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【專題·工業圈地】教育部孵化基地「孵」出12棟住宅樓——北清創意園圈地造房騙局

http://www.infzm.com/content/63111

一個國家級的生物產業基地,突然冒出一個12棟的住宅小區

春暉世紀打著教育部的旗號,宣稱要搭建留學人員服務平台和創業孵化基地,結果卻變成了住宅項目

這個偷樑換柱的故事是誰導演,又是如何發生的?

3年前的一個早晨,中關村生命科學園(下稱生命園)董事長袁曙光在自己辦公室接待了李臣正——時任北京春暉世紀置業有限公司(下稱春暉世紀)的總經理。半個小時後,李臣正離去,袁發現桌子上多了一包用報紙包裹得方方正正的東西。

當著辦公室幾個下屬的面,袁曙光把這包東西打開來,是幾沓百元鈔票。他數了數,5萬元。袁把他的同事、生命園總經理郭利叫進辦公室,將包裹交給他去處理。一個月後,當李臣正再次來到生命園時,郭利把這包錢退了回去。

三年後的今天,這些細節公諸天下,因為袁曙光不願意再忍受春暉世紀打著工業園區旗號違規做住宅開發。

春暉世紀2007年2月拿著一份和教育部共同興建「留學人員創新創業孵化基地」的合同(後來被證實是假合同),在中關村生命科學園低價拿到了一塊研 發用地,卻蓋起了12棟LOFT住宅樓「北清創意園」,賣給了450名購房者。據袁曙光透露,相關利益方僅此項目就獲利超過3億元。

在工業園區低價拿地、打擦邊球進行房地產住宅開發,是在中國3400個工業園區裡,經常發生卻鮮為人知的違規行為,不少人通過這種隱秘路線牟得巨額 利潤。但這次在生命園這個全國最大、中央領導人經常垂詢的國家生物產業基地裡,春暉世紀的違規行為,遭到了以袁曙光為首的園區管理者的強烈抵制。

2011年8月11日,在北清創意園購房人的維權過程中,數十名業主與生命園保安發生肢體衝突,導致多人受傷——這一極端事件的發生,加快了司法機構介入的進程。在北京市委書記劉淇半年兩次的批示下,一支調查及善後小組業已成立,調查這一事件中可能涉及的「腐敗問題」。

這件偷樑換柱的造房事件究竟是如何發生的,又為何演變到拳腳相加的地步?南方週末記者從一份涉嫌偽造教育部的合同開始,通過層層調查,解開了一條依附在教育部搭建的留學人員服務平台上,實現權力尋租和變現的利益鏈條。

進退兩難的北清創意園12棟住宅,現在已被生命園方面用籬笆團團圍住。 (張育群/圖)

「要錢沒有,要房去找生命園」

「開發商想造成既定事實,通過鼓動購房者鬧事,逼政府和生命園接受土地變性的結果。」

三四米高已經長滿爬山虎的泥土堆,圍住了12棟樓房。

這是中關村生命科學園的東南角,是這個園區最顯眼的位置。與散見於園區內的其他科研樓不同,這12棟樓更像居民住宅樓。這正是春暉世紀開發的北清創意園。

爬過黃土堆,進入創意園區,私家車、散步的老人、等候生意的裝修隊,一幅新小區開始入住的景象。唯有房屋窗戶清一色向外插著的紅色國旗,讓這個園區充滿了一種劍拔弩張的氣氛。

在園區物業辦公室裡,購房者時宏業向南方週末記者聲稱,在2008年7月看到北清創意園的銷售廣告「商住兩用房,層高5.5米,買一層送一層LOFT;均價每平方米13500元」。他覺得和周邊商品房相比性價比非常高,於是以個人名義購買了一套。

買房時,時宏業曾對房屋的「研發」用途提出質疑,開發商告訴他,雖然是研發,但有商品房預售許可證,法律沒有限制購買人資質。時宏業仍不放心,特意去北京市住建委諮詢,得到的答覆是,只要在住建委官方網站有備案,且有商品房銷售許可證,就沒有問題。

