財女手筆：用發展商一按前先計計數
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GS(14)@2017-10-09 03:09:20樓價貴，遲買更貴是常識吧！700萬2房更加為窮人恩物，畀唔起首期都要買定先，自住唔怕跌，非常合理。是故個多月前某鐵路上蓋推售，超過7成買家選用發展商一按買樓，開心上車。不過個幾星期前發生買家指摘經紀誤導，以為幾年之後實可以轉按銀行享平息，誰是誰非在此不深究。不過都可以計吓數，發展商一按係咪咁着數，借咗冇煩惱。以借發展商8成一按買700萬樓分期30年，首3年通常息P-2.5厘左右，之後全期P計算，貸款額560萬，首3年還款接近80萬。3年後要避免捱貴息，就必須轉按銀行。不過，600萬以上物業銀行最多只可以按6成。所以3年後劇本會咁：3年過後還咗80萬，當中有一半40萬係還本金，你仲爭發展商520萬，當樓價冇升跌，700萬樓，銀行最多借420萬畀你。冇錯，係樓價冇升跌嘅情況下你要抬100萬上會。不過我哋係樓市大好友，雖然話自住，買樓唔睇升不如唔好買，係咪？我哋目標係唔駛補錢就可以轉按銀行上會！其實真係唔難，以上700萬樓只需要升少少到860萬，升25%就可以啦，銀行會借500萬過你，盡享低息！樓升唔到咁多？冇問題，金管局只要突然放寬按揭成數，一樣一個仙都唔使補，輕鬆轉按！如果真係咁不幸地以上兩樣都冇發生，唔緊要，我相信大家畀完百幾萬首期，會預鬆少少，有多百幾萬放喺銀行，隨時備用。如果都冇，放心放心，大家有3年時間每月除咗供樓外儲接近3萬蚊，到時一樣會有120萬抬上會。就咁睇以上計數，用得發展商一按嘅一定係樓市實力買家，不單家底豐厚，隨時可以抬百萬出嚟而面不改容，仲坐底睇樓市升多25%，今次樓市仲唔gogogo！
Melody
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171004/20171807
發展商收水 高成數按揭添限制 買家須證明有還款能力
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GS(14)@2017-10-09 03:47:09■中原按揭經紀董事總經理王美鳳提醒準買家，新盤不存在有一定批核的按揭。
【周末專題】街邊代理愛以「發展商包按」、「呼吸Plan任借」推銷新盤，但魔鬼在細節，近期許多發展商開始在價單中白紙黑字寫明買家借高成數按揭須證明有還款能力，提供入息、資產等文件，部份嚴限供款佔入息比例，並設各類限制，準買家入市前宜參閱價單及主動釐清批核準則。記者：陳東陽
樓價升但金管局收緊按揭成數，發展商藉旗下財務公司推出的高成數樓按過去兩年大行其道，全城新盤高舉「免審查、無壓測、低首期」盡吸市場購買力，個別極寬鬆方案更被喻為「呼吸樓按」，意指有呼吸的人類就可以獲批。
由95%成數降至80%
隨住樓市V形反彈，發展商亦開始審視信貸風險，按揭隨之收掣，一按成數由去年巔峯90%、甚至95%，降至目前主流為樓價80%，但對比傳統銀行樓按仍具吸引力。審視10個今年內開售且仍有由發展商提供一按的新盤，涵蓋各類發展商、不同規模樓盤，有9個都標明申請按揭者需提供還款證明文件，當中3個更有列出總還款額佔每月入息上限。唯一無列明審批要求的華懋荃灣西項目全．城滙，發展商曾聲稱批核貸款有內部準則，惟不便透露詳情，而市場盛傳樓盤的八成一按不設入息審查及壓力測試，但需提供小量財務文件。除審批要求以外，各樓盤的一按細節相差甚遠：還款期最短僅20年、最長30年；大多數會清楚列出按息，但九建（034）西營盤63 Pokfulam的最高七成一按方案描述首2年息口將參照屆時市場息率，令申請者難以估計供款；新世界（017）荃灣柏傲灣一按謝絕公司客，而新地（016）錦田Park Yoho則限指定職業方可承造樓價九成一按，普通人士最高借八成。