布少明：冀房策助市民上車安居
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GS(14)@2017-10-15 13:58:06【明報專訊】能擁有自己的安樂窩，是很多香港人的夢想。歷屆特區政府都尋求為市民「圓夢」之法。特首林鄭月娥於參選時已承諾推出「港人首置上車盤」，料將於其首份施政告中兌現。美聯物業早前進行了「施政報告前上車置業」調查，訪問逾千名市民，以了解他們對房屋政策的看法。結果竟然發現有多達47%受訪者認為「港人首置上車盤」有助市民置業的效用存疑，比率接近一半。
理解箇中原因前，需先明白「港人首置上車盤」細節。計劃定位介於居屋及私人住宅之間，類似過往的「夾屋」，兩者同樣限制了申請家庭的入息，但夾屋沒要求買家必須是首次置業者的港人；夾屋一樣有轉售限制，業主如在5年內出售其單位，便須首先把單位向房協出售；如房協不回購有關單位，業主便可向政府補地價，然後在公開市場以市值出售。較多的限制應該是不少市民對「港人首置上車盤」效用存疑的主因，例如10年內出售擬僅可以用原價售予政府，或不補地價售予綠表、白表人士，令申請者無法享受資產增值的財富效益，因而令部分人士卻步。
值得留意的是，在認為「港人首置上車盤」無助市民置業的受訪者中，有多達45%認為增加公私營房屋供應最有助市民置業，故筆者建議政府的新房策需盡量顧及市民上車及保值的需要，才可真正幫助市民置業，增加向上流的動力。
筆者強調，任何能幫助市民上車的政策都應該支持，「港人首置上車盤」能為部分港人提供置業機會，絕對值得讚好，惟不能忽視市場真正的需要。因此，希望政府在推出「港人首置上車盤」同時，亦需積極覓地增加居屋供應，以解市民所急。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2203&issue=20171009
布少明：施政報告重建置業階梯
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GS(14)@2017-10-22 14:06:24【明報專訊】傳說大禹治水，改圍堵為疏導，終成功克服水患，為人民帶來安居。以史為鏡，為人做事亦應多疏導少抑壓，強行堵塞流通往往帶來更大問題。本地樓市正是其中一個實例，「辣招」推行多年，未見到壓抑樓價的作用，據最新的「美聯樓價指數」顯示，今年至今樓價已錄約9.27%升幅，可見這些壓抑調控措施未有發揮效果，只窒礙二手成交，令放盤減少，降低樓市的流動性，讓星斗市民更難置業。
因此，筆者認為特首林鄭月娥於首份「施政報告」中，推出連串措施協助市民重建置業階梯的做法，起了疏導樓市的作用，方向絕對正確，先提供安居之法，待市民財富累積才按需要考慮換樓，無疑較一味靠辣更加健康。當中的「港人首置上車盤」雖然尚有大量細節未公布，但已引起社會廣泛討論，若訂價及首期訂得夠低，相信可吸引部分有上車需求的人士申請，惟首批只提供約1,000個單位，加上建屋需時，對樓市短期影響有限，故維持樓價全年升13%的預測。
從特首林鄭月娥施政報告後的發言，可見其對辣招的看法與之前的政府官員有異，她直言辣招「已經很辣」，更承認金管局收緊按揭成數令二手市場滯後。不過，由於樓價高企，相信政府減辣機會不大，但有可能部分放寬。特首已指出有空間把從價印花稅（DSD）的退稅期由現時6個月延長至9個月，讓市民有多3個月時間賣出原有物業。筆者認為，延長退稅期有利盤源輪轉，特別是細價樓近年因供應短缺，成交價升幅凌厲，若能增加細價單位盤源，則有望紓緩該類物業的升勢，令換樓市場更趨健康。總的來說，辣招效果已失，是時候重新檢討撤辣時機。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4719&issue=20171016
布少明：全年物業註冊料逾6000億
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GS(14)@2017-10-29 22:23:02【明報專訊】常說今年「樓市旺」，到底有多旺？數字最能反映現實，今日就透過最新的數據，總結一下目前樓市表現。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，本年截至10月12日止，整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊量共錄64,165宗，金額則達至5,343.3億元，已超越去年全年5,328.6億元。金額除已是連續4年超過了5,000億元外，今年更可望超過6,000億元水平。
回看歷史，整體物業註冊金額對上一次超過6,000億元已經是2012年，若然今年一如預期超越該水平，則是自政府推出3D辣招以來首次。須留意的是，雖然整體物業註冊金額已率先超越去年總數，但宗數與去年相比仍有一段距離。據資料顯示，本年迄今整體物業註冊量錄64,165宗，去年全年則有73,004宗，按年減少約12.1%。不過，以近月新盤銷情之暢旺，這不足9,000宗差距，相信可以在短期內追上，預料今年全年整體物業註冊宗數亦跟隨金額，同樣超越去年全年。反觀，一手公營房屋目前則約15.5億元，比起去年少七成半，表現遜色。
