現金太多去炒樓、買物業-香港通訊國際(248)

溫州直擊狂掃名城、天璽貼身追踪大陸炒樓團

2010-04-01 NM

長實與港鐵合作的大圍「名城」於上週開售，呎價由八千六百多元起，一個單位入場費要八百三十萬元，本港的上車一族唯有望樓興嘆！不過發展商的目標客仔已轉移至國內豪客。

近日市場就傳出溫州炒樓團斥資廿億狂掃名城。以往在北京、上海、澳門、海南島甚至杜拜，都有溫州炒樓團的足跡，他們殺到邊，當地樓市就火上加油，甚至炒爆煲。溫州幫近年開始參與香港樓市，早已空降「天璽」、「名鑄」甚至「領峯」等新盤，在名城開售前夕，溫州炒樓團乘飛機到港，旋風式掃貨兼找銀行上會。本刊記者在溫州及香港兩地貼身追踪，揭開這班炒樓團的底細。

「名城」這個新盤開宗明義以內地客為目標，其銷售策略亦格外關照大陸同胞。長實除了於北京、上海等地路演和設置專櫃外，早於一年前，已開始在北京培訓一隊為數三十人的地產精英，要他們熟讀香港樓市知識，留守在名城售樓處的內地客戶投資專區，負責專門湊內地客，長實更表明內地客可以公然「打尖」，可優先睇樓及揀樓。而今次賣樓亦夥拍花旗銀行，為投資移民申請者推出額外優惠，豁免其他銀行必收的首年賬戶服務費，相等於投資組合資產總值的0.25%，以六百五十萬投資移民最低投資額計，即免交一萬六千二百五十元，又提供廿四小時免費長途電話理財服務。

一行八人溫州幫

上週四，以周小姐為首的溫州籍一行八人，就乘坐飛機由溫州經深圳匆匆忙忙來港三天，為的就是搶買名城。八人當中有兩名少女、兩對夫婦及另外兩名太太，身上揹着的都是Gucci、Burberry及LV的名牌袋，打扮入時，到港後就入住尖沙咀馬哥勃羅太子酒店。他們趁晚飯前有空便先到奧運站一帶睇樓，參觀上一趟已購入的海桃灣單位，又到附近的亮賢居、海濱南岸等作熱身巡禮。

翌日即上週五，正值名城開售的大日子，一早九時多，他們就跟置業18經紀Benny，在房中細談按揭事宜，然後就直接到廣東道的中銀，為買名城準備好開戶的手續，轉頭到同街的糖朝吃個爽快午餐，團中周小姐的女兒，則趕緊在空檔時間到海港城購物，最後手挽一袋二袋化妝品，跟開完戶口的團友於酒店會合。一行人再坐車到位於紅磡都會商場的名城賣樓處，等候發展商分派單位。

排隊買樓當節目

雖說是來買樓，心情卻燦爛得像在參加嘉年華會。剛到達售樓處，一行人先興高采烈跑到台前觀看舞獅，嚷着要經紀從人群中把他們領到台前有利位置觀賞，又高舉相機和手機拍照。及後被帶到VIP區內遴選單位，乾坐等待心水單位的派發時，八人臉上卻沒有一絲怨言，其間更不時攬頭攬頸，有說有笑，有的於商場內購物，有的又去high tea，全沒等待的苦悶。

記者上前接觸這班兩日一夜掃名城的溫州幫，問她們為什麼喜歡買香港樓，周小姐回答：「香港處處都是商機呀！」她的朋友指着周小姐說：「對呀，她買最多呀，是大戶，我們都是她介紹來的。」周小姐說：「我們大概五、六年前已經開始來香港買樓啦，以前都有炒賣，但近來都打算長遠投資，出租單位。」

一口氣掃三個

最後他們足足困在會場長達十二個小時，直踩至凌晨三時，終於搞好簽約，共斥資約二千一百多萬元，撲得三個靚單位，平均呎價八千多元，這班溫州幫才心滿意足返回酒店。

小休數小時，到早上十時半他們便離港，經紀為他們準備好掛有中港牌的七人車，直驅往廣州白雲機場轉乘飛機返溫州去。是次置業18做得成這單交易，估計佣金有三十萬，而經紀Benny則袋約十二萬，少睡一點又何妨。