各間發展商唯一相同之處，是價單中均會列明免責條款，強調無論按揭批核結果為何，買家均需按合約完成交易。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，由發展商提供的高成數一按條款參差，「有啲唔需要審批要求，有啲要入息要求，有啲講明供款入息比率，再跟金管局個審批做法」。「我哋遇見有啲買家有種錯覺，『既然呢個係發展商提供嘅貸款，咁即係一定批㗎喇！』呢個係一個錯覺嚟」，王美鳳一連兩次強調新盤不存在必批按揭，無論貸款方是發展商財仔抑或坊間財務機構。不過，王美鳳相信發展商拒批按揭比例稀少，該行接觸到被發展商拒之門外的個案亦不多，主因是浮動收入、無報稅或銀行入賬紀錄不齊全，而使到貸款方難以信納申請者有足夠還款能力。就發展商所提供的高成數樓按，銷監局方面回覆指，沒有備存買方因無法承造賣方提供的高成數按揭而終止交易的分項投訴數目，並提醒準買家在簽臨約前應先細閱價單內所列的按揭計劃資料。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170923/20161793
內地商住房零按揭 發展商平價求售
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GS(14)@2017-10-15 13:50:46【明報專訊】近年一線城市樓市火熱，衍生出商住、商辦房等「類住宅」細額戶吸引投資客。當局明確調控商住房後，本報記者在黃金周檔期到訪廣州一樓盤現場，原本「不限購、不限貸」 的項目，銷售人員已表明商住房只做「全款客」，難做按揭，變相由以往可借盡五成，變成需一筆過付款。
以往商住房深受投資者歡迎，全因不受限購、限貸影響，加上戶型細及「買一層送一層」（因樓底較高可加建閣樓），投資額變相控制在數十萬至百萬元（人民幣‧下同），有發展商更推出僅百餘方呎的「劏房盤」。
今年3月底中國多城推出針對商住房政策，包括廣州明確要求商服類項目禁向個人發售，只能向法人（即公司客）出售，令商住房銷情遇冷。不過，記者到訪新盤「遠洋天驕廣場」，該盤為北方龍頭遠洋集團（3377）廣州首個落地樓盤，現場銷售人員向記者教路指「（中介）可幫你，幾千元開家公司，之後每年付2000元報稅，第一年大概7000元」，需開家空殼公司即可繞過限購。
廣州商住房限售公司客 經紀教開空殼公司
現場所見，銷售人員較少提及「商住房」，主力推銷住宅。商住房樓價亦一改以往追貼住宅價的情况，最細單位51平方米（約549方呎）要價約154萬元；較住宅單位最細48平方米（約517方呎）戶型，要價約220萬至230萬元，明顯低走。
自年初內地傳出銀行不再承做或將商住房首期提高至六成以上，按購買「住宅」首期只要三成，上述48平方米住宅單位首期約70萬元，與以往購買商住房可借盡五成按揭，即購買上述154萬元的51平方米單位可借約77萬元相若，惟現時購買要一筆過付154萬元，對投資客並不吸引。
銷售人員現場亦罕見不推銷商住單位，指商住房通常產權較短，即使租售同權打破「學區房」界限，但無戶籍者仍要向教育局申請；買家入住商住房後「旁邊可能是寫字樓」引起生活不便等。該名曾提醒記者趁早決定的銷售人員，次日發微信訊息指「有商業筍貨推出」，該盤「特批10個珍貴名額可享受靈活付款方式優惠，名額有限，先到先得」，反映號稱只能「付全款」的商住房亦可以特別付款方式購買，並「擠牙膏」式吸引買家。
地方政府減批住宅地 發展商改建綜合項目
值得留意的是，不少地方政府近年減少批住宅地，改為發展產業地產，故開發商為拿地亦將項目打造成綜合體，遠洋天驕同樣以此模式發展，當中約四成為商業面積。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3983&issue=20171009
晉海223伙半日沽清 發展商加快賣樓 下周料推第2期
