安老按揭出爐 按百萬物業 終身月收千八
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GS(14)@2010-12-17 11:27:46http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14775649
【本報訊】針對長者而設的按揭計劃終在港出現。香港按揭證券公司昨日宣佈，明年上半年推出俗稱「逆按揭」的安老按揭試驗計劃，讓長者以供滿按揭的自住物業作抵押，每月從銀行收取穩定收入。以估值 100萬元物業計算，若選擇終身領取的話，每月最少收 1,800元。
按證公司今年 10月及 11月進行調查，共訪問了 1,005位年齡 60歲或以上、擁有非按揭或快將清償債務物業的業主。結果發現，約 44%受訪者支持引入安老按揭，並有約 25%受訪者會考慮參加該按揭計劃。
按證公司執行董事彭醒棠稱，由於調查結果正面，故決定推出計劃，讓長者以沒有按揭的物業作抵押，在繼續居住原有物業的同時，每月可從銀行收取穩定收入。
計劃參與者必須為 60歲或以上人士，可選擇的按揭年期包括 10年、 15年、 20年或終身領取，另必須繼續負責物業的維修保養，以及繳付差餉、地稅及管理費等。假如參與計劃的長者，選擇收取現金的年期完結，借款人仍可居住在原有物業至去世，銀行之後才收回及出售物業。
樓價差額 由按證包底
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物業出售後，在扣除長者之前收取的款項本金、累計利息、保費及安排出售物業等費用後，若仍有餘款，銀行會將餘款全數給予借款人的承繼人。相反，若出售物業後，金額不夠彌補長者之前收取的款項和所涉費用，銀行不會向借款人的承繼人追收差價，而會向按證公司收取差價。有按證公司為風險「包底」，將可鼓勵銀行參與有關計劃。
若長者去世後，其子女或承繼人希望繼續居住在有關物業，他們可以在一定期限內，優先償還在安老按揭計劃下曾經收取的貸款及相關費用，以贖回物業。
彭醒棠期望，藉着有關計劃，為長者提供多一個收取穩定現金流的渠道，提升生活質素之餘，又確保老有所居。至於保費息率，他表示，會進一步與銀行商討，強調水平應不會太高。按證公司總裁劉怡翔補充，安老按揭的保費水平仍要與銀行商討，以美國為例，當地會一次過收取貸款額的 2%，其後每年收取 1.25%。
劉怡翔稱，參與計劃的長者需接受輔導程序，以充份了解整個計劃的內容，有關做法是參考美國例子，當地輔導員有相關牌照，讓長者了解物業最終有機會被變賣。
聯名物業 須為長命契
參與計劃的物業需有火險、沒附帶其他產權負擔，例如轉讓限制。假設同一物業有兩位借款人，一人去世後，另一人仍可繼續收取貸款，直至計劃完結。值得注意的是，在此情況下，有關物業須為俗稱「長命契」的聯權擁有（即一方去世，業權自動歸在生的一方所有），而非分權擁有契（即一方可有權出售物業，而毋須另一方同意）。
滙豐香港區個人理財業務主管麥倩華表示，支持任何能夠協助長者有更大財政保障的措施，香港人口持續老化，對安老按揭需求有增無減，滙豐期待知悉計劃詳情，並盼望提供支持。她指出，香港 65歲以上人口佔整體 13%，預期有關比例在未來 15至 20年升至三成。
中銀香港副總裁林炎南亦稱，該行積極支持該計劃。不過，他表示，市民及樓宇擁有者對該計劃的概念，需要一個認受過程，他認為，應參考先進國家經驗，考慮顧客之取態，計劃才得以推進。他指出，該行與按證公司保持接觸，但不評論逆按揭的風險及利潤率，強調產品屬變相保險產品，該行有興趣發展。
借款人每月收取金額
借款年期： 10年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 3,300-4,600
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 26,400-36,800
借款年期： 15年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 2,500-3,500
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 20,000-28,000
借款年期： 20年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 2,100-3,000
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 16,800-24,000
借款年期：終身
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 1,800-2,800
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 14,400-22,400
資料來源：按揭證券公司
安老按揭主要申請條件
合資格借款人： 60歲或以上，擁有非按揭自住物業的業主
共同借款人數上限： 2人（可為夫妻、兄弟姐妹或非親屬人士）
物業業權狀況：相關物業的所有業主必須共同參與安老按揭，所有借款人必須是相關物業的業主
估值上限： 800萬元
物業樓齡上限（以貸款時計）： 50年
資料來源：按揭證券公司
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GS(14)@2010-12-17 11:28:02學者：有一定需求
2010年12月17日
【本報訊】政府推出安老按揭試驗計劃，市場反應普遍正面。學者認為，對於那些畢生積蓄放在物業上的長者來說，是一項便利；但對中產人士來說，計劃的需求欠奉，一些精於理財的中產人士，更寧願選擇將物業按給銀行，然後用這筆資金進行投資，回報往往更高。
城市大學 MBA課程主任曾淵滄指出，安老按揭在西方十分流行，香港雖然是中國人社會，但應有一定需求，適用於一些只擁有一個單位、手持現金不多的人士。曾淵滄表示，他持有十多個物業收租，已有穩定現金收入，毋須承造安老按揭。
獨立股評人陳永陸（陸叔）認為，安老按揭恍如另類保險計劃，對於無需要或者無打算把物業留給後代的人士，有一定吸引力，他們把物業按給銀行，繼續有屋住之餘，每月又有固定收入，何樂而不為。
中產取態 視乎收費
陸叔在灣仔會景閣擁有兩個供滿的物業，一個自住，一個讓子女居住，他打算在百年歸老後，把自住單位留給子女，故無意承造安老按揭，加上他本身精於投資，寧願賣掉自住單位，把套現資金撥作其他投資來增加回報。
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才認為，計劃視乎個人需要，一些只有一個自住物業而不能拿綜援的人士，生活在貧窮線下，藉計劃套現，無疑解決每月生活所需。
然而，他認為，若中產人士精於理財，目前物業按揭息率不需一厘，拿取大筆資金作投資，回報分分鐘高於 3至 4厘，故計劃是否合乎中產胃納，最終取決於收費水平。
3 :
GS(14)@2010-12-17 11:28:17中產不感吸引 寧按樓投資
2010年12月17日
【本報訊】逆按揭是否「老有所依」仍是未知之數，但可以肯定的是計劃的靈活性低，對一些中產人士來說，吸引力不大，他們寧願選擇到銀行做按揭來投資。
55歲的梁先生是大學導師，與妻子擁有北角城市花園一個面積 700平方呎的單位，現時估值約 600萬元。
假設他參加計劃，將物業抵押 20年，每月最多可收取 18,000元生活費；但他認為，金額多少並不重要，對他來說，參加計劃等同「綁死嚿錢」。
嫌逆按揭無資產增值
「點解唔去按咗層樓，將筆錢去投資，買股票或買樓。」他認為，逆按揭沒有資產增值的概念，每月得到的生活費，等同減少物業的價值，自己日後退休，可以換一個較小、較便宜的單位，再用多出的金錢，投資在其他方面，令資產調動更靈活，得到的資金有機會比逆按揭給予的更多。
「唔等錢使，梗係留番畀啲仔女。」從事建築業、 58歲的黃先生，在觀塘月華街月明樓，擁有一個面積 600平方呎的物業，現時估值約 260萬元。由於每月消費不大，又有兩名子女供養，加上自己早已計劃退休生活，從未擔心過日後的開支，手上物業是留給子女的重要財產。即使日後有需要動用大筆金錢，他寧願將部份業權按給銀行，亦不願參加計劃。