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努力儲蓄? 定加按? 還是現時樓換樓? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5077

Mr.L: 諗sir真係博學, 惠及萬民。本人想請教一下, 家庭收入為6萬餘, 自住港島東30多年屋苑, 2房屋小而住得開心。另幫家2老自住的單位供款, 掙銀行3mil.幾, 每月供樓開支合共約15-16k,兩邊都係供左3年幾。
家庭現金不多於30萬,現有一個小朋友, 希望1-2年生多一個。
想請問一下, 本家庭最理想的情況是, 多買一個3房住大d, 而2房放租, 現時樓市在高位徘徊, 現時是否好時機?
我自往的樓已升超過60%, 而家加按等樓市下跌也要成本, 因為做吾番咁靚的morgage plan … 吾知有咩建議?
努力儲蓄, 定加按, 還是現時樓換樓?
十分感謝!!

相信小眾人做左HIBOR PLAN都唔捨得為套現而轉去第間銀行做按揭,因一轉就要用新PLAN比成兩厘息以上。Mr.L 間兩房賺左五成以上,就咁睇都可以將二成樓價套出,放多七至八十萬現金係袋。其實有銀行提供原債同新債利息分開計既服務。即HIBOR PLAN可保持,新套出既錢要用兩厘幾息計,請Mr.L考慮。

如果Mr.L想盡用槓桿,佢應該持有現樓,再伺機買三房,即可完成四十歲前「擁有」(供緊)三間樓既部署。究竟應否租出兩房再買三房,取決於讀者自己供款能力。如Mr.L所講家庭月入有六萬,再買三房令自己重貨難當。當然你會諗頭兩間樓買得平而大家水位承受跌市,但係以一個月入六萬家庭持有三間樓夾埋市值千萬以上,再加上手頭上現金只有貨值既少許,實在令人擔心。諗樣覺得保有現局可攻可守,現時居所還到欠款只剩市價一半更可將佢名正言順租出,所得租金可七成或全數當作收入,趁跌市買入第三間樓時借貸力增加。

就算Mr.L有居住三房既需要,都唔建議買入。假設Mr.L買入三房市值五百萬,所付印花稅約近二十萬,經紀傭五萬,裝修點都要十來萬。除非你走去買新樓先會免傭有回贈,可惜以上所列item其實已price-in了新樓的呎價內。相反你租出自住樓而走去租三房,每個月都係比多六至八千蚊,最命既,係新買入樓宇三年內賣都要比10%印花稅。總括咁講,而家買一間三房要比既transaction cost已等於你兩年出去租樓要比多既錢。

如你家庭月入到十萬,現金有近一百萬,情況先會有唔同。由上段見要有幾十萬cash先夠換大屋洗費,換埋三房後絕對有能力係往後跌市再入貨「沖淡」。因月入十萬家庭約可承受每月四到五萬既按揭供款,手上三房加供比父母自往既樓夾埋只需兩萬幾,跌市下可趁低再吸納樓房。所以現時一動不如一靜,專心享受湊仔生活最為妥當。


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又再計劃加按 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/12/blog-post_18.html
話說止凡的自住樓在2008年做九成半按, 到2010年做了一次轉銀行及轉做H plan, 沒有拿錢出來轉了七成按。2011年見樓價比2010年再升了不少, 再拿同一層樓加按套50萬出來買股票, 而仍然維持七成按。

2011年的加按動作非常簡單, 匯豐只當我是有抵押借貸, 我的所有資料都在她手上, 所以不用提交什麼, 只需向她提出借貸意向, 總部計算過而接受的話, 我就可以填好文件交回, 安排下一個供款日過數。最好的一點, 由於新加按不及舊有H Plan的利率好, 我不想影響舊按部份, 而我這樣加按正正不用將整個按揭重新跟新利率做按揭, 只是新借部份跟新Plan, 舊有部份能保持不變, 連新舊兩筆按揭的供款年期也可以不一樣, 同時還可以拿走回贈現金。


2011年到今天, 樓價繼續上升, 如果跟恆生的網上估值的話, 我今天又可以加按多50萬來用, 但匯豐對我間樓的網上估值比恆生少8%左右, 如果樓市繼續維持現狀緩緩上升, 什麼量跌價不跌之類, 匯豐的估值也能在不久將來夠我再多套50萬出來 (如今做的話可套40萬左右), 到時我可能第三次麻煩匯豐了。

其實我太太名下的樓也做過一次加按,可惜樓價再升想再加按時, 因為供款超過收入一半而不能借, 要不然又可以拿來投資套利。

早前跟朋友說過這些財技, 每每跟人家說他的自住樓升了不少, 人家總會回答:「升多多都無用啦, 要住的嘛。」, 而我就會習慣性地說出這個財技, 哈哈。

樓市有高有低, 全城樓價大跌時, 自住樓的身價也一同大跌, 因此不能加按買貨。當全城樓大升時, 可考慮加按, 不過按出來的錢再買其他貴樓, 好像不太抵吧。唯一比較可取的是, 全城樓大升時, 加按套現, 再升再按, 然後再用財務知識保存好這筆錢, 享受中途的投資回報以保存實力, 到全城樓大跌時出擊。

高套低買, 好像衝浪選手, 而操作危險性其實不低。簡單而說, 套出來的錢能否保存呢? 到樓市跌時這筆錢的購買力還在嗎? 還是所買的資產跟樓市一起大跌呢? 另外, 要看看自己用錢時的定力, 套多一二百萬放在戶口內, 一般人很容易會亂投資、亂買東西、突然感覺人生苦短而好想享受人生, 到頭來得個吉, 剩下債, 小心。
又再 計劃 加按 止凡
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加按套現的投資選擇 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/04/blog-post.html
上文提到加按套現投資計劃, 目標應該是投資股票, 跟上次一樣, 這筆有成本的資金, 投資對象一定要更穩健, 如果輸清的話, 不是資本歸零, 還要欠債, 絕對不可亂來。尤其是上一次有一個美好的經驗, 更加不應被上次的回報沖昏頭腦。

現在止凡留意南方A50(2822), 她追蹤50隻A股 (富時中國A50指數), 中國A股已經跌了多年, 由6000點跌至2000點, 2000點又停頓了一段時間, 估值亦很低。南方A50跟安碩A50(2823)一樣是追蹤富時中國A50指數, 唯一不同的是南方A50是買賣實股, 不像安碩A50利用衍生工具模仿的方法指數, 算是少了點風險吧。這些觀點是由今年「福布斯」排名第25位的大鴻輝興業創辦人梁紹鴻先生所說的, 頗有道理。

今天富時中國A50指數的市盈率大約8倍多, 比我上次大手買入的建行(939) 現在市盈率不足7倍為高, 不過我的建行持股比重已經不低了, 再以加按套出來的資金加碼買入, 會進一步推高持股比重, 並不理想。

A50指數的成份股我多數都沒有持有, 不少都是內地很好的品牌及高增長的公司, 例如保險業的平保, 內銀的招行、民行、農行, 酒類的茅台, 煤炭類的神華等, 全部都是A股, 而多數市盈率都不低, 她們加起來的風險應該更低才對, 但合成了一個A50指數的市盈率則是8倍左右, 感覺很抵買。如果能買入後又持有至泡沫「爆煲」, 即待A股市場市盈率過20倍時才沽出, 回報足足有2.5倍, 這些情景, 想想也不錯。
加按 套現 投資 選擇 止凡
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置業信箱(48):加按買樓收租一定掂? 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=24208

