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公平值變化當盈利入賬 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/03/blog-post_30.html
有網友討論公平值當盈利入賬的問題, 大概各位都覺得這是不合理的會計制度, 但其實它的存在亦有其好處, 記憶只記得在某本書看過的, 但找了家中藏書一陣子, 還是找不到在哪本書看到的, 在這裡就憑記憶重組出來分享一下。

公平值或公允值變化當盈利入賬, 就是一家公司所持有的資產 (可能是地皮或證券等) 在市場上的價值變化亦當盈利或虧損入賬。例如公司有塊地皮, 買入時成本20億, 今年什麼也沒有做過, 地皮曬太陽一年後, 做年報時地皮就會再按市場估值, 可能今年因為香港經濟好, 地價升值, 所以今年地皮就值23億, 由於多了3億元, 所以按現今會計制度, 今年盈利就會多3億元, 這是現今地產股的入賬方法。

有很多網友都會認為這個是盈利的水份, 實際上這3億元是沒有實現的, 地還未賣, 錢又沒有到手(或沒有預期到手), 一切只是賬面數。我自住層樓都升了100萬, 我無可能未賣樓就說自己今年賺了100萬, 對嗎? 還有, 今年升3億, 下年可以跌回6億, 升升跌跌, 完全是紙上談兵, 沒有意義。更有網友認為這個本來就是公司管理層用來玩弄盈數字的技倆。

其實這個是一個有意思的會計制度, 試想想如果不按此入賬會如何呢? 是否比現在的會計制度更透明、更合理呢? 實際上又未必, 至少有兩個可能性是比現在更麻煩。

第一個情況, 公司所買入的資產按市值變化都不用按盈利入賬的話, 升值時不用入賬算是偏向保守的做法。但如果相反地, 資產早已跌至零或負數, 而都不用按虧損入賬, 那管理層可以玩的財技就更多了。例如公司買了很多衍生工具的金融產品, 升值的就賣出市場按盈利套現及入賬, 而跌的甚至已經跌至變負債的部份就不賣, 因為不賣就無需估值及入賬, 於是公司就可以報喜不報憂, 年年盈利增長, 但公司內保留的全都是壞資產, 這只會令投資者承擔更多風險。

那麼, 按成本入賬或虧損後的市值入賬, 即哪個低就按那個入賬又如何? 這是最保守的, 升值時只能按成本入賬, 跌就要按市值計算虧損入賬, 這個更好嗎? 再看看下面。

第二個情況是資產在一個頗長期而大幅度的資產升值, 例如一塊地皮在70年代用1000萬買入, 一直沒有賣, 每年升值點點, 40年後的今天可能升值200倍至20億。如果會計制度不用在盈利每年反映這一點點升值的話, 今年管理層才把它賣出按盈利入賬, 今年單一年的收入就會突然多了19.9億元盈利, 這個巨額盈利會大大影響投資者分析公司價值的難度。40年都一直按成本 (1000萬) 入賬, 投資者一直都不知道有巨大資產, 一入賬就令盈利大升, 這樣大上大落, 實在不是會計制度想見到的現象。

好像公司買入大銀碼的機器, 會計學都有拆舊的概念, 就是按機器可用年期攤分多年入賬, 目的就是希望每年都能反映出最貼近現實的公司盈利能力, 不希望令公司的盈利大上大落, 令人難以分析。綜合以上的情況, 會計學選擇了將每年的資產市值變化亦當盈利或虧損入賬, 這實在有其道理的。

當然, 在分析個股時, 最好以適合的分法看待這些盈利, 真實與否自能分辨。然而, 網友能在分析個股時瞭解到每些水份盈利的性質及作出相當到位的評論, 我覺得他們對會計學的認識有相當水平, 比起單看PE就買股的人已經是不同級數了, 看來我也可以從各方網友身上吸取不少學問。

莊家長勝 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2008/03/blog-post_10.html
賭場中, 莊家一定會贏的, 這是機會率的問題, 加上不合理的「抽水」制度, 實在輸錢容易贏錢難。誰會在賭場中贏錢呢? 方法是不可以跟莊家對賭, 只可借賭場的地方, 跟其他賭客對賭, 希望在賭場「抽水」後還能從其他賭客身上找到利潤。

賭馬的情況更甚, 因為馬會抽的水更重。與此同時, 大家都只可向馬會投注, 不能跟其他馬迷對賭, 所以只能在賭馬中獲利而贏得更多的錢, 使其減去馬會「抽水」後仍有利潤; 但不要忘記, 馬場中有大戶, 也有一些專業賭馬集團, 他們都會贏去大部份的利潤, 加上馬會的「抽水」, 餘下的是誰去「鋪草皮」呢?

