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淺談住房ABC 王浩博

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住房在現今社會對於中國民眾來說是件十分重要的事情，因為其高昂的價格以及和發達國家相比仍然不寬裕的普通百姓住房條件。一套普通的城鎮住房相當於一個家庭幾十年的收入之和。但從房價收入比和房價租金比來說，中國大部份城市的房價泡沫巨大。以下從幾個方面來敘述個人對於中國住房市場的見解，以及分析判斷房價變化趨勢的一些方法。

                                             擴張性政策促進產業繁榮

     我國經濟的市場化始於80年代，但住宅市場真正意義上的市場化僅僅發生了十來年。

     我國房地產商品化啟動較晚，1978年和1980年鄧小平同志兩次對住房問題做出指示後，我國才開始了住房制度改革試點。所以並沒有什麼太多的前期經驗可供參考，但92、93年的房地產高峰迴落確實也受到了宏觀經濟和緊縮貨幣政策的影響。從96年後，國家連續降息，保持擴張性的貨幣政策來刺激經濟回升，房地產市場也受到刺激開始回暖，利率的走低極大地鼓舞了開發商貸款的積極性，也刺激了消費者貸款購房的積極性，可貸款成數增加到8成，可貸款年限也提高到30年，購買力倍數放大。職工已購公房上市交易等政策盤活了市場，加大了流動性，也增加了家庭可變現資產和購買力。加之許多地方政府出台優惠購房契稅的政策，稅率的下調也極大的鼓舞了消費者的積極性。還有許多城市購房可享受抵扣個人所得稅、個人公積金繳納比例的提高、公房租金的逐步提高、外地購房者可以辦理藍印戶口解決外地購房者子女就學問題等政策也變相加大了購買力。但關鍵還是實物分房政策的取消，人們對等待單位分房希望的徹底破滅，住宅市場化真正意義上的啟動使沉積多年的購房慾望終於開始爆發。由於可供外籍人士購買的外銷房寥寥無幾，內外銷住宅的並軌政策更使國際購房大軍快速加入到內銷住宅市場裡來。城鎮居民住房條件的本身的不優越性以及收入的快速增長是住房消費井噴的根本原因。

     這一系列變化終使中國各個地區的住宅產業從本世紀初相繼走出低迷困境，產銷兩旺起來。

                                          人口結構變動帶來的剛性需求

     從中國人口出生結構圖中可見，60年代和80年代兩批出生高峰的人群對首次置業的需求和改善性置業的需求都進入一個擴張週期。到本世紀一十年代初左右可能會到達一個小高峰。但長週期可以維持到本世紀一十年代末二十年代初左右。
我國城市化水平從1998年開始剛剛踏入世界銀行認為的房地產高速發展階段的30％的大門，並且城市化水平在未達到70％時，房地產仍然會呈高速發展態勢。隨著城市化水平的不斷提高，富餘的農村勞動力向城市遷移，會增加城市租房和對中低價商品房的需求，也在一定程度上增加了對房地產的總需求。城市化水平的提高推動的剛性需求增長可能也會持續到2020年甚至更久。但是，由於房價的快速上漲導致許多中低收入階層買不起房，而國家對於保障性住房的加快發展會階梯型的降低商品房的消費能力。中國住宅產業的發展高峰也可能會提前到來。

以下是中國人口結構金字塔圖和城市化率圖：


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                                                   其它因素支持的需求

     根據世界銀行的分析，人均GDP超過300美元時住宅產業剛起步，人均GDP超過800美元時進入高速增長期，當人均GDP在1300美元－8000美元時為穩定的快速增長期，而當人均GDP 超過13000美元時，住宅產業才開始進入衰退期。按照中國目前的人均GDP水平，中國的住宅產業正處於穩定的快速增長期。
     除了自住需求外，投資性需求也非常旺盛。見圖，居民的家庭儲蓄在近20年內可謂是爆發性增長，人均可支配收入也是年均10%左右的快速增長。我們大家都要感謝這個時代，經濟高速發展帶來了財富。低利率到負利率的環境以及中國封閉狹隘的投資渠道逼迫著大量的資金往住宅市場裡流。人的慾望是無止境的。有了一房想求兩房，有了兩房想求三房，有了三房想求複式，有了複式想求別墅，有了自住想求度假，房子多了還可以出租獲取收益，在人均土地稀缺的中國，為了保證耕地糧食基本意義上的自給自足，可供城市開發的土地和人類的慾望相比是多麼渺小。
     再從消費傾向來看，以上海為例，根據上海市統計局公佈的數據，上海家庭的居住支出佔家庭總支出的百分比已經從1980年的4.8％逐步上升到了2002年11.4％，經濟發達國家這一比重一般在15－20％左右，而同期食品和衣著支出分別從56％和14.3％逐步下降到了39.4％和5.9％。其它城市的統計數據也近似。說明從本世紀初開始，住宅消費已經成為居民消費構成中非常重要的一部分。
      從人均居住面積來看，就算發展到現在，我國仍然和國外有一定的差距。這也是住宅消費的最主要的刺激因素。
     這麼多年來，家庭人口構成的數量也在緩慢減少，幾代人擠一間房的現象正在慢慢消失。這也一定程度上刺激了住宅消費。
     拿人民幣升值推動房價說事，我不以為然，人民幣升值和房地產發展是經濟發展中的伴生現象。而單純為了博取人民幣升值來中國投資房地產的資金量在資本項目控制的情況下與其它因素相比小的可憐。


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                                               住宅的市盈率和市淨率

     股票有市盈率和市淨率來衡量股價的投資價值。住宅價格也有衡量的尺度。那就是房價收入比和租金回報率。股票市場上我們常常會用到預期的數據，當然住宅市場上也要衡量預期帶來的變化。比如通貨膨脹可能帶來的收入提高和租金提高從而提升不動產的價值。從中國的大城市來看租金回報率水平不算高，房價收入比也極高。由於中國人口眾多，收入差距也很大。但收入本身也在隨著經濟的增長而快速增長。而目前，經濟高速發展那麼多年積蓄的通脹壓力，會使物價上升到一個什麼水平確實也很難說。如果房價不漲，未來許多年後，房價收入比非常低也說不定。由有真實購買力水平的家庭統計出來的房價收入比以及這些家庭住房情況及需求情況會更有意義。

