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房屋租賃新政：用足存量房，允許商業用房等改建租賃住房

在去庫存和新型城鎮化建設的大背景下，住房租賃市場獲得政策刺激。

5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。

會議指出，實行購租並舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。

為發展住房租賃市場，國務院常務會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優惠以及市場規範方面，給予住房租賃市場支持。

打通存量房與租賃市場通道

發展住房租賃市場的一個前提，就是房源的籌措問題。

國務院常務會議提出，要發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。

同策咨詢研究部總監張宏偉對第一財經記者表示，強調發展住房租賃市場，原因之一就是市場上有不少存量房閑置，包括新房和二手房，需要采取措施解決閑置問題。

今年1月，陜西省政府發布《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設工作的通知》，明確提出，打通保障性安居工程與存量商品房通道，支持各地通過購買和長期租賃方式，把適合或經改造符合公共租賃住房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房房源。同時，通過適量建設公共租賃住房，充分利用社會存量住房，將保障面保持在23%。

“適量建設”和“充分利用”，兩個不同的說法，在張宏偉看來，也表明了我國保障房市場的變化，“不再大規模集中建設公租房，而是通過適當的方式，到租賃市場上去解決居住問題。”

類似說法，在2015年10月，安徽省住房和城鄉建設廳出臺的《關於推進公共租賃住房貨幣化保障的指導意見》中也出現了。該指導意見明確表示，要推進公租房房源籌集由新建，向市場長期租賃、收購方式轉變。從2016年起，減少公租房新開工建設量，確需增加公租房供應的地區，應結合當地實際，主要通過在市場長期租賃和購買方式籌集。

為了加快公租房的分配速度，陜西省還提出實施預分配等措施，確保在項目竣工前6個月編制完成配租配售方案，竣工驗收後3個月內完成分配入住。到2016年底，力爭使2013年底前開工的公共租賃租房入住率達到90%以上，以後年度照此類推。

截至2015年11月末，陜西全省商品房屋待售面積為599.24萬平方米，以現有的增速計算，全省待售房屋去庫存周期約為21個月。而安徽省將力爭用3年時間，在消化新增商品房的前提下，再化解商品房庫存2500萬平方米左右，將房地產庫存調整到合理區間。

推進公租房貨幣化

在住房租賃市場上，公租房是其中的特殊部分，同時屬於住房保障的範疇。

此次國務院常務會議上明確， 推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。 保障對象，包括了在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障範圍。

我國住房保障有實物保障和貨幣補貼兩種方式，此前多以實物保障為主，隨著住房供求關系緩和以及住房租賃市場的一定發展，開始向貨幣補貼轉變。

數據顯示，到2010年底，全國累計用實物方式解決了近2200萬戶城鎮低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困難，實物住房保障受益戶數占城鎮家庭總戶數的比例達到9.4%，還有近400萬戶城鎮低收入住房困難家庭享受廉租住房租賃補貼。

而在“十二五”期間，我國又進行了一輪規模空前的保障房建設，按照規劃，到“十二五”末，全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。

此前就有專家向記者表示，貨幣補貼是國外住房保障的主流，尤其在歐美發達國家，政府不會參與供應，也就是不補磚頭補人頭。

安徽省住房和城鄉建設廳出臺的《關於推進公共租賃住房貨幣化保障的指導意見》中，也明確表示，鼓勵發放住房租賃補貼，對符合條件的公租房保障對象，可通過發放住房租賃補貼的方式支持其在市場上租賃住房。

而政府投資的公租房要加快推進租補分離、分檔補貼和管辦分開、市場運作機制。安徽省方面表示，要力爭通過3~5年時間，基本形成符合安徽實際的公租房貨幣化保障機制。

陜西省也提出，加大公共租賃住房補貼發放力度，支持保障對象通過租賃市場解決住房問題。同棚戶區改造上也大力推進貨幣化安置，制定並公布本地實施棚戶區改造貨幣化安置的政策措施，歸集房地產開發企業提供的存量商品房，建立棚戶區改造安置房房源庫，確保棚戶區改造貨幣化安置率不低於50%。

除此之外，國務院常務會議還提出，要完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應;強化監管，推行統一的租房合同示範文本，規範中介服務，穩定租賃關系，保護承租人合法權益。

張宏偉說，從鼓勵住房租賃市場發展的政策面，尤其是金融政策面來看，未來房地產信托投資基金(REITs)的推進速度會加快。或者是說，一些配套性的金融政策會出臺來支持現在的租賃型住房的發展。

