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對我國住房需求的研究——2013年房地產將供過於求 Tess

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自去年以來，就企圖對房地產業進行真正基於數據的科學研究，以達到對此問題的科學化認識，服務於自己的決策。為此，我已經取得了不少的研究成果。但是目前仍有一些懸而未決的問題，有待通過數據以及分析技巧來解決，本文就是對這些問題進行研究的成果，相信這些成果，已經就目前關於房地產的大部分問題進行了研究，關於房地產的疑惑已經被逼進了一個較小的角落，對房地產的認識已經越來越逼近精確的正確（按精確的錯誤不如模糊的正確，但是我要達到精確的正確。）

在《試論房價上漲的邏輯軌跡》中，我指出，樓房作為一種剛需品，是在衣食等需求被滿足後，才被提上日程的，為此，我研究了我國的恩格爾係數和樓價上漲的關係。如下圖所示。
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可見，城市恩格爾係數在2001年開始停止急速的下降，而進入平穩的階段。這說明與衣食有關的需求被基本滿足，而我國房地產公司的住宅銷售平均價格（本文中的數據，全部來源於國家統計局《統計年鑑》）是
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可見，我國的住房價格，自2003年起開始迅速上漲。自1991年到2003年，平均每年房價上漲9.3%，而從2003年到2011年住房價格平均每年上漲10.81%，速度提升了1.51%。我認為這就是與人們衣食被滿足後，剛需轉變為住房導致的。

根據我以前的分析，住房價格長期應該等於通貨膨脹，那麼實際結果是如何的呢？如下圖所示
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可見，增長速度最快的是人均名義GDP，住宅價格據第二位，房屋造價低於住宅售價，而GDP平減指數和商品零售價最低，但是GDP平減指數又高於商品零售價。對此，我懷疑GDP平減指數有可能是更加準確的通脹指標。

上述數據的年均增長率如下表所示
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若是從1995年到2003年計算，住房年均增長4.81%，其實住房售價的長期增長率應該是房屋造價，自1995年到2000年，住房售價和房屋造價的增長是同樣的幅度，但是自2000年開始，住房售價卻大幅度高於房屋造價。如果做一副圖，則如下所示。
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可見，這些年來，住房售價偏高的局面未曾改變。顯然，如果我們說住房售價高於房屋造價的部分就是房地產商所攫取的利益，那麼地方政府在獲取這些利益上更為驚人。如下圖所示
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可見，在2002年以前，土地價格的漲幅是很小的，大牛市自2002年以後，土地價格就開始加速成長，在房地產需求猛烈的階段，地方政府獲得了最多的利潤，而房地產商也獲得了比較多的利潤。對於這個局面，我想請大家看看鋼鐵業的情況。在我國對鋼鐵需求很猛烈的時候，鋼鐵廠獲得了很多的利潤，但是這裡面最壟斷的部分是鐵礦石廠商，所以當鋼鐵廠已經供過於求之後，上游鐵礦石廠商繼續獲得利潤。在電廠的建設中可以看到同樣的局面，就是電力設備廠商的利潤最豐厚。但是我們也應該注意到，這些額外的利潤，其實只會存在於很短的時間，在大部分時間裡，上游可能是無利可圖的，上游產業的週期性更強。

我這裡不能確定的就是，房屋造價裡是否含有土地購買價格。
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如圖所示，房屋建造成本也是自2002年以後開始急速上漲的，這裡面到底是因為包含了土地購置成本而導致的，還是純粹因為資源緊張導致的成本上漲（如鐵礦石價格高企，人力成本太高等等），我還沒搞明白。

如果我們認為房屋建造成本長期內是與GDP平減指數一致的，那麼這個價格就可能在未來跌33.46%，如果我們認為住房售價的增長速度應該是和房屋建造成本相一致的，那麼就可能在未來房價下跌21.45%，如何兩者共同起作用，那麼房價未來有可能下跌47.73%。

我國目前的房地產市場的市盈率是五六十倍，跌到正常水平，應該是二十五倍到三十倍，但是如果出現暴跌的情形，就可能出現十到十五倍的低價。根據上面的計算，房價跌到合理水平要跌一半，那麼腰斬再腰斬，極有可能是未來發生的現象。

