成交少皆因定錯價 止凡
http://cpleung826.blogspot.com/2012/04/blog-post_24.html二手成交偏低, 因為政府所推出的SSD, 買入兩年內要交最多樓價 15%的費用, 把所有炒家都秒殺了, 絕跡市場。
沒有炒家的市場就只有用家及長線投資者, 他們的心態都是「皇帝女唔憂嫁」, 定價高一高, 樓市回落就不賣, 完全沒有「貨如輪轉」的策略。
很多時發展商賣樓都會試水溫, 先訂第一批貨的價錢, 看去貨速度來計算市場的接受能力, 再調整下一批貨的價錢。一出貨, 極速賣清的話,
不是賣樓部厲害, 而是定錯價, 定得太平、太抵。相反賣不出或賣得太慢, 即訂價過高, 市場接受能力不足。在這個情況下, 可以做的,
一就是下調價格, 一就是收回等下次再賣。
如今的二手樓市場, 明顯沒有會定對價的賣家, 所有業主都是華懋或恒隆的心態, 不到價就寧願不賣, 反正不是等錢用, 華懋或恒隆可以把起好的樓閒置 20多年都不賣出, 總之永遠訂下高價才會賣出。
看看下任政府會否解除這個歪曲市場的 SSD, 到現在我還不明白 SSD如何能壓抑樓市? 曾師長實在要多點集思廣益, 閉門造車的政策只會惹笑。
電台聽到獨立思考的故事 止凡
http://cpleung826.blogspot.com/2012/04/blog-post_25.html有一日下班乘車回家途中, 聽電台有一段嘉賓批評香港教育的聲帶, 當中有一個獨立思考的故事, 十分有趣。
嘉賓在聲帶中提及他曾經被一位大學生訪問對政府的強制驗樓的看法, 事原大概是該學生要交畢業論文之類。當學生問嘉賓對政府的強制驗樓的看法時, 嘉賓就反問學生的看法, 而學生的答案都是在電視看到的一類答案, 例如這是好東西, 可以減少危樓之類。
而嘉賓就進一步問學生 :「按你所知, 政府有否任何資料把因危樓所產生的意外率, 跟自然意外率或交通意外率比較過呢?」學生在思考著, 沒有回答。
嘉賓再問 :「如果沒有的話, 誰能證明這是一個好東西及必須呢? 又或者轉另一個角度看, 這會否是一種迫遷的手段呢? 當強拍比例由九成降至八成,
這個是政府支持加速回收舊樓的證明, 要協助發展商加速收回舊樓重建, 強制驗樓亦可以是一把刀, 預期花時間精神在收舊樓的價錢及步驟上,
不如由政府發出警告書要強制驗樓, 一些老公公老婆婆的業主自然非常主動地想賣樓...」學生繼續沒有反應。
嘉賓強調他也只是假設, 而他的重點不在他的立論是否正確, 只是著眼於這名大學生的反應 - 「無言以對」。說明這就是典型香港教育的產品, 因為超出課本範圍, 於是便無法處理及分析問題。
我也不完全同意他的立論, 有點太過陰謀論, 先假設官商鈎結是必然的事才能成立。再者, 強制驗樓討論多年, 亦實在不是壞事, 很多樓宇沒有完善的業主法團, 樓房超過 50年從未維修過, 實在有危害公眾利益, 好像馬頭圍榻樓實在要正視。
但事實是香港這個教育系統是前英國殖民地時期港英政府沿用的, 因為是殖民地, 政府政策不用公務員有創意, 只需要執行,
所以這是針對執行力的教育制度。香港人讀書成績好的一群都有很高的能力, 但都是語文, 數、理、化及背誦的資料,
以及考試技巧。但挑戰權威的思維及創意力就非常弱, 簡單一點, 就是被訓練得比較聽話。不過, 這個只是主流人士, 當然也有不少例外。
說到挑戰權威的思維及創意力, 令我想起電影「作死不離3兄弟」 中有一幕。工程學總教授指出由於太空環境特殊 (無重力, 無壓力, 極端溫度),
一般原子筆都不能書寫, 所以一群科學家就用超過 100萬美金研製出一支可以在太空中書寫的原子筆。然後教授就高舉手中的原子筆,
指手上就是這支原子筆, 他只會送給他認為非常好的學生, 不過多年來他都沒有找到一個這樣的學生, 所以一直保留這支筆, 希望這群學生努力,
有一天可以從他手上拿到這支筆。當一眾學生都用渴望得到這支筆的眼神看著這位教授時, 教授亦非常驕傲。就在這個時候, 主角 (其中一名學生)舉手問
:「為何在太空要用原子筆, 而不改用鉛筆呢?」
