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潘石屹:恒大打响了住房价格战的第一枪 潘石屹


http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679dbbf0100ich9.html

   恒大降价可能引起多米诺骨牌效应

 

 观点地产新媒体 陈小丽:恒大在全国房地产商中率先降价后,资本市场反应强烈。您曾说目前中国开发商的资金都很充裕,可以撑上一年。恒 大此举会使全国范围的降价潮提前引爆吗?
潘石屹:恒大今天开始实施的降价举动的确出乎意料。在昨天一个房产论坛上,我还说中国的房地产市场开始进入“冰川 期”了,一段时间内,虽然住房的成交量会显著下降,但开放商不缺钱,目前还很难主动降价销售。没想到,今天恒大就打响了降价大战的第一枪,在资本市场和房 地产市场引起了很大的“地震”。我们正在密切关注着市场的反应,不知道会不会造成房地产市场的多米诺骨牌效应,就像2008年9月万科引领的降价潮那样。 如果恒大推倒的是第一张多米诺骨牌,那么连锁反应倒下的第二张、第三张骨牌又会是谁?我们判断的依据主要是看这些企业财务报表中的各项指标是否强劲、健 康,越是资金流有问题的企业,越着急促销降价。


 

潘石屹:恒大打响了住房价格战的第一枪

 

我们正密切 地观察市场


   住宅价格或下跌15%至20%


《北京晨报》王丽娅:您在微博上说还会有后续政策逐步出台,您认为最后一只靴子什么时候落地?
潘石屹:最近密集出台的政策中,有一些已经是“开弓没有回头箭”,如北京的经济适用房改为商品房的政策“五一”前 后正在轰轰烈烈地进行着;住建部关于对房地产开发商预售收入的监管政策也出台了;银行限制给房地产开发商贷款的政策也即将出台。
另一些政策则是“箭在弦上”,如国土资源部正在研究制订的让部分小产权房“转正”的政策。
还有一些政策还在研究之中,如物业税,房产税等等。
这些已经出台和即将出台的政策将对普通中、低档住房市场造成很大的价格压力。这次,政府铁了心让住房价格回落,不达到调控目标决不罢休。只要住房价格 的回落达到了调控的目标,那些正在研究的政策也许就不会出台了。


 

  搜狐焦点 李斐:您认为政府希望通过调控最终达到什么目标?什么样的情况就叫做“调控到位”了?
潘石屹:这次政府希望调控达到的目标是“让住房价格回落到一个合理的区间”。这与以往政府文件中多次提到的“要抑 制住房价格过快上涨”的提法是完全不同的。
恒大做出降价15%的决定,就是恒大地产预测市场上住房价格的最大降幅。在销售方面,涨价时可以慢慢的、一步一步涨,但降价时一定要一次到位,不能一 步步地降,因为市场永远是买涨不买跌,如果一步步降的话,将不会有成交量。
我预计在这轮政府密集出台政策的调控下,住房价格下跌的幅度会在15%—20%左右,住房的价格回到2009年初的水平。


调控对房地产企业的现金流造成了很大影响


 

潘石屹:恒大打响了住房价格战的第一枪

净负债权益比:(借款-现金及等 价物)/股东权益

(净负债权益比是用来计算企业的 基本财务结构是否稳定的计算公式,当比值大于100%时.说明企业所持有现金不足以支付债务,股东面临偿付债务的风险较大;当比值小于100%甚至为负数 时,说明企业的财务结构稳健,股东权益受到保障。上市开发商的净负债权益比多为30-60%之间。)



  《上海商报》袁晨晨:如果市场成交量持续低迷,不降价的前提下,房地产开发商还能够坚持多久?
 潘石屹:2009年是中国房地产市场最火爆的一年,全年的销售收入超过4万亿人民币,上市公司中有多家房地产公司 拥有现金量超过100亿元人民币。在此前,我曾预计在成交量低迷的情况下大部分房地产开发商的现金流能够支撑一年。但这次相继出台的政策对房地产企业的现 金流造成了很大影响。影响最大的政策就是对预售收入的监管,因为房地产开发商周转资金中超过一半来自于预售收入,预售收入的监管对房地产开发商的现金流的 影响是最大的。其次,是银监会出台政策限制银行给房地产开发商贷款,也会在很大程度上影响房地产开发商的现金流。
今天,完全出乎意料的是,恒大早早打响了这次价格战的第一枪,这将会在一些市场竞争激烈的城市马上引起住房价格战,这些竞争激烈的城市与企业的现金流 是没有关系的。


 

  《中国证券报》林喆:目前开发商有没有遇到向银行贷款困难的情况?
 潘石屹:我相信银行对房地产开发商的贷款马上会变得慎重起来,因为自从“国十条”以来,房地产市场成交量一直很 低。今天恒大又打响了住房价格战的第一枪。银行永远是锦上添花,雪中送炭的事他们是不会做的。开发商从银行贷款将变得很困难,未来只有那些财务状况非常健 康的房地产企业才能赢得银行的信任。

 

  “经改商”和小产权房“转正”会对二手住宅市场形成较大冲击


  《京华时报》鲁欢:北京楼市新政出台后,数千名市民连夜排队办理“经 改商”手续,请问由经济适用房转变而来的大量商品房进入二手房市场,对北京的房地产市场将造成什么样的冲击?
潘石屹:过去十几年时间,北京建设了大量的经济适用房,这些住满五年的经济适用房只需交少量的钱,一般是几万块钱 就可以将这套经济适用房变更为商品房,这些商品房中哪怕有10%至20%通过二手房市场去交易,也会增加住宅二手房的供应量,对北京中、低档住宅的价格将 会构成比较大的冲击。
这项政策既能够增加政府的收入,又提高了市场上普通住房的供应量,有助于抑制住房价格。但缺点是经济适用房少了,社会上少了一些保障性的住房。


 

  网易地产 李丽:十四个部委正联合制定小产权房整治方案,2007年12月30日之后建的小产权房予以拆除,部分 小产权房有可能进入流通市场,请问您有何评价?
潘石屹:“小产权房”是过去十几年时间房地产市场的一个“怪胎”,一直游离于法律之外,屡禁不止。有人预计仅北京 的小产权房就有三、四千万平方米,这是一个巨大的数字。如果将一部分小产权房(例如2007年12月30日之前的小产权房)转变成商品房,它就会在商品房 流通市场增加非常大的供应量,和经济适用房改商品房一样,也会对北京的二手住宅价格造成很大的冲击。但这些政策都尚未出台,政策出台后的具体细则如何,要 等政策出来后才能知道。
但是,以2007年12月30日为界,有什么依据呢?如果认定这一天之后的小产权房是违法建筑,那么之前的小产权房也一样是违法的。前一天和后一天有 什么区别吗?这恐怕是需要说明的问题。




潘石 石屹 打響 住房 價格戰 價格 的第 第一 一槍
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影响未来住房价格的几个重要因素 潘石屹

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影響 未來 住房 價格 的幾 幾個 重要 因素 潘石 石屹
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对住房价格的看法不能脱离常识 潘石屹

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住房 價格 看法 不能 脫離 常識 潘石 石屹
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马化腾5年可领住房补贴18.6万

http://www.yicai.com/news/2010/10/582967.html

亿富豪深圳领住房补贴引发质疑,深圳市人力资源和社会保障局称此举属于人才激励范畴,与其他社会福利政策无关。而马化腾则表示将把此次所获住房补贴用于慈善事业。

深圳市人力资源和社会保障局有关负责人在10月28日接受新华社采访时称,深圳于2008年出台了《关于加强高层次专业人才队伍建设的意见》及6项 配套政策,按照国家级领军人才、地方级领军人才和后备级人才三个层次,给予不同程度的配套激励政策,包括通过发放购房补贴、购房贴息、租房补贴,及租住人 才公寓等方式给各类人才以支持。

该负责人表示,以目前媒体关注的马化腾为例,其于2009年6月经过规定程序被认定为深圳市地方级领军人才,按照上述政策规定,可在5年内享受购房贴息。这属于人才激励范畴,与其他社会福利政策无关。

而腾讯公司在回应新华社采访时则表示,腾讯尊重深圳特区的人才政策,过往对于各级政府给予个人的各种奖励,马化腾一向将奖金用于慈善用途,此次所获住房补贴仍会按照相同的方式来操作用于慈善事业。

根据上述文件规定,住房贴息由深圳市财政部门凭房产证或购房合同在5年内逐月发放,地方级领军人才购房贴息标准为每月3100元。按此标准和时间计算,马化腾等地方级领军人才在5年内可从财政中获取住房贴息共计18.6万元。

根据深圳市2008年推出引进高端人才的系列政策,深圳市国土资源和房产管理局2009年6月29日正式启动向高层次专业人才发放住房补贴的工作,符合规定条件的高层次专业人才可在深圳市国土房产局办理指定手续。但该政策当时也曾遭到质疑。


馬化 化騰 年可 可領 住房 補貼 18.6
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用「實價登錄」虛應「實價課稅」 台灣住房改革不要「馬半套」!

2011-9-19  TWM

二十年前,王建煊的第二次土地改革,因「實價」課稅引起軒然大波,轟轟烈烈下台後不了了之。如今又舊調重彈,面對高房價,朝野兩黨重提「實價」挑戰,各自 拋出政策。但藍綠兩黨實現居住正義的決心和考驗,才正開始……。

撰文‧楊卓翰

買房子,是大部分台灣五、六年級生成家的第一步,結婚生子的基礎,至今仍是社會普遍的觀念。但對正要成家的七、八年級生來說,這個理所當然的第一步,卻如 登天般困難。

內政部剛公布的第二季住宅需求動向調查,指出全台房價所得比(平均房價除以家庭年所得中位數)已攀高到九倍,台北市更高達十六.二倍,比上海、首爾、東 京、紐約、倫敦都還高。這也意味著在台北市年收入一百二十萬元的家庭︵即台北市收入中位數︶,不吃不喝十六年才買得起房子。

居住正義何在?

九月初,以色列有四十五萬人走上街頭示威,抗議高通膨與高房價。但換算下來,以色列經濟重鎮台拉維夫每戶年收入二百萬元新台幣,房價所得比也才十倍。「台 灣年輕人沒有砸汽油彈,是因為早就絕望了!」在台北市從事服務業的郭先生說,「居住正義?有這種東西嗎?」已經租屋五年的他氣憤地表示。

高房價是行政院十大民怨的榜首,隨著總統選舉逼近,不為老百姓「伸張正義」就搶不到選票,因此藍綠紛紛端出住宅、土地政策,為高房價下猛藥,點燃戰火。

蔡英文的「十年政綱」住宅篇,首先提出非自用住宅實價課稅、不動產交易所得稅合一、公共出租住宅等政策。馬英九總統不甘示弱,緊跟著丟出︽土地徵收條例 ︾、︽住宅法︾、︽不動產實價登錄三法︾修正草案。朝野有志一同,儼然想趁選前在立法院最後一會期上演「第三次土地改革」。

兩黨推出的住宅政策琳琅滿目,看得選民眼花撩亂。其中,引發最多討論的,還是蔡英文的「實價課稅」及馬英九的「實價登錄」,雙英不約而同都用「實價」這個 關鍵字。

台灣政壇對「實價」二字並不陌生。一九九二年,時任財政部長的王建煊,就提出土地增值稅以實價課稅,引起多方激辯,最後法案連立法院都進不了,他也黯然下 台,第二次土地改革胎死腹中。

二十年後房價再創新高,直逼人民可忍受的臨界點,兩黨政見似乎殊途同歸,志在將房地產全面導向實價之路。然而,政大房地產研究中心主任張金鶚指出:「實價 登錄和實價課稅,天壤之別。最主要差異,一個是半套,一個是全套。」馬英九實現居住正義的王牌,就是不動產實價登錄,將交易成交價全面強制登錄,並開放大 眾查詢,增加不動產交易價格的透明度,降低炒房投機客不當哄抬的可能性。

半套正義能做什麼?

內政部地政司副司長王靚琇表示,現在成交價格都由業者自由登錄,資料量很有限,價格隨賣方喊。張金鶚更直指,「像預售屋等建案,中央根本沒完整的房價資 訊。」也因此才會有央行總裁彭淮南「微服出巡」,還要喬裝購屋客,才驚覺房價炒作太高的劇本。

然而,只靠實價登錄,這場土地改革只能走一半。因為建商、財團、投機客養地炒房價的最大漏洞,就是台灣長期以來被扭曲的不動產租稅制度。只提高資訊公開程 度,對投機客炒作成本根本毫無作用。

台灣現行不動產租稅最惡毒的腫瘤,就是「稅基」經歷三十年沒變,以土地公告現值和房屋評定現值來計算,但公告地價遠遠低於市價。目前公告地價每三年調整一 次,僅是市價的二成二;每年調整一次的房屋評定現值,也只有市價的四分之一。

台北市政府財政局長邱大展指出,目前適用的房屋評定現值是一九八○年的水準,三十年都沒調高。張金鶚以一戶價值一.六億元的台北市「一品苑」為例,每年只 要繳三.五萬元的房屋稅和五千元的地價稅。如此低廉的持有成本,「簡直就是鼓勵投機客炒房!」實價課稅才是王道!