到達溫州機場後，記者上前再向周小姐查詢到港買樓之事，她說：「我去香港都是Shopping，買手袋，國內的名牌都好貴。」周小姐還反問記者香港的樓價過去升了多少，她雖然認為已很昂貴，但認為不會跌，隨後自行開私家車匆匆離開。

私人會所暢談心得

溫州幫蜂擁到港掃樓，大概始於去年金融海嘯期間，何水就是由溫州的朋友介紹下，去年底殺入香港。只有三十四歲的他，去年與友人聯手購入一伙天璽、一伙名鑄、一伙海桃灣，以及十伙領峯，共一億三千萬元物業。上週五晚，身在溫州的何水邀請記者到他與友人開設的私人會所，暢談投資之道。

這所面積達二千呎的私人會所，正好顯示何水的交際手腕及溫州人豪氣的性格。該會所間有多個獨立房間，內裡放有雪茄、紅酒等，大廳有酒吧枱，甚至鐵板燒爐頭。對此何水笑說：「有外地朋友來，我會在這裡接待他們；平時亦在這裡傾生意，在輕鬆的氣氛下交談，大家真心一點，傾生意也順暢點吧！」

人脈極廣闊的何水，是溫州振洋實業董事長，公司從事建築及承造窗框生意。另外亦是艾倫貿易公司老闆，從事出口加拿大的塑料貿易生意。其他的生意還包括地產開發，在鄭州開封、太原及杭州市亦有地產發展業務。去年上半年，他進軍香港樓市，與其他溫州朋友組成「溫州幫」，橫掃香港樓市。「香港什麼都方便，我們要購物，去歐洲的話太久太辛苦了，但到香港只需坐兩小時飛機。香港的城市規管亦比較好，屋苑的公用部分，如電梯、大堂及會所配套等，都較內地完善得多。既然內地未做到這些配套，那就來香港呀，人都是應該往更好的地方發展吧！」

對於「溫州幫」來說，買樓首選位置方便，如九龍站上蓋物業，「我在天璽高層的向海單位，正在裝修，不會出租也不會放賣，應該會留在旅遊時自住。九龍站那裡會發展高鐵，也是我選購的其中一個原因。」

鍾情九龍區

他的朋友則選購將軍澳領峯，認為那裡價格實惠，「我試過在尖沙咀乘車進去，也只是二十多分鐘車程，離市區不遠呀！而且我們看長遠規劃。」至於香港的傳統豪宅區淺水灣和南區，他則耍手擰頭，「淺水灣太遠了，我沒去過，海洋公園也只去過一次，那裡沒購物商場，沒興趣在那裡置業。而且那裡樓價太高，太不現實了！」

何水說，溫州人做慣生意，行事爽快，說幹就幹，「我們看到有機會就做，不會想太多的，買樓我們也是看一個小時左右就買，覺得有錢賺就做，想太多便浪費了時間呀！」

他們的買樓特性，還包括互相替朋友掃貨。何水購入的一千九百萬元天璽單位，根據土地註冊處資料，買家為上市公司建業地產（832）的執行董事李樺，建業地產在中國河南省開發房地產業務，估計是何水的生意拍檔，足見何水人脈「四通八達」，朋友極多。

酒店老闆帶隊掃貨

溫州人出名團結，行動有如蝗蟲一樣，買樓也喜歡聯群結隊。每當有新盤推出，他們便會互相聯絡，一同飛來香港參觀。他們不會「合資」，但會偏愛同一屋苑或同一座，形成「一圈圈」掃貨。像已擁有荷蘭籍的金碧荷，上週四一早就到天璽睇樓，且看中一個單位，來港只兩日一夜，名城開售前飛返溫州，但於本週一又帶同為數四、五人的闊太太到「名城」掃貨。原來她與濶太已一口氣掃入四個名城單位，合共約三千餘萬。這位手挽LV袋，手戴鑽戒，提着數萬元Vertu手機的金碧荷，在溫州任職五馬美食林酒店集團的總經理，旗下共有四家酒店。她曾以溫州商人代表團跟隨國家總理溫家寶，出訪日本及韓國。