安徽方面就提出，要積極推進政府和社會資本合作(PPP)公租房項目試點，探索通過REITs等模式，深化公租房投資運營機制改革。

張宏偉表示，金融支持住房租賃市場的發展，尤其在市場成熟度較高的城市，比如北上廣深，以資產管理為特征的業務市場空間會更大。

所謂的資產管理，首先就是閑置住房租賃業務的整合、運營、管理，同時，利用金融手段來實現資產在運營過程中的增值。“未來應該是這樣一個趨勢，包括配套的措施也會出臺。我了解很多開發商和房地產服務類企業，都在向這方面轉型。”張宏偉說。

無懼市場低迷 中銀航空租賃鎖定11名基礎投資者

盡管目前香港股市非常低迷，但卻不影響大型IPO的出現，中國銀行(03988.HK)分拆旗下公司中銀航空租賃(02588.HK)到香港招股上市已經步入最後階段，目前已經鎖定了11名基礎投資者，其中不乏大佬的身影，其中有波音公司和聯想的身影閃現，而有投資者在推介會後稱，中銀航空有成本優勢，並且增長也很穩健，會考慮買入。

中銀航空於5月16日在香港舉行招股推介會，根據銷售文件顯示，中銀航空租賃此次計劃發售2.08億股股份，招股價每股42港元，集資約87.45億港元，扣除一半由中行沽售的舊股後，實際集資額約43.7億港元，資金將用於交付前付款及在未來購買飛機。

在此次招股過程中，有92.5%是可供機構投資者的國際配售部分，有7.5%為可供散戶認購的公開發售。目前公司已經鎖定了11名基礎投資者，包括中國投資公司、絲路基金、中國人壽富蘭克林、弘毅投資、阿曼投資基金、波音公司等，合共認購5.83億美元，占發行股份的52%。

一名機構投資者對《第一財經日報》透露，盡管目前香港的經濟環境不佳，但這並沒有影響到這支新股的發行，據了解，該新股已經供不應求，欲認購的機構投資者已經接近發行量的兩倍。

參加16日推介會的美國約克資本管理公司(York capital)香港分部副主席何吟亮對《第一財經日報》稱，之所以看好這家公司是因為銀行貸款的資金成本較低，而管理層在行業內擁有豐富經驗，可以看準市場找準機會，在2008年金融危機時，買飛機的公司並不多，令飛機價格比較低，中銀航空卻抓準了時機，在當時買入了飛機。

除此之外，何吟亮稱，中銀航空的業務風險比較低，一般飛機的壽命有20年，和其他公司不同的是，中銀航空只做前面幾年的業務，而選擇不做後期風險較高的業務，這點是深受投資者喜歡的，說明公司不是基於很高風險得到的回報率。

中銀航空的招股書顯示，公司去年盈利3.43億美元，同比增長達到11.3%，收入達到10.9億美元，增長率達到10.4%。

中銀航空目前的核心業務模式，是以具有競爭力的價格，從飛機制造商處購買符合市場需求的新飛機，通過高效方式融資，面向全球客戶提供飛機長期租賃，或是出售飛機以維持機隊低齡，並把銷售收益用於新飛機投資。相關數據顯示，截至去年底，中銀航空租賃旗下機隊共有270架飛機，其中有227架為自有飛機，機隊平均機齡為3.3年。

不過，分析人士稱，中銀航空的母公司是中國銀行，所以目前中銀航空的資金成本比較低，不過未來競爭對手如果也能找到合作夥伴把資金成本壓下去，可能會對集團的業務造成壓力。

何吟亮談到，推介會上讓他印象深刻的是，中銀航空在三次金融危機都沒有出現問題，一是1997的亞洲金融危機，還有2008、09年的世界金融危機，第三是2011年的歐洲金融危機，但投資者不知道這樣的情況能否持續下去，這就是主要的風險。

公司預計將於24日定價，下月1日在港交所上市，上市保薦人為中銀國際及高盛。有關的股份自上市日起計，設有6個月禁售期。

香港新股上市分析：中銀航空租賃有限公司(02588)