可如今,北清創意園早已竣工,這些房子卻仍沒有通過相關部門的竣工驗收——按照開發商春暉世紀此前的承諾,兩年前業主就應該入住。在此期間,在項目 沒有通過驗收的情況下,春暉世紀向購房人發放了房屋鑰匙——春暉世紀給購房者們的答覆就是,項目已經做成這樣,要錢沒有,要房去找生命園。

至此,矛盾雙方突然轉變成了購房者和生命園——為防止購房者裝修和入住,生命園用大量泥土封堵住北清創意園,450戶購房者搬入新房的夢想破滅,兩年多來反覆和生命園交涉,終於在日前釀成流血衝突。

「開發商想造成既定事實,通過鼓動購房者鬧事,逼政府和生命園接受土地變性的結果。」生命園董事長袁曙光向南方週末記者透露,事件緣自開發商打著興 建教育部「留學人員創新創業孵化基地」的幌子騙取土地,其後將科研用地「變臉」為住宅項目牟取暴利引起。生命園和購房者都是受害者,而項目的獲利方卻至今 無人問責。

總經理的項目

就在董事長袁曙光和高管層赴美出差期間,郭利沒有和任何人商討,即動用了董事長的授權,和春暉世紀簽署了7號地開發建設合同——地價僅為每平米1450元。

多位知情人士都向南方週末記者講述過這個曲折故事的開頭部分:2007年1月,從北科建集團調任生命園總經理一職後不久,郭利即主動提及有項目資源可以介紹入園。

不久後的1月19日,郭利提及的項目方,也就是春暉世紀公司,主動拜訪了生命園招商部。當時春暉世紀的項目經理王京帶來了一份《春暉留學人員創新創業孵化基地運營方案》,稱受教育部委託,為「春暉杯」中國留學人員創新創業大賽獲獎項目建設孵化基地。

一個國家級的生物醫藥產業基地,是否需要引入一家不知名的房地產企業進行二級開發?一開始,生命園內部曾產生過不同的意見。反對者認為春暉公司沒有 工業園區運營經驗,且該項目很可能在後期招商中與生命園自己打造的創新大廈存在競爭關係。不過郭利反覆強調,春暉世紀是教育部合作企業,自身已有大量成熟 項目儲備,和生命園不存在競爭關係。

隨後,春暉世紀也向生命園出示了一份其與教育部留學服務中心簽訂的,合作共建「春暉留學人員生物醫藥產業化基地」的協議書複印件,稱雙方在共同搭建 留學人員創業平台和產業化用房,並列明了該基地擬入駐的33個生物項目,其中包括面向癌症診斷和環境檢測的基因芯片項目、預防和治療痢疾的納米藥物等項 目。

一位在生命園和春暉世紀有過業務往來的知情人士向南方週末記者透露,從最開始接觸,北清創意園就顯示出與其他項目不一樣的稟賦,「公司員工都知道,這是總經理郭利的關係項目。」

據生命園一位主管招商的人士透露,以往項目洽談週期至少在8個月以上,但春暉世紀項目從1月19日接觸,到2月13日正式簽約,不到一個月時間就匆匆完成了談判簽約。

更大的「有違常規」在於溝通方式上。2007年3月30日,春暉世紀本應支付1000萬元土地款給生命園,然而當天王京只帶來500萬元支票,面對 生命園招商部人員的質疑,王京當時只撂出一句話——「已跟你們郭總談妥」。事實上,自項目洽談伊始,春暉世紀經辦人王京即向生命園招商部反覆聲稱,春暉高 層與郭利「很熟」,並經常以此為由拖延付款。而郭利也往往繞過生命園的各個職能部門,獨自與春暉高層談合作。

項目簽約一年半後,儘管董事長袁曙光反覆要求,仍沒能見過春暉的任何高管,這讓他們倍感困惑。

讓袁曙光更為困惑的則是地塊變更:由於最初談妥的22號地塊存在自身規劃問題,春暉世紀在2007年4月提出要將22號地塊換成7號地塊(即北清創 意園現有地塊),建築面積也從1萬平米增加到5萬平米。當時,包括袁曙光在內的多數高管均表示這份合同還需商量,然而就在5月9號袁曙光和高管層赴美出差 期間,郭利沒有和任何人商討,即動用了董事長的授權,和春暉世紀簽署了7號地開發建設合同——地價僅為每平米1450元。

