮。

「對的事情就應該做下去,而且我每天都保持非常快樂的心情!」王雪紅笑 著說。如同當年小蝦米威盛挑戰英特爾一樣,王雪紅又試圖在3G市場與高通角力。

經過多年努力,現今威睿在大陸CDMA的晶片市場占有率已經 超過二五%,僅次於高通。

已經成為台灣最有錢的女人,問到王雪紅還有什麼人生目標與夢想,她認真地說,「現在的我每天長跑、定期打網球,我 下一個夢想,就是要成為九十歲的網球世界冠軍!」二十九歲的瑞士網球天王費德勒(Roger Federer),是王雪紅的偶像。她微笑著說,九十歲時她要成為世界冠軍,「所以現在和我打球的人,都要因為和未來冠軍打球,覺得備感幸運!」

王 雪紅

出生:1958年

現職:宏達電、威盛電子董事長學歷:柏克萊大學經濟學碩士

經歷:大眾電腦 總經理

王雪紅大事紀

1982 進入姊姊王雪齡創辦的大眾電腦任職1987 創辦威盛電子1997 創辦宏達國際電子2000 威盛股價創628元天價,登台股股王2003 與威盛總經理陳文琦結婚,傳為科技圈佳話2005 在英特爾的封殺下,威盛營運江河日下,股價跌破15元2006 宏達電股價達1220元,成為台股新股王2010 競爭加劇,宏達電股價跌至277元,創5年來最低,公司實施庫藏股經營之神給王雪紅的影響——任何事情一定要追根究柢!

我們在中國獨家專訪 王雪紅,談父親王永慶給她的影響,以及高科技產業的經營心法。以下是訪談重點摘要:《今周刊》問(以下簡稱問):你覺得父親教給你最重要的東西是什麼?

王 雪紅答(以下簡稱答):我記得最清楚的是,他一直在鞭策我勤勞樸實、追根究柢,任何事情一定要追根究柢。

因為如果遇到困難就退縮的話,很多 事情都不會做!事實上高科技是很困難的,總有起伏的階段,一天不進步就會退步,如果沒有追根究柢的理念是很困難的。

問:你和你父親的管理模 式,差異在哪裡?

答:我覺得他在傳統產業上比我高太多太多,我一生學習都學習不完,我父親真的給我很好的榜樣。我們是以高科技為主,自主性 非常強,管理很重要,但是人也很重要;在研發上,高科技產業把東西做出來,資源很重要,人才也是,怎麼樣拉攏人才,讓他覺得沒有後顧之憂,讓他繼續有創新 價值,這是很重要的。

如果是其他行業,不需要很多創新,只需要成本控制,把品質做好,但高科技是以研發為主,所以管理重點在於人,與傳統產 業的思惟大相逕庭。我們公司有很多很優秀的人,決定要走什麼產品的時候,一決定發展過程就是2、3年,所以要各個角度考量,以及要看5年、10年以後,我 的客戶真正在使用的產品是什麼樣的產品,要有這樣的概念。以後的2、3年,要做的技術是在什麼時間點,達到什麼樣的地位,全面都要考慮,才能決定以後的發 展方向是不是可以達成。

我爸爸教我追根究柢,就是我們在做事情的時候,要搞清楚真正的技術是什麼!不僅僅是在成本和技術方面,我們要深入了 解每一個環節。當深入了解的過程中,我必須要請教別人,當你請教別人的時候你可能會請教廠商或朋友,發現有很多人會講得特別仔細,他頭腦清晰很有理念,而 且可以與你互動,在整個過程中他不僅可以當你的老師,又可以當你的朋友,發掘人才的過程就出來了。

問:大家都說你是經營之神最強硬的孩子, 你自己怎麼看這個評價?

答:我從小就沒有太被人家管,我還算是很聽話的!我爸的話我現在還記得很清楚,這就是聽話,所以我應該是他很聽話的 孩子。

問:父親對你的人生觀,還有什麼重要影響?

答:我父親常常講要貢獻社會,人在世界上最重要就是貢獻社會,這也是他一生 所做的事情。他成立基金會,希望他的資產用於社會,能夠永續經營、能夠幫助社會。當然這方面對我的影響很大,我覺得基督徒本身就是這樣。

我 沒有想過對自己滿不滿意這件事,我覺得要學習、要做的地方還很多。可能是因為基督徒的關係,我覺得神就是雲端,我是用戶端,我根本不需要考慮那麼多負擔, 有負擔就Upload(上載)上去,當神給我Push(推力)我就做。

另外,我從來就沒有想過,我爸會給我錢,所以我就不需要做事。我也從 來不覺得錢那麼重要,但我覺得是不是能把事情做對很重要。這也是一種福氣吧!如果覺得錢比較重要,那麼我們在投資新技術上,就不會那麼義無反顧。



北京 獨家 專訪 打造 兩任 股王 威盛 宏達 電後 王雪紅 還有 一個 世界 冠軍
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[转载]北京晚报专访刘建位(二):天上下金子要用大桶接


http://blog.sina.com.cn/s/blog_617caecf0100jjpk.html


 

价值投资适合中国股市

  《财道》:投资界一个始终存在的声音是,巴菲特不适 合中国内地股市。很多人始终宣称在中国无法进行价值投资,你如何看待这一现象?

  刘建位:适合不适合,用数据说话。我用一个简单的指标来 说明巴菲特投资策略对中国是否适合。

  巴菲特认为衡量公司价值增值能力的最佳指标是股东权益收益率。“对公司经营管理业绩的最佳衡量标 准,是能否取得较高的经营性净资产收益率,而不是每股收益的增加。”他曾用1988年《财富》杂志的数据证明,持续盈利能力是优秀企业的真正衡量标准。在 1977年到1986年间,总计1000家中只有25家能够达到业绩优异的双重标准:连续10年平均股东权益收益率达到20%,且没有1年低于 15%。这些超级明星企业同时也是股票市场上的超级明星,在25家中有24家的表现超越标普500指数。

  那么巴菲特的选股理念适合中国 内地股市吗?我用WIND系统筛选,只选到7家公司符合过去10年加权净资产收益率年年不低于15%的标准。这些业绩明星同时是不是股市明星呢?分析这7 家公司的数据,我们可以得出三个结论:

  第一,巴菲特的投资理念同样适合中国内地股市,如果你选择的是业绩优秀的好公司,你的投资业绩也 会超越指数。1998年到2007 年10年间加权净资产收益率年年超过15%的业绩明星,同时也是股市明星。这7只股票1997年底到2007年底平均涨幅为964%,而同期上证指数涨幅 只有341%,平均战胜指数623%。

  第二,如果你坚持在大牛市“死了也不卖”的话,那么大熊市一来你的收益会降低很多。这7只股票如 果你持有到2008年底,从1997年底到2008年底11年平均涨幅为414%。多拿一年,收益平均减少了550%。这表明,再好的公司,严重高估时, 该卖也得卖。但是,同期上证指数涨幅只有52%,这7只明星股仍然战胜指数362%。巴菲特对可口可乐等极少数公司死了也不卖,再跌也不卖,原因是它们的 基本面没有变化,长期竞争优势没有变化,下跌只是暂时的,迟早还会涨上来,而且涨得更多。而且巴菲特是大资金,一旦卖出,很难再以低价格大量买回来。但如 果公司长期竞争优势有了重大变化,少赚了也要卖,甚至亏本也要卖。

  第三,如果你在2007年底闭着眼睛买这些好公司的话,你也会亏得很 惨。2008年这7家公司平均下跌52%。再好的公司,也不能不问价格贵贱闭着眼睛买股票,不划算再好也不买。

  结论是,学习巴菲特,真 正的长期价值投资成功之道是,只买业绩持续保持优秀的好公司股票,在严重低估时买入,尤其是低迷的熊市;在严重高估时卖出,尤其是疯狂的牛市。

  价 值投资:有识 有胆 有钱

  《财道》:在您的研究中,对巴菲特最新的认识是什么?有什么投资理念给你留下了深刻的印象?

  刘 建位:是今年巴菲特发布的2009年度致股东的信。这封信里我个人最欣赏的一句话是:当天上下金子时,要用大桶去接。这句话道出了巴菲特投资成功的关键。

  《财 道》:这句话很多媒体都报道过,您是如何理解的呢?

  刘建位:首先,如何衡量金子的成色?每只股票都可能是一块金子,也可能是一坨金色的 狗屎。如何辨别呢?

  股价变化无常,很容易让你把狗屎错以为是黄金,因此巴菲特根本不关注过去几个月、过去一年,甚至过去几年的涨幅。他 关注的是公司的长期经营前景。过去20多年,巴菲特一直在致股东的信中公开说明他收购企业的标准,第一条就是要有良好的长期经营前景。巴菲特在2009年 度致股东的信中说:“最终在投资中起决定作用的是你支付的价格和这个公司在未来十年或者二十年的盈利之间的差额,不管你是整体收购,还是只是在股市上买入 这家公司的一小部分股份。”

  只看短期股价,是投机。先分析长期经营前景,再等待股价大跌后出现买入机会,才是真正的投资。就像你买房、 买大家电一样,先寻找你最满意的,然后再等过年过节打折时购买。巴菲特说:“对我而言,股市如何根本不存在。股市唯一的重要意义是看看有没有人以愚蠢的价 格出售股票。”

  我一直不明白,为什么我们能够耐心地等待商场打折好便宜地购买我们最喜欢的东西,却不能耐心地等待股市大跌好便宜地购买 我们最喜欢的公司股票呢?