也因此,蔡英文十年政綱中「非自用住宅實價課稅」,就是在建立實價登錄之後,更進一步針對空屋、第二套屋等投機客的賺錢工具,拉高其持有成本及交易成本, 壓縮獲利空間。張金鶚認為,這能讓失衡的房價回歸正常水準,也是民眾的最終期待。

然而,執政黨政府卻對實價課稅再三保留,深怕民眾誤以為政府要加稅了。問遍中央及地方,沒有人有實價課稅的明確時程。

王靚琇保守表示,實價登錄制上路後,「不排除」實價課稅的可能性,「有可能」調高地方政府公告價格,「現在的政策方向還在市場透明化階段,未來的政策仍要 等修法通過後才可能有下一步。」顯然,政府在地產政策上還只是走一步算一步。

張金鶚就直批,「在專家眼裡,馬政府端出來的政策還是粗製濫造。」像是為了選舉目的,匆匆忙忙炒出來的一盤菜。最明顯的,就是馬英九的實價登錄三大修法, 硬是等到大選前最後一個會期才趕著送審,不但時機敏感,也為實現居住正義增添變數。

因為中央和地方全都等修法通過才會動作,然而距離大選前立法院休會只剩不到三個月時間,一位房地產業者私下說,在這行業久了,政治人物開的支票聽聽就好, 選完一樣照舊規矩做事,太陽依然從東邊升起西邊落下。這也難怪在馬英九開完記者會,就被立法院長王金平潑了一盆水,表明最後一會期要通過那些法案有困難。

無獨有偶,前財政部長林全就曾在《今周刊》七六八期專欄中指出,實價登錄立意雖好,但究竟要責成哪一方來行登錄之責,誘因和罰則能否推動整個登錄制度?力 道是否足夠?都是重要關鍵。對此,王靚琇回應,現在送立法院修法的三條法令,將會對第三方,也就是負責處理的地政士及經紀業者進行法律約束。

除了實價政策討論空間大,如何執行合宜住宅、社會住宅政策也是不小的問題。行政院欽點了幾處合宜住宅地點,但多位於郊區,如果考量就業和生活機能,要在寸 土寸金的台北市恐怕很難。台北市地政處主任祕書易立民就指出,台北市能夠釋出的社會住宅數量有限,除照顧社會弱勢之外,不容易滿足需求。

而蔡英文承諾要達到總體住宅量一○%的公共出租住宅,要從哪裡擠出來,也是問題。幫蔡英文作社會住宅政策規畫的台科大教授劉進興補充,這一○%一部分來自 公辦都市更新,政府以公權力介入協助民間都更,再由建商回饋一定比例成屋當社會住宅;另一部分則是公家機關既有的閒置房舍,清點、整理後也可出租,「政府 一毛錢都不必花」。

雖然目前兩黨政策都只有大前提,具體作法仍待釐清,但張金鶚相信,不論明年誰選上,只要有執行力,勢必會壓縮建商、投機客的獲利空間,對降低高房價和實現 居住、租稅正義都是正面。

「長期忍受高房價的民眾,特別是年輕族群的剝削感已經太重,對於稅制改革是有所期待的。不過,政府一定是漸進式調整,才不會對房地產造成太大的衝擊。」張 金鶚說。

二十年前無法過關的實價政策,現在好不容易民氣可用,走進了立法院。台灣人民看過太多的政治芭樂票,現在兩黨要展現的是具體的執行力,才能讓居住正義從口 號成為政策,從政策變成法條。

雙英居住正義重點 政策比較

馬英九

實價政策:《不動產經紀業管理條例》草案

《地政士法》修正草案

《平均土地地權法》修正草案地政士、不動產經紀商或當事人以成交 價格登錄,區段化公開價格社會住宅政策:《住宅法》草案訂定社會住宅水準與相關法令土地政策:《土地徵收條例》修正草案由現行公告現值改為市價徵收,每半 年評估一次市價

蔡英文

實價政策:「非自用住宅交易實價課稅」「不動產交易實價登記制度」廢除地價評議委員會,改為專業機構估地價以實價登錄價格作為非自用住宅稅基徵稅社會住宅 政策:「總住宅量10%的公共出租住宅」

只租不賣的公共住宅

青年住宅租金補貼

土地政策:土地及房屋交易所得稅合一


實價 登錄 虛應 課稅 臺灣 住房 改革 不要 馬半 半套
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住房信息系統猶遮面

http://magazine.caixin.cn/2011-11-18/100329058_all.html

被寄予厚望,作為「住房調控」和「房產稅開徵」依據的全國個人住房信息系統,在住房和城鄉建設部(下稱住建部)推動兩年後,進展仍不順利。

  今年10月底,住建部部長姜偉新在接受全國人大常委會專題質詢時表態稱,住建部正建設城鎮個人住房信息系統,先期在40個城市試點,這個系統建好後,就不必再採取限購這種行政色彩濃厚的調控辦法了。

  一位接近住建部的人士告訴財新《新世紀》,目前全國住房信息不準確。個人住房信息系統建設是對全國住房情況的摸底,對房地產市場調控有重大意義。中央可以由此分析市場走勢,制定調控政策,也可以為以後的房地產稅出台提供事實和數據支持。

  按照住建部規劃,今年底要實現40個城市住房信息互聯查詢;到2013年,要實現全國住房信息系統聯網。但姜偉新在對全國人大常委會的表態中坦 言,信息系統建設「很艱難」。前述接近住建部人士表示,實現全國系統聯網並無技術障礙,但大量數據整理需要資金、人力和時間;最重要的是,住房信息涉及個 人隱私,沒有全國層面的管理、使用信息規範,系統很難真正應用。

信息分散

  按照國家統計局和住建部公佈的數據,至2010年底,城鎮居民家庭自有住房率為89.3%,其中11.2%的城鎮居民家庭擁有原有私房,40.1%的家庭擁有房改私房,38.0%的家庭擁有商品房;人均住宅面積在30平方米左右。

  但國家統計局住戶辦王萍萍告訴財新《新世紀》記者,統計局公佈的自由住房率是對城鎮6.6萬戶居民的調查樣本得出,並不是全國住房登記信息。

  「這些數據只是推測出來的,中國沒有系統的住房信息,建設部門對個人住房、市場上總體存量房情況並不清楚,這在政策制定上出現很多盲區。」多位建設系統人士抱怨。

  一位住建部官員告訴財新《新世紀》記者,目前各城市住房交易實行網上登記,但主要是針對2000年以後的房產交易,此前的大部分仍是紙質文檔,早期或歷史產權情況尚未完成數字化管理,房屋租賃數據採集基本空白。

  「那麼多紙質文本,只能一個一個翻,找到一個人的信息很困難。」黃石市房管局住房保障中心副主任滕聯合稱。

  據財新《新世紀》記者瞭解,即便在目前已經實行網上登記的城市,房屋預售、房屋登記、房改、住房保障等系統的數據仍然分散在不同的系統,平台、標準沒有統一,仍不能有效查詢個人的住房信息;而且涉及的「機構繁多」,如寧波市房屋登記機構市轄區有15個發證機構。

  寧波市房管局尹躍軍等在今年9月時撰文表示,同一城市多級發證的亂象,帶來「各自為政、重複建設,信息數據標準不統一」等問題,不僅相互之間聯網困難和資源浪費,也給房屋交易登記帶來很多麻煩。

  廣東省住建廳副廳長陳英松在今年年初全省信息系統建設工作會議上表示,大部分區縣只是在原房地產登記業務系統的基礎上升級改造,實際上只是一個 房地產電子登記簿生成系統,而不是一個相對獨立的房地產電子登記簿管理系統,權威性、實時性、應用擴展性不強,系統數據規範和功能都需要進一步規範和完 善。

  「由於信息沒有共享,個別人首次購房和申購保障性住房核查時,有空可鑽。這使得國務院要求遏制投資投機性購房的要求無法有效落實。」河南省潢川縣房產管理中心的公開資料指出。

  此外,按照住建部2010年6月的調查結果,全國尚有891個縣未建立房屋登記信息系統,佔全國的55%,不少城市依舊採取紙質檔案進行新房信息的登記。

推動緩慢

  事實上,住建部在幾年前已有建立全國住房信息系統的決心,但各地並不積極。直到今年1月26日,國務院常務會議要求,各地要加快建立和完善個人 住房信息系統,為依法徵稅提供基礎,如建設滯後則將納入「約談問責」範圍。隨後,住建部在青島和北京相繼召開「加快推進」的工作會議,部、省、市三級個人 住房信息系統建設工作全面啟動。

  姜偉新在今年10月底的全國人大常委會質詢會上表示,目前在40個城市的試點包括兩個步驟:首先是先把40個城市自身個人住房信息收集起來,然後盡快實行全國聯網;一旦這個系統建立起來了,再加上銀行、財政、稅務、公安系統的信息,都統一到一個平台上。

  據財新《新世紀》記者瞭解,這40個城市包括除拉薩和港澳台外的全部省會城市,以及深圳、大連、寧波、無錫、蘇州、廈門、溫州、青島、北海、三亞十個房地產熱點城市。

  根據建設部的設想,整個信息系統平台包括「商品房」「公積金」「保障房」三個大模塊,每個模塊裡面又細分為「規劃計劃、市場供需、企業資質、物 業拆遷、公積金使用、保障房分配」等若干小模塊,最終實現住房信息的全覆蓋。但各個模塊相對獨立,又互相監督,例如,通過住房公積金的使用情況,可以查到 購房者此前是否買過房,保障房申請者名下是否已經有房產。

  在統計時,建立部、省、市三級平台,以市為單位,整合下屬市區縣住房信息系統,最終由住建部搭建部與省級住房信息系統聯網平台,實現全國住房信息查詢。

  「各地的建設進展並不統一,北京、上海、青島等城市早在幾年前已經意識到住房信息系統的重要性,著手建設,基本完成,但在一些偏遠的縣城可能還主要是紙質文檔。」復旦大學學者郝前進說。

  北京市則早在2006年即啟動住房信息普查工作。在這輪房地產調控中,這已經成為北京實施的「限房又限貸」的手段。北京市建委工作人員告訴財新 《新世紀》記者,只要輸入購房人的身份證號,系統內即能夠顯示出此人在北京的房產情況,由此可審核是否具有購房資格。反之,如果輸入一套房產,也可以顯示 出該房屋所有人、房屋的位置、使用情況等。

  為了確保數據的準確性,北京市以幢為普查對象,利用「航拍圖、建築物基礎圖層、電子地形圖、地籍調查成果圖層、地址數據及地理信息基礎圖層等製作工作底圖」,一間間核實。

  在全國層面,「住建部則將設定,只有進入信息系統的房源才可以上市交易,否則交易時沒有合法手續,就像小產權房一樣,難以體現市場價格。」一位住建部人士稱。

  「從建設部門角度來說,我們認為有責任把整體的數據摸清楚。」一位曾親臨北京住房信息系統建設的人士告訴財新《新世紀》記者,當時北京正面臨新 一輪房地產調控,摸清底數後有利於制定政策。但現在只能查到北京的,等全國聯網後,在北京也可以查到購房人在其他省份的房產。 但住房信息系統的建設並不十分順利。姜偉新公開表示,「住房信息系統啟動兩年多,目前還在艱難建設中」。

  多位建設系統人士告訴財新《新世紀》記者,從技術上,住房信息錄入、聯網並不困難,但房產涉及個人隱私,「如何使用、管理」系統裡的信息,必須有明確規則,住建部正在著手制定相關規定。在這份文件出台前,該信息系統「不可能使用」,但這份文件未必公開。

  全國的住房信息系統之所以遲遲難以推動,在於地方上有對信息安全的顧慮。北京在建設之初也遭到了反對和不理解。一位知情人告訴財新《新世紀》記者,「當時很多人問幹這個幹什麼?查房子,不是紀檢、公安做的嗎?」

  廣東省在建設信息系統工作中也承諾,集中的住房信息數據只做數據統計、分析和彙總,並嚴格按照有關規定設置查詢服務權限。各地要消除顧慮,積極主動按要求完成數據集中。

  滕聯合則認為,由於住建部沒有出台統一的登記標準規範,各地錄入的信息不一致,即便聯網,也會出現標準不統一、數據難以兼容的問題。

  此外,資金和人力成本也是地方的顧慮之一。河南省潢川縣房產管理中心並不諱言,屬於自收自支單位的房屋登記部門,僅靠60元每套的登記費用不能解決財力困難。潢川縣尚有50萬條信息未完成錄入,房屋租賃數據採集和拆遷註銷基本空白。

查詢雙刃劍

  從官方表態看,個人住房信息系統建好後,「作為開徵房產稅的依據」是其重要職能。中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為,個人住房信息系統是徵收 房地產稅的核心,但要作為徵稅的依據,需要「信息覆蓋面廣、真實、以家庭為統計單位」三個前提,「現在異地購置產業已十分普遍,住房信息系統只有實現全國 覆蓋,才能真實核實個人住房信息,並將配偶、子女的房產一起統計在內,確保徵稅公平。」他說。

  他擔心,小產權房沒有「合法身份」,不能納入信息系統。但很多人不買商品房,只住小產權房,這對政府掌握市場整體的住房信息會有誤差,對住宅調控、徵收房地產稅都將產生影響。

  全國工商聯房地產商會理事陳寶存告訴財新《新世紀》記者,要在全國開徵房產稅,還需對住房的價值進行系統評估。目前將個人住房納入統一的系統僅是第一步,評估工作需要更加漫長的過程。

  接近北京市建委的人士認為,當務之急是將住房信息系統建好,實現全國聯網、全國查詢。為了在當屆政府任期內完成信息系統建設,北京市建委還多次到區縣房管局、央企單位做動員。考慮到住房涉及個人財產信息,北京市的住房個人信息系統設定了查詢權限。

  北京市密雲縣建委房屋信息交易中心工作人員告訴財新《新世紀》記者,「在審核個人購房資格時,區一級建委沒有權限,一手房的購買者需要把個人房 產資料交給開發商,再由開發商統一交給市建委審核;二手房的購買者,則需要在網簽前把個人資料報給區建委,區建委再交給市建委審核。」

  「偉業我愛我家」研究院副總裁胡景暉瞭解到,北京的住房信息系統「正向可以查到,反向查不到」。他解釋,所謂正向查到,是輸入某個小區、某幢樓、某個門牌號,可以查出來「業主的名字、是否貸款、房屋用途」等情況;但若要輸入個人的名字,查不到該人名下有幾套房產。

  「因為涉及敏感信息,系統設定了查詢權限,一般人看不到,區建委『一把手』都查不到。」胡景暉說。

  對此,日本東京大學都市工學專供教授大西隆告訴財新《新世紀》記者,在日本,個人住房信息系統也設定了一定的查詢權限,只有專門的工作人員才可以查到個人房產情況。

  據財新《新世紀》記者瞭解,住建部正在制定的規則,也將設定全國住房信息系統的查詢權限,申請和查閱崗位分離,只有經產權人申請,並經批准後方可由兩名以上工作人員拿「鑰匙」查詢,查詢記錄留痕並定期抽查等。

  「即便和公安、銀行等系統聯網,也不是想查誰就可以查。需要有正式的文件批文。」前述接近住建部的人表示。」

   復旦大學學者郝前進認為,建設部門更關心住房基本信息,但社會顯然更關注是否能通過這個系統查詢到官員的產業;住建部之所以不能及時聯網,是擔心聯網後的信息安全。

  雖然設定了嚴密的程序,但一旦可以查詢的端口增多,仍難免信息洩露,其後果是難以預料的,所以住建部必然慎之又慎。

  財新《新世紀》研究員舛友雄大對此文亦有貢獻

住房 信息 系統 猶遮 遮面
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麥當勞模式開店 住房率破八成

