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三十古城上演重建風，「名城」稱號騎虎難下： 穿越五千年，拆仿一線間

http://www.infzm.com/content/82930

「拆舊」和「仿古」的大戲正在中國城市加速上演。一邊，部分「中國歷史文化名城」岌岌可危，歷史文化街區頻頻告急；一邊，55億再造鳳凰，千億重塑汴京，仿製古城遍地開花。這一切正成為中國城市化進程中的獨特風景。

若非十五年前栽下的兩棵梧桐樹還立在那，嚴振已經找不到曾經生活了近四十年的家。

2012年10月的一天，他站在山東聊城古城樓南大街的梧桐樹下，眼前已不見當年的兩層小樓，而是一座青磚灰瓦、簷牙高啄的仿古宅院。

這只是聊城這座國家歷史文化名城雄心勃勃的古城重建計劃的一瞥。而今，站在古城的中心——有著「天下第二樓」之稱的光岳樓樓頂四顧，這座面積約1平方公里的水上古城四面的主幹道兩側，仿古建築已然鱗次櫛比。

三年前，聊城開啟浩大的古城保護與改造帷幕，嚴振便和生活於此的萬餘居民一樣，漸次離開了這座躺在水上的千年城池。他們的舊屋悉數被夷為平地，讓位於那些漆色嶄新的城牆、角樓、府衙和考院。

隨著這些舊屋及其周邊道路的拆除，聊城古城的歷史文化街區的原貌化作一地瓦礫。

「贋品！」對已然立起的古建築，嚴振充滿了鄙夷。而在當地政府的計劃裡，這些看似古色古香的「古城」製品，不僅替代了舊城髒亂差的面貌，而且寄予著地方「旅遊業發展龍頭」的期待。

在這場激盪著中國城市的拆舊與仿古的熱潮中，聊城並非孤例，甚至不值一提。北京大學城市與環境學院教授吳必虎的初步統計顯示，中國正有不少於三十個城市已經、正在或謀劃加入這一古城重建風潮。

爭相上演巨資「穿越」

最新入局的是昆明。2012年10月26日，滇池湖畔的昆明市晉寧縣，投資220億元的「七彩云南古滇王國文化旅遊名城」破土動工。昆明市宣佈，要「確保3年時間再造一個古滇國」。

中國的城市不乏值得一說的歷史與故事，自從1982年首批國家歷史文化名城公佈至今，共有119個城市已榮膺這項桂冠。現在，他們中的部分已不滿足於單純守衛祖上的零星遺產，力求重現千年的恢宏歷史。

回到「明代」。2012年底，大同古城牆即將合龍，投資500億元的古城再造正令這座城市再現明代風華。

回到「宋代」。2012年8月，河南開封爆出千億打造古城新聞，力爭四年內重現北宋汴京繁華。

回到「春秋」。2012年初，山東肥城「春秋古城」項目開工奠基，計劃總投資60億元，佔地2200畝。

回到「上古」。2011年9月，江蘇金湖堯帝古城開建，項目佔地千畝，總投資30億元。

……

在同濟大學建築與城市規劃學院教授張松的記憶中，以往這種復古表現為對個別建築的整修，如北京琉璃廠、南京夫子廟、承德清代一條街、開封宋街等。而今，復古已變為一區乃至一城。

作為住建部歷史文化名城專家委員會委員，中國城市規劃設計研究院教授級高工趙中樞目睹了各地古城重建後悟出一個規律（如圖示）：在較發達的東部沿海、偏遠的西部地區少有這種現象，但在中部，經濟上有一定潛力仍想大發展的地區，古城重建正扎堆出現。其中，僅河南一省，即有鄭州、鶴壁浚縣、開封、商丘、洛陽等五地欲重建古城。

「這是一個方向性的錯誤。」張松說，「這是不現實的，更重要的是城市文化、城市生活是回不去的。」

但在一些人眼中，回到過去輕而易舉。「大美灤州已備好美酒佳餚，恭候八方朝拜的下臣進城就座。」2012年9月30日，投資52億元、佔地兩千畝的河北灤州古城舉行開城大典，遼國的「國王」和「皇后」率領身披鎧甲的儀仗隊出城迎客，儼然一場「穿越秀」。

「重建未必是壞事，某種意義上這是地方重視文化的一個反映。」中國工程院院士、原建設部副部長周干峙對南方週末記者說，「但我們希望是保護遺產，而不是一味恢復歷史面貌。」他認為，恢復一座古城既非易事，亦無必要。

周干峙說，在全世界九百多處世界遺產中，中國只有43個。「九百多個裡有一半以上在歐洲，就此而言，我們還交代不過去。」但對於怎麼保、保什麼，仍是目前面臨的一個大問題。

不敢撤銷的名城稱號

嚴振越過新修的仿古宅院，古城的另一面浮現眼前：原來密密麻麻的居民樓已經被悉數剷平。

這是重建的另一面：拆。

同濟大學國家歷史文化名城研究中心主任阮儀三，這位領銜編制《聊城古城保護與整治規劃》的「古城衛士」告訴南方週末記者，按照當年規劃，應當對古城建築原樣原修，並留存部分居民，「這是可持續發展的基本要求」。然而，聊城地方政府卻只是採取了該規劃的殼，反以大拆大建的方式將古城的歷史街區拆除，「就剩了一條假褲子」。

「想完全恢復之前的古城格局和街巷已經很困難了。」一位聊城匿名文保官員對南方週末記者說，二十年前，正是憑藉這些文物古蹟和古城格局，聊城得以躋身第二批國家歷史文化名城。

推倒重來的聊城已經成為負面典型。在2012年6月召開的「紀念國家歷史文化名城設立三十週年論壇」上，住建部副部長仇保興痛批「拆真名城、建假古董」的行為，直接點名聊城，「成片歷史街區被拆掉，統一建仿古建築，一個設計圖紙、一個時間建出來的」。

不惟聊城，中國諸多歷史文化名城的歷史街區都在成片消失。

所謂歷史文化街區，是指保存文物特別豐富、歷史建築集中成片、能夠較完整和真實地體現傳統格局和歷史風貌，並具有一定規模的區域。

2011年1月起，住建部與國家文物局聯合開展了三十年來首次國家歷史文化名城、名鎮、名村保護工作檢查。按照進度，檢查於當年7月即宣告結束。但結果未對外公佈。

這注定是一份不容樂觀的結果。參與檢查的趙中樞曾透露，在全國119個國家級歷史文化名城中，有13個名城已無歷史文化街區，還有18個名城只剩一個歷史文化街區。按照規定，有兩個以上歷史文化街區的才能申報歷史文化名城。

阮儀三則稱，沒有了歷史街區的名城可達二十多個，此外還有一半以上的歷史文化街區是不合格的。

趙中樞說，歷史文化街區消失的原因，有的是在1982年國家劃定第一批歷史文化名城時尚未劃定歷史文化街區，但更多是劃定之後卻人為拆毀。

2009年4月，南京市「危舊房改造計劃」將歷史街區列入改造範圍，安品街、南捕廳等一大批老街區被拆除殆盡。「大同的善化寺和上下華嚴寺周邊，原來是一片歷史街區，現在也全部建成仿古建築了。」阮儀三說。

此外，1949年以後產生的歷史街區幾成空白。據趙中樞觀察，目前中國還能找到的上世紀五六十年代遺留下來的人民公社舊址，僅餘河南、四川等地的兩三處。

事實上，依照檢查通知規定，對已不具備條件的名城，由住建部與國家文物局向國務院建議列入瀕危名單或者撤銷稱號。但是，「專家們有個擔憂，摘掉一些城市國家歷史文化名城的帽子，他們就索性不要了，要他幹什麼？很麻煩的。」阮儀三說。