今年樓市火熱，主要受惠於新盤的銷情暢旺的帶動。在不包括一手公營房屋之下，本年截至10月16日止，一手私樓註冊量已錄14,830宗，涉及金額約1,893.8億元，非但是繼去年後連續兩年超越1,800億元，數字亦已超越去年全年1,884.1億元，創歷史新高。一手私樓註冊金額創新高之際，平均每宗一手私樓註冊金額亦同樣創歷史新高。二手樓價方面，年內已錄約9.78%升幅，已愈來愈接近筆者早前預計全年升13%的水平。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7729&issue=20171023
布少明：地王啟示：豪宅供不應求
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GS(14)@2017-11-19 15:38:36【明報專訊】又有新地王誕生？長沙灣興華街西對出住宅地已於上周五中午截標，截稿前的消息指最少接獲10份標書，有業界人士認為這幅地皮的總地價金額，有機會挑戰鴨脷洲地王寶座﹗由此可見，長沙灣地雖非傳統豪宅地段，但近年發展迅速，未來有多個商住項目相繼落成，發展潛力充裕，難怪吸引發展商競投。
觀乎長沙灣地的矚目程度，可反映市場對新豪宅供應趨之若鶩。正是物以罕為貴，本地新豪宅供應一向鳳毛麟角，為樓價提供支持。根據差餉物業估價署資料預測，2017年實用面積1,722平方呎或以上的E類私樓住宅單位的落成量僅有620伙，佔全港私宅總落成量僅約3.6%，預計2018年，E類私樓住宅單位的落成量將隨整體供應增加而輕微回升至736伙，但佔整體住宅仍然只有3.8%。
截至2017年6月底止，傳統豪宅地段，包括山頂及半山、南區、九龍塘及何文田，已批出土地並隨時可動工項目及建築中未售的單位數量約為2,353伙，僅佔同類整體近9萬伙供應約2.6%。如以近兩個財年計算，2016至2017財年及2017至2018財年（首三季）的賣地計劃中，可建單位總數約39,920伙，當中傳統豪宅區的可建單位僅估計約1,670伙，即佔約4.2%，反映豪宅供應明顯追不上需求。
在供應非常有限的同時，豪宅的需求更是有增無減，今年的交投愈見活躍，反映豪宅的搶手程度。豪宅的需求將與日俱增，政府實應多推出長沙灣地一類可供興建豪宅的地皮。事實上，若有意購買豪宅的資金難以尋覓出路，大有機會轉投中小型物業市場，間接推高樓價。因此，增加豪宅供應有疏導樓價，調節供求作用。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7353&issue=20171113
布少明：地王效應 豪宅看俏
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GS(14)@2017-11-26 14:26:18【明報專訊】一如筆者及市場所料，本月真的誕生「新地王」。九龍長沙灣興華街西對出的新九龍內地段第6549號的住宅用地，最後以172.88億元批出，造價打破今年2月以168.55億元批出的鴨脷洲利南道地皮，以總價計成為新地王﹗
買地與買樓一樣，位置行先。是次長沙灣地王位處臨海位置，為市區罕有的優質供應，加上毗連酒店臨海用地早前以高於市場預期成交，反映發展商對此地點具信心，故入標發展商出價相對進取，令造價創新高。以此價計算，日後落成實用呎價可達3萬元以上，當中面向海景部分料建中大型戶型單位。
地王誕生對後市有何啟示呢？首先想到的是豪宅走勢看俏。豪宅地皮有價有市，反映買家對於優質項目需求較大，前景當然可睇高不止一線。事實上，市場對豪宅需求正與日俱增。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，單計施政報告公布後的一個月內，即10月12日至11月11日共31日期間，已售出近1300個新盤單位，銷售金額超過195億元，上升的主要原因是期內豪宅新盤表現突出。當中逾3000萬元新盤售出超過100個單位，較前1個月高出不足50個高逾1倍。未來，地王效應持續發酵，相信可帶動整體樓市旺上加旺，為後市帶來良好的交投氣氛，相信多個新盤會趁勢登場，而今年一手私樓註冊金額有望進一步挑戰2400億元的新高紀錄。
新盤暢旺之際，值得留意大銀碼個案佔比亦多，帶動今年截至11月14日止的一手私樓註冊金額達到2097億元，為首次突破2000億元水平，與平均每宗金額同樣創歷來新高。在大銀碼佔比較多之下，帶動平均每宗金額創紀錄新高。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8958&issue=20171120
布少明：辣招7年 物業愈細愈貴
