「今年感覺最難。」20年前就投身製造業，現在是深圳房地產投資圈裡知名人物的何途說，「2008年，製造業不是真的難，就像得了心臟病，一電擊，人就回來了。但現在是得了慢性病，要想短時間恢復很難。」
國家統計局發佈的數據顯示，雖然2013年上半年全國規模以上工業企業實現利潤總額25836.6億元，同比增長11.1%，但增速卻比1-5月份回落1.2個百分點，其中，主營活動利潤增速比1-5月份回落4.2個百分點。
製造業整體利潤下降早已是不爭的事實。如著名經濟學家郎咸平近三年甚至多次公開表示「房價上漲的根本原因在於中國曾引以為豪的製造業在不斷衰退。」廣東省社會科學院企業管理與決策科學研究所所長林平凡，關注珠三角製造產業多年，他對南都記者表示，現在廣東的製造業形勢的確嚴峻，特別是以一些出口為導向的中小型製造業企業。
何途給記者算了一筆賬，十年前，他工廠的一個普通技工一個月的薪水是800元，而現在已經漲到3200元/月。「並且現在每年還保持著10%以上的漲幅。」除了人工，匯率、原材料等成本也不斷增長「相比十年前，我們廠今年的利潤率已經下降了50%。」
如此形勢下，何途專心炒房，他的朋友圈子也不乏這樣的例子。儘管遭遇了限購限價限簽等一系列調控，樓市卻依舊上行，房地產的堅挺神話和製造業的持續萎靡形成明顯反差，令很多小企業主不敢把多餘的錢投到廠子裡，而是投到房子裡。甚至有人將工廠直接關門，成為職業炒家。這樣的半路炒樓客，近年在深圳、廣州等城市一抓一大把。
「製造業資金流入樓市」，這個在2008年曾被媒體廣泛報導的現象，現在似乎又在變得更加普遍。
在以製造業為主的珠三角，隨著經濟環境惡化、訂單驟減，能夠存活的中小企業已大幅萎縮。特別是經歷了2008年全球金融危機後，以外向型經濟為主的東莞等地出現倒閉潮，錢途未卜的工廠老闆試圖抽資通過炒股、購房等方式進行資金保值。如今，外部經濟環境依然低迷，工廠訂單只減不增，回顧這些年經歷的資金保衛戰，他們發現在嘗試過的多種投資渠道上，買賣房子能夠創造的利潤最高。
今年40有餘的皮具工廠老闆徐饒是珠三角中小企業主投資房產獲益的縮影，自2002年下海創業至今，他經歷了製造業從瘋狂走向低迷，也感受到了樓市的癲狂。先後買賣房子多達十餘套的他，在2008年金融危機後，經營的工廠營業額縮水80%，工廠五年的利潤還趕不上投資一套房子的利潤。和徐饒一樣，棄實業，抽資投資房產，儼然已是很多珠三角城市中小企業主用於資金保值升值最普遍的做法。
2002年
開廠一年賺30萬，10萬首付在深圳買了套三居室
1964年出生於江西上饒的徐饒，1990年學校畢業後分配進入當地一家國企工作，當時他的薪水每月有100多元，工作單調，生活安穩。
這樣的狀態持續了五年左右。到了1995年，看到很多年輕人到改革開放排頭兵的珠三角打工掙錢，不再安於現狀的他，毅然決然買斷工齡，懷揣2萬元存款南下尋夢。「那個時候我已經31歲了，如果放在今天，估計沒人會願意放棄這種安穩的工作狀態。」徐饒說，那個時候身邊所有的年輕人都有著做老闆的夢。
和其他創業者有所不同，徐饒南下深圳後，並沒有立即開始實現自己的老闆夢，而是尋找最合適自己的行業。「當時去了很多工廠，做過保安，去過五金廠，也在玻璃廠做過流水線工人，直到最後進入一家皮具廠，才發現這就是我尋找的。」徐饒說，進入皮具廠幾天時間，他便熟悉了所有的流程，並發現這個行業創業起點低、來錢快。
到了2002年，已經熟稔皮具行業的他準備單干。「2002年11月份，我便在深圳龍崗橫崗鎮開起了自己的皮具貿易公司，主要生產錢包等皮具。」徐饒說，不到一年時間，自己便賺到了人生第一桶金———30萬元。當時，已經結婚的他為瞭解決居住需求，拿了10萬元作為首付款，在龍崗錦冠華城購買了一套98平方米的三居室，單價3300元/平方米。
「當時根本沒有什麼投資意識，買房子就是解決自己的居住需求。」徐饒說，彼時大家雖然手上有錢，但很少有人將目光鎖定在房子上，一有錢就想換部好車。