問:兩年前用41x萬入左荔枝角四小龍(付3成首期,供30年,H+1.3,Cap P-2.95)自己1個上左會。現在升到約500萬左右,能加按來買多層小樓收租呢?想法是新買的小樓自住,四小龍出租,新樓用老婆名上會。

答:若以正路的思維,將物業加按,500萬可以按七成借到350萬,以讀者提供的資料,供了兩年,欠本金應減到270萬左右,大約可以借到75萬(要扣大約5-6萬駛費)。

如果用物業申請二按又會不會借到更多呢?按揭證券公司對於較高金額物業的按揭金額設定上限,400萬以上物業已經不能借到九成:

物業價格最高按揭成數
400萬港元或以下90%
(貸款上限為360萬港元)
400萬港元以上至450萬港元以下80% - 90%
(貸款上限為360萬港元)
450萬港元或以上至600萬港元80%
(貸款上限為480萬港元)

假定讀者沒有其他現金投入,75萬七成按,只可以買到230萬左右的物業;若果做二按的話,大約可以買到420萬的物業。

假定業主將現有物業賣給妻子,然後用妻子名義去借二按按揭,以500萬成交價計,無需要給佣金,印花稅6%是30萬,按揭保險上會,樓契連律師費5-6萬,以下就是供款計算:

出售物業得款500萬,扣除欠銀行270萬,差額是230萬,其中100萬支付二按的首期,30萬支付印花稅,樓契連律師費5-6萬,七除八扣之下,得款是94萬左右,每月供款將會增加4,000元左右。

可見搞一大輪手續,相差的只是19萬,而所得款項所買到的物業,又是否適合讀者用作自住?一定要買多一層樓,就要另作資金投入才見穩健,還要計及未來加息之後,供款會進一步增加。

筆者以為,買樓收租是一項投資賬,要計清楚所有的開支,並且要衡量或然的風險,是否足以彌補?若約以租金收入計算,只有3%的租金回報,連買藍籌股都不如,若果期望物業增值,又會否變成紙上富貴?

置業 信箱 48 加按 按買 買樓 樓收 收租 一定 苦海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=105013

加按買收息股達15%增長 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/12/15.html

不少blog友都有發現止凡有把自住樓加按套現作股票投資的,所以對這樣的操作也感興趣,參與工作坊時也有類似提問,不妨看看這是否也是你關心的問題。



Sam:

現時環境可考慮加按買股嗎?
如果以收息股為基礎,如何可以做到每年10%-15%增長?


止凡回覆:

是否加按買股,這未必是環境與時機問題,更是個人財商的問題,我對於借貸及加按投資的分析考慮,不妨參考以下文章:
http://cpleung826.blogspot.hk/search/label/借貸經驗分享

就算以收息股為基礎,其理念都不一定只集中看股息的,blog內也有文章討論過,有時間不妨看看:
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/11/blog-post_19.html
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/12/blog-post.html


後記:

加按套現再投資,於我而言,在今時今日的環境之下,我當然覺得合理才會作出這樣的操作。即使昨晚美國聯儲局正式宣佈加息四分一厘,正式進入加息週期,個人認為美國始終沒有條作在短時間內很猛烈地大幅加息。然而,當其他人又對這操作深入發問時,我又會擔心誤人子弟,因為這始終涉及借貸操作,不同人有不同背景、財商、性格,同一個操作放到不同人身上,絕對會有不同效果的。

我不喜歡在文章中討論太仔細的投資操作,相信大家都知道這一點,因為已經重覆了很多次。當你不太清楚自己要什麼,又不知道該怎樣做,去問別人意見時,別人是否能給予你最好的建議呢?大家要訓練一個思維,就是沒有人比你更清楚你要什麼,與及沒有人比你更清楚什麼操作最適合你。

拿Sam的問題為例,為何以收息股為基礎?因為Sam本身對收息股的投資模式較有信心嗎?如果看看我給Sam的連結,不難發現可能Sam對收息股的理解與我的理解可能不一樣。為何要每年獲取10%-15%增長?這與Sam本身的投資計劃有怎樣的關係呢?這些都只有Sam本身最清楚。

然而,單單是這兩個準則,即「收息股」與「10%-15%增長」,就足夠提供投資建議嗎?還有不少東西需要考慮的,包括Sam本身的能力圈及性格、對股票的認知、在超買與超賣時的操作、日後檢視公司變質的能力等,這些因素都會決定投資回報的,而且每個人都不同,隨便說些股票號碼有意思嗎?

我們從大師身上學習時,主要是其思維,而並非抄襲他們的實際操作,如果發現有「專家」非常炫耀其投資成績,但其投資理念卻不太合理,我會避而遠之。話說回頭,我發現有不少朋友都把這個概念模糊起來了,總是著重結果往績,不想紙上談兵,但這實非我的理念。

我不反對在一些討論投資方法的地方也會有很好的交流,我也從一些「不太悶」的地方學到很多操作方法,當然主要透過了解分享者背後分析及理念。若大家能認真研究別人的投資方法,自然能管理風險與避免損失,而大前提是自己定必要對投資工具有所認識,下過苦功,自然能事半功倍。

加按 按買 收息 股達 15% 增長 止凡
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加按買收息股達15%增長

不少blog友都有發現止凡有把自住樓加按套現作股票投資的,所以對這樣的操作也感興趣,參與工作坊時也有類似提問,不妨看看這是否也是你關心的問題。



Sam:

現時環境可考慮加按買股嗎?
如果以收息股為基礎,如何可以做到每年10%-15%增長?


止凡回覆:

是否加按買股,這未必是環境與時機問題,更是個人財商的問題,我對於借貸及加按投資的分析考慮,不妨參考以下文章:
http://cpleung826.blogspot.hk/search/label/借貸經驗分享

就算以收息股為基礎,其理念都不一定只集中看股息的,blog內也有文章討論過,有時間不妨看看:
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/11/blog-post_19.html
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/12/blog-post.html


後記:

加按套現再投資,於我而言,在今時今日的環境之下,我當然覺得合理才會作出這樣的操作。即使昨晚美國聯儲局正式宣佈加息四分一厘,正式進入加息週期,個人認為美國始終沒有條作在短時間內很猛烈地大幅加息。然而,當其他人又對這操作深入發問時,我又會擔心誤人子弟,因為這始終涉及借貸操作,不同人有不同背景、財商、性格,同一個操作放到不同人身上,絕對會有不同效果的。

我不喜歡在文章中討論太仔細的投資操作,相信大家都知道這一點,因為已經重覆了很多次。當你不太清楚自己要什麼,又不知道該怎樣做,去問別人意見時,別人是否能給予你最好的建議呢?大家要訓練一個思維,就是沒有人比你更清楚你要什麼,與及沒有人比你更清楚什麼操作最適合你。

拿Sam的問題為例,為何以收息股為基礎?因為Sam本身對收息股的投資模式較有信心嗎?如果看看我給Sam的連結,不難發現可能Sam對收息股的理解與我的理解可能不一樣。為何要每年獲取10%-15%增長?這與Sam本身的投資計劃有怎樣的關係呢?這些都只有Sam本身最清楚。

然而,單單是這兩個準則,即「收息股」與「10%-15%增長」,就足夠提供投資建議嗎?還有不少東西需要考慮的,包括Sam本身的能力圈及性格、對股票的認知、在超買與超賣時的操作、日後檢視公司變質的能力等,這些因素都會決定投資回報的,而且每個人都不同,隨便說些股票號碼有意思嗎?