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GS(14)@2017-12-03 18:06:52【明報專訊】11月20日是額外印花稅（SSD）辣招實施屆滿7年，SSD可謂開政策直接干擾樓市的先河，加上隨後相繼推出的買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），以及眾多收緊按揭措施，企圖壓抑樓價及炒風。然而從結果看，成效實在有限。美聯「樓價走勢圖」於過去7年累積上升約85%，期內二手交投萎縮，加上收緊按揭措施下，細銀碼單位較易上車，造就細面積單位價格被搶高，出現「單位面積愈細、呎價升幅愈大」的情况。如以近3年計，實用面積400呎或以下細單位呎價升幅最明顯。
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，選取50個大型屋苑，今年10月份實用面積400呎或以下平均呎價錄13,778元，若與3年前同期（即2014年10月）相比，同類單位平均呎價10,866元相比，即3年間升約26.8%；上升幅度高於同期呎價升約22.2%的401呎至800呎單位，以及升約20.7%的逾800呎單位。
首置按揭上限宜放寬
以下實例證明了「愈細愈貴」的理論，以荃灣中心為例，該屋苑實用面積400呎或以下的單位，於今年10月份的呎價錄得約11,867元，較2014年10月同類型單位約得的9,083元上升約30.7%。辣招陷「七年之癢」，市民對其壓抑樓價的信心已失。7年轉眼已過，是時候檢討辣招成效，助樓市重新出發。中短期而言，撤辣遙不可及，但一定程度的微調實為必須，例如放寬「樓換樓」退稅豁免期限制，甚至近來傳出為首置人士提升按揭上限等，都是可行的方法，希望政府可盡快落實，做到真正的「置業主導」。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7269&issue=20171127
布少明：高息不一定令樓價跌
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GS(14)@2017-12-05 00:40:51【明報專訊】股市自衝破3萬點的10年新高之後，似是後繼乏力，持續反覆下挫，截稿前已較高位回落近千點。相較之下，樓價無疑更為「硬淨」，破頂再破頂，差餉物業估價署公布10月樓價指數按月續升0.53%，較9月份升0.35%為高，正是「高處未算高」，看似還有上升空間。
經濟向好 撐起樓價
事實上，自新一份施政報告發表後，樓市明朗化，市場不時有破頂個案成交出現，帶動樓價升勢再現。據美聯「樓價走勢圖」顯示，繼10月份二手樓價按月升約1%後，11月升勢持續，按月再升約1%。2017香港的樓價節節上升，2018的情况又如何？現時，市場對樓市最大的憂慮是趨升的息口，由於預計美國聯儲局將於12月再加息，1個月香港銀行同業拆息一度超越1厘水平，創2008年海嘯後新高，以Hibor為基礎的按揭計劃，普遍已觸及2.15厘的封頂水平，最優惠利率（P）或會調升，料對業主供樓構成壓力，或影響樓價。
誠然，香港加息只是時間問題，但從過去樓市走勢看來，加息與樓價下跌並無必然關係。以1997年前後的一段時間為例，按揭息口動輒達雙位數字，遠超現今水平，但樓價仍不斷上升，可見高息不一定樓價跌。與樓價更大關連的，其實是供應與需求，以及更重要的經濟前景。只要經濟持續向好，香港的樓價難有大幅下調空間，特別是現時失業率仍處低位，零售受惠於旅客數字回升，統計處公布10月的零售銷貨價值按年升3.9%，連升8個月；同月本港整體出口亦按年上升6.7%，數據顯示經濟表現良好，加上背靠中國的強大優勢，本地經濟暫無可見的危機。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4297&issue=20171204
布少明：明年豪宅有力再創新高
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GS(14)@2017-12-18 03:35:04【明報專訊】如果說今年上半年的樓市焦點是細價上車盤，來到第四季「主角」一定非豪宅莫屬，近期接連出現高價豪宅成交。受惠發展商積極推售優質豪宅項目，全年豪宅市場表現跑贏大市，當中一手表現更突出，首11個月逾2000萬元一手豪宅買賣註冊量首度突破2000宗水平，創出歷史新高，較去年全年飈升逾三成，比起同類二手錄得的1251宗更高出近七成半。預期2018年仍有不少豪宅部署登場，以及受惠內地經濟及充裕資金下，明年一手豪宅交投料可承接今年旺勢而繼續看俏，逾億元超級豪宅價格有力再挑戰新高。
其實市場對豪宅的需求一向有增無減，今年更因食正旺市而水漲船高。據資料顯示，本年首11個月逾5000萬元一手私樓及二手住宅註冊量合共錄519宗，首破500宗水平，均創歷史新高。預期2018年市場仍有不少豪宅項目部署推出，分佈區域包括半山、南區、東區、筆架山、何文田、沙田九肚、西貢等。單以截至11月底已批出未售及正在申請預售樓花單位近1.1萬伙，當中估計為豪宅項目超過1100伙。
