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職場點滴(8) ：專業？ 脫苦海

有公司以這個定義來詮釋專業：

occupation, esp one requiring advanced education and special training

職業；（尤指需要接受高深教育及特殊訓練的）專門行業

坦白講，用一本中學生常用的字典作為宣傳廣告的根據，筆者就覺得不很「專業」了，以下是一名社會學家對專業的定義：

http://www2.hkedcity.net/citizen_files/aa/bl/ta3388/public_html/professional.html

六十多年前，Carr-Saunders and Wilson (1933) 已經對專業的定義作出討論，近代的社會學家一般的見解認為界定為「專業」的「職業」(occupation) 需合符以下的要求：﹝COX, 1987﹞

• 行業擁有獨有的知識。

• 知識由舊有的會員 (members of that profession) 傳授與新的會員 (new member)。

• 在專業的實務 (professional practice) 中有「壟斷」或「專利」(monopoly) 的權利，如有關會員需經學員階段，考核後經登記程序，被正式接納才可正式入行。會員的稱為(professional title) 受到法律的規範，非合資格的人使用會受到法律的制裁。

• 由資深的會員界定和評核其會員的水準是否合符合理的專業水平。

• 明確列出「道德守則／專業操守」(ethical code) 並作為基石，一般會明確訂出客戶 (Client) 的利益需凌駕於本身(會員)利益之上。

又很坦白地講，在這名社會學家的眼中，經紀（包括地產證券基金保險之類）作為一個生意中介的行業，又未必每一點都符合，尤其是最後的一點。

筆者大學副修社會學，當中有結構學派(structuralist)、功能學派(functionalist)之分（當然仲有好多乜派物派）。社會有其特定 的結構，但對於人們來說功能比結構更重要。社會結構現時規定某些商品交易要經過某些人，並不表示這些制度及人等能發揮其應有的社會功能。正如律師本應具有 維持法治、促進社會公平公義的功能，這些法律人仕選舉時常用的口號，放在社會功能上只會令人啞然失笑。同樣道理，各行業的經紀又能夠達到多少社會功能？

作為一個經紀（無論賣甚麼產品），起碼要做到以下功能：

• 促進市場流通，減低買賣雙方價格分歧
• 提供市場資訊予客戶參考
• 協助客戶以符合法規及行業習慣的方式完成交易
• 於交易過程中盡力維護客戶的最大利益

香 港部份地產經紀能夠做到多少這些起碼的要求？大家從各種渠道聽過關於地產經紀的報導，絕大部份是負面的，當然有人認為這是傳媒「隱善揚惡」，有人讚無人出 聲，一有投訴就大大聲。問題的根源是：究竟業內人仕有幾多係清楚客戶比佣金，是為了獲得服務，而不因為有牌就老馮收錢，甚至自視為釣魚郎把客戶當成上鈎的 魚？大多數人的經驗是，經紀只關心完成交易及收取佣金，為了搶得生意，可以收埋ｄ盤或者收埋ｄ客，金額少唔願做，客戶承受力不足也游說客戶買大單位，甚至 賣新樓不看售樓書之類。任何行業都希望得到別人認同及尊重，但先要自重。

面對市場現實，樓宇買家最緊要係清醒：你們比佣，不一定能得到 應有的服務，甚至可能被誤導。買家能夠做的只是自求多福，多做功課，不單要親自搜集資料，最好能到實地觀察。或者有人問：我明明要比佣，點解仲要自己做功 課？不如我直接同業主傾，或者千方百計避佣。問題係：香港政府耐唔耐就亂花納稅人的錢財，是不是表示有權唔交稅？

非主流書評(10)：《怎樣選擇成長股》 脫苦海

菲臘費雪(Philip Fisher)在美國投資分析界有一定的地位，但香港人卻但知有巴菲特。在費雪的時代，人們爭論的不是買甚麼股票，而是究竟應不應該買股票還是持有債券，費雪已先行一步，研究怎樣去選擇成長股，例如當年少人識的德州儀器和摩托羅拉。

據稱巴菲特曾說：「我有15%像費雪，85%像格雷厄姆，儘管投資方法不同，但是他們在投資界是缺一不可的。」下文是筆者節錄他其中一本重要著作《怎樣選擇成長股》(Common Stocks and Uncommon Profits)，另一本《股市投資致富之道》(Paths to Wealth Through Common Stocks)有機會再談。

1. 買進的公司，應有按部就班的計劃，以使盈餘長期大幅成長，而且內在的特質很難讓新加入者分享那麼高的成長。選擇這樣一家公司，還有很多有利或不利的細節應該考慮，請參考《評估好公司的重要因素》。

2. 集中全力購買那些失寵的公司；也就是說，由於整體市況或當時金融圈誤判一家公司的真正價值，使得股票的價格遠低於真正的價值更為人了解時將有的價位，則應該斷然買進。