我們從大師身上學習時,主要是其思維,而並非抄襲他們的實際操作,如果發現有「專家」非常炫耀其投資成績,但其投資理念卻不太合理,我會避而遠之。話說回頭,我發現有不少朋友都把這個概念模糊起來了,總是著重結果往績,不想紙上談兵,但這實非我的理念。

我不反對在一些討論投資方法的地方也會有很好的交流,我也從一些「不太悶」的地方學到很多操作方法,當然主要透過了解分享者背後分析及理念。若大家能認真研究別人的投資方法,自然能管理風險與避免損失,而大前提是自己定必要對投資工具有所認識,下過苦功,自然能事半功倍。

加按 按買 收息 股達 15% 增長
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換樓、加按、轉租、按兵不動?──有樓在手何去何從

1 : GS(14)@2010-10-02 10:16:05

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog
上星期日看電視的財經節目,分析有樓在手人仕在此樓價高企之下為怎樣應對而煩惱,當中有建議郊區換市區,有建議加按套現,或一間變兩間其中一間收租等,當然亦可以先行獲利租樓住。筆者認為此中已有一大進步,皆因長久以來,電視樓市節目長期唱淡之餘,即使在此旺市,亦繼續發放負面訊息。如說政府多次出招仍然失敗(那些不是壓市措施,又何失敗之有?),或者說發展商新樓豪宅化不願興建中小單位助小市民上車(電視台大股東亦不見得會這樣做),講完聽完又如何? 讀者及觀眾最想從資訊節目中得到資料及意見,從而有助投資決策,一味描述及評論,而沒有可行建議,對於絕大多數壁上觀者或有自娛之效,但具真正需要的觀眾,只會覺得無奈。

那些一早在低位上車,已有樓在手的業主們說,手上樓宇已具有可觀升值,在此低息情況下本大息小按揭額亦顯著減少,按個人需要應對就無需自尋煩惱。究竟賣定不賣?筆者認為如果只屬安居而滿於現狀者根本就不會去想這個問題,問者當然就有改善居住環境甚至投資增值的目的。

就以筆者以前提過有人說中產也希望樓價跌,以便細換大,要不是別有用心,就是一種個人偏見。其實在升市當中,更容易換樓,有心細換大或平換貴者,大可襯銀行估值上升而按息偏低之下,加按套現,從而獲得流動現金。而此等加按一樣享有低息及長還款期,到換樓目標或時機出現時,就不用四處張羅首期,因為淡市時銀行往往收縮信貸。

乾脆賣樓轉為租樓又如何呢?租金佔樓價約3-4%,表面上即使交三年租也只佔樓價的9-12%,然而不可忘記,假定賣樓時減去按揭收到總樓價的50%(30%首期,餘下為供款及升值),比率即提高至18-24%(因為分母減半);如用高按揭成數或樓宇升值不多的話,比如只收到總樓價的30%的話,租三年樓的代價高達本金的30-40%!而筆者估計低息期遠比坊間各路人馬預期為長,而樓市要見頂下跌,可能要到2012年新樓供應大幅上升之後。一路租樓一路看市升,其感覺恐怕比負資產更難受。

筆者認為賣與不賣最重要的一點是究竟手持的物業是否優質,比如坐落在傳統豪宅區,或新興地區樓齡較新物業,又或是區內質素及檔次較高的龍頭盤,其實無需急於放售。就以東九龍為例,老舊物業如淘大、得寶理應換出,德福、麗港城之類可繼續持有,皆因不同種類的物業一如各種股票,強者越強弱者越弱,隨著市場升溫雞犬皆升之際,換出弱勢換入強勢,本身已是一種增值行動。

尤其是樓齡是樓價的最大敵人,樓市大約十年一個浪,錯過此浪,下次高潮已是十年後,到時樓齡又大十年,死抱管理不善的舊樓,樓價因折舊而跑輸大市,套現困難,銀行又在估值及按揭年份多方設限。大多數樓齡超過廿五年的舊樓,投資價值已十分有限,畢竟太古城美孚等長青樹是特例而非常例。
2 : GS(14)@2010-10-02 10:17:27

http://mytv.tvb.com/news/financemagazine/111705/114#page-1
該節目視頻
換樓 樓、 、加 加按 按、 轉租 、按 按兵 兵不 不動 有樓 在手 何去 去何 何從
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270964

豪宅炒家頻借爆 加按成風 施佳龍抵押物業予波叔借4.9億

1 : GS(14)@2014-05-05 18:03:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140505/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】辣招推出後,豪宅成交大減,市場湧現不少投資者「按爆」物業,須以平價出貨,有物業甚至淪為銀主盤。本報發現,資深豪宅炒家施佳龍把貝沙灣一幢「孖屋」,連同葵涌一幢工廈,抵押予舖王鄧成波或相關人士,貸款4.9億元;而施佳龍持有的九龍塘根德道一屋地,在過去4年內先後八度向銀行及財務公司抵押。有業內人士認為,過去樓市炒風強勁,炒家間會互相借貸炒起樓市,至近期交投轉淡,加按情陸續浮現,實力不足的炒家最終被迫低價出售物業。


早前有消息指出,施佳龍持有之貝沙灣5期兩幢單號屋,已被利星行財務公司收回,並以銀主盤形式放售,每幢叫價1.8億元,較市價2億元低約一成。本報再翻查貝沙灣5期另一幢「孖屋」(同為施佳龍持有)的田土廳紀錄,發現除向利星行承做一按外,亦由富益貿易有限公司承造二按,單是二按已涉及4.9億元,富益之董事正是鄧成波之子鄧展英等。


息口3厘 遠低過往

本報致電鄧成波查詢,鄧氏稱,有關貸款並非單純為貝沙灣物業;施佳龍早前以7億元向鄧購入葵涌打磚坪街成功中心全幢,鄧得知施亦未成功向銀行申請按揭,故向施提供4.9億元貸款(即成交價之七成);息口只約3厘,遠低於公司過往批出之貸款息口。

至於為何會以貝沙灣物業作抵押,鄧成波則表示:「知道佢(施)唔係好掂,驚佢走我數,咪叫佢添,按埋貝沙灣」,不過,在土地註冊處文件所見,上述工廈與貝沙灣物業是分兩次作按揭登記,鄧指「詳細由律師處理,我唔清楚」。

另施佳龍秘書回應本報時稱,施曾購入葵涌兩幢工廈,並會活化成寫字樓,總投資約20億元,但就表示不清楚該工廈及貝沙灣等物業之按揭資料。

此外,施佳龍自用的根德道單號屋地,自10年5月以1.628億元購入後,已先後8次由銀行及財務公司抵押,當中4次就由永順資產管理有限公司承做按揭,最近一次為今年4月初,但有關資料並未詳細紀錄其按揭金額。

布力徑19號洋房 加按5次

事實上,近日市場上亦出現不少豪宅被揭多次加按個案。如惠州「80 後」少婦黎嘉敏於2011年,豪擲逾3.4 億元購入九龍站凱旋門摩天閣天際屋,一度刷新九龍最貴住宅紀錄。原來業主去年8 月再抵押物業,向投資者「磁帶大王」陳秉志借二按, 涉高達6000 萬元人民幣及1.8 億港元(合計共近2.55 億港元)。另由「椰菜娃娃之父」李群華家族持有的山頂布力徑19號屋一洋房,去年先後5次加按物業,最終今年以較叫價平1.5億元或33%成交,亦較市價平15%。

