漫談一線城市寫字樓 林起
http://xueqiu.com/1020938303/24754940首先明確「一線城市」即大家所說的「北上廣深」，杭州、重慶、天津等等這些二線頭或准一線的城市不在本文討論範圍。所謂一線城市我的理解是擔負著全國範圍的功能性城市，而像重慶、天津這類型的城市，本質上是國家政策用GDP堆切起來的。很簡單，如某領導是天津人，讓發改委把中石化的煉油項目落地到天津就可以了，一年批上幾個大項目，本市GDP一下子就大幅增長了。
看一個城市的定位不是看它的GDP，而是看城市裡人的水平和他們在做的事情。從全國的經濟區域看，北京既是國家的首都，也是北方的經濟中心，上海是中部長三角的經濟中心，廣州是南方的經濟中心。深圳比較特殊，它不是一種傳統意義上的地域中心，而是改革開放的產物，是老體制升級之後一種新體制的中心。
與工業城市的工廠一樣，寫字樓是一線城市發展的剛需。現在房地產在政策調控的大背景下，與住宅市場不同，我們對商業地產有不同的看法。「住房的價值取決於地段的交通便利性，商舖的價值取決於街區的人氣，寫字樓的價值取決於定位。」這是去年9月份的微博（
http://t.cn/zQOGGir）裡說的。
寫字樓的價值主要取決於「定位」，這個認識對於投資寫字樓非常重要。從普遍的情況看，一線城市寫字樓整體的供應是不缺的，缺的是高端的單位。隨著城市的發展，越來越多的公司需要好的辦公環境，給員工或給客戶看都好，總之你的公司想要發展就需要好的寫字樓，所以大的方向上，我們認為未來高檔寫字樓還是有很強的升值潛力，相對於高檔住宅而言，也存在較大的升值空間。
「寫字樓定位清晰後，就會顯現出稀缺性。比如寫字樓雖然多，但好的高端寫字樓並不多，它們又高度集中在CBD。高端+稀缺寫字樓=城市寫字樓1*高端寫字樓*0.2*CBD寫字樓0.3=6%；深圳的這6%高端寫字樓現在月租含稅價約為220-270元，到2015年底將會達到300-360元，由此將帶動寫字樓價格和普通寫字樓租金上漲。」這是去年9月份的微博（
http://t.cn/zQOGEhv），投資寫字樓必須要最優質的單位，否則寧可讓錢閒著，也不應該亂買那些普通的單位。好比同樣在深圳CBD，十三棟姐妹樓的樓價和租金就一直上漲緩慢，與卓越時代、諾德中心形成鮮明對比，為何同處CBD樓價表現卻截然不同，定位的問題。
「CBD的租金年年看漲，09年卓越時代廣場也就160/170元/m²，現在普遍都是210/220元/m²，高層甚至更貴，且空置率很低。在可以預見的未來，租金只會越來越貴。現在投資寫字樓物業也許是個不錯的選擇，前提是要買黃金位置的優質物業，升值潛力還是比較大的。如卓越世紀1號樓，年初50層5.5萬，現在要6.5萬。」 這是去年9月初發的一條微博（
http://t.cn/zQOqGe5）， 2012年初到9月半年多時間世紀中心漲了1萬，可以預見它未來這種升值趨勢還會繼續，而且未來十年是寫字樓投資的金黃十年，住宅的投資機遇已經基本過去了。
回過頭看看「北上廣」是否跟深圳一樣，畢竟本文探討的是一線城市寫字樓，而不單單是深圳。「縱觀深圳CBD已經沒地了，參考北京、上海CBD樓價，同一水平寫字樓深圳價格低很多，而深圳人均收入最高、CBD面積最小、人口密度最大，又臨近香港，所以這根本沒道理。」今年的二月份這條微博（
http://t.cn/zQOqEen）當時我沒有想通為什麼北、上的寫字樓比深圳要貴。後來跟一個北京、深圳兩地做寫字樓租售的朋友喝咖啡時，我將向他請教這個疑惑，才解開了問題之迷。
