【讀書好】追憶新界逝水年華 讀《粉嶺舊時月色》
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GS(14)@2016-09-17 17:43:53【文化籽：讀書好】「青山原是我身邊伴，伴着白雲在我前，碧海是我的心中樂，與我風裏渡童年。是誰令青山也變，變了俗氣的嘴臉，又是誰令碧海也變，變作濁流滔天。」方中信、林嘉華、劉青雲及林家棟在電影《竊聽風雲3》中，突然吭起這首八十年代初無綫電視劇《風雲》仙杜拉唱的主題曲，這是編劇神來之筆，令這套電影一下子接上了三十年前最早揭露新界官商紳黑「合作」的寫實劇。我姨媽在粉嶺龍躍頭務農，六、七十年代由小學至中學這十年間，每年暑假就會在鄉村住上好一段時間，這段回憶一直無法遺忘，那時天未光起身割菜，一起拿去聯和墟出售，回來時才在附近「茶居」飲早茶，田間有很多番石榴樹，姨媽會專挑在「雀口」的才摘，因為雀仔識食，專啄甜度高的果實。最近因朱凱廸死亡恐嚇事件，我在自己節目中回顧英治新界歷史，提到我在粉嶺鄉村的生活，有粉嶺長大的聽眾朋友知道後，立即寄來一本叫《粉嶺舊時月色》的書。
逝水年華
這幾天我一直在看，實在感動，此書從沒有公開發行，作者張麗翔女士，新界粉嶺人，其作品可算是私人修編的粉嶺地方誌，作者以著史方式來追憶已消失的「粉嶺」，文字平實，沒有甚麼感懷傷逝。明末清初遺民，也是這樣去追憶消逝的江南。「如果你發覺你所愛的城市在失控，漸漸地失衡、失憶、失調，卻無可奈何的話，不必沮喪，你該慶幸自己還未失智，而你的心可是人間最後的一方淨土，那裏永遠有藍天、綠野、幽壑、雲泉、清風、明月……」。作者說出了其寫作緣起，我自己隨着時間過去，其實對粉嶺的回憶已經漸漸褪色，只留下幾個場景，因為粉嶺承載着歷史回憶的地點、建築物已被城市化巨輪輾成灰，那條鄉村已經消失變成公屋。
那些年的新界
張女士以史料、口頭傳說、舊照片及個人插畫、經歷，全部融成一體，沒有學究式語言，活靈活現當日粉嶺的美好。書本主要介紹粉嶺重要的村落、社區及人物，如安樂村、崇謙堂村、聯和墟及主要街道。安樂村是書中主角之一，因為這個建於1916年的鄉村，名人輩出，充滿故事，例如村內的「機園」，六十年代主人是個洋老婦，據說就是英國文豪蕭伯納的姪女，偶爾會有金髮少女陪老婦逛聯和墟，人稱Judy，二八年華，「捲曲的金髮襯托着白晳嬌嫩的臉蛋，讓人想起英國庭院裏金盞玉盤似的水仙；一雙會說話的眼睛漾着英國湖水的碧藍和明澈。鎮上幾個青年，一見這個標致的異族女孩，再也關不住心底的輕狂，吹了幾聲口哨，還合唱歐西流行曲的那一句"Judy, Judy, Judy, I Love You"。至於安樂村「瑞勝書室」，乃馮其綽創辦，他1890畢業於皇仁書院，但又受儒家思想影響，任職旗昌洋行買辦，是位儒商，書室後改為住家，足球明星郭家明就是居於此。村內最架勢是1920年建的「李園」，歐陸別墅風格，五、六十年代粵語片取景地，如張瑛、黃曼梨《慈母心》、白燕、吳楚帆《紫薇園的秋天》等。至於村內第一二四分段B主人，是師承清代浙東學派本地歷史學家羅香林，他在粉嶺崇謙堂領洗，成為基督徒，也是崇謙幼稚園校監，即使遷居港島，二十餘年間每星期日「必與妻到崇謙堂做禮拜，風雨不改。」羅妻朱倓女士是江浙藏書家朱希祖次女，1925年就讀北京女子師範大學及北大研究所，「她面貌清秀端莊，形象優雅嫻靜，素色的棉布旗袍穿在嬌小的身體上，散發出中國傳統女性的含蓄韻味。從一九四九年到一九六四年，在從謙學校任教。」民國儒商、西化知識分子、教會、傳統學人、慈善團體、農民、軍人，交織成新界粉嶺的歷史，一切已經失去，連歷史回憶也終將逝去，餘下失控、失衡、失憶、失調，以至失智的現實。感謝張麗翔女士，令我肯定自己對粉嶺四十年前的回憶，那是確確實實地存在過的一方淨土。
《粉領舊時月色》是一位在地粉嶺人修的當代地方誌。
作者安樂村李園的寫生作品。
作者手繪瑞勝書室平面圖。
撰文：劉細良編輯：謝慧珊美術：孔文彬