一筆旅遊、地產經濟賬

「古城重建的動機很少是為了文物保護，大部分是為了搞旅遊、搞地產開發。」北京大學城市與環境學院教授吳必虎說。

在2009年聊城古城保護與改造動員大會上，聊城市一位領導公開感慨，原汁原味的「天下第二樓」光岳樓、傅斯年紀念館知者寥寥。「究其原因，就是由於我們的文化旅遊業發展不夠。」因此，古城的改造開發被寄望成「旅遊業發展的龍頭，帶動經濟發展，帶動老百姓發家致富」。

事實上，諸多重建的古城並不隱諱打著「旅遊」字樣的別名，如堯帝古城又稱金湖印象旅遊城，銀川西夏古城亦稱西夏商業文化旅遊博覽園。

據阮儀三觀察，當下這股古城重建的風潮正是肇始於麗江、平遙、烏鎮等古城古鎮旅遊業興起之後。「人家能夠搞好，我們也一樣能夠搞好，完全能夠實現後來居上。」上述聊城市領導如是說。

地方政府已然運籌帷幄。聊城市政府的招商文件顯示，恢復建設歷史文化景點投資約為1.78億元，建成後，年客流量約為30萬人次，可收入1億元左右。而大同市更是曾公開期許，未來旅遊人數將達到每年300萬人，以100元門票算，一年即是3億元，這還不包括餐飲購物等。

僅僅旅遊開發的目的並不足以解釋全部。趙中樞告訴南方週末記者，如果僅僅為了旅遊或保護古城，完全可以通過麗江、平遙那樣的新舊分離模式，抑或當下在北京等地推行的旨在避免大拆大建的微循環漸進式的整修，但這樣的方案卻被聊城等地棄之不理。

「拆了老房建新房，有GDP和房地產收入，修老房子，費錢、又沒有收入。」阮儀三如是解釋地方政府推倒重來的動力。

兩院院士吳良鏞曾指出，大拆大建對地方政府而言是一種最經濟的做法。「老城中心地價高，拆遷花費的成本高，但是經濟回報會更高。」趙中樞說。

聊城市政府的公開效益預測稱，古城內棚戶區改造項目投資約為16.87億元，可建民居約48萬平方米，預計銷售收入約28.8億元，其利潤之豐厚自不待言。

如此，不是在新區大筆一揮，而是在古城的「螺螄殼裡做道場」成為重建古城最划算的選擇。

然而，所有的算盤都能盡如人意嗎？

在當下轟轟烈烈的古城重建風中，山東棗莊的台兒莊古城是為數不多的已然開門迎客的一個。公開資料顯示，自2010年開城以來，該古城共接待了400多萬人次遊客，從2009-2011年，古城三產增加值佔GDP比重提高了3.9%。

更多正在加速度前進的古城項目尚未及接受考驗。「是假文物沒關係，但要考慮業態。業態規劃成功，古城會響亮轉身；只是物質城牆，可能大量的錢投進去以後收不回來，留給下屆政府，最後真正承擔的還是老百姓。」並不反對再造的吳必虎說，「政府立項，老百姓埋單，直到一代代把債還清。」

夜幕降臨，一平方公里的聊城古城裡，只有屈指可數的幾處燈光。而政府的官方話語堅信，「一座古城如鳳凰一般徐徐除去老舊的軀體，正向新生闊步前進。」

一線地產調控還會加碼

http://www.eeo.com.cn/2013/0223/240343.shtml

經濟觀察報 記者 周亞霖 胡蓉萍 孫翔峰 2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，並頒佈新「國五條」。其後，北京、廣州、深圳等城市明確表示，將盡快制定本年度商品住房價格控制目標。上述一線城市無疑面臨著巨大的調控壓力。本報獲得的數據顯示，今年1月，北京主城區二手房同比上漲18.8%，深圳、廣州、上海也均超過12%。三年前出台的限購政策帶來的穩定房價效果，已經被跳漲的房價吞噬殆盡。

下一步調控政策將向何處去？綜合本報對住建部、中房協、銀行相關部門、北京房協、銀行等部門採訪獲得的信息，一線城市政策調控力度可能持續加大，兩會之後的3月到5月將是地方政策落地的窗口期。

一線房價「跳漲」

備受關注的北、上、廣、深，此輪房價再度成為焦點。據中國指數研究院發佈的數據，2013年1月，北京主城區二手房同比上漲18.8%，與此同時，深圳、廣州、上海等一線城市也不甘落後。深圳主城區二手房價格同比上漲14.28%，廣州上漲14.26%，漲幅最小的上海主城區二手房價格也同比上漲12.20%。也就是說，一線城市北上廣深主城區，沒有一個城市主城區二手房價格同比漲幅低於12%。

中國指數研究院由國務院發展研究中心、住建部、中國房地產協會於1994年發起，是目前中國最大的房地產專業研究機構，依託搜房網在130個城市建立了中國信息最全的房地產專業數據庫，其月度交易數據均為各地交易中心審核過的數據，並納入國家統計局出版的《中國房地產統計年鑑》。

2013年開年，正值政府換屆之際，北、上、廣、深房價猛躥，將成為房地產市場的又一個標誌時點。

單是春節一個月，北京中心城區房價每平米上漲一萬已不是新鮮事。不少希望今年購房的北京居民發現，年前看的很多二手房，過了年每平米都漲了8000到10000元。這意味著北京好區位的房子在一個月之內，就上漲了20％。本報記者在海淀區柳林館親歷了購房者與房產主談判、毀約的反覆過程。蜂擁而至的買房者，令房主不斷提價，但仍難擋住更高的出價者。

很多購房者擔心，如果不在2012年末和2013年初買房的話，會重蹈2009年的覆轍，再一次錯失有能力購房的可能性。年前，一張北京朝陽區過戶大廳下班時間依然熱鬧非凡的圖片傳遍網絡。著急過戶的購房者擠滿了房管局大廳，整個大廳人山人海。一位中介告訴記者，這種景像在北京各區房管局，非常普遍。

地價的攀升同樣超出想像。一位央企高管告訴記者，「年前幾次拍賣，我們去競拍，反覆計算了很久，發現遠超周邊房價，除非是房價暴漲，否則沒辦法賺錢。這樣下去，肯定會引發調控新政出台。」這家央企眼下正在密切關注政策走勢，同時放慢了投資步伐。

決策層的底限

面對一線房價的脫韁，相關各方都在小心地揣摩政府對房價的容忍度。

2011年初，各城市地方政府根據「新國八條」要求的「當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力」，來制定本地的房價控制指標。業內人士介紹，「新國八條」出台後，住建部曾召集18個城市研究如何制定房價控制目標，最後確定按不超過GDP和人均收入增長水平來制定。此後，10%成為制定政策時官方和地產界都看重的房價漲幅心理上限。

2月22日，國家統計局網站公佈了2013年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，70個大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）價格與上月相比，下降的城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個。其中，環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.2%。與去年同月相比，價格下降的城市有16個，持平的城市有1個，上漲的城市有53個。1月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過4.7%，漲幅比去年12月份回落的城市有1個。

