緻藍天推定息按揭
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GS(14)@2015-03-26 00:47:33
【對抗息魔】將軍澳兩新盤埋身肉搏。長和（001）仍未開賣的日出康城緻藍天，連日來出招還擊，今日首度開放現樓示範單位予傳媒參觀。因應年內或加息，夥拍經絡按揭提供首年定息2.2厘，第二及三年定息2.4厘及2.6厘，全期P（5.25厘）減2.5厘，貸款上限為800萬元。
嘉悅3日收逾1,300票
長實地產投資董事黃思聰表示，雖然仍未開價，但相信大部份單位會受惠今次定息樓按，並將於未來數十小時內開價及開放示範單位，首批推出包括1及2座單位。他又指出，同區也有新盤收票中並即將開售，相信兩盤同步發售時間接近，新盤百花齊放，市場「有得揀」對買家是好事。面對強敵，嘉華（173）也不敢怠慢，昨晚公佈將軍澳嘉悅第二批88伙價單，定價14,709元，與首批108伙相若，三天累收逾1,300票。興勝創建（896）尖沙嘴The Austine Place昨日開放項目27樓B室連天台戶予傳媒參觀，單位面積866方呎，另有696方呎天台。但不論大廳、書房、睡房及天台一樣望正對面會德豐（020）Grand Austin及The Austin，而且附近有樓盤及高鐵工程，噪音及塵埃可謂隨樓盤附送。發展商將於下周將推出12伙的新價單及公佈銷售安排，項目累沽20伙，套現3.87億元，平均呎價約2.2萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150325/19088781
收緊按揭難為樓市降溫
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GS(14)@2015-04-21 01:36:13■紅磡悅目在政府出招後仍然熱賣。資料圖片
【拆局】面對樓價不斷攀升，金管局今年2月底突然出招收緊物業按揭成數，圖為熾熱樓市降溫。不過，儘管政府出招，長和系亦懶理措施，連環推售旗下新樓盤，包括紅磡悅目及今年最大型新盤將軍澳緻藍天，兩盤皆大收旺場，變相摑政府一巴掌，無論細價樓或是中高價物業仍熱賣。
SSD令二手盤源更少
樓市從2008年底金融海嘯後谷底攀升，轉眼已6年多，期內樓價，上升速度驚人，細樓價升幅更以倍計，熾熱程度更引起細樓價何時爆煲的熱烈討論。為免樓市爆破，金管局個多月前突出招，宣佈700萬元以下物業按揭成數，一律調低至上限60%，即買家如購入700萬元物業，過往首期是210萬元，現時增加至280萬元，置業人士資金要更鬆動才敢入市。而緻藍天昨發售單位定價正徘徊712萬至1,395萬元受影響類別。雖然政府出招，能淘汰一批資金緊絀人士入市買樓，以抑制需求，金管局總裁陳德霖亦曾承認有關措施會「打亂置業人士上車步伐」，惟招數推出不久，發展商已認為影響輕微，樓價仍會平穩向升。加上市場潛藏資金充裕，近日一手市場無論600餘萬元或700多萬元中高價物業，皆有買家表示是一筆過付款買樓，毋須承按。縱然市場一邊喊高樓價，卻仍有一批實力雄厚買家，豪氣入市，可見政府收緊按揭措施，不單無礙市民置業意欲，更出現「越是打壓，越是趕緊入市」的現象。況且，政府推出買樓重稅，買家購入一層物業，即被額外印花稅（SSD）綑綁3年，不會輕易放售，二手盤源少，市民轉投一手市場，帶動新盤市場商機。地產商掌握市場脈搏，正好看準市場心態拔足推盤，與過往政府每次出招，充斥觀望情緒，相隔一段時間才推盤的情況有別。發展商見收緊按揭成數，亦作相應的應變方法，如向買家提供二按，以緻藍天為例，發展商可安排樓價上限20%二按，方便買家財務安排，加上新樓較容易估足價，買家相對易上會，因而能迅速散貨。■記者湯家明
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150420/19118756
凶宅難造按揭宜一筆過付款
