小知識﹕加息周期 定息按揭吸引
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GS(14)@2016-03-17 14:14:47【明報專訊】現時本港的按揭計劃大致有3種，分別是以香港銀行同業拆息為基準的H按，以最優惠利率為基準的P按，及定息按揭計劃。過往加息周期開始時，由於未來息口變動難測，通常會有銀行提供定息按揭計劃，即息口在一段時間內維持不變，通常是3年定息，但亦有低至半年，而今次東亞銀行提供的按揭優惠計劃則是1年定息。
浮息難預算 H按有封頂
本港按揭貸款以浮息的H按及P按為主流，但H及P均會隨時變動，在現時加息前景未明朗下，供款人或未能對日後供款額有所預算。以H為例，早前曾兩個月內?C升至0.39厘。但H按一般都有封頂，例如東亞這次的計劃，H按上限為P減3.1厘。P則分為兩種，匯豐、恒生、中銀香港及南洋商業銀行的P為5厘，俗稱「細P」，其他銀行則用「大P」，即5.25厘。
來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160317/news/ea_eaa3.htm
東亞H+1.6厘 全城最低按息貸款門檻僅200萬 勢掀銀行按揭減息戰
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GS(14)@2016-03-17 14:49:59■東亞推出超低息按揭計劃後，其他銀行有機會跟隨。 資料圖片
【本報訊】東亞銀行（023）低息搶按揭貸款，首年定息1.8厘，其後為銀行同業拆息（H）加年利率1.6厘，低絕全港所有銀行，貸款額僅需200萬元或以上，同業均承認，東亞按揭計劃「相當筍」，或會跟隨減息，銀行界勢爆按息戰。記者：周家誠 陳洛嘉
據悉，滙豐、中銀（2388）、渣打均有提供H+1.6厘計劃按揭利率，惟貸款額須過千萬元，或是與銀行有良好合作關係。上月底渣打曾推出貸款額400萬元以上的H+1.6厘按揭計劃，惟瞬間遭煞停。故此，東亞屬目前唯一以全期H+1.6厘，貸款額門檻僅200萬元吸客的銀行。以昨日1個月拆息0.227厘計，年利率僅為1.827厘，鎖息上限為最優惠利率（P）減3.1厘（即2.15厘），並同時有貸款額1%之現金回贈。計劃適用於一、二手私人住宅物業買賣、轉按及套現，還款期長達30年。若果貸款額少於200萬元，則為H+1.7厘。
樓市交投減 按揭競爭趨激烈
中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，東亞首年按息低至1.8厘，較巿場實際利率為低，其後全期按息更低至H+1.6厘，屬市場最優惠按息水平，相信有銀行跟隨。她分析，今年首季樓市交投稀少，連帶按揭申請量顯著減少，僧多粥少局面令按揭競爭漸趨激烈。有銀行按揭部主管認為，上月按揭成交宗數僅約3,300宗，「低得恐怖，三千宗生意由14間銀行爭，唔劈息做唔到」。又指東亞目前利率水平仍有錢賺，其他銀行或會跟隨，「準業主係唔會睇銀行服務幾好，只會睇息率幾低」，故此勢爆按揭減價戰。不過，有按揭業務主管坦言，按息若低至H+1.6厘，銀行亦無肉食，尤其按揭貸款的年期長，長遠對銀行盈利不是好事，不認為同業會跟隨東亞減按息。事實上，業界常引述金管局有不明文規定，建議銀行按揭貸款利率不得低於H+1.7厘，若果超出該水平，則要向當局解釋，故業界相信是次東亞推低息按揭，已經向金管局解釋或將要向金管局解釋。
金管局促審慎原則經營按揭