     另外，與世界其它國家的住宅市盈率和市淨率的比較發現，中國目前諸如上海之類的大城市投資價值相當低。具有一定的泡沫特徵。但是在沒有遇到趨勢性的轉折前，泡沫是不會破裂的。

                                                  房地產商的盈利模式

     許多地方土地開發是有規劃性的，整片的開發有助於配套規模建設，有利於土地價格和房價的提升。很多地皮還要動遷，開發商的建設週期往往非常長，等全部開發完畢，往往周邊配套也完善起來，因此房價往往會越賣越高，我們看到的現象就是二期比一期貴，三期還要貴。
     不動產最大的特性就是不動性。因此不動產具有極強的地域性。如果工作、親戚、朋友都在附近，就算這裡附近的房子某些方面稍有欠缺，你也絕對不會去買遙遠地方的好房子。從這一點來說，房地產商就有了一定的壟斷性。可以稱為地域壟斷性吧。解釋房產商高毛利水平現象也不難吧。至於，某些開發商囤地現象在政府沒有出台法律約束前，對於自身來說也是種理性行為。就算不囤地，幾年的開發週期也夠開發商賺了。因此，我看來，只要房地產開發商這種盈利模式不改變，暴利往往會伴生。但是也有例外的情況，如果經濟大環境不好，銷售持續低迷，貨款的回籠出現問題會導致高槓桿操作的開發商資金鏈斷裂，以至於無法承擔高昂的融資成本，長時間的經濟不景氣會是開發商的致命因素。

                                              房價的傳導機制和週期變化

     首先從成本分析法來看：城市房地產價格的上揚一般是由市中心房價上揚傳遞出去的。由於市區土地的稀缺，土地價格日益高漲，而購房需求轉化為對土地的需求卻日漸旺盛，房地產價格上升的本質其實是土地價格的上升，其表現形式是開發商將土地價格上升帶來的成本轉移給消費者的過程。另一方面，政府為了城市整體規劃的需要，對開發商的建設提出了更高的要求，如限容積率、限高、限綠化率等，還有市區動遷成本的上升都無形之中加大了樓面地價和開發成本，房價的上升因素中，成本推動佔據了很重要的位置。那房價有下降空間嗎？首先來看一下建房成本。我國的建房成本一般由土建安裝費用、土地費用、拆遷費用、城市配套費用和相關稅費組成。土建安裝費用一般不會降低，並且隨著人們對住宅品質要求的日益提高，相關新型高科技材料的應用，此項費用可能還會有所上升。其它配套費和相關稅費所佔房價比例較低，下降也不太可能。而佔據房價最大份額的土地費用是國家收益和地方政府的重要財源，不可能大幅降低，更何況隨著土地的日益稀缺，價格更可能會往上升。土地市場由暗箱操作轉向公開拍賣，也為土地價格的上升推波助瀾。看來唯一的可變點就在開發商的利潤上了。短期來看，由於購房者的預期發生變化，以及貨幣緊縮政策導致的開發商資金鏈緊張，逼迫開發商適度降價賣房，房價會有一定的下降空間，但此空間很有限。一旦房價下跌幅度超出30%，銀行個人房貸便會產生大量壞賬，而房貸一直被銀行視為最優質的生意。銀行一旦有危機，整個中國經濟都會危機。所以，政府絕對不會希望房價大幅度下跌。過度上漲造成的理性回調隨時會在各個城市發生。但還是一句話，幅度不會很大。至於土地價格的下降，也是短期理性回歸的一種表現形式。回落太大或者回落持續時間太長，哪個地方政府也不希望看到。某些市郊的房價由於配套成本的完善和通勤成本的降低也會自然升值。

     再從供求關係的特性來看：由於房地產的建設週期一般要1年半以上，所以房地產供給存在低彈性，而需求卻是高彈性的，供給的增長相對需求的增長是相對滯後的。由於住房短缺的矛盾並沒有根本解決，住宅市場仍處於賣方市場。更由於房地產的流動性較差，房價的變化趨勢一旦確立，便會有一個慣性過程，而恰恰過去政府在調控市場的情況下供給和需求是一起調控的。貸款利率的上升和貸款成數的適度減小，減小了部分購買力，需求受到一定抑制，但未來幾年供給也同樣減小了。眼睛一直盯著每個月的市場銷售數據實際意義並不是很大。但相信政府調控市場的手段會越來越成熟，使房價的小周期波動性越來越小。需求的組成最主要是投資和自住，自住要看人口紅利因素的釋放和城市化因素的釋放是否到位（前面已經提及），以及人均住宅面積的指標是否已經到位。由於中國自己擁有住房的比例非常高，人均住房建築面積的指標雖然和美國差距仍然巨大，但也已經越來越接近日本和歐洲國家。說明，大規模剛性需求釋放的後續潛力越來越小了。而投資需求在房價長期趨勢沒有轉勢前，國內投資渠道仍狹窄前，依然會非常旺盛，所以投資需求仍然應該著眼於剛性需求的釋放，投資比例越高可能會在將來的調整週期裡顯現出不利的一面，在上升週期內暫時還不會暴露問題。供給的長期持續性並不會改變，因為房地產開發的長期穩定性對於開發商的盈利和經濟週期的穩定增長同樣重要。這也說明了將來的長週期調整無論對於開發商或者整個經濟而言都將是非常痛苦的。

