一个北京楼盘折射的断代史
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一个楼盘，往往就是一个城市的房价断代史。北京著名大盘珠江帝景便是如此。2002年到2009年7年多的时间里，同期推出的楼盘大多数由于开发周期的原因隐退历史舞台，但珠江帝景依旧在开发期内，每年都有期房推出。2002年开盘时，珠江帝景开盘最低价仅为6800元/平方米，而至2010年，珠江帝景的销售均价已达3万元/平方米。尽管根据统计局公布的数据，北京房价年均上涨幅度不超过10%，但绝大多数的楼盘在躁动的岁月里涨幅远超此数字。销售价格翻倍已不鲜见，甚至出现四倍者、五倍者。这种疯狂在2009年更是被演绎到极致。过去两年，有的楼盘曾经每平方米降价7000元，也曾经一年内上涨超过150%。这就是变幻莫测的楼市。珠江帝景涨价史珠江帝景楼盘位于北京西大望路23号，距离CBD核心区华贸中心之间距离仅为2.5公里左右。该楼盘所在的区域曾被称之为泛CBD区。开发商为合生创展（00754.HK）。2000 年，北京市政府决定全面启动CBD的建设以后，很多项目陆续建设。2001、2002年，CBD建的房子多半都是住宅。当时媒体反映， CBD难称商务区，而是房地产开发区。而2000年，亚洲金融危机刚刚开始回暖，写字楼市场很低迷。CBD实际上盖的大都是住宅。在这样的市场背景下，珠江帝景开始销售。开盘价最低仅为6800元/平方米。北京市房地产交易管理网上记载的珠江帝景一期成交均价为10684元/平方米，发证日期是2003年12月19日。附近居住的一位居民向本报记者回忆说，当时珠江帝景附近很荒凉，直到2004年，楼盘不远处还都是待拆迁的平房，商业配套匮乏，市政道路也在建设中，而如此价格亦被认为较为昂贵。2004 年珠江帝景销售均价上升至9600元/平方米，2005年上升至12000元/平方米。大多数业内人士认可，北京房价的上涨始于2004年底，后8·31 时期，土地中止协议出让正式进入招拍挂时代。根据搜房网记载，到2006年11月27日，珠江帝景的销售均价已经达到14000元/平方米。进入2007 年，珠江帝景更是数次调高销售价格，最频繁时，一个月调整两次以上。到2007年底，珠江帝景的销售均价已经达到25000元/平方米。记 者查阅合生创展2007年年报，北京珠江帝景销售额18.39亿元，当年合生创展在北京全年的合约销售额是35.16亿元，珠江帝景所占份额超过50%。 北京地区2007年合约销售之平均价为17283元/平方米，同2006年比较上升55.4%。而2008年年报显示，珠江帝景销售额为11.25亿元， 依旧占合生创展全年销售业绩9%。不为多数人所知的是，珠江帝景的地价成本十分便宜。本报记者从知情人士处获悉，该地块是谢强（此后转投富 力，现任富力天津区域董事长）在1999年至2001年间获得。当年合生在京先后拿下5500亩土地。由于是土地协议出让时期，出手快被认为是企业拿地的 绝招。谢强决定要在城乡结合处买原本是工厂的土地，不仅土地价格便宜而且容易拆迁。当时这块土地的价格在开发成本中所占比例不足20％。价格一直在涨的珠江帝景亦曾经历过降价的时期。受金融危机影响，大部分资金链紧绷的开发商都曾有过降价经历。2009年春节期间，合生的珠江帝景实行降价促销策略。均价从23000元/平方米大幅降至16000元/平方米。但 仅过几个月，珠江帝景又恢复了之前的价格。2009年6月27日，珠江帝景推出最后一栋楼，均价22000元至23000元/平方米，而春节时候该楼盘曾 是区域的“领跌”标杆，推出特价房的最低价仅为15500元/平方米。两相比较，半年以来该项目提价幅度超过6000元/平方米。珠江帝景相关负责人当时表示，即将推出的C9号楼是C区位置最好的楼栋，而春节期间15500元/平米起的特价房，是E区位置、楼层和户型都不太好的产品。2009 年6月30日，在北京国土局举办的土地拍卖会上，中化方兴力挫万科、中信、保利、华润、SOHO中国、远洋等公司，以40.6亿元的高价夺得北京土地出让 单价和总价双料“地王”广渠路15号地。“双料”地王就在珠江帝景对面。高价地频频诞生，成为珠江帝景售价上升的有利支撑。价格天书在最疯狂的2009年里，统计局公布的数据已经难以反映楼市的疯狂。事实上，大多数新近开发的楼盘，涨势远超过珠江帝景。较 具有代表性的“上海建筑”，最早在2008年5月面市。斯时还处在危机前夜，开发商北京匠心置业有限公司也定了一个市场高价，15000元/平方米。之后 危机初现，楼盘均价在2008年7月到11月间，降到了12000-13000元/平方米。2008年12月，寒冬来袭，楼价再次迫降到9200元/平方 米，同时推出了8100元/平方米的特价单位，楼价达到“冰点”。然而，难挨的寒冬似乎一个月就过去了。2009年1月，楼市初现回暖迹象，上海建筑的价格也随之抬头。2009年4月，回升至11500元/平方米。此后，北京的房地产从回暖走向疯狂，上海建筑的楼价也如同坐直升机式地上涨。2009 年8月，楼盘价格重回15000元/平方米；9月份新盘推出时均价涨至16000元/平方米。11月中旬推出新单位，价格升为19000元/平方米，之后 又变成20000-22000元/平方米；而到12月12日再次推出11号楼时，价格已变成25000元/平方米。搜房网数据监控中心在年 末对2009年销售的普通住宅价格进行统计（2009年1月1日-2009年12月24日），北京288个项目有涨价行为，占在售普通住宅的近80%，涨 价最高的区县为丰台区，全区29个在售普通住宅，26个项目上涨，平均涨价金额达到5726.55元/平方米，涨幅比例达44.18%；单个项目中，均价 涨幅最高的太阳公元每平米上涨27000元。几个售价在45000元/平方米左右的楼盘，均有价格上涨20000元/平方米的经历。如太阳公元、远洋万和城、中铁置业翰庭。除 了高端项目外，中、低端项目也普遍上涨。而据亚豪机构向本报记者提供的数据显示，部分中端项目在2009年屡次上调价格。金隅万科城从7500元/平方米 上涨至11000元/平方米，首开常青藤从9800元/平方米上调至15000元/平方米，悦溪公寓从3月的9200元/平方米到10月的17000元 /平方米。北京市统计局、国家统计局北京调 查总队去年12月15日公布的调查数据显示，2009年11月，北京四环路以内的商品住宅期房平均售价每平方米达到20515元（今年1-2月，北京四环 内期房均价只有14226元/平方米）。五环路至六环路商品住宅期房均价每平方米10665元。六环路以外的商品住宅期房均价8213元/平方米。换言 之，目前只有在六环外才能买到均价1万元/平方米以下的新房。
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