按照目前鼓勵剛需為主，首套房優惠利率等相關政策的變化可能性不大。由於部分一線城市房價上漲，二套房等非剛需的購房交易將可能成為政策瞄準的「靶心」。

瑞銀證券發佈的報告稱，如果政府不出台抑制重點城市購房需求的措施，房價快速上漲的風險仍然存在，甚至可能加速上漲。政府當前的態度仍較溫和，但中央相關部門和地方政府或陸續出台跟進措施，政策收緊的真實力度屆時方能顯現。

對一線城市房價大幅上漲表示擔憂的，還有易居中國研究院副院長楊紅旭，他稱「國五條」是一個重要信號。他認為，調控若不升級，一線城市房價將失控。國五條只是啟動新一輪調控，還要持續關注後續配套政策。

政策組合拳

記者從接近決策層人士獲悉，新的重大調控政策出台，都是經過國務院副秘書長牽頭，通過財政部、國稅總局、國家統計局，以及發改委、住建部、國土資源部、央行等八部委的部級聯席會議才能做出最終決議。這是過去數年房地產調控出台的常規程序。不出意外的話，對於「國五條」的進一步執行及細化，也將在全國兩會結束，新一屆政府「內閣」正式落定之後，逐步出台。

一線城市房價尤其是核心區漲幅遠超官方容忍限度，勢必「倒逼」一線地產調控新政的後續推出。北京最大的地產經紀機構，鏈家地產的董事長左暉認為，房價持續上漲，肯定會引發新的調控。而政策組合無非是幾個方面：第一就是財稅方面的政策，過去的政策主要是在流轉稅上面，比如說再增加流轉稅，改變評定標準，比如免稅年限可以變得更嚴格等；其二是金融政策上。這類政策，無非在利率、年限、首套、二套，這裡面有各種各樣的排列組合，也有各種各樣的工作可以做；第三是在市場准入上，也就是限購。但他認為限購持續收緊的可能性不大。

中國房地產協會理事、重鋼朵力房地產公司董事長黎偉認為，回顧過去的調控歷史，最高的時候曾經是在交易的增值部分徵收了20%左右的稅。而將已有稅種的稅率提高相比出台新稅種，例如房產稅，更容易被大眾接受。黎偉認為，地方政策出台會集中在今年的二三季度。

而近期崑山、東莞、金華等城市先後出台了下調住房公積金貸款額度的通知，與去年下半年30多個地市紛紛鬆綁公積金政策形成反差。似有三四線城市主動抑制購房需求之勢，引發了市場的熱議。渤海證券對此解讀為，這些小城市房價上漲壓力並不大，而且地方政府並無率先調控房地產的意圖，因此預計主要原因可能是房地產市場回暖後，公積金貸款申請較多導致額度供不應求。多數三四線城市並無一線城市房地產供應不足導致的房價上漲壓力，一二線與三四線城市樓市存在分化。渤海證券預計房地產調控即便升級也將從一線城市開始。

如果調控繼續加碼，從歷次調控中的「殺手鐧」銀行信貸成數以及利率浮動入手的可能性有多大？一家股份制銀行總行分管零售的副行長接受記者採訪時稱，目前沒有收到監管層關於調整放貸政策的通知，也未獲得這方面的信息。然而，從此前歷次房地產調控的變動看，最有效果的調控舉措往往來自於金融環節的一錘定音。

綜合記者採訪來看，一線城市在兩個環節上調控加碼將成為可能：一是流轉稅提高，較出台新稅種更易為大眾接受，而房產稅近期大範圍出台的可能性較低；二是金融政策，比如近期熱議的二套房首付由六成提至七成，以及利率由1.1倍提至1.3倍，均是政策設計中可能出現的方案之一。未來的兩三個月內，這些政策的全部或部分就可能走到前台。

一線城市房市夯 三、四線城市行情仍冷 中國炒樓熱再起 貪官趁機拋售豪宅

2013-02-25  TWM

隨著景氣好轉，中國房地產市場也告別長達一年的冰凍期。然而這波反彈似乎僅限於一、二線城市，開發過度、買氣不足的城市，交易仍然不活絡。同時因為當局宣示反貪腐，大城市也出現不少要求現金交易的豪宅出售案。 撰文‧周岐原 農曆春節長假裡，中國民眾除了拜年、到風景區遊玩，還有不少人從事另一種活動：看房子、買房子！ 中國住宅市場經歷二○一二年大半年衰退修正之後，自第四季開始，呈現令人驚訝的強力反彈；從北京到上海，一線城市的成交量迅速擴增、房價漲幅也穩定增加；房地產的買方們，因為景氣再度好轉，終於向房價投降，不少觀望的民眾都紛紛出手買房。 成交數據反映的趨勢相當顯著，以中國最大住宅開發商萬科集團為例，去年十二月銷售金額為人民幣一四○．七億元（約新台幣六六八億元），比市場低迷的前年同期大增一．四倍；到了今年一月，銷售金額又大幅成長達一九○．七億元。業界龍頭銷售額屢創新高，透露一個事實：市場再度出現「房瘋」！ 一二年初，︽今周刊︾曾製作「中國房市冰風暴」封面報導，當時我們直擊現場後指出，三亞、深圳、上海及北京市郊的住宅行情正在急凍，一年過後，市場迅速回溫，原因是什麼？ 海南島房屋十二年才賣得完「市場上流動性還是很多，資金困境紓解了。」一位業界研究員直言：「『金九銀十』旺季過後，冬天行情通常比較冷，今年這個現象卻不明顯。」例如北京、上海、深圳、廣州四個城市，一月的房價，就比去年十二月上漲逾二％。「（去年）下半年起，先是土地拍賣屢創新高，顯示開發商信心好轉，市場見到開發商勇於出價，擔心像上一波多頭『越等越漲』，因此刺激買房熱潮回來。」然而，這次中國房價儘管反彈，各地走勢卻不同調，出現明顯兩極化的情形。 正當一線城市再次湧現買房潮，多個三、四線城市房價面臨龐大壓力，連去化庫存都不容易，遑論大漲。最具代表的是以海口、三亞為主的海南島，外地人來此購房占總銷量超過八○％，但探究這些買主購屋目的，多數只為短期避寒、休閒；以旅遊導向的三亞為例，每十戶房屋僅三、四戶有人入住。 據官方統計，整個海南島的房屋供給總面積將達一．○七九億平方公尺，如果以現有的銷售速度，至少要十二年，才能將所有餘屋消化完畢，凸顯海南島房屋供給嚴重過剩。 距海南島三千公里遠的渤海灣畔，遼寧省營口市也面對房地產過度開發、買盤後繼無力的困境。當局推出的「營東新城」都市規畫區，銷售速度遠遠落後預定目標，被視為全省房地產泡沫最嚴重的城市。「就算把市區五十萬人搬來住，還會剩下一大堆空屋。」當地一位開發商透露。 這一波房市榮景，還意外出現另一個特殊現象，就是求售的豪宅明顯增加。這是因為十八大後習近平全面接班，他開始在多個場合高調宣示打擊貪腐，聲言一定要「老虎、蒼蠅一起打」，對有大筆「另類收入」的政壇人士造成壓力。 豪宅賣家「神隱」只收現金習近平除了在下鄉考察時，具體交代地方幹部只能準備四菜一湯、不可有酒；䒷面下，由住宅建設部領軍的政府部門，對各城市「住宅資訊聯網」的建置，也在加快進行。這套系統一旦完成，等於串聯起各大城市的地政資訊，只要查詢姓名，個人持有多少房地產、登記地址、面積大小、購買金額等資料將無所遁形，儼然成為打擊貪官的最佳利器。 正因為「後有追兵」，各地以不同身分坐擁大量房地產的「炒房姊」、「炒房叔」，也陸續遭調查，近來在廣州、杭州、濟南等城市，出現「半夜託人賣豪宅」的奇景。 這類案件的共通點是，賣方只願意在半夜提供看屋服務，這些多數是公司法人，甚至根本不具名的賣方，從頭到尾不見人影，只有律師出面。還有一大特色是必須現金交易，倒不是他們急著將產權脫手，而是不經由銀行放款，以免資金流向曝光。 瑞士信貸亞洲首席經濟學家陶冬曾指出，中國受限於資本管制，民眾除了Ａ股市場和房地產之外，很難再找到適合的投資標的；這個政策因素，加上人口流入城鎮的購房需求，成為房地產行情易漲難跌的主因。 只是誰也沒想到，這波房市熱潮的來源之一，竟是大批中國官員急著將房地產變現所導致。看來只要中國當局反貪腐的行動不停止，「現金價買豪宅」的案件也不會絕跡。 2013年中國房市三大現象1. 建商再次大舉買地，一、二線城市價量齊揚。 2. 三、四線城市買氣嚴重落後，市況仍未好轉。 3. 部分城市豪宅交易量大增，僅半夜可看屋，要求現金交易。