3. 抱牢股票直到

(a)公司的性質從根本發生改變（如人事變動後，管理階層的能力減弱），或者

(b)公司成長到某個地步後，成長率不再能夠高於整體經濟。

除非有非常例外的情形，否則不因經濟或股市走向的預測而賣出持股，因為這方面的變動太難預測。絕對不要因為短期原因，就賣出最具魅力的持股。但是隨著公司的成長，不要忘了許多公司規模還小時，經營得相當有效率，卻無法改變管理風格，以大公司所需的不同技能來經營公司。

4. 主要目標在追求資本大幅成長的投資人，應淡化股利的重要性。獲利高，但股利低或根本不發股利的公司中，最有可能找到十分理想的投資對象。配發給持股人的股利占盈餘百分率很高的公司，找到理想投資對象的機率小得多。

5. 為了賺到厚利而投資，犯下若干錯誤是無法避免的成本，一如經營管理最好和最賺錢的金融貸款機構，也無法避免一些呆帳損失。重要的是盡快承認錯誤、了解它們的成因，並學會避免重蹈覆轍。良好的投資管理態度，是願意承受若干股票的小額損失，並讓前途較為看好的股票，利潤愈增愈多。好的投資一有蠅頭小利便獲利了結，卻聽任壞的投資帶來的損失愈滾愈大，是不良的投資習慣。絕對不要只為了實現獲利就獲利了結。

6. 真正出色的公司，數量相當少。它們的股票往往沒辦法以低廉的價格買到。因此，有利的價格存在時，應充分掌握當時的情勢。資金應該焦中在最有利的機會上。那些介入創業資金和小型公司（如年營業額不到2500萬美元）的人，可能需要較高程度的分散投資。至於規模較大的公司，如要適當分散投資，則必須投資經濟特性各異的各種行業。對投資散戶（可能和機構投資人以及若干基金類別不同）來說，持有20種以上的不同股票，是投資理財能力薄弱的蹟象。通常10或12種是比較理想的數目。有些時候，基於資本利得稅成本的考慮，可能值得花數年的時間，慢慢集中投資到少數幾家公司。投資散戶的持股在20種時，淘汰一些最沒吸引力的公司，轉而持有較具吸引力的公司，是理想的做法。務請記住：ERISA的意思是「徒勞無功：行動時思慮欠周」（Emasculated Resultes: Insufficient Sophisticated Action）。

7. 卓越的普通股管理，一個基本要素是能夠不盲從當時的金融圈主流意見，也不會只為了反其道而行便排斥當時盛行的看法。相反的，投資人應該擁有更多的知識，應用更好的判斷力，徹底評估特定的情境，並有勇氣，在你的判斷結果告訴你，你是對的時候，要學會堅持。

8. 投資普通股和人類其他大部分活動領域一樣，想要成功，必須努力工作、勤奮不懈、誠信正直。

《評估好公司的重要因素》

根據我的哲學，我只投資少數公司，而且這些公司的前景必須非常好。很明顯的，我調查研究公司時，會注意它們有沒有成長潛力的蛛絲馬跡。同樣重要的，我試著透過研究，避開風險。我希望確定公司的管理階層有能力善用潛力，並在這個過程中讓我的投資風險降到最低。我做財務分析、訪問企業管理階層、和熟悉某行業的人士討論時，總會觀察研究中的企業是否符合我的傑出標準。它們應具備的一些防守型特徵，總結如下。

功能因素
1. 這家公司生產的產品或提供的服務，相較於競爭對手，必須是成本最低的公司之一，而且可望繼續保持。
a. 損益平衡點相對偏低，可以在市況低迷時，讓這家公司存活下去，並在實力較弱的競爭對手退出市場之後，強化它的市場和訂價地位。
b. 由於利潤率高於平均水準，這家公司能從內部創造出更多的資金，維繫公司的成長，不必發行新股，使股權稀釋，或因為過度依賴固定收益融資工具，造成財務上的壓力。

2. 一家公司必須時時以顧客為念，體察客戶需求和興趣的變化，接著以適當的方式因應這些變化。要有這個能力，公司必須源源不絕推出產品，彌補趨於成熟或落伍的老舊產品仍有餘。

3. 效果卓著的行銷工作，不只必須了解客戶需要甚麼，也要用客戶能懂的語匯，向他們說明解釋（透過廣告、推銷，或其他方法）。公司應該密切控制和不斷監視市場努力的成本/效益。

4. 今天即使非科枝公司也需要強大和目標正確的研究能力，藉以（a）生產更新和更好的產品，以及（b）以效果更好或更有效率的方式提供服務。

5. 研究的成效有根大的差異。研究要更有成效，兩個要素不可或缺，它們是（a）市場/利潤意識，以及（b）有能力匯聚必要的人才，組成成效卓著的工作團隊。

6. 擁有強大財務團隊的公司，享有幾頂重要的優勢：
a. 良好的成本資訊有助於管理階層把精力放在利潤貢獻潛力最高的產品。
b. 成本制度應能明確指出哪些營運單位的生產、行銷和研究成本的運用效率欠佳。
c. 嚴格控制固定和營運資金的投資，而能保存資本。