     再從政府調控供求的意圖來看：房地產市場的調控屬於經濟調控的一個部份，而政策目標並不是打壓房價，促進經濟健康穩定發展和保就業、維民生才是首要任務。低房價並非啟動住宅消費的關鍵因素，如何激發民眾的購買慾望和增加民眾的消費能力才是關鍵。政府如果人為地壓低房價會使民眾降低對購房帶來的財產保值增值的預期，從而影響到購房的積極性，不利於房地產市場的良性循環；人為地壓低房價也會影響開發商對經營利潤的預期，從而影響在當地投資的興趣，這也是地方政府不願意看到的。所以，在政治、社會、經濟都相當穩定的前提下，政府不太會硬性降低房價。而政策可能更重點偏向於解決由於房價上漲速度過快而使低價房供應量的稀缺無法滿足低收入百姓日益增長的購房需求這一塊問題。保障房的大量上市對於低收入階層是直接的利好，但往往保障房周邊配套建設速度卻進展緩慢，許多老百姓都不願意搬去市郊的保障房。而保障房的大量上市對於商品房的影響還是很小，兩者的目標消費群體是不同的，但是如果保障房佔整個住宅供應量的比例越來越大的時候，會階梯型的拉低周邊商品房的購買力，也會使剛性需求提前釋放，從而改變住宅總體的供求關係。

     最後從經濟週期來看：從國外發達國家歷史經驗來看，房地產的景氣呈週期波動現象，並且和宏觀經濟增長波動呈正相關。美國的房地產景氣週期平均為18年左右，日本的景氣週期為10年左右，香港為 7－8年左右，台灣為5－6年左右，其中由於亞洲經濟興起的時間比較短，所以，所經歷的週期段也比較少。雖然每個地區的景氣波動週期不一致，但和宏觀經濟的波動還是基本保持一致的。因此，判斷房地產長期景氣的重要指標就是宏觀經濟的情況。房價會暴跌嗎？絕對會！攔腰一半絕對可能，只要經濟崩潰。東亞的國家，香港樓市曾證明過。但每個國家的經濟週期不同，經濟發展的內在結構也不同。因此，房地產景氣週期也不相同。要分析房地產週期，首先要仔細分析宏觀經濟。眼光要放的高些，遠些，不要太在意短期的信息要素。

     總結一下，房地產做為一種商品來說，其短期價格受到供求關係變化影響，與其它商品?無二異。而由於影響供求關係的因素諸多，並且都在變化之中，無法靜態定性。因此需要動態的來分析問題。貸款利率、貸款成數、貸款年限、公積金政策、賣地規則、稅費政策等等都是影響短期供求關係變化的因素。但還是兩個因素最為關鍵，那就是剛需和經濟週期。要想準確地定量分析短期供求變化是很難的，諸多要素都要不斷地進行調整。長期來看，住房的價格仍然會圍繞價值波動。所謂住房的價值，即消費者的真實需求和購買力。當然價值也是動態變化的，所以也要前瞻性的分析問題和動態的來看待問題。

                                                     以史為鑑的房價

     住房消費的需求承載體有兩個，一個是人，一個是資金。即有購買慾望不行，還得有錢買得起才行。分析房價的長期變化趨勢得著重分析人和資金的變化趨勢。下圖以美國和日本房地產價格的歷史變化來展現人和資金是如何影響房價變化趨勢的。

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     見圖，在上世紀20年代末的經濟危機後，美國房價下跌了近一半，而後在二戰結束後的生育高峰潮和經濟復甦雙重刺激下，房價迅猛回升。此勢頭在90年代稍做停歇，於本世紀初期再次上漲，但07年後房價隨著金融危機的發酵一起回歸。日本的房價總體上在二戰後也是迅猛增長，但在上世紀90年後開始長期下跌，呈現大漲大落的現象。

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     我們看到美國經濟也呈現著週期性的波動，但沒有像日本那樣大起大落。特別是1990年後，日本經濟急速下滑，加之人口老齡化，在人和錢的雙重壓力下，房價開始漫漫熊途。見下圖，雖然美國直到2025年，人口結構仍然不會出現明顯的倒金字塔形，但07年後，房價仍然出現了大幅度的下跌。這裡就需要引入另一個和錢相關的因素即通脹水平。

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     耶魯大學的羅伯特.希勒教授對通脹因素進行調整後發現，美國住宅的長期價格不會偏離建築成本過於遙遠，其和建築成本、人口呈長期正相關，和利率負相關。伴隨著金融危機，房價也逐漸回落。

     通過以上分析發現，房價的長期價格和趨勢與人口結構、消費文化、通脹水平、經濟環境密切相關。

                                            梳理中國房價的變化趨勢

     我國房價的變化雖然有中房指數等長期數據，但本人認為數據無法體現房價的正確變化幅度。以上海為例，草根觀察上海在2001-2011年的10年間，房價普遍上漲幅度在8-10倍。而大部分的統計數據顯示只上漲了2-3倍。差距太大，所以毫無參考意義。目前用于衡量房價泡沫程度的房價收入比由於統計口徑的問題，無法準確來衡量。但從普通百姓的直觀感受來說房價相對於收入實在是太貴了。房價租金比相對比較好衡量。目前以上海為例，房租除以房價的年化回報率在2%-2.5%左右。不論是和國外的大城市橫向比較還是和國內的無風險收益水平比較，都是處在很低的水平。說明房價多少是有泡沫的。由於中國地域廣大，不同的城市人口增長結構不同，經濟發展趨勢不同，所以房價的變化也會不同。溫州和北京已經背道而馳了。下面只做一個全局的大概的估計。

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     通過日本和中國的人口結構比較，中國的人口結構基本晚於日本20年左右的時間。結婚和置換的剛需頂峰已經出現。這個可以在百度指數上得到印證。而投資需求通過這兩年的限購和高昂的交易成本等政策使純投資者大幅度減少。一旦持有成本上升後，投資者更會寥寥。中國的住房自有率在世界上處於非常高的水平，城鎮人均建築面積也到了30多平方，三口之家就是100平方的宜居戶型了。基本需求早已到位。問題可能在於結構性的。

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     中國正處於經濟轉型的過程中，經濟結構的調整使經濟增速長期均值下移成為了大概率事件。

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     中國的通貨膨脹水平過去是非常厲害的，特別是90年代中期以前。本世紀初期起始的通脹和全世界的初級商品價格暴漲以及美元貶值關聯最大。個人判斷未來國內通脹水平總體上比較緩和。主要理由是美元將逐漸走強，年紀越大做事情越謹慎（央行），中國逐漸進入老齡化社會。前兩條當然到了一定時候會變，但最後一條也是最關鍵的一條會帶領中國在不久的將來逐漸進入通縮時代。研究過日本的通縮就知道老齡化社會是非常可怕的，在一個老年人控制並佔絕大部分群體的社會裡，創新和消費都會逐漸萎縮。