  《财道》:那么,从您的研究来看,天上什么时候会“下金子”呢?

  刘建位:做股票投资,不同 于做企业。做企业你可以决定生产销售,但做股票你却无法决定股价是高是低,要想得到真金,又只付出很便宜的价钱,唯一能做的只有等待。那么什么时候天上会 掉金子,那些真金一般的好公司股票却只卖狗屎一样的价格呢?当大部分人都恐惧害怕纷纷低价抛售时。

  巴菲特说过,恐惧是股市的一种传染 病。对一个行业、一个板块甚至整个市场的恐惧担忧情绪,经常会像传染病一样迅速爆发传播,不仅其中的烂公司会大跌,即使是那些非常优秀的公司股价也会大 跌。

  他在2000年致股东的信中说:“只有资本市场极度低迷,整个企业界普遍感到悲观之时,能够获取非常丰厚回报的投资良机才会出 现。”

  《财道》:还是回到巴菲特的那句原话,天上“下金子”时如何接得多呢?

  刘建位:2009年,中国股市中信标普 300指数上涨近1倍,但是战胜指数的基金寥寥无几,308只偏股型非指数基金中只有14只战胜指数,不足5%。而散户中战胜市场的比例更低。为什么?一 个重要原因是,2008年股市大跌2/3,百年一遇的金融危机爆发,恐惧气氛极为严重,尽管股价大跌,很多优秀公司股价非常便宜,就像天上下金子,但只有 极少数人有识有胆又有钱大量买入。

  巴菲特过去两年接金子的大桶有多大呢?“2008年初,我们拥有443亿美元的现金资产,之后我们还 留存了2007年度170亿美元的营业利润。然而,到2009年底,我们的现金资产减少到了306亿美元(其中80亿指定用于收购伯灵顿铁路公司)。在过 去两年金融市场一片混乱之中我们却大规模投资。”

  能够耐心等到天上下金子,而且能够分析出天上下的真的是金子,而且早就准备好了大桶, 勇敢地去接,才能真正接到大桶大桶的金子。有识,有胆,有钱,缺一不可。

  永不过时的八大预测

  《财道》:在您研究巴菲 特投资的过程中,有没有哪些是“永不过时”、奉为圭臬的经典,包括投资规则或者预测?

  刘建位:在美国CNBC的巴菲特观察节目中,曾说 过巴菲特“永不过时”的八大预测,我愿意将其翻译出来并告诉大家。

  一是衰退不可能永远避免。在2007年快到年底时,巴菲特回答 Becky Quick时说,如果失业率大幅度上升,多米诺骨牌将会随之倒掉,美国经济2008年将会陷入衰退。他的预测是对的,但他并没有拉响警报。“资本主义经济 的本性是同期性发生经济衰退。人们经常反应过度。”(巴菲特告诉Becky,37岁的她还年轻,可能会遇到6到7次衰退。)

  二是我们将 会挺过现在的和未来的衰退,就像我们成功挺过历史上的多次衰退一样。

  三是衰退将会创造机会。“我的一生中至今为止最好的股票买入机会是 在1974年。那是一个极度悲观的时期,石油禁运,经济停滞不前,还有很多类似的不利事件。但这却使股票变得非常便宜。”

  四是并非所有 的股票都是便宜的。成功的投资者应该像棒球明星Ted Williams等待有利的一个击球机会一样,等待合适的股票跌到合适的价位才出手,但这样的机会并不是每天都有的。“投资最好的是,你并不需要在被迫的 情况挥棒击球。你可以观察来球高于还是低于肚脐一寸,但你并非必须挥杆击球。没有裁判会判你出局。”你应该根据你自己的判断决定是否出手买入,不想买你可 以一直不出手。但如果你听从人群“挥棒!击球!挥棒!”就出手的话,你就会陷入大麻烦。

  五是大多数人会是错误的。巴菲特经常引用他的导 师格雷厄姆的一段名言:“你是正确的,是因为你的事实根据是正确的,你的推理是正确的,这是唯一使你正确的原因。如果你的事实根据和推理是正确,你就不用 再考虑别人是什么看法。”

  六是投资者总是错误地认为股价下跌是坏事。“如果今天麦当劳汉堡大减价,降价降到让我感到吃惊。我不会气愤地 想,昨天我吃麦当劳汉堡又多花钱了。我肯定会马上去买降价后更便宜的汉堡。任何将来你想要购买的东西,你都希望会变得更便宜。”

  七是越 是大牛市越可能导致重大错误买入决策。巴菲特2000年致股东的信中,把那些在股市很高时大量疯狂买入的投资者比喻成舞会上的灰姑娘:“他们知道,有些公 司未来能够产生的现金流量相比估值已经高估到惊人的地步,却继续投机买入这些股票,就像灰姑娘知道在庆典上停留过久,马车就会变回南瓜,马就会变回老鼠一 样。但是他们从内心根本不愿意错过这个狂欢哪怕一分钟。因此,这些头脑发晕的参加者都只想最后一刻来临之前才离开。但问题是,他们是在一个时钟根本没有指 针的房间跳舞。”

  最后一个预测是,在一段痛苦的酩酊大醉之后,人们还会在另一场疯狂的舞会跳舞狂欢。“整个世界都疯狂了。我们从历史中 学到的教训是,人们根本不会从历史中学到教训。” 本报记者 丁文亚J145
轉載 北京 晚報 專訪 劉建 建位 天上 金子 要用 大桶
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北京药品配送扩容:10家变247家

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在引发强烈反弹半年多后,北京市再次确定药品招标中标产品配送方案。

北京市推翻了原先方案,确定北京市247家商业企业都有配送权。9月7日,北京一商业零售企业负责人告诉记者,“北京市不再坚持原来确定的10家企业,现在北京247家企业都可以参加北京药品配送。”

9月7日,金象复星医药股份有限公司总经理徐军称,“最后决定权在中标生产企业手里,由他们来决定选谁为公司产品配送商。”

9月7日是北京药品招标配送商遴选最后一天,如果与中标生产企业谈不拢, 就只能被排除在北京市配送市场之外。

推翻原方案

在北京市卫生局、北京市药监局的主持下,2009年下半年北京市启动针对《短缺药品目录》、《低价药品目录》和《公开招标目录二》等目录药品配送商的遴选工作,制定了《2009年北京市医疗机构药品集中采购配送商遴选工作方案》。

该方案明确表示,“由市药品和医疗器械集中采购领导机构根据专家评选结果,确定10家配送商和2家备选配送商。”配送范围为北京市所有非营利性医疗机构、医疗保险定点医疗机构,配送品种按照市卫生局发布的《2009年北京市医疗机构药品集中采购目录》执行。

对此,北京市200多家商业企业跃跃欲试。2009年12月28日,通过初步遴选,北京市公布名单包括北药股份、国药股份、国控北京、北京九州通在内的33家医药商业企业。

北京市拥有200多家公立医院,徐军称,“全北京配送额每年约为220亿—250亿元”。

2010 年1月初,北京市公布了最后10家入选企业名单,包括国药股份、国控北京、北京医药股份有限公司、北京科园信海医药经营有限公司、国药控股北京华鸿医药有 限公司、北京普仁鸿医药销售有限公司、北京天星普信生物医药有限公司、北京嘉事堂生物医药有限公司、北京京卫国康医药有限公司、北京美康永正医药有限公 司。

而在此之前,北京市社区目录、今本药物目录产品配送商已选定北药股份和嘉事堂药业为配送商。

但是该名单甫一公布,便遭致未入选企业指责,认为该名单偏向位于北京市国有企业。而各区县拥有医药商业零售的企业也表示不满,纷纷与北京市药品招标领导小组进行交涉,这样,10加2方案被迫搁置。

上述商业零售企业负责人表示,“方案制定后期由北京市发改委牵头,与企业召开了多次座谈会,更多的听取了未入选企业的意见。”

根据新方案,247家医药商业企业都能参加配送权争夺。

一位商业零售企业负责人称,“之前,北京市18个区县分成六组,中标企业每个品种每个组能选三家配送商,6组相当于之前一种商品有18家配送商,现在这六个组合而为一,现在只允许三家存在,使得竞争更为残酷。”

北京另一家企业负责人表示,“生产企业只能选3家,恐有变相垄断延伸,但相对之前方案,已有很大改进。”但徐军认为,“对于企业来说,企业中标一个产品,也就是面向全北京,范围扩大了,配送链延长了,相对之前,是一个好事。”