再加按計劃 止凡
http://cpleung826.blogspot.com/2012/04/blog-post_27.html不經不覺距離對上一次自住樓轉按的時間又差不多過了兩年, 轉按的罰息期將會過, 樓價又升了不少, 於是到銀行了解一下加按的情況。
由於之前所做的按揭計劃是 H按, 利息還不到1%, 如果現在轉按新計劃, 利息一定沒有以前的低。但到銀行了解後, 原來在本身的銀行做加按,
不用罰息, 也不用影響之前按揭的部份, 只是計算七成按揭後把多出來的部份用新計劃以貸款形式借出, 新舊按揭的息率會分別計算。
由於本身銀行一直有戶口的資料, 申請時只需再影印身份證及填表即可, 不用交入息證明, 更不用請律師等, 而加按部份還有0.5%現金回贈。不過息率都不算平, 100萬以下就只能做到2.6%。
不過, 做這個加按動作之時, 有一些小插曲, 就是按揭供款比率計算時, 如果有幾份按揭, 又在同一家銀行做, 又有些聯名戶口, 這就要小心一點, 因為好容易會失預算不能上會。
以我為例, 自住樓是跟太太聯名的, 而太太外家的物業就是太太一個人名, 兩間都是同一家銀行做按揭,
亦成功上會多年。當每間屋都希望再套現幾十萬出來時, 原來銀行的計算方法是會「火燒連環船」, 兩家一起看, 而最大問題就是聯名戶口,
銀行會假設任何一方沒有供樓能力來計算。
在這個計算方法下, 我就被計算作一份薪水供一層樓 (聯名那層), 而我太太被計算作一份薪水供兩層樓 (聯名及外家),
所以如果兩層樓都要加按的話, 樽頸就在我太太身上, 即我收入再多都對結果沒有幫助, 結論是我們的收入只可以足夠加按其中一層
(但如果計算方法是兩人一起計絕對卓卓有餘)。
還有兩個解決方法, 第一就是加我的名到太太外家層樓作擔保人, 這就可以計算兩份薪水供兩層樓, 但要找律師做一份擔保契,
花幾千元。第二就是我們的自住樓改為我一個人名, 但又要找律師做買賣合約, 還要打厘印費, 可能上萬。而兩個方法都有機會影響本身的按揭計劃,
在不影響原本的低息按揭計劃的前提下, 兩個方法都沒有採納。
跟銀行了解這些計算方法其實很有趣, 好像在做生意找銀行家融資似的。如果當初上會時是生意人心態的話, 一定不會兩份按揭在同一家銀行做,
這就有多點可能性透過先後腳來加按。還有一定不會聯名, 這個「火燒連環船」真氣死人, 原本兩個人, 假設每人購買力是兩層樓, 總共可以買四層樓,
但如果其中一層樓聯名了, 購買力變成只有三層, 條數怎樣計?
不過話說回來, 我相信聯名亦有一點好處, 夫妻做長命契好像在一方死後少一點麻煩, 不過詳情不太清楚, 有機會找律師問問。
欣賞企業家及投資者 止凡
http://cpleung826.blogspot.com/2012/05/blog-post.html每個地方都需要企業家, 企業家就是不停制造或營運「系統」, 「系統」一般指有助推動社會發展的複雜結構, 當中可能包括人、機器、資金、知識,
而知識又包羅萬有, 法律、會計、銷售、服務, 以至多方面的專業知識, 一個有一定規模的企業, 其系統結構都是非常複雜, 是企業家的傑作。
投資者就是把資金分配到對社會有正面幫助的「系統」上, 他們不一定要懂得制造系統, 但一定要懂分辨「系統」的好壞, 而把資金好好運用, 讓好的「系統」得足夠資金, 推動社會發展, 令社會進步。
這兩個就是富爸爸 "cashflow quadrant" 書中所講述的右邊兩個象限, 而這兩個象限是資本社會非常需要的, 企業家最高境界是運用
"OPE - other people's effort", 而投資者最高境界是運用 "OPM - other people's
money"。誰是 "other people" 呢? 我相信大多是指左邊兩個象限, 即打工仔及自僱人士。
打工仔及自僱人士這兩類人是社會上的大多數, 由經濟學的基本供求理論就可知這兩類人的議價能力最低, 所以要組織工會來集中力量。在社會層面上,
