【企業發展如同人的一生】
企業的發展跟人是很像的，人這一生當中有幾個特別重要的環節。這個環節每一次都會有分杈，而這些分杈就表現了你的人生不同。其實企業也是這樣。
在人的一生當中，第一件事是出生，就是你落在誰家裡，落在哪兒，是兵荒馬亂呢?還是太平盛世。這件事已經決定了你後來的很多故事。
第二件事就是學習。上學這件事大概會確定你的價值觀。你是在宗教學校上學呢?還是在一個部隊學校上學，還是在一個中國社會上學，還是在洋人世界上學。形成你的價值觀。
第三件事就是戀愛、出來上班、結婚、娶媳婦。這件事就決定你的社會關係的複雜程度。上班有同事，戀愛有對象，結婚有丈母娘、婆婆這一堆複雜的事，也就是人生的展開就決定了你找什麼樣的朋友和誰在一起。
等到中年以後才發現原來很多事沒想明白，想做一次調整，這叫轉型。又開始了後邊的事情。當然，最後還有進八寶山的故事。整個人生最後一件事是怎麼樣處理死亡。
企業發展同樣面臨這些事情。從小企業長大就相當於一個小孩怎麼樣長大一樣。第一件事是你的出生。比如我跟周總，我們落在哪兒，這件事已經沒法選擇，他做互聯網，我做房地產，我注定了不可能做互聯網。這就相當於你注定了是在什麼樣的家庭。我們每一個孩子都是在父母沒徵求意見的時候出生的。實際上你選擇在哪裡，這件事就選擇了你未來的人生。
我們選擇一個企業做什麼和一開始在哪兒做，有非常多的偶然性。但是，我們會有一個分杈，這個分杈是有概率的。是家境好的成功率高，還是家境壞的成功率高?總體來看是家境中等偏下的成功率高。家境特別好的，他的成功很顯著、很耀眼，但多數是不感動人，是有很多別的幫助。家境中下的人，現在能數得上的，中國幾百個企業家多數是家境中等偏下的。當你的出生沒辦法選擇的時候，你的基因中有很多因素決定你成功或不成功。
很多家境特別好的人成功概率很低，我們在海南經常講我們牛逼是自己，別人牛逼是爹，爹不牛逼的時候怎麼辦?我們以前出門的時候老是碰到爹牛逼的人，我們就想問當你爹不牛逼的時候怎麼辦?我們是在這個前提下選擇的。所以我說第一個起點，雖然我不一樣，但我們的未來是可以自己選擇的。
【靠別人活不下去，做好人，別學壞】
當我們進入到第二個階段，在學習和蓄勢價值觀的時候，這個時候我們走什麼樣的路，有時候會迷盲。比如做房地產，是做好人呢?還是做和權力勾結的人呢?是做市場呢?還是做權力?很奇怪，房地產一開始永遠是這樣的選擇。你是靠二大爺拿地呢?還是靠舉手拍賣拿地。在房地產行業當中，現在活下來的都不是靠二大爺，都是好人。
這個好人是個什麼概念呢?在我們早期做企業的時候，好人這個事非常簡單，東北話說講究，你得尊敬人家。同時，做事不能夠欺詐。在海南當時有一句話，海南亂的時候，有的時候是以老闆為客戶，老闆就是你的客戶，以銀行貸款即收入，以調賬為經營。過去那個時候沒有還賬的概念。在海南，好人就是要還貸。另外就是要製造產品，真正為客戶、為社會創造點兒什麼。在海南這樣的情況下，在房地產領域做好人，就是做市場，創造產品。這個事其實非常簡單。
在小公司的時候，人容易學壞。因為什麼?困難太多太多，每一個困難可能都是學壞的理由。每一次增長都可能有一個墮落的機會。但是，你能不能挺得住。從房地產行業來說，非常有意思。到目前為止生存下來的都是走市場路線的、走產品和服務路線的，同時不走所謂權貴路線，不去找他二大爺。凡是走權貴的，然後靠政府，就是灰色交易的，這些房地產公司反而需長大。可能在一個項目上賺錢了，接著就會被拿下去。做房地產有一個特別有趣的事叫做從哪裡拿到錢又從哪裡還回去。你從地上拿到的，最后土地出了事又還回去。