生产企业“定生死”

按照规定,参与北京药品招标的中标成交的投标人在2010年9月1日10:00-9月7日16:00,按照委托原则选择要委托的配送商。

“现 在中标生产企业决定着配送企业的命运,不到最后一刻,生产企业不会确定最后的配送商。”一位医药商业零售连锁公司负责人称,“中标生产企业选择配送商会考 虑配送企业的实力,网络覆盖能力以及诚信。”金象大药房负责人徐军表示,“招标正在进行中。”北京有50多个三甲医院是金象大客户。

这意味着,政府主导整合医药商业的思路已经转变,变为商业企业竞争配送资格,最后由中标生产企业决定商业企业配送权命运,市场竞争决定生死。

另外,上述方案还规定,配送商的遴选周期原则上与北京市医疗机构药品集中采购周期相同。之前北京的招标采购周期为两年,这意味着,配送企业遴选周期也是两年。而未被划入配送体系的企业,正积极寻找出路。

“从结果来看,有规模的企业将被选上。”上述医药商业零售连锁公司负责人表示,这意味着,国药股份、北药股份、国控北京、嘉事堂等企业将会成为这次新方案赢家。

徐军表示,“这对其他地方有借鉴意义,尤其是政府指定配送商的地方。”


北京 藥品 配送 擴容 10 家變 247
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中铝击败五矿 有望入主北京矿冶

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9月7日,一位接近北京矿冶研究总院(下称北京矿冶)的人士对本报记者表示,北京矿冶有望被中国铝业公司(下称中铝)重组。

由于中铝与北京矿冶的业务吻合度最高,国资委有意将北京矿冶纳入中铝旗下。

中铝副总经理吕友清未对本报记者明确表示中铝将重组北京矿冶。吕友清表示,中铝一直在寻找资产优良的重组对象,而北京矿冶科研实力突出,二者原来就是“一家人”。

上述消息人士对记者称,北京矿冶被重组已成定局,在所有潜在重组方中,国资委目前最中意中铝。“今年年底前要搞定重组,估计国资委改变主意的可能性越来越小。”

公 开资料显示,北京矿冶是我国以矿冶科学与工程技术为主的规模最大的综合性研究与设计机构。先后隶属于重工业部、冶金工业部、中国有色金属工业总公司、国家 有色金属工业局,1999年转制为中央直属的大型科技企业,现隶属于国资委,旗下有上市公司北矿磁材(600980.SH)和当升科技 (300073.SZ)。

中铝击退五矿

在今年3月份“两会”期间,五矿集团总裁周中枢透露,五矿正在与北京矿冶洽谈重组。

5月份,北京矿冶一位内部人士对本报记者表示,除了五矿,中铝也希望重组北京矿冶。

“中铝过来是自然的事情,我们本来就是一家分出来的。”上述北京矿冶内部人士说。

吕友清也对本报记者表示,中铝与北京矿冶原本都隶属中国有色金属工业总公司,虽然中国有色金属工业总公司于1998年解散,但双方业务关系一直密切,“仍然是一家人”。

据本报记者了解,北京矿冶在有色金属领域具有雄厚研发实力,中铝的很多矿冶科研项目和工程设计项目交由北京矿冶完成。

然而,近几年,中铝在国内有色业的资深地位遭到后起之秀五矿集团的挑战。五矿集团成立之初,承担钢材、有色金属、电工电讯器材等商品的进出口业务,随着业务多元化,金属及矿产品的开发、生产、贸易成为五矿集团的主业之一。

今年年初,五矿集团被国资委指定为长沙矿冶研究院的重组方,而据本报记者了解,中铝也曾有重组长沙矿冶研究院的意愿。

知情人士对本报记者表示,国资委考虑到五矿在整合长沙矿冶研究院上比中铝更具优势,中铝因此出局。

上述消息人士告诉记者,目前,五矿已确定退出重组北京矿冶。

7月23日,在“中央企业负责人会议”间隙,周中枢没有对本报记者确认五矿是否还在洽谈重组北京矿冶,与“两会”期间的表态相比,周中枢的态度显得消极。

除了五矿,中钢集团、中国有色、中冶等,也对重组北京矿冶表达了较大兴趣。上述北京矿冶内部人士曾对本报记者表示,北京矿冶作为国内十大科研院,实力远在长沙矿冶研究院之上,加上央企重组的方式为无偿划拨,“业内几乎所有央企都表达过重组意愿”。

上述接近北京矿冶的人士表示,考虑到中铝在整合北京矿冶方面最具优势,国资委已认可中铝重组北京矿冶。

北京矿冶是“香饽饽”

按照国资委央企重组思路,被其他央企重组的企业一般“实力弱小、业绩较差”。北京矿冶虽然规模相对小,却是大伙儿都抢着要的香饽饽。

上述消息人士不久前曾往北京矿冶调研,该人士表示,北京矿冶“是隐藏在同行业当中的强者”。

吕友清也对本报记者表示,作为科研院所,不能将北京矿冶与中铝这样的产业集团比规模,业内的很多公司依赖北京矿冶的工程与技术,如果中铝重组北京矿冶,不能称作“强者吞并弱者”,而是“强强联合”。

北京矿冶官方资料显示,北京矿冶在有色金属采矿、选矿、冶炼和金属粉末材料等研究领域代表国家水平,在国内外同行中有较大影响力,工程设计具有甲级资质。

目前,北京矿冶拥有10个研究设计所,一个工程公司,三个国家级工程技术研究中心、一个国家重点实验室和一个国家重有色金属质量监督检测中心。

北京矿冶还是北矿磁材的控股股东,总市值约17.73亿元,被市场称为“纯正的迷你型央企”。此外,北京矿冶控股的当升科技已于2010年4月在创业板上市。

值得注意的是,北京矿冶还是刚成立不久的“央企电动车产业联盟”成员企业。据记者了解,北京矿冶被国资委选入“央企电动车产业联盟”的原因是,北京矿冶的锂电正极材料具有国内领先技术优势,成为国际最大六家锂电池生产商中五家的供应商。

另外,北京矿冶磁性材料(包括磁器件)国内市场占有率达到30%,钨电极产品国内市场占有率超过30%。

这意味着,中铝一旦重组北京矿冶,不仅研发和工程设计实力大增,而且将获得进军新能源汽车领域的机会。

科研院所重组思路敲定

上述消息人士告诉记者,尽管国资委还未正式敲定由中铝来重组北京矿冶,但北京矿冶纳入产业集团的重组思路,已成定局。

目前,国资委“央企至少留100家”的任务大限将至。其中,科研院所重组,是央企重组的一大任务。

科研院所又称科技型央企,主要由一些国家部委隶属的科研院所改制而来,经历了几轮央企重组,目前还剩下10家左右规模较大的科技型央企。

致力于科研院所改制研究的天强顾问管理公司总经理祝波善认为,科研院所花钱的地方少,现金储蓄比较丰富,更重要的是大部分科研院所均具有较强的竞争力。这正是各大央企集团争抢科研院所的主要原因。

目前,科研院所重组的思路有两个,一是将科研院所纳入所对应的产业集团,二是科研院所之间联合。

一位国资系统的人士告诉本报记者,国资委对科研院所的重组思路已经敲定,那就是上述两种思路的第一种。“大多数科研院所报上来的重组方案是纳入产业集团”。

而科研院所与产业集团的重组效果良好,是这一重组模式备受推崇的重要原因。

但也有少数科研院所排斥纳入产业集团,以钢研集团为例,据本报记者了解,宝钢和鞍钢几年前就有意并购钢研集团,但钢研集团一直不愿意“被重组”,理由是,钢研集团是为整个钢铁业服务的,不能纳入单个企业。


中鋁 擊敗 五礦 有望 入主 北京 礦冶
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未停歇的战争:杜鹃、竺稼北京谈判

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随着“9·28”临时股东大会投票结果的公布,国美电器(0493.HK)控制权之争的第一只靴子已经落地,股权层面的不确定性已经消除,而董事会层面的争夺仍在继续。而这将取决于大股东黄光裕家族与二股东贝恩的进一步谈判。

一位知情人士向本报记者透露,9月29日,贝恩资本董事总经理竺稼与国美电器大股东黄光裕家族的“当家人”杜鹃,在北京进行了见面会谈。国美电器大股东一方的新闻发言人向本报记者证实称,“大股东一方与贝恩的及时沟通确实存在,而且一直都在沟通”。

该人士称,此前一晚,在国美电器临时股东大会结果公布的当晚,竺稼就已经飞抵北京。当时,国美电器董事会主席陈晓与众多支持者,仍在香港为现有董事会能够保持稳定,举行了庆功酒会。

陈晓,是否出席了29日的国美电器两大股东的见面会?本报记者截至发稿时间尚未得到相关方面的确认。但知情人士向本报记者透露,28日晚,在投票结果公布后不久,陈晓亦直接向杜鹃表达了继续谈判的愿望。

