“一邊跟著內地走，一邊主宰自己的命運”訪香港九龍倉集團副主席周安橋

如果要歷數中國擁有獨立傳承，並能在世界擁有一席之地的“百年企業”，可能香港會為此添上最濃墨重彩的一筆。而歷經歷史風雨洗禮，無論戰亂與和平、無論何種社會制度都能屹立不倒，它的商業邏輯、處世之道自然有其可取之道。

剛剛過去的7月，香港是新聞大熱。諸如產業空心化、李嘉誠撤資疑雲、內地與香港之間的齟齬、“占中”與“反占中”、外企（包括港企）在內地的生存不易……舊的、新的都會被拿出來翻炒一番。那麽，一家百年企業如何看待這些問題，也許就是一件值得玩味的事情。

這一次，南方周末采訪的是九龍倉集團副主席周安橋先生。

“是生意來不及做，不是沒事做”

“內地市場是需要去適應的市場”

“七百萬人口的香港， 還是太小了。”

【獨家】融創或聯合九龍倉要約收購綠城

　　綠城股權爭奪戰膠著至今，宋衛平能否籌錢回歸尚無定論。而若宋衛平放棄回歸，股權交割繼續，與事各方或將面臨證監會關於「一致行動人」的裁定。

　　融創中國在公告中稱，香港證監會至今並無裁定收購事項將會觸發任何一方在收購守則下的任何全面收購責任，但香港證監會已表明關注收購事項在收購守則下可能造成的影響。

　　目前，融創中國正考慮可能調整收購事項，當中可能涉及（其中包括）在全數退還該公司已支付的代價後終止收購事項，或對將予收購的標的股份及其他條款作出調整。

　　公告還說，如果融創中國根據可能的調整繼續進行收購事項，則其擬與另一方合夥進行。一位接近交易的人士告訴財新記者，「此處指的另一方合夥進行，指的是和九龍倉一起發動要約收購」。

　　九龍倉目前持有綠城中國24.313%股份，如果宋孫雙方股權交割完畢，將和融創中國並列成為綠城中國第一大股東。

　　此前，在宋衛平回歸綠城事件發酵中，與事各方收到了來自香港證監會的問詢函。該問詢函主要針對融創中國、九龍倉是否為「一致行動人」。

　　香港方面之所以發出這份問詢函，是源於一封「舉報信」，見過該舉報信的人士告訴財新記者，信中稱九龍倉和融創中國是一致行動人，有共同進退的約定，小股東利益需要尋求保護。

　　此後，有媒體發文稱該舉報信是宋衛平之妻夏一波指使，夏一波後來出面澄清並非自己所為。

　　根據香港《公司收購及合併守則》，一致行動人合計持股（投票權）超過30%，便應該針對上市公司全部股份提出全面要約收購。

　　如若九龍倉和融創中國聯手發動要約收購，雙方需要各拿出資金收購餘下股份，按照12元每股的要約價計算，每家約需拿出60億港幣左右。

　　融創方面顯然做好了兩手打算。最新公告還透露，該公司擬進行美元優先定息票據的國際發售。根據上述接近交易的人士透露，融創中國此舉是在為要約收購籌集資金支持。

　　公告披露，該公司擬以附屬公司擔保人按優先償還的基準為擬發行票據提供擔保並通過質押彼等的股份作初步抵押。

　　公告未透露發行票據的規模和定價，僅表示擬發行票據的完成取決於市況及投資者的興趣。票據的定價，包括本金總額、發售價及利率，將通過由聯席賬簿管理人匯豐、花旗集團、瑞信、工銀國際及摩根士丹利進行的入標定價程序釐定。

　　在落實票據的條款後，匯豐、花旗集團、瑞信、工銀國際及摩根士丹利、本公司、附屬公司擔保人及附屬公司擔保人質押人將簽訂購買協議，據此，匯豐、花旗集團、瑞信、工銀國際及摩根士丹利將為票據的首次買方。