銀主盤增多 豪宅料受壓

第一信用財務主席冼國林認為,以往炒風強勁之時,不少炒家都會加按物業,增加流動資金,投資其他物業。由於近年豪宅交投淡靜,令該批加按物業遲遲未能賣出,部分業主唯有以平價沽貨,更有業主因斷供而被銀主沒收物業,料對豪宅樓價有一定壓力。

對於有炒家互相借貸,冼稱,過往都有不少炒家兼任放數,並會要求買家增加其他物業作抵押,一方面可賺取利息,另一方面若買家「走數」,除可收回原有物業外,更可多賺其他物業;不過若遇上淡市,買家則會隨時「輸凸」。

(樓市轉角系列2)

明報記者 林尚民、李宛婷
2 : GS(14)@2014-05-05 18:04:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140505/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】豪宅市場一向是樓市探熱針,其起落對整體樓價走向具參考作用。本報翻查差餉物業估價署於1997年至今年2月共17年的樓價指數(見圖),發現無論是97年亞洲金融風暴、2000年科網股爆破,還是2003年SARS、2008年金融海嘯,中小型單位及反映豪宅市的大單位樓價調整期大致相若,而97年、08年兩次,都以大單位跌幅較大。


辣招後 大單位跌價先於細單位





1997年,亞洲金融危機爆發,特首董建華又提出「八萬五」政策,重創地產市道。1997年5月至1998年10月,大單位樓價指數跌幅達48.36%,中小型單位則跌44.45%。2012年底起推出的辣招,包括買家印花稅(BSD) 及雙倍印花稅,對豪宅市場影響明顯較大。去年2月,大單位樓價已率先下調,迄今共跌3.93%,而細單位則要到半年後,即去年8月才跟隨下調,迄今跌幅暫只有0.81%。

過去曾炒賣多個豪宅物業的周譚月清,去年已積極散貨。她接受本報訪問時表示,今次樓價調整主要由於辣招,並非經濟因素,故預期豪宅樓價將繼續下調;再加上未來美國將會加息,故較難預計跌市會到何時才會停止。現階段,預計豪宅樓價跌幅約10%至20%。

周譚月清﹕蝕讓跟新盤鬥平

事實上,近月不少發展商都以低市價開盤,周太稱,「除非蝕讓,否則作為二手買家,根本無可能同新盤鬥平」,原因是發展商買地成本低,而二手業主買樓成本則較高,故炒家資金被凍結。現時她的策略是不買也不賣,以她持有的約10個物業為例,因沒有買家承接關係,現時全部沒有放售,部分物業唯有以低價出租,其中貝沙灣一幢洋房,更以月租約30萬元租出,比市價約40萬元平兩成半。但她補充,若用家見心水筍盤,亦不妨買樓自住,因本港樓市長遠仍會上升。
豪宅 炒家 頻借 借爆 加按 成風 施佳 佳龍 抵押 物業 予波 波叔 叔借 4.9
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284504

加按現有物業 籌首期買樓收租

1 : GS(14)@2014-06-27 09:22:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140627/news/ec_ecv1.htm

【明報專訊】江先生已婚,有一個小朋友,與太太的每月收入約為76,000元;現持有一個市值330萬元的物業,尚欠樓按120萬元,每月供款8,000元;另持有30萬元股票及30萬元現金。江先生與太太及小朋友均有購買保險計劃,月供約4,500元;每月汽車支出約4,500元。江先生希望多購入一個物業,作收租之用,他正考慮物業大小及其他準備。江先生夫婦每月支出約佔收入四成,每月儲蓄46,000元。由於江先生目前已經擁有一個物業,因此再買樓需要支付雙倍印花稅(DSD),這會增加首期成本。考慮到江先生的流動資金不足,筆者建議以外兩個方案選擇。


■方案一:二按現有物業,借錢付首期

由於江先生的流動資產只有60萬,需要為現時自住物業進行二按,一般而言,物業二按的貸款額最高可達樓價估值的七成,再減去一按貸款的供款餘額:

330萬元×70%-120萬元=110萬元

假如二按還款期30年,以2.5厘的按揭息率預算,每月供款額為4,386元。而第二套物業由於是出租物業,而非自住,一般按揭成數只得五成,故需留意能否通過銀行的壓力測試,其供款能力需能夠承受超越6厘的實際按息。

以現時樓市來說,筆者建議選擇建築面積約400平方呎的兩房同區單位,以方便打理。一般以言,市值約300萬元的單位,每月租金收入大概有1萬元,但未包括管理費、差餉及地租等支出。假設銀行將為江先生的第二套物業提供五成樓宇按揭,最高150萬元,他需自行支付餘下的150萬元,加上律師費2,000元、按揭契2萬元、DSD9萬元及經紀佣金3萬元等支出約14萬元,換言之江先生合共需要164萬元。

第二套物業300萬,按五成按揭,還款期30年,以2.5厘的按揭息率預算,每月供款額為5,927元,加上首按每月供款8,000元,及二按每月供款4,386元,總每月供款額為18,313元,扣除每月租金收入1萬元,實供8,313元,只佔兩人收入比例的一成,與原本供款金額相若。

■方案二:投資儲夠資金再買樓

自政府推出一連串辣招後,樓價仍處於回落之勢,租金亦向下調整,江先生的儲蓄比率甚高,因此建議先作中期投資,以儲蓄更多資金作首期,毋須以借貸支付首期。筆者建議可選擇月供高收益債券基金,既可收息及升值,如「聯博-環球高收益基金(美元)」一年回報率約4.93%,五年年度化回報為18.35%。

亦可儲夠資金再買樓

假設每月儲蓄25,000元,年回報率5%,5年後本利和約170萬元,屆時毋須以自住物業作二按,仍有足夠資金應該首期。以約300萬元的私樓單位為例,放租約1萬元,五成按揭,還款期30年,以2.5厘的按揭息率預算,每月供款額為5,927元,加上首按物業的每月供款8,000元,總每月供款額為13,927元,扣除每月租金收入,實供只需3,927元,財政上輕鬆得多。雖然方案二每月總按揭供款只需約4,000元,但注意會受若干因素影響,宜多留資金備不時之需。

張佩儀

美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁

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加按 現有 物業 首期 買樓 樓收 收租
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加按套現再買樓 槓桿風險高

1 : GS(14)@2014-10-17 10:51:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141017/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】張先生和張太分別41歲和34歲,兩人每月收入分別是3.2萬元及1.8萬元;夫婦育有一名兩歲的兒子。張先生持有一個市值430萬元的物業,尚欠銀行按揭貸款180萬元。眼見近年樓市不斷上升,兩夫婦有意加按自住的物業套現,然後再買一個450萬元的物業以作投資收租之用。他們希望了解相關的風險和需要注意的事項等,遂致函查詢。


筆者會從兩方面分析這個案。首先根據金管局對銀行最新的按揭指引,計算轉按買樓是否可行;接會從綜合財務分析探討現階段是否適宜買樓投資。

手持現金足 獲批按揭貸款機會大

筆者先計算張氏夫婦加按套現再買樓的可行性。兩夫婦自住的物業現值約為430萬元。如果加按至七成,可貸款大約300萬元,減去現時尚欠銀行的按揭貸款180萬元,可套現120萬元。為了減低每月還款額,以符合金管局的指引而獲批按揭,假設新做按揭年期為30年,而按揭息率是2.15%。每月還款額則為11,353元。再做壓力測試,如果銀行加息3%,則每月還款額會增加至16,435元,兩個金額均不超過張先生月入的五成和六成,符合金管局的指引。