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GS(14)@2015-09-22 02:16:11【話你知】凶宅往往是市價七折，價錢吸引，惟風險多，淡市下若就凶宅向銀行承造按揭，往往都食閉門羹，相反旺市，部份進取的中小型銀行為爭生意，不排除願意借貸，惟若單位太凶猛，始終都耍手擰頭。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，市場對凶宅沒有統一準則和定義，亦沒有完整資料紀錄及統計凶宅數據。銀行對凶宅的按揭取態各有不同，一旦單位曾經發生嚴重事故，涉及人命傷亡，從而被定義為凶宅，影響物業本身價值，銀行對該物業批出的按揭條款將與同類型住宅按揭存在很大差異。劉圓圓續稱，銀行審批按揭，率先考慮貸款人財政狀況及還款能力，亦會考慮單位日後轉售時的風險。旺市時，儘管是凶宅，但部份進取的中小型銀行，亦會承造按揭，最多有借六成按揭例子。不過若該單位為著名凶宅，銀行亦察覺到其轉售困難，就算旺市也不會借貸。至於淡市，由於成交淡靜，轉售困難，一般銀行都不造按揭，建議有意買入凶宅的投資者應預備足夠的現金。凶宅買家往往是投資老手，例如人稱「凶宅大王」伍冠流、「佳叔」陳應佳。他們資金充足，大部份成交一筆過付款，且睇準單位回報率。例如伍冠流早年以114萬元買入沙田第一城凶宅後，以9,300元租出，租金回報率高達9.8厘。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150921/19303440
凱譽提供八成半按揭
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GS(14)@2015-10-10 23:35:41【擬月內售】恒地（012）主席李兆基私人持有的尖沙嘴凱譽最快月內重售，項目已獲銀行提供按揭，發展商更會透過旗下財務公司提供八成半一按，為近期純住宅項目以外，罕見由發展商提供高按揭成數。
短期開放示範單位
恒地營業（一）部總經理林達民表示，凱譽準備短期內開放現樓示範單位，大有機會本月內開售，定價參考西九龍區豪宅造價，但不評論會否高於去年售出的平均呎價約3萬元。項目共262伙，包括6伙特色戶，累售約50伙，集團將保留三分一單位作收租用途。發展商已獲18至20間銀行及財務機構為凱譽提供按揭計劃，料一按可承造樓價40%，連同二按可借樓價七至八成。發展商亦會安排旗下財務公司承造一按，最高可承造樓價85%，首三年定息3厘，其後為最優惠利率（P為5厘）減1厘，最長可借30年。林達民指，近期樓市淡靜，但相信已累積一定購買力，只要有合適樓盤，投資者及用家都會入市。長實（1113）執行董事趙國雄認為，樓市頻現減價成交，因二手業主早前叫價偏離市價，目前減價只是減至市價，已迅即獲買家承接，因借貸成本始終處於低位。他相信，短期難望加息，今年第四季整體樓市平穩發展，甚至有輕微升幅。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151009/19326276
經絡﹕選定息按揭勢增
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GS(14)@2015-12-24 02:17:19http://property.mpfinance.com/cf ... 1223/paa01/lab2.txt
【明報專訊】自美國聯儲局上周宣布加息， 物業買賣雙方均抱觀望心態，二手成交續錄跌幅。經絡按揭預料，本港明年下半年將會步入加息周期，息率有機會由目前約2.15厘，逐步加至3厘；雖然本港現時仍處於低息環境，目前H按計劃仍為最多人選用，惟隨著本港有機會跟隨美國加息，預料銀行將會推出更多定息按揭計劃吸客，預料明年選用定息按揭計劃的比率，將由現時的6%增至10％。
料明年下半年供樓息率升至3厘
雖然本港即將進入加息周期，惟經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，由於現時買家承做按揭時，需經過壓力測試，預料即使加息之後，供樓人士的負擔亦不會大增。以一個約417.3萬元的單位為例，若承造7成按揭，還款期以20年計，除非加息至4厘，供款佔入息比例才會超過5成，即金管局對首置人士的供款入息比率上限。
成交量或回暖 料明年「價跌量升」
縱然本港樓價跌勢難以逆轉，惟劉圓圓認為，正正由於樓價將下跌3%至5%不等，成交量或可回暖，料明年可有6%增幅，使本港明年樓市「價跌量升」，估計明年樓價亦會續跌3%至5%。
中原按揭王美鳳：教認清想要及需要