這班人的感受不會是一個國家或政府需要考慮的優先條件 (除非決定太離譜而會產生政權動搖), 個口話優先, 但出來的政策都一定有陰謀,
一定先考慮企業家及投資者的利益, 因為少數的他們才是推動社會的動力。不相信的打工仔, 只要看看自己避稅的方法跟企業家比一比, 就知道法律偏幫誰。
作為打工仔或專業人士, 草根或中產出身的, 大多數都會在讀完書後做 "other people", 被企業家利用自己的 effort。而事實上,
做老闆的人真的是少數, 一個老闆可以有1萬個員工, 就算總經理及 CEO也只是打工, 成功的老闆亦非常難做得到。
要離開左象限進入右象限, 投資者這個途徑比較可取。起步時先不要老是把血汗錢放在銀行貶值, 放在銀行的話, 銀行只會給你近乎零的利息,
再把你的錢借給其他投資者, 投資者所用的 OPM 就是你的錢了。相反, 應該努力吸納投資理財知識, 發展自己在投資者的角色, 不是假手於人,
找什麼基金經理代勞是死路一條, 永遠都是打工仔及 "other people"。
希望八十後看到這篇文章能及早明白這個社會分佈問題, 我發覺他們很愛說「公平」, 可能是教育出來的結果。這個世界從來都沒有公平, 現今社會都是利益行先, 越早明白自己在社會上的位置, 相信越早能夠找對路, 達至財務自由, 有時間看看富爸爸系列的財經書籍吧。
有關誠信的故事 止凡
http://cpleung826.blogspot.com/2008/04/blog-post_03.html看 [李嘉誠管理智慧全集] 一書時看到一個有關誠信的故事。
在古時候, 潮州府城外的桑埔山有一座古寺。 當家住持雲寂和尚已是垂暮之年,
他知道自己在世的日子不多了, 就把他的兩個弟子 - 一寂、二寂召到方丈室, 拿出兩袋谷種給他們, 要他們去播種插秧, 到谷熟的季節再來見他,
收的谷子多者可以繼承他的衣缽, 做廟裡住持。
一眨眼收割的時候到了, 只見一寂挑了一担沉重的谷子來見師父,
而二寂卻兩手空空。雲寂問二寂, 二寂慚愧地說, 他沒有管好田谷種沒發芽。雲寂聽罷, 二話沒說便把袈裟交給二寂, 指定他為未來的住持。一寂不服,
問其緣由, 師父意味深長地說, 我給你倆的種谷都是煮過的。
煮過的種谷當然不能發芽, 但一寂為什麼可以用煮過的種谷種出一担谷子來呢? 很明顯一寂為求得到住持位置, 不擇手段, 到市集把一大担谷子買回來了事, 這是雲寂對弟子誠信上的一個小測驗。
香港人出名懂變通以解決問題, 但與此同時也要記緊保持個人的誠信, 一個人沒有誠信, 只會令成功的路越來越遠。
此文章首次在「永不當田雞」發表於 2008-4-3
後記
在工作上到現在還沒有親身體現到誠信的直接得益, 但對誠信還是有一份執著, 有錯就要認, 過不到自己的絕對要出聲。
眼看不少人做事誠信概念很薄弱, 永遠想著拿最大利益或減少工作而說謊, 說謊時連他自己都騙到了, 眼也不眨一下。心想這樣做事遲早出事, 雖說自己不是什麼大生意人, 但誠信實在要守, 這個世界應該要這樣才行。
投資公司前先找問題 止凡
http://cpleung826.blogspot.com/2012/05/blog-post_06.html話說中國動向 (3818) 近年不停發出盈警, 令股價大跌, 銷售增長不只停止了, 還倒退不少, 之後分銷商又打退堂鼓, 又要公司回購其存貨, 管理層又不務正業, 亂用公司現金買股, 包括阿里爸爸, 一下子整支股票變成垃圾股。
投資者在投資股票之前, 多數隻能作一個「倒後鏡式」的分析, 看看該股票的往績來估計未來表現。而中國動向 2007年上市,
從李寧手中取得優質品牌, 再來一個 08年中國奧運熱, 一直處於高增長率的狀態。假設在 2009年尾時分析中國動向, 看它多份年報,
實在一點都不能發現公司有任何大問題。
2009年已經算是有 3年業績, 3年的毛利率都有近 60%, 這是運動裝名牌才能做得到。盈利就年年賺幾億增長至十幾億, 而且這些都是真的盈利,
因為現金流一直反映都能夠得到, 不只是「應付賬」而已。現金儲備也有二、三十億, 零負債, 存貨亦不是一個問題, 一年銷售成本過10億,