五馬美食林的其中兩家酒店，就設在溫州最熱鬧的街道五馬街，五馬街相等於內地各個城市的「步行街」，租金昂貴但人流如鯽。走進酒店的餐館，只見布置得金碧輝煌，而餸菜如五馬血燕粥、五馬涼拌球參，動輒過百上千，極為昂貴；原來這些正貫徹金碧荷打造的「金色服務」的營運理念。

買樓又買身份

除了何水、金碧荷這類豪客來炒樓覓食，溫州人在港買樓另一所求就是「移民」。在上週五開始一連三天舉行的溫州市春季房屋交易會上，不少溫州人站在香港地產代理行置業18的攤位前查問，「投資移民是怎樣辦的？」「最近賣的名城在哪裡？」「香港的稅率高嗎？」其中一身闊太打扮，與兩名同樣行頭十足，戴着名牌手袋的太太前來的，是已經在香港買樓的章小姐。她劈頭第一句便問：「現在（香港）賣哪裡呀？」

今年年初五，她專程來香港購物兼順道參觀港九新界的新樓盤；在看過海桃灣、一號銀海、御龍山後，第三天她買入將軍澳領峯六十三樓一個向海單位，作價四百九十一萬元。她說：「這個單位我是買來自己住的，作為投資移民之用。我喜歡香港，因為那裡比較高檔的樣子。」做貿易生意，並在香港剛成立美的福田集團的章小姐，經常來香港購物，同時了解樓市情況，故她對香港地產市道瞭如指掌，還向身邊友人討論大圍名城的地理位置。據政府資料顯示，投資移民計劃由○三年開始，截至去年共有四千六百名來自中國的新移民，他們須在申請移民前兩年就擁有最少六百五十萬元資產，成功批核可獲兩年居港權，往後每兩年續批直至七年後便可取得永久居留權。

銀行鬥搶大陸客

溫州人到港買樓，不時查詢銀行按揭方法，並非如市場傳聞般「現兜兜」的，他們會透過銀行匯錢來香港，稱之為「打錢」。「內地規定每個人每年只能電匯五萬美金，那我們就找三、五個朋友，籌夠數目匯來香港付首期。」一名當地溫州人說。他們通常會選中國銀行同時開設內地及香港戶口，並申請網上理財服務，因為只有中行能即時透過網上電匯資金，而其他銀行則通常要半個工作天，不夠快捷。

由於大部分溫州人都「相識滿天下」，通常打一個電話給海外朋友或生意伙伴匯錢到港，再以人民幣在國內還錢給對方，便解決資金限制的問題。至於按揭，內地人最多只能做七成，由於溫州人愛錢滾錢，及以最少的資本賺取最多金錢，故通常「借足」，而手續及所需文件與香港人買樓相若，按揭息率亦可以Hibor計算。「通常地產代理都會代將申請發給所有銀行，看哪間最快做到。以前通常用恒生銀行，現在批得最容易的則是花旗銀行。」一名替溫州客做銀行按揭的地產代理說。

外匯管制最大關卡

據一名花旗銀行負責按揭的職員透露，即使是內地人做按揭，手續與香港人亦差不多：「佢哋已經有嚿磚頭喺我哋手，基本上都係交番佢哋內地身份證明文件、入息證明或者稅單就夠，如果公司覺得唔夠安全，會額外要求佢哋就樓價嘅百分比，放一筆存款喺戶口當保證金，再唔係嘅就審核埋佢嘅總資產，而家啲內地買家好有實力，所以同內地人做按揭，係公司嘅大方向。」

工銀（亞洲）董事暨副總經理黃遠輝說現時銀行並沒有規定按揭只能借給香港人，不論任何國籍，只要交足證明文件，經過審核銀行就借錢：「呢兩年銀行真係借多咗俾內地人，行家非正式統計有二、三成按揭都係借俾內地人。」他指借錢予內地人風險當然比較大，在於內地實行外匯管制，一名內地人每年只可以匯不多過五萬元美元往外地，超過這個數字便要向內地的外管局申請，而還樓宇貸款不可作申請原因，他說：「所以內地人可能要另外想辦法入錢供樓，還錢一定無咁方便。」