     通過以上幾點的分析，基本可以得出這樣一個結論，要中國的房價再延續過去的輝煌漲幅基本是不可能的事情了。至於房價會像日本一樣長期回落還是平穩還是緩慢的上升又或是暴跌。完全取決於經濟環境了。畢竟中國目前的人均GDP和日本90年時差距還是非常大。但如果沒有真正意義的體制改革，無法釋放中國潛在的經濟活力。。。
      投資回報率粗略測算，以上海為例，2000年起始的房價上漲勢頭至今年化復合回報率為18-25%左右。而且可以以4-5倍的槓桿來放大，並且租金的現金流更可擴大投資。在持有成本為零，交易成本低廉，並且曾可抵扣稅額，這樣的投資絕對是比好買賣。但我相信未來10年房價復合漲幅至少是減半的，槓桿也變小了，而且槓桿是有年6%多的成本的，在高昂的交易成本和未來可能出現的持有成本面前，年均復合漲幅小於15%，可能無法獲利。但長期看，房價做為地價的代言品隨著通脹上升必然是上升的，美國百年的走勢就是例證。但美國1890-1980房價年化回報只有6.5%，若扣除通脹和物業稅收維修費用等開支，做為投資顯然不是比好買賣，也大幅度落後於美國同期股票各個指數的年化回報率。