接計算再買新樓是否也能夠獲批按揭。由於張太的收入較低,如果再買另一個物業時也承做七成按揭的話,單靠張太的收入是不能夠符合金管局的要求。即使加上張先生的收入一併計算也十分勉強,因為張先生已經有一個按揭在手,銀行的審批會更嚴格。而且尚未知張氏夫婦有否其他因素會影響申請第二個按揭,例如有其他未償還貸款等。因此筆者並不建議這個做法。

不過,如果加上張氏夫婦手持的現金,以減低第二個物業的按揭貸款,又是否可行呢?張氏夫婦持有現金150萬元,加上加按套現的120萬元,可動用現金總共為270萬元。筆者建議張氏夫婦預留最少25萬元作應急錢(大約等於6個月的家庭總開支)。計及印花稅和經紀佣金等額外支出後(見表),張氏夫婦可支付第二個物業的五成首期,即需要申請五成按揭貸款。如果同樣承做30年按揭,則每月還款額為8,486元,壓力測試後的每月還款額為12,286元。如果以兩夫婦的收入一併計算還款能力,理論上是符合金管局的指引而可獲批銀行按揭貸款。

若息口增樓價跌 恐入不敷支

接從綜合理財分析是否適宜現階段加按套現再買樓。首先必須明白這個做法等如增加槓桿比例,在樓市上升周期可以令資產價值倍增。不過如果樓價見頂回落,亦可以令資產大幅萎縮。加上一旦息口上升的話,供樓負擔亦會增加,萬一租金收入跟隨樓價下跌,將可能導致入不敷支,風險可以很高。

張氏夫婦如果實行上述的買樓方案,新的還款額會變成19,839元(11,353元+8,486元),比原來的供款8,000元增加了接近1.2萬元,由於兩夫婦現時有約1萬元的盈餘,只要確保屆時能租出物業,收入足以應付開支。然而,我們必須考慮收不到租金的情,屆時財政會出現赤字。如果美國真的如預期於2015年加息,張氏夫婦的每月還款額亦會增加。如果未來數年加息至正常水平,兩夫婦的每月還款額便會增加至28,721元(16,435元+12,286元)。如果未來數年樓市真的進入下行周期,租金收入未必足夠應付每月的按揭還款;加上張氏夫婦有一名2歲兒子,兒子漸長,開支亦會增加。以上種種風險不能忽視。

另外,以上做法動用了張氏夫婦大部分的流動現金。一旦發生意外或患上疾病而需要大筆資金,而他們又沒有準備足夠的保險,便有可能需要賣樓。如果在3年內賣樓,便需要支付最少10%的額外印花稅。除非樓市大幅上升,否則有可能得不償失了。

總結而言,除非預期樓市還有一定程度的升幅,而美國的加息幅度又不會太大,否則筆者認為現階段實在不適宜以增加槓桿的做法,再買第二個物業。

林正宏

康宏理財服務有限公司助理聯席董事

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加按 套現 再買 買樓 槓桿 風險
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料快加息 加按買樓要小心

1 : GS(14)@2015-07-17 16:45:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150717/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】讀者Kenneth於2010年置業結婚,當年盛行HIBOR按揭,不經不覺5年內已供了超過兩成樓按,樓價卻已飛升一倍!夫婦倆(同是35歲)是專業人士,收入穩定,眼看每月盈餘佔收入逾四成,遂醞釀多買一層物業作收租用,讓資產「錢搵錢」,但現時流動資金作首期卻不足,遂興起加按套現這個念頭,但加按不能維持HIBOR,負擔亦增加不少;手頭上資金和每月盈餘又可怎樣增值,達致買樓收租目標?

圓收租夢 流動資產需280萬

Kenneth期望多買一個物業作收租,但有以下疑問:

1. 要多少資產用作首期及其他置業必需開支,才能起動?

2. 如不加按,以儲蓄支付首期,時機何時才成熟?

3. 如將現時物業加按套現,將承受什麼風險?

4. 如真的要套現,哪時才是最佳時機?

若不選擇加按 達標需5年

由於計劃買入的是第二個物業,按揭成數最多為五成,假設他買的物業價值400萬元,那他要支付200萬元的首期,另加4.5%雙倍印花稅(DSD)18萬元,物業代理佣金4萬元,連同其他雜項,總支出約230萬元,除此以外,他們還要預留9個月的生活費儲備(連同新置物業的供款)約50萬元,所以Kenneth需有280萬元流動資金才能啟動他的「收租公」大計。

既有穩定入息,Kenneth可以預留20萬元現金作儲備,其餘30萬元現金及每月盈餘3.4萬元可投入地區及已發展市場股票、國際債券等投資組合(目標平均年回報6%),連同現時之藍籌股票(為簡單說明起見,目標也是假設平均年回報6%),預計5年後就能累積至280萬元。

但若希望盡快落實,也可將現物業加按至樓價六成(即264萬元),即可套現129萬元,但要放棄HIBOR並增加每月供款額至約1.4萬(假設20年還款期,按息2.15厘),沿用以上思路(每月盈餘減至2.8萬元),預計2年後就能達到目標了。

加息期樓價跌 套現效力減

加按有什麼風險?相信現時仍在可接受的範圍內,套現後若能增值得宜,應可抵消多付的利息(跑息差),只是放棄了超低息可能覺得「蝕底」了!但筆者認為真正的風險在於:

1. 香港快進入加息周期(極大可能年底前開始),供樓支出將增加;

2. 同步供兩個物業時(每月供款近2.4萬元),若夫婦其中一人失業了,或經濟逆轉、銀行加息令租金收入不足以供樓,又或不幸遇上租霸,就真正考驗他們的財政抗逆能力了。所以買第2個物業前,那50萬元應急儲備必不可少。

至於何時是最好的加按時機?我看就是這一刻,要加按就要在未加息、樓價未跌前做好,且一進入加息周期,樓價跌的機會很大,那時套現的效力可能縮小。

鄺翠玲

美聯金融集團高級副總裁

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料快 加息 加按 按買 買樓 樓要 小心
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居屋未補價加按 5業主各罰$5,000

1 : GS(14)@2015-07-20 19:20:16

【本報訊】政府正預售新居屋,但有居屋業主卻無視《房屋條例》規定,將未補價的居屋單位加按而被定罪。房屋署透露,5名居屋業主及2間財務公司因干犯有關等罪行,上月底被法庭裁定罪名成立,各業主被判罰款5,000元,2間財務公司的4張傳票各被判罰款8,000元。房屋署指,是次4宗個案共涉及5名居屋業主及2間財務公司,共發出9張傳票,案情指有居屋業主以貸款協議或第二按揭方式,將其居屋單位作抵押向財務公司借貸,違反《房屋條例》,4宗案件於上月29日在九龍城裁判法院提訊,所有被告均認罪及被裁定罪名成立,居屋業主各被判罰款5,000元,2間財務公司就4張傳票,各被判罰款8,000元。房署指,自2013年至今,向干犯相關罪行的居屋業主及財務公司共發出27張傳票,當中20張成功定罪,各被判罰款5,000元至2萬元不等,其中一間財務公司不服裁決提出上訴,但上訴在今年5月12日被駁回。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150720/19225980
居屋 未補 補價 價加 加按 業主 各罰 000
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居屋未補價加按 5業主各罰$5,000