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160916/19771723
CCL新界樓價僅低歷史高峰不足3%
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GS(14)@2016-10-15 21:49:27【明報專訊】二手樓價持續上升，當中以新界區樓價跑贏大市。反映二手樓價的八大中原城市領先指數中，新界東西兩區最新一周公布指數離歷史高位不足3%。新界東CCL Mass最近報149.97點，創50周（逾12個月）新高，按周升1.58%，升幅為8周最大，較去年9月高位略低2.82%。新界西CCL Mass則報126.59點，創46周（逾11個月）新高，按周升2.11%，較去年高位僅差2.21%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，新界區樓價指數最近兩周升勢顯著，新界東及新界西分別累升3.15%及4.73%，升幅高於港島的2.96%及九龍的1.34%。
CCL報141.77點 按周升0.52%
他又稱，新界兩區指數同樣較近歷史高位，差距少於港島區的3.9%及九龍區的5.17%。
至於最新公布的港島及九龍CCL則一升一跌。港島CCL Mass報153.63點，創48周（約12個月）新高，按周升1.44%。九龍CCL Mass報137.1點，按周下跌1.4%。整體而言，中原城市領先指數CCL最新報141.77點，按周升0.52%。中原大型屋苑領先指數CCL Mass報142.99點，按周升0.65%。CCL（中小型單位）報141.34點，按周升0.68%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0823&issue=20161015
青衣邨未補價實呎6247元 膺新界公屋王
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GS(14)@2016-10-18 08:08:25【明報專訊】樓市升勢蔓延至公屋市場，九龍新界紛誕公屋王。青衣邨有未補地價公屋單位實呎逾6200元，取代長安邨，榮登新界公屋王寶座。房委會資料顯示，青衣邨宜居樓高層7室，實用381方呎，上月以238萬元（未補地價）成交，實呎6247元，打破同區長安邨的6174元紀錄，呎價創新界未補地價公屋新高。原業主2001年16.77萬元（未補地價）購入，持貨15年帳面獲利221萬元或13倍。
鳳德邨3個月兩破頂
另黃大仙鳳德邨於三個月內再錄呎價破頂紀錄，再誕九龍公屋王。富誠地產高級分區經理陳錫金表示，鳳德邨第2座（碧鳳樓）中層24室，實用381方呎（建築498方呎），2房間隔，望園景，以246.8萬元（未補地價）成交，實呎6478元（建呎4656元），呎價創九龍未補地價公屋新高。原業主於2013年以138萬元（未補地價）購入，帳面獲利約109萬元或近八成 。
東旭苑未補價665萬 全港第三貴居屋
此外，房委會資料顯示，筲箕灣東旭苑一個實用650方呎高層單位，以665萬元（未補地價）成交，實呎10,231元，成交價創全港居屋第三高。全港居屋最高及次高紀錄，分別由深水埗樂年花園（676萬元）及筲箕灣東旭苑（668萬元）保持。
錦豐苑未補價實呎8476元 貴絕馬鞍山
世紀21奇豐分行經理梁榮貴表示，馬鞍山錦豐苑D座高層11室，實用597方呎，以506萬元（未補地價）成交，實呎8476元，除為屋苑首破500萬元成交外，呎價更破盡區內未補地價居屋紀錄。原業主於2008年以167.4萬元（未補地價）購入，帳面獲利338.6萬元或2倍。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9362&issue=20161018
港島樓價升勢跑贏九龍新界