7. 至關緊要的財務功能可以做為預警系統，提前找出可能危及利潤計劃的影響力量，讓公司有充裕的時間及早擬定矯正計劃，把不利的意外事件減到最低。

人的因素
1. 公司要經營得更為成功，需要的領導者具有剛毅果決的創業家個性，結合必要的驅動力、原創性構想和技能，以建立公司的財富。

2. 成長導向的執行官身邊必須圍繞一個能力很強的團隊，充分授權給他們，負責公司事務的營運。和具有破壞力的爭權奪利不同，團隊合作精神極其要緊。

3. 公司必須用心吸引較低階層的優秀經理人，並訓練他們負更大的責任。遇有人事升遷，應優先考慮內部人才。從外面聘任執行官，尤其是企業衰弱的危險訊號。

4.整個組織必須充滿創業家精神。

5.經營較為成功的公司，通常有一些獨特的人格特質──做事情有一些特別的方法，對管理階層來說，效果特別好。這是正確跡象，不是負面跡象。

6.管理階層必須認識並適應一個事實，也就是公司運作其中的這個世界，變化的腳步愈來愈快。
a.每一種已被按受的做事情方式，必須定期重新檢討，尋找更好的新方法。
b.改變管理方法難免有風險，應認清這一點，把風險降到最低後，冒險去做。

7.公司必須真誠、腳踏實地、念茲在茲、持續不斷努力，讓每個階層的員工，包括藍領階級在內，相信公司真的是工作的好地方。
a.對待員工的方式，必須讓他們覺得受到尊重，建立起合理的尊嚴。
b.公司的工作環境和福利計劃，應能激勵工作士氣。
c.員工應能在不必心懷恐懼的情況下表達不滿，而且能夠合理期特公司給予適當的注意和採取行動。
d.參與式計劃似乎運作得很好，而且是好構想的重要來源。

8.管理階層必須願意嚴守戒律，促使公司成長。要追求成長，必須犧牲若干目前的利潤，為更美好的末來奠定基礎。

企業特質
l. 雖然考慮新投資的時候，管理人員很重視資產報酬率，投資人卻必須認清：以歷史成本列示的歷史資產，使得各公司間績效的比較遭到扭曲。即使周轉率有差異，盈餘相對於營業額的比率高，可能表示投資的安全性較高，特別是通貨膨脹率上揚時。

2. 高利潤率會引來競爭，競爭則會侵蝕獲利機會。抑制競爭的最好方式，是以很高的效率營運，使得潛在競爭對手沒有加入的誘因，知難而退。

3. 規模效率往往被官僚習氣濃厚的中階管理人員低落的效率扺消掉。但對經營良好的公司來說，業界領袖地位可以創造出很強的競爭優勢，而對投資人溝成吸引力。

4. 搶先踏進新產品市場，奪得第一，並非一蹴可幾。有些公司搶到第一的條件比別人好。

5. 各種產品並非孤島。比方說，每種產品都在間接競爭，希望賺到消費者的錢。價格一有變動，即使經營良好的低成本公司，一些產品也可能失去吸引力。

6. 在根基穩固的競爭對手已有強大地位的市場領域，很難推出優異的新產品。雖然新加入者可以努力加強生產、行銷力量、商譽，以提高競爭力，既有的競爭對手還是能夠採取強大的防衛行動，奪回受到威脅的市場。創新者如能相對於目前的競爭對手，以嶄新的方式結合不同的科技學門，如電子和原子核物理學，則
成功的機率較高。

7. 要取得業界領導地位，科技只是其中一條管道。培養消費者的「忠誠」是另一條管道，卓越的服務也是。不管如何，一家公司必須有強大的能力，對抗新競爭對手，保衛既有的市場。理想的投資對象，這樣的能力缺之不可。

財務智商(8)：辭工炒股又得唔得？ 脫苦海

每逢股市暢旺，就會有一些人希望辭去正職全職炒股，彷彿有份正職不能全情投入，令到自己賺少許多，上班時間又與開市時間重疊，兩者不可兼顧。可是沒有幾多人真的去做，做得到的人往往下場悽慘或要回頭是岸。全職投資難處何在？

筆者認為「全職投資」起碼有兩種含意：「完全以投資收入來生活」及「每周5-7天，每天8小時以上進行投資」。這兩種含意，前者難以達到，後者辛苦不為外人道。

目前香港家庭住戶每月入息中位數$20,700，即每年收入$248,400。

假定每年投資回報率是15%，要有165.6萬資本（$248,400 / 15% = $1,656,000）

如果每年投資回報率是25%，要有99.36萬資本（$248,400 / 25% = $993,600）

假設工作十年來儲99.36萬，每月需要儲$8,280，佔$20,700的40.0%；要儲165.6萬，每月需要儲$13,800，更佔66.67%。

究竟有多少人可以每個月持之以恆地這樣儲蓄呢？當然，很多人的收入是遠高於$20,700，但支出又隨收入而上升，尤其是按揭置業，交完首期供完樓，所剩幾何？資本形成之難，由此可見。