1 : GS(14)@2015-07-21 02:13:11

【本報訊】政府正預售新居屋,但有居屋業主卻無視《房屋條例》規定,將未補價的居屋單位加按而被定罪。房屋署透露,5名居屋業主及2間財務公司因干犯有關等罪行,上月底被法庭裁定罪名成立,各業主被判罰款5,000元,2間財務公司的4張傳票各被判罰款8,000元。房屋署指,是次4宗個案共涉及5名居屋業主及2間財務公司,共發出9張傳票,案情指有居屋業主以貸款協議或第二按揭方式,將其居屋單位作抵押向財務公司借貸,違反《房屋條例》,4宗案件於上月29日在九龍城裁判法院提訊,所有被告均認罪及被裁定罪名成立,居屋業主各被判罰款5,000元,2間財務公司就4張傳票,各被判罰款8,000元。房署指,自2013年至今,向干犯相關罪行的居屋業主及財務公司共發出27張傳票,當中20張成功定罪,各被判罰款5,000元至2萬元不等,其中一間財務公司不服裁決提出上訴,但上訴在今年5月12日被駁回。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150720/19225980
居屋 未補 補價 價加 加按 業主 各罰 000
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291432

3年前曾藉RWA逼加按息

1 : GS(14)@2016-08-09 06:55:45

【本報訊】風險加權資產(Risk Weighted Asset,簡稱RWA),是指銀行按不同風險性質反映在資產負債表內的資產,據《巴塞爾資本協定三》規定,各項資產都有風險系數──風險權重(Risk Weighting)約束資本要求,銀行計算資本需要時,需以風險權重乘以資產總額估算,而權重評級由0%至100%不等。舉例說銀行若持有由經濟合作與發展組織(OECD)國家,主權政府及中央銀行發行的本幣債券,風險權重便為零,即銀行資本成本為零水平。風險權重越低,銀行參與借貸或持有相關資產,所需資本成本越少。銀行採取甚麼模型評估本身信貸風險,亦會影響權重評級高低及相應資本要求。同一項貸款資產,若採用風險為本的「內部評級法」,或一刀切式「標準法」,風險權重可以有天淵之別,通常財力較雄厚的大行會選用內評法,中小行則多用標準法。



提高大行風險資產權重

金管局2013年2月底推出第6輪逆周期措施收緊按揭貸款時,就曾向8間採取內評法計算資本的大行開刀,將其新批按揭貸款的RWA權重,設定15%的下限比率。提高RWA權重,等於加重銀行做生意的資本成本,銀行可透過加息,將成本轉嫁客戶。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160808/19727167
年前 曾藉 RWA 逼加 加按 按息
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=304927

金管局推「預警系統」 限業主私自加按

1 : GS(14)@2016-10-27 05:33:33

【明報專訊】 為應付不少業主私自將物業加按情况,金管局昨日發出指引,計劃明年初開始推出「預警系統」,銀行可向土地註冊處申請「加按」電子提示服務,一旦客戶將物業加按,土地註冊處將通知一按的銀行,惟須事先取得客戶同意;若客戶不同意,金管局建議銀行採取較審慎措施,如提高按息及減少按揭成數。

根據金管局昨日向銀行發出的通告表示,由於金管局發現不少有按揭貸款的銀行客戶,在未通知為物業承做一按的銀行下,私自將物業加按,金管局認為這樣增加銀行承受的風險;為了方便銀行管理有關風險,土地註冊處計劃於明年首季向銀行推出「電子提示服務(e-alert)」,當收到二按或以上的申請文件時,會通知相關的一按銀行,客戶亦可申請收到提示,以防範遭冒認並將物業「加按」進行貸款;收費由土地註冊處及銀行自行協議。

計劃只涵蓋新做按揭

不過,金管局只要求銀行為新做按揭貸款使用該服務,現有的物業貸款因達到數十萬宗,銀行要取得大量現有按揭客戶的同意的話,在操作上有一定困難,故不包括在內,但若現有按揭客戶與銀行取得共識,亦可使用該服務。有銀行界人士透露,事實上金管局亦強烈建議銀行為現有的高風險按揭貸款,採用該服務。

另外,銀行在向土地註冊處就物業申請電子提示服務前,必須事先獲得相關業主的同意,且銀行使用電子提示服務時必須符合私隱條例,並要有妥善措施去保障客戶個人資料。若客戶不同意銀行使用該服務,金管局建議銀行應採取較審慎的貸款準則,例如將按揭息率調高,或將按揭成數調低等,以管理好信貸風險。

若客戶不同意 銀行或加按息

中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,雖然金管局目前已指示銀行要不時檢查現有按揭紀錄,但累積個案繁多,故要銀行抽查出私自加按的個案有一定困難;故有關新措施有助銀行準確得知按揭客戶的加按情况,讓銀行可主動檢視有關信貸風險的提高,相信可有效防止未經銀行同意的二按出現,對銀行有正面影響,並可減低銀行體系之信貸風險。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4618&issue=20161027
金管局 預警 系統 業主 私自 加按
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=313567

金管局出招封殺違規二按若業主「偷雞」加按 銀行將獲通知

1 : GS(14)@2016-10-27 05:56:40

■金管局再出招打擊違規二按。 資料圖片



【本報訊】金管局出招杜絕違規二按!若果業主向銀行申請一按後,往後在財務公司「偷雞」加按,而未有知會銀行,土地註冊處將會發出電子提示通知銀行,該違規業主或會被加按息、追收貸款。新服務料於來年啟動,不過卻未能偵測舊客,僅針對按揭新客。記者:周家誠 陳洛嘉



金管局昨日向銀行發出的指引信中,提到有按揭借款人,未有知會銀行而往其他財務機構申請二按,令銀行風險大增,故此與土地註冊處合作,推出電子提示服務,協助銀行監察未核准的二按。



或明年上半年啟動

明年初起,土地註冊處將會接受銀行申請使用該服務,銀行亦將會要求業主,申請按揭、加按時須簽署同意書,令銀行獲得業主加按資訊;第二季則會將有關同意書接入土地註冊處系統,意味服務有機會明年上半年啟動。不過現行已申請按揭的業主卻不用牽涉入新規定,意味這些業主進行違規二按,銀行或許難以偵測。金管局解釋,現有的物業貸款有數十萬宗,執行上會有困難,故此建議銀行定期核查現有按揭客戶,以抽樣調查形式,視察客人有否進行未核准二按。據悉,銀行需要自費為新造按揭業主,在土地註冊處開設戶口,每宗達370元至420元,成本暫不會轉嫁至客戶。事實上,現時本港有業主,在未有知會銀行下,向財務公司申請二按,一經發現,屬違反按揭契據條款,銀行有權提高按息、要求借款人償還貸款,或提供更多抵押品等。富邦香港消費金融部主管谷祖明表示,去年內部曾調查違規二按,發現僅相當稀少個案未獲得銀行同意下,在其他財務機構申請二按,惟並沒有違反金管局按揭指引。他相信新制度下,無論是核查速度、風險管理均提高。


料不影響買家入市

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,以往銀行在提供按揭貸款後,未必知悉借款人事後進行物業加借,抽查出加借個案有一定困難;新措施可有效防止新造按揭當中有關未經銀行同意的二按出現,可減低銀行體系信貸風險。樓市方面,美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,措施對買家入市沒有影響,因現時買家入市計算資金時,普遍都不會太緊絀,承造二按業主或因財務問題要資金周轉。新服務亦似變相打擊偽造按揭文件、向財務機構乘機加按的騙徒,金管局助理總裁陳景宏在金管局刊物《匯思》坦言,該服務不能夠防止騙案發生,但有助及早發現物業被盜用作借取按揭貸款。



■金管局收緊細價樓按揭後,700萬元樓下物業一按最多做六成。 資料圖片

話你知:何謂二按?