住房銀行由誰辦

2014-02-10  NCW

在制度缺失、回歸政策性金融前景不明確的現實下，國開行亦希望通過成立「住房保障銀行」曲線回歸政策性金融◎ 本刊記者 張宇哲 文zhangyuzhe.blog.caixin.com 按照國務院「十二五」規劃，五年期間將新建3600萬套保障性住房，城鎮保障性住房覆蓋率提高到80% 以上，其中2011- 2012年新開工1700萬套，2013年新開工630萬套。2013年，國務院總理李克強提出了五年1000萬戶棚戶區改造計劃。但是資金來源的匱乏，尤其是公租房建設資金的長期沉澱和運行資金的不斷追加負擔，成為全國的普遍性問題。 由於保障性住房和棚戶區改造均為五年期以上的中長期項目，盈利菲薄甚至不盈利，商業銀行很少涉及。由此，住房和城鄉建設部（下稱住建部）及有關專家曾在十八屆三中全會期間提出成立獨立的「住房保障銀行」 ，作為支持保障房建設的主力。加快推進「住房保障體系和供應體系建設」 ，亦是2013年以來高層關注的重要課題。 財新記者獲悉，住建部已在積極研究成立住房保障銀行這一政策性金融機構，作為對於前述頂層設計的舉措之一；同時，作為保障房及棚戶區改造的主力銀行——國家開發銀行（下稱國開行）亦在積極研究醞釀相關政策。 「國開行也想把握這個機會，自己肯定要主動一些。 」一位國開行人士向財新記者透露。 截至2013年11月底，國開行累計發放城鎮化貸款餘額約7萬億元，佔其人民幣貸款餘額的61%。2013年發放城鎮化貸款8950億元，佔當年人民幣貸款發放的68%，累計發放保障性安居工程貸款5894億元，同業佔比50% 以上，支持總建築面積約4.48億平方米，惠及741 萬戶、2488萬中低收入群眾；其中，棚戶區改造貸款超過3423億元。國開行的保障房及棚戶區改造貸款規模已佔同業的半壁江山。2013年，國開行又獲准通過軟貸款回收再貸方式，五年內發放棚戶區改造過橋貸款1000億元，加大對棚戶區改造的支持。 顯而易見，住房保障銀行的建立將與國開行的命運息息相關。自2013年利率市場化提速，負債成本不斷上升，國開行內部希望回歸政策性銀行的聲音已經成為主流。 「利率市場化對國開行的衝擊，不是一般大，既面臨擴大市場份額，又面臨資金來源緊張的問題。 」一位國開行人士對此不無擔憂。 2013年四季度，國務院部已部署三家政策性銀行（國開行、進出口銀行、農業發展銀行）繼續推進改革。銀監會高層近期也在內部會議表示，推動政策性銀行改革，前提就是明確職能定位。 財新記者獲悉，對國開行的轉型定位將在兩年內明確。 開行的意願 知情人士透露，在制度缺失、回歸政策性金融前景不明確的現實下，國開行亦希望通過成立「住房保障銀行」曲線回歸政策性金融。 全國政協委員、上海社科院城市與房地產研究中心原主任張泓銘也曾建議，可建立一個住房保障主力融資渠道，例如中國住房保障銀行可以吸納存款，為住房保障金放貸，如果銀行虧本，國家可以不收它的營業稅、所得稅，保持其低成本經營，可很大程度上解決保障房的資金來源。 據國開行人士介紹，根據國開行的研究，按國際經驗，住房保障銀行主要包括兩部分，即開發貸款和個人貸款。 住宅保障銀行其實偏重於個人住房按揭貸款、住房公積金使用等諸多政策， 「開發貸款主要是保障房建設貸款，這塊國開行佔整個同業的50% 以上；個人住房按揭貸款，國開行過去沒有參與過，需要有政策設計，目前在醞釀階段」 。 不過，對是否需要成立專門的金融機構支持保障房建設，業內多有爭議。 財政部人士認為，不太可能把保障房貸款這一塊單獨切出來成立銀行， 「如果住建部可以成立專門銀行，是否各部委都可成立銀行？不是那麼容易」 。 業內金融專家表示，新設立一個政策性金融機構，是否有重複建設的嫌疑？是否評估過每年保障房建設、基礎設施建設需要投入多少錢？ 「某個方向缺資金，就成立一個機構去提供金融服務，這個方法欠妥。比如銀監會專門成立村鎮銀行為縣以下的村鎮提供貸款，但現實是業務都做到縣裡了 ；在當前利率市場化衝擊下，未來一定會有不少村鎮銀行和小的城商行、農信社倒閉。 」前述專家說。 匯金人士告訴財新記者，設立新的機構，如何可持續發展及財務穩健，這需要一套企業文化、公司治理、風險控制、信息評價系統、保障有效制約等機制，至少要三到五年時間，並非簡單給 錢就能做， 「再建一棟樓，至少又是幾十億元，又一套班子」 。 在多位業內人士看來，不如把建立新機構的資金作為補貼，讓現有的商業銀行或政策性金融機構去做， 「市場化手段很多，並非只有設立新機構。 」 負債成本壓力顯著 隨著利率市場化的衝擊，整個貨幣市場的價格中樞不斷上升，包括國開行、農發行、進出口銀行這類依賴發債融資的經營模式遭遇巨大挑戰。 比如，2013年11月下旬，一年期國債利率已達到4.1%，一年期 AAA 信用級別債券間收益率也達到6%，兩個月保本型銀行理財收益率已達5%，國開債 收益率最高曾攀升到6%，而且時常不得不一再推遲發債計劃。 「國開債收益率達到6%，但是銀行的負債成本也到6%，商業銀行配置國開債沒有收益，國開債 對商業銀行已無吸引力。 」前述國開行人士表示。 往年，國開債的平均收益率一般在4% 左右， 「這兩年資金成本上升近1個百分點了，利差已顯著收窄了，資金來源不能保證；為了保證競爭優勢，又不能將貸款利率一下子上升那麼多， 」多位國開行人士稱， 「如果都執行老合同，貸款利率都下浮的話，利差就為零了，對國開行衝擊很嚴重。 」商業銀行一直是政策性金融債的主要配置者，商業銀行重新調整自己的配置需求，也意味著國開行、農發行、進出口銀行的經營模式受到巨大挑戰。但有所不同的是，農發行和進出口銀行仍為政策性銀行，並未有嚴格的利潤指標考核 ；而國開行自2007年啟動商業化轉型後，就面臨與商業銀行同等的利潤指標考核壓力。 伴隨著利率市場化帶來的存款大戰，相比依賴網點吸收存款的商業銀行，存款來源單一、長期只放貸，只吸收企業存款的國開行劣勢凸顯。 「現在也開始重視拉企業存款，但是與商業銀行相比，拉企業存款也不容易，只能盡力留住與國開行的項目貸款有關的企業存款，比如要求企業儘量把上下游產業鏈相關的企業存款都在國開行開戶。 」一位中部地區的國開行人士透露。 同時國開行也在收縮海外業務的戰線。 「以前的海外戰線拉得太長，一個分行負責幾個國家的海外工作組，現在逐步調整和減少一些工作組，比如一家分行負責某海外區域，而不只是幾個國家，這樣可以節約成本。 」此前，國開行已在140多個國家設立工作組，外匯貸款餘額近3000億美元。 爭議 國開行的轉型到底如何定位？是商業銀化還是政策性銀行？這已涉及國開行的持續發展以及到底何為政策性業務的標準？「這幾個問題都挺複雜的。 」 多位業內人士表示。 雖然在國務院以及監管部門的推動下，國開行於2007年開始啟動商業化轉型，但是其政策性業務性質並未改變。 「除了公司治理有所進步，設立了董事會、監事會，引入匯金公司成為股東成員，決策程序有一定調整，其業務實質沒有改變，甚至政策特徵更加明顯，特別是經濟複蘇期間，國開行更強化了其政策性業務。 」一位接近匯金的業內人士稱。 這也是為何學界一直呼籲中國仍然需要國開行發揮中長期政策性金融機構的作用。改革開放30多年來，中國城鎮化率從17.9% 提升到52.57%，國開行的政策性資金支持發揮了主要作用。 「開弓沒有回頭箭，國開行商業化轉型仍在推進。 」財政部人士透露。 業內人士亦認為，國開行已經不可能簡單地回歸政策性銀行。一個既成事實是，目前國開行8萬億元資產，完全屬於政策性金融的業務可能不到三分之一， 「剩下的業務怎麼辦？這涉及一系列評價制度」 。 目前，國開行搭建了商業銀行加國開證券、國開金融「一體兩翼」的全能銀行架構。 「國開行首創的開發性金融雖然已有框架，但制度設計還比較模糊，一個核心問題是沒有回答何為商業性業務和政策性業務？這兩類業務顯然涉及不同的政策。 」一位國開行人士亦坦承。 現實中，政策性金融和商業性金融的邊界很難確定。此前進出口銀行董事長李若穀在接受財新記者專訪時曾認為，政策性業務和商業性業務只是一個相對和不斷變動的概念，很難進行絕對 化的區分。由於風險大、貸款額巨大、期限長等因素，一般商業銀行無力承擔的業務，先由政策性金融機構承擔，然後帶動更多的商業性金融進入。 「其根本原因，仍是中國政策性金融的立法缺失，政策性金融的定位不明確。 」設立新機構，如何可持續發展及財務穩健，需要一套企業文化、公司治理、風險控制等機制，至少要三五年

報告稱城鎮住房空置率22.4%，樓市嚴冬要來了嗎？

http://www.infzm.com/content/101390

6月10日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發佈的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》調研報告表明，2013年，我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點；截至2013年8月，空置住房佔據了4.2萬億的住房貸款餘額；空置住房的資產價值在有空置住房家庭總資產中比重為34.4%，在城鎮所有家庭總資產中的比重為11.8%。

對此，中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁稱，房價下行趨勢已定，住房市場的寒冬即將到來。

新浪財經專欄作家宋清輝向南方週末網表示，中國住房存量空置率高的原因在於，沒有統籌考慮城好鄉房地產市場需求問題，房產稅和交易稅過濾機制未能發揮作用。

空置率被認為是評價樓市泡沫的重要指標之一，高達22.4%的住房空置率預示樓市寒冬的到來？南方週末網整理了該報告的一些重要數據，從中希望窺探出2013年中國城鎮住房空置的具體情況、特徵以及相關風險。

哪些城市住房空置率更高？

報告稱，中國家庭自有住房擁有率已經很高，而且還在迅速上升。截至2014年3月底，城鎮家庭自有住房擁有率已達到89%，已基本實現「居者有其屋」。城鎮家庭多套房擁有率上升迅速，2014年3月底已達21%。城鎮自有住房空置率高達22.4%，社會經濟資源浪費嚴重。

