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上車攻略(13):首期的意義 脫苦海

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大多數人購置樓宇,均要向銀行做按揭,置業者以部份樓價作為首期,餘款向銀行以物業抵押做按揭。例如七成按揭,就是以三成為首期。一層200萬的樓宇,就需要60萬首期,按揭140萬。八十年代時九成甚至九成半按揭甚為普遍,「七成按揭」這個標準是1994年時壓抑樓價措施的一部份,相信當年推出這個規定的官員,發夢也想不到,這個措施竟然在幾年之後救返數以十萬計的小業主甚至香港的銀行體系。

任何抵押銀行均不會按到盡,莫講係汽車分期,連股票孖展都唔會按十足,按到七成已經好進取。因為銀行或者財務機構不能假定重售值(resell value)係100%沒有折讓,何況銀行永遠係做坐和望贏的生意,就算藍籌股好少會跌足七成,跌到一半已經要求補按金(call margin),因為斬完倉銀行仲要有數圍。例如$80的股票,按金$24,跌到$40已經電話到。何況汽車樓宇這些難於套現的資產?

前幾年樓市暴跌時,「負資產」這個名詞經常被掛在咀邊,所謂「負資產」,即是抵押品價格減去貸款後低於零。例如一層300萬的樓宇,只要市價跌得低於210萬已經是負資產。在九七年之人的人是完全想像不到樓價可以跌30%以上,何況是跌剩30%(1997年6月高點102.51,2003年8月低點31.77)?

一般金融資產的按揭,只係考慮市價與按倉值而不理會供款,只要市價跌到某個程度就call margin,不補再跌就斬倉。但過去的樓市大跌中,銀行唔會因為某一層樓負資產而要求即時還款(call loan),只要繼續供樓,甚至只要斷供不超過三個月,銀行也不會去收樓做銀主盤。因為對銀行黎講,層樓值幾多錢係無意義的,銀行的著眼點是每一個月有供款,該筆貸款就不會列為壞賬,不然就算層樓有升無跌,不供款也要收回。大家可能覺得銀行咁係鴕鳥政策,但實情係既然銀行都做鴕鳥,小業主負資產自怨自艾係唔係囉黎辛苦?

按金是保障了貸款者及銀行雙方的利益,如果首期訂得太細,只要資產價格稍一變動,雙方的風險即時大增,例如按九成,只要價格下跌超過10%,該項貸款已經是資不抵債,銀行固然會抵押值不足,對於貸款者來說放棄資產的誘因大增。過去樓價由高峰下跌七成也沒有衝擊銀行體系,得力於金管局限制樓宇按揭成數,所以後期即使有所放寬,也要做按揭保險,目的也為減低銀行體系的風險。

首期更大的意義,是令到置業者「量力而為」。如果不設首期,或者把首期定得太低,一些實力不足的人仕就可能會購入金額過大的物業。即使有足夠的現金流,沒有足夠的首期可能顯示當事人「淨現金流」不足,或者是沒有儲蓄的習慣,或者是初出茅廬,置業行為時機未到。有一個案例令人印象難忘:有主婦被經紀遊說買入馬鞍山某樓盤大單位,後來因為做髮型師的兒子收入不被銀行視為固定收入而不能上會,又因為首期不足,結果被殺訂。

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