2012-7-30  TCW




到南台灣出差,要住哪裡?到網路上查一查,超過七成的網友會告訴你,康橋商旅的CP值(功能與價格的比值)最高。

飯店的名稱取自徐志摩的〈再別康橋〉,希望每個旅人都如同徐志摩筆下一般,輕輕的來,輕輕的走,讓每年來住宿超過三十六萬人次的旅客,都對康橋的服務,留下深刻的記憶。

毋須打廣告,靠著口碑相傳,一九九○年從高雄起家,迄今在高雄、台南、彰化員林、台東四地,共開出十三家旅館的康橋,是濁水溪以南最大的平價連鎖旅館,董事長陳保成則成了南台灣旅館霸主。

剛滿六十歲的陳保成,從成功大學工管系畢業後做過上班族,也當過機車的經銷商,卻以慘賠三百餘萬元收場。在一九八三年,這是多麼可觀的數字,可以買下高雄市一整排的樓房。他把失敗視為教訓,學到「品質不能控制」的事業,絕對不碰的道理。

在朋友引薦下,他進入優仕飯店工作,從中找到樂趣與創業的標的。兩年後他離開優仕,和朋友合夥以兩千多萬元開設康橋商旅,並視為「終身職業」,這一路走來就是二十二個年頭。

定價,不超過出差客住宿補貼費

陳保成心裡明白,他開的是旅館,價位一定要畫出一條線,不能跨越。

定價策略,符合公務員出差住宿每晚介於一千四百元到二千元的規定,讓「公務人員」與「出差客」成為了康橋的主力客群。即使康橋平均每十八個月,開出一家新旅館,由於策略得宜,不受到景氣的影響,也不靠陸客,住房率就得以維持超過八成。

幾段工作經驗,讓他理出「友善」與「一致性」的經營邏輯。

陳保成用「友善的空間、友善的服務、友善的價格」來做為經營旅館準則。提供住客乾淨、明亮的環境,在旅客休息區中,提供無限暢飲的飲料、冰淇淋與玉米濃湯等服務。

著名的「康橋媽媽廚房」使用的是橄欖油、海鹽與知名品牌的調味料,提供住客安心的食材;更重要的,住宿房價不超過兩千元。

設計,從高雄到台東保持一致性

「一致性」則是把各館的房間設計,桌子的長度、寬度,都得一樣,不僅可降低成本,還可縮短施工速度。連乾淨度也要有一致性,廚房的排水溝使用不鏽鋼材質, 更要打掃得滴水不沾,即使客人看不到的角落,一樣要用高規格來管理。旅客不論是住到高雄、台南或是台東館,因為一致性而有「回家」的感覺,用熟悉感來創造 黏著度,累積住客忠誠度。

追逐獲利是大多數經營者的首要思考,陳保成則以管理大師彼得‧杜拉克的「創造利潤不是企業的目的,創造滿意的顧客才是目的」做為經營信念。價格減掉利潤等 於成本,是他訂下的營運公式,也就是說,每晚的價格不高於兩千元,利潤約一五%,做為購買或尋找營運據點的依據,在精算旅館的購置成本後,每年推估獲利可 超過五千萬元。

在十三個旅館中,有七成屬康橋自有資產。「有資產才有根,」陳保成說。為降低成本,他自學裝潢、學畫平面圖,現在他是董事長兼設計師,親自操作每個新館。

他形容旅館是「超級慢」行業的,要以「百年」做經營時間單位,才確保有足夠時間把旅館經營到位。他拒絕股票掛牌,「股票上市的業績壓力,會讓決策模式變成短期思考,」用長線布局,讓康橋成為可傳承的百年企業。

他站在經營的第一線,從不擔心持續湧入的競爭者;他也從不向同業挖角,靠著內部培養人才,創造員工的職涯前景來降低流動率,靠著獨特的路,來證實自己理念與眾不同,但能創造另一種價值。

自詡為老子信徒的陳保成,把「死而不亡者壽」,做為品牌傳承的圭臬。他的心很大、很自信,但也很細膩。他立志讓康橋變成旅館業中的麥當勞,到處可見。

麥當勞 模式 開店 住房率 住房 八成
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對我國住房需求的研究——2013年房地產將供過於求 Tess

http://xueqiu.com/6920515637/23062926
自去年以來,就企圖對房地產業進行真正基於數據的科學研究,以達到對此問題的科學化認識,服務於自己的決策。為此,我已經取得了不少的研究成果。但是目前仍有一些懸而未決的問題,有待通過數據以及分析技巧來解決,本文就是對這些問題進行研究的成果,相信這些成果,已經就目前關於房地產的大部分問題進行了研究,關於房地產的疑惑已經被逼進了一個較小的角落,對房地產的認識已經越來越逼近精確的正確(按精確的錯誤不如模糊的正確,但是我要達到精確的正確。)

在《試論房價上漲的邏輯軌跡》中,我指出,樓房作為一種剛需品,是在衣食等需求被滿足後,才被提上日程的,為此,我研究了我國的恩格爾係數和樓價上漲的關係。如下圖所示。
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可見,城市恩格爾係數在2001年開始停止急速的下降,而進入平穩的階段。這說明與衣食有關的需求被基本滿足,而我國房地產公司的住宅銷售平均價格(本文中的數據,全部來源於國家統計局《統計年鑑》)是
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可見,我國的住房價格,自2003年起開始迅速上漲。自1991年到2003年,平均每年房價上漲9.3%,而從2003年到2011年住房價格平均每年上漲10.81%,速度提升了1.51%。我認為這就是與人們衣食被滿足後,剛需轉變為住房導致的。

根據我以前的分析,住房價格長期應該等於通貨膨脹,那麼實際結果是如何的呢?如下圖所示
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可見,增長速度最快的是人均名義GDP,住宅價格據第二位,房屋造價低於住宅售價,而GDP平減指數和商品零售價最低,但是GDP平減指數又高於商品零售價。對此,我懷疑GDP平減指數有可能是更加準確的通脹指標。

上述數據的年均增長率如下表所示
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若是從1995年到2003年計算,住房年均增長4.81%,其實住房售價的長期增長率應該是房屋造價,自1995年到2000年,住房售價和房屋造價的增長是同樣的幅度,但是自2000年開始,住房售價卻大幅度高於房屋造價。如果做一副圖,則如下所示。
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可見,這些年來,住房售價偏高的局面未曾改變。顯然,如果我們說住房售價高於房屋造價的部分就是房地產商所攫取的利益,那麼地方政府在獲取這些利益上更為驚人。如下圖所示
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可見,在2002年以前,土地價格的漲幅是很小的,大牛市自2002年以後,土地價格就開始加速成長,在房地產需求猛烈的階段,地方政府獲得了最多的利潤,而房地產商也獲得了比較多的利潤。對於這個局面,我想請大家看看鋼鐵業的情況。在我國對鋼鐵需求很猛烈的時候,鋼鐵廠獲得了很多的利潤,但是這裡面最壟斷的部分是鐵礦石廠商,所以當鋼鐵廠已經供過於求之後,上游鐵礦石廠商繼續獲得利潤。在電廠的建設中可以看到同樣的局面,就是電力設備廠商的利潤最豐厚。但是我們也應該注意到,這些額外的利潤,其實只會存在於很短的時間,在大部分時間裡,上游可能是無利可圖的,上游產業的週期性更強。

我這裡不能確定的就是,房屋造價裡是否含有土地購買價格。
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如圖所示,房屋建造成本也是自2002年以後開始急速上漲的,這裡面到底是因為包含了土地購置成本而導致的,還是純粹因為資源緊張導致的成本上漲(如鐵礦石價格高企,人力成本太高等等),我還沒搞明白。

如果我們認為房屋建造成本長期內是與GDP平減指數一致的,那麼這個價格就可能在未來跌33.46%,如果我們認為住房售價的增長速度應該是和房屋建造成本相一致的,那麼就可能在未來房價下跌21.45%,如何兩者共同起作用,那麼房價未來有可能下跌47.73%。

我國目前的房地產市場的市盈率是五六十倍,跌到正常水平,應該是二十五倍到三十倍,但是如果出現暴跌的情形,就可能出現十到十五倍的低價。根據上面的計算,房價跌到合理水平要跌一半,那麼腰斬再腰斬,極有可能是未來發生的現象。

我們接著談,經過我的研究,說明住房的需求是農民進城和城市人口改善自己的需求共同導致的。如下圖所示。
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可見,我國城鎮人均住房面積,在過去每年提升0.9平方米。按照2011年年底城市人口7億來計算,每年將產生6.3億平方米的需求,而農村人口每年進城2120萬,產生6.9億平方米的需求。城市房屋更新換代,產生5億平方米的需求。可見,城市人口增加住房面積,城市房屋更新換代佔掉了住房需求的三分之二,而農民進城實際上僅佔三分之一。實際上,這就是2011年我國19億竣工住宅的分配情況。

那麼未來住房需求可能出現的變化是什麼,何時出現?我們有一些數據可以參考。根據我在《對我國房地產供需情況的分析》中得到的數據,我國在2024年可以達到城市化終點,屆時,城市人口將佔73.5%,也就是說,在2024年農民工進城的需求將會停止。

那麼我國的城市人口增加住房面積的需求會在何時停止呢?我根據統計資料已經得出了一些結論。據《統計年鑑》我分析了我國住房竣工住房的每套平均面積和住房出售的每套平均面積。如果我們認為一個家庭購買了一套住房,那麼他們必定對自己合宜的住房面積有著一定的預期,這是他們理想的住房面積,當每個人都擁有這樣的住房時,他們將會滿足。

我的數據結果如下所示。
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這是竣工商業住宅的平均每套面積
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這是售出房屋的平均每套面積。我們發現,住房售出面積在2008年之後趨於停止變動,竣工面積也向該值趨近。我認為這個值有可能就是新購房者所滿意的面積。這個面積,經過計算,是每戶105.6平方米。而據《統計年鑑》我國城鎮家庭在2011年平均每戶有2.87人,也即,我們可以認為每2.87人認為他們擁有105.6平方米住房會覺得合適,而據此推算,每人平均理想住房面積是36.79平方米。

下圖是我國住房竣工面積的數據。
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可見,住房竣工面積在2006年才開始迅速增加,我想這可能是由於住房的供給對於價格上漲具有非常強的滯後性,因為住房的建造是一個需要很長時間的事情,前面我們談到,住房價格是從2003年開始迅速上漲的,從2006年到20011年,年均住房竣工面積增加1.3億平方米。

如果我們看下圖,那麼我們就能明白後續的竣工面積會持續
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可見,住房施工面積仍在快速增長。2011年的新開工面積達到27億平方米,由此可見,我國未來幾年竣工的住房面積仍將得到迅猛的增加。
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所以,我們可以得到如下表格(下表所用到的有關數據,可以參看《對我國房地產業供需情況的分析》)。
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在上表中,假定供給每年增加1.3億平方米,每年城市人口增加2120人,城市化達到73.5%之後停止,假定人均住房面積達到36.79之後不再購買任何房屋,假定所有房屋每年折舊三十分之一,但是僅計算每人所擁有的36.79平方的折舊需求。

由上表可見,我國的住房供需局面將會在2015年達到均衡。而我國目前部分城市已經出現的房價供過於求的局面,就是一種前兆,這是由於我國國土面積大,各地發展不均衡,導致各地進入供過於求的時間有早有晚,但是在2015年左右,我國會有大約超過50%的地區達到供需均衡,並進入房價的週期。我個人相信,這個時間的節點判斷,誤差可能不大於一年的時間。

據《統計年鑑》竣工面積和出售面積有所不同,因為目前房地產採用預售制度,已經出售但尚未竣工的面積不計入人均居住面積。相關數據如下
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可見,已出售而尚未竣工的房屋有1128萬3177套,按照105.6平方米計算,是11億9150萬3491.2平方。

可見,若是考慮到預售制度,則前面表格中的供需缺口將是
查看原圖可見,若是加上已出售的套數但尚未竣工的房地產面積,房價有可能在2013年就能達到全國性的供過於求。

附註:提供一下各國人均住房面積的數據,據說這是新浪提供的一個專題上,是2009年的數據
最高的是美國,人均居住面積為67平方米,
英國是35.4平方米,
法國是35.2平方米,
德國是39.4平方米,
意大利是43平方米,
荷蘭是40.82平方米,
西班牙25.8
日本  19.6
韓國  19.8平方米
我國 住房 需求 研究 2013 房地產 房地 將供 過於 Tess
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住房公積金,誰的提款機?

http://www.infzm.com/content/88604

住房公積金制度實行近20年,本屬互助性質的一個資金池,卻漸漸異化成政府、銀行和國有壟斷企業控制的聚寶盆。這一制度何以畸形,又該如何改變?