股市場上, 交易所抽的印花稅, 交易的手續費, 這些費用是一定會從股民的利潤中減去的, 你的利潤從哪裡來呢? 跟其他人對賭? 股市大升時, 你會賺錢時, 人家都會賺, 誰在賠錢給你們呢? 股市大跌時, 你會賠錢時, 人家都會賠, 誰拿走了你們的錢呢?

參加以上的遊戲前, 大家不妨先思考一下以上問題。玩每個遊戲之前, 我都喜歡宏觀的看看這個遊戲的原理, 分析後認為在機會率上不可能有勝算的話, 寧願不玩。心存僥倖地認為自己不會好像其他人一樣的話, 最終只會離開成功越來越遠。走得快是沒有用的, 如果走錯路, 走得快只會令你更快步向失敗; 相反只要走對路, 慢慢走也終會成功。



後記 :

這篇文章又再次提醒我賭錢前要先把握好勝算, 了解遊戲規則才下注, 不過還是有時候買點六合彩, 雖然明知中六合彩的機會率是輸定的, 但人總是有「刀仔鋸大樹」的心態。賭場前宜先問問自己為了什麼, 為了贏錢? 為了娛樂? 為了買個希望? 如果理性計算過不可能贏, 但又為了贏而買, 實在非常不智。我身邊有些朋友去澳門賭錢就只是為了娛樂, 輸錢不要緊, 亦預算了會輸, 這只當是減壓與消費的一部份, 我對此種目的鮮明是十分欣賞的。

了解會計制度 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/04/blog-post.html
早前有不少網友對會計制度有意見, 尤其是有關公平值入賬的討論更是熱烈。其實我也不是讀會計出身的, 再說下去可能就會見底, 網上會分享的會計高手還有多的是, 我也經常讀到非常好的文章及概念。

對於投資, 為何我們要了解會計制度呢? 按富爸爸作者, 這好比一種語言。學大部份科目都要學語言, 包括經濟、地理、歷史、生物等, 而學一些特別學科就要有特別的語言, 好像學音樂就要有樂理基礎, 學物理要有數學基礎, 而財務的基礎就是會計, 看不懂會計報表就看不懂一家公司的財務狀況, 就好像不懂ABC, 怎會看懂英文小說呢?


所以了解會計制度就能看懂你想看的東西, 了解後就會知道某會計制度入賬的方法, 但我認為不需花精神探討制度的不公平, 而是了解背後由來後再對這家公司作出適當分析。相反, 如果不了解的話, 例如把有大量水份的盈利計算價值, 又或是計算時不顧盈利跟現金流的比例有異樣 (盈利的含金量不高)等, 這就算是會計基礎未到家。英文學得不夠好, 怎能讀好英文歷史呢? 所以有這種情況時, 應該從會計基礎下苦功, 再談投資。

作投資之用, 對會計學有一定量認識就足夠, 不用每個人都學習嚴謹得像註冊會計師的水平才可以投資。我的準則是假設自己是老闆, 請了會計師幫我的公司制作報表時, 我應該要有能力了解他在做什麼, 以及有能力讀懂這些報表及對報表發問。不過, 相信對會計學完全沒有認知而又買賣股票的人實在多的是, 因此成功的投資者永遠都是少數。

對消費面不改容 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/04/blog-post_09.html
我有不同組群的朋友, 都有不同的消費方式, 從食局中可以觀察到他們的概念, 但有時因由就不得而知。

有一群是初中相識到現在, 大部份都是當年的公屋仔女, 一直都有保持連絡, 間中都會出來食飯聚一聚。他們有一大部份人都沒有上大學, 不少人一足 18歲就出來做事, 做的都是sales及管工之類的工作, 不能說是中產人士。但我發現他們在消費時最面不改容, 其實這個結論我是綜合了另一位好朋友的初中同學觀察所得的, 她的舊同學同樣是很早出來社會做事, 做的都是sales及護士之類的工作, 消費時同樣面不改容。

怎樣面不改容呢? 其實只不過是出尖沙咀一帶食飯, 一餐晚飯每人400大元以上, 如果帶男、女朋友就800大元, 而吃的東西可能只是燒下牛肉粒或滾下牛肉片, 沒有吃過一些特別的東西, 跟小肥牛等沒多大分別。但他們從沒有說過半句價錢太貴之類, 付款時面不改容。