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GS(14)@2016-10-22 22:27:00【本報訊】樓價高企，當中港島樓價升勢明顯加快，兩個半月累升一成。而中原CCL最新報141.53點，按周跌0.17%，但仍為49周次高。港島區樓價跑贏大市，港島CCL Mass最新報153.72點，創49周新高，按周升0.06%，連升三周共3.02%，而10周（即兩個半月）累升10.22%，相比下，九龍累升7.62%，新界東累升6.16%，新界西累升6.61%。最近10周累計，港島樓價指數升幅明顯跑贏九龍及新界兩區。
將軍澳八號風下連環成交
港島樓價領漲之際，新界銀碼較低的平價屋苑，樓價亦跟隨大市向上。中原莫文業表示，粉嶺碧湖花園3座高層H室，實用面積400方呎，上車客以406萬元承接，實用呎價10,150元，創下今年屋苑呎價新高。據知，原業主2010年以172萬元買入單位，持貨約6年，是次轉手賬面賺234萬元，升值1.36倍。昨日八號風球下，將軍澳蔚藍灣畔、維景灣畔及都會噔2期連環成交。美聯林振聲表示，蔚藍灣畔7座中層F室，實用面積508方呎，以660萬元成交，實用呎價12,992元。原業主於2008年以320萬元購入，獲利340萬元或逾1倍。另市場消息指，維景灣畔12座中層F室，實用面積529方呎，以710萬元成交，實用呎價13,422元。都會噔2期城中噔10座高層G室，實用面積897方呎，市傳以1,130萬元成交，實用呎價12,598元。麗新（488）將軍澳新盤藍塘傲原定昨日下午抽籤，但因應八號風球延至今天舉行。該盤所有銷售活動亦順延至明日。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161022/19808652
八號波下用家無睇樓購嘉湖2房 新界西北旺 天頌苑未補價戶破頂
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GS(14)@2016-10-22 22:32:31【明報專訊】颱風襲港，過去兩天風球警告信號持續生效，昨更一度懸掛八號風球。不過，部分買家於狂風暴雨下依然入市，其中新界西北最旺，天水圍嘉湖山莊有買家在無睇樓下，以386萬元承接連約單位自用，同區天頌苑更有3房戶以約363萬元沽，締造屋苑未補地價新高紀錄。
明報記者 方可兒
樓價接續上升，部分買家加快入市步伐，新界西北多個屋苑於颱風下錄得成交。美聯聯席區域經理梁啟文表示，嘉湖山莊翠湖居6座中層F室，實用449方呎（建築573方呎），兩房間隔，現有租客居住，雖不可睇樓，但可交吉成交。單位昨日獲區內用家於八號風球下，以386萬元購入，實呎8597元（建呎6736元）。原業主於1997年11月以256.8萬元購入，帳面獲利129.2萬元或五成。
天頌苑成交價 高舊紀錄3％
此外，同區天頌苑更錄破頂成交。祥益地產營業經理黃肇雯表示，天頌苑A座高層2室，實用650方呎（建築829方呎），昨日凌晨以362.8萬元（未補地價）獲區內用家購入，實呎5582元（建呎4377元），成交價創屋苑新高。原業主於2007年以78萬元（未補地價）購入，帳面獲利284.8萬元或3.7倍。
資料顯示，屋苑對上最高紀錄於今年9月創下，另一伙實用同為650方呎的大單位以350萬元（未補地價）易手、實呎5385元，上述最新成交將舊紀錄推高近13萬元或逾3%。
尚悅實呎逾萬元沽
另市場消息表示，元朗尚悅1座高層D室，實用425方呎（建築576方呎），同於昨天以433.8萬元成交，實呎10,207元（建呎7531元）。原業主於2013年以416萬元購入，持貨3年剛過額印期沽出，帳面微賺17.8萬元或4%，連使費計料平手離場。
將軍澳昨錄逾3宗二手成交
此外，將軍澳蔚藍灣畔、維景灣畔及城中駅等紛紛於颱風下「開齋」，區內昨單日至少錄3宗成交。
美聯高級分區營業經理林振聲表示，蔚藍灣畔7座中層F室，實用508方呎（建築678方呎），以660萬元獲得區內換樓客承接，實呎12,992元（建呎9735元）。