　　關於發債用途，融創中國表示，該公司打算以擬發行票據所得款項淨額為本集團現有債務進行再融資。該公司或會應市況變動調整其發展計劃，並因此可能會重新調配擬發行票據所得款項的用途。

　　即便沒有該筆票據支持，從公開數據上看，融創中國的資金狀況也較為寬裕。根據融創中國中期報，今年上半年，融創的經營活動所得現金淨額，大大高於去年同期，達到75.51億元。

　　2013年底公司賬面上的現金為160.08億元，今年中報為229.84億元，增加了43.6%。融創的各類短期應付款只有78.62億元，現金足以應付各類即將到期的短期負債。

　　融資成本也在下降。融創在今年上半年大幅降低了融資成本，融創的新增借款加權平均實際利率，由去年底的9.4%下降至今年上半年的7.6%。■

美國食安監管也是九龍治水 是否再設一個FDA?

美國食安監管也是九龍治水 是否再設一個FDA?

一財網 方向明 2015-03-18 13:31:00

在美國，一個機構檢查母雞是否健康，而另一個機構則對雞的飼料負責。當雞蛋作為食品銷售時由FDA負責，而一旦被加工成蛋制品，則由農業部負責

說史151210九龍城寨簡史

說史151210

九龍城寨簡史

蕭律師執筆

九龍城寨公園，位於九龍城區的一個公園，現在是假期消磨竟日的好去處。公園以明末清初江南園林形式設計，在1997年回歸前完成。但原址前身卻是一個烏煙瘴氧、三教九流混雜、可以說是沒有法律的「三不管」地方，與環繞著它周圍的「法治之區」形成強烈對比。

「九龍城寨」在香港史上確是一個獨特的地方。

清政府在第一次鴉片戰爭（1839-42）中戰敗，與戰勝的英國簽訂「南京條約」，將整個香港島永久割讓給英國。 第二次鴉片戰爭（1856-60）清又敗於英法聯軍，再與英國訂立了《北京條約》，將現今界限街以南的九龍半島永久割讓。

1898年，英國以「香港一處非拓展不足以資保衛」為由，與清政府簽立了《拓展香港界址專條》，租借了深圳河以南、現今九龍界限街以北之間一片主要是鄉郊地帶的土地，租期九十九年。九龍城寨即位處這片稱為「新九龍」的土地之內。

九龍城寨的歷史可追溯至 宋代（960-1279）。宋為了管理鹽貿易，於1668在此地建築了一個前哨軍事基地，駐紥了約三十名警衛。其後一百年都無特殊事件發生。約在1810年，此細小的軍事據點被擴展為一個海岸堡壘。

為此《拓展香港界址專條》容許中國保留九龍城寨的管轄權，並可派遣官吏進駐，「惟不得與保衛香港之武備有所妨礙。」當時城寨內約有700人居住。

1899年英國接管新界的時候，由於城寨清軍兵弁協助鄉民組織抵抗，英國人就片面宣佈九龍城寨不再歸中國管轄。 但實際上在其後幾十年，英政府都沒有為此做過任何事。 基督教士後來在以前衙門位置興建了一座教堂、一所學校和一間救濟院。1933年，香港英政府公佈拆卸城寮內破毀的建築物，補償並遷徙了436戶擅自佔地人士。

在二戰日軍佔領香港時，日本人拆卸了城寨的城牆，將石頭用作擴建附近的啓德機場。

日本戰敗投降後，大批難民湧進城寨。至1947年，約有2000戶擅自佔地人士。當翌年香港政府驅逐此等擅自佔用者失敗時，採取「放輭手腳」政策，這個古老城寨遂成為「三不管地帶」。香港常用的市政規例從來無法在這裡執行。

其實英國人數度以整治衛生為由，試圖拆除九龍城寨及遷走居民，本地居民就向中國政府求助。歷屆中國政府都提醒英國人，九龍城寨在法理上仍歸中國管轄。1948年殖民地政府試圖清拆城寨，並在原址興建公園。抗議此舉的中國民族主義者就火燒英國駐廣州領事館。