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GS(14)@2016-02-09 03:34:22中原按揭董事總經理王美鳳一向理財有方，其約5歲的女兒亦受其薰陶，雖然目前依然「冇錢揸手」，卻逐漸掌握理財之道。王美鳳指出，「小朋友定力不足，不能夠太早畀真錢佢，故此我每日都會話佢聽佢有10蚊，咁佢就用本簿仔記錄低自己儲落幾多錢，佢想買嘢時，佢就要同我商量是否值得買……上述方法其實是想小朋友分清楚「想要」和「需要」的分別，王美鳳舉例，有次女兒想買一包標價20元的餅乾，基於「戶口餘額」有限，「若然買了餅乾，就要放棄佢心愛嘅手工紙」，最終女兒認清「比較需要手工紙」，以及學識分配金錢，如何作取捨。王美鳳認為要由淺入深，向其教育理財概念，她又會帶女兒到不同的超級市場，讓女兒比較同一貨品價格的差別，「要畀佢知道格價嘅好處」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160208/19483647
學者：未是時候放寬按揭
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GS(14)@2016-02-18 22:29:57【明報專訊】除加徵印花稅外，為減低銀行體系的風險，金管局近年亦加入「辣招」行列，例如去年初便降低了按揭成數及供款入息比率，有學者估計，若政府選擇減辣，會以「後進先出」(last in first out)的方式，即第一步便會放寬按揭。
麥萃才：現仍供不應求 非減辣時機
去年金管局宣布把沿用超過20年的七成按揭取消，不計按保，最高只能借六成。浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才表示，降低按揭成數，首期頓增數十萬元，嚇退許多首次置業人士。他估計，以「後進先出」的原則，一旦減辣，首先將放寬按揭，然後逐步撤銷辣招，最初推出的額外印花稅(SSD)是最後才會取消。
但他指出，現時樓市仍是供不應求，並非減辣的時機，?且即使放寬按揭，第一批出來接貨的仍以投資者為主，真正的用家早已把其需求遞延了。
鄧世安：跌少少就放寬 難向公眾交代
東亞銀行首席經濟師鄧世安認為，現時樓價仍遠超市民的負擔水平，現在討論放寬是言之尚早。他指出，若樓價跌勢過急，確有可能放寬辣招，釋放需求以支持樓價，但樓市才剛開始調整，「跌少少就放寬，難以向公眾交代」。?且他估計，政府並非只根據樓價指數去評估，尤其是金管局的收緊按揭措施，是以保護金融體系為首要目標，日後本港利息大幅上漲，負資產及壞帳的個案大增，當局的態度只會更加審慎。
來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160218/news/ea_eaa2.htm
經絡劉圓圓：高成數按揭佔比料升至三成
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GS(14)@2016-03-07 22:47:01http://property.mpfinance.com/cf ... 60307/paa01/lab.txt
【明報專訊】在去年中股災拖累樓市下，多個發展商均透過旗下財務公司提供高成數按揭，以刺激新盤銷情。據經絡按揭數據，上月份市場上共有558宗樓花按揭，當中有121宗是由發展商承造，佔整體約21%，該公司估計，今年內有關比例有機會升至約三成水平。另該公司又稱，由於預期今年樓價會下調一成，預期在樓市高峰期購入之物業中，會有約1200宗淪為負資產。
上月急升至21％
據經絡按揭綜合土地註冊處資料，自去年9月有發展商透過財務公司推出高成數按揭以來，由發展商承造樓花按揭的宗數及按揭均有上升趨勢（只計算選用即供付款計劃），如去年11月，1182宗樓花按揭中，28宗由發展商承造，且全部來自九建（0034）紅磡環海．東岸。
不過，至上月份，在整體558宗樓花按揭中，就有121宗是由發展商承造，佔整體21.68%之餘，所涉及的新盤亦有6個，反映發展商承造樓花按揭的情況轉趨普遍。經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓接受訪問時稱，由於發展商今年將積極推盤，預期發展商承造樓花按揭的比例，年內有機會上升至約三成的水平。
事實上，在金管局收緊細價樓按揭措施一年後，本港住宅整體按揭成數比例已由去年下半年的低位48.7%，回升至今年一月的50.7%。劉圓圓指，該公司客戶於去年8月至今年1月所購入單位中，就有6.3%的客戶是採用9成或以上的高成數按揭。
樓價跌一成 負資產或增1200宗
據美聯物業及土地註冊處資料，去年8月一、二手共有4030宗住宅註冊（反映7月樓市高峰期數據），而當時的整體平均實呎為10,970元；不過，由於樓價已在短短數月急速下跌，今年1月整體平均實呎已下調至10,029元計，累跌8.6%。她估計，單是該月易手的單位中，就為市場增加約250宗負資產；另去年8月至今年1月，住宅買賣註冊量亦有18,883宗，該行估計今年樓價將下跌一成，故負資產數字將增加1200宗。雖然劉估計，上述新增負資產個案，或有部分會於年內淪為銀主盤，但兩者卻無必然關係。