幾個一線白酒股的思考 Rathman

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5b56fc2b0102e1ua.html

金銀條資深銷售商一線觀察

http://wallstreetcn.com/node/24328

經歷了本月12日以來的黃金大跌，現在實物黃金交易情況如何？

美元計價的黃金價格大起大落可以追溯到上世紀70年代初。過去四十年，美國實物金銀投資者通常追漲買遲，常常在價格侵蝕很久以後才拋售。

 

作為有效的對沖工具時，黃金如果遭遇拋售，投機者還會買的更多。如果黃金不能當作對沖工具了，投機者會困惑恐慌，在金價見底時拋售。

 

今天的黃金交易與以往稍有不同，因為金銀價格開始突破支撐位，上週金價跌破1400美元。

 

而實物黃金買家與賣家數量之比至少達到了5：1。

 

有些賣家其實沒有改變對黃金的長期看法，他們只是需要快點回籠資金，得到流動性。

 

截至27日的過去兩週，80-90%向我們購買黃金的買家已經是黃金的儲戶。他們的態度是，黃金在促銷甩賣。

黃金有點積壓。溢價稍微升了些。

 

那些常銷產品，比如加拿大楓葉金幣、美國鷹揚金幣和精煉1盎司金條，都能2-3周交貨給我們。有些同行在供應鏈更下層，他們是4-6周到貨。

 

和正常價位相比，溢價可能達到每盎司5-15美元。

白銀是另一種情況。

 

白銀的需求完全超出現有庫存，也超出了鑄幣廠和冶煉商增加供應的能力。

 

另一個大謎團是：還有多少白銀能用來製造產品？買家能否保持這種對實物白銀和紙白銀的價格壓力，使市場回到均衡狀態？

 

根據我們作為批發商的成本來算，100盎司銀條現在的溢價是每盎司75美分到1美元，4-8周交貨。

 

1盎司與10盎司白銀精煉產品過去的溢價分別是每盎司30、40和50美分，現在是1.1-1.25美元，2-4周交貨。

 

如果按照27日我們向加拿大皇家鑄幣局的美國一級分銷商拿貨價計算，加拿大楓葉銀幣溢價3.75美元。1個月前是1.70美元。3-4周交貨。

 

美國鷹揚銀幣通常溢價略高於2美元，現在如果當場拿貨就是5美元，如果4-6周交貨是4美元。

 

這些溢價表明，實物市場願意現在以這樣的代價得到真正的白銀。

 

從現在起要觀察今後幾週供應商是否可以滿足需求，壓低溢價。

 

這次和以往截然不同，這次抬高價格的不是賣家，是買家。所以，白銀交易出現了重要變化。

那些莊家先是引導了紙黃金與ETF等多種交易產品的潛在需求，然後又屠殺這些產品。

 

我確信，他們心裡早就想打擊人。但全球瞭解黃金的文化和人們的富裕程度不同了，我認為，這些做空的遊戲就要走到盡頭了，而且會玩得很慘收場。

 

我們現在看到的是一場誰先示弱誰就輸的遊戲，對壘雙方是實物商品買家和紙面商品的空頭。

 

我們的實物產品已經短缺了。可那些鑄幣局的經銷商和冶煉商告訴我們，別急，2周、3周、4周、5周以後，你的訂單就會到貨。

 

如果繼續買，或者美國乃至全球買家的範圍擴大，最終如果要求交割，實物買家就會改變整個遊戲。

 

這是一場真牌玩家和偷牌玩家的撲克牌遊戲。偷牌的一方一次又一次成功得手。

 

這次真牌在手的一方和以往一樣用多頭押注，空頭就在貨幣的河上壘沙袋，可河水越漲越高。

 

如果買家堅持下去，瞭解為什麼要買金銀，那麼空頭就要沒戲唱了。

與危機一線之隔 艾薩

2013-05-09  NM

任何人都知道，如果你想在中國借錢，必須支付高達八至十五釐的年利率。其中一個原因是，四大國有銀行十分吝嗇貸款，但基於政治及社會原因，卻似乎熱衷借錢予瀕臨破產的企業。中國銀行將自己陷入一個多麼悽慘的境況！次級銀行危機 好的，既然傳統銀行拒絕「放水」，假如你是普通企業老闆，唯有向次級市場借錢，被迫支付高昂的利息開支；因此，就算你的產品十分好賣，收入亦可能只夠應付利息。而且，實情並非如此，中國經濟正在放緩，最終會影響市民消費意慾及服務業。如果生產商未能為產品增值，嚴格控制成本，註定「撞板」。另邊廂，房地產方面的固定資產投資和貨幣供應卻年增長兩成及一成五，幅度高得離譜！無力承擔高息，卻不幸地要這樣做，下場只有一個，就是告訴借錢給你的銀行（次級市場那種），你還不起本金或利息。接下來，次級銀行就會起訴你，追回貸款，但其時，或者你已破產，銀行做了「代罪羔羊」。橋段有點似龐氏騙局，正在中國的銀行體系中上演。情況令我想起，一九七三年至七五年，英國爆發的次級銀行危機（The Secondary Banking Crisis），許多次級銀行面對破產風險。當時，我身處英國，心知大事不妙，英國最大的銀行National Westminster Bank股價跌穿一英鎊的票面值！ 「阿爺」不能救市 你或者會說，事情未必如此糟糕，尚有「阿爺」打救。不錯，中國不會眼白白看着四大國有銀行倒閉，亦不會讓「大到不能倒」的企業倒下，但誰說他們的股價不會暴瀉？不要忘記，「阿爺」可以做的只是提供財政援助，阻止企業爆煲，但不能阻止股價下跌！整體而言，銀行及地產板塊風險最高，保險及資源類公司隨時成陪葬品。你要避開它們，像遠離瘟疫一樣。雖然市場上有少數不錯的地產股，大部分在香港；但一旦中國樓價插水，他們同樣會受到很大的衝擊。再者，如果大陸樓價下跌，你認為香港的樓市可以幸免於難嗎？不過，我還是少說為妙，但願你明白我的意思吧！祝君好運！艾 薩[email protected] 艾薩 Tony Measor的好友及舊同事，本身是特許會計師，有逾三十年投資實戰經驗，現於力寶證券負責管理私人客戶的投資戶口，並在Quamnet撰寫艾薩日誌。其管理的環球投資組合，在91-00年間增長達十四倍。 讀者對港股有任何疑問，歡迎致電郵本刊，中英亦可。

