國企改革頂層設計方案出臺僅5天，招商系地產發起的重大無先例重組方案正式出爐，一家市值超越綠地(600606.SH)、萬科(000002.SZ)的“地產巨無霸”即將誕生。

9月17日晚間，招商地產(000024.SZ)發布公告稱，控股股東招商局蛇口擬發行A股股份換股吸收合並招商地產。換股吸收合並完成後，招商地產將終止上市並註銷法人資格，招商局蛇口的股票將申請在深交所主板上市流通。

公告同時披露了招商局蛇口的混改方案，上市之後，招商局蛇口將面向10名特定對象定向增發以募集資金150億元，並推出員工持股計劃。

平安證券指出，大股東整體上市+引入戰投+員工持股，招商地產在央企改革中先行一步。

重組之後，招商局蛇口將不再為單純的地產開發商，而是集園區開發與運營業務、社區開發與運營業務、郵輪產業建設與運營業務為一體的城市綜合開發和運營服務商。

領銜央企改革

停牌5個多月後，備受矚目的招商系地產“無先例”重組方案終於出爐，成為央企改革中的領先者。

據公告，招商局蛇口擬發行A股股份，並以換股吸收合並的方式吸收合並招商地產。招商局蛇口本次A股股票發行價格為23.60元/股;招商地產A股換股價格為37.78元/股，招商地產B股換股價格為人民幣28.67元/股。這意味著招商局蛇口與招商地產A股、B股的換股比例分別為 1:1.6008、1:1.2148。

此次換股吸收合並也將為股東提供現金選擇權，招商地產A股現金選擇權行使價格為23.79元/股，招商地產B股現金選擇權19.46港元/股。

為避免招商局蛇口上市後股價的非理性波動，招商局集團做出了增持承諾。若招商局蛇口上市之日起 3 個交易日內任一交易日的A股股票收盤價低於此次換股吸收合並的發行價格(23.6元/股)，招商局集團將在該 3個交易日內投入累計不超過人民幣30 億元的資金進行增持，增持完成後的6個月內不出售所增持股份。

換股吸收合並完成後，招商局蛇口控股將承繼及承接招商地產的全部資產、負債、業務、 人員、合同及其他一切權利與義務，招商地產終止上市並註銷法人資格，招商局蛇口的股票將申請在深交所主板上市流通。

值得註意的是，招商局蛇口還擬采用鎖定價格發行方式向共10名特定對象非公開發行 A 股股票，募集資金總額不超過150億元。

公告顯示，招商局蛇口此次定向增發的對象中包括工銀瑞投擬設立及管理的資產管理計劃、國開金融、華僑城、奇點投資擬設立及管理的有限合夥企業、易方達投資擬設立及管理的契約式基金、興業財富擬設立及管理的資產管理計劃、鼎暉百孚擬設立及管理的有限合夥企業、致遠勵新擬設立及管理的有限合夥企業、博時資本擬設立及管理的資產 管理計劃 A 及資產管理計劃 B、員工持股計劃。

其中，員工持股計劃的參加對象總人數不超過2585人，包含公司和招商地產部分董事、部分監事、高級管理人員及核心骨幹，認購的員工持股計劃總份額不超過4237萬份，總金額不超過10億元。

交易完成後，招商局蛇口的股權結構為：招商局集團及關聯方持股占比68.43%，處於絕對控股地位，原招商地產中小股東持股占比23.66%，10名特定對象持股占比7.91%。

這是對國企改革頂層設計方案中要求發展混合所有制經濟的響應。不久前，在招商局蛇口的創立大會上，李建紅表示，招商局蛇口設立後，未來將通過現代企業制度的建立、完善以及引入戰略投資者，進一步優化法人治理結構，重組業務和管理架構。

成市值最大開發商

經此重組，招商局蛇口將一舉超越綠地、萬科，成為國內市值最大的開發商。

按照此次向10名特定對象非公開發行股票的規模計算(7.91%的股權可募集150億元)，招商局蛇口總市值將達1896.97億元。而以9月17日的收盤價為準，綠地控股總市值約1728億元，萬科總市值約1447億元。招商地產在公告中表示，本次合並後，招商地產與控股股東招商局蛇口之間的潛在同業競爭問題將徹底解決，存續公司的運營成本將有效降低，經營效益顯著提高，市場品牌得到延續，抗市場風險能力顯著增強。

合並報表之後，截止2015年6月30日，招商局蛇口控股的總資產為1837.96億元，營業收入190.99億元，歸屬於母公司所有者的凈利潤28.27億元，凈資產收益率8.85%。而招商局蛇口的業務將不僅僅局限於地產，其戰略目標以“產網融城一體化運作”為手段致力於城市升級，到 2020 年發展成為中國領先並具備 國際水平的城市綜合開發和運營服務商，進入行業第一梯隊。在公告中，招商局蛇口的對標公司不再是傳統地產開發商，而是南京高科、浦東金橋、外高橋、張江高科、華夏幸福等綜合性開發運營商。

具體而言，未來三至五年，招商局蛇口將緊緊圍繞園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產 業建設與運營三大核心業務發展。

