沒有人能阻止萬科(000002.SZ)，這次它準備做地產界的Uber。

9月19日，萬科“設計公社”正式亮相，建築設計師們為此興奮不已。“設計公社”為他們提供的不僅僅是物理空間，還有Uber化的平臺和服務，建築設計需求將通過互聯網全面開放，能者勝任之。

這將帶來更高的效率。萬科高級副總裁、萬科廣深區域本部首席執行官張紀文說，萬科五年前某個建築設計方案動用了上百號人、四個多月時間，現在可能只需要10個人、更短的時間做出更好的方案。

而“設計公社”僅僅是萬科產業地產產品線萬科雲旗下的一個作品。萬科雲將創造一種全新的產業地產模式，為不同的主題產業進行聚集、融合、重構。

萬科雲得到了管理層的高度重視。萬科總裁郁亮與全部副總裁悉數出席了發布會，萬科董事會主席王石也通過視頻為其站臺，如此高規格產品發布會在萬科實為罕見。

扛著Uber的大旗，萬科將在產業地產掀起一場怎樣的革命?

設計公社試驗

當建築設計遇見Uber，將會擦出什麽火花?萬科給出的答案是設計公社。

在深圳留仙洞總部基地，一個由萬科與建築設計產業鏈公司共同構建的設計公社正在誕生。設計公社的目標是要孵化設計產業生態系統，成為全球設計領域最有影響力的產業集群。

早在8月7日，王石在哈佛大學的一次分享中就透露出想將Uber思維應用到建築設計領域。他給出了一組數據：(中國)80%的建築設計事務所集中在北上廣深一線成市，而其中60%又集中在深圳，排在第二第三的分別是北京、上海，而廣州更少。借用Uber思維，萬科作為一個社區的連接者，能否做成建築設計師的支撐平臺?王石認為完全有可能。

“阿里巴巴、騰訊對我的刺激，都不如Uber。因為Uber思維不是大小通吃，而是在諸多領域，都能各自打造一個生態系統。”王石說道。

設計公社就是將建築產業上下遊的要素進行聚集，進而對產業鏈進行重構，形成新的生態系統。

萬科方面稱，一個項目從投資者到使用者要經歷研究、設計、建造等多個環節，設計公社將匯聚“設計階段”的所有機構及個人，包括規劃設計、建築設計、室內設計、景觀設計、工程設計等。同時，設計公社也會邀請研究階段、建造階段的研發機構及個人加入。

設計公社的Uber思維首先體現在資源的共享上。在設計公社里，參與者只需要占有最核心的辦公空間，而前臺、會議室、儲藏、非核心設備和人員都可以Uber化共享。這能為參與者最大限度降低成本。

其次是平臺化服務。借助互聯網和移動設備連接人與空間、人與項目、人與人，設計公社將原本封閉的設計資源尋找過程完全開放，競爭更為公平，工作更為高效。

“路由器計劃”是實現上述連接的工具，它不僅能讓需求被人們看見然後搶單，還提供一定“算法”， 更深刻的從用戶的角度理解需求和對服務提供方的歷史信用及公開渠道信息進行分析，提供推薦和匹配。

說的通俗一點，在設計公社，任何機構或個人都可獲得公平競爭的機會，誰最有能力、最合適，就會成為最終的“接單”者。就像用Uber打車一樣，哪個司機離客戶最近，就由他接單。

據悉，從9月開始，路由器計劃已經上試運營，9月19日發布時已產生近200次設計需求發布和近2億元設計費。從10月份開始，設計師便可以在線上平臺註冊並申請承接項目任務。同時，平臺可以提供線下聯合辦公空間及線下空間的租賃服務。

“建築行業需要平臺的提供者和內容的提供者。”一位建築設計師認為，設計公社是萬科主動結合新的市場方向，對自己的一次變革。

王石表示，設計需求的開放只是開始，未來萬科工程、采購、物業管理都將是信息開放的、平臺化的，而萬科是其中的參與者，也是用戶。

合夥共建“輕”產業園

設計公社僅僅是萬科在產業地產創新上的一小部分，它歸屬於一個叫“萬科雲”的產品線。

萬科雲是萬科廣深區域“八爪魚”的觸角之一。萬科從去年開始提出要由傳統開發商向城市配套服務商轉型，廣深區域作為創新試驗田，在消費地產、產業地產進行了多重創新，八條創新產品線被成為“八爪魚”。

按照萬科的介紹，萬科雲是為選定的主題產業聚集、融合、協同提供空間和服務的產業地產全新模式。萬科雲強調效率提升，通過空間共享、分時使用、優化資源配置等手段，為使用者提供集空間、服務、資源及“+互聯網”的線下工作雲平臺。

值得一提的是，萬科雲將采用合夥共建模式。萬科雲的設計、建造、驗收，將由萬科和客戶共同完成。正式營業之後，經營業績突出的客戶，將從萬科雲的運營收益中獲得一定分紅權。

萬科雲項目的股權結構也將體現合夥共建。作為持有經營類的資產，萬科將在萬科雲項目中引進優先級投資人，而業務團隊將作為劣後級合夥人共同參與投資，以激勵他們實現更高的經營效率，並為萬科股東創造更高的收益水平。

某產業園區運營人員林強(化名)對《第一財經日報》記者表示：“萬科雲合夥共建的模式是一種流程創新，讓客戶提前介入產品的前端設計。對於產業地產來說，前端的產品設計往往是最重要的，產品的好壞、是否適合招商產業，決定了今後的租金和空置率水平。”

林強認為，合夥共建的另一個好處是可以解決產業園區重資產的難題，讓萬科雲變得更“輕”。

“一個園區的開發周期一般需要7~8年，期間會沈澱很多資金，對開發商的資金能力要求很高。合夥共建可以在很大程度上減輕資金壓力。”林強告訴記者。

而萬科想要做的不僅僅是傳統產業園，其目標是要做革命性的、超越地域限制的“雲平臺”產業群落。

據了解，未來的萬科雲體系將分布在各個城市，它們不是孤立的，而是一起構成一個開放和智能的工作平臺，成為一個有機的整體。每個萬科雲有鮮明的主題產業，比如設計或建造、工程技術、設備采購，以最大限度共享資源。但一組萬科雲拼合在一起，又是一條完整的產業鏈，實現彼此的分工與協作。

目前，萬科雲已經在廣州、深圳、廈門、東莞、福州等6個城市落地。

林強認為，產業地產運營的關鍵就在於對產業鏈的打通，萬科雲抓住了這一點，構建了比較好的模式。萬科的優勢在於資源整合和成本控制，但缺乏運營經驗，這一塊仍需加強。

克而瑞研究中心研究經理朱一鳴對《第一財經日報》記者表示，由於中國經濟增速和城鎮化的需求，產業地產還有巨大的發展空間。不過，產業地產已經有比較成熟的玩家，如華夏幸福、天安數碼城，萬科在產業地產方面還是“新手”，萬科雲等項目也只是處於嘗試摸索階段，能否進一步規模化尚難定論。