1950年城寨發生大火，燒毀了2500間寮屋，約17,000人受影響。這場火災雖喚起防火的意識，但由於中、英政府缺乏政治上聯繫，故沒有任何實質的事做到。這個毀於火的廢墟立即由新進霸佔者建立新的居所。有人懷疑這場火是故意製造的。

在1950年代，三合會如14K和新義安在城寨內開設了無數妓院、賭檔和鴉片煙館。城寨成為犯罪者的避難所，香港警察如非成群結隊也不敢跑進去。

1959年，城寨內發生一宗謀殺案，審案結果，香港法庭裁決香港政府對九龍城寨有司法管轄權。

到了1960年，城寨已演變成一堆由陳舊破敗建築物混雜而成的龐然巨物。那些建築物互相緊緊地挨著靠著，幾乎連日光都無法穿透。城寨裏沒有正式的排汙系統；電力是靠一堆密密麻麻的電線非法偷接進來的，而那些電線常引起出火災。

作家 莫理斯這樣描寫道：「這個區域是令人望而生畏的貧民窟。沒有任何四輪車輛可以開進去，因為裏面的街道不夠寬；城寨的建築物有些高達十至十二層，犬牙交錯地交織在一起，凝聚成仿彿是磚石構築的龐然巨物，由縱橫交疊的構件、樓梯、通道、水管和電線密合在一起，通風就只有靠臭氣熏天的通風井。……迷宮般的黑暗巷道從這龐然巨物的一頭穿入，再從另一頭穿出，日光照不進來，成圈狀的電線懸垂吊掛在低矮的天花版上，因潮漏而滴著水，景像十分駭人。」

城寨成為一個充滿矛盾和細微差別的地方。它既是臭名遠播的黃賭毒中心，也是超過三萬名居民的緊密社群，這些人有強烈的集體認同感。他們的家就混離在商店、小型工廠、妓寨、按摩店、賭場，以及無牌醫生和牙醫的診所之間。城寨常由有勢力的黑社會管理和維持秩序，龍蛇混雜，藏汙納垢。

中國政府一直對城寨有種矛盾的心態。 一方面不想放棄這地區的司法管轄權；另一方面又不想為此而大做文章，因為這樣做等於承認英國擁有香港其他地區的司法管轄權。

直至中英兩國協議香港於1997年七月一日交回中國後，九龍城寨問題才得到解決。1987年一月十四日，在中國首肯下，香港政府宣佈在1997年前拆卸九龍城寨，在原址興建一個中國古典園林風格的公園。香港政府花了二億七千萬港元補償給城寨內33,000居民，並有時需要用武力加以驅逐。城寨終於在1993年三月廿三日開始拆卸，花了一年時間完成，隨即開始公園建設。

公園在1995年八月落成，並在同年十二月開放給市民，由香港最後一任總港 彭定康主持開幕。如同《聯合聲明》終結了香港不確定的政治地位，夷平城寨象徵中國在1997年完全取回這個地區的主權。

歷史學家 夏德士Seth Harter說，「在城寨原址重建中國古典園林，是蓄意強調香港原來的中國特質。」這座園林公園依清初風格建造，那是鴉片戰爭前中國的「盛世」，文化經濟發展和版圖擴展都達到顛峰，清帝國對廣州和香港地區的控制能力也達到最頂點。

《聯合聲明》令失落已久的香港與中國其他地方重新統一，這種「純中國式」園林地的設計, 與此有呼應唱和之妙用。

部份資料取自 高馬可John M. Carroll《香港簡史：從殖民地至特別行政區》

內地一季度樓市火熱 九龍倉前4月趁機“收金”110億

盡管香港樓市正經歷一段漫長的熊市，但港資房企九龍倉(00004.HK)卻由於在內地樓市投資得道，今年前4個月在內地創下了破紀錄的銷售額，達到110億元。九龍倉主席兼常務董事吳天海稱，對今年業績表示非常樂觀，有望保持適度的增長。