創新工場汪華解讀移動互聯網投資：騰訊也曾命懸一線

http://www.iheima.com/archives/41023.html

 來源：i黑馬 作者：湯潯芳(21世紀經濟報導記者)

【導讀】近期，互聯網界頻頻大手筆。阿里以5.86億美元投資新浪微博，又以2.94億美元入股高德，百度以3.7億美元收購PPS視頻業務。再早之前，百度收購了點心，阿里收了友盟。

移動互聯網初戰未始，投資收購便攔開序幕。

有幸，獨家專訪創新工場創始人汪華，他對移動互聯網投資併購，百度、阿里、騰訊(BAT)的佈局，入口問題一一做了詳細的解讀。觀點獨到，擲地有聲，頗有啟發。

汪華，美國斯坦福MBA，在谷歌中國商務發展總部工作3年，創建了谷歌中國的優質廣告網絡，一個有著很好的產品嗅覺、感覺的投資人。

BAT各不相同

湯潯芳：移動互聯網開局，騰訊、百度、阿里的併購就不斷，您如何看待這幾家公司的這種行為?

汪華：現在你買一個移動互聯網行業裡最好的東西，有助於擴展用戶，加深對產品、行業的理解，並且把這些好團隊弄過來，有利於佔據位置。現在，這樣的成本只不過是幾千萬美金而已。將來，這些產品如果被落實了，那麼損失的是20%~30%的市場份額。未來的市場份額，與現在的投資額相比，兩個完全不是一個數量級的。即便沒被落實，這幾千美元的損失，對大公司來說也不是大事。重要的是提前卡位。

騰訊在國內、國際上都很活躍。在硅谷的時候，我們也接觸了很多天才的團隊，很多都在騰訊。騰訊的收購是圍繞各條業務線的，基本上無線端的各個領域都投。

騰訊投資的邏輯與百度、阿里並不一樣，不僅僅是在移動互聯網上。它們有著各自的業務需求。

阿里與百度，尤其是阿里在移動業務的佈局上就更渴望一些。阿里、百度在移動互聯網上的投資與收購目的性不那麼明確，它們更加希望其在互聯網上的優勢複製到移動互聯網上。但是騰訊的收購基本上是奔著移動互聯網這個大主題去的。在移動互聯網上，騰訊做得更好一些。

簡單數一數就知道，無論是哪些移動端的應用，騰訊、百度、阿里三家比起來，在手機上的著名應用，從用戶覆蓋量、忠誠度來看，騰訊的生意更大一些。

湯潯芳：這樣的狀態會影響BAT三家的投資收購取向嗎?

汪華：會。現在，阿里與百度的收購非常積極，並且，阿里的收購是全方位的，並不僅限於電商。所有的移動互聯網入口，社交、應用、門戶、工具，阿里都在投資。百度也一樣。

騰訊也曾命懸一線

湯潯芳：比較騰訊、阿里、百度這三，現在，在移動互聯網上，騰訊由於有了微信而拔得頭籌，緣何騰訊這家公司能出微信?

汪華：騰訊，差一點就很危險，如果沒有微信的話。

騰訊不只是運氣好，跟小馬哥的魄力有關，跟公司架構允許出挑戰者也有關係。

如果騰訊還是手機QQ的團隊一家獨大，還是以做QQ的思路去做手機產品，那麼很可能會被顛覆掉。

如果張小龍沒有出微信，或者做出微信後，QQ團隊把它給捏死了，這種可能性都是有的。新公司的商業模式與老公司是不一樣的，騰訊差一點就沒有達到現在的狀態。

湯潯芳：阿里近期的手筆很大，相繼投資了新浪微博與高德，您怎麼看阿里在移動互聯網上的投資併購思路?

汪華：阿里有很強的運營執行能力，可以把很多好的公司收購過來與他的體系進行整合。

如果我是馬云的話，我會注意到所有的互聯網上可以改變用戶行為，可以成為替代性入口的產品與公司，不管與電商有沒有關係，能不能嫁接。

微軟也想在移動互聯網上做出成績，但一天到晚收購操作系統就不會有好結果，因為手機上操作系統沒那麼重要。

收購有兩種：一種是戰略收購，一種是業務收購。業務收購還得與自己的業務進行結合，比如，支付寶在手機上的操作業務，與阿里現在的業務緊密結合，那可以收購。但是戰略收購，就需要考慮移動互聯網時代，人的行為方式。

對百度、阿里來說，他們的體量已經足夠大了。第一步先要的是自己的位置，關鍵的位置和足夠的用戶量。移動互聯網還沒有到我說的那一步(成熟的那步)，現在只有把用戶量和內容做大了，才有機會。

淘寶網是做電子商務的，但現在手機上做電子商務還沒有到那一步，可能，支付會先行一步，其他的沒到那一步。

淘寶現在開始做的話，這個公司的體量又很大，小打小鬧又沒意思。那麼，現在要做的，就是把大量用戶和核心關鍵位置守住，不然真到了移動互聯網可以做電子商務的那一天，淘寶才開始佈局的話，那麼，他的上游用戶量可能會捆綁在別人手裡。

湯潯芳：對於百度在移動互聯網上的動作，您有什麼建議?

汪華：直到去年，百度的危機感是非常低的。在危機感上，百度不如谷歌。

湯潯芳：谷歌推陳出新了很多東西，比如安卓，地圖等。這緣於它強烈的危機感?

汪華：谷歌的危機感很強，它從來不認為有了一個門戶就滿足了人們的需求，那只是滿足人們需求的一個產品形態而已。谷歌在移動端的投入是很多的。

中國與硅谷相比，中國小的創業公司之間的競爭遠比硅谷強100倍，但是大公司受到的競爭就比硅谷小很多。

移動入口分層級

湯潯芳：還是想談談移動互聯網入口的問題。大家的爭論很多。您覺得移動互聯網的入口會有哪幾類產品?

汪華：入口的本質是，你做了一個很好的產品與服務，受眾範圍比較廣，使用頻次比較多，用戶粘性比較大，符合這些條件的都是入口。

入口的概念本身也不是一成不變的，在PC年代，最早，客戶系統是入口，後來是互聯門戶，再後來是谷歌、亞馬遜、eBay等公司，現在Facebook是入口。

小公司試圖在雅虎上做流量，現在有些人在做應用，乾脆連自己的頁面也不要了，把自己完整地存在APP裡，所以入口本身也在發生變化，隨著用戶的使用習慣而變遷。

第二，入口有層級之分，基礎的系統、瀏覽器，再往上有一些應用的入口，如攜程是旅遊的入口，4399是小遊戲的入口。

不同階段能產生一些不同的東西，比如好123，符合當時互聯網用戶使用需要。但是，新的入口出來並不代表一定是取代了老的入口，或者老的入口不行了。而且在某種程度上，新入口與老入口也是並存的關係，Facebook也可以從谷歌那裡獲得其合作的流量。

移動互聯網其實投資的第一階段更多的是點心，豌豆莢等底層的東西;第二階段的投資將注重短期價值，這些應用都是用來娛樂、休閒的，搶佔用戶的使用時間，Facebook、騰訊在本質上都是;第三階段，要投的是真正有用的、能把重要的交易決策 、事務處理放在上面，而不是玩的事情。

互聯網上，中國領先世界的地方是利用用戶的慾望、愛恨情仇、發洩不滿、受擁戴等來向用戶收取金錢。如果說，豌豆莢倒流量、陌陌實現價值還是靠這條路，騰訊95%的產品都是從這個方向來賺錢。

對一個產品來說，佔有大量的用戶和用戶時間是基礎，但是怎麼賺錢還需要深入地做下去，真正的滿足用戶需求。

有一件事情其實是互聯網的謬論，用戶量大了就可以穩定地賺錢，世界上用戶量大了卻沒掙錢的業務多了去了。全世界的IM公司都沒有賺錢，但騰訊做到了這點。所以，有大量用戶、大的用戶覆蓋率是有實現掙錢的可能性的，但是需要不斷地開發產品，滿足用戶的需注，從一大群用戶當中找出一小群用戶。

湯潯芳：在移動互聯網上，許多人在爭論，未來的應用到底是以網頁形式存在，還是以APP形式存在。您怎麼看?