2006年
工廠年營業額超千萬元，在東莞連買兩豪宅
雖然在深圳開設的皮具貿易公司為自己賺到了一大筆錢，但因其主要客戶除了深圳外，還有一些客戶在廣州等地。「當時考慮到人力、運輸成本，我想著把公司搬到東莞，這樣就可節省一大筆錢。」徐饒說，到了2005年春節，他便將自己的工廠遷址到東莞厚街鎮，在這裡租下了一個3000平方米的廠房。
雖公司成立僅僅兩年時間，但客戶持續大量的訂單需求讓徐饒興奮不已，在搬到東莞之前，他的工廠每年營業額已達到300-400萬元左右。「工廠搬到東莞後，廠房租金低了很多，人力成本也比深圳低廉，運輸成本也降低，利潤自然就高了。」徐饒說，當時其工廠生產的皮具產品主要運往美國，工廠的營業額也迅速走高，從2005年開始，工廠的營業額高達800萬元，2006年甚至突破千萬元大關。
「當時工廠的純利潤約20%，確實賺了一些錢。2006年5月份，我在厚街東逸翠苑買了一套120平方米的三房，3600元/平方米。後來又在南城國際公館買了一套210平方米的疊加別墅，7000多元/平方米。」徐饒說，當時讓自己再次買房是受到上海房價迅速上漲的刺激。徐饒說，2005年底，天生對房子有著濃厚興趣的他，在上海出差時在莘莊看了兩套房子，當時只要4000多元/平方米，沒想到春節後，他看過的房子漲到了5000-6000元/平方米。
「當時就覺得，如果房價這麼瘋漲，至少是能升值的。」徐饒說，於是他便以銀行按揭的形式在東莞購買了兩套房產。
2008年
工廠營業額、淨利潤都腰斬，後悔沒抄到樓市的底
自2005年工廠搬到東莞厚街後，徐饒感受到了曾經只有夢裡才有的輝煌。2005-2007年，其所在的工廠每年的營業額分別為800萬、1000萬和700萬元。雖2007年工廠營業額相比之前有了下降，但他並沒有意識到隨之而來的將是製造業的黑夜。
時間進入2008年，隨著全球金融危機席捲，珠三角迎來製造業史上最黑暗的日子，大批的中小型工廠隨之倒閉關門。主要向國外提供貨品的徐饒才發現事情不妙，工廠訂單大幅驟減。「2008年，工廠的營業額一下子就降到了300多萬，原來很多大客戶基本不再下訂單。」徐饒說，加上人力成本、運輸成本等逐漸高企，自己工廠的利潤也大幅銳減，從原來的20%純利潤降到10%左右。
看到製造業出現危機後，徐饒也不敢再把原來積攢的錢投入。「當時受金融危機衝擊，2008年各地房價也開始出現跳水，我當時也在各地看房，想把錢投在房子上掙錢。」徐饒說，2008年底他曾到廣州珠江新城、深圳寶安、珠海等地方看房，當時珠江新城的房子只需18000元/平方米，而寶安的房價也只需8000元/平方米，珠海就更低了，只需要4000元/平方米。
「現在回想起來，當時還是太貪了，一直想著等房價再低一點出手。結果，隨著央行救市，房價又一下子漲起來了，就不敢買了。」徐饒說，因當時工廠訂單很少，利潤也很薄，他基本都在各地看房。
不過，雖住宅的高起高落讓徐饒一再退卻，但很快他把目光轉到了商舖。「當時，我到惠州去玩，發現有個義烏小商品城在賣舖位，25平方米的商舖總價僅要10萬元，我當時就買了3個。」徐饒說，如今舖位已比原來翻了一倍，且每月還有固定的租金。
2011年
賣設備、縮廠房，兩套房子一轉手淨賺80萬元
徐饒說，自2008年之後，工廠的營業額再度萎縮。從2009年至今，工廠每年的營業額只有不足200萬元，最低時只有百萬元。工人數量也從最多的400人下降至現在的十餘人。雖在此期間他也想過各種辦法讓工廠實現轉型，但因外部環境低迷，每次嘗試均以失敗告終。
「現在工廠每年的利潤只有十多萬元，買賣房子賺的錢也比工廠這幾年的利潤高。」徐饒說，2011年他將原來已經停掉的機器設備賣掉了，租賃的廠房也從原來的3000平方米降到了1000平方米。
「不僅僅是我，和我有著同樣情況的企業至少有六成，目前訂單都不理想，且一步步都在滑坡。」徐饒說，根據他的觀察，在製造業領域也出現了兩極分化，沒有核心產品的中小企業基本都是夫妻檔，這樣的場景在東莞大朗、厚街等地均可以找到。