原業主於2008年以320萬元購入，帳面獲利340萬元或逾1倍。
港鐵通車前買家870萬入市海逸
另隨着港鐵黃埔站明將通車，紅磡海逸豪園有買家於惡劣天氣入市。市場消息稱，海逸豪園9座高層F室，實用538方呎（建築681方呎），屬2房間隔，以870萬元於風球下簽約成交，實呎16171元（建呎12775元）。原業主於2010年以520萬元購入，帳面獲利350萬元或67%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4495&issue=20161022
購買力釋放 新界樓賣市區價
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GS(14)@2016-10-26 07:57:25【拆局】資產價格續漲，加上低息環境持續，市民恐揸銀紙貶值，陸續將資金投入樓市，帶動各區出現高價成交，甚至偏遠新界樓，以市區價開賣，仍獲承接。備受息魔困擾的樓市，隨着年中英國脫歐塵埃落定，市場潛藏的資金續流入樓市，在新盤市場展現強勁購買力，一手盤開售一浪接一浪，造價更不斷創高峯。元朗區的Grand Yoho，一個9座50樓特色戶，實用1,668方呎，獲買家以4,076.12萬元承接，呎價高見2.44萬元，創下項目新高，當元朗市中心呎價也攀升至市區水平，帶動鄰區的屯門新盤，定價更見進取。
人幣挫 北水湧港樓市
隨着積聚的購買力爆發，新盤銷情氣勢如虹，即使供應向來重災的將軍澳，在樓市氣氛再度瘋狂下，藍塘傲周日及周一極速沽貨達27億元，賣出單位359伙，佔推售單位幾近百分百水平，揀樓氣氛之高漲，令項目更出現一個實用面積633方呎兩房戶，造價衝破千萬元水平，刷新整個將軍澳最貴兩房分層新紀錄。而且，人民幣不斷下試低位，不少「北水」資金流入本港地產市場，新盤市場因而再現內地客大手掃貨現象，正如藍塘傲188伙大手客中，內地買家便佔40%，二手市場更不乏內地客寧付辣稅照樣入市個案，如屯門瓏門一個兩房單位，一名內地客無懼付重稅139萬元，照以638萬買兩房單位個案。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161026/19812349
領展再標售5商場 估值27.4億 全屬新界區
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GS(14)@2016-10-29 12:48:14【明報專訊】今年6月曾表示會暫停出售商場的領展（0823），時隔4個月首度推出5個新界公屋及居屋商場招標出售，亦是其自2014年以來第6度出售旗下商場。是次5個待沽商場總計估值約27.43億元，由第一太平戴維斯及戴德梁行為獨家代理，截標日期為12月15日。
明報記者 陳子凌
領展昨收報55元，跌1.87%。其於收市後公布了新一批商場標售詳情，包括青衣長康商場、荃灣石圍角商場、葵涌安蔭商場、大圍新田圍商場及沙田穗禾苑商場，全屬新界區，全部商場均連停車場及街市，個別更有熟食檔，其中以長康商場規模最大，內部面積逾13.3萬平方呎，連709個車位，其次是石圍角商場，內部面積約13萬平方呎，連578個車位。其他3個商場規模則較小。另外，除穗禾苑商場位於居屋屋苑，其餘4個均屬公屋商場。
兩年內沽23商場 套83億
這是領展自2014年5月以來第6次出售商場物業，縱觀過去5次招標，領展已合共沽出23個商場，總套現金額約83.3億元（見表）；當中又以今年出售商場數量最多，不計是次5間商場，領展於今年3月及4月已合共賣出9間商場，套現36.5億元。
領展今年中曾宣布會檢討出售資產程序，有關工作已完成，並會於其後的資產出售考慮有關建議。領展又稱會不時就資產組合進行評估，以尋求機會透過沽出協同效應較低的物業去優化資產組合。據了解，領展因應市場向來少有同類公屋商場等物業供應出售，在出售項目方面作檢討及與投資者溝通後，為了讓投資者更易掌握出售公屋商場、停車場及相關的營運細節，便額外編製資料，更清晰地提醒潛在買方如關於停車場為傷殘人士提供泊車優惠等條款。領展在確保潛在買方掌握銷售條款後，決定再推出新一批物業銷售。