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GS(14)@2017-10-15 15:24:25【明報專訊】隨着施政報告日前出爐，未來樓市可謂更趨明朗，發展商加快推盤步伐，新地（0016）將軍澳日出康城晉海過去半個月已售近1000伙，發展商即緊隨推售晉海II，昨晚已上載樓書，今次將率先開放示範單位予傳媒參觀，甚至有機會日內公布價單。
明報記者 林尚民
事實上，上月30日首推403伙的晉海，推售至今可謂「鋪鋪清袋」（見表），除首日售出之單位有兩伙撻訂外，其餘推出之單位均全數售出，至昨日的第5輪銷售，推出223伙，同樣吸引大批買家到場揀樓，而整批單位亦即日沽清，扣除兩伙撻訂單位後，項目在過去15日已累售994伙，佔整個項目1040伙的95.5%，由首張價單每方呎折實均價為12700元，至最近一張價單每方呎折實均價已升至15400元，均價上調了21％。目前只餘下46伙待售。
5輪推售 均價上調兩成
項目昨日依然吸引名人到場揀樓，繼無綫女藝人姚子羚上周以約930萬元購入一個高層三房外，其「好姊妹」李施嬅昨日亦有到場，惟未知有否成功入市。而立法會前議員、民主黨成員李華明，昨日亦有到場，陪同女兒揀樓，他接受記者訪問時就指，女兒早前都有入飛抽籤，但到昨日才抽到較前的籌號，以約1000萬元購入一個三房戶，自己亦有資助部分首期。
李華明﹕不贊成綠置居恆常化
李華明又表示，金管局早前發表報告關注「靠父幹上車」，但自己今次助女兒上車並無加按原有物業，所以是健康，另被問到施政報告中的的房屋政策，李華明指綠置居不應該恆常化，因為該類資助房屋只能夠幫到富戶。
雖然發展商早前表明暫未有推售晉海II的計劃，但眼見晉海愈賣愈旺，發展商即時展開銷售工作，昨晚已上載樓書，今日更會開放示範單位予傳媒參觀，據市場人士指，發展商有機會日內公布晉海II首張價單。據資料顯示，晉海II提供1132個單位，預計2019年3月入伙，樓花期18個月。
My Central收逾300票 超額5倍
另方面，長實（1113）、市建局合作發展的中環My Central，為施政報告公布後首個開價的樓盤，市場消息指，過去兩日樓盤共收逾300票，較首張價單50伙超額約5倍。集團助理首席營業經理何家欣表示，項目採用一人一票形式收飛，料短期內加推，部署採用家族大手客優先揀樓形式發售。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1855&issue=20171015
發展商趁勢急推納米盤吸客
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GS(14)@2017-10-15 18:27:13■主打一房戶的土瓜灣翰畋料月內開售。馬泉崇攝
【本報訊】施政報告後，中產一族驚覺上車還是要靠自己，紛紛撲入市搶樓，誘使多間中小型發展商密謀急推出多個主打納米戶的新盤望分一杯羹吸上車客。
土瓜灣翰畋或賣「啟德價」
當中主打一房戶的土瓜灣翰畋料月內開售，全盤92伙悉數為一房戶，實用面積僅200餘方呎起。翰畋前身為土瓜灣公務員合作社，由「保齡球大王」楊氏家族收購並重建成單幢樓，已獲批預售樓花同意書。發展商指最快下周公佈價單，且明言價錢參考啟德區新樓，目前啟德新樓呎價近2萬元。至於長沙灣元州街310號單幢盤悅雅，發展商雅仕圖遠東置業過去主要從事印刷及出口業務，同樣首度涉足住宅市場。悅雅全盤僅104伙，開放式及一房戶佔七成，最細單位實用面積低見170方呎，估計本季內會推售樓盤。上述兩個樓盤的發展商早前出席活動時，不約而同強調不擔心首置上車盤對樓盤銷情造成影響。另外，近年着力發展劏房新盤的宏安地產，部署短期內推出最新作品大圍薈蕎，早前已經向代理進行推廣，據悉全盤336伙有多達九成屬中小型單位，開放式單位面積300方呎內。■記者陳東陽
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20171015/20183566