根據招商局蛇口控股的預測，招商局蛇口控股合並招商地產後 2015 年、2016 年和 2017 年預計實現的備考歸屬母公司股東扣除非經常性損益後的凈利潤數為 62.4億元、 85.9億元和 103億元。

本次交易尚需招商局蛇口控股股東大會、招商地產股東大會作出決議，同時需經國務院國資委、商務部的批準同意，以及證監會的核準。

沒有人能阻止萬科(000002.SZ)，這次它準備做地產界的Uber。

9月19日，萬科“設計公社”正式亮相，建築設計師們為此興奮不已。“設計公社”為他們提供的不僅僅是物理空間，還有Uber化的平臺和服務，建築設計需求將通過互聯網全面開放，能者勝任之。

這將帶來更高的效率。萬科高級副總裁、萬科廣深區域本部首席執行官張紀文說，萬科五年前某個建築設計方案動用了上百號人、四個多月時間，現在可能只需要10個人、更短的時間做出更好的方案。

而“設計公社”僅僅是萬科產業地產產品線萬科雲旗下的一個作品。萬科雲將創造一種全新的產業地產模式，為不同的主題產業進行聚集、融合、重構。

萬科雲得到了管理層的高度重視。萬科總裁郁亮與全部副總裁悉數出席了發布會，萬科董事會主席王石也通過視頻為其站臺，如此高規格產品發布會在萬科實為罕見。

扛著Uber的大旗，萬科將在產業地產掀起一場怎樣的革命?

設計公社試驗

當建築設計遇見Uber，將會擦出什麽火花?萬科給出的答案是設計公社。

在深圳留仙洞總部基地，一個由萬科與建築設計產業鏈公司共同構建的設計公社正在誕生。設計公社的目標是要孵化設計產業生態系統，成為全球設計領域最有影響力的產業集群。

早在8月7日，王石在哈佛大學的一次分享中就透露出想將Uber思維應用到建築設計領域。他給出了一組數據：(中國)80%的建築設計事務所集中在北上廣深一線成市，而其中60%又集中在深圳，排在第二第三的分別是北京、上海，而廣州更少。借用Uber思維，萬科作為一個社區的連接者，能否做成建築設計師的支撐平臺?王石認為完全有可能。

“阿里巴巴、騰訊對我的刺激，都不如Uber。因為Uber思維不是大小通吃，而是在諸多領域，都能各自打造一個生態系統。”王石說道。

設計公社就是將建築產業上下遊的要素進行聚集，進而對產業鏈進行重構，形成新的生態系統。

萬科方面稱，一個項目從投資者到使用者要經歷研究、設計、建造等多個環節，設計公社將匯聚“設計階段”的所有機構及個人，包括規劃設計、建築設計、室內設計、景觀設計、工程設計等。同時，設計公社也會邀請研究階段、建造階段的研發機構及個人加入。

設計公社的Uber思維首先體現在資源的共享上。在設計公社里，參與者只需要占有最核心的辦公空間，而前臺、會議室、儲藏、非核心設備和人員都可以Uber化共享。這能為參與者最大限度降低成本。

其次是平臺化服務。借助互聯網和移動設備連接人與空間、人與項目、人與人，設計公社將原本封閉的設計資源尋找過程完全開放，競爭更為公平，工作更為高效。

“路由器計劃”是實現上述連接的工具，它不僅能讓需求被人們看見然後搶單，還提供一定“算法”， 更深刻的從用戶的角度理解需求和對服務提供方的歷史信用及公開渠道信息進行分析，提供推薦和匹配。

說的通俗一點，在設計公社，任何機構或個人都可獲得公平競爭的機會，誰最有能力、最合適，就會成為最終的“接單”者。就像用Uber打車一樣，哪個司機離客戶最近，就由他接單。

據悉，從9月開始，路由器計劃已經上試運營，9月19日發布時已產生近200次設計需求發布和近2億元設計費。從10月份開始，設計師便可以在線上平臺註冊並申請承接項目任務。同時，平臺可以提供線下聯合辦公空間及線下空間的租賃服務。

“建築行業需要平臺的提供者和內容的提供者。”一位建築設計師認為，設計公社是萬科主動結合新的市場方向，對自己的一次變革。

王石表示，設計需求的開放只是開始，未來萬科工程、采購、物業管理都將是信息開放的、平臺化的，而萬科是其中的參與者，也是用戶。

合夥共建“輕”產業園

設計公社僅僅是萬科在產業地產創新上的一小部分，它歸屬於一個叫“萬科雲”的產品線。

萬科雲是萬科廣深區域“八爪魚”的觸角之一。萬科從去年開始提出要由傳統開發商向城市配套服務商轉型，廣深區域作為創新試驗田，在消費地產、產業地產進行了多重創新，八條創新產品線被成為“八爪魚”。

按照萬科的介紹，萬科雲是為選定的主題產業聚集、融合、協同提供空間和服務的產業地產全新模式。萬科雲強調效率提升，通過空間共享、分時使用、優化資源配置等手段，為使用者提供集空間、服務、資源及“+互聯網”的線下工作雲平臺。