來不及從容地吃一頓午餐,中午12點,宋小敏登上了去往北京某郊縣的輕軌列車,「對於我們這行來說,時間觀念是第一位的」。

宋開辦了一堆公司,主營業務實際上只有一個——幫人代取住房公積金。下午1點,宋和手下職員準時到達目的地——某公積金中心營業廳,先去取號機上拿號,再退出營業廳到旁邊咖啡館開「現場辦公會」。宋小敏現場指導新來的職員:最後檢查一次資料袋裡的10項材料是否齊全,背誦一下需要記住的公司名、註冊號、個人姓名和身份證號等,「以免待會兒磕巴」。

選擇在郊縣以及午休時間辦理,宋小敏都是經過慎重考慮的。北京各區縣的公積金提取政策鬆緊不一,自然要挑選最松的地方。而午休時間人少,「前面等候人數為0」,可以保證在1點半上班時第一個上櫃檯辦理,否則時間不可控。他們的工作,是按時計費的。

一切順利。半小時不到,新員工就辦好了兩位客戶的公積金提取手續。回去的路上,宋小敏指著發票單上一個「該職工公積金已提取」的紅章對新員工說,「只要這個章落下,我們就可以找客戶收錢了」。

宋小敏原來是北京一家外企的高管,三年前發現公積金提取的商機,乾脆辭職創業。他的網站首頁上寫著「三不用」的大標語:不用本人參與!不用找原單位!不用專程來北京!其業務模式是用工作關係掛靠、代辦租房手續等方法,幫助離職離京人員提取其在北京繳納的住房公積金,並在其中收取10%-20%的佣金。

他的手機一刻不停地響著,全是要其「幫忙」提取公積金的電話。宋小敏估計離職離京人群有不下200萬人,按照現行公積金極為繁瑣嚴苛的提取手續,「客戶」們付給宋小敏的佣金遠遠小於自己提取所需要付出的時間和金錢成本。若沒有原單位的配合,他們甚至根本無法取出住房公積金。「別人一句話就把他們打發了——『公積金中心不對個人』。」宋小敏說,「是現有公積金提取制度給了我們發財的機會。」

這的確是個巨大的商機,打開百度搜索「代為提取公積金」,會發現一大批從事這一業務的公司。路邊的電線杆上,也滿是這類小廣告。這也是一個悲哀的事實:眾多異地工作的繳存人不得不依靠灰色的地下中介產業,才能拿回這筆屬於自己的錢。

提取困難,僅是現有住房公積金制度諸多為人所詬病的弊端之一。在中國實施了近20年的這一制度,進步之慢,缺點之多,令其最早的設計和操刀者也失望不已。

而南開大學經濟研究所教授鐘茂初更是認為,公積金制度當初的設計目標——職工購房的「互助資金」,早已有名無實,「住房公積金制度的歷史作用已經完成,沒有多少理由繼續存在下去」。

怪異的公私合體

中國的住房公積金制度,最早發軔於1991年。上海市借鑑新加坡中央公積金的制度經驗,率先建立起住房公積金制度。之後,北京、天津、南京、武漢等城市相繼效仿。1994年國務院發佈《關於深化城鎮住房制度改革的決定》,明確提出全面推行住房公積金制度。

這一制度建立的最初動因,是國家要搞住房商品化改革,但住房建設資金短缺,於是強制性從職工工資中抽取5%,單位補貼5%,歸集為公積金資金池,用於發放住房建設貸款。

但對於公積金的定性,爭議持續多年。1990年代,很多人認為公積金姓「公」或「半公半私」,因為其繳存帶有強制性,由政府管理,單位補貼部分實際是財政補貼,且免稅。

但在上海試點中,公積金很明確地定位為民間互助基金。全國推廣後,官方正式的表述中,公積金也沒有爭議地一直姓「私」,如1994年國務院文件對公積金的定位是「一種國家支持的社會互助購房基金」。1996年8月國務院辦公廳轉發國務院房改領導小組《關於加強住房公積金管理的意見》,進一步明確了住房公積金是職工個人住房基金,不屬於財政預算資金,但按照「房委會決策、中心運作、銀行專戶、財政監督」的原則進行管理。

於是,公積金便形成了一種怪異的混合體。從屬性講,它姓私,但從管理上,卻由掛靠在政府部門的事業單位管理,而且是多頭管理。「它像一個金融機構,但是屬於事業單位管理體制。」復旦大學住房政策中心執行主任陳傑評價說。

1999年4月《住房公積金管理條例》(下稱《條例》)的頒佈,以立法的形式確立了住房公積金的三方共管模式:住房建設部獲得公積金代管權;財政部獲得公積金增值收益支配權;央行則監管公積金的存貸利差和金融活動。顯然,這是部門利益博弈的結果。

至今全國各地已成立了384個住房公積金中心,和數十個不受「屬地化管理」約束的鐵道、石化、煤炭、航空、電力等行業自己的公積金中心。比如在北京,有「國管」與「市管」兩套公積金系統,前者適用於中央直屬企業和中直機關等,後者屬於北京市管,兩套系統的管理體系和提取規則大不一樣。

雖然理論上公積金姓「私」,但實際操作中,許多地方政府把公積金結餘作為財政小金庫,進行侵佔、挪用、貪污等。比如2005年湖南郴州公積金中心原主任李樹彪貪污、挪用公款上億元。2013年2月,西安市住房公積金管理中心原主任薛華鋒等人利用職務之便收受巨額賄賂。

主管部門對公積金的使用方向,也充滿爭議,詬病者認為存在「以公權侵犯私權」之嫌。

2009年,國家力推9000億保障性住房投資,住建部按國務院131號文要求,允許各地閒置住房公積金用於保障房建設,很多城市「踴躍試點」,約400億公積金以直接貸款形式投入到保障房建設中。

此舉引起了廣泛質疑。批評人士認為,根據1999年頒佈、2002年修訂的《條例》,住房公積金不能用於發放住房建設貸款。公積金投入保障房建設,嚴格來講是違法的。事實上,1999年之前住房公積金可以介入開發貸款業務,但很多地方貸款審查、催繳不到位,產生了呆賬壞賬,因此《條例》要求停止發放住房建設貸款。

而在沒有明確風險責任人且未經繳存人表決的情況下,萬一公積金在保障房建設項目中出現虧損,比如保障房出現泡沫,建成了租售不出去,繳存人的利益如何得到保障?財政是否願意為之「兜底」?陳傑曾就此問題問過一些地方官員,得到的回應答非所問:保障房項目的貸款利率比債券利率高一個百分點,屬於優良資產。

社科院財貿研究所研究員汪利娜也是這一政策的批評者。她說,「即便有能力還,願意不願意償還都得存疑,誰也不敢保證地方政府會否違約。」

「劫貧濟富」的制度

截至2011年底,全國住房公積金繳存餘額已高達2.1萬億元,約有1億繳存人,但從這筆巨款中獲益的人是誰呢?答案是,這是一個「劫貧濟富」的制度。

對於最應從中獲益的絕大多數繳存人來說,公積金並不好用。雖然公積金貸款利率比商業貸款低2%,但其限制條件頗多,買不起房或不符合規定的繳存人難以享受到這一貸款優惠。這也造成公積金沉澱率較高,如2007年末全國公積金個貸率(個人公積金貸款餘額佔歸集繳存餘額的比例)只有52.83%,沉澱資金佔繳存餘額的比例為22.76%。且越是貧窮的省市地區,資金沉澱率越高,河北省2007年末個貸率只有27.33%。

按照現行規定,除非買房、裝修、合同租房或離退休,繳存人無法取出公積金,這意味著大部分繳存人的公積金都將存在低息賬戶上多年,才可能取出——職工繳納的住房公積金按年利率1.21%計息,遠低於同期存款利率,更難以抵抗中國每年的通脹率。

而被強制替員工繳納公積金的私人企業當然也不是受益者。多位江浙一帶的企業主告訴南方週末記者,政府強制他們為農民工繳納住房公積金,「純粹是為國家財政做貢獻」。農民工大多文化水平低,流動性高,離職後一般無意願和能力找原單位去提取手續繁瑣的公積金。

真正的贏家則是政府、銀行和國有壟斷企業。

公積金中心將公積金存在銀行與付給繳存人的利差,連同公積金中心購買國債的利息收益和發放公積金貸款的利差收益,構成公積金的增值收益。

根據物權法中「孳息歸屬」的原則,公積金的增值收益的所有權當屬繳存人,但按照《條例》規定,公積金增值收益可以以廉租房建設補充資金的名目,上繳給財政使用。如2007年末住房公積金為廉租住房補充資金總額為130.03億元,餘額為51.03億元,累計向同級財政上繳城市廉租住房建設補充資金79億元。

如前所述,2009年之後,「閒置」公積金更是大量進入本該由政府財政負擔的保障房建設。

此外,公積金在一些地方並未「專款專戶」,而是直接成為政府部門的准財政資金。比如2006年,審計署發現瀋陽鐵路局集中管理的住房公積金存在與生產運營資金混存混用的問題,促動該局32.62億元住房公積金限時實行專戶存儲。

工、農、中、建、交五家國有商業銀行是公積金制度的另一受惠者。它們享有接受公積金低息存款的特權,在公積金項目上其存貸差約為5%,按目前公積金繳存餘額2萬多億元算,銀行獲利應為1000億元。這還不算商業銀行每年向公積金中心收取的歸集手續費和貸款手續費。

公積金制度還為國企提供了一條向員工輸送隱形福利的途徑。由於公積金可免稅,近年來石油、金融、電信等行業的國有壟斷企業屢屢被爆出為其高管或職工繳納高額公積金,變相提高福利水平的新聞。

十年修法無下文

由於公積金只能用於個人購房貸款、銀行存款和購買國債,而長期被指投資渠道狹窄,運營效率低,增值不力。目前2萬億的公積金餘額中,平均結餘比例高達近30%。據公開數據顯示,2012年初,公積金結餘資金已超過4000億元。

2013年2月26日,證監會有關部門負責人表示,全國住房公積金入市的相關研究準備工作已經啟動,證監會將積極配合有關部門盡快推動《條例》的修訂。這一消息被一些媒體解讀為公積金可能要進入股市。

但復旦大學住房政策中心執行主任陳傑認為,這幾乎不可能。「公積金入市,我覺得應該是購買債券,投資股票未免太誇張了,也不具備可操作性。」他認為,「誰是操盤手?不可能各地分別操盤吧。但現在的管理體制很難被打破,地方政府不會放棄小金庫。」

而購買債券的風險相對要小得多,且可以上市流通。陳傑建議債券可以以財政部名義發售,賣給各地公積金中心,債券到期時再用租金或公有產權的形式把錢流轉起來。「這可以做到多贏:繳存人收益多些,保障房建設單位融資成本低些,國家也解決了保障房建設資金來源和公積金增值任務。」他說。

住房公積金的投向問題,又涉及《條例》的修訂,因為之前《條例》對其資金用途做了嚴格的限定。比如2004年上海曾經動議將住房公積金放開到醫療,結果因有違《條例》被人大否決。知情人士透露,目前住建部正在召集修訂《條例》,但修訂稿何時出台,並無樂觀預期,「已經討論十多年了,一直沒個結果」。

陳傑和同事曾經就《條例》修訂意見,提交過好幾稿,其主要建議包括擴大公積金用途範圍,用債券形式進行多元化投資;放寬目前對租房提取公積金的過嚴限制;管理體制上逐漸實現資金跨區域流動,有彙總功能;明確公積金管理屬性,逐步向金融專業化的風險管理方向轉型等。

對這些建議,住建部等部委也都認可,部裡幾位司長還為此召開了一次高端研討會,但「會後就沒有下文了」。

陳傑認為,《條例》11年改不動,除了部門掣肘外,另一個重要原因是近些年的住房政策變化太快,每一次房地產市場新政策出台,都可能打亂《條例》的修法。而且,由於上位法《住房保障法》等遲遲立不起來,導致《條例》的修訂工作也難以推動。

而在南開大學經濟研究所教授鐘茂初看來,公積金制度已經完全偏離了「互助資金」的目標,異化為準金融部門、房地產調控手段等政策目標,「再怎麼修訂條例,也難以解決根本問題」。

與上海公積金制度的設計者戴曉波一樣,鐘茂初主張徹底改變公積金管理中心的管理體制,把公積金轉化為社會保障制度的一部分,由專業的金融機構管理。

(應被訪者要求,宋小敏為化名)

住房 公積金 公積 誰的 提款機 提款
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住房信息查詢何處去

2013-04-08  NCW
 

住房信息系統應以為民服務為本,反腐訴求當交予官員財產公開制度◎ 本刊記者 汪蘇 任重遠 文wangsu.blog.caixin.com|renzhongyuan.blog.caixin.com 民間要求徹查“房叔” “房姐”呼聲猶在,被視為“徹查”貪腐關鍵工具的全國住房信息系統,卻未能按預定時間完成全國數據的整合上線。

全國個人住房信息系統,于2010年4月國務院“房產限購令”出台後正式開建。按住房和城鄉建設部(下稱住建部)原先設計,要統一標準,以市為單 位,以原有的住房登記數據為基礎,將房屋預售、登記、二手房等數據納入統一平台,並接入省級、部級數據庫,實現部、省、市系統聯網。據此可執行限購、差別化信貸等調控政策,長遠而言則能為房產稅方案等政策提供依據,亦便於公衆查詢房屋登記信息。

住建部2010年6月曾宣佈,當年為全國網絡開通運行階段,至年底要初步實現部、省、市系統聯網,基本建成系統。此後住建部推遲要求至2011年底前完成包括各省會城市在內的40個重點城市的聯網。但實際上,聯網至2012年才基本完成。

2013年2月底,俗稱“國五條”的房地產調控文件出台,將地級市聯網期限放寬至“十二五”期末。一位參與多地住房信息系統建設的業內人士告訴財新記者,目前和住建部聯網的城市總計已達到約90個。不過,這些城市雖然實現了和住建部數據共享及實時上傳,但只是“物理聯網” ,關鍵信息仍不完整。

一些城市只接入了主城區的數據,就好比“一條高速公路通了車,車上卻沒有貨。 ”兩年多來,系統建設需求迫切,卻步履遲遲,原因何在?

缺乏頂層設計

多位住建部相關人士告訴財新記者,系統建設並無技術障礙。但“缺少系統建設的資金、人力、技術力量仍然是一個重要問題” ,浙江奧維智能系統集成有限公司總經理李建明說,由於建設資金主要靠各地房管部門自行解決,不少地方並無積極性。李建明的公司參與了常州、海口、武漢等城市住房信息系統的建設。

全國住房信息系統建設涉及大量對紙質檔案的電子化及歷史信息的補充和標準化工作。按照住建部2010年6月的調查結果,全國尚有891個縣未建立房屋登記信息系統,占全國的55%,不少城市依舊採取紙質檔案進行新房信息的登記。而已實行住房交易網上登記的城市, 主要是針對2000年以後的房產交易,早期或歷史產權情況尚未完成數字化管理。並且,中國房屋登記為屬地管理,長期未建立統一登記標準,各城市往往登記辦法不一,市、區、縣以及開發區又往往分設信息系統,房屋預售、房屋登記、二手房等數據常分散在不同的平台。全國住房信息系統建設則要統一規劃、統一標準,將這些數據轉化或錄入統一的平台。

在一位參與系統建設的人士看來,住建部2010年部署系統建設時仍缺乏頂層設計,各地沒有統一的可供執行的標準。國家級的系統標準至2012年《房地產登記技術規程》 《房地產市場基礎信息數據標準》等實施後才得以解決。這些標準一般以上海等大城市原有標準為基礎,許多城市都涉及轉化工作。

李建明建議,應開展全國性的房屋普查來解決資金、人力問題,並真正把房子搞清楚,使數據更加準確、完整。

北京的住房信息系統建設即以房屋普查為基礎。一位親身參與北京住房信息系統建設的人士介紹,北京在2006年啓動普查工作,回答“有多少房?在哪?是誰的?怎麼用?”等基本問題。在此基礎之上才建立住房信息系統,實現動態更新及管理。中國僅在1984年開展過一次全國住房普查。全國人大代表、江蘇省住房和城鄉建設廳廳長周嵐也在2013 年全國“兩會”期間呼籲,儘快開展全國第二次城鎮房屋普查,並把房屋普查與全國城鎮房屋管理動態數據庫構建結合起來。

近年來雖有包括原建設部副部長劉志峰、宋春華在內的人士多方呼籲,但全國第二次城鎮房屋普查遲遲未能展開。北京的普查結果也未詳細公開。住建部住宅產業化促進中心副主任文林峰曾對媒體表示,可能是普查結果觸及到一些不便公開的“敏感信息” 。

