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退休買落三層樓格局(答) Home Blogger

相信你搬去居屋最大要點係想慳返$12000月租，用同樣錢去供樓仲可以還本變相「儲錢」。比做法正確! 資助房屋最好用黎住，投資價值稍低。你同女友既負債比率確實偏低，有能力買多一或二間三百萬左近既樓。由於泰利年到35仲未有樓係手，不如細細地開始供番間。他日(總之十幾年後)父母百年歸老，你同女友(太太)夾埋有三間樓係手供滿，一間自住兩間出租，起碼生活唔會太大壓力。

至於租樓定買樓好，諗樣係前文講過，可以咁睇: 一般香港人租樓支出約為樓價的5%，如果你睇樓價黎緊兩年跌超過一成(5% x 2)，咁都係租樓好。如果睇持平或升，咁就要買樓係手啦。

因為以泰利情況，似係腳踏實地形(當然係靠估! 泰利如果係進取型可在blog中澄清)，唔會出現中額流動現金去等終極大跌，咁情況下不如乖乖地買多間，減省租金支出，同時間做朋友，更可早日供滿樓享受生活。

乜x野「同時間做朋友」? 你估星爺d戲咩? 其實睇開本blog既朋友可能都知，筆者提過時間可幫你搵埋通賬去減省你攤還月供按揭所需成本，即係隨時間一過，你開頭買落間樓最終都可用好平代價咁還。再唔明搵一個有樓而要供既uncle問一下。當然你會話通賬唔一定出現，你唔比通縮咩? 學特首咁講: 「係美元同港幣續掛勾既前設下，諗樣睇唔到通縮取代通賬此肯定發生可能的未預見性。」希望學得似啦，佢個double-negative真係用得好熟架。

另外時間都可以幫你消除部份投資風險，雖然樓唔可以有效去平均投資，但時間一耐自己知樓股債邊樣投資物最適合你!

至於現時是否時機? 應該今個月不是，施政報告已出，樓又癲。當然係報紙猛吹，賣定例牌反價而出現零星高價成交而矣。因諸家都對今年樓市頗為睇好，加上連街市阿姐都講緊銀行水浸，筆者估計今年樓市會有一個反高潮，微微向下調整。資深投資者已將大部份錢移離住宅市場。諗樣給予讀者既係理財方法，唔係同你估升跌。泰利如緊守穩當理財方法，合女友之力，先攪好退休買落三層樓格局，應可輕鬆生活。

相反如有讀者不先審閱自己財政而妄自出擊，樓市一跌就抵擋不住。係樓市一輸，就要輸十年!

怎樣部署才可實現三層樓在手的夢？(答) Home Blogger

目標: 10年後擁有4.00mil資金

如每月可將收入之21%即$21600儲起，加上本金1.4mil就算無回報都可在10年後儲足4.0mil。如稍作投資，每年4%年回報可令月儲金額降至$13000。當然讀者的如意算盤，是不作任何儲蓄，那由1.4mil用10年增長至4.0mil，年回報需要11%。

先將1.40mil拆開兩半，筆者經驗強調的是資產分配，良好分配令你回報在可預期之內，孤注一擲結果只會零和一百，看你自己是否承受得起，或幻想自己成日係電視劇主角如丁蟹者適用。買債券對於某些投資目標是一個好的投資方案，對另一些目標如醫療儲備，結婚儲錢則不是好方案，除非你搵到個可等你十年八載的好伴侶吧!

拆出約一半0.78mil，確是可以放入債券，只要有找來6%年回報的，有十年後已收回1.4mil，封實蝕本門了。剩餘0.62mil，要買樓買股才有望發大至(4.0-1.4)=2.6mil，年回報需要16%。如將全數買哂股票，唔係唔得，不過長年期計每年16%要資深trader才有望觸及。當然有讀者60%回報一年都試過啦，但又能否持之以恆，每年皆是呢? 所以我們確要一些槓桿，令回報之要求可降低。

其實世界是有回報，將三十萬投入而年回報十五萬的! 咩話?? 即係每年50%回報!? 當然有，咪就係買樓收租。但係有一條件，就是買入價必然要低於他日賣出價，此回報方可成立。還有，首年租金之一半要用作買樓洗費如印花稅、經紀傭及差餉等等。講到呢度可能你即時變絕望，心諗試問香港而家買間樓，有咩可能唔「摸頂」?摸頂答你唔到，但讀者再等多五年無理由再等唔到下一個循環低位。等市跌而政府政策放寬，再係呢幾年物色個成日租樓既朋友，他日年收十餘萬租金，不是無可能的事。

但有一點肯定是，你今天在報見到劏房大王收幾錢幾錢租，咩咩人又執到個筍盤大賺幾百萬，肯定不是用一天努力而做成的。當中人脈與所需經驗及快速反應，是多年努力累積而成，有空再在交流會上和大家一談。