大型中資銀行按揭部主管稱，渣打早前亦曾推H+1.6厘按揭計劃，其後曾向金管局諮詢，獲悉H+1.7厘僅屬指引，而非法規，當局未有表態譴責曾推出H+1.6厘的銀行，故該行將視乎市況，跟隨東亞調低息率至H+1.6厘。金管局發言人稱，一向要求銀行以審慎原則經營按揭業務，包括以審慎方式釐定按揭貸款息率和相關優惠，使其可長期持續，讓銀行有足夠利潤承受經濟轉差時可能面對的壞賬風險。金管局會密切留意市場發展，與業界保持聯繫，確保認可機構在經營住宅按揭業務有充足風險管理。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160317/19532883
銀行搶按揭 買家嫌未夠平
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GS(14)@2016-03-18 23:44:39■投資客彭小姐指將來購買細戶收租時，傾向採用較穩定的P按，認為東亞新按揭計劃對供款金額節省不多。
【展開序幕】美國維持息率不變，本地銀行為搶按揭又減息，部份準買家希望銀行搶按揭搶得更激，期望推出更低息優惠。記者到嘉華（173）元朗朗屏8號展銷廳訪問睇樓客，準買家認為銀行低息搶按揭暫時只是序幕，預期其他銀行為搶生意，可能有更便宜的按揭計劃出現。不過按揭計劃只針對H按計劃，封頂位普遍與P按睇齊，對於部份準買家而言，吸引力不大。百利保（617）執行董事范統指出，樓按為銀行穩定收入來源，但近年發展商積極承造按揭搶了不少生意，所以要推優惠。其他發展商普遍認為，銀行為搶按揭，最終得益是準買家，相信因而刺激樓市交投。另一方面，美國聯儲局維持息率不變，業界預期樓市平穩發展。新地（016）副董事總經理雷霆稱，息口對樓市不是重要因素，而且相信美國加息幅度不大，速度亦不快，料低息維持一段時間。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160318/19534415
英巴克萊重推十成按揭
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GS(14)@2016-05-08 01:51:50【本報綜合報道】巴克萊銀行自2008年後重推十成按揭計劃，部份買家可借足十成、以零首期買樓，無殼一族毋須「靠父幹」上車。巴克萊再推十成按揭貸款計劃，按揭貸款申請者若月入逾5萬英鎊（約56萬港元），最多可借月薪5.5倍貸款，較舊計劃4.4倍月薪多。貸款者家庭成員或擔保人支付樓價10%首期，若三年內定時還款，其家庭成員或擔保人將可連本帶利取回，較其他銀行要求付樓價5%至10%首期更進取。新計劃按揭貸款利率主要分兩種，若買家借足十成，可享三年固定息率2.99厘。若買家支付5%樓價首期，三年期固定息率將低至2.79厘。巴克萊調查發現去年英國父母為協助子女置業提供了共50億英鎊貸款，佔整體按揭貸款申請35%，兩成人更獲父母「送首期」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160505/19598547
長實今年賣樓不足300伙力谷貨尾 推八成按揭免壓力測試
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GS(14)@2016-05-19 02:30:02■長實今年唯一推出又成功賣到樓的項目為娉廷。 資料圖片
【本報訊】長實（1113）於今年賣樓成績未見突出，2016年至今只是賣約260個一手單位，跑輸同行，難怪要將系內5個貨尾引入高成數按揭計劃加緊促銷，據知更是免壓力測試。集團更指今年賣樓主力集中內地及新加坡，料香港暫無全新項目推出。記者：黃嘉銘 陳東陽
按一手住宅銷售網數據，長實今年以來暫只是賣出約260個一手單位，總套現約23億元，首五個月賣樓情況，比會德豐（020）剛於上周末單日賣逾300伙的將軍澳Savannah還要少。
5貨尾盤涉463伙