內地資金推動 價格看高一線
豪宅跑贏大市，惟逾1億元個案卻未及去年水平。據資料顯示，本年首11個月逾1億元一手私樓及二手住宅註冊量合共錄112宗，未及去年全年147宗。若以一二手劃分，當中逾1億元一手私樓宗數較去年全年仍少約三成，二手相對平穩。究其原因，相信因超級豪宅供應罕有，保值能力極高，深受中港實力買家追捧，因此發展商明顯惜售。預期內地資金持續支持帶動下，超級豪宅價格更可看高一線。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0320&issue=20171211
布少明﹕回顧2017樓市 旺上加旺
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GS(14)@2018-01-07 13:52:35【明報專訊】2018年正式來臨，總結2017年樓市表現，筆者認為有數個值得留意的地方。首先是整體市道皆暢旺，住宅故然有價有市，工商舖等物業亦不乏捧場客。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，2017年截至12月21日整體物業，包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等，註冊量錄82,358宗，已較2016年73,004宗高出約12.8%，創5年新高。金額暫錄約7,104億元，已較2016年5,329億元大幅高出約33%，創自1997年後的20年高位，亦為1991年有紀錄以來的近27年次高水平。
單看住宅物業市場，今年一二手註冊金額比起去年均有明顯上升。一手私樓註冊金額達至2,361.4億元，歷來首次衝破2,000億元；二手住宅註冊金額累計達3,068.3億元，已超越去年全年2,415.4億元，更較去年全年2,415.4億元高出約27%，創5年新高。今年樓市另一特點是全年皆見暢旺，即使來到年底的傳統淡季，樓市價量都未見回落，最後一個月物業市場註冊繼續衝刺，12月整體物業註冊金額於截稿前已創自1991年有紀錄以來的同期最高。首27日整體物業註冊金額錄779.5億元，較11月667.2億元高出約16.8%，創8個月新高；若以每年12月作比較，亦較去年同期475.3億元大幅高出約64%，打破96年12月693.2億元的同期高位。
展望2018年，雖然有美國加息及縮表兩大變數存在，但有鑑於香港經濟基調良好，更有中國的資金支持，樓價暫看不到大幅下調空間，相信升勢可延續，預料樓價續有5%至10%升幅。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6531&issue=20180102
布少明：兩房單位最受巿場歡迎
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GS(14)@2018-01-15 01:49:57【明報專訊】每到年尾，都是樂壇頒獎禮舉行的日子。如果新盤也舉辦頒獎禮，究竟哪類型單位可以登上「銷售之王」寶座?是去年最多人討論的一房或開放式迷你戶嗎？數據告訴我們，傳統的兩房單位才是「最受歡迎大獎」得主。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合「一手住宅物業銷售資訊網」資料，統計2017年推出的51個全新盤項目（不包括村屋及全幢物業等），涉及單位22,210個，已售出約15,076伙，即售出率（以各新盤售出單位佔該項目單位總數計算）達67.9%。新盤中以兩房單位供應最多，達6906伙，售出率達81.3%，皆為各間隔類型中最高，跑贏大市。
若以間隔劃分，去年全新新盤的兩房單位供應最多，佔全年22,210伙超過三成，售出率亦逾八成最高。至於開放式單位，過去一年供應2131伙，僅佔約9.6%，售出率約64.9%。相較之下，1房供應相對較多，達5350伙佔約24.1%，售出率62.6%。由以上數據不難發現，開放式單位及1房單位售出率不單明顯低於兩房單位，甚至連3房單位的69.4%水平亦不及。至於4房或以上單位售出約43.1%，除因銀碼較大之外，大單位供應一向匱乏，發展商更惜售。
去年首11個月，新盤售出單位當中，以401至600方呎的單位最多，達6716伙，佔整體38.6%，可見傳統呎數的單位其實更受市場歡迎。若以地區劃分，去年售出最多401至600方呎新盤單位的地區首3名分別是荃灣、九龍城（包括啟德、何文田及九龍塘等），以及將軍澳和西貢，上述地區已售出5008伙的401至600方呎新盤單位，佔該面積新盤單位整體成交約75%。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7980&issue=20180108
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