債券買賣確實煩，銀行食水深，我要再整理一下才能較易告知。至於你單名買入單位、九成上會後出租在現時是不准許的，加上價格不就，可以長等一下。以外子買入第二單位用七成上會是可能的，如無其餘負債，工資顯然足夠。但出租一旦被銀行發現，亦會被隨時call-loan，第二間房仍可報買入予家人自住，所以七成上會有可能。如報出租投資用途，現行規條下只借五成。剩下些少資金，在現時人人縮手之股市不難發現良好買入時機。時間有限、只能講到個大概，請續留意homeblogger。

股票的三層價值 有謙

股票的三層價值之二 有謙

股票的三層價值之三 有謙

添好運賣點心賺到三層天晉

天貓超市總經理會問：入庫的紙巾是兩層還是三層？

京東宣布戰略合作沃爾瑪並同步“吃進”1號店後僅僅過了23天，最大對手天貓超市開始在上海放大招：投入“雙20億”補貼市場和升級供應鏈。戲劇的是，新上任的貓超總經理江畔還是一位之前在沃爾瑪幹了17年的老兵。這足以構成素材，寫一個喧囂的廝殺段子。

但實際上的因果關系並不是這樣。

天貓為應對京東沃爾瑪聯姻緊急找來一位前沃爾瑪中國區副總裁？不是。儒雅的中年男人江畔今年2月即入職阿里巴巴，頭銜是集團副總裁。原天貓超市負責人金誠2月份調崗後，他就開始帶貓超團隊。

“我過了三個月兩點一線（從阿里西溪園區到租住的酒店）的生活。”在潮濕悶熱的黃浦江邊，江畔對第一財經記者說。這看上去更像是閉關修煉，迅速熟悉團隊和業務，積蓄力量，等待釋放。“我現在已經把家搬到杭州了。”傳統零售人江畔離開沃爾瑪後，從北京大望路萬達廣場的辦公室來到絲芙蘭上海南京西路的辦公室，幹了一段時間。

或許是出於性格，或許是因為多年零售從業經歷，這個喜歡穿白襯衫的人對細節表現得有些苛求。與他共事不久的貓超員工說，他會親自過問品控，比如他會問，入倉的某款紙巾是兩層的還是三層的。在他看來，三層紙巾更配得上貓超的選品標準。

天貓超市總經理江畔

其實，阿里招募傳統商超人士來帶在線超市業務，已經傳遞出一個明確信號，超市和其他線上交易平臺是有較大差異的，有經驗的傳統行業人士更適合這個職位。運營上的細節決定著消費者的體驗，而信任感對消費者選擇究竟是去線下超市還是在線超市買東西至關重要。

類似的，阿里生鮮板塊喵鮮生的負責人何春雷是阿里集團CEO張勇從傳統線下商家獐子島挖來的。一直瞄著全渠道融合的張勇對傳統業態保持了足夠的敬畏。

和蘇寧、京東、1號店等在線超市模式不盡相同，天貓超市秉承的還是一種改良過的平臺模式。選品確定後，各品牌商的貨會統一進入菜鳥分布在全國的專為貓超準備的11個中心倉庫，消費者在線下單後，貓超工作人員會把購物車里的商品打包成一個包裹，統一發貨，交給萬象等落地配公司去配送。消費者前段體驗與逛超市沒什麽太大差別。

這種模式下，庫存壓力不是貓超承擔。只有賣出去的貨才算貓超GMV，這像是一種寄售制。江畔說，這些倉現在對品牌商不收入倉和存儲費，但萬一某類商品周轉太慢，還是會考慮收取一定的儲藏費用，“畢竟不能把倉庫當垃圾場嘛”。

據菜鳥配送運營業務負責人陳雷對第一財經記者說，今年將建成8個新的天貓超市倉，本就密集的江浙滬倉庫群仍要布點加倉，而輻射西部廣大區域的目前主要靠一個成都倉。他解釋說，讓密集的更密集，是要把配送服務做到極致，探索半日達。這可以理解為塑造一個旗艦店水準，是為貓超配送服務積攢口碑和沈澱用戶的。

對貓超模式表現得很自信的江畔說，貓超現在已經是線上超市銷售規模第一。他定了一個3年目標，要成為不管是線上還是線下超市，全渠道的第一。不過以現有城市大賣場的景氣度來看，這個目標並不容易。目前，線上超市總體銷售規模只有7%，線下大賣場仍以九成優勢統治著這個領域。

“我們為什麽要去搶線下超市的生意呢？這個總盤子足夠大。”江畔似乎有意淡化了競爭的味道。但事實是，年輕人去大賣場的頻率越來越低，轉而在手機上勾勾選選，坐等快遞上門，其中一些人還教給父母如何操作。他們喜歡買米面糧油、奶制品、進口貨，還有紙巾個護等。空間錯配給了一站式在線超市機會。