• 截至2015年12月31日，是總部設於亞洲的最大的飛機經營性租賃公司及全球第五大飛機經營性租賃公司(均按自有飛機價值計但不包括已下達訂單但未交付飛機)；
• 於完成本次全球發售股份以後，公司是中國銀行絕對控股的附屬公司，將會繼續保留「中銀」字樣進行業務，但能夠在財務上獨立於中銀集團經營業務；
• 客運量的強勁增長以及越來越多人傾向於(特別是在亞太地區)搭乘飛機出行，都帶動了對新飛機的需求；
• 許多航空公司日漸傾向於租用飛機，而不是購買飛機；
• 旗下飛機有較長的經濟壽命，可以在世界各地靈活調用；
• 高級管理層團隊及其他關鍵僱員擁有專業的航空業知識且人員穩定，Robert Martin先生(首席執行官)及彭添發先生(首席財務官)自1998年起一直共同留任效力本公司，長期累積了豐富的經驗，此外，許多高級管理人員都擁有來自不同司法權區的航空業工作的豐富經驗；
• 公司擁有龐大的業務規模以及高度投資級信貸評級，是飛機製造商及航空公司客戶的具有吸引力的交易方，與航空公司客戶、飛機製造商以及其他主要航空業參與者建立了長期的業務關係；
• 截至2015年12月31日，機隊由270架飛機所組成，其中227架為自有飛機，43架代第三方客戶管理的飛機，且該等飛機已租至30個國家的62間航空公司；
• 公司擁有一支由低機齡、節能及市場確需的機型構成的機隊。截至2015年12月31日，自有機隊按賬面淨值加權計的平均機齡為3.3年，是飛機經營性租賃公司業內平均機齡最低的機隊之一，並擬於2016年12月31日前出售全部超過10年機齡的自有飛機及不再生產的所有飛機；
• 截至2015年12月31日，自有飛機經營性租約的平均剩餘租賃期為7.4年，屬業內最長平均剩餘租賃期之一；
• 受惠於以美元計價的長期現金流，以及持有以美元計價的資產，在毋須面對貨幣風險的情況下經營全球業務；
• 公司受惠於較低的平均資金成本(於2013年、2014年及2015年分別為1.9%、1.9%及2.0%)，穩健的信用評級(截至最後實際可行日期，標準普爾及惠譽均給予「A-」評級)以及多樣化的融資渠道；
• 公司已獲得由中國銀行提供的一筆20億美元已承諾無抵押循環貸款授信(將於2022年4月到期，目前仍未提取)；
• 公司連續22年錄得盈利，自成立日起至2015年的累計溢利約為21億美元；
• 於往績記錄期，平均除稅後股本回報率為15.1%，在所有飛機經營性租賃上市公司中名列前茅；
• 截至2013年12月31日為止、截至2014年12月31日為止及截至2015年12月31日為止三個財年，收入分別為9.18661億美元、9.88433億美元及10.90722億美元，複合年增長率約8.96%；
• 稅前利潤由2013財年的3.10931億美元，增加13.45%到2014年的3.52766億美元，並且進一步增加13.8%至2015年的4.01433億美元，同期除稅前利潤率分別為33.85%、35.69%增至36.8%；
• 截至2013年12月31日為止、截至2014年12月31日為止及截至2015年12月31日為止三個財年，公司權益持有人應佔淨利潤分別為2.77061億美元、3.08574億美元及3.43307億美元，複合年增長率約11.31%；
• 截至2015年12月31日為止財年，公司權益持有人應佔淨利潤3.43307億美元(折合每股利潤約0.4947美元，=3.43307億美元/6.94010334億股)，相當於2015財年招股(42港元)往績市盈率約10.89倍；
• 集資淨額全數用作交付前付款及日後購買飛機以擴大自有機隊之用；
• 11名基石投資者：(1)中國投資有限責任公司(通過北京漢廣投資有限責任公司投資)、(2)絲路基金有限責任公司(通過CIZJ Limited投資)、(3)國開國際控股有限公司、(4)中國人壽富蘭克林資產管理有限公司、(5)Oman Investment Fund、(6)Hony Capital Group, L.P.(通過彩望有限公司投資)、(7)億利資源集團有限公司(通過億利國際投資有限公司投資)、(8)Fullerton Fund Management Company Ltd.(作為及代表其管理的若干基金及投資賬戶的管理人)、(9)復星國際有限公司(通過鼎睿再保險有限公司投資)、(10)波音公司、以及(11)南方工業資產管理有限責任公司，分別出資(1)776,097,000港元、(2)776,097,000港元、(3)465,658,200港元、(4)388,046,400港元、(5)388,046,400港元、(6)388,046,400港元、(7)310,438,800港元、(8)294,915,600港元、(9)271,635,000港元、(10)232,827,000港元、以及(11)232,827,000港元，總計出資4,524,634,800港元，合共購買107,729,400股發售股份；