半月暫900宗一手成交 業界料發展商加快推盤
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GS(14)@2017-10-22 14:02:07【明報專訊】受新地（0016）將軍澳日出康城晉海在剛過去周六第5輪銷售帶動下，過去周末一手市場錄約240宗成交，而本月整體一手市場暫錄約900宗成交，佔上月1967宗成交近五成。業內人士表示，連帶晉海II本月開售，預料本月一手市場成交量於1400至1500宗徘徊。
周末一手沽240伙
於剛過去周末，除以晉海即日沽清223伙，佔一手市場最多外，其次以啟德區新盤共沽4伙為多，包括建灝地產旗下天寰佔1伙、中海外（0688）啟德1號（II）佔1伙，及會德豐（0020）旗下OASIS KAI TAK佔2伙。此外，資本策略（0497）屯門城‧點，開售已1個多月，發展商表示本月至今已沽16伙，整個樓盤累售195伙，佔全盤可售單位95%，套現逾8.34億元，現尚餘9伙餘貨。
料全月1500宗一手成交
對於發展商近日急於推盤，中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，由於剛公布的施政報告鼓勵市民置業，與前特首梁振英遏抑需求的政策相反，發展商亦加快推盤步伐，預料本月一手成交可達1500宗，與7月及8月每月宗數相若，屬平穩發展。美聯住宅部行政總裁布少明稱，加快推盤屬個別發展商策略，晉海向隅客眾多，發展商不想有空檔，故緊接推售晉海II，以便搶佔市場購買力，預期第四季樓價有3%升幅。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9026&issue=20171016
長沙灣酒店地收10標 中小發展商：進取價競投
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GS(14)@2017-10-29 22:26:09【明報專訊】港府推出長沙灣興華街西對出酒店地，昨天截標，總共接獲10份標書，入標發展商包括新地（0016）、長實（1113）、信置（0083）、恒地（0012）、富豪酒店（0078）、遠展（0035），億京與泛海（0129）合組財團，建灝地產、華大酒店集團（0201）等，反映入標發展商以「本地薑」為主；有中小型發展商代表坦言，現時入標若不以進取價出手，難以奪地。
新地恒地研入標毗鄰住宅地
可留意的是，毗鄰上述興華街西對出酒店地的另一幅住宅地，屬九龍罕見大型臨海地，可建樓面約98萬方呎，業界估值逾百億元，並預期若酒店及住宅兩地同由一發展商投得，可產生協同效應。新地副董事總經理雷霆明言，集團今次除入標酒店地外，亦積極研究稍後入標毗鄰的住宅用地。此外，是次獨資入標的恒地，恒地營業（一）部總經理林達民亦表示，集團對所有優質地皮均有興趣，而上述酒店地屬臨海優質地，具發展前景；集團亦會積極研究入標毗鄰的臨海住宅地。
中小型發展商方面，億京發展及策劃顧問楊柏軒表示，集團看中酒店地皮臨海，而本港旅遊業亦正復蘇；又稱集團入標價進取，否則難以奪得「麵粉」，若中標料將建1000間房間。遠展地產發展部總經理朱寶林表示，集團是次獨資入標，更稱入標價進取，如中標將建1500間房。另華大酒店集團代表黃桂芳表示，集團若中標，預算總投資額40億元，料建1500間房。
新地4年前27億中標海璇毗鄰酒店地
至於近年較受市場注視的純酒店用途官地，為前北角邨酒店地皮，2013年3月推出時接獲11份標書，最終由新地以27.22億元投得，每呎樓面地價約7024元；而新地在毗鄰酒店打造的豪宅，正是開售在即的海璇。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4188&issue=20171028
私樓二按升 業界：發展商帶動