我能買到線下超市沒有的商品嗎？這是江畔考慮的一個重要問題。這也是為什麽貓超在拼命拉攏麥德龍、西班牙DIA迪亞等海外商超入駐的因素之一。進口是貓超兩個核心策略之一，盡量簽獨家合同，目的是與其他平臺和線下超市在商品上拉開差距。

麥德龍去年9月與阿里合作，先進駐天貓國際，做2C跨境；現在，麥德龍在德國賣得好的明星產品會先通過一般貿易入關，存放在貓超的倉庫，進入貓超平臺出售。完成這“兩步走”的麥德龍稱，下一步想和貓超試試O2O怎麽玩。畢竟它在中國還有80多家門店，另一邊的京東也有永輝超市這個線下幫手在布陣。

核心戰略的另一頭是本地化運營。通俗地說，就是得保證北京用戶能在貓超上買到北冰洋汽水，上海用戶能買到大白兔奶糖。這意味著招商、服務、團隊運營都應該是本地化的。目前，貓超本地化運營已覆蓋了11個城市。

回到開頭的問題，貓超拿出兩個20億砸市場，趕巧了在京東“吃進”1號店的檔期，精確打擊的外界猜想順理成章。但事實上，貓超喜歡在每年夏天公布大動作。去年夏天阿里開始一路向北，貓超當排頭兵，拿出10億補貼北京用戶，今年的補貼力度升級了，比如給進口商品五折的優惠力度。

“貓超的價格肯定是有競爭力的，但只打價格戰就有點low了。”江畔說，服務體驗怎麽High起來？物流怎麽快速觸達西部？品牌商的興趣有多大？擺在這位上任半年的總經理面前的那張期中試卷上，還有很多開放式問題沒有解答。

洪磊：建議制定大類資產配置管理辦法，構建資管三層架構

近幾年來，私募基金高速發展，成為資本市場重要組成力量。截至2018年4月底，在基金業協會登記的私募機構2.36萬家，備案的私募基金7.25萬只，管理資產規模12.48萬億元；其中，私募證券投資基金管理人0.87萬家，占比37.1%，管理基金3.6萬只，占比49.7%，管理資產規模2.56萬億元，占比20.5%。

不過，目前我國私募基金還遠遠沒有充分發揮潛力，融資體系高度依賴銀行的格局尚未改變。1992至2017年，IPO和各類再融資累計融資總額僅為11.23萬億元。截至2018年3月末，非金融企業國內股票融資額僅占社會融資規模存量的3.8％，包括非金融企業境內股票融資和企業債券融資在內的直接融資規模僅占社會融資規模存量的14.2%。

“直接融資不發達，權益資本形成能力嚴重不足。發揮私募基金功能作用，完善多層次資本市場，實現從間接融資體系到直接融資體系的轉變，我們還有很長的路要走。”基金業協會會長洪磊表示。

長期以來，我國資本市場以散戶為主，缺乏長期資金，短期、投機主義盛行，無法對資本市場形成有效支撐。

因此，洪磊指出，在發展絕對收益私募基金，為市場提供充足流動性的同時，也必須大力發展追求相對收益的投資產品和堅持專業長期價值投資的機構投資者，建設有利於長期資本形成的多層次有機生態。

目前，我國資產管理業缺少從大類資產配置到專業投資工具到基礎資產多層次有機體系，無法匹配養老金、理財資金、保險資金的跨期資產配置需求，無法滿足實體經濟不斷增長產生的持續融資需求。

洪磊建議，應當在《基金法》框架下制定大類資產配置管理辦法，構建資產管理業三層架構，形成主業清晰、專業規範、優勢互補的制度設計。

“一是將基礎資產的創設交給資本市場的賣方——投資銀行；二是從基礎資產到組合投資交給提供專業化投資工具的資本市場買方——基金管理人；三是對組合投資工具的選擇交給養老金、理財資金和保險資金（FOF）管理人進行大類資產配置，通過目標日期基金和目標風險基金等配置型工具，專註於長周期資產配置和風險管理。”洪磊表示。

在這個有機生態中，通過投資工具的分散投資可以化解非系統風險，通過大類資產配置可以化解系統性風險。

洪磊建議，充分借鑒國際成熟的監管經驗，積極回應現實訴求，細化《基金法》管理人、托管人職責，區分承擔募集職責的管理人和承擔投資管理功能的管理人，允許其各自獨立存在並進行市場化分工合作，將各類主體的活動置於清晰的規則之下，消除監管套利機會。

他指出，通過制定大類資產配置管理辦法，允許機構投資者申請大類資產配置牌照並核準其發行相關產品，為銀行、保險等機構投資者提供規範的資產管理與資金運用渠道，推動銀行理財、養老金、保險資金、公私募基金等各類資金有序參與、專業分工，共建資本市場良性生態。

怪病不知飽 英童吃光三層蛋糕

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