金管局收緊細價樓按揭後,700萬元樓下物業一按最多做六成,變相增加首期負擔。不夠資金的業主或會選擇做二按,於一按銀行以外,再承造由其他機構如財務公司提供的按揭,但牽涉息率較高。此外,若未得到一按銀行同意下,「偷雞」將物業申請二按,甚至三按及四按,則會違反與銀行本身的貸款合約,或觸發銀行追回貸款。現時不少發展商向新盤買家提供九成按揭,其實事先已與銀行合作,銀行同意借出一按,餘下按揭部份則由發展商旗下財務公司安排「二按」。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161027/19813570
金管局 出招 封殺 違規 二按 按若 業主 偷雞 加按 銀行 將獲 通知
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《HEA富學》作者郭釗:事業有成加按買樓 置富不二法門

1 : GS(14)@2017-01-19 07:57:40

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2028&issue=20170119

【明報專訊】2003年第二季以來本港住宅樓價大漲小回,累積升幅逾3倍,期內投資者若有膽識加按再買物業,財富可以高速增長。《HEA富學:一天只做2小時的創富方程式》作者郭釗便是好例子。2007年他靠建材生意賺到第一桶金後,至今每年購買一個本港物業,3年前更進軍海外樓市,目前在本港及海外分別擁有約10個物業,資產值達數千萬元;近年創富成功後,他日常一天只工作兩小時,每個月到海外旅遊,他在訪問中將其「HEA富」心得娓娓道來。

明報記者 葉創成 攝影 劉焌陶

近日不少開售的新盤,均由父母付首期為剛成年的子女置業,在樓價高企的今日,似乎不靠父蔭的話,年輕人難以買樓。不過,郭釗於上世紀80年代初期從廣州移民來港時只有6歲,13歲時其父親中風無法養家,故郭釗1995年中七畢業便投身社會做sales(銷售)工作,「起跑線」明顯不太理想。

但郭釗憑着良好口才,於數年後已成為任職建材公司的「最佳銷售員」,2003年更自立門戶經營建材生意,2007年憑該生意賺到第一桶金後,至今每年購買一個本港物業,加上海外物業,目前持有20個物業,資產值達數千萬元,每年租金收入可觀,足以維持高水平的生活開支。

無家底低學歷 立志成行業尖子

是次訪問在郭釗於深井碧堤半島約1200方呎海景住宅進行,屋內設有兩個高櫃擺設數十個卡通人像公仔,其曾任職娛樂雜誌記者的太太則從旁打點,而他們兩口子上周剛從北海道滑雪回來,生活得像退休人士一樣優哉悠哉。雖然著書教人「HEA富」,惟郭釗強調自己「無家底、無學歷」,1995年中七畢業後出來工作,過去20多年克服無數困難才有今日的小小成就,「我當年搵工只有一個條件,就是賺多些錢,所以亦唯有做sales!我做過傳銷,賣過A4紙及健康產品,數年來轉過幾個行頭後,最後在建材行業找到發揮空間。我覺得目前年輕人投身社會工作亦是如此,最初要摸索尋找適合自己的行業,在行業內由搵唔到錢至搵到錢,最後是由幫公司搵錢到自己有錢落袋。」

郭釗上述「搵錢至上」的工作價值觀未必每個人同意,惟他積極向上的心態卻值得學習,「我覺得行行出狀元,在任何行業都好,只要你做到行業裏的頭10位,或者是在公司裏的頭3位,要買樓並不是一件難事」。據郭釗透露,他當時在建材公司任職時,是「最佳銷售員」,故2001年已斥資120萬元買入太子300多方呎住宅單位,而2003年更創業成立自己的建材公司做老闆。

堅持每年入市 「窮人買樓無得輸」

雖然郭釗是「最佳銷售員」,但自己開設建材公司後,他需要兼顧採購、行政及品牌管理等工作,曾因工作過勞及壓力過大而出現頸椎問題;與此同時,其在2001年低位買入的太子住宅亦錄得可觀升幅。因此,他於2007年決定改變策略,其建材公司由承接工程轉為賣產品,自己則花更多時間物色物業投資,過去10年每年買入1個本港物業,當中包括於2009年以600萬元買入自住的碧堤半島,連同其他住宅、商廈、工廈及車位等,目前持有10個本港物業,「我投資的第一法則是要有被動收入,第二法則是利用槓桿,買樓收租符合這兩大要求。像我們這些窮家仔,買樓是無得輸的,若樓價大跌被銀行收樓,最多便是走番出來打工,所以我堅持每年買一項物業。不論是將舊有物業加按也好,或靠做生意賺錢回來也好,總之每年都要買樓」。

一般人創業有成後,再擁有自住物業已心滿意足,郭釗卻有膽識不斷加按買樓、累積磚頭,這原來與他的「HEA富」人生哲學有很大關係,「近年香港人很流行『財務自由』這理念,希望『投資收入足以支付日常生活開支』,但這並不是我追求的。舉個極端例子,假若某人月入8000元,又獲分配入住公屋,一日三餐食公仔麵,生活雖然很刻苦,也算是『財務自由』!不過,做人做到咁又有何意思呢?你也見到我家中有很多玩具,每個月起碼去一次旅行,要及時行樂,試過即興飛去英國看英超,這樣的人生才有意思!我永遠不知道自己有幾多年命,但假設我郭釗下個月便去世,我至少享受過多年人生,沒有白活一趟。當然,也要從另一角度來看,假如我有90歲又如何呢?所以我要儲定磚頭,以確保我90歲時仍可維持現有的生活方式。」

人生無常 冀財務自由享人生

當然,要實現郭釗上述的「HEA富學」,睇通樓市周期在低位開始儲貨亦十分重要。郭釗表示,由於覺得本港住宅樓價已升至脫離港人購買力的水平,若內地經濟及政策轉向,他擔心樓市風險增加,故他去年開始已停買住宅,轉買寫字樓,去年中便鋤價以低於市價15%的640萬元買入銅鑼灣寫字樓單位。

至於年輕人目前如何可以踏上「HEA富之路」?他認為,若未有自住物業者仍可買樓,但買樓投資則恐怕暫不合時宜,「最重要還是先在自己的行業上成為尖子,提升賺錢能力後再買樓亦不遲」。
2 : GS(14)@2017-01-19 07:57:58

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3323&issue=20170119


【明報專訊】雖然2007年以來郭釗每年買入一套本港物業儲樓置富,但他此前投資港股成績不理想,故過去10年對港股耍手擰頭,「我覺得買賣股票需要研究很長時間,最終亦不一定賺錢,作為比較,買樓長線勝算極高」。事實上,2007年以來,反映二手樓價的中原城市領先指數至今勁升1.7倍,而恒生指數期內僅升15.7%,買港樓勝買港股是有往績支持。

買樓有槓桿效應 放大盈利

不過,郭釗卻有投資美股,例如他數年前買入迪士尼,持有至今賺五成,「我喜歡收藏卡通人像公仔,每個售價可達數千元,不少是迪士尼出品,所以我知道迪士尼是很賺錢的,希望做其股東分享利潤。但就算我非常看好迪士尼,一般也不會用100萬元買其股票;即使我真的買100萬元,亦不會額外借100萬元再買。作為比較,買樓卻一定會借按揭,所以在樓價上升時,槓桿效應是迫你發達的」。

[名人樓市論壇]
HEA 富學 作者 郭釗 事業 有成 加按 按買 買樓 置富 不二 法門
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恒生加按息 看齊匯豐渣打中銀