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GS(14)@2017-10-29 23:15:19【明報專訊】近期按揭持有人向私營機構借二按有所增加，運輸及房屋局長陳帆致立法會議員柯創盛的回覆中提及，截至今年8月底，私人房屋單位的未償還住宅按揭個案共有52萬宗，其中有約1.3萬宗涉及多重按揭，佔整體比例的2.5%。翻查金管局資料，整體宗數與去年相比有所減少，不過涉及私營機構提供多重按揭計劃的宗數有所上升，中原按揭經紀董事總經理王美鳳相信，數字上升主要由於發展商二按帶動。
涉銀行按揭佔比拉升至2.01%
多重按揭是指，除了銀行批出的按揭，同時向其他借貸機構和發展商借取按揭貸款。截至今年8月涉及多重按揭的未償還按揭有12,869宗，比去年1月的15,130宗減少（圖），跌幅主要來自政府資助房屋的二按計劃，不過涉及私營機構二按計劃的未償還按揭宗數由去年1月的4249宗升至今年8月的5180宗。以金額計，涉及二按的銀行按揭金額佔整體未償還的金額，亦因更多按揭持有人向私營機構借二按而上升，佔比由去年初的1.73%升至2.01%。
王美鳳表示，直至樓按提示服務今年4月推出前，一般向財務公司借貸的二按未必會通知銀行，銀行不會有相關統計數字，因此相信涉及私營機構的二按上升絕大部分由發展商提供。金管局推出多輪逆周期措施限制銀行按揭借貸成數，令更多買家須向其他機構借二按，「七成按揭收緊至六成的差別已經很大，加上有部分已降至五成、四成」。此外，樓價上升增加供樓負擔，亦增加二按的需求。
樓價上升增二按需求
不過，借取二按並不表示買家財務實力稍遜，王美鳳指出申請二按客戶包括換樓客和投資客，入市時資金暫未回籠，故借二按周轉，日後轉按或清還部分貸款。而且發展商二按利率較高，亦需要通過銀行一按壓力測試，實力不足的上車客未必會考慮。
此外，截至今年第二季，房委會轄下可供出租公屋單位數目約為76.8萬個，空置率約為0.4%；而現時私人住宅單位總存量為116萬個，空置率約為3.8%。租住私人單位住戶中，40.5萬為沒有與其他人分租的全租戶，約1萬個為兩個或以上住戶合租單位的合租戶，約4萬個為由僱主提供居所，另有53,200個住戶為免租戶。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6910&issue=20171026
發展商趕年底出貨 三納米盤爭客專家料樓價再升一成
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GS(14)@2017-11-05 15:54:18■新地深水埗匯璽II待批售樓紙，有機會於年底前開售。資料圖片
【本報訊】納米樓繼續推，今年底前料有3個備有納米樓元素的新盤推出，市民為上車或一窩蜂入市。今年首10月一手成交金額已破2,000億元，創1996年有紀錄以來歷史新高。業內人士估計，樓價升勢將持續，料至少再升一成。記者：葉煜燊
利嘉閣地產研究部數據指出，10月全港共錄1,541宗一手住宅買賣登記，涉及總值達157.62億元，雖較9月的2,403宗及234.3億元分別回落36%及33%，惟首10個月累計一手登記已達16,569宗，金額更高見2,031.3億元。
新地兩新盤成焦點
而今年底前料至少有5個新盤推出，包括宏安地產（1243）大圍薈蕎、新世界（017）元朗洋房柏巒第2期柏逸、由雅士圖遠東置業、匯駿置業及居安置業合作的長沙灣悅雅，以及高譽投資馬頭角翰畋，而新地（016）兩大新盤料將成市場焦點，分別為北角海璇及深水埗匯璽II（待批售樓紙），涉及近2,200伙年尾前爭客。祥益地產行政總裁汪敦敬指，美國宣佈上個月開始每月縮表100億美元後，至今未有行動，資產規模甚至增多。在資金充足、負債少的情況下，料樓價不會大跌甚至處於升浪之中，故在半年內樓價仍有10%至20%上升空間。汪表示，樓價不斷攀升，令市民主攻樓價較平的納米盤，相信納米盤會跑贏大市。