即使有足夠的資本及較高的回報率，將投資回報減去生活所需後，資本累盛的速度將會大減。在香港要過一個所謂「中產的生活」，不計住屋開支，每日平均$400每月萬二，全年就是14萬4千。很難想像一個有78-130萬甚至更多資產的人會主動降低生活水平去節衣縮食，結果是有了「生活」便沒有了資本大幅增值。

放棄工作全職投資的第一難關，即是放棄每個月的現金流入，要生活就有支出，沒有現金流入即是將資本變為支出流出，而需要投資回報來抵消。只要投資回報低於現金流出，資本總額即會減少，連鎖式地令投資回報不斷減少的惡性循環。用一個生動的比喻：像減肥一樣，脂肪就像資本，吃東西的熱量少於消耗，脂肪就會減少，體重下降。最快的減肥辦法就是只做運動不吃東西，但不吃東西會死，正如沒有現金流入只有現金流出，資本就如水就下不斷縮少。如果累積財富像脂肪一樣容易就好了！

這種聽起來很恐怖的「縮本死局」，遲早都會降臨到大多數人身上，就是在沒有足夠準備的情況下退休或失業的人。用一個較順耳的名詞叫「食老本」。記得科網熱時很多人四十多歲就「退休」，然後有很多入世未深的小朋友希望自己35歲退休，他們如果是從事科網潮時的「幻想」(fantastic)行業而不是資訊科技(Information Technology, I. T.)的實務工作，幾乎肯定很多人已經早在30歲左右在科網業「退休」，例如筆者。一般人也將在55-65左右退休，2006年香港人預期壽命男性79歲女性85歲，如果沒有足夠的準備，就要預計「縮本死局」將會降臨在自己身上。

除非資本規模乘回報率的絕對值遠高於生活所需，例如10比1，賺$10花$1，否則完全以投資收入來生活只是空談。話說回來，很多富豪就是賺$10花$1，你自信可以嗎？

有一個常見名詞是描述這種情況：「財務自由」。要達到這個境界，就不要自斷現金流入，並要不斷累積資本，還要加上良好的投資技巧習慣。

樓市慢步(16)：燕碎當然貴過麵包(2004-05-28) 脫苦海

餓了地二十多個月後，發展商在5月25日官地拍賣中，以超出市場預期地高價承接，甚至高到每平方呎樓面地價比現樓的價錢高！即時有人大叫「麵粉貴過麵包」，好似鵠鴻將至，地產代理、經紀個個大叫入市，業主反價，發展商封盤及收回賣樓優惠，股市即時挑戰萬二點。彷彿又重回九七前的光輝歲月。

可能真係太耐無賣過地，好多人都遺忘左賣地對股市有必然的影響，從筆者零碎記憶片段中，幾乎每一次賣地均為股市牽起波瀾。遠的如置地以當年天價接入交易廣場地段，然後股市爆煲；又如鑽石山地王（現在的星河明居）高價成交，令到股市在一日之間由該月最低點跳上最高點收市；九七前興港的周年茂與一名叫「黃月鶯」的精神病患者爭奪九龍灣地皮落敗，瞬即成為超級笑話後，股市樓市升到只有瘋子才能接受的同時，信和用每呎樓面總成本七千元爭入小西灣地王（現在的藍灣半島），及百利保伙拍富豪酒店以每呎樓面總成本三萬元爭入黃麻角地皮（現在的富豪海灣）而險告覆滅；然後是地產商聯手投地「壓價」，事後證實這個已壓的價還是要蝕賣。

往事如煙，過去幾年歷史證明，公開競投的土地價格固之然是失算的高價，但真正「蝕死人」的交易卻更多是私人轉讓土地後再補地價，例如維景灣畔、碧堤半島、珀麗灣等，要不是減值收以十億計，就是白忙十幾年。在證明發展商也是常人，也有失算的時候。

今次賣地發展商是不是發神經用麵包價買麵粉，或者好似陰謀論者咁，輕擲幾億托價出貨尾呢？個人唔會相信地產商會用咁蠢的方法托市，如果佢地睇淡後市，趕出貨的話，大不了乾脆不勾地，靜待個市乾塘，一樣可以達到托價的目的，無必要真金白銀去天價投地。而且兩塊地皮的買主均是土地儲備偏低，反而那些滿手地的發展商卻抽手旁觀。這種陰謀論便不攻自破。