事實上，長實於2013年賣樓成績曾跌至13年新低局面，當年賣出單位套現僅約50億元，單位數目約500伙。今年看來都危機重重，其中拍住新地（016）前主席郭炳湘的馬頭角君柏，今年初公佈價單，原加入九龍豪宅新盤戰，惟急急煞停，全盤228伙，到現時一個單位都無賣過。今年以來，集團唯一推出而又成功賣到樓的全新盤為元朗洋房項目娉廷，迄今只賣出9幢。今年暫時賣樓主力都仍是集中貨尾，如去年11月開始賣的元朗世宙，2016年內賣出超過200伙。另一貨尾盤紅磡維港．星岸，2016年賣出約30多個貨尾單位。為加緊促銷，長實昨日公佈將貨尾項目引入高成數按揭計劃。涉及的5個貨尾盤分別是維港．星岸、VIVA悅目、世宙及娉廷，涉及463伙。最多餘貨為世宙，佔235伙，其次為維港．星岸，佔176伙。
■趙國雄指，貨尾盤引入的按揭計劃，一二按合計最高八成。 潘浩欣攝
近年買地陪跑居多
長實執行董事趙國雄昨指，按揭計劃由發展商提供，一按最高成交金額或估值的五成，二按最高三成，合計最高八成，按息首兩年P減2.25厘，期後P，現時P為5厘，按揭年期最長25年。據價單顯示，買方發展商承造按揭時須出示足夠文件證明按揭總還款額不超過其每月總入息一半。去貨慢，入貨亦慢。近年長實買地都是陪跑居多，今年將近過了一半，仍然是未有地皮進賬，去年及前年亦只是僅投得一幅港鐵（066）及市建局項目。官地市場更是自2012年11月後，三年半未進賬過。去年奪得的港鐵將軍澳日出康城8期項目，提供1,430伙，而此項目補地價金額為29.55億元，每呎樓面地價2,830元，以純住宅項目計，為日出康城各期數中最貴的樓面地價。其餘發展商今年均加快賣樓，新地（016）新盤一個接一個，首五個月賣樓已逾百億，單是何文田天鑄2期已套現逾90億元。恒地（012）單是首季賣樓已達43億元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160517/19615364
發展商推免審查按揭滿名山低息散貨 年期僅五年
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GS(14)@2016-05-21 18:08:10■屯門滿名山推出「供息不供本」的80%一按搶客。 資料圖片
【本報訊】息魔快臨。為求及早拋售新盤貨尾，過去一周至少10個新盤推出高成數按揭，涉及單位數量多逾千伙。嘉里（683）屯門滿名山推「供息不供本」的80%一按搶客，更免入息審查及壓力測試，但按揭年期僅5年，即買家付出兩成首期後與發展商對賭樓市前景。記者：陳東陽
新盤高成數按揭越鬥越誇張，限時免息免供、逾九成樓按、免入息審查，市場上已經比比皆是。去年11月開售的屯門滿名山，踏入第二季銷情明顯放慢，半年累沽約450伙，佔單位總數僅四成。
首年免息免供 及後兩年1厘
發展商近日將按揭戰升級，推出「1838」按揭計劃。買家可向發展商旗下財務公司申請最高樓價80%一按，還款期1,838天，即按揭年期長約5年。首年免息免供，第2、3年為P減4厘，以現時P為5厘計，按息僅1厘，最後兩年為P，免入息審查及壓力測試之餘，全期供息不供本。另外，買家於3年內提早付清貸款將獲全數利息回贈，而第5年過後買家可向發展商申請最高樓價30%二按，年期最長20年。嘉里市場策劃總監吳美珊解釋，推出上述高成數按揭是因為換樓客及長線投資者在銀行借貸上困難，故希望給予買家多一個選擇，而按揭時間多於5年則是相信屆時買家可能有換樓需要。翻查資料，一手住宅市場近年已鮮見同類型「還息不還本」按揭方案，嘉里至少是2013年一手例生效後首間發展商以旗下財務再推出「還息不還本」搶客。滿名山預計明年12月底方入伙，而據「1838」按揭計劃的付款辨法，買家需要半年內上會，即買家付出樓價20%首期，換來3年超低息期。市場估計期內租金收入能夠抵銷利息支出，惟3年過後息口上升至P。
湯文亮：投資角度不化算