值得一提的是，萬科雲將采用合夥共建模式。萬科雲的設計、建造、驗收，將由萬科和客戶共同完成。正式營業之後，經營業績突出的客戶，將從萬科雲的運營收益中獲得一定分紅權。

萬科雲項目的股權結構也將體現合夥共建。作為持有經營類的資產，萬科將在萬科雲項目中引進優先級投資人，而業務團隊將作為劣後級合夥人共同參與投資，以激勵他們實現更高的經營效率，並為萬科股東創造更高的收益水平。

某產業園區運營人員林強(化名)對《第一財經日報》記者表示：“萬科雲合夥共建的模式是一種流程創新，讓客戶提前介入產品的前端設計。對於產業地產來說，前端的產品設計往往是最重要的，產品的好壞、是否適合招商產業，決定了今後的租金和空置率水平。”

林強認為，合夥共建的另一個好處是可以解決產業園區重資產的難題，讓萬科雲變得更“輕”。

“一個園區的開發周期一般需要7~8年，期間會沈澱很多資金，對開發商的資金能力要求很高。合夥共建可以在很大程度上減輕資金壓力。”林強告訴記者。

而萬科想要做的不僅僅是傳統產業園，其目標是要做革命性的、超越地域限制的“雲平臺”產業群落。

據了解，未來的萬科雲體系將分布在各個城市，它們不是孤立的，而是一起構成一個開放和智能的工作平臺，成為一個有機的整體。每個萬科雲有鮮明的主題產業，比如設計或建造、工程技術、設備采購，以最大限度共享資源。但一組萬科雲拼合在一起，又是一條完整的產業鏈，實現彼此的分工與協作。

目前，萬科雲已經在廣州、深圳、廈門、東莞、福州等6個城市落地。

林強認為，產業地產運營的關鍵就在於對產業鏈的打通，萬科雲抓住了這一點，構建了比較好的模式。萬科的優勢在於資源整合和成本控制，但缺乏運營經驗，這一塊仍需加強。

克而瑞研究中心研究經理朱一鳴對《第一財經日報》記者表示，由於中國經濟增速和城鎮化的需求，產業地產還有巨大的發展空間。不過，產業地產已經有比較成熟的玩家，如華夏幸福、天安數碼城，萬科在產業地產方面還是“新手”，萬科雲等項目也只是處於嘗試摸索階段，能否進一步規模化尚難定論。

繼“萬萬合作”之後，萬科(000002.SZ)正在加大與其他公司的合作，這一次選擇了直接入股方式。

10月13日晚，綠景中國地產(00095.HK)發布公告稱，已與萬科的全資附屬公司Wkland Investments V Limited訂立認購協議，後者將按每股2.20港元的價格認購其3億股新股份，認購總價6.6億港元。每股2.2港元的認購價較此前十個交易日的平均收市價折讓7.37%。

交易完成後，萬科在綠景中國地產的持股比例將達17.81%。而綠景中國地產的實際控制人黃康境在該公司的持股比例將由73.03%下降為60.02%。

Wkland Investments V Limited是在英屬維爾京群島成立的公司，主要從事投資控股業務，為萬科的全資附屬公司。

綠景中國地產原名“新澤控股”，主要房地產項目位於長三角，規模並不大。2014年，綠景中國地產實現收益僅約5.24億港元，銀行結余及現金約4.8億港元。

這樣一家公司緣何能吸引萬科入股?其背後的實際控制人黃康境及其帶來的資產註入或許是主要原因。

黃康境曾是深圳地產十大貢獻力人物之一，同時也是廣東省人大代表。於1995年創立了綠景控股有限公司(下稱“綠景控股”)，專註於發展深圳及珠江三角洲之城市精品住宅、社區型生活時尚及購物中心及城市綜合用途物業。該公司開發過的項目有綠景山莊、綠景花園、綠景NEO、綠景香頌等。

去年5月，黃康境取得了新澤控股的控制權，隨即將該公司更名為綠景中國地產。一年後，黃康境便決定向綠景中國地產註入大規模資產，實現綠景控股的“借殼上市”。

6月2日，綠景中國地產的全資附屬公司城隆控股有限公司(下稱“城隆控股”)與黃康境訂立買賣協議，城隆控股將以總代價137.85億港元的總價收購綠景控股的全部已發行股本。

根據6月18日的收購公告，綠景控股持有商業物業21.7萬平方米，已完工待出售住宅面積2.3萬平方米，發展中項目建築面積73.5萬平方米，持作未來發展項目占地面積75.6萬平方米，以及一個計劃收購的項目占地面積27.1萬平方米。

綠景中國地產此次引入萬科，便是為了這次資產註入募集資金。

按照協議，綠景中國地產將通過向黃康境配售新股或可換股優先股的方式支付對價。而在向黃康境配售股份之前，綠景中國會先嘗試向公眾股東及機構、專業投資者配售最多16.46億股新股，以為此次交易募集部分資金，最多可募集34億港元。