除了把原來帶給他高額收入的設備賣了外，從2010年開始，他陸續將原來購置的房產也進行了更新。去年6月份，他把在東莞厚街購買的房子以6000元/平方米賣出，比原價漲了2000多元/平方米。而國際公館的疊墅今年4月以近300萬元總價賣出，刨除50萬元的裝修費和銀行利息外，兩套房子他賺了約80萬元。
此外，除了東莞的房子賣了外，最早在深圳購買的房子他也在兩年前賣了，這個原來只有3300元/平方米的房子在賣的時候已經漲到了10000元/平方米，收益超過50萬元。
除了售出的住宅有比較豐厚的回報外，徐饒說雖之前在惠州購買的商舖目前也經營得不錯，除自身物業漲價外，每月的租金回報也比較理想。他還表示，自己投資房產也有眼光失靈的時候，2010年在惠州淡水購買的一間臨街商舖至今無起色，交付至今沒有租出去，價格也沒出現上漲。
2013年
不敢再投錢到工廠，餘錢都買了房
從創辦工廠至今，在徐饒手上前後經手的物業已超過10套。
目前，除去已經售賣的住宅外，徐饒手上目前還持有4間商舖和3套住宅。徐饒說，陸陸續續把之前購買的房子賣掉後，去年自己手上突然有了許多現金。
「擔心自己會把錢花掉，最後又買了房子，至少從目前來看是保值的。」徐饒說，去年7月份，因受限購政策等影響，他把深圳原來購買的房子賣掉後，又在深圳龍崗百合盛世購買了一套130平方米四房。「當時單價11000元，現在好像又漲到15000-16000元/平方米了。」徐饒說，目前他準備將房子裝修後，給兒子讀書用。今年1月、4月，他還在東莞的玫瑰公館和中信森林湖蘭溪谷各買了一套房，都是90平方米以上的中大戶型。
「我也不是多麼熱衷房地產投資，但現在工廠訂單不景氣，炒股等其他投資渠道被堵死後，只有房地產目前來看至少能起到保值的作用。」徐饒說，以自己的看法，目前的房價已很難像以前有高利潤回報了，以後可能在房產投資上會更加謹慎，特別是商業地產。
但問題是，找不到別的更好的投資渠道，尤其沒信心再增加工廠方面的投入，徐饒自稱不斷買房是無奈的選擇。「實業不賺錢，股票長期被套，抽資到房產領域投資，可能是中小企業主資金保值最普遍的做法。」徐饒說和自己一樣在珠三角城市經營工廠的人，大部分在投資房產。
「如果製造業大環境依然這麼低迷，有可能我在明年中會把工廠停掉，轉型做一些其他的事情。」徐饒一邊說高昂的人力成本和原材料上漲已讓他失去了信心，一邊還是心存希望：「如果未來經濟環境向好，國家對於製造業的扶持力度加大的話，我可能會把錢投入到產業裡，畢竟實業經濟才是根本。」當然，這裡還有個原因在於雖然在投資房產上獲得了不錯的收益，徐饒擔心的是「房價不可能永遠只漲不降」。
(註：應受訪人物要求，徐饒、何途採用化名。)
徐饒十年買賣房產情況一覽
2003年買入深圳龍崗錦冠華城98平方米三房，3300元/平方米。
2006年買入東莞厚街東逸翠苑120平方米三房，3600元/平方米；買入東莞南城國際公館210平方米疊加別墅，7000元/平方米。
2008年買入惠州義烏小商品城三間20平方米商舖，總價30萬元。
2010年買入惠州淡水一20平方米臨街商舖，總價20萬元。
2011年賣出深圳龍崗錦冠華城98平方米三房，10000元/平方米，比買入時貴了約66萬元，漲價200%。
2002年賣出東莞厚街東逸翠苑120平方米三房，6000元/平方米，比買入時貴了約29萬元，漲價70%；買入深圳龍崗百合盛世130平方米四房，11000元/平方米。
2013年買入東莞南城玫瑰公館94平方米三房，9200元/平方米；賣出東莞南城國際公館210平方米疊加別墅，近300萬元，比買入時貴了153萬元，漲價110%；買入東莞中信森林湖127平方米三房，9400元/平方米。
專家觀點
樓市又到一高峰期，實體經濟資本入樓市很正常
葉檀著名財經評論員
