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從興業銀行支行走出，內心湧起一種對興業銀行的敬佩感。 證券投資者張寧

商業地產新攪局者湧起 雪上加霜還是開拓新局面？

經濟放緩、消費不振、電商沖擊……諸多跡象顯示，傳統商業已然步入新的不景氣周期，給商業地產的戰略布局和運營模式提出了新的挑戰，但卻並沒有阻止資本進入的步伐。

日前，保利地產（600048.SH）宣布，旗下的保利商業地產投資管理有限公司（下稱“保利商業”）將加大在商業地產領域的布局，以資產管理、商業運營為手段，要在5年時間開拓超過1000萬平方米商業物業。龍湖地產（00960.HK）也在相近的時間披露，將在商業地產運營業務上發力。

運營商業地產與開發住宅地產之間存在極大差異。保利、龍湖等在住宅開發領域擁有絕對優勢的開發商齊齊進軍商業地產，無疑是一個不可忽視的變量，但最終會讓商業地產形勢雪上加霜，還是開拓出一片新局面，尚未可知。

運營困境

商業零售企業正在上演的關店潮，將商業地產運營困境公開化。

傳統商業零售業經營每況愈下。不完全統計顯示，2015年，六成百貨商業績出現下滑，A股上市的38家涉百貨和商業地產的公司中，62%營業收入同比下降，73%出現業績下滑。

零售商的業績下滑，使得商業地產空置率和運營難度大幅上升，租金收入呈下降趨勢。更為嚴峻的是，國內多數大城市的商業地產投資仍呈增長趨勢，每年新增商用面積在100萬~300萬平方米不等。

以有著“千年商都”之稱的廣州為例，天河北商圈總體存量已超過100萬平方米。到今年底預計零售物業市場還將迎來34萬平方米優質購物中心供應面積。

第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄評論道，在當前零售消費增速放緩、經濟環境相對疲軟的情況下，大體量的新增供應湧入市場形成消化壓力，廣州零售市場將繼續承壓，項目開業也將經歷較長培育期，並對業主的運營管理能力提出挑戰。

第一太平戴維斯上海副董事長及中國商鋪部主管朱兆榮對《第一財經日報》表示，近兩年，商業地產的運營環境都不是太理想，雖然每個城市都有少數幾個成功的案例，但總體上來看，行業的競爭環境在惡化，經營難度增加，空置率增加，部分項目租金收益下降。不少商業地產項目勉強維持，出租率僅有50%~60%的情況下被迫開業，大大低於行業75%~80%的開業平均出租率。另外，開發商補貼商戶裝修款等現象也較過去增多。

群雄逐鹿

雖然整體市場環境不甚樂觀，但資本對商業地產的熱衷並未消減。

截至目前，萬達商業（03699.HK）依然是國內體量最大的商業地產運營商。截至2015年底，萬達商業擁有已開業萬達廣場總數133座，2015年新增26座；已開業購物中心總建築面積達21.83億平方米，同比增長23.3%；已開業購物中心總可租面積達14.13億平方米，同比增長23.0%。2015年，萬達商業投資物業租賃及物業管理收入為135.82億元，較2014年增長31.20%，主要來源於年內可租面積和平均租金的提升。投資物業租賃及物業管理實現毛利97.98億元，同比增長28.10%，毛利率為72.14%，同比下降1.75%。

從萬達商業披露的數據上看，商業地產運營的收益依舊可觀，其高於70%的毛利率足以秒殺其他住宅開發企業。

有意思的是，保利地產、龍湖地產等擁有資金實力的巨頭也宣布逆勢加碼，意圖成為商業地產中的新攪局者。

嚴格來說，保利、龍湖等並非商業地產領域的新進入者。例如保利地產早在2009年便小規模開展了購物中心、酒店等業態的運營管理，但相對於其蓬勃發展的住宅開發業務來說，商業地產的體量一直偏小。而龍湖地產早在2003年就開始運營重慶的一個購物中心，但一直都是小步慢走，緩緩推進。

但眼下，保利、龍湖等企業的動作可謂來勢洶洶。截至2016年，保利商業旗下已開業運營13個商業項目，包括4個購物中心、8家國際品牌酒店、1個國際會議中心及多個若比鄰社區商業中心，總開業面積達百萬平方米。

無獨有偶，截至2015年底，龍湖商業已布局西部、華北和華東三大板塊，累計開業商場數量17個，開業商場面積近150萬平方米。

輕資產重運營

從整體上而言，中國商業地產的投資仍未降溫，無論傳統商業地產開發商如萬達、新鴻基、恒隆，還是住宅起家的保利、龍湖等，都試圖擴大自己的商業地產版圖，各路資本也都積極參與到這場商業盛宴。

按照公司規劃，未來10年，萬達要開發運營1000座萬達廣場。而保利商業計劃5年內實現在全國範圍內運營管理50家購物中心、50家酒店、千余家若比鄰社區商業中心的發展藍圖，經營管理商業物業面積逾1000萬平方米。

越來越多搶食者的出現，讓以萬達、保利為代表的商業地產運營商不得不做出戰略調整，要告別過去粗放型的擴張模式，而是更註重運營模式的精細化，更重視消費體驗，甚至提出“輕資產”戰略。

保利商業的主要業務分為兩部分，一是商業運營；二是資產管理。關於商業地產對資金積壓的難題，保利商業相關負責人對《第一財經日報》表示，一是采取租賃管理的輕資產模式，二是盡可能多地采取金融創新。

但作為擁有較長時間商業運營經驗的業內人士，朱兆榮認為，大量投資商業地產的風險還是很大的。“無論是開發商投資，還是其他投資人，抑或是以銀行為代表的債權人，最終總有一個機構要為商業地產買單。”在他看來，從事商業地產的運營管理，經驗和人才的累積和培養是最核心因素，資本其實並不是最關鍵的。如果沒有足夠多的經驗和人力儲備，很難讓商業運營得到快速、持續的發展。

作為市場參與者，保利商業並非沒有意識到市場環境的變化。該公司副總經理方長斌表示，經濟增長放緩導致零售行業持續低迷，商業地產供需失衡存量較大，電商沖擊帶來消費觀念和方式的改變等，都是商業地產運營面臨的挑戰，但這並不代表這個市場沒有繼續開拓的空間。

各家公司都在試圖通過多種創新，增強客戶體驗，加強線上線下互動，以開拓出商業地產運營和資產管理的全新格局。

仲量聯行亞洲零售地產首席分析師麥哲文對《第一財經日報》表示，未來商業地產運營將更註重細節。“一個成功的購物中心一定是‘走心’的，商業地產成功的奧秘，歸根到底是能夠抓住人心。”

做商業地產需要長期的養護，很難快起來，因為每個城市每個項目都存在極大差異，簡單複制並不能輕易取得成功。作為習慣了在住宅領域快速開發的房地產企業，最終能不能適應商業地產差異化的運營模式，將是考驗這些巨頭的全新課題。