而平均存貨只有 2億多, 即一年可以賣走 5轉存貨, 完全不是問題。
這個投資分析回顧實在令人擔心, 因為找不到問題, 而事後的確發生問題。當看完巴黎兄的一篇文章, 我十分同意。
http://blog.yahoo.com/_6TLACXZVBOZGXZUIY5NCVMWRHY/articles/87481
最大的問題就是上市時間太短, 這個是最基本, 短期賬目要做得好, 實在有太多方法, 包括近期有
blog友認為中國動向多年來的營業額及盈利只是分銷商向公司入貨而做成, 並不是真正賣出到客人手上, 即貨到鋪就算成是盈利, 而各鋪是分銷商,
他們的財政是獨立的, 中國動向的投資者不能看到。單看中國動向的財務時的確盈利驚人, 但原來存貨問題一樣存在, 而比想像更嚴重,
因為投資者一直看不見這個問題。到現在爆煲了, 分銷商要求中國動向回購過時又賣不去的貨品才出事, 多年的現金都是做出來的。
中國動向這個問題還出現在多家民企, 現在都要爆煲了。但如果一家公司上市 5年以上, 甚至 10年以上, 經過至少一、兩次的經濟下滑, 情況就不一樣, 這樣的公司如果投資者在年報中找不到問題的話, 出事的機會就少很多。
實在欣賞巴黎兄在中國動向的分析, 不知什麼原因令他分析該股, 但第一句已經表明這支股票上市年曆不足, 不是他杯茶, 我覺得這是價值投資者要執著的要點。還有巴黎兄在超大一股損失, 亦公開反思, 實在值得我們學習。
化成簡單的數字 止凡
http://cpleung826.blogspot.com/2012/05/blog-post_07.html對投資有信心, 皆因對投資項目的了解, 加上電視都經常說「先了解, 後投資」。
而對投資項目的了解深入, 以至可以把一盤複雜的生意化成簡單的數字, 這就是關鍵。即當理解一間公司運作時可以把複雜的數據簡單化, 不用複雜的數字, 說起來好像是10蚊或100蚊的問題來考慮。
記得之前有記者問李嘉誠先生和黃是否減少對香港的投資, 當時他是這樣回答的「100蚊和黃有15-16蚊是投資香港的......」, 大家可以看到他腦中的運作, 和黃是非常複雜的公司, 但在他的腦中就變成了很簡單的數字, 整合成了一盤 100蚊的生意。
當分析一間公司時, 嘗試把複雜的數據變得簡單易明, 跟其他公司作比較甚至記憶起來都會較容易。如果變不來, 就不要投資, 因為公司的複雜程度可能超出你的分析能力。
股神巴菲特經常說, 投資對象越簡單就越好, 公司越難明不代表越賺錢, 反而代表管理層越想隱瞞什麼似的。
金融海潚前, 雷曼高層 (記憶好像是雷曼) 希望向他賣出股票, 當時巴菲特不是看得到公司的問題, 反而是看不明白, 太多難懂的衍生工具,
當時他不知道這是好是壞, 就只是不明白而已。當這位高層向股神推介這些股票, 希望股神接貨時,
股神問這位高層一個非常簡單的問題「你自己買了多少?」, 這位高層說「沒有」, 你聽到這個簡單問題的簡單答案代表什麼呢?
嘉道理夠膽講 止凡
http://cpleung826.blogspot.com/2012/05/blog-post_09.html中電主席嘉道理公開批評政府及預期未來會大幅加電費, 先不要說加電費部份, 反正這個都還要每次傾。
想講講他對政府批評的言論 :「在自己辦公室望著啟德舊機場及西九兩塊地皮已經好多年了, 可見政府的辦事效率, 如果給他們管理中電, 九龍及新界地區可能要經常停電, 以後的中電發佈會也可能會在黑暗中進行...」
簡單點說, 嘉道理就是說政府「廢」。說實在點, 香港現今的政治氣氛, 實在什麼都搞不出來, 數年前新加坡還視香港為假想敵, 如今人家早已經超前, 我們這幾年發展了什麼呢? 只是在討論這個、討論那個。
西九傾到現在, 還沒有一個定案, 行政總裁都換了好幾個。新加坡要做一個賭場, 會花時間討論什麼病態賭徒等問題嗎? 1..2..3..就做, 等什麼? 你等? 你想? 你傾? 拉布? 這個世界沒有人等你的。
好少有錢人會走出來嚴厲批評政府, 嘉道理, 你有種!