收益主要用作回購股份
回顧過去兩年，領展先後利用出售屋邨商場所得資金主要用於回購股份，並在中港兩地增購商業物業以提高投資回報。包括在去年4月及8月，分別以25億元人民幣及66億元人民幣收購北京歐美匯購物中心和上海企業天地1號及2號。今年2月領展又斥59.1億元，投得政府產業署旗下旺角工業貿易署大樓99%業權，較該物業此前最高估值65億元折讓約8%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5617&issue=20161029
顯徑邨未補價318萬 新界東公屋王
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GS(14)@2016-12-03 05:21:10【明報專訊】加辣後市場再現公屋王。大圍顯徑邨有3房戶未補價售318.8萬元，榮登新界東公屋王。世紀21分行經理蕭耀邦表示，顯徑邨顯貴樓高層3室，實用556方呎，以318.8萬元（未補地價），實呎5734元，做價創新界東未補地價公屋新高。原業主於2000年以25.5萬元（未補地價）購入，帳面獲利293.3萬元或11.5倍。
藍田康田苑有兩房單位實呎高逾1.1萬元，追平加辣前屋苑創下紀錄。世紀21聯誠物業董事謝寶昭表示，康田苑B座高層7室，實用420方呎（建築488方呎），以480萬元（已補地價）成交，實呎11429元（建呎9836元），呎價追平屋苑加辣前最高紀錄。原業主於2013年以368萬元（已補地價）購入，帳面獲利112萬元或三成。
太古城嘉湖本月「開齋」
此外，踏入12月十大屋苑之一的鰂魚涌太古城隨即「開齋」。中原區域營業經理張光耀表示，太古城海棠閣極低層H室，實用1114方呎（建築1237方呎），以1808萬元成交，實呎16,230元（建呎14,616元），原業主2008年1月845萬元購入，帳面獲利963萬元或逾1倍。
資料顯示，同座同類、可享海景的中層單位，9月做價達2090萬元。不過，上述最新成交單位屬極低層，景觀有所分別，若扣除樓層及景觀因素，上址做價屬市價。
天水圍嘉湖山莊亦錄本月屋苑首宗成交。中原區域營業經理馬斯力表示，嘉湖山莊麗湖居7座低層C室，實用546方呎（建築709方呎），以430萬元獲分支家庭承接，實呎7875元（建呎6065元）。原業主2011年以204萬元購入，帳面獲利226萬元或逾1倍。
霍英東子沽蔚然 帳賺350萬
另土地註冊處顯示，西半山蔚然高層A室，實用1292方呎（建築1665方呎），以4900萬元易手，實呎37,926元（建呎29,429元）。原業主為已故全國政協副主席霍英東的兒子霍文遜，並於2013年以4550萬元購入，持貨3年帳面獲利350萬元或7.7%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6603&issue=20161203
屯門劏場舖勁蝕177萬兩年前貴絕新界 今貶值逾七成
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GS(14)@2016-12-24 10:53:48【本報訊】乘住宅出辣招，劏場拆售熱潮方興未艾，但兩年前高價出售的劏場逐一出現大幅蝕讓。屯門壹號總站今年錄3宗成交，原業主全部勁蝕過百萬元，最新1樓一個面積不足100方呎劏舖以62.8萬元售出，舖位兩年勁蝕177萬元，大幅貶值74%。記者：程俊華
在2014年底拆售的屯門青山坊2號華樂大廈1樓壹號總站，當年呎價最高達2.93萬元，貴絕新界劏場，但商場開幕後淪為死場，業主全數蝕讓。最新成交的90號舖位，建築面積88方呎，實用率只有一半，剛以62.8萬元易手，呎價7,136元。根據土地註冊處資料顯示，原業主於2014年底以239.8萬元購入，呎價高達2.725萬元，事隔兩年賬面大幅蝕讓177萬元，舖價貶值73.8%。據了解，商場當年開售時，業主可享兩年5厘租金回報保證，並估算舖位月租約3,500元。不過以現時商場空置率逾八成，料月租只值2,000元，以最新成交價62.8萬元計，回報亦只有3.8厘，遠低過當年開售時的估算。