有一點市場現實好多人都忽略了：同一個區域或地段的物業，價格可以差天共地。維景灣畔、宇晴軒、窩八、深灣軒，點解可以比同區樓每呎貴幾千元？以至以前的駿景園、浪翠園、海逸豪園、綠茵山莊等等，平平無奇可以賣過萬元一呎？（後來跌到阿媽都唔認得已是後話）歸根結底，有些人買樓是一種炫耀性消費行為(conspicuousconsumption)，在發展商的包裝及吹捧之下，彷彿買過或圈過過萬一呎樓就係好威！此所以，有人夠膽話拆掉紅灣半島重建可以賺二十億，賺的是甚麼錢？既然紅磡區都算係豪宅地段（何豪之有？），那麼宇晴軒可以在地圖上由荔枝角劃到去尖沙咀，然後加一個「西九龍豪宅地段」之虛名。以此推之，沙田半山銅鑼灣「當然」係豪宅喇！吐露港臨海地皮「當然」亦係豪宅喇！推而廣之，油街地皮同北角村重建計劃，「毫無疑問」也是豪宅喇！

由此推之，發展商根本就唔當果兩塊地皮係「麵粉」，而係細細塊的「燕碎」，用來煮燕窩粥的，自然價格貴過麵包，咪見到白色一粒粒就當人流先得嫁！但是，為甚麼只是燕碎，而不是燕盞，甚至是血燕呢！呢個就係關鍵所在！目前的勾地制度，任由發展商挑肥揀瘦，比著你係佢地，當然係先選一些細細粒容易食，風險不大，銀碼不大，只需起兩三年，唔駛分期興建，起出黎得果幾百個單位，又容易「扮豪」的地皮。真係用燕窩煮，發展商賺乜？

如果發展商真係對地產市道咁有信心，為甚麼不勾出北角村油街，甚至啟德舊址等大地皮，反而去大雞食細米，百幾億財團走去買幾億地，過千億財團走去買廿億的地，完全係如覆薄冰。所以，別高興得太早，呢一浪真正大升特升的，是豪宅與「所謂豪宅」，平民大百姓住的樓宇升幅有限，居屋房協樓等更升得少。發展商看在眼裏，自然唔會走去煮大鑊粥，而係煮ｄ細細碗的「燕窩粥」。當人人望住燕碎當燕窩時，發展商已在偷笑，仍然有人以為食緊麵包而矇然不知！

鬆趣圖解(4) ：怪獸老闆 脫苦海

最近報界熱炒一樣叫「怪獸老闆」的東東，或者呢期睇得《半沢直樹》多。這類討論由來已久，網上也有很多圖解：

1. 齊心與私心

這一幅圖，令我想起韓劇《巨人》：時德一見到主角李光慕未死，就丟底地產商大小姐去追隨佢，寧願幾條友踎木屋
大多數人，都知道自己平凡，靠自己的力量會生存得好辛苦。
如果有一個人，佢地認為跟佢搵食實無衰，而且呢個人唔會為左一己利益出賣其他人，很多人都願意追隨佢。
所以，孫大炮都可以係leader，而蔣毛只是Boss，最大的分別就係私心。

2. 老細有四大類：

A. 有名有實：Doing Your Job
B. 無名有實：Informal Power and Influence
C. 有名無實：Irresponsible
D. 無名無實：Following

3. 目標和理想

讀《品三國》有一句話（大意）：董卓、呂布、袁紹、袁術，同曹、劉、孫最大的分別是，前者只有利益，而後者起碼裝出來是有目標和理想
工會領袖都係領袖，而有Ｄ老細可以無人理，就係呢個分別
而許多時所謂目標和理想，其實是團體甚至是大眾的利益
而有一些老細做著損害團體甚至大眾利益的行為，又怎會是一個領袖？

4. 怪獸老闆

唔駛睇字，齋睇圖都明了！

上車攻略(4)：嚴選下一浪上車盤 脫苦海

睇通大市都未足夠，還要選中具潛力的區域及樓盤，秘訣是未來交通基建發展、社區及社群提升，以及樓價還有沒有水位，筆者為您嚴選各區下一浪上車盤。

1. 交通改善──黃埔、香港仔、鴨脷洲

隨著鐵路工程不斷在各處伸展，令到交通改善的區域大大跑贏大市：2008年九龍南線令到西鐵與東鐵連接，帶動屯門元朗樓價；2014年港島西線將會完成，未通車已令西營盤、西環、堅尼地城樓價在過去幾年異軍突起。要食盡優勢，就要留意未來幾年港鐵的新線。

所以下一浪可以考慮2015年通車的南港島線及觀塘延線上車，本來都可以考慮黃埔花園及海怡半島，不過現時呎價較高，而且很少細單位選擇；相反黃埔、香港仔、鴨脷洲就有較多上車盤供應。