• 是次全球公售208,203,000股股份當中104,101,500股為銷售股份(即舊股佔比高達50%)；
• 航空業具有週期性，業務受到航空業表現的影響；
• 航空業曾經出現飛機供過於求的局面；
• 來自競爭對手及／或飛機擁有人的競爭；
• 航空燃油成本可能增加；
• 飛機經濟使用壽命有限，隨時間折舊；
• 如遇航空公司客戶延遲、減少或不作付款會減少收益及現金流量；
• 若干航空公司客戶的長期財務實力及穩定性可能致使購置其自有的飛機或於日後接收交付飛機；
• 業務模式在很大程度上取決於以具競爭力的價格收購100個座位以上的客機及貨機，以及取決於把飛機出租及轉租／出售；
• 飛機的相應價值及市場租金率曾因多項因素而多次出現劇跌，包括但不限於客運及航空貨運服務需求下降、航空燃油成本暴增、政府及超國家法規變動或頒佈新的政府及超國家法規、利率變動、恐怖活動、戰爭、流行病及其他自然或人為災難及／或全球經濟急劇惡化；
• 截至2013年、2014年及2015年12月31日，分別錄得流動負債淨額3.21275億美元、6.58708億美元及4.6151億美元；

工銀租賃交付第300架飛機

近日，隨著工銀租賃成功向廈門航空交付一架波音B737-800飛機，至此，工銀租賃航空交付的飛機資產數量達300架。

截至目前為止，工銀租賃經營和管理的飛機總規模達到544架，其中待交付飛機244架，居國內飛機租賃行業第一。

第一財經日報記者獲悉，工銀租賃交付運營的270多架商用飛機中近200架為經營性租賃，占比超過70%，經營性飛機租賃總資產逾600億元。

目前，融資租賃和經營性租賃是飛機租賃的兩種最主要的方式。有關人士稱，經營性租賃是真正具有融資租賃特色的業務模式，對融資租賃的公司的技術要求更高、專業性更強、涉及面更廣。經營性租賃資產也是國際通行的衡量一個企業實力的關鍵指標。

經營性飛機租賃比重超過70%

工銀租賃擁有近200架經營性租賃商用飛機，在其交付運營的商用飛機中占比高達70%，無論是在數量上、還是在比例上，工銀租賃在國內飛機租賃公司中都處於首位。

經營性租賃是飛機的主要模式之一，出租人將飛機出租給承租人，在租賃期出租人擁有飛機的所有權，而承租人獲得飛機的使用權，在租賃期出租人不能完全回收飛機的購買成本時，出租人依靠飛機的再次租賃或進行殘值處理回收投資和獲得利潤。

“就工銀租賃而言，經營性飛機租賃的租金收益是其主要經常性收入來源。此外，飛機殘值處理，也能給公司帶來較大收益。在飛機采購、融資結構安排、租賃資產管理和物流等一系列環節，工銀租賃憑借專業能力取得市場優勢及附加值。”工銀租賃航空金融事業部主管、董事總經理姜波稱。

對於航空公司，一方面，飛機經營租賃業務能增強航空公司經營的靈活性、決定權，還可以減少飛機運營的各種成本。另外一方面，飛機經營租賃減少了航空公司的當期開支，增強了杠桿率，擴大融資來源，優化資產負債表。

另外，飛機經營租賃還可以避免資產貶值。由於經營性租賃方式，飛機的殘值是由租賃公司承擔，航空公司不用考慮飛機的貶值等因素，可以降低航空公司的資產風險。

姜波透露，截至今年4月底，工銀租賃航空租賃業務勢頭良好，不良率為零。

航空資產境內外總規模逾千億元

在工銀租賃整體利潤提升的同時，其航空業務也在蓬勃發展，截至到目前，工銀租賃航空資產境內外總規模逾千億元，資產規模在國內處於首位。

截至到2015年末公司總資產3,087億元，凈資產225億元 ，利潤為156億元，年度實現凈利潤33.12億元。

姜波稱，工銀租賃航空業務開創了馳名中外的保稅租賃、出口租賃、聯合租賃等一系列新型產品，打破了外資飛機租賃公司對中國市場的壟斷。目前，工銀租賃已經在全球30多個國家及地區成功展開了航空業務，以國際化的思路和視角，共為60多家優質客戶提供量身定做的解決方案。

中建投租賃總經理秦群：融資租賃與新能源天然匹配

“缺錢找銀行”——這幾乎是所有企業高管思考融資時，下意識的第一反應。作為新能源的代表，光伏行業素來以前期資金投入大、回收期漫長著稱，其對資金的需求，規模龐大且期限較長。但有意思的是，大部分高速發展中的光伏企業，提到融資，銀行信貸已不再是第一選擇，融資租賃成為光伏企業高管們口中時常提及的融資模式。