大陸買家法律意識低 止凡
http://cpleung826.blogspot.com/2012/05/blog-post_13.html今日看樓盤傳真, 提到有兩宗觀眾報料有關涉及內地人的二手樓買賣, 行為令人驚訝。
第一宗是內地買家看中了一個單位, 向一名香港業主提出買賣, 經過經紀安排, 雙方簽好臨時買賣合約, 內地買家開出一張12萬支票給業主作小訂,
準備14天後交大訂。一天後業主收到經紀電話說內地買方有資金問題, 希望可以更改成交日期, 可否帶同臨約出來更改。業主好心就應承了,
於是到一間快餐店見買家及經紀, 經紀接過3份臨約 (買賣雙方加經紀共3份),
整理好及修改好之後交給該名內地買家先加簽修改部份。該買家接過臨約後突然起身走人, 邊走邊撕毀合約, 當這次交易從沒有發生過。經紀及業主都傻了。
第二宗, 業主是內地人, 簽好了臨時買賣合約給一名香港買家, 誰知業主見香港樓市颯升而後悔, 要求買方取消交易, 買方認為只要照合約精神賠償便可。但業主卻聲言會破壞該層樓, 日後買方住入也不會有好日子過, 嚇得買家怕怕。
當中有線電視亦有講及一些律師意見, 第一宗的話, 律師認為有臨約殘骸, 加上不能過戶的支票, 還有經紀作證, 成功告買家毀約機會很高,
不過更簡單是告該張12萬支票不能過戶, 這個會更快捷及成功率更高。第二宗的話, 要告他還未做的動作比較難,
法庭亦要證明樓房破壞要到一般人不能居住的程度才會要求業主賠償。
還有, 內地人在港搞上了這類民事案, 就算告入了, 也不會影響他們出入境, 如果在港沒有住址, 連找他賠償的動作都做不到, 香港法律只有香港人在守, 大家跟內地人做交易真要小心萬分。
港交所投機 止凡
http://cpleung826.blogspot.com/2012/05/blog-post_21.html港交所 (388) 是一隻非常特別的股票, 人類天生有一種好賭的細胞, 而中國人更是天生的賭徒。澳門有賭場, 回歸後更有多個賭牌,
新加坡亦建賭場 (但新加坡政府不認, 只說是娛樂城), 中國則沒有。香港呢? 有賽馬會, 賭波、賭馬, 每個賽馬日的投資額大約十億八億左右,
根本滿足不了大戶。另一個賭場就是港交所。
長線及價值投資者就當港交所是投資的地方, 但每日幾十億、幾百億資金, 大部份都不會當它是投資的地方, 而是投機, 是賭博。賭大市上還是落,
不買正股的, 可以買衍生工具, 實在包羅萬有。每一宗交易, 港交所都收錢, 手續費、利息, 過水濕腳, 還是獨市生意,
而這門生意所控制的資金進出實在是天文數字, 而港交所這家公司所需要的實質資產又不需要很多, 很難有其他公司能做到。
最可惜的是港交所在我心目中永遠都停留在偏貴的水平, 過去十多年的平均市盈率大概停留在27倍以上, 代表它的增長要保持相當高, 要不然這個市盈率實在不低。
但有時心癢癢喜歡拿港交所投機, 主要是因為它的股價波動夠大, 市場一有消息傳出, 或經濟數據上上落落, 它就會大升大跌,
符合炒炒賣賣的原則。還有它是保證死不了的股票, 它的地位比匯控還高, 香港政府亦在 $200樓上買入了不少 (這個陳德霖的決定我實在不敢苟同)。
最重要一點是港交所的業務簡單, 還有十萬幾對眼看實, 一年出 4 次業績, 令它的股價水平非常透明。最重要一步是能否夠膽跟大市對著幹。
如果大家做一點研究, 港交所的平均市盈率為27倍, 每年盈利都會增加, 而當股價低於27倍時, 不出一年就有機會升回或過27倍 (拿股息率來比較亦可, 因為它的派息率亦非常穩定)。簡單點說, 一年一浪, 每浪賺過20%應該不難。
不過, 投機、炒賣始終不是我杯茶, 就算這個投機還是以盈利作依歸, 始終還是投機, 例如這個「27倍」亦不是定律,
可能從今年打後市場只會給予20倍或更低的股價也說不定。不過很多時, 當有足夠多資產在收息及享受複利增長時,
多出來部份儲蓄就想拿來滿足自己的賭性, 希望能可以改掉這個壞習慣。
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