在這份合同中,雙方依舊約定,7號地塊只能用於建設「留學人員創新創業孵化基地」,為留學人員提供項目孵化和產業化平台,針對對象只能是留學人員企業和項目。

而郭利對南方週末記者說,5月9日簽約的事,袁曙光之前曾私下表示同意。

他也承認,這項目基本上算是空手套白狼——從合同簽約開始,第一筆土地款就開始拖欠,直到兩年後項目快銷售完,生命園公司跟春暉世紀打官司後才拿 到;而春暉世紀至今仍拖欠了建築公司1.3億的工程款以及監理、設計費。春暉世紀幾乎只花幾百萬土地款就撬動了這個價值5億的大項目。

「我是交友不慎,該承擔的責任我會承擔。當初沒想到他們會設這樣的騙局。」郭利說。

土地大變臉

「土地用途明明是研發,卻還是發了《商品房預售許可證》。這顯然有悖邏輯。」生命園代理律師艾茜說。

但包括袁曙光在內的所有人都沒有想到,出讓7號地後,開發商的行為完全超出了生命園的想像——在以協議出讓方式從生命園手中獲得上述研發性質土地, 並獲得立項批覆和相關手續後,從2008年下半年開始,春暉世紀以「北清創意園」的名稱和「商住公寓、普通住宅」等名義,在各大網站公開發布廣告,以均價 每平米13500元公開對外銷售。

到目前,507套可售房源已銷售458套。購房人中,只有5套以公司名義購買,其餘購房者均為自然人,且均不屬於《合作共建協議書》中規定的入駐標準:留學人員企業和項目。

袁曙光透露,項目在2008年年中開工不久後,生命園就發現春暉有將科研用地用於房地產開發的苗頭。「我們知道房地產業有這種打擦邊球的操作手法, 所以最開始就很擔心,但他們反覆承諾說不會,且留學人員服務中心投資處處長戴爭鳴當時還專門來解釋,說北清創意園的確是孵化基地。」袁曙光說。

2008年6月10日,春暉世紀當時的總經理李臣正給生命園發去一份覆函,再次明確承諾將「春暉杯」中國留學人員創新創業大賽163個入選項目中的生物技術研發項目引進園區;隨後就發生了本文開頭那一幕,袁曙光稱,李臣正送來5萬元,但被袁退回。

2009年3月,生命園向昌平區法院起訴春暉公司違反合同約定,追討春暉公司拖欠的幾千萬元土地開發費,同時請求春暉公司嚴格履行合同約定,停止將樓盤出售給普通個人的違約行為,並清退已違法銷售的房屋——此時北清創意園已經賣出了317套住宅。

然而昌平區法院的判決令生命園非常失望。這份一審判決稱,春暉公司是以其「所建項目五證齊全,屬合法銷售」作為抗辯理由的,昌平區法院最終一審認定 為合法銷售。也是在一審庭審中,生命園公司的代理律師艾茜看到了春暉公司出示的五證:《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用權 證》、《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》,並且所有證書都列明土地用途為研發。

「土地用途明明是研發,卻還是發了《商品房預售許可證》。這顯然有悖邏輯。」艾茜說。

誰在幕後

這家公司事實上有兩個「董事長」,一個是最初投資方,威海春暉國際投資有限公司的法定代表人張永宏,另一個在工商資料上難覓蹤影,卻頻繁以「春暉興業集團董事長」身份出入各種正式場合的楊建平。

多個採訪源和舉報材料向南方週末記者證實,春暉世紀的實際控制人或許另有其人。

工商資料顯示,春暉世紀註冊於2006年12月5日。也就是說,這家剛剛成立的公司,在兩個月內就閃電般拿到了和教育部共建的協議及生命園的研發用地。

同時,這家在2008年有著股東抽逃出資惡劣記錄的公司,參股了包括北京春暉聯行顧問有限公司、北京春暉惠風科技孵化器有限公司、北京春暉興業投資有限公司在內的多家公司,且在過去四年裡,股東和總經理幾易其人。