溫州人資金調配快速，不單有見於他們在港買樓，亦有見於溫州街上的典當鋪及信用社成行成市。

李克林開設的金城典當是溫州市第一家，亦是全國第二大典當鋪。典當行在當地相等於貸款公司，因為不單手錶、珠寶可批押借錢，就連黃金、汽車，甚至房地產，都可以在當鋪典當，「其實手機手錶等貶值得快，我們都不收了，主要做的就是房地產這類不動產，只要在溫州房屋交易中心登記，有屋契批押，我們便借錢。如果一間屋評估為五十萬元，我們最多可借四十萬元，比銀行多一點，月息三分（等同三十釐）。」

資金氾濫四出炒樓

而近年開始，擔保公司及「寄售」公司亦發展起來。擔保公司就是替借貸人到銀行借錢作個人擔保，收取的服務費，是貸款額的百分之三；至於寄售公司，美其名是替人「寄賣」房屋、汽車，實則還是貸款公司，但此名目就可避過規管。再加上小額貸款公司，這一大堆可借貸的公司便達四、五百家，近日溫州農業銀行便舉起大型橫額，表示該行的存貸額已超過一千八百億元人民幣。而在溫州，以私人形式經營的民間資本更是不計其數，有估計達到六千億元人民幣，亦由於資金充裕，造就了溫州幫四出炒樓淘金的條件。

喜歡賺錢的性格，加上溫州人團結，因此組成了炒樓團，除了集資炒香港樓之外，他們早年已開始炒上海、北京的樓房，遠至杜拜都有他們的足跡，據估計往杜拜炒樓的華人，接近半數是溫州人，金額達四十億人民幣。不過，去年金融海嘯，杜拜樓價大跌，溫州人在杜拜的資產蒸發逾二十億人民幣。但溫州人打不死的精神，炒樓團年頭又轉戰海南島，令海南島樓市形成泡沫，最近又走回杜拜「撈底」。

名城Festival City

位置︰沙田大圍美田路1號（港鐵大圍站上蓋）

發展商︰長實及港鐵

期數︰3期

座數︰12座

伙數︰4,304伙

單位面積及間隔︰3房（874-1,030呎）、4房（1,012-1,373呎）、頂層複式（2,060-2,360呎）

最低呎價︰$8,692/呎

入場費︰$830萬

預計落成日期︰2010年8月

溫州幫買樓四部曲

溫州富豪多

有說「哪裡有商機，哪裡就有溫州人」，溫州人還被喻為「中國猶太人」。這種性格其實與溫州的歷史背景有關。八十年代以前，溫州只是務農捕魚維生的小漁村，當時的溫州人很窮，被稱為「可憐的溫州人」，到八十年代後期，溫州開始開設皮革、打火機等小工廠，開始發展，由於臨海，走私皮革、皮鞋到歐洲的情況猖獗，加上常製劣質假貨，故又被稱為「可怕的溫州人」。由於過往太窮，溫州人都傾向自己做生意，而且分散各地，最多在歐美等地進行貿易。在國內胡潤富豪榜中，有超過14名富豪皆來自溫州。現時城市的人均收入達26,000人民幣。

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上週一，中國證監會公開譴責深圳掛牌的三九醫藥，指大股東三九集團，挪用上市公司廿五億資金，並呼籲小股民聯合起來，向大股東追究責任。本來，母公司違規挪用旗下上市公司資金，在中國股市已司空見慣，但證監會是次高調處理，有點「殺一儆百」的意味。事關，三九集團於九八年「軍企」未脫鈎時，原是解放軍總後勤部的企業，有總參謀部背後支持，有軍隊做靠山。今趟三九集團被祭旗，與去年集團肆無忌憚來港大舉炒樓，掃近十億元貨有關，結果引起北京的注目。三九集團業務廣泛