汪華：這些都不是根本性的變化。最根本的變化是用戶行為的變化，社會關係的變化。只是技術的變化，對互聯網不會造成很大的威脅。

很多人會在技術上犯錯誤，理所當然地認為老的東西會並到新的東西里，但有時候會經常忽略了新的產品使用是完全不一樣的。

有些公司你覺得他很強，覺得他有一些存在的價值，也想不出任何辦法來突破他，但忽然有一天，你會發現，人們往往不需要他了。

人的根本需求實際上是不變的，但人實現需求的方式經常會發生根本性的變化，但人經常犯的一個錯誤是錯把實現需求的方式當作人的根本性需求。

這樣的例子很多。以前，很多人覺得無論是互聯網時代，還是手機時代，人還是要看報紙的，所以，把報紙原封不變地搬到網上，甚至手機上去，做的版跟紙上排版一樣。但是微博就不同，但這卻同樣是人的閱讀需求。把電子雜誌搬到網上就是錯誤地把人實現需求的手段置換成人的根本性需求。

湯潯芳：用戶的使用習慣改變需要花費多久?這些改變到什麼時候會形成質變?

汪華：現在的手機屏幕會越來越大，Note1是5吋，Note2是5.5吋 ，Note3是6吋，GALAXY S4跟Note1一樣大，這是一個標準的手機，跟兩年前的超大手機一樣大。

用戶在網上購物，從不習慣到很習慣。你有沒有意識到自己在發生改變?

我一直在說，人的生活方式和習慣一直在改變，而不僅僅是技術或者別的什麼。

因為有了技術，人們的生活有了巨大的改變，所有的這些可能性裡面，造成人們生活方式改變的東西就有投資的價值。

天下大變，深水摸魚的可能性就越大。

尚未有得意的投資作品

湯潯芳：創新工場旗下的點心、魔圖精靈賣給了百度，很多業內的人都在說，創新工場還有將旗下的許多項目出售。當時，是什麼樣的考慮將點心、魔圖精靈出售?

汪華：這些公司是否一定要賣?也不一定。實際上，這些公司花錢並不多，並且，它們現在已經有了營收。移動門戶類的東西也一樣，用戶量增長速度很快。如果不是團隊有意願要賣，還可以再融點錢，增長點用戶。團隊本身也不缺錢，現在很多移動互聯網公司已經開始賺錢，並沒有出於生計就一定要把自己賣了。

每個團隊有自己的想法，作為投資人，我們還是決定支持它們的每一個決定。有的團隊覺得自己幹下去，風險會比較大。現在，創業了兩三年，拿到回報也很不錯。

賣一個公司有很多因素，有時並沒有對錯之分，而是基於團隊自己的判斷，團隊的性格以及現實的考慮。

湯潯芳：您現在最得意的投資項目是哪一個?

汪華：沒有什麼最得意的，因為創新工場本身做的就是短期投資。第一，短期投資中，做得最好的公司，以最快的速度，奇蹟般地成為一家上市公司，都要好多年。第二，移動互聯網現在才剛剛開始，雖然有不少的用戶量，但還有大量的新增用戶，各種情況隨時在變。

現在依賴智能手機的就1億多左右，接下來還會新增4、5個億。新增的用戶與已有用戶的生活方式是不一樣的。這就帶有了新機會。

湯潯芳：這樣的大規模收購在中國的互聯網上前所未有，不少人分析認為，這是BAT在用金錢換取時間。對創業者來說，能夠早一點實現創業的成功。您怎麼看?

汪華：比起硅谷，中國互聯網公司早期的投資與併購不是太多了，而是太少了。在硅谷，早期的天使投資和A輪、B輪投資70%都是在比較短的時間內退出。但，中國的收購並不是很多。一個創業者能夠成功地將自己的公司賣出去，再發展，這種概率還是太低了。

現在，百度、阿里、騰訊這樣的公司收購多了有兩個方面的原因：一是中國互聯網比較成熟了，二是公司本身的態度。

一個公司只有相對比較成熟了，才有收購的意識，並且把收購來的公司進行好的執行。

比如，谷歌收購了很多公司，Youtube、Andriod、AdMob等，這些收購來的公司對它自身有著非常大的幫助和促進作用。現在，谷歌的很多戰略性產品都是收來的 。

對創業者來說也是件好事，在早期投資時，投資一些產品也是奔著能成為一個好產品或好公司的想法，而不是賣錢。另一方面，也希望收購越多越好，硅谷或美國，有幾十萬的天使投資，如果再算上這些公司在早期階段收購的資金，是一筆很大的資金。這些給創新造成了很好的土壤。

在中國，一起出來創業感覺是風蕭蕭兮易水寒。在美國，很多年輕人出來創業感覺就像是一種職業。

在硅谷，最好的早期投資人都是上一代的創業者，或者大公司的CEO。這在硅谷已經形成了風氣，讓硅谷成為一個巨大的孵化器。

但是，中國的互聯網歷史比較短，上一代互聯網人都太忙，中國人的觀念和公司的架構也很難讓第一代創業者騰出手來去做早期投資。

但是在硅谷，公司發展到一定階段找到運營能力很強的職業經理人相對來說比較容易。

湯潯芳：在中國，創業的土壤不是很肥沃。移動互聯網是現在的年輕人的機會，正像15年前，互聯網帶來新機會一樣。但現在很多創業者，一做就想做一個大企業，您怎麼看?

汪華：觀念在好轉，大家對創業的概念可能有些偏頗。如果創業，目標就是成為阿里、百度才算是成功的。

創業者要賺錢，要生活，這是為了改變自己的生活，改變自己的世界。這裡的每一句話都包含了賺錢，即使一個創業者是為了錢把自己的公司賣掉，那也是他實現理想的一個途徑。所以賺錢也是創業的目的。

互聯網領域理想比較重，創業實現理想與賺錢，這兩者是一半對一半。百度、騰訊、阿里這些公司的出現是基於很大的創業基數。

湯潯芳：現在巨大做了這麼多起收購，對接下來的移動互聯網創業者來說，還有哪些機會?