“(萬科)認購事項有助公司籌集資金支付收購事項的部分代價及作為本公司的一般營運資金，董事亦認為認購事項可擴寬公司的資本基礎及提升公司形象。”綠景中國地產在公告中稱。

此次萬科入股尚需經過綠景中國地產股東特別大會授權、港交所批準。

認購成功的話，萬科一方面可獲得投資收益，另一方面或許能與綠景中國地產展開項目層面的合作。

萬科總裁郁亮今年8月在萬科中期業績說明會上曾表示，未來萬科還會加大(與其他開發商)合作的力度。他認為在地價高漲的情況下，如果不把風險分攤一下，壓力會很大。合作是必然趨勢，是抱團共同應對市場波動的方法。

萬科董秘譚華傑給出的一組數據顯示，今年上半年14個主要城市土地平均出讓地價同比上漲了42%，一線城市的地價占同期房價的比例高達60%，接近香港。

截至9月，萬科今年累計實現銷售面積1439.9萬平方米，銷售金額1804.8億元;累計拿地權益金額315.7億，拿地款占累計銷售額比重17.5%，依然處於較低的水平，補庫存的空間還很大。

隨著房地產行業整合加速，一些中小開發商逐漸退出房地產，亦或者抱團取暖，萬科此舉是否意味著其收購大幕已經開啟……

萬科(000002.SZ)正在大踏步完善其海外布局。

近日，萬科擬通過3000萬英鎊註資方式收購位於英國倫敦科技城中心的The Stage項目20%股份，一舉進入歐洲房地產市場。這是繼中國香港、美國、新加坡後，萬科在海外布局的第四個國家和地區。

萬科董秘譚華傑在8月17日的中期業績說明會上就曾表示，萬科海外業務的比重將會進一步提高，未來會進入更多國家和城市，業務範圍也將不局限於住宅，會擴展到非住宅業務。

The Stage項目占地2.3英畝，位於近年來迅速崛起的倫敦科技城中心地帶Shoreditch，項目主樓高40層，將有385套公寓。

這是萬科首次落子英國，也是其進軍歐洲市場的開端。

今年5月，萬科借助米蘭世博會，宣布進軍歐洲。8月，在萬科中期業績說明會上，譚華傑介紹，萬科已在倫敦建立本地化團隊負責英國和歐洲開發機會。

更早些時候，王石在去年年初曾表示，未來萬科海外發展重點是兩個地區，北美和歐洲，三個國家，美國、加拿大和英國。

上述區域也恰恰是華人置業的熱門區域。上海胡潤研究院4月發布的《中國海外置業趨勢報告》顯示，美國、加拿大、歐洲、澳洲是中國富豪海外置業的首選。

與此同時，萬科在美國的第二個項目紐約“東53街100號”將於10月底正式開售。這也是萬科在紐約的首個住宅項目，將成為萬科海外市場的重要地標建築之一。

“東53街100號”原名“列克星敦大道610號”，是萬科進入美國後的第二個項目，於2014年2月獲得。該項目是萬科聯手美國知名地產開發商RFR和Hines共同開發，與信達共同投資的高端住宅公寓。項目位於曼哈頓中城區核心地段，共61層高，有94套頂級高端住宅。

譚華傑在8月17日透露，截至當前萬科在海外共有10個項目，其中6個在美國，3個在香港，1個在新加坡。加上即將入股的倫敦項目，萬科海外項目達11個。

萬科加快海外布局的背後是國內自2013年以來掀起的海外投資熱。

近年來，綠地集團、萬達、碧桂園、富力地產、泛海建設等多家房企紛紛踏足海外。尤其是綠地集團，截至2014年底，其海外業務已布局到4個大洲、7個國家、11座城市，確定的項目投資額已經超過100億美元。

根據仲量聯行研究部最新數據顯示，2014年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。

在中國房地產進入白銀時代時，進軍海外市場成為分散風險的一種策略，同時也能抓住日益增長的華人海外置業需求。

萬科董事會主席王石就表示，拓展海外業務令萬科可以充分利用全球資源，強化專業競爭力和品牌知名度，同時也為越來越多的中國投資者提供了海外置業的渠道。

上海胡潤研究院的調查顯示，高達80%的受訪中國高凈值人群表示，在未來有海外投資需求，而地產成為他們最熱衷的海外投資標的。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從中國人海外置業熱潮的背景來看，當前，國外大多數發達經濟體經濟在複蘇，房地產仍然處於價值低估階段，海外置業剛好處於抄底的市場階段，市場周期的特征決定中國高凈值人群繼續積極在海外房地產市場投資置業;同時，中國房地產市場需求趨於飽和，短期內來看房產的投資價值在逐步降低，分散風險和子女教育是當前高凈值人群進行海外投資的主要原因。

深圳的程女士近日就決定投資洛杉磯的房產，她告訴《第一財經日報》記者，一方面是為了子女教育，另一方面是在人民幣貶值情況下進行更好的家庭資產配置。

萬科（000002.SZ）10月27日發布的第三季度報顯示，證金公司出現在了最新的十大股東之列。截至今年9月30日，證金公司持有萬科股份3.3億股，占萬科總股本的2.99%，位列第六大股東。