紀惠集團行政總裁湯文亮認為，雖然此按揭適合只用兩成首期便可入市的買家，但明顯針對用家市場，而非投資者。因為「第4、5年，要畀P，投資角度不化算」，相信要買樓收租的人，都不會用此計劃。城大經濟及金融系副教授李鉅威稱，發展商以高成數按揭推盤，只是不想直接在定價上減價，「拖住樓市的減價潮」，最近一手樓銷情好返少少，多少都與發展商的高按手段吸到客有關，「有交投，起碼確保到個價唔使跌」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160520/19619811
對沖人生：30年按揭的風險
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GS(14)@2016-05-21 18:23:56人大委員長張德江來港72小時，大部份人不會有太大漣漪。除了昨天將軍澳隧道如臨大敵、灣仔會展變了水馬之城，好多人唔係好gur，獅子山下拼搏，講真話、講道理就是生存之道。到最後，政治、經濟、金融、民生議題一環扣一環：香港要搵到食，才有生存空間。（1）經濟差，但不代表香港人窮到「褲穿窿」。投資和理財，沒有快捷徑。在操作領域，5月也已經倒數中。是否五窮，視乎你如何操作。談到「一帶一路」，要知道是一個大概念。就正如習近平主席的演講，數萬字的講詞其實千多二千字已經講完。張委員長講到一國兩制是基本國策、是戰略決策而非權宜之計；在金融機構的領域，日前和一位金融機構按揭高層碰面。他們就正研究香港做物業30年按揭的潛在風險。即是說，2017年6月30號前買入房子，到了2047年6月30號大限前還是一國兩制的香港；跨越此日子後，在按揭上的「香港風險」會否存在？2047大限還有約31年，如何補地價跨越2047，也是港府和中央未來要磋商的事情；小投資者未來也要關注此事，希望物業可以「正常」傳承下一代。（2）股市動盪，經濟不穩永遠循環不停。在二級市場的投資，香港始終都有優勢。北美股票而言，沒有資本增值稅已是吸引。蘋果（AAPL）是全世界市值最大的科技藍籌股，上周曾挫至90美元以下而被谷歌（GOOG）市值拋離。7月份的業績報告前股價的上落不會有多大意思。所謂的chok，就是chok過黎明或劉華，依然有得做。不怕「接貨」的朋友，一撮人會考慮sell put收取期權金，最壞打算便是接貨。「大銀碼」的龍頭主力股，如電動車Tesla（TSLA）、舊體系服務科技股如IBM（IBM）等，近價內或稍為價外的期權當然最活躍。最壞打算「要接貨」，其實是不錯的四両撥千斤方法之一，做法也甚為實際，沒有對與錯。
港人信心指數薄弱
（3）操作守則，不要揀「風光幾年」的概念公司。去到最後，公用股（utility stock）、納悶的多元化電力公司如GE（GE）、可樂（Coke）或蘋果，股神畢菲特便是欣賞這些公司的派息率。在蘋果深度調整的上周，報道指股神畢菲特旗下考慮的兩位基金經理，第一次幫助巴郡（Berkshire）入股蘋果，平均入貨價格為109美元。上晝蘋果曾經跌破90美元，戥你我也不知道的，就是巴郡如何在二級市場作對沖？專業投資者不會「太被動」，只會滿懷希望的繼續持有。技巧為本策略，就是把資金曲線（equity curve）不斷努力向上，沒有人規定你死守，最重要是擬定操盤策略，尋找最高機率獲利（High probability trade）。（4）上周魔童王維基話要去積極考慮選立法會，（飛天豬）前人大代表朱幼麟話要去「滅狼」，把香港重回正軌。似乎由現在到2017年3月行政長官選舉，香港少不免受到「政治牽引」，不明朗因素持續。香港現時的政制已成為了香港長遠發展的絆腳石，亦是分化社會、妨礙和諧的禍根。香港現在就連一個清晰的人口政策也欠奉，連甚麼人能來香港定居，特區政府也不是擁有全部控制權。文章第一段我講到供30年樓在明年2017開始會有不明確；在現今環境下買樓，更多人寧願不被「鎖死」。