融資租賃這種融資方式為何會受到光伏企業的追捧?在經過一段時期的高速發展之後，光伏行業將如何演進?融資租賃企業如何考量評估光伏行業補貼的逐漸下降?近日，第一財經專訪了中建投租賃總經理、中國融資租賃三十人論壇理事秦群。

在近一個小時的訪談中，秦群分析了當前光伏行業的痛點難點後，她就融資租賃這種融資方式支持新能源產業的方式方法提出了獨到的見解。

秦群認為，新能源行業是典型的投資大、回收期長的重資產行業，而融資租賃就是設備融資，因此，融資租賃與新能源產業之間具有天然的匹配性。

第一財經：相比起銀行、證券、信托這些融資渠道，融資租賃行業在支持新能源產業發展的優勢和特點在哪里？

秦群：新能源產業是典型的重資產行業，融資租賃行業提供的主要是中長期資金，其支持新能源產業更具優勢。具體來看，在期限上，融資租賃公司的租期一般是3到5年，甚至更長。新能源產業，尤其是光伏電站，投資回收期都比較長，采用融資租賃的方式能更好地滿足其資金需求。

還款方式上，除了如銀行信貸產品等本等息等的還款方式外，融資租賃還可以根據承租人特殊的資金需求來靈活安排還款方式。

資金價格上，金融產品以風險來定價，從風險與收益平衡原則來看，尤其是對中小企業來說，融資租賃這個產品的價格實際是較低的。

資金的獲得便利上，由於融資租賃是以融物的方式融資，所以在整個風險的把控上有其獨特的優勢，尤其是在建設期的光伏電站上優勢明顯。對於銀行信貸而言，此類項目往往風險較高，不願意介入。

此外，融資租賃的交易結構設計非常靈活，能夠滿足企業個性化的需求，為其量身定制。

正因為融資租賃與新能源行業較高的契合度，使得新能源產業對於融資租賃青睞有加。同時，隨著融資租賃對新能源產業的介入，也助推了新能源規模擴張和快速發展。

第一財經：一般而言，銀行貸款往往要求項目資本金比例最低不能低於20%，融資租賃在支持新能源項目時，是否有這個要求？

秦群：在這個問題上，融資租賃沒有硬性要求。融資租賃企業主要是根據項目的風險來設計相應的保障措施，事實上，這也是融資租賃產品相比銀行貸款的又一大優勢。

第一財經：新能源產業近期的繁榮與國家大力的支持密不可分。從中長期看，補貼政策將逐漸退出。你如何評估這一退出的進程產生的影響？融資租賃又需要作出哪些改變以適應此種趨勢？

秦群：隨著補貼下降，企業要靠技術進步來促進自身發展。從目前看，企業成本的高企是制約綠色產業發展的掣肘之一。技術進步可以提高新能源產業的產出效果，同時降低成本，技術是綠色企業走得更遠的出路。

綠色產業產出的社會綜合效益，國家財政補貼會下降，但是不會斷檔。我們會關註國家政策導向及財政補貼到位的情況，據此來安排融資租賃業務。同時，融資租賃會跟蹤新能源行業技術進步的趨勢，重點關註一些有核心競爭力，研發能力比較強，而且經營管理水平高的企業。

趨勢上分析，綠色產業的發展將是有波折起伏的，可能這一波高速發展之後，兼並重組將是一個趨勢。那些技術跟不上，成本降不下來，管理也上不去的企業可能會被淘汰。對於融資租賃企業來講，存量資產就可能面臨風險。因此，融資租賃企業一方面要把好準入關;另一方面，需積極完善風險控制機制，研究退出渠道，以及對沖風險的產品。

第一財經：具體到中建投租賃方面，中建投租賃在新能源領域的資產規模有多大？主要集中在哪些板塊，哪些區域？

秦群：中建投租賃作為光伏綠色生態合作組織(PGO)成員單位，重點為光伏、光熱等新能源項目提供融資租賃服務。目前，中建投租賃新能源業務的規模呈快速上漲趨勢，所投的領域，包括光伏、汙水處理、余熱發電、大氣汙染、新能源汽車等等。其中，光伏占得比重較大。事實上，中建投租賃介入光伏產業時間較早，已經有六七年的時間，對整個行業的進入退出，風險控制方面有比較完善的措施。