在国美电器董事会失去了“增发20%新股”的一般授权后,形势正发生着微妙转变。国美电器大股东黄光裕家族一方的公司利益诉求,已经转变为“在董事会增加合理数量的代理人”。该诉求能否实现,贝恩资本的态度至关重要。

而大股东黄光裕家族,可以继续留在谈判桌上的筹码是,其有权将372家国美电器非上市门店从上市公司中剥离出去。对于2至3年内便需寻求退出的贝恩来说,这显然是不可接受的。

和谈有基础

贝恩资本与国美电器大股东黄光裕家族一方的接触,已经有一月之久。

8月28日下午2时,黄光裕家族一方授权的资本市场委托人,在韩国三星投资银行总裁Paul Chong的安排下,于香港文化酒店和贝恩资本董事总经理竺稼会面。

其 间,竺稼希望该委托人向黄光裕家族传达“五项共识”。具体内容包括:贝恩资本不是本次争斗的参与者,本次争斗与贝恩无关;双方应在没有媒体聚光灯炒作的情 况下友好协商解决;请Shinning Crown就麦肯锡公司做的国美电器未来5年发展计划进行补充,提出更好的发展设想;贝恩不同意在现今的情况下再次增发股票,这样对公司及全体股东都不 利;贝恩同意黄家重新再任命两名董事进董事会,黄家要同意贝恩保持三名董事。

本着“五项共识”的原则立场,贝恩资本开始在国美电器董事会中发挥影响作用。29日,国美电器例行董事会,当时,黄光裕家族一方并不希望讨论增发相关问题。会后,竺稼向国美电器大股东一方授权的资本市场委托人确认,该次会议并未谈起增发问题。

此后不久,黄光裕家族的资本市场负责人黄秀虹与竺稼在深圳见面。双方按照贝恩一方提出的5项进行了数小时的磋商。不过,就陈晓的去留问题,双方未能达成一致。黄光裕家族坚持要求陈晓立即离任,而贝恩方面则主张分阶段实施这一计划。

不 过,双方仍对此前的“5项共识”进行了细化。具体内容包括:双方要想解决问题达成和解,必须是在没有媒体聚光灯的情况下进行,取消9月28日的特别股东大 会投票对双方的利益都有利,这样双方才可以在近期内尽快达成和解协议;贝恩同意黄家更换两名新董事,理由是从前的董事会黄家安排的董事有八名,贝恩占据三 席,黄家仍是多数。

在杜鹃出狱后的9月13日、临时股东大会召开前的9月25日,竺稼又两次与杜鹃见面。但最终,谈判由于黄光裕家族坚持陈晓离开而破裂。

不过,贝恩资本与黄光裕家族一定程度上,已经互相妥协。与之相印证,“9·28”投票前一日,黄光裕家族代表邹晓春对本报记者直言,“对于贝恩资本3名董事去留,希望股东自主选择,大股东不希望对其产生干扰”。

9月28日的最终投票结果显示,八项议案中,有一项获得了高达95%的投票支持率,那便是来自贝恩的竺稼出任国美电器的董事,显然,持股32.47%的黄光裕家族对此投出了赞成票。

而黄光裕家族最为忌惮的、国美电器董事会掌握的“增发20%新股”一般授权,也因获得55%的得票支持而被废止。显然,没有贝恩的支持,这是不可能实现的。

虽然,杜鹃和竺稼之前的多次谈判未能阻止最终的对决,但在9·28之前,双方谈判已经取得了一定的成果,那就是,黄光裕家族和贝恩都支持的两项议案,必定能够通过。

重组董事会?

另外一只靴子,国美电器大股东一方期盼的“重组董事会,使得董事会体现大股东合理意志”,仍悬在空中。

虽然,黄光裕家族未能在9月28日实现重组董事会的目标,不过,根据国美电器股东大会的授权,国美电器董事会有权自主重组董事会。在9月29日的见面会上,这是竺稼与杜鹃之间最为重要的议题。

陈 晓是否会离开、何时离开、以何种方式离开,依然是其中的关键。此前的9月25日,杜鹃、黄秀虹、黄燕虹、竺稼、陈晓、郑建明等人在北京会面时,核心的议 题,便是陈晓去留以及董事会架构问题。当时,由于陈晓留任的希望与黄光裕家族要求其马上离职的诉求,无法调停,谈判最终破裂。

而“9·28”投票结果显示,由于未能得到贝恩的支持,黄光裕家族所有与重组董事会相关的议案,获得的其它股东的支持均小于10%。显然,持股10%的贝恩投出了否决的一票。

不过,这种失败,也成为黄光裕家族的一块试金石。投票结果显示,在重组董事会的7项上,黄光裕家族与陈晓为代表的董事会相比,获得的支持率相差不足4%。

按照国美电器公司章程,黄光裕家族作为国美电器单一大股东,可以再行召集临时股东大会。那时,黄光裕家族只需要再获得不足2%的支持,就可以达到重组董事会的目的。9月28日投票结果公布后,黄光裕家族称,保留再次召集临时股东大会的权利。

当然,对黄光裕家族来说,在谈判桌上获得贝恩的支持,无疑是重组国美电器董事会更为便捷的途径。

杜鹃的筹码

黄光裕家族凭什么跟贝恩谈判?杜鹃知道,将非上市门店从上市公司剥离,将使得包括贝恩在内的所有股东的利益受损。

根据此前公布的数据,非上市门店2009年为国美电器每年提供人民币2.335亿元的费用总额,而这些费用相当于上市公司的净利润的16.67%,极其可观。

一位前国美集团内部人士也对本报记者表示,“在国美电器众多分公司中,很多非上市资产都是非常优良的,大中电器、北京国美,都是国美集团业绩测评A+的资产。在国美集团零售资产中,A+资产只有5个。”

但此前,在黄光裕家族与国美电器董事会冲突最为激烈之时,国美电器非上市门店的剥离,已经迫在眉睫。

8 月30日,国美电器公告称,其于8月27日收到拥有并控制北京国美公司(非上市门店)的黄光裕家族发来的一封信函。信中表示,如果黄光裕家族8月4日提出 的五项议案在九月二十八日举行的股东特别大会上全部未获通过,将终止上市公司与非上市部分之间的管理协议,终止托管关系。

在公告中,国美电器董事会称,该托管协议的终止不但不会对上市公司造成任何重大不利影响,反而预计未来对上市公司会有诸多益处。

而国美电器公告未经披露的信息是,当时,国美电器董事会已经做出了“舍弃非上市门店”的决定。

知 情人士向本报记者透露,8月30日,以陈晓为代表的国美电器董事会向黄光裕家族发出了一封“致北京国美电器有限公司函”,在该函件中的一节显示,“我司接 受贵司意见并在此同时通知贵司:我司决定将于2010年10月31日无条件终止执行(包括但不限于)总供应协议,总采购协议,2010年采购服务协 议,2010年管理协议等相关协议。贵司于2010年11月1日起自行管理非上市公司业务。”

也就是说,若黄光裕家族与贝恩不能就“非上市门店”问题达成新的一致,在一个月时间之后,国美电器将面临彻底分裂。

对此,本报记者求证了国美电器大股东一方的新闻发言人,该人士称,“目前,创始股东正在做非上市业务管理权收回的准备,包括人员、设备、购销合同,等等。不过,创始股东不希望国美出现分裂。”

深谙资本运作的贝恩董事总经理竺稼,显然了解非上市门店对国美电器股价的杠杆作用。但面对杜鹃重组董事会的要求,他亦面临艰难选择。


停歇 戰爭 杜鵑 、竺 竺稼 北京 談判
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城市化驱动土地升值 北京“拆迁富翁”批量造

http://www.yicai.com/news/2010/12/623860.html

这里以前是个村,现在只剩不到30户。”小李(化名)坐在新买的轿车里,神采飞扬地向《第一财经日报》记者介绍。顺着小李手指的方向,可以看到眼前一片瓦砾,只有少数几间平房矗立在瓦砾堆里,“我们村大概100多户,今年4月份大部分都搬走了,剩下不走的各有各的理由。”

小李是北京市朝阳区东坝七棵树村的普通村民。自从拆迁以后,小李一家感觉一下子过上了“幸福生活”。“我们村大概平均每户能补到300万元吧,有三 四家补到了1000多万,当然也有补偿少的。”小李掰着手指头算道,“我们家补的算普通的,三口人能回购两套100多平方米的房,买这辆车十几万,还能剩 100多万吧,反正够花了。”和买豪华车四处炫耀的村民相比,小李的做法比较低调,买辆普通车在周边小区拉“黑活”。

不断攀升的房价和轰轰烈烈的城市化进程的推进,在北京周边的村落制造了一个又一个造富神话。2009年北京大望京村拆迁,让大望京村一年新增了600多辆小汽车。随后北京市朝阳区金盏、孙河、崔各庄、豆各庄、东坝、三间房、将台乡……也轮番全面展开了拆迁腾退工作。

根据政府原定计划,2010年朝阳区将完成土地储备区域和定向安置房所在地块的房屋拆迁腾退工作,以及10余万农民的转居转工。

批量制造的“新中产”?