他指發展商眼見納米樓銷情好，過去數年紛紛將大單位分間成2至3個納米樓盤迎合市場，在政策不變、換樓鏈斷裂的情況下，未來發展商仍很大機會繼續主推納米樓。汪敦敬指，大多數發展商土儲不夠，所以賣樓時求價不求量，不再追求「一Q清袋」，最好是賣淨三分一或三分二，當首批單位沽清後，再提價加推少量單位，而價錢就一浪比一浪高。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，料今年樓價全年升11%至12%，但預期明年最多只升5%，因未有利好因素支持。他稱英國央行加息及美國下月加息，雖然美國加息幅度溫和，但踏入加息周期後，打工仔將受影響，按息升多1.5至2厘就會「入肉」，加上短期供應量多，對樓市有壓力，而近年市場已吸納大量購買力，交投放緩，難以支持升勢。珠海學院商學院院長何濼生直言，樓價有機會下跌，他指雖然現時未有因素令樓市向下，但美國已踏入加息周期，加上本港購買力日漸消耗，兩大因素影響下，樓價下跌壓力將日漸累積，相信未來會下跌10%至20%，其中對納米樓影響最大。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171105/20204957
新會計準則明年生效 或影響發展商入帳
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GS(14)@2017-11-19 15:33:09【明報專訊】「財務準則15號」將於2018年生效，將對客戶合同收入有更清晰新定義，原則是貨品或服務控制權轉移至客戶才予確認，對細節有清晰界定。發展商或成受影響一群。嘉華國際（0173）財務總裁林鋈鎏較早前接受本報訪問時稱，未來在會計上，對交樓的定義難免要作調整，轉待分契時才確定收入，他們爭取個別已銷售項目如朗屏8號盡快完成交割，以保障收入。證券界認為，新準則執行並影響入帳，恐影響發展商收入會出現較大波動。不過會計界人士相信，新準則有助內地發展商在各地樓盤入帳的距離拉窄。
嘉華：新盤盡快交割 保障收入
嘉華國際財務總裁林鋈鎏稱，將來在財務準則15號落實後，發展商要確定收入，不能夠再如過往般，只以入伙紙去衡量，而是調整成為將產品轉給客戶，才予以將收入入帳。他認為，這對某些項目難免構成影響。在確定旗下已銷售的朗屏8號在下半年取得入伙紙後，他相信可以趕及在新準則實施前將該盤的銷售收入入帳。至於今年內因為內地項目入帳數目不多，影響亦未致太大。
他又稱，未來在會計師公會共識轉以分契作為收入入帳的標準下，香港律師樓的工作將會更加吃重，原因是需要在分契方面加快處理。在內地方面，由於不同地區有不同處理方法，例如以他們所見，在廣州及東莞方面會以出示竣工證用作入帳，在上海方面，則需要項目取得竣工證及入住許可證後，才予以確認，分別較大。在嘉華的角度，由於他們是以取得入住許可證才進行入帳，因此他們在處理內地樓盤將來入帳方面，不見得遇到大問題。
分析：發展商或趕今年入帳
不過，有證券業人士認為，由於新的財務準則執行，原先那些分階段將收入入帳的發展商，或出現趕在今年下半年爆發性入帳的情况，致明年入帳的收入出現較大波動。交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚稱，在執行新準則下，若按長實（1113）售樓及交樓進度計，銷售住宅入帳方面或較少，不過以該集團的財力，未致影響派息；其他售現樓的發展商，不太受新準則影響。
立信德豪審計服務董事林鴻恩稱，內地發展商在不同地區有不同交樓的證照跟進，致入帳處理手法或有不同的情况，但是按照新的會計準則，有望將不同地區的差距收窄。這或難免影響個別內房公司的收入出現波動。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0911&issue=20171113
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