吳天海於5月11日在香港的股東會後表示，公司首4個月在內地的銷售成績是超乎預料的，公司在今年第一季度的總銷售額是66億元，如果加上四月份44億元的成績，前4個月的銷售額達到了110億，比公司原來預測的多了一倍多。而且，像4月這樣一個月能達到40多億的銷售額，是公司過去多年都從未達到的。

九龍倉在上海的某項目（資料圖）

吳天海透露，根據公司從其他同行方面得來的資料，整個內地前4個月的樓市都是非常興旺的，有部分的城市，例如上海、深圳，甚至要出臺政策來減慢樓價的升幅。

除了售樓情況理想，九龍倉在內地的收租物業表現也非常不錯。公司持有的成都國金中心已經運營兩年多，今年前3個月持續的零售增長有16%，意味著租金增長不俗。同時，公司持有的成都時代·奧特萊斯今年第一季度也有百分之十幾的增長。

吳天海稱，公司選擇成都是正確的投資地點，因為它的消費能力很強，零售商場的租金可以和上海一比高下。接下來，公司將在長沙開一家新的奧特萊斯，這間奧特萊斯的面積比成都大25%，目前已經有接近100個租戶簽了約，占總面積大約50%，比當時成都時代·奧特萊斯開張時還要多一倍。

不過，香港整體零售業情況下挫情況非常嚴重，今年3月的零售業總銷貨價值的臨時估計為347億港元，同比下跌9.8%，已經是香港連續第13個月的銷售額出現下跌的情況，九龍倉旗下的兩大遊客地標海港城及時代廣場也首當其沖，今年第一季，海港城和時代廣場的營業額的跌幅達到百分之十幾至二十幾，比香港整體零售業的跌幅還大。

吳天海認為，盡管4月份的零售數據還沒有出來，但他認為不會像前一年一樣跌得那麽嚴重，因為整體的基數變小了。而2003年至今，香港的經濟，尤其是零售業是一個大牛市，雖然目前處在下行的軌道，但是在租客和業主一起合作的情況下，在中短期可以將形勢扭轉回來。

吳天海稱，過去十幾個月整個香港的零售業壓力都非常大，熊市何時變回牛市很難預測。但他相信零售商可以靈活變通，只要他們能在這樣的環境下找到新的應對招數，未來情況會陸續改觀。

吳天海稱，對今年的業績表示不悲觀，雖然受香港經濟影響，但是業績會維持適度增長。他認為今年公司香港業務的增長動力有兩個，一個是收租業務，不過會比往年慢，可能只能保持單位數的增長，而以往公司是以10%的速度增長;第二是香港出售的超豪宅，因為供應量少，豪宅在推出的時候求往往是求多於供的。

公司在香港的山頂有一系列的超級專屬豪宅，其中一個樓盤位於聶歌信山道，公司在今年前4個月已經售出兩套，而根據公司年報，首套洋樓以8.3億港元賣出，樓面價為每平方尺8.78萬港元，即每平方米94.47萬港元。公司今年見到有足夠的需求時，未來會陸續將聶歌信山道的其他單位推出，而這些超級豪宅的總價值預計達到280億港元，樓面面積約40萬平方尺。

九龍城有寶

1982年9月30日: 九龍倉(0004)、海港企業業績(0051)業績

資料來源:
1. 海港企業(0051)中期業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0804/LTN20160804176_C.pdf
2. 九龍倉(0004)中期業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0810/LTN20160810180_C.pdf

中環寫字樓租金全球最貴 九龍東或成香港新核心商業區

近年來，香港黃金地段的甲級寫字樓一直受到中資機構的追捧。

“中資機構近年來在香港掃入了很多整座的甲級寫字樓，作為自用或者出租。然而局限於成本效益，中資機構的寫字樓租賃叫價一般高於市場平均水平。過去三個月，租務市場有明顯放緩的跡象，中環和上環的寫字樓主要都是一些小面積的成交，面積達到一萬平方英尺（即英尺，下同）以上的租賃極少。”高力國際商業服務總經理顏慧萍在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