其中，三線城市住房空置率總體略高於一二線城市。

對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向南方週末網分析，三線城市中大部分外出務工人員到沿海地區工作，但礙於當地限貸限購政策的影響，只能返鄉置業。由於工作地不在家鄉，所以此類住房往往會空置下來，一般都是過年探親時才入住。這樣就造成了一些負面效果：一面是此類家鄉樓盤空置，另一方面大城市租房市場很緊張。

圖1 一二三線城市城鎮住房空置率情況 （小虎/圖）

另外，重慶、成都、武漢、天津、北京、上海六大城市中，重慶的空置率最高25.6%，上海最低18.5%。

圖2 六大城市城鎮住房空置率情況 （小虎/圖）

經濟適用房存在資源浪費和「錯配」現象

空置住房具如下幾個特徵：

從住房類別看，空置率最高的是商品房，為26.3%，緊隨其後的是經濟適用房，空置率達23.3%。

圖3 不同房型的住房空置率情況 （小虎/圖）

從收入層次看，中、高收入階層的經濟適用房空置率更高，佔比達57.5%，報告認為，經濟適用房存在資源浪費和「錯配」現象。

圖4 不同收入層次住房空置率情況 （小虎/圖）

從信貸獲得看，空置住房的信貸可得性更高，獲得貸款的規模更大。

圖5 不同房型的信貸獲得情況 （小虎/圖）

空置住房風險高

甘犁在發表會上表示，「空置住房存在較大風險，房價一旦下跌，空置住房更容易虧本甚至資不抵債。另外，雖然房價下跌對空置住房衝擊不小，但從整體來看，房價下跌，銀行的房貸風險不大。」

宋清輝指出，空置住房存在多重風險，最重要的風險就是，它本身對房價下跌風險的抵抗力較弱，一旦房價下跌，就會造成很多空置住房血本無歸。

圖6 空置住房的風險分析 （小虎/圖）

嚴躍進向南方週末網提出，要想降低空置率，最關鍵的還是要做好產業的外遷和導入工作，防止工作地和居住地過於分割。在新型城鎮化背景下，需要當地政府引入優質產業，鼓勵本地人在當地就業，解決三四線城市人口淨流入不足的尷尬。

嚴還認為，對於農村，外出務工的宅基地空置需要盤活資金。通過宅基地的流轉，從而獲取資金，到城市購房。未來，此類空置房可以在當地政府的管理下，或提供給其他住房困難戶，或者轉化為農村其他用地。

說明：空置住房的定義城鎮地區無人居住的家庭自有住房，包括：一套房家庭因外出務工等原因而無人居住的住房以及多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。

中國人民銀行、銀監會關於進一步做好住房金融服務工作...

來源: http://www.gelonghui.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2880&extra=

為什麽伯南克還要申請住房貸款？

來源: http://wallstreetcn.com/node/209023

前美聯儲主席伯南克說，他無法獲得房屋的再融資。按理說，伯南克寫書、演講收入頗高，這位前美聯儲主席為什麽還要申請抵押貸款？

事實上，最富有的美國人完全有能力全款付清房款，但抵押貸款有兩大好處讓不少富人選擇貸款買房：

1. 低利率，這意味著投資回報率可以輕松高於貸款利率。

2. 由於利息費用可以抵稅，稅收可以抵消近一半的利息費用。

據房地美，本周15年貸款利率為3.36%。美國聯邦稅和華盛頓特區稅率分別為39.6%和8.95%。利息稅收減免進一步減少了伯南克的實際借貸成本。

華盛頓團體Center for American Progress財政政策副主任Harry Stein表示，

伯南克的情況凸顯了稅法的一個缺陷。相比於用稿費和演講費償還貸款，投資於股票市場將帶來更好的回報。我無法想象目前的公共政策正在向富裕人群的杠桿投資提供補貼。這真是一個奇怪的世界。

伯南克稱，更緊縮的信貸政策讓其無法獲得房屋的再貸款。現年60歲的伯南克並沒有說明自己為何要申請房屋再融資。

由於邊際稅率隨著收入的增長而上升，稅收減免的好處集中於高收入家庭。

根據國會預算辦公室，2013年，73%的抵押貸款減免流向了最富裕的20%的家庭。而15%的稅收減免流向了最富裕的1%的家庭。

美國總統奧巴馬和眾議院籌款委員會主席Dave Camp都曾提交議案，希望能有效地限制抵押貸款減免給高收入納稅人所帶來的好處。但受國會稅收政策僵局的影響，這兩項提案都沒有通過。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

住房公積金繳存異地互認 每天一個新發現

來源: http://xueqiu.com/4628637141/32201968

央廣網北京10月14日消息 (記者莊勝春)為提高住房公積金繳存職工住房消費能力，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房，根據《住房公積金管理條例》的有關規定，10月9號，住房城鄉建設部、財政部、人民銀行[微博]聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》。

住房公積金個人住房貸款是提高繳存職工住房消費能力的重要途徑，也是繳存職工的基本權益。當前，各地住房公積金個人住房貸款業務發展不平衡，部分城市對貸款條件要求過嚴，住房貸款發放率較低，影響了繳存職工的合法權益，也削弱了住房公積金制度的互助作用。為此，《通知》規定：職工連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合並計算。同時，按照支持基本住房消費原則，《通知》強調，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

住房公積金貸款額度是影響制度互助作用發揮的重要因素。按照支持基本住房消費、資金充分運用等原則，《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發放率低於85%的設區城市，要根據當地商品住房價格和人均住房面積等情況，適當提高首套自住住房貸款額度，加大對購房繳存職工的支持力度。

當前，職工跨地區流動日益增強，在就業地繳存、回原籍購房需求增多。為適應職工流動性需要，《通知》要求，各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，並推進異地貸款業務，即職工可持就業地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。