他說：「北京主要是國有企業，本身就不缺錢，而且全國所有的大型企業基本都到北京設辦事處，地方政府也有駐京辦之類的機構，這些自然推高了寫字樓的需求。另外北京寫字樓的租金是一年一付，這些財大氣粗的大集團有時租了地方放在那裡兩、三年都不裝修，不像深圳的民營企業多，寫字樓是兩押一租，生意不好就撤了。」我認為這說出了問題的根本所在，按照這個思路，我們也可以推斷上海和廣州的寫字樓情況。
上海的寫字樓同一檔次跟北京的租金差不多，與北京不同的是上海為多數跨國企業在華的總部所在地，它的寫字樓主要是外資企業需求拉動的。廣州這方面比較特殊，可以說是北京、上海、深圳的結合體，國企、外資、民營企業在廣州三分天下。其實這四個城市都有這三種力量，500強也有落戶廣州、深圳的，只是就不如上海那麼多，而上海國有企業也很多。大致上而言，北方以國有經營為主，南方以私有經營為主。
清楚了北上廣深的寫字樓需求拉動因素之後，就可以展望未來的發展趨勢。北京在中國新一輪的經濟改革大潮下，如果真能實現國退民進，對寫字樓需求增長的動力就不會像過去十年國進民退時那麼大，不過需求的推動因素是北京有巨大的政策資源、信息資源、人脈資源，所以如發改委這種動一下筆可拉動GDP的權力不下放，改革沒有到位之前，北京依然是英雄逐鹿的主戰場。
上海以外資需求拉動的寫字樓行情，在外貿不景氣的環境下，可能需求會有所放緩，但長期穩步增長還是比較確定的。因為跨國企業不可能由於在華生意暫時比較難做，或者出現暫時的虧損，就撤出中國大陸，再者說也沒到那份上。這方面深圳受到的外貿不景氣影響跟上海一樣，可是深圳的民間經濟活力不是上海能比的。
此外，外貿也有細分領域。大的方向中國的進口額肯定會越來越大，出口的商品則會有調整。而像發展初期的低端製造業、來料加工、保稅物流等則會慢慢的減少，這是大勢所趨勢，誰也改變不了。隨著沿海居民收入達到中等發達國家水平，我國也要主動放棄這些活兒，所以不用擔心越南、緬甸的競爭，這些訂單它要就給它吧。倒是美國的機器人工業再革命和頁岩氣能源再革命值得警惕，美國的再工業化運動擺明了要搶中國飯碗，攔胡我國的「產業升級」。
「未來十年經濟的主題是『轉型升級』，說白了就是向第三產業轉型，即服務業，特別是高端服務業，如新金融、軟件、動漫等，這些的核心不是工人而是人才。小城市不可能吸引他們，這些產業一定在大城市，由此成推動房地產需求。」前些天發的微博（
http://t.cn/zQOmpYs）理論上說未來的經濟轉型，北上廣深是最能享受到發展紅利的。尤其是深圳，一來寫字樓價格絕對數比北京、上海便宜；二來民營企業將享受到更多改革帶來的推動力。高端服務業的發展需要更多高檔的寫字樓，將對價格形成強大的支撐。
說到一線城市寫字樓，還有一個地方不得不提到，那就是深圳的前海。「前海124億成交兩宗地王，都被卓越集團拿下。這價格瘋狂嗎？分析看看，目前深圳CBD卓越的時代、世紀每平6-8萬。前海未來的前景比CBD看好，地價一般佔四成樓價，按拍得樓面地價將近1.6萬算，售價4萬即可，且開發的這幾年也有升值空間，124億是合理地價。」這是7月26日倍受關注的前海地塊「招拍掛」之後發的微博（
http://t.cn/zQOcuGa），前海所承擔的功能是現代服務業國家級的改革試驗區，主要以金融業為主，未來香港的機構將紛紛進駐前海、挺進大陸市場。打個比方說，你現在買香港的保險人需要到香港簽合同，以後在前海簽就可以了，無須過海關辦港澳通行證，所以前海寫字樓的升值空間不小，值得大家關注。