1 : GS(14)@2017-05-28 10:23:37

【明報專訊】繼渣打銀行(2888)、中銀香港(2388)及匯豐銀行上周五先後宣布調高新做按揭息率,恒生銀行(0011)昨天亦宣布,將由2017年6月5日起上調新做按揭息率10點子,調整後的香港銀行同業拆息按揭息率(H按)為H+1.4厘,最優惠利率(P)計劃的按揭息率則為P-2.75厘(實際按息為2.25厘)。

四大行齊加息 佔逾七成市場

恒生發言人稱,該行會一直密切留意市場情况,並會繼續採取審慎的貸款原則提供按揭服務。

金管局本月19日出招加重8大銀行新做按揭業務資本成本,迄今三家發鈔行及恒生共四大銀行,將會在未來兩周上調新做按息水平,4家銀行新做H按加幅同為10點子(0.1厘)。分析估計,該四大行佔按揭市場分額已逾七成比重,本港中小型銀行將陸績跟隨龍頭行加息。

對供款影響輕微

雖然2015年底爆發的按息減價戰暫告一段落,但經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,加息0.1厘對供款實際影響微,假設買700萬元樓、借六成按揭(貸款420萬元),供款30年,用H按計算一年利息增加約5000元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1483&issue=20170528
生加 加按 按息 看齊 匯豐 渣打 中銀
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加按息無礙銷情 天寰首輪近沽清藝人黃心穎逾800萬買兩房戶

1 : GS(14)@2017-05-28 10:33:27

■黃心穎(左)昨揀樓,與發展商建灝投資部經理鄭智荣合照。



【本報訊】按息調升之下,昨日開售首輪307伙的建灝地產啟德天寰,至昨晚約11時賣出約300伙,佔可售單位約97%,接近沽清。續有明星無懼加息入市,女藝員黃心穎現身啟德天寰售樓處,最終購入一伙兩房單位,估計涉資逾800萬元,強調是自己出錢,無靠家人。記者:黃嘉銘


■啟德天寰昨開售,多名準買家在售樓處排隊。 張志華攝

四間本地銀行過去兩日陸續調升按息,天寰成為加按息後首個賣樓的新盤,但全數單位有望沽清。當中早上大手A組時段,在售樓處觀塘一亞太中心現場所見,於早上9時開始,陸續有A組準買家到場登記,人龍由商場的一樓開始排隊,在場人數過百人。消息指該時段約有70伙獲認購,佔可售單位逾兩成。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,天寰錄得最大手買家購入4間一房戶,以定價計,涉資約3,000萬元。
B組時段則於下午2時半開始登記,人流比A組時段多,發展商不斷帶準買家到樓上售樓處,令商場未見太擠擁,售樓處人流最高峯料達500人。繼上周五羅仲謙到荃灣海之戀售樓處揀樓(最後未能買到),昨日天寰吸引到另一女藝員黃心穎於B組時段現身,她在場沒接受傳媒訪問,市場流傳她最終購入一伙兩房單位,估計涉資逾800萬元,聽聞已經睇樓和儲錢好一段日子,一直想買間1,000萬元內的兩房戶自住,今次覺得呎價吸引,且看好啟德發展所以入市,強調是自己出錢,無靠家人。其實黃心穎買樓經驗豐富,於2013年與家人豪擲千萬元,在油塘Ocean One買了一個單位。該單位由父母出錢,她負責供樓。至於其緋聞男友馬國明去年6月以1,960萬元買入鰂魚涌太古城頂層連天台二手單位,較當時匯豐銀行估價2,121萬元,低161萬元或8%。



海之戀加推 海景戶加價2%

昨有準買家稱已預了銀行會加息,個別買家更指「真係有實力就冇問題」,故不擔心政府辣招和金管局收緊按揭。長實(1113)地產投資董事郭子威昨就銀行調高按息回應指,措施令提供靈活按揭安排的新盤更有利,正研究其他優惠按揭安排。他指海之戀沽清首批496伙後,隨即加推的346伙折實平均呎價16,038元,部份優質海景戶加價2%,周三賣樓。美聯布少明表示,金管局近日再出招收緊樓宇按揭,對一手項目有利,主因發展商提供高成數按揭予客戶。他預期本月一手成交料有約2,000宗,較上月多400宗;中原陳永傑認為加按息對市況略有影響,令市場緊張按息趨勢,預計美國下半年有機會加息兩次。



■李太

【買家心聲】

李太:「天寰area好所以入市,唔擔心政府辣招和金管局收緊按揭,真係有實力就冇問題。」



■莊女士

莊女士:「啟德區域前景好,預算用2,000萬以上買兩伙,單位戶型大小通吃。」



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170528/20036140
加按 按息 無礙 銷情 天寰 首輪 近沽 沽清 藝人 黃心 心穎 穎逾 800 萬買 買兩 房戶
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Hea富生活 :靠加按維持生計?

1 : GS(14)@2017-06-23 02:49:25

■財仔是一門非常好做的生意,入行門檻低,收益豐厚。 資料圖片





近日很多人談論發展商為了刺激新盤銷情,提供八成半高成數按揭,令一眾不夠首期卻急於上車的買家處境十分危險,惟恐樓市逆轉變成負資產。其實樓價不斷飆升,不少業主都選擇加按物業套現,我有個老友,一家六口靠他一個人賺錢,對上幾年一直入不敷支,都是靠按樓津貼生活使費。又好似一班本來收入中下水平,因受惠早年九成按揭,三幾萬上車做了業主,因而產生「財富效應」,一年去三五次旅行是基本,買架車代步亦無難度,甚至膽粗粗做吓生意。正所謂「使完又嚟按過」,晚上睇大台或現在台,好多靚仔靚女笑瞇瞇同你講:「使大咗,唔怕,有xx,只要有層樓,無論按過幾多次,網上辦妥簽約,15分鐘批核,現金即時過數,全程無需露面。」真貼心,竟然體諒到債仔的面子。不過近年不時出現十幾按銀主盤,業主先後承按和借貸十多次,最後無力償還被財務公司沒收。其實財仔是一門非常好做的生意,近年數量飆升,皆因入行門檻低和收益豐厚,就算不拿來做生意,亦可等高價收購,據聞一張牌炒高至40萬,但成本不用兩萬。根據政府數據,截至2017年5月,本港放債人牌照數目約為1,889個。


做財仔風險低回報高

做財務公司有二、三十厘回報,最大開支是廣告費,加上債仔有樓做抵押,風險可減至最低,故有現金在手的商人都會攞個放債人牌照,集資或獨資做有牌財仔。上文說的老友最近問我賣樓問題,我勸他要諗清楚,賣樓雖可解燃眉之急,但現在這種時勢,唔知幾時先買得番。老友說,他真的無計可施,兩老有病,細路仔讀書,每月搵三、四萬根本止唔到咳,另一個老友指他不善理財,怪不得人。但我覺得有財至有得理,家庭開支已佔去他全部收入,想儲個錢都難,沒有第一筆基本資金,很難有第二筆。早前花旗銀行調查顯示,擁100萬以上流動資產的百萬富翁有87.8萬人,歷來最多,千萬富翁最少有5.9萬人,當中八成六擁有多於一個物業。買樓致富概念太深入民心,助長地產霸權,帶動物價上漲,人工升幅遠遠追不上,可能某些行業未感受到,但市道真的越來越差,日常消費品一定好賣過中高級奢侈品,所以民生舖比核心區商舖,無論租金和價值,都升得更多。郭釗
http://www.fb.com/heaology.edu本欄逢周四刊出



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170622/20064008
Hea 生活 靠加 加按 維持 生計
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=336564

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