东坝某村的阿萍(化名)依旧还在给别人当保姆,但细算起来,阿萍已经可以算是“千万富翁”了。

由于家里宅基地的面积比较大,阿萍一家分到了600多万拆迁款,两个儿子年满18岁,按照当地的拆迁腾退标准,45岁村民可回购267平方米住 房,18岁以上不满45岁村民可回购167平方米住房。“50平方米以内回购价每平方米4500元,50平方米以上回购价每平方米8000元。”阿萍全家 可回购三套超过100平方米的房子。

而目前位于同区域的商品房奥林匹克花园均价卖到每平方米27000元左右,首开常青藤已经均价卖到28000元/平方米左右。据估算,阿萍回购的房 子转眼间就能升值到每平方米20000元左右。一次拆迁,让原本依靠给人当保姆糊口的阿萍转瞬富了起来,仅房子估价和剩余补偿款就身家超千万。

阿萍的另一个同乡选择了另一种“不要回迁房、纯经济补偿”的方式,按拆迁面积每平方米1.2万元补偿,两个大院子最后拿到了补偿款930万元。

“大部分人还是选择要房子。回购的房子分三种户型,一居50多平方米,二居70多平方米,三居100多平方米。现在家家三四套房子,多的五六套房 子。”当地腾退办公室工作人员告诉记者,“按补偿款来说,每户由于宅基地面积不同和家庭人口状况不同,补偿款从100万到数百万不等,一半以上的村民拿到 的大概是200万~500万补偿款。”

东坝地区位于北京东部五环外区域,属于城乡接合部。由于北京CBD概念热炒,位于CBD延长线的东坝房价也水涨船高。多年前,这里的村民就早已经告 别了种植、养殖的生活方式。大部分村民都以盖房收租为生,被冠以 “瓦片经济”村。现在,村子没了,村民却在一夜之间成了百万富翁。

在距离东坝不远的姚家园汽车城,近期买车的大部分都是东坝村民。买车的档次也高低不一,从几万元的吉利到近百万元的英菲尼迪。据说也有人买了奔驰、宝马。按照村民们的说法,好车的标准是30多万的广州本田,高配。稍差也得是十五六万的车。

融入城市的速度和隐忧

事实上,随着北京城市化进程的加快,北京的大兴区、通州区等地,几年来已经诞生了不少“拆迁富翁”。

作为北京市两个城乡一体化试点村之一的朝阳区大望京村,只用了不到一个月的时间,即已完成全村1692户村民拆迁腾退协议的签订,以及25万多平方米房屋的拆除。政府为此付出了43亿元的安置款,主要用于征地补偿、腾退村民补偿安置和农民转工转居。

另外,北京丰台区金融办介绍说,今年他们启动了八个北京重点村城市化工程,拆迁资金200多亿。

快速城乡一体化的推进,当然也带来了不少隐忧。最主要的是“转工转居”后的村民生活来源问题。

“虽然村民目前分配的金额不少,但由于习惯了以前靠收租生活的村民,以后要想办法自谋出路。村民上楼后水电费、物业费各项开销,再加上村民不会理 财,‘坐吃山空’最后将成为最大的问题。”一位腾退办公室工作人员告诉记者,“也有不少村民一拿到大笔补偿金额就随意挥霍,造成了家庭问题和社会问题。”

农民转为居民后,社会保障和收入来源一直是城市化进程中的实际问题和难点。大望京村在拆迁腾退后,征地补偿返回村集体经济,同时取得规划绿地的养护 权,并给大望京村5万平方米底商实物补偿,组织产权制度改革。“通过让产权变股权,农民当股东,发展村级股份制经济,保障村集体组织成员长期得实惠。”

由于不少地区城乡一体化进程还在试验阶段,因此,每个乡和地区的补偿办法都不尽相同。“一乡一策”在拆迁腾退的过程中十分普遍,大部分《腾退办法》都由当地乡人民政府自行编纂。

并非所有的村民都接受产权变股权的模式,东坝地区也有不少村子提出了所谓的“分家底”方式:将村里的公有财产和集体土地,得到政府补偿后,按照人头数现金分配。“按照这种方式,转居后村民还能拿到几万元的家底钱。”上述腾退办公室工作人员解释。

将成最大片人口密集区

“这里未来的规划主要是打造一个大型居住区,面积将超过望京和回龙观。”相关知情人士透露。

作为在1992年《北京城市总体规划》中就确立的北京十大边缘居住集团,东坝边缘集团是其中最晚被开发的一个。根据东坝边缘集团控制性规划,其范围 包括东坝乡全部,平房乡的平房村、石各庄村,将台乡的北岗子村,金盏乡的北马房村。规划建设用地范围控制在五环路以东、亮马河北路和东坝路以南、金盏东路 以西、姚家园路以北的区域内。

在北京市规划委的网站上有大量关于东坝地区项目建设的信息,大多由北京首开天成房地产开发有限公司、北京金隅嘉业房地产开发有限公司、金泰地产等国企开发,还有一些企业有些陌生。据有关媒体报道,东坝90%以上的项目开发商为北京市国有房地产企业或国企控股的房地产公司。

此外,在北京市土地整理储备中心“即将入市”地块目录显示,未来即将入市的地块中,东坝边缘集团南区超过51万平方米的土地储备项目是其中最大的一宗地。

作为北京最后一处边缘居住集团,东坝除了原有的“保障房”使命,还有新的任务。东坝商务区管委会办公室副主任王跃荣曾公开表示,建成后的东坝北区将集高端商业娱乐、总部商务办公和国际交流服务功能于一体,并依托机场吸引知名航空公司总部和服务机构在此设办事处。

“村民的土地经过‘七通一平’后,将归入北京土地储备中心,最后将公开挂牌招投标,拿地的将是各大上市和有实力的房地产公司。”知情人士对记者表示,“目前看来,村民的补偿款也许很高,但在整个土地的利益链条中,村民获得的只是很小的一个部分。”

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北京賣「台味」租金比一○一還貴

2011-1-3  TCW




十二月二十四日,北京前門大街上有著濃濃耶誕節氣氛,不僅餐廳和商店,連街道上都是人潮。相對於這幕親人朋友歡樂相聚的場景,不過就在隔一條街的地方,數十位工人卻正捱著零下十度的低溫,不敢稍有鬆懈的搭棚、掛旗、裝修,「快一點啊!明天就要開街了。」

他 們說的「開街」,就是開出「台灣文化商務區」(又稱「台灣映像」)。這裡不只要賣正港的台灣商品,還要以台灣的景色為賣點,包括阿里山神木、森林小火車, 皆按照原比例打造。此外,全區內的衛浴設備都來自台灣品牌和成、冠軍磁磚,在造景與景觀塑造上也找來負責台北華山藝術園區的主團隊操刀,為的就是追求百分 之百的台灣味。

訴求純粹台灣味 規定只有台企可以進駐

「不是只有找一些小吃、伴手禮的廠商來賣賣東西而已。」負責本區經營管 理的北京前門天和商業管理公司總經理魏莒城說,餐飲和伴手禮是馬上就有現金收入、比較快賺錢的品項,但是這邊要做的是可長久經營的區塊,所以不但有文創品 牌專屬的商場,還設置了「鄧麗君音樂生活館」等,在塑造台灣的純粹度上,是有史以來最講究的一次。

魏莒城表示,「台灣文化商務區」就像是一個百貨商場的概念,有兩條名品街和三個綜合商場,特別的是,這家百貨公司「主打台灣」,規定只有台商企業可以進駐,或是代理台灣品牌的商品銷售。

令人好奇的是,在這歷代歷朝的「天子腳下」,全中國的文化、經濟、政治中心,為何能夠掙得一塊占地廣達四萬平方公尺的「台灣專區」?