多位接近住建系統人士表示,一些地方缺乏推動住房信息系統建設的積極性。一位房管局人士即表示,出于對信息安全的擔憂,當地並不願將住房信息共享出去。

“敏感信息” 難處理

2013年3月,北京居民謝女士欲核查自己名下房產信息,遭北京建委有關部門拒絕。因錄入錯誤,住房交易記錄顯示謝女士名下有兩套住房。 《新京報》據此報道稱, “限購令”下,謝女士只有更正房產信息才能購房,但當她要求對名下住房信息進一步核查時,北京建委有關部門工作人員卻表示任何人均無權以個人身份證信息查詢自己名下住房。

住房信息查詢服務似有偏緊之勢。

一位接近住建部的專家表示,住建部門非常擔心信息被濫用。而所謂“濫用” ,也和反腐有關。隨著2012年底以來“房家族”成員不斷曝光,地方的擔憂和公衆的反腐熱情都在提升。

2012年10月,網絡和媒體曝光稱廣州市番禺區城管分局政委蔡彬及其家人名下擁有21處房產,其財產合法性引起質疑。後查出其擁有房產22套, “房叔”蔡彬被“雙規” ,成為一個典型案例。

經廣州市紀委披露,房產信息即為廣州市房地產檔案館相關人員泄露。之後的“房嬸”事件,該信息是番禺區交易登記中心的一名編外人員受人所托違規查詢。而“房嬸”經查並無違規違紀現象。

“房家族”事件後,官方和公衆之間的張力凸現,也使住房信息系統成為一個敏感詞。一位知情人告訴財新記者,北京開始建這個系統時就遇到反對和不理解, “很多人問幹這個做啥?查房子,不是紀檢、公安做的嗎?”廣東省則在建設信息系統工作中承諾,省里集中的住房信息數據只做數據統計、分析和匯總,並嚴格按照有關規定設置查詢服務權限。各地要消除顧慮,積極主動按要求完成數據集中。

住建部此前多次就系統使用辦法徵求專家意見。據財新記者瞭解,目前這些已聯網的地方城市,只能查詢當地住房信息,不能直接查詢其他城市信息。

對於如何查詢,住建系統已經建立起一套使用程序。

北京市住建系統人士透露,在進行購房資格審查時,買房人在建委窗口或中介向系統提交申請後,系統將自動審核社保、稅務、戶籍、房產等情況。對系統審核結果有異議的,可以申請複審,提交申請表後,由特定人員根據系統頁面審核。每個有鑰匙盤的工作人員都要簽署保密協議。每一次查詢系統都會留有痕跡。不過一位技術專家告訴財新記者,技術上可以通過局部加密等方式保障信息安全,但人的因素不可能完全管控。 “系統查詢留痕只能起到一個制度威懾” 。

官方這些“嚴控”措施引起公衆強烈質疑。2013年2月新浪網一項1.3萬多名網友參與的調查顯示,逾七成網友不支持約束“以人查房” ,要求公開查詢房產信息。

據一位參與去年6月住建部就住房信息系統與其他部門共享辦法徵詢意見的專家透露,相對於公衆的“反腐”需求,住建部更頭疼的是如何與其他部門特別是紀檢等部門共享信息,如何平衡查詢程序, “有了這套系統,很多部門都想用,壓力都集中在住建部。 ”“是否紀委一個電話就可以要求查詢,還是需要一定的正式手續?是任何階段都可以查還是必須立案才可以查?”這位專家表示,當天的討論並沒有答案。

爭議查詢底線

爭議之中,亟待明確規則。多位接受財新記者採訪的法學專家表示,公衆要求開放“以人查房”並沒有法理上的正當性。個人住房信息屬於隱私權保護範疇,應予以嚴格保護,不應允許他人隨意查詢、散佈。

中國社科院法學所研究員周漢華更認為,中國若是為了反腐這麼做,將和世界潮流背道而馳,付出犧牲隱私的巨大代價。

但也有專家指出,政府應回應民間的反腐正當訴求,儘快建立官員財產公開制度,並應建立規則,利用住房信息系統為之服務。公民查詢房屋信息法理上依據于物權公示原則。實行不動產登記及查詢制度是世界各國通行的方式。

通過物權登記公示,可保護當事人權利,也使第三人知曉物權變動情況,以保障產權清晰、交易安全。信息查詢是不動產登記制度的應有之義。

北京大學法學院副教授樓建波表示, “以房查人”——即查詢某一房屋的權屬狀況是世界上主要的房屋信息查詢方式。普通公民不能“以人查房”是世界通行的一種做法。據他介紹,進行不動產登記時,登記簿的編成有兩種方式,即以人為中心編成和以土地或房屋等物為中心編成。樓建波稱,物的編成方式更為科學,目前世界上多數國家採取這一方式,中國的不動產登記主要借鑒德國、澳大利亞,採取以物編成,登記簿上記有房屋位置等自然信息、權屬信息及負擔、權利限制等信息。這種編成方式天然更傾向于“以房查人” 。採取以人為中心登記的主要有法國、原法屬殖民地及美國多數州。但這些地方通常會設定隔離制度,在法國,只有律師、公證人等通過一定手續才能查詢,職業要求這些人具有保密義務。

中國此前不實行“以人查房”制度,目前地方出台的規定只是對這一原則的執行、強調和細化。中國政法大學副教授王軍指出,公衆對限制“以人查房”表現出強烈的敏感正是因為中國沒有適當的官員財產公開制度。他認為,官員的個人財產不屬於隱私權保護範圍,中國建立這一制度已不可迴避。可以利用住房信息系統,但不應讓“反腐”需求成為住房信息系統的不可承受之重。

中國政法大學教授王湧則認為,可以開放對一定級別官員的住房信息查詢,在官員財產公開上形成公衆監督。

北京大學法學院教授王錫鋅亦表示,紀委等部門使用住房信息系統應不限于案件調查需要。他說,反腐敗也包括預防腐敗,應該給予相關機構核查、查詢信息權利,如對目前官員在內部申報的房產信息進行抽查核實,但這樣的查詢應先立法,在法律框架內執行。

其實,在“以房查人”方面,中國已經有一系列規則。2007年出台的《物權法》將查詢、複制登記資料限于利害關係人,但由於對利害關係人缺乏清晰定義(如潛在購房者是否屬於利害人關係人) ,各地執行情況不一。值得注意的是,一些地方趨於嚴格。廣州當地媒體報道,此前廣州產權查冊只要有房產證編號、房產地址任何一個信息就可查詢,今年1月起則需同時提供房產證編 號、地址、登記字號等。據財新記者瞭解,在北京市朝陽區查詢房屋產權信息須有交易合同。此外,部分地方傾向于提高門檻,如規定只有律師才能查。 《物權法》最主要的起草者、中國社會科學院法學研究所研究員孫憲忠表示,為更好實現物權公示功能,應該將利害關係人界定清楚。

廣西大學法學院的研究者黃瑩、吳鵬則撰文呼籲放開對查詢主體的限制。

因在市場經濟條件下, 任何人都可能成為交易主體。

他們認為,中國的《物權法》師從德國,對查詢主體作出一定限定。但俄羅斯、意大利、法國、英國、中國台灣等許多國家和地區都不對此設限。黃瑩、吳鵬提出,為了擴大公示影響和降低查詢成本,應建立網上系統, 方便社會公衆查詢。

 
住房 信息 查詢 何處
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淺談住房ABC 王浩博

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住房在現今社會對於中國民眾來說是件十分重要的事情,因為其高昂的價格以及和發達國家相比仍然不寬裕的普通百姓住房條件。一套普通的城鎮住房相當於一個家庭幾十年的收入之和。但從房價收入比和房價租金比來說,中國大部份城市的房價泡沫巨大。以下從幾個方面來敘述個人對於中國住房市場的見解,以及分析判斷房價變化趨勢的一些方法。

                                             擴張性政策促進產業繁榮

     我國經濟的市場化始於80年代,但住宅市場真正意義上的市場化僅僅發生了十來年。

     我國房地產商品化啟動較晚,1978年和1980年鄧小平同志兩次對住房問題做出指示後,我國才開始了住房制度改革試點。所以並沒有什麼太多的前期經驗可供參考,但92、93年的房地產高峰迴落確實也受到了宏觀經濟和緊縮貨幣政策的影響。從96年後,國家連續降息,保持擴張性的貨幣政策來刺激經濟回升,房地產市場也受到刺激開始回暖,利率的走低極大地鼓舞了開發商貸款的積極性,也刺激了消費者貸款購房的積極性,可貸款成數增加到8成,可貸款年限也提高到30年,購買力倍數放大。職工已購公房上市交易等政策盤活了市場,加大了流動性,也增加了家庭可變現資產和購買力。加之許多地方政府出台優惠購房契稅的政策,稅率的下調也極大的鼓舞了消費者的積極性。還有許多城市購房可享受抵扣個人所得稅、個人公積金繳納比例的提高、公房租金的逐步提高、外地購房者可以辦理藍印戶口解決外地購房者子女就學問題等政策也變相加大了購買力。但關鍵還是實物分房政策的取消,人們對等待單位分房希望的徹底破滅,住宅市場化真正意義上的啟動使沉積多年的購房慾望終於開始爆發。由於可供外籍人士購買的外銷房寥寥無幾,內外銷住宅的並軌政策更使國際購房大軍快速加入到內銷住宅市場裡來。城鎮居民住房條件的本身的不優越性以及收入的快速增長是住房消費井噴的根本原因。

     這一系列變化終使中國各個地區的住宅產業從本世紀初相繼走出低迷困境,產銷兩旺起來。

                                          人口結構變動帶來的剛性需求

     從中國人口出生結構圖中可見,60年代和80年代兩批出生高峰的人群對首次置業的需求和改善性置業的需求都進入一個擴張週期。到本世紀一十年代初左右可能會到達一個小高峰。但長週期可以維持到本世紀一十年代末二十年代初左右。
我國城市化水平從1998年開始剛剛踏入世界銀行認為的房地產高速發展階段的30%的大門,並且城市化水平在未達到70%時,房地產仍然會呈高速發展態勢。隨著城市化水平的不斷提高,富餘的農村勞動力向城市遷移,會增加城市租房和對中低價商品房的需求,也在一定程度上增加了對房地產的總需求。城市化水平的提高推動的剛性需求增長可能也會持續到2020年甚至更久。但是,由於房價的快速上漲導致許多中低收入階層買不起房,而國家對於保障性住房的加快發展會階梯型的降低商品房的消費能力。中國住宅產業的發展高峰也可能會提前到來。

以下是中國人口結構金字塔圖和城市化率圖:


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                                                   其它因素支持的需求

     根據世界銀行的分析,人均GDP超過300美元時住宅產業剛起步,人均GDP超過800美元時進入高速增長期,當人均GDP在1300美元-8000美元時為穩定的快速增長期,而當人均GDP 超過13000美元時,住宅產業才開始進入衰退期。按照中國目前的人均GDP水平,中國的住宅產業正處於穩定的快速增長期。
     除了自住需求外,投資性需求也非常旺盛。見圖,居民的家庭儲蓄在近20年內可謂是爆發性增長,人均可支配收入也是年均10%左右的快速增長。我們大家都要感謝這個時代,經濟高速發展帶來了財富。低利率到負利率的環境以及中國封閉狹隘的投資渠道逼迫著大量的資金往住宅市場裡流。人的慾望是無止境的。有了一房想求兩房,有了兩房想求三房,有了三房想求複式,有了複式想求別墅,有了自住想求度假,房子多了還可以出租獲取收益,在人均土地稀缺的中國,為了保證耕地糧食基本意義上的自給自足,可供城市開發的土地和人類的慾望相比是多麼渺小。
     再從消費傾向來看,以上海為例,根據上海市統計局公佈的數據,上海家庭的居住支出佔家庭總支出的百分比已經從1980年的4.8%逐步上升到了2002年11.4%,經濟發達國家這一比重一般在15-20%左右,而同期食品和衣著支出分別從56%和14.3%逐步下降到了39.4%和5.9%。其它城市的統計數據也近似。說明從本世紀初開始,住宅消費已經成為居民消費構成中非常重要的一部分。
      從人均居住面積來看,就算發展到現在,我國仍然和國外有一定的差距。這也是住宅消費的最主要的刺激因素。
     這麼多年來,家庭人口構成的數量也在緩慢減少,幾代人擠一間房的現象正在慢慢消失。這也一定程度上刺激了住宅消費。
     拿人民幣升值推動房價說事,我不以為然,人民幣升值和房地產發展是經濟發展中的伴生現象。而單純為了博取人民幣升值來中國投資房地產的資金量在資本項目控制的情況下與其它因素相比小的可憐。


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                                               住宅的市盈率和市淨率

     股票有市盈率和市淨率來衡量股價的投資價值。住宅價格也有衡量的尺度。那就是房價收入比和租金回報率。股票市場上我們常常會用到預期的數據,當然住宅市場上也要衡量預期帶來的變化。比如通貨膨脹可能帶來的收入提高和租金提高從而提升不動產的價值。從中國的大城市來看租金回報率水平不算高,房價收入比也極高。由於中國人口眾多,收入差距也很大。但收入本身也在隨著經濟的增長而快速增長。而目前,經濟高速發展那麼多年積蓄的通脹壓力,會使物價上升到一個什麼水平確實也很難說。如果房價不漲,未來許多年後,房價收入比非常低也說不定。由有真實購買力水平的家庭統計出來的房價收入比以及這些家庭住房情況及需求情況會更有意義。

     另外,與世界其它國家的住宅市盈率和市淨率的比較發現,中國目前諸如上海之類的大城市投資價值相當低。具有一定的泡沫特徵。但是在沒有遇到趨勢性的轉折前,泡沫是不會破裂的。

                                                  房地產商的盈利模式

     許多地方土地開發是有規劃性的,整片的開發有助於配套規模建設,有利於土地價格和房價的提升。很多地皮還要動遷,開發商的建設週期往往非常長,等全部開發完畢,往往周邊配套也完善起來,因此房價往往會越賣越高,我們看到的現象就是二期比一期貴,三期還要貴。
     不動產最大的特性就是不動性。因此不動產具有極強的地域性。如果工作、親戚、朋友都在附近,就算這裡附近的房子某些方面稍有欠缺,你也絕對不會去買遙遠地方的好房子。從這一點來說,房地產商就有了一定的壟斷性。可以稱為地域壟斷性吧。解釋房產商高毛利水平現象也不難吧。至於,某些開發商囤地現象在政府沒有出台法律約束前,對於自身來說也是種理性行為。就算不囤地,幾年的開發週期也夠開發商賺了。因此,我看來,只要房地產開發商這種盈利模式不改變,暴利往往會伴生。但是也有例外的情況,如果經濟大環境不好,銷售持續低迷,貨款的回籠出現問題會導致高槓桿操作的開發商資金鏈斷裂,以至於無法承擔高昂的融資成本,長時間的經濟不景氣會是開發商的致命因素。