狂炒十億物業然而趙新先及三九集團，並不甘於平淡，曾於九八年初，計劃在香港分拆藥業上市，其後因市況不利擱置，不過三九上市夢，一直未有停止過。九九年十一月，專出「三九胃泰」的三九醫藥，在深圳發行二億股A股，每股售價八元四角半，集資近十七億元，為翌年三月在深圳交易所上市而準備。去年三月，三九醫藥正式上市，而總公司三九集團亦開始在港搜購物業及投資，成為本港樓市大豪客。據地產界人士表示，三九集團透過代理人經紀李金城以及Charles賴，去年在港掃入逾十億元物業，成為淡市奇葩。這包括斥資七億多元，一連掃入中區雲咸街八號及擺花街一號兩幢物業，市場側目之餘，還傳言三九更以兩億元，先後向明珠興業掃入信德中心西翼三十五樓，以及灣仔太原街海源中心地鋪。此外，三九將投資觸鬚擴及股票。去年八月，斥資四百萬入股香港上市的華利資源一成二股權；繼而於十月，以九千萬入股百姓食品百分之八點六股權。然而前者已遭人申請清盤而停牌；而後者股價至今亦不見近兩成，三九集團投資損手。

深圳筆架山的三九集團總部內，設有陳列室展覽醫療儀器。以往，總部內經常有傳媒自由穿插找人訪問；但上週五，當記者行到總部大閘前，便已遭穿警服的保安人員攔阻：「這是非常時期，不接受詢問，記者不得進入。」而位於深圳羅湖口岸、三九大酒店的三九齒科門診，開業不到半年，是集團旗下計劃開設千間連鎖店的第二個試點。「我們好歡迎記者訪問，可是這幾天不行呀。」負責人對記者說。「為什麼不能安排訪問？」記者問。負責人答得小心：「也說不上什麼特別，就是總部比較忙吧。」儘管他桌上已攤開一份《深圳證券時報》，上面標題是——《三九醫藥：敦促大股東還錢》。三九集團職員所說的「非常時期」，是因為集團剛遭中國證監會嚴厲批評，佔用旗下三九醫藥超過廿五億元資金，佔上市公司淨資產百分之九十六。

早被北京盯住大股東利用上市公司，當作自己的提款機，在大陸本屬平常事，一旦遭證監會發現，公司只要發一紙簡單的整改報告，作作檢討就了事，事關挪用資金這等違規事，處罰一向不嚴。根據中國《證券法》第一七七條，上市公司若向股東提供虛假財務會計報告，主管人員要罰款，違規者最多罰款三十萬元而已，比對挪用以億計資金，罰款根本九牛一毛。但中國證監會近期有意進行整頓，違規公司如ST猴王、銀廣廈等，均面對嚴峻的警告。今次證監對三九集團的疾言厲色，外界初期亦感到愕然，然而三九集團高層卻心知肚明，因為早於今年四月五日，三九醫藥董事會曾發出一段通告，撤去董事張欣戎的財務部長職位，改由陳碧絮接任，隱隱然已露出事件的端倪。於九一年成立的三九集團，原是解放軍總後勤部的企業，地位較新興集團為低；主事人趙新先，自言在企業內享有中將的軍銜及待遇。然而九八年中共總書記江澤民，為改革解放軍的腐敗貪污情況，進行「軍企脫鈎」，於是三九集團由解放軍的庇蔭下，轉為國務院轄下企業，只享有局級地位，即正廳級待遇而已。而董事長趙新先，亦由軍轉民，解甲為一名官商而已。

證監發威攞彩亦由於三九集團在港豪氣干雲，於是引起中央的注意，最後揭發集團挪用上市公司資金去做闊佬，事件最終被抖了出來。上週一晚上，新華社報導三九集團挪資醜聞後，翌日三九醫藥即時停牌，並發出道歉啟事，董事會已「深刻檢討公司在工作中嚴重錯誤」，並將按照證監會要求糾正。週三股票復牌時，收報十二元六角六，跌近一成。再過兩天，三九集團再發聲明，提出首期共十一億元的退還資金建議，包括現金五億元，以及資產六億元，這包括三九生化的四成一上市股權（市值十億）、三九連鎖藥業項目，以及廣州腦科醫院等，預計於本月底落實；而第二批十四億元退還資金，預計於今年年底時完成退還。集團董事長趙新先，還親自去北京與證監會會面認錯，預計事件就此完結。