第一財經：目前，融資租賃行業的盈利模式還主要靠利差。長遠來看，您認為融資租賃行業比較合理的盈利模式是怎樣的？

秦群：短期來看，融資租賃以利差為主的盈利模式沒法改變，但長遠來看，隨著二手設備市場的逐步發達，法律和稅收環境的進一步完善，融資租賃會回歸到它的本源去。

其實，隨著整個金融業的發展，金融產品的日益豐富，替代品競爭的加劇也將倒逼融資租賃追求綜合收益。除了通過利差獲取收益外，還有設備余值處置收益、資產管理收益、沿著產業鏈條的咨詢服務收益、貿易價差收益甚至包括股權跟租賃結合所帶來的投資收益等。當然，追求綜合性收益的前提，是必須要對這個行業有深入的了解，才能在這個行業里獲取更多的利潤點。

中銀航空租賃擬募87億港元 又一IPO巨無霸即將在港上市

“再過兩天，中國銀行子公司中銀航空租賃將在香港聯交所主板上市，本次上市的基礎發行規模達到87億港元，市場超額認購達到37倍。”5月30日，中國銀行行長陳四清在中國企業集團財務公司2016年年會上表示。這意味著，目前亞洲最大的航空租賃公司、境內又一大IPO巨無霸——中銀航空租賃將於6月1日在香港聯交所主板上市。

陳四清稱，本次上市的基礎發行規模為87億港元，最終規模將達到100億港元，這是今年以來全球第三大、香港第二大IPO項目。

根據《第一財經日報》記者梳理，全球範圍內，2016年5月18日韓國樂天酒店（Lotte Co ltd)計劃IPO募集資金5.7萬億韓元，接近48.5億美元，有望成為2016年以來最大規模IPO。國內方面，今年3月，浙商銀行在香港聯交所掛牌交易，募集金額超百億港元。一直在醞釀IPO的郵儲銀行也蓄勢待發。根據外媒報道，郵儲銀行邀請投行為其150億美元香港IPO競逐保薦人席位。而此次中銀航空租賃有望突破100億港元的IPO規模也成為2016年為數不多的IPO巨無霸之一。

陳四清表示，按照股票市場慣例，5月份股票行情是最差的，到七月份才會好轉，在這樣的背景下，中銀航空租賃獲得37倍認購實屬不易。中銀航空租賃上市後，中國銀行多元化的服務能力將進一步增強。

據了解，今年3月4日中國銀行發布公告稱，中銀航空租賃於2016年3月4日通過其聯席保薦人向聯交所提交了上市申請。去年10月18日，中國銀行董事會已經批準中銀航空租賃在香港聯交所主板上市。

公告稱，中銀航空租賃股份的擬議發售規模將不超過發行後總股本的40%，其中包括20%的中銀航空租賃新股及20%的老股。分拆上市後，中國銀行對中銀航空租賃仍將保持絕對控股地位，中銀航空租賃將繼續作為附屬公司，公司名稱中也將繼續保留“中銀”字樣。

中銀航空租賃的招股書顯示，其已經連續22年盈利。截至2015年12月31日，2015年度總收入同比增長10.3%至10.9億美元，其中9.76億美元為租金收入，稅後凈利同比增長11%至3.43億美元，股本回報率為15.1%。

截至去年底，按飛機價值計，中銀航空租賃為亞洲最大、全球第五大飛機經營性租賃公司。目前，中銀航空租賃機隊規模為270架，包括227架自有飛機及43架代管飛機。

香港樓市下行 零售租賃市場仍未見底

香港樓市在過去這段時間內面臨下行壓力，中等規模零售業也深受本地經濟不景氣的影響。標準普爾在一份最新報告中稱，香港商鋪的租賃市場仍處於低谷，但零售市場遠未見底，未來可能繼續下跌。

國際評級機構標準普爾最新的分析報告顯示，當前商鋪租賃市場仍然處在低谷，其中位於主要街道的商鋪租金較2012年的最高水平已下跌30%至35%。零售業是預測商鋪租賃市場的重要指標，標準普爾企業評級部門副總監Matthew Chow表示，根據零售業情況的反饋，這一下跌目前仍未見底。Matthew稱，在2016年第一季度，香港非奢侈類商品的銷售額下跌10%，這釋放出強烈的信號，表示下降的趨勢還會延續。

標準普爾的分析稱，盡管主要街道的商鋪租金大幅下挫，大型購物商場的租金仍未出現下滑態勢。Matthew預測，隨著零售業繼續不振，將來大型商場的租金也將隨之下跌，但這一幅度不會很大。