                                              房價的傳導機制和週期變化

     首先從成本分析法來看:城市房地產價格的上揚一般是由市中心房價上揚傳遞出去的。由於市區土地的稀缺,土地價格日益高漲,而購房需求轉化為對土地的需求卻日漸旺盛,房地產價格上升的本質其實是土地價格的上升,其表現形式是開發商將土地價格上升帶來的成本轉移給消費者的過程。另一方面,政府為了城市整體規劃的需要,對開發商的建設提出了更高的要求,如限容積率、限高、限綠化率等,還有市區動遷成本的上升都無形之中加大了樓面地價和開發成本,房價的上升因素中,成本推動佔據了很重要的位置。那房價有下降空間嗎?首先來看一下建房成本。我國的建房成本一般由土建安裝費用、土地費用、拆遷費用、城市配套費用和相關稅費組成。土建安裝費用一般不會降低,並且隨著人們對住宅品質要求的日益提高,相關新型高科技材料的應用,此項費用可能還會有所上升。其它配套費和相關稅費所佔房價比例較低,下降也不太可能。而佔據房價最大份額的土地費用是國家收益和地方政府的重要財源,不可能大幅降低,更何況隨著土地的日益稀缺,價格更可能會往上升。土地市場由暗箱操作轉向公開拍賣,也為土地價格的上升推波助瀾。看來唯一的可變點就在開發商的利潤上了。短期來看,由於購房者的預期發生變化,以及貨幣緊縮政策導致的開發商資金鏈緊張,逼迫開發商適度降價賣房,房價會有一定的下降空間,但此空間很有限。一旦房價下跌幅度超出30%,銀行個人房貸便會產生大量壞賬,而房貸一直被銀行視為最優質的生意。銀行一旦有危機,整個中國經濟都會危機。所以,政府絕對不會希望房價大幅度下跌。過度上漲造成的理性回調隨時會在各個城市發生。但還是一句話,幅度不會很大。至於土地價格的下降,也是短期理性回歸的一種表現形式。回落太大或者回落持續時間太長,哪個地方政府也不希望看到。某些市郊的房價由於配套成本的完善和通勤成本的降低也會自然升值。

     再從供求關係的特性來看:由於房地產的建設週期一般要1年半以上,所以房地產供給存在低彈性,而需求卻是高彈性的,供給的增長相對需求的增長是相對滯後的。由於住房短缺的矛盾並沒有根本解決,住宅市場仍處於賣方市場。更由於房地產的流動性較差,房價的變化趨勢一旦確立,便會有一個慣性過程,而恰恰過去政府在調控市場的情況下供給和需求是一起調控的。貸款利率的上升和貸款成數的適度減小,減小了部分購買力,需求受到一定抑制,但未來幾年供給也同樣減小了。眼睛一直盯著每個月的市場銷售數據實際意義並不是很大。但相信政府調控市場的手段會越來越成熟,使房價的小周期波動性越來越小。需求的組成最主要是投資和自住,自住要看人口紅利因素的釋放和城市化因素的釋放是否到位(前面已經提及),以及人均住宅面積的指標是否已經到位。由於中國自己擁有住房的比例非常高,人均住房建築面積的指標雖然和美國差距仍然巨大,但也已經越來越接近日本和歐洲國家。說明,大規模剛性需求釋放的後續潛力越來越小了。而投資需求在房價長期趨勢沒有轉勢前,國內投資渠道仍狹窄前,依然會非常旺盛,所以投資需求仍然應該著眼於剛性需求的釋放,投資比例越高可能會在將來的調整週期裡顯現出不利的一面,在上升週期內暫時還不會暴露問題。供給的長期持續性並不會改變,因為房地產開發的長期穩定性對於開發商的盈利和經濟週期的穩定增長同樣重要。這也說明了將來的長週期調整無論對於開發商或者整個經濟而言都將是非常痛苦的。

     再從政府調控供求的意圖來看:房地產市場的調控屬於經濟調控的一個部份,而政策目標並不是打壓房價,促進經濟健康穩定發展和保就業、維民生才是首要任務。低房價並非啟動住宅消費的關鍵因素,如何激發民眾的購買慾望和增加民眾的消費能力才是關鍵。政府如果人為地壓低房價會使民眾降低對購房帶來的財產保值增值的預期,從而影響到購房的積極性,不利於房地產市場的良性循環;人為地壓低房價也會影響開發商對經營利潤的預期,從而影響在當地投資的興趣,這也是地方政府不願意看到的。所以,在政治、社會、經濟都相當穩定的前提下,政府不太會硬性降低房價。而政策可能更重點偏向於解決由於房價上漲速度過快而使低價房供應量的稀缺無法滿足低收入百姓日益增長的購房需求這一塊問題。保障房的大量上市對於低收入階層是直接的利好,但往往保障房周邊配套建設速度卻進展緩慢,許多老百姓都不願意搬去市郊的保障房。而保障房的大量上市對於商品房的影響還是很小,兩者的目標消費群體是不同的,但是如果保障房佔整個住宅供應量的比例越來越大的時候,會階梯型的拉低周邊商品房的購買力,也會使剛性需求提前釋放,從而改變住宅總體的供求關係。

     最後從經濟週期來看:從國外發達國家歷史經驗來看,房地產的景氣呈週期波動現象,並且和宏觀經濟增長波動呈正相關。美國的房地產景氣週期平均為18年左右,日本的景氣週期為10年左右,香港為 7-8年左右,台灣為5-6年左右,其中由於亞洲經濟興起的時間比較短,所以,所經歷的週期段也比較少。雖然每個地區的景氣波動週期不一致,但和宏觀經濟的波動還是基本保持一致的。因此,判斷房地產長期景氣的重要指標就是宏觀經濟的情況。房價會暴跌嗎?絕對會!攔腰一半絕對可能,只要經濟崩潰。東亞的國家,香港樓市曾證明過。但每個國家的經濟週期不同,經濟發展的內在結構也不同。因此,房地產景氣週期也不相同。要分析房地產週期,首先要仔細分析宏觀經濟。眼光要放的高些,遠些,不要太在意短期的信息要素。

     總結一下,房地產做為一種商品來說,其短期價格受到供求關係變化影響,與其它商品?無二異。而由於影響供求關係的因素諸多,並且都在變化之中,無法靜態定性。因此需要動態的來分析問題。貸款利率、貸款成數、貸款年限、公積金政策、賣地規則、稅費政策等等都是影響短期供求關係變化的因素。但還是兩個因素最為關鍵,那就是剛需和經濟週期。要想準確地定量分析短期供求變化是很難的,諸多要素都要不斷地進行調整。長期來看,住房的價格仍然會圍繞價值波動。所謂住房的價值,即消費者的真實需求和購買力。當然價值也是動態變化的,所以也要前瞻性的分析問題和動態的來看待問題。

                                                     以史為鑑的房價

     住房消費的需求承載體有兩個,一個是人,一個是資金。即有購買慾望不行,還得有錢買得起才行。分析房價的長期變化趨勢得著重分析人和資金的變化趨勢。下圖以美國和日本房地產價格的歷史變化來展現人和資金是如何影響房價變化趨勢的。

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     見圖,在上世紀20年代末的經濟危機後,美國房價下跌了近一半,而後在二戰結束後的生育高峰潮和經濟復甦雙重刺激下,房價迅猛回升。此勢頭在90年代稍做停歇,於本世紀初期再次上漲,但07年後房價隨著金融危機的發酵一起回歸。日本的房價總體上在二戰後也是迅猛增長,但在上世紀90年後開始長期下跌,呈現大漲大落的現象。

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     我們看到美國經濟也呈現著週期性的波動,但沒有像日本那樣大起大落。特別是1990年後,日本經濟急速下滑,加之人口老齡化,在人和錢的雙重壓力下,房價開始漫漫熊途。見下圖,雖然美國直到2025年,人口結構仍然不會出現明顯的倒金字塔形,但07年後,房價仍然出現了大幅度的下跌。這裡就需要引入另一個和錢相關的因素即通脹水平。

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     耶魯大學的羅伯特.希勒教授對通脹因素進行調整後發現,美國住宅的長期價格不會偏離建築成本過於遙遠,其和建築成本、人口呈長期正相關,和利率負相關。伴隨著金融危機,房價也逐漸回落。

     通過以上分析發現,房價的長期價格和趨勢與人口結構、消費文化、通脹水平、經濟環境密切相關。

                                            梳理中國房價的變化趨勢

     我國房價的變化雖然有中房指數等長期數據,但本人認為數據無法體現房價的正確變化幅度。以上海為例,草根觀察上海在2001-2011年的10年間,房價普遍上漲幅度在8-10倍。而大部分的統計數據顯示只上漲了2-3倍。差距太大,所以毫無參考意義。目前用于衡量房價泡沫程度的房價收入比由於統計口徑的問題,無法準確來衡量。但從普通百姓的直觀感受來說房價相對於收入實在是太貴了。房價租金比相對比較好衡量。目前以上海為例,房租除以房價的年化回報率在2%-2.5%左右。不論是和國外的大城市橫向比較還是和國內的無風險收益水平比較,都是處在很低的水平。說明房價多少是有泡沫的。由於中國地域廣大,不同的城市人口增長結構不同,經濟發展趨勢不同,所以房價的變化也會不同。溫州和北京已經背道而馳了。下面只做一個全局的大概的估計。

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     通過日本和中國的人口結構比較,中國的人口結構基本晚於日本20年左右的時間。結婚和置換的剛需頂峰已經出現。這個可以在百度指數上得到印證。而投資需求通過這兩年的限購和高昂的交易成本等政策使純投資者大幅度減少。一旦持有成本上升後,投資者更會寥寥。中國的住房自有率在世界上處於非常高的水平,城鎮人均建築面積也到了30多平方,三口之家就是100平方的宜居戶型了。基本需求早已到位。問題可能在於結構性的。

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     中國正處於經濟轉型的過程中,經濟結構的調整使經濟增速長期均值下移成為了大概率事件。

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     中國的通貨膨脹水平過去是非常厲害的,特別是90年代中期以前。本世紀初期起始的通脹和全世界的初級商品價格暴漲以及美元貶值關聯最大。個人判斷未來國內通脹水平總體上比較緩和。主要理由是美元將逐漸走強,年紀越大做事情越謹慎(央行),中國逐漸進入老齡化社會。前兩條當然到了一定時候會變,但最後一條也是最關鍵的一條會帶領中國在不久的將來逐漸進入通縮時代。研究過日本的通縮就知道老齡化社會是非常可怕的,在一個老年人控制並佔絕大部分群體的社會裡,創新和消費都會逐漸萎縮。

     通過以上幾點的分析,基本可以得出這樣一個結論,要中國的房價再延續過去的輝煌漲幅基本是不可能的事情了。至於房價會像日本一樣長期回落還是平穩還是緩慢的上升又或是暴跌。完全取決於經濟環境了。畢竟中國目前的人均GDP和日本90年時差距還是非常大。但如果沒有真正意義的體制改革,無法釋放中國潛在的經濟活力。。。
      投資回報率粗略測算,以上海為例,2000年起始的房價上漲勢頭至今年化復合回報率為18-25%左右。而且可以以4-5倍的槓桿來放大,並且租金的現金流更可擴大投資。在持有成本為零,交易成本低廉,並且曾可抵扣稅額,這樣的投資絕對是比好買賣。但我相信未來10年房價復合漲幅至少是減半的,槓桿也變小了,而且槓桿是有年6%多的成本的,在高昂的交易成本和未來可能出現的持有成本面前,年均復合漲幅小於15%,可能無法獲利。但長期看,房價做為地價的代言品隨著通脹上升必然是上升的,美國百年的走勢就是例證。但美國1890-1980房價年化回報只有6.5%,若扣除通脹和物業稅收維修費用等開支,做為投資顯然不是比好買賣,也大幅度落後於美國同期股票各個指數的年化回報率。
淺談 住房 ABC 王浩
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住房銀行由誰辦

2014-02-10  NCW  
 

 

在制度缺失、回歸政策性金融前景不明確的現實下,國開行亦希望通過成立「住房保障銀行」曲線回歸政策性金融◎ 本刊記者 張宇哲 文zhangyuzhe.blog.caixin.com 按照國務院「十二五」規劃,五年期間將新建3600萬套保障性住房,城鎮保障性住房覆蓋率提高到80% 以上,其中2011- 2012年新開工1700萬套,2013年新開工630萬套。2013年,國務院總理李克強提出了五年1000萬戶棚戶區改造計劃。但是資金來源的匱乏,尤其是公租房建設資金的長期沉澱和運行資金的不斷追加負擔,成為全國的普遍性問題。

由於保障性住房和棚戶區改造均為五年期以上的中長期項目,盈利菲薄甚至不盈利,商業銀行很少涉及。由此,住房和城鄉建設部(下稱住建部)及有關專家曾在十八屆三中全會期間提出成立獨立的「住房保障銀行」 ,作為支持保障房建設的主力。加快推進「住房保障體系和供應體系建設」 ,亦是2013年以來高層關注的重要課題。

財新記者獲悉,住建部已在積極研究成立住房保障銀行這一政策性金融機構,作為對於前述頂層設計的舉措之一;同時,作為保障房及棚戶區改造的主力銀行——國家開發銀行(下稱國開行)亦在積極研究醞釀相關政策。

「國開行也想把握這個機會,自己肯定要主動一些。 」一位國開行人士向財新記者透露。

截至2013年11月底,國開行累計發放城鎮化貸款餘額約7萬億元,佔其人民幣貸款餘額的61%。2013年發放城鎮化貸款8950億元,佔當年人民幣貸款發放的68%,累計發放保障性安居工程貸款5894億元,同業佔比50% 以上,支持總建築面積約4.48億平方米,惠及741 萬戶、2488萬中低收入群眾;其中,棚戶區改造貸款超過3423億元。國開行的保障房及棚戶區改造貸款規模已佔同業的半壁江山。2013年,國開行又獲准通過軟貸款回收再貸方式,五年內發放棚戶區改造過橋貸款1000億元,加大對棚戶區改造的支持。

顯而易見,住房保障銀行的建立將與國開行的命運息息相關。自2013年利率市場化提速,負債成本不斷上升,國開行內部希望回歸政策性銀行的聲音已經成為主流。 「利率市場化對國開行的衝擊,不是一般大,既面臨擴大市場份額,又面臨資金來源緊張的問題。 」一位國開行人士對此不無擔憂。

2013年四季度,國務院部已部署三家政策性銀行(國開行、進出口銀行、農業發展銀行)繼續推進改革。銀監會高層近期也在內部會議表示,推動政策性銀行改革,前提就是明確職能定位。

財新記者獲悉,對國開行的轉型定位將在兩年內明確。

開行的意願

知情人士透露,在制度缺失、回歸政策性金融前景不明確的現實下,國開行亦希望通過成立「住房保障銀行」曲線回歸政策性金融。

全國政協委員、上海社科院城市與房地產研究中心原主任張泓銘也曾建議,可建立一個住房保障主力融資渠道,例如中國住房保障銀行可以吸納存款,為住房保障金放貸,如果銀行虧本,國家可以不收它的營業稅、所得稅,保持其低成本經營,可很大程度上解決保障房的資金來源。

據國開行人士介紹,根據國開行的研究,按國際經驗,住房保障銀行主要包括兩部分,即開發貸款和個人貸款。

住宅保障銀行其實偏重於個人住房按揭貸款、住房公積金使用等諸多政策, 「開發貸款主要是保障房建設貸款,這塊國開行佔整個同業的50% 以上;個人住房按揭貸款,國開行過去沒有參與過,需要有政策設計,目前在醞釀階段」 。

不過,對是否需要成立專門的金融機構支持保障房建設,業內多有爭議。

財政部人士認為,不太可能把保障房貸款這一塊單獨切出來成立銀行, 「如果住建部可以成立專門銀行,是否各部委都可成立銀行?不是那麼容易」 。

業內金融專家表示,新設立一個政策性金融機構,是否有重複建設的嫌疑?是否評估過每年保障房建設、基礎設施建設需要投入多少錢?