按照《條例》規定，設區城市住房公積金管理機構應實行統一的規章制度、進行統一核算。為提高資金使用效率，《通知》要求，未按照《條例》規定調整到位的分支機構，要盡快納入設區城市住房公積金管理中心統一制度、統一決策、統一管理、統一核算。設區城市住房公積金管理中心統籌使用分支機構的住房公積金。

針對部分城市貸款發放率較高，資金流動性緊張，職工貸款排隊輪候等現象，《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發放率在85%以上的城市，要主動采取措施，積極協調商業銀行發放住房公積金和商業銀行的組合貸款。

為切實維護繳存職工利益，降低貸款中間費用，減輕貸款職工負擔，《通知》規定：住房公積金個人住房貸款擔保以所購住房抵押為主。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。

《通知》強調，各地住房公積金管理中心與房屋產權登記機構應盡快聯網，實現信息共享，簡化貸款辦理程序，縮短貸款辦理周期。健全貸款服務制度，完善服務手段，全面開通12329服務熱線和短信平臺，向繳存職工提供數據查詢、業務咨詢、還款提示、投訴舉報等服務。

《通知》要求，各省、自治區住房和城鄉建設廳要加強對各市住房公積金個人住房貸款業務的考核，定期進行現場專項檢查。各省、自治區住房城鄉建設廳、財政廳、人民銀行分支機構，直轄市、新疆生產建設兵團住房公積金管理委員會要加強分類指導，加大對貸款發放率低的城市督促檢查力度，提高資金使用效率，保障住房公積金有效使用和資金安全。
$世聯行(SZ002285)$

國務院常務會議：穩定住房消費 提高“國企分紅"

來源: http://wallstreetcn.com/node/210018

據中國政府網，國務院總理李克強10月29日主持召開國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級，促進經濟提質增效。

會議指出，消費是經濟增長重要“引擎”，是我國發展巨大潛力所在。在穩增長的動力中，消費需求規模最大、和民生關系最直接。一要增加收入，讓群眾“能”消費。分批出臺深化收入分配制度改革配套措施和實施細則，多渠道促進農民增收，努力實現居民收入增長和經濟發展同步。提高國有資本收益上繳比例，更多用於民生保障。二要健全社保體系，讓群眾“敢”消費。提高醫療保險保障水平，全面推開大病保險。統籌推進社會救助體系建設。三要改善消費環境，讓群眾“願”消費。加強農產品流通等骨幹網建設。推進消費品安全立法，嚴懲“黑心”食品、旅遊“宰客”等不法行為。

    會議要求重點推進6大領域消費。一是擴大移動互聯網、物聯網等信息消費，提升寬帶速度，支持網購發展和農村電商配送。加快健康醫療、企業監管等大數據應用。二是促進綠色消費，推廣節能產品，對建設城市停車、新能源汽車充電設施較多的給予獎勵。三是穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。四是升級旅遊休閑消費，落實職工帶薪休假制度，實施鄉村旅遊富民等工程，建設自駕車、房車營地。五是提升教育文體消費，完善民辦學校收費政策，擴大中外合作辦學。六是鼓勵養老健康家政消費，探索建立產業基金等發展養老服務，制定支持民間資本投資養老服務的稅收政策，民辦醫療機構用水用電用熱與公辦機構同價。用更好的產品與服務，讓人們放心消費、享受生活。

中金公司地產組研究報告稱，國務院常務會議提及穩定住房消費，體現房地產行業處於下行期、政策托底。公積金繳存總量有7萬億，余額有3.54萬億.公積金貸款支持了整體市場需求的20%~30%。未來還會有鼓勵公積金貸款異地流動的措施出臺，將有效降低購房者負擔，從而促進住房消費。

中國政府網原文如下：

國務院總理李克強10月29日主持召開國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級，促進經濟提質增效；決定進一步放開和規範銀行卡清算市場，提高金融對內對外開放水平；確定發展慈善事業措施，匯聚更多愛心扶貧濟困。

    會議指出，消費是經濟增長重要“引擎”，是我國發展巨大潛力所在。在穩增長的動力中，消費需求規模最大、和民生關系最直接。要瞄準群眾多樣化需求，改革創新，調動市場力量增加有效供給，促進消費擴大和升級，帶動新產業、新業態發展，推動發展向中高端水平邁進，打造中國經濟升級版。一要增加收入，讓群眾“能”消費。分批出臺深化收入分配制度改革配套措施和實施細則，多渠道促進農民增收，努力實現居民收入增長和經濟發展同步。提高國有資本收益上繳比例，更多用於民生保障。二要健全社保體系，讓群眾“敢”消費。提高醫療保險保障水平，全面推開大病保險。統籌推進社會救助體系建設。三要改善消費環境，讓群眾“願”消費。加強農產品流通等骨幹網建設。推進消費品安全立法，嚴懲“黑心”食品、旅遊“宰客”等不法行為。

    會議要求重點推進6大領域消費。一是擴大移動互聯網、物聯網等信息消費，提升寬帶速度，支持網購發展和農村電商配送。加快健康醫療、企業監管等大數據應用。二是促進綠色消費，推廣節能產品，對建設城市停車、新能源汽車充電設施較多的給予獎勵。三是穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。四是升級旅遊休閑消費，落實職工帶薪休假制度，實施鄉村旅遊富民等工程，建設自駕車、房車營地。五是提升教育文體消費，完善民辦學校收費政策，擴大中外合作辦學。六是鼓勵養老健康家政消費，探索建立產業基金等發展養老服務，制定支持民間資本投資養老服務的稅收政策，民辦醫療機構用水用電用熱與公辦機構同價。用更好的產品與服務，讓人們放心消費、享受生活。

    為擴大金融開放，加快推動國內銀行卡市場和支付市場創新發展，提升現代服務業，優化消費環境，會議決定，放開銀行卡清算市場，符合條件的內外資企業，均可申請在我國境內設立銀行卡清算機構。僅為跨境交易提供外幣清算服務的境外機構原則上無需在境內設立清算機構。要完善管理，防範風險，維護持卡人合法權益，使開放的金融市場便利和惠及消費者。