我們接著談，經過我的研究，說明住房的需求是農民進城和城市人口改善自己的需求共同導致的。如下圖所示。
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可見，我國城鎮人均住房面積，在過去每年提升0.9平方米。按照2011年年底城市人口7億來計算，每年將產生6.3億平方米的需求，而農村人口每年進城2120萬，產生6.9億平方米的需求。城市房屋更新換代，產生5億平方米的需求。可見，城市人口增加住房面積，城市房屋更新換代佔掉了住房需求的三分之二，而農民進城實際上僅佔三分之一。實際上，這就是2011年我國19億竣工住宅的分配情況。

那麼未來住房需求可能出現的變化是什麼，何時出現？我們有一些數據可以參考。根據我在《對我國房地產供需情況的分析》中得到的數據，我國在2024年可以達到城市化終點，屆時，城市人口將佔73.5%，也就是說，在2024年農民工進城的需求將會停止。

那麼我國的城市人口增加住房面積的需求會在何時停止呢？我根據統計資料已經得出了一些結論。據《統計年鑑》我分析了我國住房竣工住房的每套平均面積和住房出售的每套平均面積。如果我們認為一個家庭購買了一套住房，那麼他們必定對自己合宜的住房面積有著一定的預期，這是他們理想的住房面積，當每個人都擁有這樣的住房時，他們將會滿足。

我的數據結果如下所示。
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這是竣工商業住宅的平均每套面積
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這是售出房屋的平均每套面積。我們發現，住房售出面積在2008年之後趨於停止變動，竣工面積也向該值趨近。我認為這個值有可能就是新購房者所滿意的面積。這個面積，經過計算，是每戶105.6平方米。而據《統計年鑑》我國城鎮家庭在2011年平均每戶有2.87人，也即，我們可以認為每2.87人認為他們擁有105.6平方米住房會覺得合適，而據此推算，每人平均理想住房面積是36.79平方米。

下圖是我國住房竣工面積的數據。
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可見，住房竣工面積在2006年才開始迅速增加，我想這可能是由於住房的供給對於價格上漲具有非常強的滯後性，因為住房的建造是一個需要很長時間的事情，前面我們談到，住房價格是從2003年開始迅速上漲的，從2006年到20011年，年均住房竣工面積增加1.3億平方米。

如果我們看下圖，那麼我們就能明白後續的竣工面積會持續
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可見，住房施工面積仍在快速增長。2011年的新開工面積達到27億平方米，由此可見，我國未來幾年竣工的住房面積仍將得到迅猛的增加。
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所以，我們可以得到如下表格（下表所用到的有關數據，可以參看《對我國房地產業供需情況的分析》）。
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在上表中，假定供給每年增加1.3億平方米，每年城市人口增加2120人，城市化達到73.5%之後停止，假定人均住房面積達到36.79之後不再購買任何房屋，假定所有房屋每年折舊三十分之一，但是僅計算每人所擁有的36.79平方的折舊需求。

由上表可見，我國的住房供需局面將會在2015年達到均衡。而我國目前部分城市已經出現的房價供過於求的局面，就是一種前兆，這是由於我國國土面積大，各地發展不均衡，導致各地進入供過於求的時間有早有晚，但是在2015年左右，我國會有大約超過50%的地區達到供需均衡，並進入房價的週期。我個人相信，這個時間的節點判斷，誤差可能不大於一年的時間。

據《統計年鑑》竣工面積和出售面積有所不同，因為目前房地產採用預售制度，已經出售但尚未竣工的面積不計入人均居住面積。相關數據如下
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可見，已出售而尚未竣工的房屋有1128萬3177套，按照105.6平方米計算，是11億9150萬3491.2平方。

可見，若是考慮到預售制度，則前面表格中的供需缺口將是
查看原圖可見，若是加上已出售的套數但尚未竣工的房地產面積，房價有可能在2013年就能達到全國性的供過於求。

附註：提供一下各國人均住房面積的數據，據說這是新浪提供的一個專題上，是2009年的數據
最高的是美國，人均居住面積為67平方米，
英國是35.4平方米，
法國是35.2平方米，
德國是39.4平方米，
意大利是43平方米，
荷蘭是40.82平方米，
西班牙25.8
日本  19.6
韓國  19.8平方米