「某個方向缺資金,就成立一個機構去提供金融服務,這個方法欠妥。比如銀監會專門成立村鎮銀行為縣以下的村鎮提供貸款,但現實是業務都做到縣裡了 ;在當前利率市場化衝擊下,未來一定會有不少村鎮銀行和小的城商行、農信社倒閉。 」前述專家說。

匯金人士告訴財新記者,設立新的機構,如何可持續發展及財務穩健,這需要一套企業文化、公司治理、風險控制、信息評價系統、保障有效制約等機制,至少要三到五年時間,並非簡單給 錢就能做, 「再建一棟樓,至少又是幾十億元,又一套班子」 。

在多位業內人士看來,不如把建立新機構的資金作為補貼,讓現有的商業銀行或政策性金融機構去做, 「市場化手段很多,並非只有設立新機構。 」

負債成本壓力顯著

隨著利率市場化的衝擊,整個貨幣市場的價格中樞不斷上升,包括國開行、農發行、進出口銀行這類依賴發債融資的經營模式遭遇巨大挑戰。

比如,2013年11月下旬,一年期國債利率已達到4.1%,一年期 AAA 信用級別債券間收益率也達到6%,兩個月保本型銀行理財收益率已達5%,國開債 收益率最高曾攀升到6%,而且時常不得不一再推遲發債計劃。 「國開債收益率達到6%,但是銀行的負債成本也到6%,商業銀行配置國開債沒有收益,國開債 對商業銀行已無吸引力。 」前述國開行人士表示。

往年,國開債的平均收益率一般在4% 左右, 「這兩年資金成本上升近1個百分點了,利差已顯著收窄了,資金來源不能保證;為了保證競爭優勢,又不能將貸款利率一下子上升那麼多, 」多位國開行人士稱, 「如果都執行老合同,貸款利率都下浮的話,利差就為零了,對國開行衝擊很嚴重。 」商業銀行一直是政策性金融債的主要配置者,商業銀行重新調整自己的配置需求,也意味著國開行、農發行、進出口銀行的經營模式受到巨大挑戰。但有所不同的是,農發行和進出口銀行仍為政策性銀行,並未有嚴格的利潤指標考核 ;而國開行自2007年啟動商業化轉型後,就面臨與商業銀行同等的利潤指標考核壓力。

伴隨著利率市場化帶來的存款大戰,相比依賴網點吸收存款的商業銀行,存款來源單一、長期只放貸,只吸收企業存款的國開行劣勢凸顯。 「現在也開始重視拉企業存款,但是與商業銀行相比,拉企業存款也不容易,只能盡力留住與國開行的項目貸款有關的企業存款,比如要求企業儘量把上下游產業鏈相關的企業存款都在國開行開戶。 」一位中部地區的國開行人士透露。

同時國開行也在收縮海外業務的戰線。 「以前的海外戰線拉得太長,一個分行負責幾個國家的海外工作組,現在逐步調整和減少一些工作組,比如一家分行負責某海外區域,而不只是幾個國家,這樣可以節約成本。 」此前,國開行已在140多個國家設立工作組,外匯貸款餘額近3000億美元。

爭議

國開行的轉型到底如何定位?是商業銀化還是政策性銀行?這已涉及國開行的持續發展以及到底何為政策性業務的標準?「這幾個問題都挺複雜的。 」 多位業內人士表示。

雖然在國務院以及監管部門的推動下,國開行於2007年開始啟動商業化轉型,但是其政策性業務性質並未改變。

「除了公司治理有所進步,設立了董事會、監事會,引入匯金公司成為股東成員,決策程序有一定調整,其業務實質沒有改變,甚至政策特徵更加明顯,特別是經濟複蘇期間,國開行更強化了其政策性業務。 」一位接近匯金的業內人士稱。

這也是為何學界一直呼籲中國仍然需要國開行發揮中長期政策性金融機構的作用。改革開放30多年來,中國城鎮化率從17.9% 提升到52.57%,國開行的政策性資金支持發揮了主要作用。

「開弓沒有回頭箭,國開行商業化轉型仍在推進。 」財政部人士透露。

業內人士亦認為,國開行已經不可能簡單地回歸政策性銀行。一個既成事實是,目前國開行8萬億元資產,完全屬於政策性金融的業務可能不到三分之一, 「剩下的業務怎麼辦?這涉及一系列評價制度」 。

目前,國開行搭建了商業銀行加國開證券、國開金融「一體兩翼」的全能銀行架構。

「國開行首創的開發性金融雖然已有框架,但制度設計還比較模糊,一個核心問題是沒有回答何為商業性業務和政策性業務?這兩類業務顯然涉及不同的政策。 」一位國開行人士亦坦承。

現實中,政策性金融和商業性金融的邊界很難確定。此前進出口銀行董事長李若穀在接受財新記者專訪時曾認為,政策性業務和商業性業務只是一個相對和不斷變動的概念,很難進行絕對 化的區分。由於風險大、貸款額巨大、期限長等因素,一般商業銀行無力承擔的業務,先由政策性金融機構承擔,然後帶動更多的商業性金融進入。 「其根本原因,仍是中國政策性金融的立法缺失,政策性金融的定位不明確。 」設立新機構,如何可持續發展及財務穩健,需要一套企業文化、公司治理、風險控制等機制,至少要三五年

 
住房 銀行 由誰 誰辦
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報告稱城鎮住房空置率22.4%,樓市嚴冬要來了嗎?

http://www.infzm.com/content/101390

6月10日,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發佈的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》調研報告表明,2013年,我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%,比2011年上升1.8個百分點;截至2013年8月,空置住房佔據了4.2萬億的住房貸款餘額;空置住房的資產價值在有空置住房家庭總資產中比重為34.4%,在城鎮所有家庭總資產中的比重為11.8%。

對此,中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁稱,房價下行趨勢已定,住房市場的寒冬即將到來。

新浪財經專欄作家宋清輝向南方週末網表示,中國住房存量空置率高的原因在於,沒有統籌考慮城好鄉房地產市場需求問題,房產稅和交易稅過濾機制未能發揮作用。

空置率被認為是評價樓市泡沫的重要指標之一,高達22.4%的住房空置率預示樓市寒冬的到來?南方週末網整理了該報告的一些重要數據,從中希望窺探出2013年中國城鎮住房空置的具體情況、特徵以及相關風險。

哪些城市住房空置率更高?

報告稱,中國家庭自有住房擁有率已經很高,而且還在迅速上升。截至2014年3月底,城鎮家庭自有住房擁有率已達到89%,已基本實現「居者有其屋」。城鎮家庭多套房擁有率上升迅速,2014年3月底已達21%。城鎮自有住房空置率高達22.4%,社會經濟資源浪費嚴重。

其中,三線城市住房空置率總體略高於一二線城市。

對此,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向南方週末網分析,三線城市中大部分外出務工人員到沿海地區工作,但礙於當地限貸限購政策的影響,只能返鄉置業。由於工作地不在家鄉,所以此類住房往往會空置下來,一般都是過年探親時才入住。這樣就造成了一些負面效果:一面是此類家鄉樓盤空置,另一方面大城市租房市場很緊張。

圖1 一二三線城市城鎮住房空置率情況 (小虎/圖)

另外,重慶、成都、武漢、天津、北京、上海六大城市中,重慶的空置率最高25.6%,上海最低18.5%。

圖2 六大城市城鎮住房空置率情況 (小虎/圖)

經濟適用房存在資源浪費和「錯配」現象

空置住房具如下幾個特徵:

從住房類別看,空置率最高的是商品房,為26.3%,緊隨其後的是經濟適用房,空置率達23.3%。

圖3 不同房型的住房空置率情況 (小虎/圖)

從收入層次看,中、高收入階層的經濟適用房空置率更高,佔比達57.5%,報告認為,經濟適用房存在資源浪費和「錯配」現象。

圖4 不同收入層次住房空置率情況 (小虎/圖)

從信貸獲得看,空置住房的信貸可得性更高,獲得貸款的規模更大。

圖5 不同房型的信貸獲得情況 (小虎/圖)

空置住房風險高

甘犁在發表會上表示,「空置住房存在較大風險,房價一旦下跌,空置住房更容易虧本甚至資不抵債。另外,雖然房價下跌對空置住房衝擊不小,但從整體來看,房價下跌,銀行的房貸風險不大。」

宋清輝指出,空置住房存在多重風險,最重要的風險就是,它本身對房價下跌風險的抵抗力較弱,一旦房價下跌,就會造成很多空置住房血本無歸。

圖6 空置住房的風險分析 (小虎/圖)

嚴躍進向南方週末網提出,要想降低空置率,最關鍵的還是要做好產業的外遷和導入工作,防止工作地和居住地過於分割。在新型城鎮化背景下,需要當地政府引入優質產業,鼓勵本地人在當地就業,解決三四線城市人口淨流入不足的尷尬。

嚴還認為,對於農村,外出務工的宅基地空置需要盤活資金。通過宅基地的流轉,從而獲取資金,到城市購房。未來,此類空置房可以在當地政府的管理下,或提供給其他住房困難戶,或者轉化為農村其他用地。

說明:空置住房的定義城鎮地區無人居住的家庭自有住房,包括:一套房家庭因外出務工等原因而無人居住的住房以及多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。

報告 城鎮 住房 空置率 空置 22.4% 樓市 嚴冬 要來 來了 了嗎
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中國人民銀行、銀監會關於進一步做好住房金融服務工作...

來源: http://www.gelonghui.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2880&extra=

本帖最後由 Billy 於 2014-9-30 17:14 編輯

中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知


為進一步改進對保障性安居工程建設的金融服務,繼續支持居民家庭合理的住房消費,促進房地產市場持續健康發展,現就有關事項通知如下:

一、加大對保障性安居工程建設的金融支持

鼓勵銀行業金融機構按照風險可控、財務可持續的原則,積極支持符合信貸條件的棚戶區改造和保障房建設項目。對公共租賃住房和棚戶區改造的貸款期限可延長至不超過25年。進一步發揮開發性金融對棚戶區改造支持作用;對地方政府統籌規劃棚戶區改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設的安排,納入開發性金融支持範圍,提高資金使用效率。

二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求

對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃,向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

銀行業金融機構要縮短放貸審批周期,合理確定貸款利率,優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

三、增強金融機構個人住房貸款投放能力

鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

四、繼續支持房地產開發企業的合理融資需求

銀行業金融機構在防範風險的前提下,合理配置信貸資源,支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金(REITs)試點。

人民銀行、銀監會各級派出機構要針對轄區內不同城市情況和當地政府對房地產市場的調控要求,支持當地銀行業金融機構把握好各類住房信貸政策的尺度,促進當地房地產市場持續健康發展。

請人民銀行上海總部,各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行,各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行及村鎮銀行。

中國人民銀行、銀監會
2014年9月29日

中國 人民銀行 人民 銀行 、銀 銀監 監會 關於 進一步 進一 做好 住房 金融 服務 工作
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為什麽伯南克還要申請住房貸款?

來源: http://wallstreetcn.com/node/209023

前美聯儲主席伯南克說,他無法獲得房屋的再融資。按理說,伯南克寫書、演講收入頗高,這位前美聯儲主席為什麽還要申請抵押貸款?