有沒有人在不明朗下增加自己的debt burden？一些中環金融單身貴族，寧願在蘇豪區用萬多元租個萬多元「豆腐膶」單位，儲起每月人工再作打算。金融中產的危機意識，反映香港人對未來的「信心指數」超級薄弱。在這個蕭條日子，有中環友去學電工、木工云云。二級市場以外，多少人靜代時機。Patience is a virtue。最後，今天20號晚上，（飛天豬）朱幼麟與筆者會在中環分享「香港如何可以救？」（金融、經濟及民生角度）詳情可上面書查詢（
http://www.facebook.com/2047HKMonitor）。Happy Trading！錢志健 資深對沖基金經理
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[email protected]本欄逢周五刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160520/19619453
按揭詐騙 假業主呃永豐4,000萬業界：不排除與不良中介有關
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GS(14)@2016-05-21 19:03:26■假業主呃財仔事件再多兩宗，令財務公司再添損失。
【本報訊】假業主呃財仔事件再多兩宗，除冒認嘉亨灣業主，向財務公司永豐信貸騙取千萬貸款事件外，消息透露，另一嘉亨灣單位及凱旋門單位業主，均遭到冒認，並同時向永豐借取抵押貸款，令該財仔累計損失高達4,000萬元。業界表示，騙徒明顯有組織及精密部署犯案，不排除與不良中介有關。記者：周家誠
昨日有報道指，騙徒冒充嘉亨灣一個單位業主，令永豐按揭貸款損失逾千萬元。兩名財仔界消息人士指出，實際上騙徒再冒充嘉亨灣另一名業主以及凱旋門業主，貸款額分別為1,000萬元及2,000萬元，令永豐總損失或高達4,000萬元。
冒認嘉亨灣凱旋門業主
該人士續稱，騙徒有意向一些土地紀錄較乾淨的物業着手，當中嘉亨灣及凱施門轉手不多，樓契較容易複製，「若果灣仔有啲盤，舊樓拆過再起，個樓契隨時幾個箱都裝唔晒，好難冒認。」若果業主屬不常在港內地人，持有內地身份證，更容易成為騙徒目標。本報曾向永豐信貸行政總裁陳天宏，以及永豐金融研究部主管涂國彬查詢，惟兩位均未有接聽電話。有法律界人士稱，若果永豐與負責按揭律師洽商，共同承擔責任，或能分擔損失。本報亦就事件向警方查證，警方回覆指，今年二月接獲報案，一名48歲女子被冒認身份申請按揭，涉及1,930萬元，案件列為詐騙案並交由商罪科跟進。
物業融資協會副主席陳啟豪表示，騙徒明顯有組織並且精密部署犯案，手段相當高明及專業，而且對財務公司、公司註冊處運作相當熟悉，不排除與不良中介有關，亦有顯示他們轉向財務公司埋手。陳啟豪指，該會下星期將會去信警務處處長、公司註冊處，就詐騙事件與警方溝通，希望尋求預防罪案辦法。業界亦正積極討論如何核實貸款人身份及樓契的業權。環球信貸（1669）主席王瑤表示，以假文件、假證騙物業貸款案不時發生，近日則開始頻密，認為事件屬有組織犯案，與不良中介被打壓有關，「政府近日要求放債人牌照填上委任中介名字，以及加強宣傳，令到市民注意度提升，不良中介現時向財務公司埋手。」她提到，環球信貸較少接觸騙案，因該公司申請貸款手續較複雜、審慎，有些中小型財務公司員工少，申請程序簡單，易成為騙徒目標對象。有業界人士稱，以他從事的財務公司為例，業主申請需要身份證、回鄉證、護照等。
■陳啟豪指騙徒明顯有組織並且精密部署犯案。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160521/19621278
話你知：5盤促銷 推八成按揭免壓測