若按6月以來萬科A最低股價12.3元計算，證金公司在萬科A的投資花費約為40.59億元。

在過去的第三季度，中國股市經歷了嚴峻的股災。萬科A股股價也出現了一定波動，但整體上沒有出現較大幅度的下跌，“國家隊”證金公司的增持或許原因之一。

第三季度也是萬科股權結構發生重大變化的時期。寶能系旗下的前海人壽、鉅盛華在7月至8月間三度舉牌萬科，耗資逾200億元，持股15.04%，一度成為萬科的第一大股東。

此後，萬科原第一大股東華潤股份迅速反擊，於8月底、9月初兩次增持，奪回第一大股東位置。截至9月30日，華潤股份持股15.23%。

從10月22日萬科最新披露的信息來看，寶能系隨後沒有更新的增持動作，持股依然是15.04%。

最新的變化是，寶能系從證券公司手中回購了部分萬科A股。

萬科在10月21日晚間宣布，10月14日至10月20日期間，寶能系旗下的鉅盛華通過大宗交易方式回購了其享有收益權的萬科A股約3.32億股，占萬科總股本的3%。現在這部分股票將由此前的券商以收益互換形式持有，轉變為鉅盛華直接持有。

此前，鉅盛華於6月25日至8月26日通過華泰證券、銀河證券、中信證券、國信證券以收益互換形式買入了萬科A股8.89億股。

收益互換業務是證券公司權益衍生工具的業務，按照收益互換合約，鉅盛華是以現金形式的合格履約保障品轉入這些證券公司，證券公司按比例給予配資後買入萬科股票，該股份收益權歸鉅盛華所有，鉅盛華需按期支付利息，合同到期後，鉅盛華回購券商所持有股票或賣出股票獲得現金。

萬科披露的信息顯示，截至10月20日，寶能系旗下的前海人壽持有萬科A股的比例為6.66%；鉅盛華直接持有的比例為3%，通過融資融券持有的比例為0.34%，繼續以收益互換形式享有萬科A股權益的比例為5.04%。寶能系總計持有萬科A股約16.62億股，持股比例為15.04%。

寶能系在三度舉牌萬科後的兩個月內雖然毫無動作，但這並不代表其對萬科沒有進一步奪權的野心。

財務投資只是表象。對於萬科這樣的股權分散、資產優良、估值偏低、派息高、手握大量現金的優質標的，寶能系覬覦的或許更多。

《第一財經日報》記者從深交所的大宗交易平臺查詢發現，10月27日，萬科A出現一筆大宗交易，以14.24元的價格成交了1.4億股，成交金額達20億元，買方營業部為銀河證券深圳深南大道證券營業部。如前文所述，銀河證券此前已與鉅盛華達成過收益互換業務。此次交易是否也涉及寶能系尚不得知。

房企的三季報已進入密集披露期。綠地控股(600606.SH)與萬科(000002.SZ)這兩位“大哥”先後交出了成績單。

在房地產業務上，萬科在銷售額、營業收入、凈利潤上都力壓綠地控股，依然是房地產行業中的老大。

但在綜合實力方面，綠地控股在能源、金融等行業的發展帶來了巨量收入，使其綜合營收遠遠超過萬科。

房企老大之爭

綠地控股雖然在去年的銷售額超越萬科，但今年的形勢不容樂觀。

萬科雖然沒有設定年度目標，但依然保持了穩步增長，前三季度，萬科累計實現銷售面積1439.8萬平方米，銷售金額1804.7億元，同比分別增長13.9%和21.1%。

綠地控股的增長稍顯緩慢，前三季度累計實現合同銷售金額1410億元，同比增長僅6%;累計實現合同銷售面積1273萬平方米，與去年同期基本持平。

從營收和利潤來看，情況同樣如此。

10月27日，萬科公布了三季度報告，實現營業收入293.3億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤20.1億元，同比分別增長32.3%和21.8%。

1~9月，萬科累計實現營業收入796.0億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤68.5億元，同比分別增長26.1%和6.1%。其中，房地產項目結算收入為767.6億元。

在此前一天，綠地控股也交出了三季度成績單。前三季度，綠地控股的房地產主業實現收入556.63億元，同比增長3.21%，利潤基本與去年同期持平。

比較兩組數據不難發現，在房地產業務上，萬科在今年前三季度遠遠超過綠地控股。

不過對於中國房地產的後續發展，兩家企業抱著同樣積極的態度，這主要反映在房地產投資數據上。

由於今年銷售增長，萬科今年以來的開、竣工規模有所擴大。1~9月，萬科完成全年開工計劃的83.2%，實現新開工面積1398.2萬平方米，同比增長2.3%;實現竣工面積776.9萬平方米，同比增長17.4%。