其 實,早在清朝末年,這兒就已經是台灣專區了。位於北京市崇文區(現併入東城區)的「台灣會館」,建於一百二十年前,是專供當時台灣人進京趕考、往來經商的 落腳之地。百年後,成為北京最重要的台灣文化遺存,隨著前門地區整體改造,○九年,北京市政府決定積極修復擴建台灣會館,並開發其後方土地,打造台灣文化 商務區。

招商營運中心總經理蔡美慧在台灣待過中興百貨、誠品商場等,有二十七年資歷,她表示,一般的台灣城或台灣街,只是號召一些廠商進 駐,之後各做各的,缺乏規畫,有的甚至是打著台灣的名號,實際上卻魚目混珠的廠商,而「台灣文化商務區」則明定非台商或賣道地台灣商品者不得進駐,並要求 廠商簽合同保證。

配合節令辦行銷 桐花季、年貨大街都有

此外,園區內也規畫配合節令做整體的行銷活動,如一月到農曆過年前,舉辦「台灣年貨大街」活動,五月推出「桐花季」,介紹台灣的客家文化、小吃、民俗產品,暑假期間則有「白河荷花季」等,蔡美慧說,除了展示台灣不同時節風貌外,更重要的是增加新鮮感,吸引更多來客。

由於要趕在年底前開幕,部分店面目前仍未租出,「有些廠商還在觀望,因為這裡剛要開,還沒做出成績來。」皇冠集團董事長、同時也是負責本區地下老街招商和管理的華聚興盛董事長江永雄如此表示。

專賣陶瓷工藝品和活瓷杯等的乾唐軒,在中國已有一百家以上的經銷加盟店和百貨據點,董事長于春明說,設櫃會選擇成熟商圈、有人潮保證的百貨公司,而此區發展還需要時間,「這裡算是正在開發的地方,還算不上繁榮,但是位置好,應該可以發展起來。」

在 台灣受陸客歡迎,生意好到需要在店內設台灣銀行外幣兌換處的維格餅家,選擇此區做為進軍大陸的第一個跳板,也是看中位置優勢,「在這裡開店並不是要去賣那 一盒、兩盒的鳳梨酥,是為了做形象推廣,」董事長孫國華表示,這裡不是四天展覽,做完就走的短線操作,要有策略性,「這個商場名氣炒熱需要半年到一年,第 一年一定不會賺錢,估計要兩到三年。」

孫國華規畫第一年以賣鳳梨酥為主,第二年開始切入送禮市場,「大陸禮品市場的糕餅製作和包裝都很粗糙,我們很有機會,而且市場夠大,有廠商一個中秋節就做四十萬盒月餅,未來維格會專為當地市場開發新產品。」

當品牌育成中心 先做口碑,未來再複製

江 永雄說,在大陸要先做好B2C(企業對消費者)才能做B2B(企業對企業),希望能把此做成台灣的「品牌育成中心」,所以這裡不僅是零售業的概念;即使在 此開店租金甚至比台北一○一大樓還貴,多數企業就當作是品牌宣傳。他說,現在「台灣」兩個字對大陸人很有吸引力,希望可以做出口碑,「像新光百貨一樣,把 『台灣映像』做成品牌,再去別的地方開拓、複製。」

不論是著眼商業開發利益,還是進駐京城所能帶來的長期品牌價值,總之,這是第一次在中國首都的心臟地帶,有了最道地、原汁原味的台灣園區,真正的阿里山小火車也會在二○一一年搬進來,取代現在的山寨模擬版。

一百二十年後的台灣會館延伸成為台灣專區,是否真能讓正港台味風靡京城、讓台灣兩個字比人民幣更值錢,將會是下一步原汁原味台灣園區複製到全中國的重要關鍵。


北京 臺味 金比 一還 還貴
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彭淮南阻升匯率 唯一民營外匯經紀商受惠 元太交易暴增 肥了北京政協委員

2011-1-10  TWM




受到央行尾盤作價影響,台北外匯經紀商價格波動劇烈,不少匯市交易員,乾脆改在元太外匯經紀公司下單。具官方背景的元太大股東鄧予立,意外成了央行阻升下最大的受惠者。

撰文.歐陽善玲

新 台幣升值壓力大,央行總裁彭淮南每日上演「尾盤作價」戲碼,雖然有效悍衛新台幣收盤匯率維持在三十元以上,但卻引來「央行版匯率失真」之議;相對的,唯一 民營外匯經紀商──元太外匯經紀公司,則因匯率價格被認為真實性較高,近來成交量激增,成為央行阻升新台幣下的意外受惠者。

引人側目的是, 這家受惠公司,背後有位來頭不簡單的大股東。據資料,元太外匯經紀公司董事會中,香港亨達集團擁有四八○萬股,握有二席董事,其中身兼香港亨達集團主席的 鄧予立占有一席。鄧早期在香港外匯市場有「外匯高手」之稱外,目前也是北京市政協委員。因此,彭淮南強力阻升新台幣,卻意外肥了北京官員。

早在一九七○年代,鄧予立即在香港中銀集團旗下銀行任職並接觸外匯,九○年決定自行創業,成立亨達集團,主要從事外匯業務,並於九八年與和新汽車共同出資,在台成立元太外匯經紀公司,成為央行外匯局特許的「唯二」外匯經紀公司之一,也是唯一一家民營外匯經紀商。

雖然成功取得特許經營權,但過去十餘年來,元太在國內外匯市場始終只能算是「小配角」。

在台苦心經營人脈與形象

銀行外匯交易員表示,具官方背景的台北外匯公司相對具有代表性,「央行公布的匯價即是來自台北外匯公司」,且流動性較佳,因此平時下單都以台北外匯為主、元太為輔,兩者交易量其實差距頗大,元太約占台北成交量四成左右。

相較於元太「不成氣候」的業務量,鄧予立本人近幾年來則是在台灣快速建立政商關係。在他的部落格相簿中,貼出他與總統馬英九、親民黨主席宋楚瑜、行政院副院長陳冲等人合照,高調顯示他的政治人脈。

在 實際動作上,二○○一年納莉颱風重創台灣,鄧予立立刻捐了幾十艘橡皮艇、大量物資支援救災。○四年,馬英九還在台北市長第二任期內,鄧也透過管道贊助大稻 埕碼頭的「煙火慶光復」活動。之後,舉凡台北元宵燈會、煙火音樂節,鄧都慷慨捐助,因此能與不少政治人物維持不錯關係。此外,他也曾在台灣出版兩本著作, 為自己的知名度與形象加分不少。

但在苦心經營人脈與形象之餘,關於鄧予立或亨達集團在台違法吸金、詐騙等負面爭議,近年來時有傳聞,惟截至目前,均無法證實鄧予立直接相關。

如今,元太業務量有所起色,對這位北京政協委員來說,也算是一樁美好的意外收穫。

鄧予立

出生:1950年,香港現職:北京市政協委員、香港亨達集團主席、元太外匯經紀公司董事


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離職當晚揮別北京 陳曉下一站「以後再說」

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110310/2224443.shtml


每經記者 郎振 發自北京
在離開國美的當天,陳曉便選擇了離開北京。
3月9日晚間,就在陳曉即將登上離開北京的飛機前,《每日經濟新聞》記者接到了他打來的電話。「我馬上就要登機了。」電話中的陳曉很輕鬆,似乎帶著微笑。
「您現在就要離開北京,是飛到上海嗎?以後準備做什麼?」面對記者的追問,陳曉的回答又顯得頗為惆悵,「對,馬上就離開北京,到哪裡並不重要,以後再說。」
功勞:救國美於危難
陳曉擔任了兩年零3個月的國美董事局主席一職在2011年3月9日結束。
「陳曉在國美的工作總的來說應該是功大於過的。」這是多位家電資深人士在對陳曉兩年多以來掌管國美的評價。
家電專家劉步塵在接受《每日經濟新聞》採訪時認為,當2008年11月黃光裕東窗事發以後,「陳曉是在國美最危難的時刻力挽狂瀾的,客觀地說,當時的國美所面臨的不是發展問題,而是生存問題。」
國美電器2008年的財報顯示,當年第四季度營業收入為7800萬元,利潤率只有0.78%,降至歷史最低。隨後,陳曉進行了一系列改革。劉步塵認 為,2010年第一季度財報顯示,國美門店數量同比下降,銷售額卻大幅攀升,平均單店銷售業績也大幅增長,這表明關閉虧損門店的策略是正確的。
家電專家吳咸建在接受《每日經濟新聞》採訪時也明確表示,以前黃光裕的經營風格是極具侵略性的,更加注重規模擴張,「陳曉在一定程度上改變了國美現在的風格,讓國美學會了穩健。」
國美副總裁李俊濤日前曾對記者表示,2011年國美集團將圍繞著網絡快速有效擴張和持續提高單店經營質量的兩大核心戰略來展開經營。
陳曉另外一個始終被國美大股東詬病的就是戰略資本貝恩的引進。此前大股東一方認為,貝恩資本實質上是將陳曉和國美集團的利益綁定在一起。但劉步塵對此表 示,「現在所有人都應該理性地看待戰略資本的引進問題,當時是形勢所迫,沒有其他的選擇。國美還是在一定程度上保持了自己行業老大的地位,否則也不會出現 去年高管集體『站隊』的情形。」
過失:公開雙方矛盾
在談到陳曉的過失時,所有受訪專家均指向一點:過分曝光自己與創始股東之間的矛盾,導致雙方進入到了水火難容的地步。
「最著名的就是陳曉的 『魚死網破論』。」劉步塵對《每日經濟新聞》分析,當雙方矛盾剛剛開始顯露的時候,陳曉「魚會死但是網不會破」的表態一定讓黃光裕一方感到難以忍受。
「作為職業經理人的陳曉肯定會在經營思路上與黃光裕產生矛盾,如果不公開雙方還可以談,但是一旦讓矛盾公開化,就沒有迴旋的餘地。」劉步塵告訴記者,「陳曉當時最好的辦法是『忍辱負重』,妥善解決雙方的分歧。」
吳咸建對《每日經濟新聞》表示,陳曉幫助國美改善了與供應商的關係,「這當然是正確的,但在另外一個方面,也讓國美以後的經營需要強大的現金流作為支撐。」
「以前黃光裕掌管國美時可能會出現拖欠供應商賬款的問題,這雖然讓供應商頭痛不已,但也在實質上維護了國美自己的利益。」吳咸建認為,「陳曉一般會在極短的時間內向供應商支付賬款,這會讓國美現金流壓力加大,在這一點上,陳曉有些務虛。」
未來:陳曉將再創業?
3月9日當晚,陳曉在卸任董事局主席以後旋即登上了離開北京的飛機,這讓陳曉的下一站旅程顯得頗為神秘。
一位接近陳曉的人士對記者分析,陳曉在經歷了這麼多事情以後,一定會選擇休息一段時間。「他的年齡並不算太大,可能再次選擇創業,畢竟多年的行業經驗已 經非常深厚,但是他可能會避開家電連鎖行業,開展其他商品的連鎖經營,因為至少在一二線城市中,已經完全被國美和蘇寧牢牢壟斷,新品牌沒有生存空間。」
此外,坊間另有一種傳聞顯示,陳曉將會在一段時間以後再次拉起一支隊伍,專攻國美、蘇寧仍舊薄弱卻打算深耕的三四級市場。
當記者問及陳曉將來的打算時,陳曉僅簡單地表示,「以後再說。」