同時, 在飯局中, 他們的話題多是旅行, 買手機型號等, 某朋友好像剛去完什麼地方, 一坐下就說要準備去什麼地方, 對於每年大約去一次旅行的我實在超前很多。而 iphone 或 samsung 智能手機這類基本東西, 當然每人一部在手, 還有一、兩位帶了ipad來玩, 飯局中又會談談如何trade-in舊電話換新機。

他們消費時面不改容, 為何我有這樣的感覺? 因為我有另外三班朋友作對比, 一班是舊同事, 一班是大學同學, 一班是大宿舍樓友, 他們多是專業人士, 將會或已經是中產人士, 但他們在消費時還有點「就著就著」, 跟之前的初中舊同學感覺完全不同。每次約會, 他們都會先對地點討論一番, 其中一個要點是去的地方是否「抵」食, 這樣約出來的地方都不會貴得到哪裡。

加上對手機的觀察, 外型似 iphone的手機反而不出半數, 有些會有兩部電話是因為公司替他出的手機。討論的內容多是置業、工作事途、某公司制度這類話題, 有關消費的話題並不多, 而偶有一、兩次討論旅行, 但竟討論一起去南極旅行, 又是人生目標之一。

在點菜時, 大家都會看著價錢來點, 會計算一下這個價值吃這碟菜是否化算。其中最令我感受深刻的就是有一次因為節日所以太多人, 連訂了枱的餐廳都沒有位子, 於是人齊了就一起到另一家餐廳, 其中帶隊的是其中一位大學同學, 他在讀書時我們都知他家中十分富裕, 但就是沒有人留意他在帶隊, 個個只顧邊行邊傾偈, 還給這位同學點菜。最後大家吃的又只是滾牛肉, 但每人要$360, 而令我意外的是不少同學都出聲話貴, 還拿著單子檢查一番, 「320蚊一碟牛? 48蚊一個出前一丁? 邊個叫左3個出前一丁呀? 要食番屋企食啦! 4蚊個之嘛, 呢度賣48蚊呀?!」

這是從我班初中同學中很少聽到的, 他們多會面不改容地付款。不同組群的朋友, 為何有這樣的分別呢? 我想過不少原因, 例如是否讀多兩年書, 做多幾年苦學生, 對錢的看法會不同呢? 又是否不同工作環境, 面對不同同事, 近朱者赤, 對消費的概念會不同呢? 或者, 是否只是我的朋友組別是這樣, 其他的都不是呢? 我不明白, 想不通, 不知大家身邊又有否這個現象呢?

YC兄的樓市投資技巧 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/04/yc.html
YC兄的樓市投資技巧相信大家都略知一二, 不了解的可到他的blog細閱, 實在十分值得花點時間研究他的理念。

 http://blog.yahoo.com/_BIBG6PRURNDFYIOSVOFF2AOCOE/articles/page/1

不過近年經過政府連番亂出招, 現在的投資房地產技術跟從前 YC兄的玩法實在有不少改變。例如信貸資料庫, 讓你不可能經多家銀行做按揭時可以隱瞞任何債務。

雖說放租的80%收入可以當成收入, 但供樓只可以是收入的一半, 還有要通過透明度不高的壓力測試。把樓放租後, 再買樓再放租, 如果首期不是問題的話, 一個打工仔的瓶頸就是「供樓只可佔收入一半」, 因為今時今日, 你有十層樓, 銀行全部都知。

如果計實數, 當一層自住, 九層放租, 租金等於供款, 全部 200萬樓, 7成按, 供30年, 大約供6000蚊, 人工3萬, 情況會如何?


第一層: 供6000, 收入3萬, 供樓少於收入一半, 成功上會。

第二層: 供12000,收入3.48萬 (租金80%當收入計算), 供樓少於收入一半, 成功上會。

第三層: 供18000,收入3.96萬, 供樓少於收入一半, 成功上會。

第四層: 供24000,收入4.44萬, 供樓超過收入一半, 不能成功上會。


以上計算只是簡單化, 還未計算壓力測試, 其實當買資產回來, 租金供養層樓的按揭供款, 生無限層樓出來都可以, 不過銀行按以上計法, 瓶頸就在收入, 始終打工仔收入都會是瓶頸。

不過以上的都只是我的理解, 實情不知對不對, 因為沒有這個實況又沒有與銀行家傾談過。但如果是這樣考慮的話, 現在就很難做到 YC兄當年的動作了, 即不同銀行做按揭, 互相不知總按揭量, 退休前做到6層樓在手, 退休後增至10層, 還不單至是200萬樓。不知有沒有人近年試過成功不停上會, 令供款額超過收入一半呢?