在拿地上，萬科前三季度累計新增50個項目，按萬科權益計算的規劃建築面積約788.2萬平方米，較去年同期增長89.8%。

而綠地控股的相關數據也不弱，前三季度新開工面積1637萬平方米，竣工備案面積882萬平方米;累計新增項目儲備36個，權益計容建築面積521.8萬平方米。

為了能夠在房地產業務上獲得持續發展，萬科董秘譚華傑表示將對合作保持開放心態。他說：“合作本質上是社會資源的重新整合，對企業而言，合作有助於實現優勢互補，提高資源效率，帶來更多的業務發展機會，公司會繼續發揮自身在專業能力和品牌信譽方面的優勢，積極捕捉白銀時代下的業務合作機會，為業績成長提供助力。”

轉型之戰

雖然身為房企老大，但萬科的目標卻是成為一個有多業態上市平臺的控股集團，進而實現萬億市值。

在這一方面，綠地控股先萬科一步，已經形成了“以房地產開發為主業，大基建、大金融、大消費等新興產業並舉發展”的多元格局。

從三季度的財報來看，綠地控股實現營業收入1360.68億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤49.43億元。其中除了房地產主業實現556.63億元外，能源產業實現收入428.92億元、建築產業實現收入250.08億元、汽車產業實現收入69.26億元。

而萬科的主營收入還是來自房地產業務，其他新業務正處於起步階段。

當然，萬科在今年的轉型力度非常大，各項新業務的發展速度正在提高。

例如物流地產，繼上半年成立萬科物流地產發展有限公司後，萬科目前已在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地正式獲取6個物流地產項目。

9月，萬科還發布了產業地產重磅產品萬科雲，為選定的主題產業的聚集、融合、協同提供了空間和服務的全新模式，這一產品最初在廣州萬科雲城試水，目前已在深圳、廈門、東莞、福州等多個城市落地。

此外，萬科在物業服務市場化、租賃公寓、教育營地、海外業務等方面的探索也持續深入。

“白銀時代，人口、經濟和城市功能的轉型升級會帶來大量新生需求，”譚華傑表示，“萬科會積極參與這一進程，在傳統的住宅業務之外，圍繞消費地產、產業地產，以及地產延伸業務，重新構建未來的業務版圖。”

穩健的財務結構是支撐萬科轉型的一大動力。截至報告期末，萬科持有貨幣資金427.3億元。剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後，公司其它負債占總資產的比例為38.3%，與中期時接近;凈負債率(有息負債減去貨幣資金，除以凈資產)為23.4%，持續保持在行業較低水平。

今年一直喊著地價太高、拿地謹慎的萬科(000002.SZ)風格突變，在過去不到30天的時間內狂掃20塊土地，比以往一個季度拿的地還要多。

11月4日，萬科公布的10月銷售簡報顯示，萬科10月新增加項目19宗商住用地以及1宗物流用地。這20宗土地的計容建築面積315.9萬平方米，萬科擁有的權益建築面積為265.6萬平方米，權益地價134.9億元。

這是一組創新高的數字。萬科10月的銷售額為236.5億元，不難計算，10月萬科的拿地金額與銷售金額之比為57%，創下了2014年以來的單月新高。

不僅如此，萬科在過去一個月的拿地金額還近乎於今年前三季度拿地金額的一半。三季報顯示，萬科在今年前三季度新增50個項目，權益建築面積約788.2萬平方米，新增項目的平均土地成本為3731元/平方米，權益地價金額約294億元。

一系列數字背後反映的是萬科拿地策略的變化：由謹慎轉為積極。

事實上，在今年年初和年中，萬科都一直在強調其謹慎的拿地策略。萬科董秘譚華傑多次談到，從去年下半年開始土地價格漲幅遠遠超過了房價的漲幅，如果接下來房價不大漲，高價拿地的企業將可能虧損。而萬科有著充足的土地儲備，在地價水平過高的情況下不急於拿地。

對於為何10月突然大舉拿地，譚華傑11月5日對《第一財經日報》記者表示：“我們拿地的策略並沒有變化，依然是謹慎的。10月拿地較多主要是因為土地供應有所增加，主要城市的地價與房價的關系趨於合理，拿地時機相比於上半年要好。”

譚華傑進而解釋，萬科拿地是基於房價未來保持穩定的假設前提，如果地價合適，能保持一定利潤率，萬科就會相應拿地。

換句話說，萬科基於房價穩定的預期，認為現在是拿地的好時機。

從中國指數研究院最新公布的數據來看，土地市場發生的變化確實如譚華傑所說，主要城市供地節奏繼續加快。10月，主要城市供地總量同環比增加，僅二線城市不及上月;全國300個城市共推出土地2504宗，環比減少3%，同比增加7%;推出土地面積9653萬平方米，環比增加2%，同比增加11%。

地價也出現了一定回調，尤其是二線城市。中國指數研究院的數據顯示，10月二線城市土地成交樓面均價為1863元/平方米，環比下降3%;平均溢價率為18%，較9月下降6個百分點。