2. 社區改善──九龍灣站、將軍澳

樓價也可以因為社區改善而跑贏大市，一來居住環境改善，二來產業轉型令地價上升，三來高收入社群遷入。

活化工廈在各傳統工業區零星進行，政府宣佈發展東九龍為商業中心，都有機會帶動附近樓價上升，不過九龍灣站就再加多一個利好因素：牛頭角下邨拆卸之後，政府將於原址興建「觀塘跨區社區中心」以及休憩用地，結果部份現時面壁的單位，將會變為公園景，舊公屋又會變為區內罕有的康樂用地，可謂連中三元。
港島東區樓價高企，間接令到高收入人口搬到一岸之隔的將軍澳，因為將軍澳線可以直達鰂魚涌及北角兩站，早在2006年人口統計的工作人口數據已經反映這個趨勢，隨著更多高質素物業落成，該處將銳變為高收入社區。

3. 商業活動及人流增加──上水站、屯門市中心

自由行旅客近年成為零售業積極爭取的生意，商場亦陸續裝修及改變商舖以便吸金，令到租金上升，間接推高樓價。北區上水固然是最典型例子，屯門市中心亦因為西部通道通車，屯門市廣場、時代廣場都進行大變身，令到屯門各商場都今非昔比，旺丁旺財。再加上屯門站商場V-City將會以全新定位，希望能吸引區外甚至境外消費群，屯門市中心樓價亦可因而帶動。

上車攻略(13)：首期的意義 脫苦海

大多數人購置樓宇，均要向銀行做按揭，置業者以部份樓價作為首期，餘款向銀行以物業抵押做按揭。例如七成按揭，就是以三成為首期。一層200萬的樓宇，就需要60萬首期，按揭140萬。八十年代時九成甚至九成半按揭甚為普遍，「七成按揭」這個標準是1994年時壓抑樓價措施的一部份，相信當年推出這個規定的官員，發夢也想不到，這個措施竟然在幾年之後救返數以十萬計的小業主甚至香港的銀行體系。

任何抵押銀行均不會按到盡，莫講係汽車分期，連股票孖展都唔會按十足，按到七成已經好進取。因為銀行或者財務機構不能假定重售值(resell value)係100%沒有折讓，何況銀行永遠係做坐和望贏的生意，就算藍籌股好少會跌足七成，跌到一半已經要求補按金(call margin)，因為斬完倉銀行仲要有數圍。例如$80的股票，按金$24，跌到$40已經電話到。何況汽車樓宇這些難於套現的資產？

前幾年樓市暴跌時，「負資產」這個名詞經常被掛在咀邊，所謂「負資產」，即是抵押品價格減去貸款後低於零。例如一層300萬的樓宇，只要市價跌得低於210萬已經是負資產。在九七年之人的人是完全想像不到樓價可以跌30%以上，何況是跌剩30%(1997年6月高點102.51，2003年8月低點31.77)？

一般金融資產的按揭，只係考慮市價與按倉值而不理會供款，只要市價跌到某個程度就call margin，不補再跌就斬倉。但過去的樓市大跌中，銀行唔會因為某一層樓負資產而要求即時還款(call loan)，只要繼續供樓，甚至只要斷供不超過三個月，銀行也不會去收樓做銀主盤。因為對銀行黎講，層樓值幾多錢係無意義的，銀行的著眼點是每一個月有供款，該筆貸款就不會列為壞賬，不然就算層樓有升無跌，不供款也要收回。大家可能覺得銀行咁係鴕鳥政策，但實情係既然銀行都做鴕鳥，小業主負資產自怨自艾係唔係囉黎辛苦？

按金是保障了貸款者及銀行雙方的利益，如果首期訂得太細，只要資產價格稍一變動，雙方的風險即時大增，例如按九成，只要價格下跌超過10%，該項貸款已經是資不抵債，銀行固然會抵押值不足，對於貸款者來說放棄資產的誘因大增。過去樓價由高峰下跌七成也沒有衝擊銀行體系，得力於金管局限制樓宇按揭成數，所以後期即使有所放寬，也要做按揭保險，目的也為減低銀行體系的風險。

首期更大的意義，是令到置業者「量力而為」。如果不設首期，或者把首期定得太低，一些實力不足的人仕就可能會購入金額過大的物業。即使有足夠的現金流，沒有足夠的首期可能顯示當事人「淨現金流」不足，或者是沒有儲蓄的習慣，或者是初出茅廬，置業行為時機未到。有一個案例令人印象難忘：有主婦被經紀遊說買入馬鞍山某樓盤大單位，後來因為做髮型師的兒子收入不被銀行視為固定收入而不能上會，又因為首期不足，結果被殺訂。

職場點滴(10)：辦公室基本技術 脫苦海

大家都做過辦公室新人，大家都有機會以舊人的身份看新人，辦公室需要的工作技術，甚至工作態度，待人處事之類，學校根本就無教，究竟一個人要在辦公室生存發展，需要一些甚麼基本技術呢？

電腦文儀

十幾年前筆者讀書時已經識用電腦及打中文字，點知第一日返工都被難倒，就是因為公司的電腦及軟件太舊。現在人人都用MS-Office，仲有無人記得WordStar、WordPerfect、Symphony、Lotus、dBase、國喬、倚天？筆者見過最經典的一部電腦，是在2000年時仲用緊英文Win98外掛Richwin轉中文，唔係話唔識用，而係好難用。