成立之初,春暉世紀的法定代表人是尹炎鑫,註冊資金1000萬元,股東分別為北京市潛能時代科技有限公司和威海春暉國際投資有限公司。這其中,佔股 30%的威海春暉國際法定代表人為張永宏,他擔任過教育部的另一個合作項目——威海留學人員創業園的主任,現為北京大學深圳研究生院副院長。

一位熟知該公司操作路徑的地產人士向南方週末記者透露,這家公司事實上有兩個「董事長」,一個是最初投資方,威海春暉國際投資有限公司的法定代表人張永宏,另一個在工商資料上難覓蹤影,卻頻繁以「春暉興業集團董事長」身份出入各種正式場合的楊建平。

楊建平1980年代畢業於北京理工大學,1990年在廣西北海擔任過開發區主任、市長助理。

楊建平、張永宏和郭利三人,關係熟稔——2000年楊在中關村科技園區管委會擔任產業規劃處處長時,郭利當時正是他手下職員,而張永宏在那時則在北 大科技園負責園區建設,三人在那時便很熟悉。郭利對外聲稱,北清創意園項目主要和張永宏對接,直到2008年因為土地欠款鬧掰。

在接受南方週末記者採訪時,楊建平否認跟春暉世紀有任何關聯。他曾擔任過北京春暉聯行顧問有限公司董事長——北京春暉聯行曾是春暉世紀的顧問公司, 對此,楊建平稱春暉聯行那時是被春暉世紀硬拉去做顧問代理的。對於北清創意園項目,他表示也僅僅出於老朋友的關係,給當時的投資人張永宏出過一些主意, 「你們不要誣陷我」。

然而春暉聯行的工商資料顯示,他跟春暉世紀並非毫無瓜葛。這家註冊於2007年7月的公司,最早出資人即為楊建平和春暉世紀,當時雙方各佔60%和40%的股份。

一位不願透露姓名的地產人士告訴南方週末記者,2006年楊建平曾經找過他,想拉他入夥以教育部孵化基地的名義圈工業園區用地做住宅開發。

真假協議

為什麼教育部留學服務中心明知有人偽造他們公章和簽名詐騙,卻不報案?教育部其他留學孵化基地是否也有類似現象?

資料顯示,北京春暉興業投資有限公司是2006年發起的「春暉杯」中國留學人員創新創業大賽協辦單位。春暉興業的兩個股東方正好為春暉世紀和威海春 暉國際,「春暉杯」由教育部留學服務中心及科技部火炬中心共同發起舉辦,每年將遴選出一百多個創業項目推薦給全國各個產業基地。

教育部留學服務中心的前身是教育部出國留學生集訓辦公室,是教育部直屬的事業單位。留學服務中心投資處則主要對接春暉杯大賽。

據生命園主管招商的副總經理金國偉透露,當時生命園正是看到春暉世紀和教育部的共建協議才引入園區的。當時他想看共建協議的原件,對方卻以各種理由 搪塞。不過經生命園查實,春暉世紀聲稱要引入的33個生物項目,確係教育部留學服務中心承辦的「春暉杯」大賽獲獎項目,這也打消了生命園方面的疑慮。

此後隨著北清創意園的違規行為,他們逐漸對春暉世紀和教育部的共建協議產生了懷疑。而隨後伴隨著一封匿名舉報信的出現,更讓生命園堅信那份影響他們決定的教育部協議書涉嫌造假。

2011年5月24日,教育部留學人員服務中心投資處處長戴爭鳴來到生命園公司,證實春暉世紀向生命園公司提供的這份「共建協議」確係偽造;7月4 日下午,昌平園管委會與生命園共同前往教育部留服中心,戴爭鳴第一次出示了真實的共建協議原件——這份協議的簽署日期為2007年2月15日,簽署人為戴 爭鳴,孵化器地點也標明是在海淀。

而生命園位於北京昌平,與春暉世紀的簽約時間是2月9日——這也就是說,生命園與春暉世紀簽約之時,這份共建協議尚未誕生。

讓生命園方面感到困惑的是,在2008年7月28日,也是這個戴爭鳴,在生命園準備起訴時,和春暉世紀總經理李臣正一同來到生命園。據袁曙光回憶,戴爭鳴當時強調北清創意園確係「留學人員創新創業孵化基地」。

既然有2月15日的真協議,春暉世紀為什麼要造一份2月5日的假協議?為什麼教育部留學服務中心明知有人偽造他們公章和簽名詐騙,卻不報案?教育部其他留學孵化基地是否也有類似現象?