事實上,最富有的美國人完全有能力全款付清房款,但抵押貸款有兩大好處讓不少富人選擇貸款買房:

1. 低利率,這意味著投資回報率可以輕松高於貸款利率。

2. 由於利息費用可以抵稅,稅收可以抵消近一半的利息費用。

據房地美,本周15年貸款利率為3.36%。美國聯邦稅和華盛頓特區稅率分別為39.6%和8.95%。利息稅收減免進一步減少了伯南克的實際借貸成本。

華盛頓團體Center for American Progress財政政策副主任Harry Stein表示,

伯南克的情況凸顯了稅法的一個缺陷。相比於用稿費和演講費償還貸款,投資於股票市場將帶來更好的回報。我無法想象目前的公共政策正在向富裕人群的杠桿投資提供補貼。這真是一個奇怪的世界。

伯南克稱,更緊縮的信貸政策讓其無法獲得房屋的再貸款。現年60歲的伯南克並沒有說明自己為何要申請房屋再融資。

由於邊際稅率隨著收入的增長而上升,稅收減免的好處集中於高收入家庭。

根據國會預算辦公室,2013年,73%的抵押貸款減免流向了最富裕的20%的家庭。而15%的稅收減免流向了最富裕的1%的家庭。

美國總統奧巴馬和眾議院籌款委員會主席Dave Camp都曾提交議案,希望能有效地限制抵押貸款減免給高收入納稅人所帶來的好處。但受國會稅收政策僵局的影響,這兩項提案都沒有通過。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

為什麼 伯南 南克 還要 申請 住房 貸款
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=114024

住房公積金繳存異地互認 每天一個新發現

來源: http://xueqiu.com/4628637141/32201968

央廣網北京10月14日消息 (記者莊勝春)為提高住房公積金繳存職工住房消費能力,支持繳存職工購買首套和改善型自住住房,根據《住房公積金管理條例》的有關規定,10月9號,住房城鄉建設部、財政部、人民銀行[微博]聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》。

住房公積金個人住房貸款是提高繳存職工住房消費能力的重要途徑,也是繳存職工的基本權益。當前,各地住房公積金個人住房貸款業務發展不平衡,部分城市對貸款條件要求過嚴,住房貸款發放率較低,影響了繳存職工的合法權益,也削弱了住房公積金制度的互助作用。為此,《通知》規定:職工連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上,可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿6個月的,繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合並計算。同時,按照支持基本住房消費原則,《通知》強調,住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工,不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

住房公積金貸款額度是影響制度互助作用發揮的重要因素。按照支持基本住房消費、資金充分運用等原則,《通知》要求,住房公積金個人住房貸款發放率低於85%的設區城市,要根據當地商品住房價格和人均住房面積等情況,適當提高首套自住住房貸款額度,加大對購房繳存職工的支持力度。

當前,職工跨地區流動日益增強,在就業地繳存、回原籍購房需求增多。為適應職工流動性需要,《通知》要求,各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續,並推進異地貸款業務,即職工可持就業地住房公積金管理中心出具的繳存證明,向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。

按照《條例》規定,設區城市住房公積金管理機構應實行統一的規章制度、進行統一核算。為提高資金使用效率,《通知》要求,未按照《條例》規定調整到位的分支機構,要盡快納入設區城市住房公積金管理中心統一制度、統一決策、統一管理、統一核算。設區城市住房公積金管理中心統籌使用分支機構的住房公積金。

針對部分城市貸款發放率較高,資金流動性緊張,職工貸款排隊輪候等現象,《通知》要求,住房公積金個人住房貸款發放率在85%以上的城市,要主動采取措施,積極協調商業銀行發放住房公積金和商業銀行的組合貸款。

為切實維護繳存職工利益,降低貸款中間費用,減輕貸款職工負擔,《通知》規定:住房公積金個人住房貸款擔保以所購住房抵押為主。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。

《通知》強調,各地住房公積金管理中心與房屋產權登記機構應盡快聯網,實現信息共享,簡化貸款辦理程序,縮短貸款辦理周期。健全貸款服務制度,完善服務手段,全面開通12329服務熱線和短信平臺,向繳存職工提供數據查詢、業務咨詢、還款提示、投訴舉報等服務。

《通知》要求,各省、自治區住房和城鄉建設廳要加強對各市住房公積金個人住房貸款業務的考核,定期進行現場專項檢查。各省、自治區住房城鄉建設廳、財政廳、人民銀行分支機構,直轄市、新疆生產建設兵團住房公積金管理委員會要加強分類指導,加大對貸款發放率低的城市督促檢查力度,提高資金使用效率,保障住房公積金有效使用和資金安全。
$世聯行(SZ002285)$
住房 公積金 公積 繳存 異地 互認 每天 一個 新發
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國務院常務會議:穩定住房消費 提高“國企分紅"

來源: http://wallstreetcn.com/node/210018

據中國政府網,國務院總理李克強10月29日主持召開國務院常務會議,部署推進消費擴大和升級,促進經濟提質增效。

會議指出,消費是經濟增長重要“引擎”,是我國發展巨大潛力所在。在穩增長的動力中,消費需求規模最大、和民生關系最直接。一要增加收入,讓群眾“能”消費。分批出臺深化收入分配制度改革配套措施和實施細則,多渠道促進農民增收,努力實現居民收入增長和經濟發展同步。提高國有資本收益上繳比例,更多用於民生保障。二要健全社保體系,讓群眾“敢”消費。提高醫療保險保障水平,全面推開大病保險。統籌推進社會救助體系建設。三要改善消費環境,讓群眾“願”消費。加強農產品流通等骨幹網建設。推進消費品安全立法,嚴懲“黑心”食品、旅遊“宰客”等不法行為。

    會議要求重點推進6大領域消費。一是擴大移動互聯網、物聯網等信息消費,提升寬帶速度,支持網購發展和農村電商配送。加快健康醫療、企業監管等大數據應用。二是促進綠色消費,推廣節能產品,對建設城市停車、新能源汽車充電設施較多的給予獎勵。三是穩定住房消費,加強保障房建設,放寬提取公積金支付房租條件。四是升級旅遊休閑消費,落實職工帶薪休假制度,實施鄉村旅遊富民等工程,建設自駕車、房車營地。五是提升教育文體消費,完善民辦學校收費政策,擴大中外合作辦學。六是鼓勵養老健康家政消費,探索建立產業基金等發展養老服務,制定支持民間資本投資養老服務的稅收政策,民辦醫療機構用水用電用熱與公辦機構同價。用更好的產品與服務,讓人們放心消費、享受生活。

中金公司地產組研究報告稱,國務院常務會議提及穩定住房消費,體現房地產行業處於下行期、政策托底。公積金繳存總量有7萬億,余額有3.54萬億.公積金貸款支持了整體市場需求的20%~30%。未來還會有鼓勵公積金貸款異地流動的措施出臺,將有效降低購房者負擔,從而促進住房消費。

中國政府網原文如下:

國務院總理李克強10月29日主持召開國務院常務會議,部署推進消費擴大和升級,促進經濟提質增效;決定進一步放開和規範銀行卡清算市場,提高金融對內對外開放水平;確定發展慈善事業措施,匯聚更多愛心扶貧濟困。

    會議指出,消費是經濟增長重要“引擎”,是我國發展巨大潛力所在。在穩增長的動力中,消費需求規模最大、和民生關系最直接。要瞄準群眾多樣化需求,改革創新,調動市場力量增加有效供給,促進消費擴大和升級,帶動新產業、新業態發展,推動發展向中高端水平邁進,打造中國經濟升級版。一要增加收入,讓群眾“能”消費。分批出臺深化收入分配制度改革配套措施和實施細則,多渠道促進農民增收,努力實現居民收入增長和經濟發展同步。提高國有資本收益上繳比例,更多用於民生保障。二要健全社保體系,讓群眾“敢”消費。提高醫療保險保障水平,全面推開大病保險。統籌推進社會救助體系建設。三要改善消費環境,讓群眾“願”消費。加強農產品流通等骨幹網建設。推進消費品安全立法,嚴懲“黑心”食品、旅遊“宰客”等不法行為。

    會議要求重點推進6大領域消費。一是擴大移動互聯網、物聯網等信息消費,提升寬帶速度,支持網購發展和農村電商配送。加快健康醫療、企業監管等大數據應用。二是促進綠色消費,推廣節能產品,對建設城市停車、新能源汽車充電設施較多的給予獎勵。三是穩定住房消費,加強保障房建設,放寬提取公積金支付房租條件。四是升級旅遊休閑消費,落實職工帶薪休假制度,實施鄉村旅遊富民等工程,建設自駕車、房車營地。五是提升教育文體消費,完善民辦學校收費政策,擴大中外合作辦學。六是鼓勵養老健康家政消費,探索建立產業基金等發展養老服務,制定支持民間資本投資養老服務的稅收政策,民辦醫療機構用水用電用熱與公辦機構同價。用更好的產品與服務,讓人們放心消費、享受生活。

    為擴大金融開放,加快推動國內銀行卡市場和支付市場創新發展,提升現代服務業,優化消費環境,會議決定,放開銀行卡清算市場,符合條件的內外資企業,均可申請在我國境內設立銀行卡清算機構。僅為跨境交易提供外幣清算服務的境外機構原則上無需在境內設立清算機構。要完善管理,防範風險,維護持卡人合法權益,使開放的金融市場便利和惠及消費者。

    會議認為,發展慈善事業,引導社會力量開展慈善幫扶,是補上社會建設“短板”、弘揚社會道德、促進社會和諧的重要舉措。必須創新機制,使慈善事業與國家保障救助制度互補銜接、形成合力。一要落實和完善公益性捐贈減免稅政策,推出更多鼓勵慈善的措施。以扶貧濟困為重點,引導公眾捐款捐物、開展誌願服務,推進股權捐贈、慈善信托等試點。二要優先發展具有扶貧濟困功能的慈善組織。地方政府和社會力量可通過公益創投等方式,為初創期慈善組織提供支持。積極探索金融支持慈善發展的政策。三要強化行業自律和社會監督。引導慈善組織依法依規募捐,嚴格規範使用捐贈款物,及時公開項目運作、款物募集及使用等情況。加強監管,依法查處違規募捐、違約使用捐贈款物、無正當理由拒不兌現捐贈承諾等行為。增強慈善組織公信力,把慈善事業做成人人信任的“透明口袋”,讓社會愛心的暖陽照耀困難群眾、助力民生改善。

    會議還研究了其他事項。

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國務院 國務 常務 會議 穩定 住房 消費 提高 國企 分紅
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時隔五年,國務院重提“穩定住房消費”說明了什麽?

來源: http://wallstreetcn.com/node/210042

10月29日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,提出推進六大領域消費。其中“穩定住房消費,加強保障房建設,放寬提取公積金支付房租條件”惹人關註。

在2009年的4萬億投資計劃救市政策之後,“穩定住房消費”的描述在5年後重新出現在國務院常務會議的紀要當中,其信號意義不容小覷。

多位房地產領域專家均表示,“穩定住房消費”重出江湖意味著中央對於樓市的發展十分關註。雖然和過去“放水式”救市有較大區別,但是政策托底的跡象十分明顯。

從之前幾個月多地逐漸開放“限購”政策不難發現,樓市松綁對於地方政府和整個行業都有較大的影響。隨著本次國務院常務會議“穩定住房消費”的提出,地方政府有可能進一步試探中央政府對於限購政策的底線。原本被視為禁區的北上廣深四大城市中,有可能有個別城市試探調整現行限購政策。

“非一刀切”也將是未來政策調整的主要特征之一。有2009年之後房地產迅疾反彈的教訓在先,出臺的政策細則不會是全面“寬松”政策。不同地方、區域,房地產市場不同結構和人群,可能會有較為明顯的區別對待。金融、財稅兩個領域很有可能能是細致的主攻點,包括適當提高住房公積金貸款總額上限,縮短住房公積金貸款審批、到款流程都可能引入。具體的標準,可能也會由地方政府根據本地情況制定。

不過考慮到房地產最為關鍵的信貸政策口徑已經有所調整,因此在穩定住房消費這一表述出臺後,短期內預計也難有更多涉房貸款政策調整的文件出臺。房地產市場最大的基本面不會出現很明顯的變化。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則在其個人微博表示,這是隱晦救市,中央希望穩增長擴內需。雖只提保障房和公積金,但把住房列為(重點領域)之一,意義重大。楊紅旭認為,此次會議透露的思路是想通過放松行政管制,調節信貸、稅收政策,保護首次置業需求,支持二次改善需求,促使住宅市場穩定健康發展。

北京師範大學房地產研究中心主任董藩也在其個人微博表示,國務院常務會議強調“穩定住房消費”,這等於重提房地產業是支柱產業,要求促進市場交易的回升。

中金公司地產組研究報告稱,國務院常務會議提及穩定住房消費,體現房地產行業處於下行期、政策托底。公積金繳存總量有7萬億,余額有3.54萬億。公積金貸款支持了整體市場需求的20%~30%。未來還會有鼓勵公積金貸款異地流動的措施出臺,將有效降低購房者負擔,從而促進住房消費。

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時隔 五年 國務院 國務 重提 穩定 住房 消費 說明 什麼
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“買房夢”難圓 美個人購買住房比率逼近20余年低位

來源: http://wallstreetcn.com/node/210065

根據美國統計局記錄在案的數據顯示,上一次美國人個人購買住房率比2014年第二季度64.7%還低的時候出現在1983年第四季度,當時是64.4%。

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和1960年代的年輕人相比,18-31歲人群已婚並有自己房子的比例下降了一半。

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毫無疑問,“居者有其屋”這個美國夢看起來難以讓很多人圓夢了。造成這樣的情況並非美國人不想買房,大多數人是無力承擔買房只能選擇租房。最明顯的證據就是求租率刷新歷史高點。

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25-34歲人口租房率逐漸走高。

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美國各年齡段收入中值對比(2012年)

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根據美國銀行的統計,美國25-34歲年輕人的增長速率遠超於房屋庫存率。供給不足導致房子奇貨可居,隨之而來的房價上漲也就不令人奇怪了。

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與之相對應的則是智能手機的普及率

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買房 難圓 個人 購買 住房 比率 逼近 20 余年 低位
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扛不住了!上海調整普通住房標準曲線救市

來源: http://wallstreetcn.com/node/210674

作為中國房價最堅挺的一線城市,上海也沒能扛住高庫存的壓力,開始調整普通住房標準,曲線拯救樓市。

根據上海房管局13日發布的新規,普通住房的認定標準調整為:實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。即坐落於內環線以內的低於450萬元/套,內環線與外環線之間的低於310萬元/套,外環線以外的低於230萬元/套。

此外還應滿足以下條件:(一)五層以上(含五層)的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;(二)單套建築面積在140平方米以下。該政策從11月20日開始執行。

調整之後,上海在售一手房的普通住房套數占比將提高到近60%。財新引述同策咨詢研究部提供的數據稱,此次標準調整後,上海市在售普通住房覆蓋範圍得到大幅提高。根據截至10月的一手房數據,內環內普通住房套數占比由此前的3.3%提高到16.11%;內外環間的套數占比由3.76%提高到22.2%;外環外的套數占比由44.11%提高到68.27%。總套數占比達到58.51%。

其還提到,根據上海市房屋交易的稅費規定,普通住房和非普通住房在交易過程中,營業稅、個人所得稅、契稅等稅費的繳費標準不同。普通住宅有很多相應的減免。以滿五年不唯一的90平米以下二手房交易為例,被裁定為普通住宅後,買賣雙方可以省掉房屋售價3%以上的稅費。

9月30日,央行、銀監會曾聯手放松首套房認定標準,而這一優惠只有普通住房才能享受。

上月國家統計局發布的70大中城市的房價數據顯示,上海近兩年來首次出現房價同比下跌,跌幅為0.9%。

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不住 上海 調整 普通 住房 標準 曲線 救市
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