當然，一線城市依舊是各大房企爭奪的焦點，地價還處於上升趨勢。10月一線

城市樓面均價為9886元/平方米，環比上漲12%;平均溢價率為40%，較9月上升11個百分點。

從拿地的城市來看，萬科10月份拿地主要集中在一線城市和重點二線城市，包括北京、上海、深圳、杭州、南京、寧波、南寧、大連、沈陽、唐山、濟南、成都、鄭州等。其中，杭州成為萬科10月拿地的主戰場，一口氣拿下了6個地塊，支付地價45.3億元。

“萬科10月在杭州拿的地塊雖然較多，但每一塊地的面積都不大，最高溢價率不到30%，其中還有3塊是底價成交。”譚華傑說。

民生證券分析師溫陽則表示，萬科連續6個月銷售金額保持在200億元以上，是投資態度轉向積極的主要原因。隨著後續銷售持續增長，預計萬科拿地還將持續積極。

10月，萬科實現銷售面積187.4萬平方米，同比下降1.68%，環比增長1.74%;銷售金額236.5億元，同比增長7.06%，環比下降3.15%，這是萬科今年連續第6個月保持單月200億元以上銷售額。截至10月，萬科已累計實現銷售金額2041.2億元，同比增長19.27%，成為今年第一家銷售額破2000億元的房企。

譚華傑向《第一財經日報》記者表達他對市場的預判：“從成交批售比來看，二季度為1.19，也就是說賣出去的房子比新增供應還要多，市場快速回暖;三季度為1.02，這說明市場已經趨於穩定，這種穩定將持續到明年上半年。”

憑借著對市場的靈敏嗅覺，萬科在拿地和定價上的一舉一動都已成為市場風向標。萬科此番10月“大躍進”，或將引發房企在一線城市及重點二線城市拿地的新一輪成交高潮。

今年一直喊著地價太高、拿地謹慎的萬科(000002.SZ)風格突變，在過去不到30天的時間內狂掃20塊土地，比以往一個季度拿的地還要多。

11月4日，萬科公布的10月銷售簡報顯示，萬科10月新增加項目19宗商住用地以及1宗物流用地。這20宗土地的計容建築面積315.9萬平方米，萬科擁有的權益建築面積為265.6萬平方米，權益地價134.9億元。

這是一組創新高的數字。萬科10月的銷售額為236.5億元，不難計算，10月萬科的拿地金額與銷售金額之比為57%，創下了2014年以來的單月新高。

不僅如此，萬科在過去一個月的拿地金額還近乎於今年前三季度拿地金額的一半。三季度報顯示，萬科在今年前三季度新增50個項目，權益建築面積約788.2萬平方米，新增項目的平均土地成本為3731元/平方米，權益地價金額約294億元。

一系列數字背後反應的是萬科拿地策略的變化：由謹慎轉為積極。

事實上，在今年年初和年中，萬科都一直在強調其謹慎的拿地策略。萬科董秘譚華傑多次談到，從去年下半年開始土地價格漲幅遠遠超過了房價的漲幅，如果接下來房價不大漲，高價拿地的企業將可能虧損。而萬科有著充足的土地儲備，在地價水平過高的情況下不急於拿地。

對於為何10月突然大舉拿地，譚華傑11月5日對《第一財經日報》記者表示：“我們拿地的策略並沒有變化，依然是謹慎的。10月拿地較多主要是因為土地供應有所增加，主要城市的地價與房價的關系趨於合理，拿地時機相比於上半年要好。”

譚華傑進而解釋，萬科拿地是基於房價未來保持穩定的假設前提，如果地價合適，能保持一定利潤率，萬科就會相應拿地。

換句話說，萬科基於房價穩定的預期，認為現在是拿地的好時機。

從中國指數研究院最新公布的數據來看，土地市場發生的變化確實如譚華傑所說，主要城市供地節奏繼續加快。10月，主要城市供地總量同環比增加，僅二線城市不及上月;全國300個城市共推出土地2504宗，環比減少3%，同比增加7%;推出土地面積9653萬平方米，環比增加2%，同比增加11%。

地價也出現了一定回調，尤其是二線城市。中國指數研究院的數據顯示，10月二線城市土地成交樓面均價為1863元/平方米，環比下降3%;平均溢價率為18%，較9月下降6個百分點。

當然，一線城市依舊是各大房企爭奪的焦點，地價還處於上升趨勢。10月一線城市樓面均價為9886元/平方米，環比上漲12%;平均溢價率為40%，較9月上升11個百分點。

從拿地的城市來看，萬科10月份拿地主要集中在一線城市和重點二線城市，包括北京、上海、深圳、杭州、南京、寧波、南寧、大連、沈陽、唐山、濟南、成都、鄭州等。其中，杭州成為萬科10月拿地的主戰場，一口氣拿下了6個地塊，支付地價45.3億元。

“萬科10月在杭州拿的地塊雖然較多，但每一塊地的面積都不大，最高溢價率不到30%，其中還有3塊是底價成交。”譚華傑說。

民生證券分析師溫陽則表示，萬科連續6個月銷售金額保持在200億元以上，是投資態度轉向積極的主要原因。隨著後續銷售持續增長，預計萬科拿地還將持續積極。

10月，萬科實現銷售面積187.4萬平方米，同比下降1.68%，環比增長1.74%;銷售金額236.5億元，同比增長7.06%，環比下降3.15%，這是萬科今年連續第6個月保持單月200億元以上銷售額。截至10月，萬科已累計實現銷售金額2041.2億元，同比增長19.27%，成為今年第一家銷售額破2000億元的房企。