作為流動性最強的投資物業之一，香港寫字樓物業每年可以提供2.5%-3%的穩定租金回報，因而成為香港商業地產市場中的“香餑餑”。據市場人士指出，去年單筆成交金額超過1億港元的投資物業成交中，寫字樓占比達到74%。

2015年底，恒大地產以125億港元的天價購入全幢灣仔美國萬通中心，英尺價高達3.6萬港元，創下當時最大額商廈買賣及英尺價最高紀錄。去年2月，光大控股斥資100億港元，收購同樣位於灣仔優質地段的甲級辦公大樓“大新金融中心”，以總樓面面積約40萬方英尺計算，英尺價達到2.5萬港元。

中環寫字樓租金遠超紐約和倫敦

隨著大批的內地金融機構湧入香港市場，中環甲級寫字樓租金亦連年飆漲。

戴德梁行香港區董事總經理蕭亮輝指出，中資機構占用中環甲級寫字樓的樓面比例，由5年前約13%，增加至去年第四季約19%。他指出，內地中資機構仍然積極在香港物色寫字樓用於擴充香港業務，預期今年超甲級寫字樓的租金增長3%至6%。

根據戴德梁行的統計數據顯示，去年中資機構在香港甲級寫字樓共租賃了40萬平方英尺的面積，其中65%位於中環。去年中環甲級寫字樓新租賃成交達到50萬平方英尺，其中60%的租賃方為中資機構，而2015年該比例僅為31%。目前，內地企業占香港各區甲級寫字樓總面積的比例達到11.7%，相比2011年的8.6%明顯增加。

作為全球金融中心的香港，中環寫字樓的租金則已“貴”絕全球。根據仲量聯行的統計數據，香港的甲級寫字樓租賃成本遠超同為國際級城市的紐約和倫敦。香港中環的甲級寫字樓每平方英尺租金為302美元，相比之下倫敦西區為197美元，紐約中城區為194美元。

高力國際研究部總監石峰指出，今年中環、金鐘的寫字樓租金的平均水平將達到每平方英尺117.6港元，相比之下，銅鑼灣、灣仔，港島東等租務較為活躍的地區則分別漲至67.7港元、48.7港元，租金差距十分明顯。

“過去三年，中環甲級寫字樓的租金水平升幅達到20%左右，一些企業需要重新估算運營成本。我們預計，未來五年一些跨國公司將加快遷往非核心商業區，比如兩家外資律師事務所已經從中環搬至港島東，這是之前從未出現過的現象。一些大型的跨國銀行也紛紛縮減在中環的寫字樓規模。”某外資寫字樓租務部主管表示。

去年下半年，匯豐銀行在位於銅鑼灣WeWork服務點租下300多張辦公桌以壓縮辦公租金成本。摩根大通則在去年第四季度在九龍東的海濱道領展項目承租了22.5萬平方英尺的寫字樓面積，並將現有分散於旺角、沙田、港島東等多個辦公地點進行整合。

九龍東或成香港第二大甲級寫字樓集中地

由於中環甲級寫字樓供應持續緊張，租金節節飆升，已無法應付跨國公司對優質辦公室的需求。近年來特區政府積極將九龍東打造成為第二個核心商業區。

九龍東包括啟德機場舊址、觀塘和九龍灣商貿區，曾是香港制造業鼎盛時期的重要工業基地。隨著機場遷往赤英尺角、香港制造業的基地北移，該區失去了一些舊有的活力，留下大量未有被充分使用的工業大廈。

為此，香港特區政府推出“起動九龍”計劃，並於2001年將觀塘及九龍灣的工業用地改劃為“商貿”用地，容許將工業單位用作辦公室用途或將工業樓宇改建為辦公室及商業樓宇。2010年4月，政府推出了活化香港工業大廈的措施。同時，連接中環的紗中線計劃於2021年落成。