    會議認為，發展慈善事業，引導社會力量開展慈善幫扶，是補上社會建設“短板”、弘揚社會道德、促進社會和諧的重要舉措。必須創新機制，使慈善事業與國家保障救助制度互補銜接、形成合力。一要落實和完善公益性捐贈減免稅政策，推出更多鼓勵慈善的措施。以扶貧濟困為重點，引導公眾捐款捐物、開展誌願服務，推進股權捐贈、慈善信托等試點。二要優先發展具有扶貧濟困功能的慈善組織。地方政府和社會力量可通過公益創投等方式，為初創期慈善組織提供支持。積極探索金融支持慈善發展的政策。三要強化行業自律和社會監督。引導慈善組織依法依規募捐，嚴格規範使用捐贈款物，及時公開項目運作、款物募集及使用等情況。加強監管，依法查處違規募捐、違約使用捐贈款物、無正當理由拒不兌現捐贈承諾等行為。增強慈善組織公信力，把慈善事業做成人人信任的“透明口袋”，讓社會愛心的暖陽照耀困難群眾、助力民生改善。

    會議還研究了其他事項。

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時隔五年，國務院重提“穩定住房消費”說明了什麽？

來源: http://wallstreetcn.com/node/210042

10月29日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，提出推進六大領域消費。其中“穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件”惹人關註。

在2009年的4萬億投資計劃救市政策之後，“穩定住房消費”的描述在5年後重新出現在國務院常務會議的紀要當中，其信號意義不容小覷。

多位房地產領域專家均表示，“穩定住房消費”重出江湖意味著中央對於樓市的發展十分關註。雖然和過去“放水式”救市有較大區別，但是政策托底的跡象十分明顯。

從之前幾個月多地逐漸開放“限購”政策不難發現，樓市松綁對於地方政府和整個行業都有較大的影響。隨著本次國務院常務會議“穩定住房消費”的提出，地方政府有可能進一步試探中央政府對於限購政策的底線。原本被視為禁區的北上廣深四大城市中，有可能有個別城市試探調整現行限購政策。

“非一刀切”也將是未來政策調整的主要特征之一。有2009年之後房地產迅疾反彈的教訓在先，出臺的政策細則不會是全面“寬松”政策。不同地方、區域，房地產市場不同結構和人群，可能會有較為明顯的區別對待。金融、財稅兩個領域很有可能能是細致的主攻點，包括適當提高住房公積金貸款總額上限，縮短住房公積金貸款審批、到款流程都可能引入。具體的標準，可能也會由地方政府根據本地情況制定。

不過考慮到房地產最為關鍵的信貸政策口徑已經有所調整，因此在穩定住房消費這一表述出臺後，短期內預計也難有更多涉房貸款政策調整的文件出臺。房地產市場最大的基本面不會出現很明顯的變化。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則在其個人微博表示，這是隱晦救市，中央希望穩增長擴內需。雖只提保障房和公積金，但把住房列為(重點領域)之一，意義重大。楊紅旭認為，此次會議透露的思路是想通過放松行政管制，調節信貸、稅收政策，保護首次置業需求，支持二次改善需求，促使住宅市場穩定健康發展。

北京師範大學房地產研究中心主任董藩也在其個人微博表示，國務院常務會議強調“穩定住房消費”，這等於重提房地產業是支柱產業，要求促進市場交易的回升。

中金公司地產組研究報告稱，國務院常務會議提及穩定住房消費，體現房地產行業處於下行期、政策托底。公積金繳存總量有7萬億，余額有3.54萬億。公積金貸款支持了整體市場需求的20%~30%。未來還會有鼓勵公積金貸款異地流動的措施出臺，將有效降低購房者負擔，從而促進住房消費。

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“買房夢”難圓 美個人購買住房比率逼近20余年低位

來源: http://wallstreetcn.com/node/210065

根據美國統計局記錄在案的數據顯示，上一次美國人個人購買住房率比2014年第二季度64.7%還低的時候出現在1983年第四季度，當時是64.4%。

和1960年代的年輕人相比，18-31歲人群已婚並有自己房子的比例下降了一半。

毫無疑問，“居者有其屋”這個美國夢看起來難以讓很多人圓夢了。造成這樣的情況並非美國人不想買房，大多數人是無力承擔買房只能選擇租房。最明顯的證據就是求租率刷新歷史高點。

25-34歲人口租房率逐漸走高。

美國各年齡段收入中值對比(2012年)

根據美國銀行的統計，美國25-34歲年輕人的增長速率遠超於房屋庫存率。供給不足導致房子奇貨可居，隨之而來的房價上漲也就不令人奇怪了。

與之相對應的則是智能手機的普及率

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扛不住了！上海調整普通住房標準曲線救市

來源: http://wallstreetcn.com/node/210674

作為中國房價最堅挺的一線城市，上海也沒能扛住高庫存的壓力，開始調整普通住房標準，曲線拯救樓市。

根據上海房管局13日發布的新規，普通住房的認定標準調整為：實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。即坐落於內環線以內的低於450萬元/套，內環線與外環線之間的低於310萬元/套，外環線以外的低於230萬元/套。

此外還應滿足以下條件：(一)五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；(二)單套建築面積在140平方米以下。該政策從11月20日開始執行。

調整之後，上海在售一手房的普通住房套數占比將提高到近60%。財新引述同策咨詢研究部提供的數據稱，此次標準調整後，上海市在售普通住房覆蓋範圍得到大幅提高。根據截至10月的一手房數據，內環內普通住房套數占比由此前的3.3%提高到16.11%；內外環間的套數占比由3.76%提高到22.2%；外環外的套數占比由44.11%提高到68.27%。總套數占比達到58.51%。

其還提到，根據上海市房屋交易的稅費規定，普通住房和非普通住房在交易過程中，營業稅、個人所得稅、契稅等稅費的繳費標準不同。普通住宅有很多相應的減免。以滿五年不唯一的90平米以下二手房交易為例，被裁定為普通住宅後，買賣雙方可以省掉房屋售價3%以上的稅費。

9月30日，央行、銀監會曾聯手放松首套房認定標準，而這一優惠只有普通住房才能享受。

上月國家統計局發布的70大中城市的房價數據顯示，上海近兩年來首次出現房價同比下跌，跌幅為0.9%。

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