人生在這個階段，也就是在小企業快速成長的階段有很多突破瓶頸，遇到很多誘惑的時候，怎麼樣堅持自己的價值觀?而這個價值觀，簡單來說就是學好。我們自己的公司，當然我們也是面臨這些選擇，我們就選擇好人、好事、好錢，學先進、傍大款、走正道，反正一句話我們就是做比較笨的人。因為比較笨的人往往競爭少，聰明的人競爭太多。當別人都去做一個非常投機的機會，不去做產品，而是在中間倒騰的時候，看似很容易，但競爭的也多。你吭哧吭哧做一件事很慢的時候，競爭者很少。聰明的人都是不斷移動的，只有笨的人才是在一個點上不動，是執著的人。在這個階段，執著，而且選擇正確的價值觀，以好人的心態做這件事情，很容易就活過來了。
【企業上市選擇第一制約因素: 風險偏好】
從房地產公司來說，到了出嫁階段，上市不上市，房地產公司就出現很多問題。在這個過程當中，每一家公司都在選擇，特別是到了上市以後，房地產企業面臨商業模式的選擇，面臨著最終怎麼樣持續成長的選擇。就像人生到了中年以後仍然有很多選擇。在這個地方選擇，以房地產公司為例，我發現有幾個制約快速成長的因素。第一個因素解決風險偏好。增長和風險偏好有很大關係。
在房地產行業當中，增長快的多數屬於風險偏好較大的。風險偏好是什麼呢?就是負債率比較高，激進。我們從早期創業，到中間經過了很多困難，也差點兒垮了，又收拾好了。我們從93年到95年發展的非常快，青春期，撒尿不服，什麼都敢幹。到了96年以後，幾乎出現了很多崩潰性的問題。然後就慢慢的變賣資產、還債再收拾，倒騰倒騰，再讓它慢慢活過來。整個公司的風險偏好比較低，所有的股東，包括我，都已經苦不堪言，不再願意冒這麼大的風險。風險偏好多了，我們就做一些服務性的。房地產的下游是開發，中游是服務，上游是金融。我們就在中下游做很多事情，這樣屬於低負債的業務，高負債業務做得很少，給人的感覺成長很慢。但你在其他領域很領先。
小公司也好，大公司也好，在增長的時候跟治理結構有關係。房地產企業總體起來看，股權比較集中的企業，就是獨裁專斷的老闆，增長的比較快。然後公司股權比較分散的公司，相對來說決策風險偏好比較低。風險偏好也和股權的集中度有關。我們現在知道的很多公司，當年上市前負債率是300%到700%，但是這個老闆就是獨斷，非常敢於賭博，最後就是一把賭過去了，今天成為非常耀眼的一個明星。有一些公司的治理相對比較分散，不大容易集中起來做高風險的業務，增長比別人要慢。
從公司治理來說，一般股權集中超過50%的私人公司願意做冒險的事。現在應該理解萬科為什麼不行賄呢?其實他完全沒有行賄的動機和利益基礎。王石的股份連0.1%都不到，連0.01都沒有。他怎麼樣行賄呢?行賄以後，掙錢給股東了，坐牢是他自己，他能這麼傻嗎?他再傻也不能傻到這個程度。治理結構到這個程度了，股權分散到這樣，一般經理人就不願意行賄，行賄以後個人沒好處。從公司治理來說，一般股權集中超過50%的私人公司願意做冒險的事。現在應該理解萬科為什麼不行賄呢?其實他完全沒有行賄的動機和利益基礎。王石的股份連0.1%都不到，連0.01都沒有。他怎麼樣行賄呢?行賄以後，掙錢給股東了，坐牢是他自己，他能這麼傻嗎?他再傻也不能傻到這個程度。治理結構到這個程度了，股權分散到這樣，一般經理人就不願意行賄，行賄以後個人沒好處。
【為解決問題而創新】
還有一件事，就是你公司所在行業面臨的挑戰，你怎麼回應這個挑戰，也就是創新的壓力。在中國目前的房地產行業中，總體來說創新的壓力不像互聯網這麼大。因為我們80%的時間和80%的行為都在人造空間裡完成，房地產的使命是創造有價值的人造空間。如果人不改變這種狀況，也就是說不改變人在人造空間裡生存發展，我們這個行業就不會消失。