明報記者 林尚民
地產代理界再呼籲放寬按揭
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GS(14)@2016-03-08 15:14:48http://property.mpfinance.com/cf ... 0308/paa01/laa2.txt
【明報專訊】雖然近日樓市交投回暖，但昨天多家地產代理商會召開聯合記者會，並繼續呼籲金管局放寬按揭措施。
中原集團主席施永青表示，市場普遍認為樓市仍在下行趨勢，縱使目前放寬按揭措施，受外圍經濟環境影響，料樓價反彈機會不大，政府應考慮在樓市下跌時推出扶助措施。
施永青：樓市仍處下行趨勢
他稱，目前本港按揭利率不足3厘，而壓力測試下阻礙市民上車，認為政府應該放寬按揭措施。他又指代理業界去年下半年起普遍出現虧損，認為收緊按揭成數，將令部分有需要沽樓的市民難以「轉身」。
美聯集團董事總經理黃子華表示，政府數年前推出各項樓市辣招後，每年住宅成交宗數已由2013年的14萬宗大幅收縮至去年約5萬宗，屬不健康水平，希望政府放寬按揭措施，提振市場交投，個人期望二手交投量每年可重返達8萬至10萬宗水平。
銀行搶按揭 東亞推1.8厘定按 首年後全期H加1.6厘 全城最低
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GS(14)@2016-03-17 14:14:46【明報專訊】本月樓市交投稍為回暖，即有銀行推出按揭優惠搶客。東亞銀行(0023)昨日宣布，推出首年定息1.8厘的按揭優惠計劃，其後每年的最低按息為香港銀行同業拆息(H)加1.6厘，較現時市場普遍的H加1.7厘為低。其他本地銀行暫未見跟隨，有業內人士相信定息計劃不會成為大趨勢。金管局發言人則強調，一直要求銀行審慎經營按揭業務，並會密切留意市場發展。
預計美加息 搶閘推定按
有業內人士估計，東亞內地業務碰壁，相比之下本港按揭生意風險較低，故乘樓市出現「小陽春」之勢，積極搶客(詳見另稿)。而推出定息計劃，主要是估計美國聯儲局有可能在6月或下半年再度加息，定息計劃對市場將具一定吸引力。
金管局：密切留意市場發展
東亞是次按揭計劃並未設有優惠期限，首年定息為1.8厘，適用於所有客戶。而其後每年按息H加1.6厘，則適用於200萬元或以上的貸款額，200萬元以下為H加1.7厘。而按揭年利率上限為最優惠利率(P，東亞現為5.25厘)減3.1厘。
金管局發言人指出，一向要求銀行以審慎原則經營按揭業務，包括以審慎方式釐定按揭貸款息率和相關優惠，讓銀行有足夠利潤承受經濟轉差時可能面對的壞帳風險。發言人又指，會密切留意市場發展，與業界保持聯繫，以確保銀行在經營住宅按揭業務時有充足的風險管理。
現時大多數銀行的H按計劃均為H加1.7厘，美國於去年12月加息後，1個月的香港銀行同業拆息曾?C升至0.39厘，昨日則回落至0.23厘。對此，中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，東亞首年定息後的優惠實際按息只是1.83厘(假設H沒有升跌)，為現時市場最優惠的按息水平。
鍾少權：料H按暫仍是主流
永隆銀行零售銀行部主管鍾少權指出，該行暫不考慮調整策略，因銀行盈利能力是監管當局最關注的一環，若要做到H加1.6厘，「銀行要確保計到條數」。他續指出，若只是1年的定息，對紓緩加息風險沒太大幫助，相信市場仍以H按為主流。
現時H按佔本港的新申請按揭貸款的比例最高，以今年1月為例，H按的佔比達77.2％。不過，這比例已較去年的八成以上有所下跌，但仍佔大多數。不過隨?加息預期增強，定息計劃的佔比由去年6月的零，增至今年1月的7.5％。
東亞高調減價搶客，其他銀行未見跟隨。匯豐及中銀香港(2388)發言人均指，會留意市場情?，後者並表示將不時檢討提供予客戶的按揭服務條件。恒生銀行(0011)發言人則指，恒生的按揭利率會根據客戶關係、貸款額、還款能力，以及物業質素和用途等因素而定。
明報記者 廖毅然
來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160317/news/ea_eaa1.htm
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