離職 當晚 揮別 北京 陳曉 下一 一站 以後 再說
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日本首富地震後喺北京講嘢 老占的博客

http://oldjimpacific.blogspot.com/2011/03/blog-post_30.html

我是柳井正,非常高興和大家見面,這次賑災也是日本有史以來最大的規模,給日本東北部地區人們帶來非常慘痛的損失,我們也作為一個企業,做出了積極的對 應,同時我非常感謝,中國人民在關鍵時刻,對我們日本人民伸出了友好相助的手,同時我也很自豪的跟大家講,我的合作夥伴也非常踴躍的捐出了大量的物資和金 錢,我們會迅速通過紅十字會,及時送到就在地區。

地震後,如何經營Uniqlo?

關於公司經營,我們正在證明,無論是多麼不利的條件,只要心存智慧,就一定能增長,比如美國高增長性企業,在短時間之內,從零發展,到幾萬億日元的營業 額,同時在日本,在日本以外的地區也能夠實現,為了持續實現高收益,必須要具備能力和幹勁的人,建立被所有人認可的公司,我認為好公司就是要具備有良好的 思想準備,並且真正實幹的公司,休閒是世界共通的服飾,我正在實現能夠堅持世界共通的原理原則。


在過去,日本製造產業是世界最大的纖維產品的出口國,此後隨著日本經濟的發展和社會的變遷,便由日本轉向韓國,台灣,中國的香港與中國的大陸,接下來我們在中國大陸的生產量非常大,同時我們也在其他的東南亞地區,柬埔寨,孟加拉等也有發展。

特別是在產業變遷過程中,我們公司的發展是得益於香港企業的合作,那麼在中國改革開放政策以後,特別香港企業,特別是在90年代初期,香港企業也大陸地 區,特別在廣東地區建廠,發展企業,在變遷當中,日本是當時唯一的沒有出口配額的大市場,回想當年,大家都不會想到有今天的中國,當時大家對中國將來的預 想都不太樂觀,但是由於中國的改革開放政策以及所有中國人民的努力,使中國成為僅次於美國的經濟大國,這只用了14年時間。隨 著國有企業私有化,誕生了很多民營企業,鄉鎮企業,在這些企業當中孕育了很多優秀的經營者,特別是青島金髮集團,還有浙江寧波的沈州集團,隨著日本企業和 中國企業不斷的合作,也產生了像松崗這樣的企業,將日本的技術人員及具備工廠長經驗的人員派赴至中國的工廠,對工廠進行日常的運營指導和技術指導,大幅度 的提升了中國工廠的品質水準。

Uniqlo也在中國展開了零售業,在2002年上海1號店順利開張,在去年,在上海南京西路,開展了亞洲首家全球旗艦店在上海開張,我們未來目標是在 2020年,在中國創造營業額達1萬億日元的企業,我們希望西裝品牌能夠成為中國人民喜愛的企業,接下來我再談一談有關Fast Retailing集團以及Uniqlo優衣庫品牌的現狀過去以及將來。(未完待續)

日本 首富 地震 後喺 北京 老占 占的 博客
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回击三星苏州厂 京东方北京8.5代线月底投产

http://www.yicai.com/news/2011/06/847124.html

概意在回击三星电子苏州高世代面板厂一周前的动工,昨天京东方拉人参观了其位于北京亦庄的京东方北京8.5代厂。

京东方官方人士对《第一财经日报》透露,该厂2009年8月奠基后,本月28日即将试产,今年三季度正式量产。

大陆首个8.5代厂月底投产

京东方总裁陈炎顺表示,这将是中国大陆第一条自主设计、自主建设的高世代面板生产线。预期一期产能约3万片玻璃基板/月,设计产能为9万片/月,满产可达到12万片/月,将主要生产26英寸至55英寸的液晶电视显示模组。

京东方新闻发言人张宇一周前对本报表示,为加快8代线投产进度,公司在北京5代线上做了许多准备工作,否则投产周期可能拉长。他透露,目前,海尔、 海信、创维、康佳、长虹等国内彩电大厂已和京东方签订合作开发产品意向书,京东方以及与其有股权关联的冠捷,还将借此生产液晶电视机。

“如果8.5代线满产,京东方在全球平板显示产业有望进入前6名。”陈炎顺说。他透露了具体的分配比例:京东方获得300万片,冠捷获得300万片。另外大约700万片将供给国内品牌厂商。

这一数据看上去很大,距离京东方董事长王东升定的未来3到5年进前5的目标更近了。目前全球前5大面板企业分别为三星、LG、奇美、友达、夏普。

但是,目前的全球面板市场格局是,三星、LG、友达、奇美4家出货占全球80%以上,几家日企占10%至12%,包括京东方在内的剩余企业,目前只 占不到10%的份额。北京8代线投产前,京东方全球面板出货量仅列第8位,市场占有率大约2%。北京8代线量产后,市占率大约也只在6%。

这可能还得看一下三星等巨头的脸色。三星、LG、友达已获准在大陆建设高世代项目,其中前两者还分别捆绑了大陆TCL、创维两大品牌的资本,等于已拉到重要客户。目前,三星苏州厂已破土动工,LG广州项目年底有望动工。

而且,京东方大陆还有一个重量级对手,即今年底有望投产的深圳华星光电8.5代厂,它由TCL、深超科技、三星联合投资。

苦涩的机会

外部环境的变化似乎给了京东方机会。

陈炎顺表示,公司不怕三星。因为三星要在韩国建设10代线,对于中国大陆的投资步伐不会太快,而LG在广州的项目至今仍未动工,因为它的投资重心同样仍在韩国。

而对于夏普等日系厂商,由于日本本土遇到核危机,目前基本没有能力在中国市场落实高达数百亿元的投资。

但韩国双雄捆绑TCL与创维,可能直接带来市场冲击,尤其是三星与TCL的联姻。陈炎顺认为,这要看双方是否能解决专利授权问题,否则TCL很难最大限度降低成本。

而且,市场需求一端也给了它追赶的空间。尽管全球电视市场依然在快速增长,但是以平板电脑、智能手机及笔记本为核心的面板需求,更是快速扩大。这已经引发上述5大巨头开始淡化10代项目上的竞争,开始将战火朝中小尺寸领域燃烧。

今年年初,夏普10代线削减了产能,开始强化中小尺寸面板的出货。目前,由于电视面板价格持续下滑,智能手机等移动终端市场持续扩大,夏普甚至打 算,将原本生产电视面板的日本龟山厂大部分产能用于生产中小尺寸面板,以争夺苹果iPad面板订单。而日本东芝与索尼也打算合并双方中小尺寸面板业务。

京东方也在朝这一领域移动。它在成都早已投建一条4.5代生产线,主要面向智能手机等市场。而北京5代线则主要定位于平板,合肥6代线则定位于显示 器与电视。陈炎顺表示,北京8.5代线投产后,京东方将成为中国唯一可提供从1.8英寸到55英寸全系列面板方案的供应商。而且,本报之前还报道过,京东 方已经进入电视整机代工市场。

但是全能型的京东方掩饰不住每条战线都不是冠军的尴尬。而且,截至目前,其多个工厂仅北京5代线、成都4.5代线维持赢利局面。几年来高昂的投资,已让它陷入折旧压力之中,并导致持续亏损。

上一财年,京东方总资产达569.85亿元。但截至2011年3月31日,其负债总额达234.49亿元,银团贷款达180亿元,生产线折旧以7年计算,8.5代线投产后,预计每年折旧将达50亿元。