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GS(14)@2016-05-24 05:17:58http://property.mpfinance.com/cf ... 0523/paa01/lam3.txt
【明報專訊】樓市於去年第三季起開始轉勢，多家發展商為促銷單位，紛紛透過同系財務公司（即「財仔」），提供高成數一按以催谷買家入市。長實本周初亦公布，旗下紅磡維港‧星岸、元朗世宙和娉廷、紅磡悅目、馬頭圍道VIVA等5個樓盤，以同系「財仔」提供八成按揭（當中50％一按，另外30％二按），據悉計劃最大的賣點，是申請人士不需經過壓力測試。
除此之外，目前合共尚餘20個貨尾的VIVA、悅目，除為買家提供八成按揭之外，更將直減樓價折扣率提升至15％，並新增7.5%稅項回贈優惠和2％特別回贈，變相減價超過10％，是長實繼2013年初、一手住宅銷售新例實施前，劈價促銷荔枝角一號‧西九龍、元朗洪水橋尚城的貨尾後，長實過去3年來首次劈價行動。
[樓巿數據尋真]
瑞信：高成數按揭 反映買家質素差
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GS(14)@2016-05-25 05:16:20http://property.mpfinance.com/cf ... 0525/paa01/laa2.txt
【明報專訊】金融管理局總裁陳德霖日前開腔，明言對高成數樓宇按揭及銀行對地產商的融資風險，表示關注，大行瑞信發表報告跟進指，包括嘉里建設（0683）等提供進取的按揭計劃吸客，未必可以持續，卻反映出買家質素轉差。該行建議避開投資高庫存及財務狀況較弱的發展商，並對整體地產股給予「差於大市」評級。有會計界認為，發展商運用旗下財務公司提供進取的按揭計劃促銷，若碰到買方出現還款問題，則受制於承造一手按揭方面如何處置，處境較被動。
避投資高庫存財務狀况弱發展商
瑞信的報告指，最近嘉里因應新盤滿名山方面推出最進取的5年期八成免壓力測試按揭計劃，已售出38個單位，其按揭計劃更獲九成買家採用，但是該行認為，該等進取的按揭計劃未必能夠持久，同時買家的質素亦轉差。會德豐（0020）旗下新盤SAVANNAH的銷售亦轉弱。在今年首季，15個發展項目共建有7290個住宅單位，按年增加12%，聯同今年4月尾準備預售的1.3萬個單位計，其預期發展商銷售樓盤的競爭在第三季加劇。由於近期加息的潛在性正在增加，因此建議投資者要避開投資高庫存而財務狀況較弱的發展商，並且給予嘉里及恒基地產（0012）差於大市評級，但是在市場出現調整後，其會較為喜好長實地產（1113），給予優於大市評級，並且給予新鴻基地產（0016）及新世界（0017）中性評級。
德銀則指，即使最近發展商為買家提供「財仔」融資催谷銷情，散貨情况仍然不算理想，就算有指樓市在5月份的銷情已經比3、4月為佳，會德豐旗下新盤SAVANNAH至今亦只去貨85%。
長實財仔應收款按年飈5倍
事實上，發展商成立財務公司為買方提供融資，由來已久。例如長實旗下的附屬公司Winchesto Finance，便為世宙提供二按服務。該公司的股本金為1500萬元。在截至2015年度的年報顯示，該集團的資產部分分列長期應收貸款為18.92億元，比2014年度大增5.28倍。
倘買方無力供款 提供二按方被動
立信德豪審計服務董事林鴻恩指出，發展商最近透過旗下財務公司，為買家提供二按促銷及實現銷售，但是若然買方欠缺財務能力完成供款，致其購入的單位變成銀主盤，發展商的財務公司，則要待提供一按的財務機構或銀行決定如何處置有關資產，才能夠取回資金，因此相對會較為被動。
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