舊電腦同舊程式固然難用，都唔夠舊機器難用，例如筆者第一天上班便搞唔掂部全手動型打字機，即係仲有一條條鐵枝打粒字去中間果隻；Fax機未用過，好彩未至於好似某「大學生」笑話咁：有個大學生第一返工，佢老細叫佢Faxｄ野比客，跟住個客打比佢老細：你做乜野Fax左幾次比我？一問之下，大學生反問，點解Fax極份野仲嚮部機度？

當然，有一樣文儀到今日仍然唔識用的：打電報。以前做商品貿易一切以信件及電報作實，連Fax都不承認，看著同事用電報機，及上面的電報短語，完全不在行。當然，今時連e-mail都可以做呈堂證供，沒見過人用電報了！

公文應對

辦公室用的文字，與學校的形似而實質兩樣。格式尚在其次，原來很多人寫信用字有很多埋伏的，故意將內容寫得含混、迷糊，來達到某些效果。所以有時見到一些寫得很好的信，不妨影印記下。筆者多年來收到寫得最靚的信，是某大使館代表調職的告別信，居然可以用英文寫道：「我們的人生旅途相交，離別之後或再重逢」，可惜沒有留底。

同客戶講野固之然要小心翼翼，原來同同事也要留神。不單止講錯野會得罪人，有些人是最愛用言語來陰人，只要不小心地隨口應了「係」、「好」、「哦」，分分鐘比人過左一幢。聽電話也是，有些公司會在電話檯頭用紙寫著一些罐頭對白，諸如「ＸＸ公司，早晨／午安／晚安，有乜野可以幫到你」、「負責的同事傾緊電話／唔嚮位／行開左／做緊野／開緊會，方唔方便講底乜野事／留低電話」之類。但筆者發覺，很多接電話的小朋友是缺乏這方面的訓練，居然可以答「未返」、「唔嚮度」、「去左廁所」。門面說話一定是經過修飾的，當然要作一個好的理由。

以上所講是極之皮毛，但偏偏學校無教，很多人打幾年工都唔知唔識唔做，看起來聽起來，便活像山寨廠文員。

職場點滴(9) ：6%人 脫苦海

我記得小學時學校要用英文寫「我的志願」，結果我寫左”worker”，因為小學生唔識得幾多個英文字，又唔想寫doctor、teacher之類咁老土，小學生生活圈子上能夠接觸到的「工作」，可能仲有driver、actor之類，寫worker就最中性，咁worker工作係做乜呢？小學生鬼知咩！其道理正如電視編劇寫黎寫去都係警察、黑社會、醫生、律師、教師之類，其他人做乜工作，鬼知咩！

讀左十幾年書，做左咁多幾年野，知道社會是動態發展，對社會任何靜態的觀察只會流於表面及片面。點解幾十年前有漁農友會，之後有工會，又之後有專業團體？就係因為社會的生產模式不斷改變，只有走到社會較前端的工作人士，才有可能享受到社會發展及繁榮的結果。

當中國最近開始出現城市人口多於鄉村人口，即是超過一半人口住在城市（先不論城市的定義，及城市內人口究竟做一些甚麼工作），而香港在過去廿年來製造業人口減少了一百萬，未來展望香港經濟的增長部份主要在那裏？官方的講法香港經濟四大支柱是「金融業」、「貿易及物流業」、「旅遊業」和「工商業支援及專業服務業」。2002年香港經濟的四大支柱行業合計， 增值額達6,410 億元， 佔本地生產總值53.2%； 提供的職位共有1 420 000 個， 佔總就業人數44.0%。趨勢上比重是有增無減。

工會領袖，是沒有可能不知道社會的發展趨勢，佢地指出運輸服務業出現實質減薪（即相對於名義增幅），所以的士要同客貨車紥馬，巴士司機要接受3%增薪；受惠的只有專業人仕、管理及專業人員，基層勞工一點也分享不到。

工資兩極化、企業壟斷、產業結構失衡、壓迫和剝削、貧富兩極化之類，我沒有好氣爭論是否屬實，就同情地了解為真。正如我一向所講，無論你用乜野美麗詞藻去形容一樣野，實然就是實然，應然只存於各人的心中，人人都有自己「應該」的世界，但無論點想法，都唔會成為現實。正如我希望人人都中六合彩頭獎，只要買就人人中六千萬，樹生不出天跌不下，想又如何？

蛋糕有餅底、蛋心、忌廉、櫻桃，如果想成舊蛋糕同質化，結果一係成舊都係蛋心，或者將成個餅打碎，結果似乜野樣？社會結構可以短暫地被人為地扭曲成人人「平等」，但人的個別差異就好似浪淘沙一樣，越大粒越有機會留低。我們作為個人，能夠做的只是盡自己的能力爭取較高的社會經濟地位(socio-economic status呢一句社會學罐頭名詞)，對於現況欠理想的人，除了寄予同情之外，可以指路佢行，行唔行到各自修行。任何他人以力量將一群人提升，結果是另一群人跌落去填補佢個位，唔係邊個洗廁所執垃圾？有人講得好o岩，鼓勵人創業做老闆，咁誰人會打工？放一萬個心，總有一些人，中左六合彩幾年後都係一貧如洗。

