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加按套現再買樓 槓桿風險高

1 : GS(14)@2014-10-17 10:51:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141017/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】張先生和張太分別41歲和34歲，兩人每月收入分別是3.2萬元及1.8萬元；夫婦育有一名兩歲的兒子。張先生持有一個市值430萬元的物業，尚欠銀行按揭貸款180萬元。眼見近年樓市不斷上升，兩夫婦有意加按自住的物業套現，然後再買一個450萬元的物業以作投資收租之用。他們希望了解相關的風險和需要注意的事項等，遂致函查詢。


筆者會從兩方面分析這個案。首先根據金管局對銀行最新的按揭指引，計算轉按買樓是否可行；接會從綜合財務分析探討現階段是否適宜買樓投資。

手持現金足 獲批按揭貸款機會大

筆者先計算張氏夫婦加按套現再買樓的可行性。兩夫婦自住的物業現值約為430萬元。如果加按至七成，可貸款大約300萬元，減去現時尚欠銀行的按揭貸款180萬元，可套現120萬元。為了減低每月還款額，以符合金管局的指引而獲批按揭，假設新做按揭年期為30年，而按揭息率是2.15%。每月還款額則為11,353元。再做壓力測試，如果銀行加息3%，則每月還款額會增加至16,435元，兩個金額均不超過張先生月入的五成和六成，符合金管局的指引。

接計算再買新樓是否也能夠獲批按揭。由於張太的收入較低，如果再買另一個物業時也承做七成按揭的話，單靠張太的收入是不能夠符合金管局的要求。即使加上張先生的收入一併計算也十分勉強，因為張先生已經有一個按揭在手，銀行的審批會更嚴格。而且尚未知張氏夫婦有否其他因素會影響申請第二個按揭，例如有其他未償還貸款等。因此筆者並不建議這個做法。

不過，如果加上張氏夫婦手持的現金，以減低第二個物業的按揭貸款，又是否可行呢？張氏夫婦持有現金150萬元，加上加按套現的120萬元，可動用現金總共為270萬元。筆者建議張氏夫婦預留最少25萬元作應急錢(大約等於6個月的家庭總開支)。計及印花稅和經紀佣金等額外支出後(見表)，張氏夫婦可支付第二個物業的五成首期，即需要申請五成按揭貸款。如果同樣承做30年按揭，則每月還款額為8,486元，壓力測試後的每月還款額為12,286元。如果以兩夫婦的收入一併計算還款能力，理論上是符合金管局的指引而可獲批銀行按揭貸款。

若息口增樓價跌 恐入不敷支

接從綜合理財分析是否適宜現階段加按套現再買樓。首先必須明白這個做法等如增加槓桿比例，在樓市上升周期可以令資產價值倍增。不過如果樓價見頂回落，亦可以令資產大幅萎縮。加上一旦息口上升的話，供樓負擔亦會增加，萬一租金收入跟隨樓價下跌，將可能導致入不敷支，風險可以很高。

張氏夫婦如果實行上述的買樓方案，新的還款額會變成19,839元(11,353元＋8,486元)，比原來的供款8,000元增加了接近1.2萬元，由於兩夫婦現時有約1萬元的盈餘，只要確保屆時能租出物業，收入足以應付開支。然而，我們必須考慮收不到租金的情，屆時財政會出現赤字。如果美國真的如預期於2015年加息，張氏夫婦的每月還款額亦會增加。如果未來數年加息至正常水平，兩夫婦的每月還款額便會增加至28,721元(16,435元＋12,286元)。如果未來數年樓市真的進入下行周期，租金收入未必足夠應付每月的按揭還款；加上張氏夫婦有一名2歲兒子，兒子漸長，開支亦會增加。以上種種風險不能忽視。

另外，以上做法動用了張氏夫婦大部分的流動現金。一旦發生意外或患上疾病而需要大筆資金，而他們又沒有準備足夠的保險，便有可能需要賣樓。如果在3年內賣樓，便需要支付最少10%的額外印花稅。除非樓市大幅上升，否則有可能得不償失了。

總結而言，除非預期樓市還有一定程度的升幅，而美國的加息幅度又不會太大，否則筆者認為現階段實在不適宜以增加槓桿的做法，再買第二個物業。

林正宏

康宏理財服務有限公司助理聯席董事

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