另一方面，香港的寫字樓租賃市場卻表現良好，自2014年起呈現持續上漲態勢。據標準普爾的數據顯示，2016年第1季度，寫字樓租賃市場迎來了新一輪的增長，增長率為4%。Matthew稱，這一增長將持續一段時間，但在未來12個月有放緩的趨勢。他解釋，傳統寫字樓的總體供應量在增長的同時，部分跨國公司因經濟疲弱而縮窄了他們的業務活動，使得需求量相對較少，增長率相應放緩。而根據標準普爾的分析，去年四個季度寫字樓租金都呈現上升的趨勢，各季度同比增長率達1.3%。

Matthew還表示，甲級寫字樓市場在短期內仍然是健康的。標準普爾的數據顯示，當前香港寫字樓的空置率僅為2.7%，寫字樓的供應數量在作為金融中心的中環區域尤其稀缺。他認為，即將開放的深港通對香港寫字樓租賃市場也將產生積極的影響。滬港通開放時，很多來自中國內地的公司選擇將辦公室設置在中環這一金融中心，他相信深港通也會加大跨國公司對寫字樓的租賃需求。同時，未來將有更多中國金融機構進駐香港，這一需求也會被進一步放大。

標準普爾企業評級部門分析師Christopher Yip則認為，房地產市場處於低迷時期對發展商來說反而是極好的機會，他們能借此機會擴大市場份額。和十年前相比，香港的發展商目前處於一個良好的狀態，2003年的SARS危機和2007、2008年的亞洲金融危機讓他們從中學到了不少掌控局勢的經驗。

住房租賃新政：租房者有望先扣租金再繳個稅

6月3日，國務院發布《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》（下稱“《意見》”），支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。2020年基本形成供應主體多元、經營規範的住房租賃市場體系。支持符合條件住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。鼓勵地方政府盤活城區存量土地增加租賃住房用地供應。

第一財經記者註意到，早在今年5月6日，在國務院新聞辦公室舉行的國務院政策例行吹風會上，住房城鄉建設部副部長陸克華就介紹了加快培育和發展住房租賃市場的有關情況。

此次《意見》明確指出，允許將商業用房的土地用途調整為居住用地。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

同時，允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

“此前管理層也多次談到住房市場‘租售並舉’，這對建立多層次的住房消費市場提供有力支持。而允許商業用房改建成居住用途出租可以說一舉兩得。一方面化解商業用房庫存過高的壓力，另一方面，經過結構調整後，增加居住用房的供應，滿足租賃消費的同時有望抑制租賃價格快速上行。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者。

記者註意到，《意見》中也強調了要發展住房租賃企業以及鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。

《意見》指出，充分發揮市場作用，調動企業積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平，形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對於低端租賃市場而言，尤其是從保障性住房的角度來講，公共租賃房貨幣化，有助於解決低收入家庭的居住問題，再加上PPP模式的介入，租售結合方式的推進，也有助於解決住房閑置庫存問題。

盧文曦認為，是否能夠得到開發商或者投資機構積極響應存在不確定性。主要是經濟賬。投資需要通過租金來實現回報，整個投資回報周期會比較長，尤其像上海住宅的租金回報率只有2%左右，外加上出租需要管理、維護等等，都是投資成本。

其實目前已經有一些企業做起了長租公寓，包括魔方公寓、蘑菇公寓、青客公寓、貝客公寓、灣流國際社區、YOU+公寓、優客逸家等都是已經運營超過2年的長租公寓品牌。也有開發商開始從事公寓，比如萬科、旭輝等。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，培育住房租賃市場，打通購租並舉市場，是我國住房體制改革的重要組成部分。此次國務院住房租賃政策，順應住房市場改革的需求，為後續租賃市場的健康發展提供了原則性的指導。後續包括各大部委、地方政府、企業、消費者和投資者等將基於此類政策精神而積極落實，進而會有更多細化的政策和相應策略出現。

這次《意見》同時提到了稅收優惠，對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。落實營改增關於住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。

對此，多位業內人士也認為，該《意見》將大大促進租房市場的發展。但是同時，這個市場目前還是存在問題。

今年兩會期間，住建部副部長倪虹曾表示，我國的房屋交易市場是在不斷發展，也在不斷完善，保障體系也正在逐步建立起來，特別是近幾年，保障性安居工程大規模建設。“但我們租賃市場的發育確實相對於那兩個方面是落後的。主要問題有：一是我們現在還缺少專營住房租賃的企業，也沒有形成規模。二是我們的租賃市場現在主要是二手房和舊房，一手房租賃市場還比較少。三是中介機構服務上還存在不規範無序競爭的問題。四是在機制體制方面和有關法律方面還都需要完善。”