如果只看一個基本因素 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/04/blog-post_14.html

怎樣才叫富有? 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2008/03/blog-post_27.html
怎樣才叫富有? 有時候無聊想起這個問題, 到底有沒有答案的呢?

一個我很喜歡看的投資 BLOG 「市場先生」曾經在他的 BLOG說過, 富有的定義是有 1000萬穩健的投資 (例如匯豐股票), 加上一個已經供完的樓宇單位可供安居, 就可以很穩當及富有地享受退休生活了。

富有的人有很多, 很富有同時生活又很儉樸的人也有很多, 看看以下的例子 :

已故全球最富有的婦人「龔如心」, 身家數百億, 但每天開支都不到 100元。
曾經成為全球最富有的人「巴菲特」, 但他還住在 28歲時買下的舊房子裡。
多年來全球最富有的華人「李嘉誠」, 但他身穿的衣服鞋襪很多都不是名牌, 更是陳年舊貨。
曾經多年成為全球最富有的人「蓋茨」, 曾為一個VIP車位的車費與停車場理論, 最後寧願不進停車場也不付VIP的車費。

想起來真的有點諷刺, 以上相信是冰山一角, 富人的消費模式有時比窮人更儉樸, 要過富人的生活水平, 我相信不需要很有錢也能達到。

我認為最貧窮的人就是他希望得到的都得不到, 最富有的人就是他希望得到的都能夠得到。要做到富人, 不一定要在花錢的能力上著手, 狡猾一點, 你可以在思想態度上著手。

如果你的欲望跟巴菲特差不多的話, 很快你的財富就足以應付你的所有支出, 多出來的金錢只不過是戶口上的一個數字而已。

當年龔如心有很多樓房, 在樓市不好景時堅持不賣, 這些樓宇不會影響她的生活, 她每日只用 100元, 多出來的都只是數字遊戲。(後來知道部份多出來的錢用作風水服務費)

香港很多時會拿人工來比較, 比較成就、比較身家、比較投資回報、視這些為成功的指標, 富有是人生的目標, 出人頭地是終生理想。但很少會討論生活的滿足度、工作的成就感、家庭及朋友的感情指標、幫助別人的事情、生活的開心程度等。

我算是喜歡投資, 可以說是因為喜歡而喜歡, 投資的成績會反映知識的實踐結果。同時, 我也喜歡自己的工作, 我絕對知道怎樣轉工或轉行可令人工增長不少, 與一些舊同學出來吃飯時也知道人工不及某些同學的三份之二, 也曾經被冷嘲熱諷, 可是最後也打消了轉工的念頭, 全因我滿意現在的工作, 這不是單靠人工作出決定的結果。

如果要追求的是心中富有, 只要我的欲望能夠一一實現, 有足夠能力支付美滿的生活, 也有足夠的能力不斷追求知識及實踐知識, 這已經是富有得不得了。

有一天, 到了一個地步, 再多 1000萬、1億、1000億, 可是生活依舊, 因此不能再富有了, 我相信這就是富有, 你現在很富有嗎?

怎樣才叫擁有世界? 一隻蟑螂在地球上用六隻腳站著, 同時它正在用六隻腳緊抱地球。在它的角度, 它正在擁有世界, 事情是看你怎樣理解而己。



後記
回看這篇文章, 很有趣地覺得是別人寫的, 是比較禪的一篇, 算頗有啟發性, 4年前的自己在啟發今日的自己。這4年來, 你又長大了多少? 寫blog就有這個好處, 因為記錄了, 所以已經自己的想法都得以回味。

現在的確比 4年前富有, 這個富有包括金錢上及精神上, 希望每天都比之前富有, 因而要不斷投資。

住宅法律個案分享 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/04/blog-post_18.html
有兩個有關住宅物業的法律個案在這裡分享一下。

第一個是我朋友阿強的樓房, 阿強是該物業的第三手業主, 早年第二手業主將物業賣給阿強時, 阿強跟太太是以長命契的形式成功上會做按揭。

到近期, 阿強希望能享用公司的低息貸款 (銀行工有這個好處), 但公司要求物業只可以是阿強本人一個名持有, 於是阿強就找律師安排轉名。誰不知銀行及律師都查到當年第一手樓業在 7年前賣給第二手業主上的買賣合約有錯誤, 不能上會。

阿強就這個個案再多問一家律師行, 結果兩家律師行都同樣得出兩個可行方案。一就是多等 3年, 讓當年的買賣合約超過 10年, 自動不被追究。第二個可行方案就是要到主理第一手及第二手業主買賣合約的律師行提出修正要求, 但該律師行一般都會收取費用。