實體經濟資本進入樓市，是正常現象，因為樓市又進入到一個高峰期。現在普遍對未來還是看好的。有的地方的確存在泡沫，但不少地方的樓價還在漲。和製造業比利潤，無疑房地產行業更加有優勢。實際上，實體經濟虛擬化的情況很嚴重，扶持製造業沒有響應的手段。但還是建議分散投資，同時實體經濟難做，主要是傳統的製造業難做，如何實現製造業智能化創業等等，都是可以思考的路徑。
傳統製造業面臨很大困境
金心異深圳市政協委員
實體資金進入樓市本來很正常，資金就是資金，哪裡有利益去哪裡，這是市場行為。但問題在於製造業環境越來越惡劣，勞動力、土地、原材料成本不斷上漲，傳統製造業的確面臨很大的困境。
今年製造業艱難是因多年疊加效應，需政府引導扶持
林平凡廣東省社會科學院企業管理與決策科學研究所所長
今年製造業很艱難，並非突發性原因，而是這些年大環境以及成本不斷提升導致的疊加效應，但考慮到製造業在廣東的經濟地位是不會改變的，因此，眼下相當於製造業優勝劣汰的一個過程，轉型升級已經迫在眉睫。特別是一些代工企業，以前只懂得埋頭苦幹，以後還要抬頭看路，參與市場競爭才能生存。而實體資金大量入樓市，顯然不利於製造業自身的升級轉型，這也需要政府方面給予多一些的引導與扶持。
房地產也是只「爛蘋果」
肖小平中聯地產二手房研究院總經理
實體經濟資本流入樓市，但現在的房地產投資未必是好的選擇，可能也是一些投資者不懂別的東西。總體來說，現在樓市價格、門檻、稅費都比較高，成本已經上升，未來上漲空間有限。短期內投資收益很難有大的回報。而說長期升值，可能也全憑一股信心。我認為主要原因還是對於投資，沒有太多選擇。在投資渠道的籃子中，股票、黃金等等都是爛蘋果，可能房地產只是其中爛得不是那麼厲害的一隻。而對於長遠的樓市，我個人的看法，我國的撫養比已經在2013年達到一個頂峰，隨著人口紅利的縮小，房地產也會受影響。根據日本的經驗，在撫養比達到頂峰後的第四年出現房地產泡沫。因此，我估計2017-2018年，房地產市場可能會產生一個波動。
對話
從工廠主到職業炒房客：
「很多人都聽我的開始投資房地產了」
南方都市報：你20年前就開廠，現在是房地產圈知名投資客，何時開始轉變的？
何途：我是在2003-2004年的時候，因為孩子的上學問題，在深圳買了一套學位房，後來對房地產市場熟悉後，開始專職炒房。
南都：為什麼會成為專職炒家？
何途：在工廠相對穩定後，公司經營模式架構都已經相對成熟，可以交給下面的人去做。而且現在製造業的利潤不斷下降，我們現在的利潤相比十年前已經下降了起碼50%，而且成本還在逐年上升。我的工廠現在也完全是以規模制勝，否則靠利潤率早餓死了。這樣一比，顯然投資買房好掙多了。
南都：這些年投資買房掙了多少？
何途：這個不好說，但肯定比當初如果繼續投資製造業要賺錢多多了。當時我有些朋友同樣賺了錢，繼續投資製造業的，現在都還是那個樣子。可能這個時代就是這樣的，選擇一不同，後面就會大不一樣。所以，他們其中有些人，現在都開始聽我的，開始投資房地產。
南都：你看你自己的現象挺普遍嗎？
何途：是的。跟我合作的很多鞋廠、供應商這幾年都在不斷地關門不斷地換，其中就有不少人跟我一樣關廠進樓市。比如另一朋友早年開廠賺了些錢，後來拿出一部分投資餐飲，一年就虧了100多萬，股票也虧了好幾十萬元，當時房地產只是他的一小部分投資。現在他說：「回頭一看，只有炒樓是賺的。」於是維持工廠現狀，全部投資入樓市。
南都：不少人覺得現在樓市政策環境未明，樓市一枝獨秀很難持續，你怎麼看？
何途：宏觀調控政策什麼的，我全不看。但是我也有自己的投資理念，不是看到房子就動心。我現在只投資三類物業，一是能帶來租金收益的，包括商舖、優質住宅，剩下的就是市中心的豪宅和小產權房。有租金收益，代表風險性減小，而市中心的豪宅稀缺了，人們有錢了，居住要求提高了，但市中心的豪宅數量就那麼多，再貴也會有人買。而對於小產權房，我也是一棟棟買。剛需產品從來不在我的投資之列。