工會領袖會唔會唔明白呢個道理？佢話唔明我都唔會信喇！人人都有維護一己利益的傾向，沒有人會在自己的飯碗上撒尿，要撒就撒在別人的飯碗上，或者佢根本就唔想要呢一碗飯，香港唔係有某一個領證工會領袖咁樣咩！

P.S.　最後，不能不提這句：

這個世上只有6%的人可以得到幸福，擁有權勢與財富。

──阿部律真矢《女王的教室》

職場點滴(8) ：如何面對高薪挖角？ 脫苦海

昨天多名市民在政府總部集會，事涉香港免費電視牌照，當中很多都是該公司的員工。

梗係喇！明明一有牌，就有排有得做，忽然間「說好了的牌照呢？」，結果就有三百幾人食無情雞。不過作為打工仔，我地都要睇下呢單野對我地乜野啟示。

有一單鄰埠新聞，都係同呢件好多相似之處，就是全澳門最大的巴士公司，維澳蓮運申請破產。

大家可能會話：巴士同免費電視牌照，大纜都扯唔埋，而且又關職場乜野事？

話說在2009年之前，澳門只有兩間巴士公司，就係澳門本地商界的新福利，和國內南光集團的澳門公共汽車(TCM)。

後來澳門政府將巴士服務招標，第一間交標的公司竟然不是這兩家，而是一間新的公司──維澳蓮運。

呢間公司同香港都有一點淵源，維澳蓮運的其中一個投資者是歐洲最大的交通運輸業者是威立雅運輸集團（Veolia Transport），呢間公司現時全資擁有在港島北岸行駛的電車，大家都會覺得近年電車Ｄ車又靚左，仲有冷氣車，諗住維澳蓮運都應該係一個管理好好的公司……

不過事實上，這家公司是澳門公認是服務水平排第三，意外率卻排第一的巴士公司，雖然規模最大，卻因為經營不善而要申請破產。

原因？居然同香港的免費電視牌照有一點兒相似：因為維澳蓮運開業時，正值多間大賭場開幕，大家可以在新口岸碼頭見到好多間賭場同酒店都有穿梭巴士。

咁樣大家就可以理解到，當時作為一名澳門的巴士司機，佢有以下選擇：

1. 繼續在舊公司做，安安樂樂無需再適應，仲有可能有多少人工加添！（因為行業競爭）

2. 轉任賭場同酒店的司機，工作無咁大壓力，人工都應該唔價少

3. 跳槽去新巴士公司，工作壓力一樣，仲要重新適應

雖然筆者沒有在澳門長住，由於好多親戚都係澳門人，澳門的民情同香港大不相同，要佢地東家唔打打西家，佢地就會話做生不如做熟。

結果，維澳蓮運不單只要高薪挖角，而且請回來的個別司機仲要係質素較次，駕駛態度未必好的司機，形成運作成本大增，服務質素卻跟不上。

那麼，對大家打工仔又有何啟示？如果有一天，「汝曾被告知」被人高薪挖角：

1. 千萬不要因為多幾百蚊就即刻走去（部份香港打工仔的通病），一來新公司究竟有沒有長遠的實力？二來先跳的隨時待遇不及後跳的，睇定Ｄ，唔駛急。

2. 行業既存者的生存機會，係遠比新進入市場的競爭者高得多，因為他們往往擁有好多新來者不知道的資料和數據。

3. 跳得一間，就要預左自己要跳第二間，在一些壟斷性的行業（例如香港的電視業），你沒有多大的選擇，甚至乎應該諗埋轉行的Plan B。

講到尾，時代變得越來越快，一份工打到退休都係買少見少，咁大家就要有心理準備，要靠自己，唔好等待老細或公司的仁慈，裝備自己去迎接轉變，打工仔最可靠的就是：

靠自己！

P.S. 澳門巴士的三國演義，其實同香港都有好多相似之處。

中巴當年被奪去專營，原來在澳門都有發生過，就係澳巴當年在開標之後4分鐘，才走去交標：

http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%BE%B3%E9%96%80%E5%85%AC%E5%85%B1%E6%B1%BD%E8%BB%8A%E6%9C%89%E9%99%90%E5%85%AC%E5%8F%B8#.E5.85.AC.E5.8F.B8.E7.B0.A1.E4.BB.8B

結果搞左一大輪，就和和果果是是旦旦咁搞掂佢。經此一役，澳巴元氣大傷，路線最少。

大家想一想，香港免費電視台都有類似的情況，至於後事如何，都係要食花生了！