京东方的快速布局可能导致财务风险持续出现。陈炎顺表示,公司当然将风险控制放到第一位,目前资本负债率控制在44%,资本金不低于60%。

“即使是目前紧缩银根的情况下,京东方依然没有超过银行基准利率就拿到了贷款。所以我对今年现金流为正很有信心。”他说。

之前,王东升对本报表示,如果只计算现金流,公司有望于今年底出现正数字。

回擊 三星 蘇州 京東方 京東 北京 8.5 代線 月底 投產
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北京:神秘“定向房”

http://bbs.hsw.cn/read-htm-tid-2843870.html

财新《新世纪》记者 蓝方 张艳玲

入夏的太阳烤着一块围起不久的工地。这片占地面积20多公顷、与北京海淀区东升乡八家村回迁房一街相隔的大工地,是传说中清华大学专门给教师修建的福利房。从清华大学南门出发至此,只需不到半小时车程。

这片原属于东升乡八家村的地块,早在2003年就以无偿划拨的形式,特批给素有“中国教育首府”之称的清华大学,用于解决教职工的住房问题。房屋性质属于“经济适用房”,但由于资金和拆迁问题,迟迟没有动工。

此次,搭北京市城乡接合部拆迁改造的顺风车,用于村民安置的回迁房盖好后,清华即可开工建设近5000套住房。加之此前在学清园建完的1000套住房, 都将按市场价的三分之一至二分之一出售给职工。今年全国“两会”期间,清华大学校长顾秉林公开表态称,“十年内应该不会再愁教职工的住房问题”。

属于保障房范畴的经适房,通常对全社会进行公示,允许符合条件者自行申请并公开摇号发售。不过,这6000套房子只面向清华内部教职工。

据财新《新世纪》记者了解,教职工按照资历、职称、教龄等多项指标打分排队,具有购房资格的教职工以约每平方米2万元的价格支付给学校,房屋质量不仅不 逊色于周边价格最高已达4万元的商品房,还享有低廉的物业费。目前,学清园的1000套住房已经分配完毕,八家村地区的5000套房子也已进入排队打分阶 段。

清华大学的经济适用房,仅仅是北京众多不公开摇号发售的“定向房”项目之一。

“定向房”由来

清华大学在八家村地区的建房计划其实并非新闻。2003年,清华大学和北京大学分别获得了海淀区划拨的位于八家村地区和肖家河地区的地块,作为教育附属用地,用于建设教职工住宅。

尽管土地属于划拨性质,但对原住民的拆迁和安置费用,仍需学校自行筹措。

由于安置成本过高,两个村落的拆迁工作长期搁置。六七年间,清华大学、北京大学一带房价高企,早已超过普通教师的承受水平。教师房项目遥遥无期,因此引起两所高校教师的不满。

5000套教师公寓最终落地,对清华大学的教师们而言无疑是一件好事。“城市房价那么高,而高校、研究机构的工资水平都很低,没有住房方面的保障,不可能吸引人才。”中国社科院一位保障房研究学者对财新《新世纪》记者如是表示。

不过,这些住房通过“定向安置”的方式向特定人群悄然发售的同时,公开摇号的经济适用房源却一号难求。原本有限的土地和建设资源,再拿出相当大一部分用于“定向”,无疑更加剧了供应的紧张。

另据财新《新世纪》记者了解,在这些定向分配的对象当中,实际仍有为数不少者,收入和住房水平远超过北京市的经适房申请标准。

福利分房政策早在1998年即终止,清华和北大为何还有定向分配的“经济适用房”?

其做法,正源于1998年国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。尽管该份文件明确“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”,但提出“在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下,可以继续发展集资建房和合作建房”。

随后,《建设部等部门关于支持科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构利用单位自用土地建设经济适用住房若干意见》的文件提出要积极支持这些单位自建经济适用住房。

又根据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》的部署,在京中央和国家机关职工则可“在一定时期内”,按建造成本价,购买由国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局等统一组织建设经济适用住房。

至于有建房土地或对拥有产权的危旧住宅小区进行改建的单位,在符合城市规划的前提下,经有关部门批准,可利用本单位现有土地自建住房,按不低于同等地段经济适用住房价格向本单位职工出售。

这一政策缺口,酿就了数量庞大的“定向经适房”。

中央国家机关住房制度改革办公室课题组的专家指出,此类定向住房在销售方式上,依然以行政手段为主,切块分配给各单位后,再在单位内部按照福利分房的排 队方法配售;在住房销售价格上,仍含有大量政府补贴。“从根本上看,依然是一种国家和单位‘统包、统建、统分’的福利供房模式。”

在强大的舆论压力之下,机关事业单位集资建房的问题越发敏感。

随着住房市场化的推进,自2003年开始,国务院政策转向,其后几年连续颁布的多个文件都明确“各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房”“任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房”。

此后,除了住房困难户较多的工矿区和困难企业可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下,利用单位自用土地进行集资、合作建房,其余各单位合作自建的定向经济适用房,多有延续“遗留项目”的色彩。

据了解,此后绝大多数高校除了按照国家政策向教师发放住房补贴,所能提供的服务包括两类,一是组织团购,二是组织老师申请限价房、经适房等保障性住房。

当然,能有土地建设经济适用房的单位依然少之又少,因而清华北大在政策转向的关口能够拿到两块划拨用地,也让不少高校眼红。

不过,一位不愿具名的社科院学者告诉财新《新世纪》记者,一些部委和大型的企事业单位,仍有各种办法“盘活”自己过去获得的划拨土地。如将废旧的科研楼拆除,把教育科研用地变性做居住用地等。

因而,即使在房改启幕12年后,仍有一些单位享受着自建的经济适用房,以大大低于市场的价格购房。

各显神通

随着城市扩张、土地开发加速,自己仍保有土地的单位毕竟越来越少。即使是向中央国家机关工作人员供应定向经济适用房的“两局”,土地也捉襟见肘。

一些强势单位不得不另辟出路。

在北京西郊的金顶北街,有着两栋特殊的“定向房”。这个被命名为“锦和园”的项目,业主为中央某部委的局、处级干部。两栋6层板楼均配有电梯,一梯两 户,共144套,坐南朝北,楼距开阔,采光充足,夹杂在首钢灰色的家属区中,橘黄色的外墙格外打眼。新主人们已经部分入住。

不过,不同于在既往政策框架下的“定向经适房”,这两栋楼的预售许可证号为“京房售证字(2010)限18号”。

其中的“限”字,指代的正是两限房——一种以“限房价、限户型”的方式来保障中等收入夹心层的政策性住房。因政府对开发商的销售价格进行限制,在房价屡屡上涨后的今天,价格已远比同类商品房低廉。

两限房源通常对全社会进行公示,允许符合条件者自行申请并公开摇号发售。不过,在北京市住房和城乡建设委员会的“经济适用房、两限房项目公示”中,至今仍可看到,2010年的22个两限房项目中,惟独“限18号”不知影踪。

与锦和园项目类似,近几年,北京市陆续有两限房项目,以定向安置的名义向公务员和事业单位等特定人群进行非公开发售。

楼盘以两限房身份登记在案,销售时却从公众眼皮底下公然消失。此虽屡遭知情人或媒体曝光,但近几年这种面向公职人员“定向”分配的方式,始终暗流涌动。

一位在长期从事保障房建设的业内人士告诉财新《新世纪》记者,正是因为各中央国家机关所能分配到的定向经济适用房有限,各部委难以直接向北京市要到划拨地块,因而将目标转向两限房,从“要地”转为“要房”。

常规的方法是,各部委与北京市的相关部门联系,谈妥数量和价格后,再与开发商直接对接,委托开发商在其通过“招拍挂”程序获得的限价房地块上建房。

如此一来,此类两限房不需经过市住建委的分配环节而直接定向分配,实质上是集资建房政策下的“定向经适房”的衍生品。

不过,两限房资源也十分有限,“定向房”的步伐开始紧跟保障房的品种,不断推陈出新。

2011年4月15日,北京房山推出了“限房价、竞地价”的中小套型普通商品房项目——房山区长阳国际城。1594套房源三天内销售一空的同时,另有800套房悄然“消失”。

此“限房价、竞地价”的限价房,较之此前“限房价、限户型”的两限房,区别在于确定商品房销售限价后由开发商竞投地价,出价最高者得。这样的做法,相当于地方政府在土地收益上部分让利。

新品种推出之初,房山区政府就有意回购800套房留作己用,以备“招商引资”之时供给企业定向分配。不过,具体的分配对象尚未确定。

在诸多保障性住房定向分配的格局下,真正被推向市场的人,绝大部分是体制外的普通企业职工。

“无土地的单位和无钱单位的人只能看别人分房,还不得不花比别人高一倍钱去买商品房。”一网友无奈地表示。

尽管相当多的普通公职人员收入水平并不高,亦有相当大一部分职工可归入政策性住房覆盖范围,但在不少学者看来,针对这一群体的定向配售,不仅程序不公开,且严重损害了社会公平,滋生了腐败。

“他们不买房,不知道市场,就出不了好的政策。”一位学者如是说。

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