經濟觀察報 記者 周亞霖 胡蓉萍 孫翔峰 2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，並頒佈新「國五條」。其後，北京、廣州、深圳等城市明確表示，將盡快制定本年度商品住房價格控制目標。上述一線城市無疑面臨著巨大的調控壓力。本報獲得的數據顯示，今年1月，北京主城區二手房同比上漲18.8%，深圳、廣州、上海也均超過12%。三年前出台的限購政策帶來的穩定房價效果，已經被跳漲的房價吞噬殆盡。
下一步調控政策將向何處去？綜合本報對住建部、中房協、銀行相關部門、北京房協、銀行等部門採訪獲得的信息，一線城市政策調控力度可能持續加大，兩會之後的3月到5月將是地方政策落地的窗口期。
一線房價「跳漲」
備受關注的北、上、廣、深，此輪房價再度成為焦點。據中國指數研究院發佈的數據，2013年1月，北京主城區二手房同比上漲18.8%，與此同時，深圳、廣州、上海等一線城市也不甘落後。深圳主城區二手房價格同比上漲14.28%，廣州上漲14.26%，漲幅最小的上海主城區二手房價格也同比上漲12.20%。也就是說，一線城市北上廣深主城區，沒有一個城市主城區二手房價格同比漲幅低於12%。
中國指數研究院由國務院發展研究中心、住建部、中國房地產協會於1994年發起，是目前中國最大的房地產專業研究機構，依託搜房網在130個城市建立了中國信息最全的房地產專業數據庫，其月度交易數據均為各地交易中心審核過的數據，並納入國家統計局出版的《中國房地產統計年鑑》。
2013年開年，正值政府換屆之際，北、上、廣、深房價猛躥，將成為房地產市場的又一個標誌時點。
單是春節一個月，北京中心城區房價每平米上漲一萬已不是新鮮事。不少希望今年購房的北京居民發現，年前看的很多二手房，過了年每平米都漲了8000到10000元。這意味著北京好區位的房子在一個月之內，就上漲了20％。本報記者在海淀區柳林館親歷了購房者與房產主談判、毀約的反覆過程。蜂擁而至的買房者，令房主不斷提價，但仍難擋住更高的出價者。
很多購房者擔心，如果不在2012年末和2013年初買房的話，會重蹈2009年的覆轍，再一次錯失有能力購房的可能性。年前，一張北京朝陽區過戶大廳下班時間依然熱鬧非凡的圖片傳遍網絡。著急過戶的購房者擠滿了房管局大廳，整個大廳人山人海。一位中介告訴記者，這種景像在北京各區房管局，非常普遍。
地價的攀升同樣超出想像。一位央企高管告訴記者，「年前幾次拍賣，我們去競拍，反覆計算了很久，發現遠超周邊房價，除非是房價暴漲，否則沒辦法賺錢。這樣下去，肯定會引發調控新政出台。」這家央企眼下正在密切關注政策走勢，同時放慢了投資步伐。
決策層的底限
面對一線房價的脫韁，相關各方都在小心地揣摩政府對房價的容忍度。
2011年初，各城市地方政府根據「新國八條」要求的「當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力」，來制定本地的房價控制指標。業內人士介紹，「新國八條」出台後，住建部曾召集18個城市研究如何制定房價控制目標，最後確定按不超過GDP和人均收入增長水平來制定。此後，10%成為制定政策時官方和地產界都看重的房價漲幅心理上限。
2月22日，國家統計局網站公佈了2013年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，70個大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）價格與上月相比，下降的城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個。其中，環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.2%。與去年同月相比，價格下降的城市有16個，持平的城市有1個，上漲的城市有53個。1月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過4.7%，漲幅比去年12月份回落的城市有1個。
按照目前鼓勵剛需為主，首套房優惠利率等相關政策的變化可能性不大。由於部分一線城市房價上漲，二套房等非剛需的購房交易將可能成為政策瞄準的「靶心」。
瑞銀證券發佈的報告稱，如果政府不出台抑制重點城市購房需求的措施，房價快速上漲的風險仍然存在，甚至可能加速上漲。政府當前的態度仍較溫和，但中央相關部門和地方政府或陸續出台跟進措施，政策收緊的真實力度屆時方能顯現。
對一線城市房價大幅上漲表示擔憂的，還有易居中國研究院副院長楊紅旭，他稱「國五條」是一個重要信號。他認為，調控若不升級，一線城市房價將失控。國五條只是啟動新一輪調控，還要持續關注後續配套政策。
政策組合拳
記者從接近決策層人士獲悉，新的重大調控政策出台，都是經過國務院副秘書長牽頭，通過財政部、國稅總局、國家統計局，以及發改委、住建部、國土資源部、央行等八部委的部級聯席會議才能做出最終決議。這是過去數年房地產調控出台的常規程序。不出意外的話，對於「國五條」的進一步執行及細化，也將在全國兩會結束，新一屆政府「內閣」正式落定之後，逐步出台。
一線城市房價尤其是核心區漲幅遠超官方容忍限度，勢必「倒逼」一線地產調控新政的後續推出。北京最大的地產經紀機構，鏈家地產的董事長左暉認為，房價持續上漲，肯定會引發新的調控。而政策組合無非是幾個方面：第一就是財稅方面的政策，過去的政策主要是在流轉稅上面，比如說再增加流轉稅，改變評定標準，比如免稅年限可以變得更嚴格等；其二是金融政策上。這類政策，無非在利率、年限、首套、二套，這裡面有各種各樣的排列組合，也有各種各樣的工作可以做；第三是在市場准入上，也就是限購。但他認為限購持續收緊的可能性不大。
中國房地產協會理事、重鋼朵力房地產公司董事長黎偉認為，回顧過去的調控歷史，最高的時候曾經是在交易的增值部分徵收了20%左右的稅。而將已有稅種的稅率提高相比出台新稅種，例如房產稅，更容易被大眾接受。黎偉認為，地方政策出台會集中在今年的二三季度。
而近期崑山、東莞、金華等城市先後出台了下調住房公積金貸款額度的通知，與去年下半年30多個地市紛紛鬆綁公積金政策形成反差。似有三四線城市主動抑制購房需求之勢，引發了市場的熱議。渤海證券對此解讀為，這些小城市房價上漲壓力並不大，而且地方政府並無率先調控房地產的意圖，因此預計主要原因可能是房地產市場回暖後，公積金貸款申請較多導致額度供不應求。多數三四線城市並無一線城市房地產供應不足導致的房價上漲壓力，一二線與三四線城市樓市存在分化。渤海證券預計房地產調控即便升級也將從一線城市開始。
如果調控繼續加碼，從歷次調控中的「殺手鐧」銀行信貸成數以及利率浮動入手的可能性有多大？一家股份制銀行總行分管零售的副行長接受記者採訪時稱，目前沒有收到監管層關於調整放貸政策的通知，也未獲得這方面的信息。然而，從此前歷次房地產調控的變動看，最有效果的調控舉措往往來自於金融環節的一錘定音。
綜合記者採訪來看，一線城市在兩個環節上調控加碼將成為可能：一是流轉稅提高，較出台新稅種更易為大眾接受，而房產稅近期大範圍出台的可能性較低；二是金融政策，比如近期熱議的二套房首付由六成提至七成，以及利率由1.1倍提至1.3倍，均是政策設計中可能出現的方案之一。未來的兩三個月內，這些政策的全部或部分就可能走到前台。