應該更大力度支持住房租賃市場發展

居住，作為人類四大基本需求之一，一直作為國家發展成果惠及民生的主要方向。然而，近期高房價對部分產業的擠出效應以及“逼走”年輕人的現象，開始在一些大城市出現。

大城市房價過高已成共識，數據顯示，2016年5月深圳、北京、上海房產成交均價分別為每平方米5.1萬、4.3萬和4.2萬元。一方面，房價上漲直接帶動房租水漲船高，按2%的租售比計算，京滬深三地每平方米月租金達70元以上;另一方面，由於大城市能夠提供更多的就業崗位，對人口，尤其是高素質年輕人吸引力大，如京滬深每年均有大量應屆畢業生流入，因此住房問題主要出現在大城市。

決策層一直致力於讓大城市房價回歸合理區域，但非一朝一夕。於是，支持住房租賃市場發展，解決暫時無力購置房產者的居住問題，就成了施政重點。6月3日，國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，部署加快培育和發展住房租賃市場工作。

從《意見》內容來看，涉及頗為全面，亮點亦不少。增加供給方面，如允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租等。規範市場方面，加強住房租賃監管、給予稅收優惠與提供金融支持並行。

就目前租賃市場最需要規範和發展的大城市而言，《意見》大部分舉措切中要害，但仍有不少問題仍需解決完善。如《意見》鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房，而大城市基本不存在房產庫存問題;《意見》要求加大公租房運營保障，以公租房投入較大的上海為例，截至2015年10月，上海供應各類公共租賃住房7.3萬套，已簽約出租6萬套，入住16萬人，保障規模十分有限;《意見》推動住房租賃企業多元化發展，事實上，目前鏈家、愛屋吉屋等大型房產中介機構，其房屋租賃業務一直虧損，依靠房產買賣業務補貼。

因此，欲完善租賃市場，保障好未購置房產的年輕人在大城市居住權益，還可以應該從承租人角度考慮。

最為直接的是減少租金支出。今年兩會期間，財政部部長樓繼偉稱中國將轉向綜合個人所得稅體系，新體系將基於完整的資產信息，房貸利息、教育和撫養子女費用將可減稅。房租支出如今已成為租房者的基本生活支出，理應計入扣除項目，甚至可進行部分抵扣，以減輕租房者的租金壓力。因此，期待個人所得稅改革方案早日落地，更好地發揮收入調節功能，惠及包括租房者在內的普通大眾。

同時，租房者在城市“安居”，至為重要的是申領居住證，享受教育、醫療等基本公共服務。然而，由於租賃市場出租房屋者多為個人，出租人不配合承租人申領居住證情況較為普遍，《意見》所提及的推行住房租賃合同示範文本和合同網上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度，一方面難以一蹴而就，且登記備案之後難免涉及征稅，而稅收大概率將轉嫁到承租人身上，增加其租房支出。因此，可簡化居住證申領程序，如過渡期間弱化對租賃備案的要求，保障“事實上的”承租人相關利益。

人口凈流入，尤其是高素質年輕人的凈流入，無疑是一座城市蓬勃發展的最大動力。大城市高房價既成事實，改善也非一朝一夕，但不能任其成為阻礙城市繼續發展的主要因素。十分明顯，發展住房租賃市場可以緩解高房價帶來的負面效應，不過這需要政府拿出更有力度的政策舉措。

Airbnb宣布獲得10億債務融資 向房屋租賃以外領域擴張

甄不多 2016-06-16 18:53

i黑馬訊 6月16日消息 據彭博社報道，知情人士透露，旅行房屋租賃社區Airbnb已經從美國數家大型銀行鎖定了10億美元的債務融資，以幫助其研發新服務並為增長提供資金支持。

知情人士表示，摩根士丹利、花旗集團、摩根大通和美國銀行領導了此輪貸款。

這筆融資將為Airbnb的全球增長戰略，向房屋租賃以外業務領域擴張提供更多資金。Airbnb正在建立新的旅行服務業務，目前正在通過電視廣告進行宣傳，希望通過這種昂貴宣傳方式獲取用戶，並使之成為公司新的利潤增長點。

Airbnb尚未宣布立即進行首次公開募股(IPO)的計劃，但投行通常會為一些成功的未上市企業安排債務融資，借此希望建立關系，贏得未來IPO承銷業務。

目前， Airbnb 最新估值為 255 億美元，並在去年完成了 15 億美元融資。

摩根士丹利、花旗集團、摩根大通和美國銀行均未對此置評。

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