呎價平過樓上住宅
目前，壹號總站樓上的華樂大廈住宅單位二手成交呎價由7,500至9,000元不等，由此可見，壹號總站的最新成交呎價已經平過住宅單位。壹號總站由凍肉食品公司佳寶集團以3.4億元購入後，隨即拆成300個蚊型舖出售。物業由入伙後至今錄得3宗二手成交，業主全部要勁蝕160萬至191萬元出貨，蝕幅由66%至73.8%。由於佳寶提供的兩年租金回報逐步到期，蚊型舖業主要蝕本求售。現時市場共有約70個放盤，有兩成叫價已經要蝕讓，當中155號舖，面積58方呎，買入價255萬元，現以120萬元放售，最少要蝕53%。
首都劏舖輸298萬沽
要數經典劏場，非尖沙嘴首都廣場莫屬，商場開業近3年一直十室九空。該商舖今年只有兩宗買賣，當然全屬蝕讓，其中，年中2樓一個銀主盤以141萬元透過拍賣會賣出，蝕265.6萬元。另外，上月3樓T205號舖，面積只有80方呎，成交價70萬元，呎價8,750元，較3年前一手價368萬元蝕八成，大幅損手298萬元。商場3樓T63號舖本月曾多次以三折價80萬元拍賣，但每次都無人問津收回。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161224/19875266
新界區CCL升幅創8周新高
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GS(14)@2016-12-24 10:54:01【本報訊】中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本周新界兩區表現突出。新界東按周升2.08%、新界西升1.71%，升幅同創8周新高，並顯著高於港島升0.05%及九龍跌1.70%。四區中，新界東及西樓價較接近2015年歷史高位，分別相差0.69%及1.38%，港九兩區則分別本周相差2.58%及2.12%。預計新界區樓價走勢繼續向上，有望率先重返歷史高位。新界東CCL Mass報153.81點，創66周新高。新界西CCL Mass報129.95點，創63周新高。港島區CCL Mass報156.33點，為63周次高，連升2周共0.22%。九龍區CCL Mass報141.52點，連升2周後回軟。
中原城市領先指數CCL報145.44點，創63周新高，連升6周共1.36%，主要受大型單位上升推動。CCL（大型單位）報147.98，創65周新高，連升6周共3.51%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報146.68點，創63周新高，連升2周共0.38%。CCL（中小型單位）報144.93點，創63周新高，連升4周共0.68%。加辣後四周，CCL四大整體指數第三次齊升，但升勢明顯被加辣拖慢。本周CCL、CCL Mass、CCL（中小型單位）及CCL（大型單位）分別僅升0.18%、0.15%、0.18%及0.21%。政府加辣後，樓價升幅明顯放緩，CCL及CCL（中小型單位）於144點上下徘徊、CCL Mass於146點徘徊、CCL（大型單位）於147點徘徊。顯示加辣後樓價上升速度明顯減慢，但仍然無阻樓價上升的方向。CCL、CCL Mass、CCL（中小型單位）及CCL（大型單位）距離去年歷史高位，分別相差1.01%、1.30%、1.21%及0.46%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161224/19875282
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