汪華：機會總是層出不窮的。做了就有，不做就沒有。

研究報告稱6月一線城市住宅成交面積環比小幅攀升 地王頻出

http://www.infzm.com/content/92050

上海易居房地產研究院7月2日發佈的《6月份典型城市新建商品住宅成交報告》顯示，6月份，一線城市新建商品住宅成交面積環比小幅攀升，4個一線城市新建商品住宅成交面積為333萬平方米，同比下降16.0%，環比增長10.7%。4個一線城市中，北京的環比漲幅最大，為30.1%。

同時，上海和深圳的漲幅分別為19.2%和2.9%。而廣州則較「另類」，出現了13.1%的環比跌幅。

報告稱，四大城市商品住宅成交面積分化明顯，是因為北京與廣州在2012年5月至2013年3月期間回暖力度較大，而上海與深圳回暖力度較小。報告稱，2013年4月開始調整時，北京與廣州調整幅度大於上海和深圳。

另一方面，報告同時顯示，6月份，20個典型城市新建商品住宅成交面積為889萬平方米，同比下降11.2%，環比下降3.3%。這也是16個月以來首次出現同比下跌。

報告指出，6月20個典型城市樓市數據，表明住宅成交仍處於調整期。下半年的市場反彈，將面臨諸多不確定性因素。

一方面，一線城市住宅成交量「逆勢」攀升，而另一方面，據媒體近期報導，一線城市近日更是「地王」頻出，頻繁刷新最高紀錄。

據財新網6月28日報導， 6月27日，上海誕生了今年以來的總價新地王，成交價為47.21億元。

據《21世紀經濟報導》，7月3日，經過62輪激烈競拍，備受矚目的「准地王」北京夏家胡同地塊由懋源置業摘得，總價為17.7億元，剔除保障房折合樓麵價約4.1萬元／平方米，溢價率約35%。儘管最終樓麵價略低於去年成交的萬柳地塊，但仍然是北京今年年內單價地王。

同日，一向號稱不拿地王的萬科在上海以總價48.7億元獲得浦東新區張江高科技園地塊，折合樓面單價21415元/平方米，溢價率近90%，時隔數日再次刷新上海年內總價地王。

上海易居研究院研究員嚴躍進向南方週末網表示，一線城市成交量的環比增長態勢如果繼續保持，不利於房價的控制。在市場成交量上升的過程中，房價勢必推高。

漫談一線城市寫字樓 林起

http://xueqiu.com/1020938303/24754940
首先明確「一線城市」即大家所說的「北上廣深」，杭州、重慶、天津等等這些二線頭或准一線的城市不在本文討論範圍。所謂一線城市我的理解是擔負著全國範圍的功能性城市，而像重慶、天津這類型的城市，本質上是國家政策用GDP堆切起來的。很簡單，如某領導是天津人，讓發改委把中石化的煉油項目落地到天津就可以了，一年批上幾個大項目，本市GDP一下子就大幅增長了。

看一個城市的定位不是看它的GDP，而是看城市裡人的水平和他們在做的事情。從全國的經濟區域看，北京既是國家的首都，也是北方的經濟中心，上海是中部長三角的經濟中心，廣州是南方的經濟中心。深圳比較特殊，它不是一種傳統意義上的地域中心，而是改革開放的產物，是老體制升級之後一種新體制的中心。

與工業城市的工廠一樣，寫字樓是一線城市發展的剛需。現在房地產在政策調控的大背景下，與住宅市場不同，我們對商業地產有不同的看法。「住房的價值取決於地段的交通便利性，商舖的價值取決於街區的人氣，寫字樓的價值取決於定位。」這是去年9月份的微博（http://t.cn/zQOGGir）裡說的。

寫字樓的價值主要取決於「定位」，這個認識對於投資寫字樓非常重要。從普遍的情況看，一線城市寫字樓整體的供應是不缺的，缺的是高端的單位。隨著城市的發展，越來越多的公司需要好的辦公環境，給員工或給客戶看都好，總之你的公司想要發展就需要好的寫字樓，所以大的方向上，我們認為未來高檔寫字樓還是有很強的升值潛力，相對於高檔住宅而言，也存在較大的升值空間。

「寫字樓定位清晰後，就會顯現出稀缺性。比如寫字樓雖然多，但好的高端寫字樓並不多，它們又高度集中在CBD。高端+稀缺寫字樓=城市寫字樓1*高端寫字樓*0.2*CBD寫字樓0.3=6%；深圳的這6%高端寫字樓現在月租含稅價約為220-270元，到2015年底將會達到300-360元，由此將帶動寫字樓價格和普通寫字樓租金上漲。」這是去年9月份的微博（http://t.cn/zQOGEhv），投資寫字樓必須要最優質的單位，否則寧可讓錢閒著，也不應該亂買那些普通的單位。好比同樣在深圳CBD，十三棟姐妹樓的樓價和租金就一直上漲緩慢，與卓越時代、諾德中心形成鮮明對比，為何同處CBD樓價表現卻截然不同，定位的問題。

「CBD的租金年年看漲，09年卓越時代廣場也就160/170元/m²，現在普遍都是210/220元/m²，高層甚至更貴，且空置率很低。在可以預見的未來，租金只會越來越貴。現在投資寫字樓物業也許是個不錯的選擇，前提是要買黃金位置的優質物業，升值潛力還是比較大的。如卓越世紀1號樓，年初50層5.5萬，現在要6.5萬。」 這是去年9月初發的一條微博（http://t.cn/zQOqGe5）， 2012年初到9月半年多時間世紀中心漲了1萬，可以預見它未來這種升值趨勢還會繼續，而且未來十年是寫字樓投資的金黃十年，住宅的投資機遇已經基本過去了。

回過頭看看「北上廣」是否跟深圳一樣，畢竟本文探討的是一線城市寫字樓，而不單單是深圳。「縱觀深圳CBD已經沒地了，參考北京、上海CBD樓價，同一水平寫字樓深圳價格低很多，而深圳人均收入最高、CBD面積最小、人口密度最大，又臨近香港，所以這根本沒道理。」今年的二月份這條微博（http://t.cn/zQOqEen）當時我沒有想通為什麼北、上的寫字樓比深圳要貴。後來跟一個北京、深圳兩地做寫字樓租售的朋友喝咖啡時，我將向他請教這個疑惑，才解開了問題之迷。

他說：「北京主要是國有企業，本身就不缺錢，而且全國所有的大型企業基本都到北京設辦事處，地方政府也有駐京辦之類的機構，這些自然推高了寫字樓的需求。另外北京寫字樓的租金是一年一付，這些財大氣粗的大集團有時租了地方放在那裡兩、三年都不裝修，不像深圳的民營企業多，寫字樓是兩押一租，生意不好就撤了。」我認為這說出了問題的根本所在，按照這個思路，我們也可以推斷上海和廣州的寫字樓情況。

上海的寫字樓同一檔次跟北京的租金差不多，與北京不同的是上海為多數跨國企業在華的總部所在地，它的寫字樓主要是外資企業需求拉動的。廣州這方面比較特殊，可以說是北京、上海、深圳的結合體，國企、外資、民營企業在廣州三分天下。其實這四個城市都有這三種力量，500強也有落戶廣州、深圳的，只是就不如上海那麼多，而上海國有企業也很多。大致上而言，北方以國有經營為主，南方以私有經營為主。

清楚了北上廣深的寫字樓需求拉動因素之後，就可以展望未來的發展趨勢。北京在中國新一輪的經濟改革大潮下，如果真能實現國退民進，對寫字樓需求增長的動力就不會像過去十年國進民退時那麼大，不過需求的推動因素是北京有巨大的政策資源、信息資源、人脈資源，所以如發改委這種動一下筆可拉動GDP的權力不下放，改革沒有到位之前，北京依然是英雄逐鹿的主戰場。

上海以外資需求拉動的寫字樓行情，在外貿不景氣的環境下，可能需求會有所放緩，但長期穩步增長還是比較確定的。因為跨國企業不可能由於在華生意暫時比較難做，或者出現暫時的虧損，就撤出中國大陸，再者說也沒到那份上。這方面深圳受到的外貿不景氣影響跟上海一樣，可是深圳的民間經濟活力不是上海能比的。