國家領導人排場其實，翻開三九企業的歷史，集團一向進取冒險，這與領導人趙新先作風不謀而合。現年六十歲的趙新先，來自遼寧省營口市的船伕家庭。他於六四年在瀋陽藥學院畢業，主修西醫；同年便入伍，到廣州第一軍醫大學附屬南方醫院工作。他在跟隨醫療隊到粵北山區巡診時，發現山民利用三椏苦、九里香來醫胃病，於是成立專家組去研究。那時是七二年，他是南方醫院的教授及藥局主任，結果研究數年後取得成果。八五年，在解放軍總後勤部副部長趙南起支持下，他向軍隊借來五百萬，在深圳筆架山建立廠房，開天闢地，成立南方製藥廠，所製「三九胃泰」頗為行銷。及至九一年，趙南起升為正部長時，三九集團宣佈成立，那時集團已初具規模，投資業務由醫藥擴及地產、製衣、電子、酒店以及的士高。到去年，集團總資產號稱有一百五十億元人民幣，而控制的兩間上市公司，三九醫藥及三九生化，總市值達百二億港元。雖然趙新先只是官商，沒持有集團及上市公司的股份，但他有國家領導人般的派頭。例如坐駕就是最新推出的600型黑色平治，是國家規定高級幹部，才可使用的最頂級貨色；車牌是甲C00999，道出他的身分，因為「甲」字頭車牌，是解放軍專用，而「999」正是三九企業的招牌。集團位於深圳深南路東的三九大酒店，貴賓廳內有他御用房間，裝修金碧輝煌，並且充滿他東北家鄉的色彩，而他每月總會光顧四、五次。

專搞個人崇拜旗下新上班的員工，必須先熟讀「趙總」事跡，筆試合格方能上班。一酒店職員說：「首三條考題就是：深圳三九大酒店總經理是誰？三九集團總經理是誰？南方製藥廠廠長是誰？答案都是趙新先，寫錯別字就不合格。」課程中描述他在筆架山創業的艱苦生活，例如伙食差，睡在滿是蚊子、老鼠亂竄床上等「官方」答案。以往愛穿西裝的他，近年順應美國科技公司「便服上班」熱，有時會穿着T恤返總部，而住家則位於筆架山內的宿舍大樓六樓。他與妻子王淑蘭，育有一子一女，大女趙茜華，在上海第二軍醫大學藥業系畢業，兒子趙亮，則於深圳大學金融系文憑畢業。生肖屬蛇，揚言最少還要幹多十五年的趙新先，回顧從前時總對人說：「我第一次做生意是在十一歲，我買了廿五斤蘋果。兩分錢一斤買入，零售時四分一斤賣出，結果數天內賣完。但我算一算賬，無賺也無賠。我回憶為什麼沒錢賺，發覺可能是弟妹偷吃了，我就想到管理的問題，一定得有個制度，才能控制蘋果無損失！」然而，亦是由於管理出了問題，致令三九集團今次名譽掃地。

三九企業大事表1972年第一軍醫大學成立專家組，研究三椏苦及九里香對胃病的療效。1985年趙新先向軍隊借五百萬人民幣，到深圳筆架山成立南方製藥廠。1987年正式生產「三九胃泰」、「壯軍關節丸」及「正天丸」。1991年12月成立「三九企業集團」。1995年用一千萬人民幣收購四川雅安藥廠。1995年5月在紐約時代廣場上樹立「三九藥業」廣告牌。1998年7月收購上市公司宜春工程（0403），並於2000年3月31日易名「三九生化」。1998年12月與軍隊脫鈎，轉屬國務院。1999年11月三九醫藥以每股$8.45，發二億股A股；去年3月9日在深交所上市。2000年主動接觸董建華，建議興建「中藥港」。2001年於深圳龍崗大龍動工興建「三九健康城」。2001年8月大股東涉嫌挪用三九醫藥二十五億人民幣資金，被中國證監會高調公開譴責。

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