我們總是要研究，研究在空間裡怎麼樣提高租金回報，這就是創新。最後我們發現在空間裡的租金回報和人的行為還有關係。總體來說，站著不如坐著掙錢，坐著不如躺著掙錢。當你讓一個人在寫字樓裡始終站著的時候掙不著什麼錢，但坐著掙錢，比如吃飯、開會，都可以掙錢。站著最不掙錢，百貨公司裡的人都拎個包站著，都不買。為什麼躺著掙錢呢?比如纖體、美容、spa，躺著掙錢。另外，八寶山告別廳也是躺著，45分鐘收2千塊錢，50來平米，一年可以收700萬租金。我們怎麼樣讓人進到這個空間裡坐下來、躺下來，就能有回報。這都得創新。實際上在房地產領域，看似不敏感，但這些積累的微小的創新活動都跟公司長久的生命有很大的關係。
除此之外也有很多大的戰略創新。這個創新就和互聯網有關。互聯網時代，我們作為傳統的房地產企業，我們也非常關注。我們也在想一個問題，它對我們創新的意義究竟是在兩條腿基礎上再長出一條腿，還是製造一個新動物。馬云總在跟我們講互聯網是一個新動物。我就在想，我們如果是傳統企業，弄點兒互聯網，就相當於長出第三條腿，前兩條腿怎麼協調?就相當於傳統百貨又弄了一個網站，這就叫長出第三條腿，往往協調性反而不好。我們已經是老動物了，怎麼做成新動物?馬云講的很徹底，我就是要殺掉百貨公司，我就是新的。你們是百貨公司，又要保舊的，又要做新的，等於是左手養大的東西殺右手，下不了狠心。
後來我們在五年前做了決定，第一是在傳統領域也長出第三條腿，在客戶服務、服務界面、內部管理等等方面。更重要的是我們做立體城市這個模式，跟傳統的房地產完全斷開，是另外一組人，另外一組思維，也是為了消滅傳統房地產的商業模式。傳統房地產是縱向模式，和很多傳統商業模式一樣是從產品設計研發一直到售後服務，這是縱向的模式。
但是，互聯網時代出現了一個平台模式是橫向模式。現在很多巨大的互聯網公司都是平台模式。我們就嘗試在房地產行業，在城市化過程中建立一個房地產的平台模式，最終可能使我們傳統的縱向模式的房地產企業依附於它。我們今天要在淘寶上開店，我是縱向的，就是開店的，但我放在它上面開，它是橫向模式。
【有100個小弟的大哥不如有3個小弟的大哥】
其實企業無所謂大小，只在好壞。我們一直講一句話，結構關乎生死，規模只在乎體面。一個公司的結構決定你是生是死，大小是個面子問題。走到哪兒，後面100個小弟和3個小弟，100個小弟的大哥就牛逼。你要給小弟出糧，出糧就是發工資，負擔也很重。也可能你是貸款當大哥。你這個大哥就沒有意義。我只有3個小弟，但我們是自己家掙的錢。我們更重視結構，財務結構、業務結構、人員結構，而不在乎短期的階段性規模。
我們作為一個小企業，我們沒有辦法選擇我們的出身，但我們可以選擇價值觀，你是做好人，還是做一般的平庸的人。好人也分普通好人和傑出好人。你可以選，也可以選擇做個稀里糊塗的人，還可以選擇偶爾乾乾小壞事的人，也可以選擇成為兩院院士，要麼坐牢，要麼到醫院，你都可以選擇。這個階段，對小企業成長很重要。選擇完了以後，你要上市不上市，資本結構，這也是個選擇。再到最後，可能要選擇否定自己，重新創新，然後讓公司適應新的競爭環境，然後再出發。
一個小企業的成長歷史，我大體描繪了一下跟人生的階段是一樣的。我們有很多選擇的岔路口，但我們一定要在關鍵的時候做一個慎重的判斷，我的感覺就是聽大道理。什麼叫大道理?大道理就是只有少數人做而多數人說的道理。小道理是所有人都做，但是不說。大道理是說的人很多，但做的人很少。你就選這些道理，大體上不會錯。比如不行賄，這做起來非常之困難，大家都知道，有時候碰到特別事情。但是，你堅持這麼做，你就會有未來。