此外，外貿也有細分領域。大的方向中國的進口額肯定會越來越大，出口的商品則會有調整。而像發展初期的低端製造業、來料加工、保稅物流等則會慢慢的減少，這是大勢所趨勢，誰也改變不了。隨著沿海居民收入達到中等發達國家水平，我國也要主動放棄這些活兒，所以不用擔心越南、緬甸的競爭，這些訂單它要就給它吧。倒是美國的機器人工業再革命和頁岩氣能源再革命值得警惕，美國的再工業化運動擺明了要搶中國飯碗，攔胡我國的「產業升級」。

「未來十年經濟的主題是『轉型升級』，說白了就是向第三產業轉型，即服務業，特別是高端服務業，如新金融、軟件、動漫等，這些的核心不是工人而是人才。小城市不可能吸引他們，這些產業一定在大城市，由此成推動房地產需求。」前些天發的微博（http://t.cn/zQOmpYs）理論上說未來的經濟轉型，北上廣深是最能享受到發展紅利的。尤其是深圳，一來寫字樓價格絕對數比北京、上海便宜；二來民營企業將享受到更多改革帶來的推動力。高端服務業的發展需要更多高檔的寫字樓，將對價格形成強大的支撐。

說到一線城市寫字樓，還有一個地方不得不提到，那就是深圳的前海。「前海124億成交兩宗地王，都被卓越集團拿下。這價格瘋狂嗎？分析看看，目前深圳CBD卓越的時代、世紀每平6-8萬。前海未來的前景比CBD看好，地價一般佔四成樓價，按拍得樓面地價將近1.6萬算，售價4萬即可，且開發的這幾年也有升值空間，124億是合理地價。」這是7月26日倍受關注的前海地塊「招拍掛」之後發的微博（http://t.cn/zQOcuGa），前海所承擔的功能是現代服務業國家級的改革試驗區，主要以金融業為主，未來香港的機構將紛紛進駐前海、挺進大陸市場。打個比方說，你現在買香港的保險人需要到香港簽合同，以後在前海簽就可以了，無須過海關辦港澳通行證，所以前海寫字樓的升值空間不小，值得大家關注。

阿仙奴週記：天上凡間原來只是一線之差 人在中環

http://manincentral.blogspot.hk/2013/10/blog-post.html
星期六晚的英超賽事，阿仙奴四比一大勝諾域治。韋舒亞所入既第一球，所展現出既組織同流暢程度，肯實係世界級的。及後藍斯連扭兩個射入果球，唔睇樣真係會以為係施丹上身。

睇完呢場波之後，我心裡面不自覺地講咗一句響少林足球出現過既對白：「班師兄弟終於番晒嚟啦！」

這種飄飄然既感覺，直到禮拜二晚，球隊以臨天光賴尿既方式輸俾多蒙特之後，變得蕩然無存。鬼佬評論話，呢場波係一次對阿仙奴既reality check，證明阿記今年既實力並唔係想像之中咁強。開季一直至今既好成績，只係有賴一眾對賽既對手水皮，實屬虛火。

一場波，就由天上跌落凡間了。

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當好多評論員同專家，用「實力」一詞去解讀前列球隊既表現時，我總係覺得唔係好妥。

如果「實力」係泛指球員既能力總和，再加上默契和隊型的話，我的確係覺得解釋唔到當前既英超形勢的。例如曼聯…OK，我明白今季佢地響轉會市場上，實在表現得太過論盡，但佢地既人腳，基本上同上年唔係好大出入。以上屆幾乎贏足成條街既球員班底，即使冇乜新血加入增強「實力」，點都冇理由可以插到落去咁既地步掛？當個個都話，曼聯欠缺一個具創造性既中場大腦，所以唔掂，但呢個「大腦」，上年都一樣冇丫，但上年佢地卻能贏到開巷喎。

情況好似過去兩屆既阿仙奴一樣。冇錯，佢地每年都賣走件球星，但係賣走咗一、兩件球星，大部份既球員其實仲響度，點都未至於要響季初跌到落去護級區邊緣，點都未屎波到，要輸八粒俾曼聯掛？

我傾向相信，呢幾隊前列球隊，「實力」其實並唔係球迷同有些所謂「專家」所講既分別咁大。真正令佢地既表現有天淵之別既，其實係信心同氣勢。早兩屆，搞一大餐之後賣走隊中球星，對球隊最大既影響，其實係信心。阿仙奴只係冇咗雲佩斯就係咪就會差到，連護級隊都打唔贏？肯定唔係，但當四周圍所有人，都響度懷疑，你賣走咗隊中球星之後，「實力」會大幅削弱之後，你落場果一刻，心裡面就不其然對自己會有一點懷疑，球員既每個動作、每次傳送，腦袋裡面就會出現多一丁點既無謂思考，那怕只係一丁點，響節奏急促球場上面，勝負就係取決於此。同樣，奧斯爾加盟，係咪真係令實力提升咗咁多？我其實好喜歡呢個球員，但問心講，除咗頭兩場交出咗幾次助攻之外，我查實又真係未覺得，奧斯爾響「實力」上既作用，真係大得咁厲害。當然，以佢既質素，當佢同班隊友夾得再耐啲，效果肯定會更加明顯的。只係響呢一刻，我覺得奧斯爾既加盟，響士氣同信心上既作用，比在「實力」層面上還要大得多。

信心同氣勢都係無形的。球隊因為有信心，所以走勢凌厲；走勢凌厲既球隊，同時又會散發出讓對手畏懼既氣勢。當球隊係咁贏係咁贏，對手還未落場踢，心裡面就會諗：「我係咪真係有能力成為例外，打低面前呢隊長勝球隊？」所謂讓人怯既氣勢，往往響未真正開波既時候，就已經將對手擊敗了。上年既曼聯，我覺得正正係有呢種攝人既氣勢，即使上半場落後幾多球，大家都「形住」會俾佢追返上黎。今年呢？換一換領隊，一切氣勢都唔見晒。有朋友寫話，今年既阿仙奴同曼聯，好似交換咗身份咁。實力差別可能唔大，只係信心同氣勢，隨住重心人物既去留，而出現咗此消彼長既變化。

輸俾多蒙特，係咪世界末日？一場波既勝負，影響冇咁大既。不敗既氣勢被打斷，卻係肯定的。然而信心係贏波既重要元素，但過份自信卻會引來敗陣。呢場波點解會輸，如果你問我的話，「過份自信」會係我既答案。失第一球，係藍斯響唔應該控球死扭既地區被人偷甩而間接造成，至於第二球，更係響全隊上下不斷進攻，被人一個反擊而輸掉的。如果星期六既英超比賽，唔係行雲流水地入咗幾球靚波，信心水平未升到爆燈的話，禮拜二晚既戰果，你估會唔會有所不同？

雲加話，呢場波，係輸在球隊太「naive」。

我認同，你呢？

越黎越覺得，做領隊所牽涉既智慧，實在複雜得難以想像。冇信心既球隊必死毋疑，信心太強同樣會物極必反。領隊作為一個自己響比賽當中「冇份落場」既人，所能做既，就係不斷調節隊員之間既信心水平，當中既困難，相信係好似我呢亭只懂響打winning時將球員既能力值加加減減，就以為自己好懂得足球既傻仔，永遠都冇辦法感受得到的。