譚華傑向《第一財經日報》記者表達他對市場的預判：“從成交批售比來看，二季度為1.19，也就是說賣出去的房子比新增供應還要多，市場快速回暖;三季度為1.02，這說明市場已經趨於穩定，這種穩定將持續到明年上半年。”

憑借著對市場的靈敏嗅覺，萬科在拿地和定價上的一舉一動都已成為市場風向標。萬科此番10月“大躍進”，或將引發房企在一線城市及重點二線城市拿地的新一輪成交高潮。

“目前小孩的教育壓力已經不只是小孩的壓力，而是整個家庭的壓力，我們希望小孩每天能開心成長，過得不要那麽累，即便是出點錢家長也更願意。”在高校任教的唐敏敏(化名)告訴《第一財經日報》記者。

上海萬科正在瞄準這個的市場，萬科將成立一所9年一貫制私立學校：上海萬科雙語學校。上海市原複旦萬科實驗學校校長陳舒將擔任學校校長，萬科集團創始人、董事會主席王石擔任學校名譽校長。

上海萬科雙語學校在上海萬科中心辦學，也就是目前上海萬科的辦公所在地，而上海萬科則會遷址到虹橋萬科中心。

“2011年，我開始了海外遊學之旅。哈佛遊學兩年半後，又去了劍橋遊學。通過切身感受和比較，發現傳統的中式教育強調權威，壓抑了孩子的個性;而西方人從孩子五六歲開始，就培養他們的學習熱情、自信心和創造精神，培養一生持之以恒的知識學習和身體鍛煉。我感覺，一所好學校，會有一種特殊的磁場，讓人去除浮躁，靜心讀書。以前萬科上海中心是建築大師、新銳設計師出沒的地方。未來，希望這里將產生科學家、文學家、體育選手。”王石在上海萬科雙語學校的寄語里面這樣寫道。

上海萬科雙語學校的前身是複旦萬科實驗學校“國際雙語C班”，在讀學生來自美國、加拿大、英國、新加坡、韓國及中國內地和港澳臺等近20個國家和地區。未來上海萬科學校學術總監由“國際雙語C班”外籍創立人Ms. Lisa Chisholm擔任，課程保留原c班的中英雙語課程，又新開設智慧課程、STEAM課程、體藝類課程等，同時課外活動板塊將得到更多的拓展，加入萬科特色的賽艇、樂跑、行業暑假實踐項目等，形成獨特的雙語多文化綜合課程。

今年9月，萬科總裁郁亮也將自己的女兒送到了深圳萬科的學校。自稱為萬科教育“義務陪跑員”的郁亮說，萬科學校是在明確“城市配套服務商”戰略之下專註於教育產業的一次行動。未來，萬科教育將成為獨立的品牌分拆上市，並開辦萬科大學。

上海萬科相關負責人提到，未來萬科業主將在第一時間獲取萬科雙語學校以及萬科教育的相關資訊，會通過線上和線下的方式，向業主傳遞信息。同時，也會不定期舉辦教育講座，幫助業主解決擇校困惑。

目前上海萬科雙語學校預計收費為10萬元/年，但是辦學校能夠賺錢嗎?

多名業內分析人士指出，教育和醫療在國內的供需很不對等，這一點促使了學區房的價格飆升。面對教育資源分散、公辦教育機構名額少等問題，很多房地產開發商都開始圍繞業主的子女教育進行跨界試水。這對於房企而言有兩個好處，一是通過教育產品的增值實現自身產品的溢價，二是通過進入教育行業，為房企提供穩定的現金流，並將這些教育機構形成獨立的城市配套設施。但是不得不看到的是，目前國家對於民辦教育的限制依舊很嚴，這將限制這個行業的發展。同時，由於教育行業和地產行業的運營模式完全不同，對於沒有相關經驗的房企也是一種挑戰。

但開發商因其開發和持有物業的便利，可以在社區中做該類物業的安排，比如萬科可以蓋社區學校，其成本可以被涵蓋於房價中，亦可在後期的經營中連續收費，經營好的，現金流不是問題。

“對於萬科的業主或準業主來說，萬科辦教育，對他們來說是非常有吸引力的。明年，萬科與政府共建三所公辦配套學校。它們分別是複旦萬科實驗中學、複旦萬科實驗小學張江校區，以及複旦萬科實驗小學銅山路街校區。政府將按照學區房劃分的方式，讓該學區內的孩子就讀。”上海萬科相關負責人提到，“除了開設萬科雙語學校之外，我們計劃同步開設幼兒園。未來，我們不會只辦一所學校，而是希望成立一個教育集團。”

對於萬科而言，在學費上賺錢可能並不是真正目的，如何在業主消費端獲取更多利潤或許才是萬科做教育的一個目的。

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