“事實上，早在1998年渣打銀行就率先在觀塘創世紀之城一期購入其中15層，並命名為渣打中心，作為該行的後勤總部。在2002年，東亞銀行亦在該區設立東亞銀行中心。未來一些銀行如果需要較大的面積，也會傾向選擇九龍東。”顏慧萍表示。

她預測，未來五年內，九龍東甲級寫字樓的占地面積將會增加400萬平方英尺，至2020年該區將成為香港第二大甲級寫字樓集中地，占地面積將超過1.5萬平方英尺。同時，由於該區寫字樓的空置率過去五年徘徊在7％-7.8％，隨著供應增加，今年該區的租金將會下調7.5％至34.6港元／平方英尺。

受累開發物業盈利放緩，九龍倉上半年內地銷售跌36%

隨著房企中期業績的公布，調控政策對中小房企的影響逐漸顯現。

8月9日，九龍倉發出分拆九龍倉置業後的第一份財報。數據顯示，受內地樓市調控影響，公司簽約銷售額跌29%成至102.47億港元。但在去年中，簽約額尚有145.16億港元。

值得註意是，九龍倉原定下的內地銷售目標為220億元，但上半年的完成情況並不樂觀。

102.47億港元的總銷售額中，內地銷售額只有人民幣72.4億元，同比下跌了36%。在銀行按揭貸款放款速度放慢等因素的影響下，確認入賬的銷售額減少，未能確認入賬的銷售額從去年同期的人民幣191.96億元增加至報告期內的213.31億元。

在今日舉行的中報業績會上，集團主席吳天海表示，公司受到限價限購等調控政策的困擾，尤其是在一線城市，今年上半年公司的主要銷售額來自蘇州等二線城市，“公司還在等政策放松。”

花旗也直指，九龍倉表現遜於預期，主要是內地開發物業盈利放緩拖累所致。

此前股東會上，吳天海表示，完成220億元的內地銷售目標較有壓力。這種保守審慎的情緒延續至業績會上，他表示，“不知能否達成220億元的銷售目標，但會盡力完成。”

除了在香港、中國內地投資和開發物業外，九龍倉還運營酒店和物流業務。

值得註意的是，2017年11月份，九龍倉旗下的九龍倉置業正式分拆，獨立上市。九龍倉置業將以香港投資物業為主，資產包組合里包括海港城、時代廣場、荷里活廣場等六項位於香港的投資物業。

為客觀呈現，今年九龍倉中報要和撇除九龍倉置業後的2017年的財務數據作比較。

今年上半年，九龍倉集團總收入上升4%至78.23億港元，其中投資物業增加27%而開發物業僅增加4%；利潤方面，增加84%至27.68億港元，其中投資物業增加21%，開發物業增加123%。

但主要由現代貨箱碼頭和香港空運貨站組成的物流業務，由於市場競爭激烈，分布收入減少8%至12.56億港元，利潤減少30%至2.47億港元。

即使調控政策困住開發商，不過九龍倉一直重視內地市場，多年來投資規模和信心均在港商前列。今年上半年，九龍倉在廣州、蘇州、杭州、佛山等城市買入十宗，總代價為140億元，截止至6月底，土地儲備為380萬平方米，同比多出40萬平方米。

九龍倉表示，將奉行審慎的土地采購政策，聚焦於一二線城市，獲取優質土地擁有更好的回報。

把香港的投資性物業分拆出去後，以開發為主的九龍倉盈利模式類似內地傳統的地產開發商，這也意味著，九龍倉失去穩定的現金流基礎，也難具備對抗行業周期的能力。

按里昂此前觀點，分拆九龍倉置業後，九龍倉集團無疑是將高風險雞蛋放入同一籃子，內地的發展物業和香港樓市走勢均屬未知，資產凈值需要更大的折讓去反映。

責編：邊長勇

1985年12月10日: 九龍倉業績報告

33年間，盈利已增至100億，資產增至3,600億。