戴爭鳴向南方週末記者表示,2006年年底張永宏找到留學服務中心,建議做一個適合早期創業項目的孵化基地,請他們推薦一些項目。基於張永宏過去做 過兩個留學生創業園的經歷,留學服務中心和春暉公司簽署了一個寬泛的共建協議。雙方並沒有經濟利益的往來。至於後來孵化基地為什麼會成為住宅項目,戴錶示 不知情。

據知情人士介紹,對於這個項目的處理,從北京市委到園區立場都很鮮明——這樣一個國家級產業園區不允許出現土地違規行為,北清創意園必須恢復土地的研發用途——這意味著,必須清退購房人。

從現在商討的補償方案來看,政府出於維穩考慮,希望生命園公司能夠給購房者適當補償。但該項目周邊房價已較2008年時升值一倍,這意味著,無論如何,國有企業生命園公司都要多掏出數億元,才能為這一騙局埋單。

9月12日,楊建平在電話裡告誡南方週末記者,在北清創意園項目上,媒體不要把事情複雜化,「這樣做對你們會有什麼好處?會有利於北清創意園事件解決麼?」

公開資料顯示,就在一個月前的8月10日,他還去天津凌奧創意產業園考察,並聲稱要在該園區內打造一個「中關村凌奧基地」。


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沙膽虹手記:住宅樓根本冇得炒

1 : GS(14)@2012-08-31 10:37:50

http://www.sharpdaily.hk/article/news/20120831/128882
炒樓人士一般都傾向低調,唔想將自己身家曝光,更唔會公開寸政府,一來財不可露眼,二來唔想稅局開正「快勞」調查有否避稅,但前日卻有位初生之犢炒家,透過中原地產代理,安排記者逐家訪問,大談自己的炒樓經,話自己最近沽出兩個太古城單位,扣除雜費和上繳政府百萬元額外印花稅後,仍賺九十萬,又話三十二歲的他,曾買賣過二十個物業,過去三個月就沽出咗五個,還預計梁振英會出招,樓價明年會跌兩至三成。如此高調的炒家,令沙膽虹十分好奇他甚麼葫蘆賣甚麼藥?而且佢講到炒樓好似好容易賺錢,更令沙膽虹擔心有人信以為真,撲去炒樓而焦頭爛額。事實上,住宅樓根本冇得炒!
照呢位炒家咁講,佢賣出持有一年多的兩個太古城單位,賺了九十萬,至於另外三個單位淨賺多少,他沒有透露,可能也只是數十萬,五個單位加加埋埋市值分分鐘近二千萬,一買一賣的佣金、釐印、貸款利息、管理費、地租、額外印花稅共一百多萬,扣除所有成本才賺一百多萬,可謂天一半地一半,本大利小,收益與風險根本不成正比,已間接證明了額外印花稅實施後,住宅樓已好難短炒。更何況銀行已有正面信貸資料庫,現在根本不可能像過去般在五間不同銀行借五個物業貸款,而互相不申報;若要坦誠申報,同時做五個樓按,即使現時利息低企,亦要有雄厚財力和超高薪金才能獲批,特別是擺明車馬炒樓而非自置的物業,銀行批核更嚴,所以要像這位炒家能同時炒五項物業,又獲銀行貸款,非高薪厚祿或財力雄厚不能做到!咁高調的炒家,想唔俾政府查都難!
沙膽虹
2 : Sunny^_^(11601)@2012-08-31 10:45:14

佢講既野咁似昨日我地講既野...
3 : GS(14)@2012-08-31 10:50:07

他們日日望住那幾個網?
4 : Sunny^_^(11601)@2012-08-31 15:48:16

3樓提及
他們日日望住那幾個網?


我覺得有可能呢.
5 : GS(14)@2012-08-31 15:52:45

其實他們肯定有睇我地
沙膽 膽虹 手記 住宅樓 住宅 根本 冇得 得炒
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281317

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