阿強希望早日轉按揭計劃, 於是就用第二個方案, 該律師行要收取一萬大元, 比他的轉名律師費用還要高。說出來我們都覺得實在離譜, 這個世界怎會有人公然要收費來改正自己的錯誤呢? 但合約正本只能在該律師行, 實在有點屈。


另一位朋友阿祥所住的單位經常受樓上漏水困擾, 於是請律師向樓上單位業主發出律師信, 誰知樓上單位業主完全沒有理會。律師意見是樓上單位一日沒有反應的話, 法律程序很難繼續, 即不可能告上民事法庭。

阿祥走到相熟經紀陳仔打聽到樓上單位正在放售, 如果被他成功放售的話, 相等於他可從此脫身, 而漏水問題又要重新再跟新業主開始角力, 情況實在不妙。於是阿祥就叫陳仔當知道單位將要成交, 就給他放消息。不久陳仔告知阿祥樓上單位成功放售, 更是必買必賣合約, 還知道買賣雙方的律師行。

阿祥二話不說就拿之前所發的律師信跑上雙方的律師行, 本來雙方律師都沒有興趣理會阿祥, 但阿祥當然用「生果報」及「方向報」來威脅, 聲明雙方律師應該全力保護客戶利益, 怎能當沒有見過阿祥? 結果雙方律師都不敢掉以輕心, 詳細研究阿祥手中的文件。

最後, 雙方律師協定扣起因漏水問題引起的維修費 (約 5萬元), 直至漏水事件解決, 否則買方不獲過數。


事件完結了, 說出來像是個有趣故事, 但如果涉及一宗半宗個案, 實在煩人。

投資樓比股票容易 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/04/blog-post_23.html
早兩日看到一篇文章, 說明投資樓比投資股票來得簡單容易, 看看以下節錄。

「......在統計層面，樓價長遠的升幅的確不及股票，但物業升幅勝在平均，只要投資者穩穩陣陣買個四正的單位出租，大多數人皆可獲得不俗的回報。但如何購買一個穩穩陣陣的單位呢？不外乎是考慮屋苑的流通率、質素、交通方便程度、社區 配套是否齊全等，一般上網或透過地產代理亦可獲得相關資訊，作為初步資料篩選，然後按個人財力或需要，作出心水投資即可。

相反，投資股票涉及大量的數據分析，既要由宏觀經濟睇到行業以至個別公司的資料，包括新聞、經濟分析、財務報告、管理層的動向等，若不是讀經濟或財務出身的，相信不容 易消化相關資料，就算是勉強能消化，亦未必可以秒秒鐘留意股市變化，而即時更改投資部署。股票對外圍消息最敏感，要是外圍經濟一起變化，分分鐘「渣都無」。......」

這些論點, 一位朋友亦有提及, 投資樓房所需的知識遠比投資股票少。如果集中投資香港的樓房, 只要平日多看新聞及思考, 走過地產舖多加留意, 很快就對香港一些地區的樓價有點概念, 留意基建, 人口變化, 對某地區未來的改動都會略有心得。當上手了之後, 就很容易套進不同地區。

但股票就難很多, 不懂會計就很難參與。說來也是, 所以施永青先生都說過, 香港的有錢人投資地產發達多於投資股票。想盡快財務自由, 日後對樓市一定要多加了解。

成交少皆因定錯價 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/04/blog-post_24.html
二手成交偏低, 因為政府所推出的SSD, 買入兩年內要交最多樓價 15%的費用, 把所有炒家都秒殺了, 絕跡市場。

沒有炒家的市場就只有用家及長線投資者, 他們的心態都是「皇帝女唔憂嫁」, 定價高一高, 樓市回落就不賣, 完全沒有「貨如輪轉」的策略。

很多時發展商賣樓都會試水溫, 先訂第一批貨的價錢, 看去貨速度來計算市場的接受能力, 再調整下一批貨的價錢。一出貨, 極速賣清的話, 不是賣樓部厲害, 而是定錯價, 定得太平、太抵。相反賣不出或賣得太慢, 即訂價過高, 市場接受能力不足。在這個情況下, 可以做的, 一就是下調價格, 一就是收回等下次再賣。

如今的二手樓市場, 明顯沒有會定對價的賣家, 所有業主都是華懋或恒隆的心態, 不到價就寧願不賣, 反正不是等錢用, 華懋或恒隆可以把起好的樓閒置 20多年都不賣出, 總之永遠訂下高價才會賣出。

看看下任政府會否解除這個歪曲市場的 SSD, 到現在我還不明白 SSD如何能壓抑樓市? 曾師長實在要多點集思廣益, 閉門造車的政策只會惹笑。