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小籠包、芒果冰與牛肉麵被稱為「永康街三寶」，但近年來，一攤「天津蔥抓餅」異軍突起，搶盡逛街客的目光，還被《紐約時報》評為亞洲最好吃的蔥抓餅；這家不到一坪大的小店，一天賣出兩千片，每年獲利破千萬元。

撰文‧梁任瑋

「九層塔的要不要辣？」鐵板清脆的聲音鏗鏘作響，下午四點，坐落台北市永康街熱鬧角落的「一坪獲利王」——天津蔥抓餅攤前，排隊的人潮綿延超過三十公尺，老闆翻轉餅皮的雙手從未停過，還是照著自己的節奏，把餅皮煎得金黃噴香才交給客人。

「蔥抓餅要做得好吃，一點也快不得。」腳踩輕便的藍白拖、穿著樸素襯衫、頭戴棒球帽的歐吉桑不疾不徐地說，他正是這家天津蔥抓餅攤的林老闆。

別小看這個不到一坪的攤位，四、五位工作人員在擁擠的空間分工合作、動作熟練地煎餅、加料、包裝，平均一分鐘賣出三到四片，換算一天賣出二一六○片，以每片三十五元計，一年營收高達兩千五百萬元，等於一坪地就創造一千三百萬元利潤，堪稱永康街商圈的一坪獲利王。

不僅如此，林老闆自己就是旁邊、也是永康街老字號「誠記越南麵館」店面的持有人，除了蔥抓餅的營收，每月還有十餘萬元房租可收，他把坪效發揮到極致的功力，在永康街恐怕找不到第二位。

致富心法一：

把工作當運動，越忙越快樂然而，這家蔥抓餅的成功，並非僅靠地利之便，背後其實有一段絕處逢生的故事。

一九九一年之前，這間店面原本是林老闆經營的「天使皮鞋店」，鞋匠出身的他，雖然擁有一身好工藝，但卻不敵當時工廠開始大量生產皮鞋的衝擊，不僅找不到師傅一起製作手工皮鞋，連帶生意也逐漸萎縮凋零。

為了養家，林老闆把皮鞋店生意交給太太照顧，另外找了泰山黎明工專校長司機工作，希望能多一份固定薪水貼補家用。「後來皮鞋店生意還是無力回天，我太太下定決心將店面轉租給誠記，並保留一點空間做生意，才有今天蔥抓餅的局面。」林老闆說，妻子總是想辦法突破困境，是很堅強的女性，他把一切成就都歸功於給妻子。

原來，隔行如隔山，收掉皮鞋店後，林太太賣過珍珠奶茶、豆花，但生意始終沒起色，「連鎖手搖茶店如雨後春筍般增加，開到最後，大家都是殺價競爭，很難經營下去。」直到二○○一年加盟天津蔥抓餅，才出現轉機。

儘管現在已六十六歲，也有穩定店面租金收入來源，兩年前才自校長司機工作退休的林老闆，依然認真經營蔥抓餅生意，他與太太幾乎全年無休，每天早上九點就開門營業，直到晚上十點才打烊，「來攤位幫忙就是我們的運動，也是樂趣。」他打趣地說。

致富心法二：

自創新口味，把握國際露臉機會皮鞋匠出身的林老闆，早年訂做皮鞋就以技術紮實獲得客戶信賴，轉賣蔥抓餅一樣抱持腳踏實地的精神，選材用料實在，每片蔥抓餅比一般厚二○％。不過，真正讓永康街蔥抓餅暴紅的關鍵，是一二年被《紐約時報》評選為「亞洲最好吃的蔥抓餅」，也讓原本在永康街就小有名氣的攤子，瞬間躍上國際舞台。

談起這段經歷，戴著口罩的林老闆臉上看得出一絲驕傲神情，「那時候《紐約時報》記者偷偷來採訪好幾次，最後一次才表明身份，我還不敢相信，直到台灣的電視台播出這條新聞，我才確認是真的。」讓《紐約時報》驚豔的蔥抓餅口味，是林太太首創的「九層塔加蛋蔥抓餅」，只見她毫不手軟地將氣味濃郁的九層塔放在煎得酥脆的餅皮上，再搭配滑嫩蛋汁，份量十足，「有一陣子九層塔產量少，一斤要價一百元還是得賣，多出來的成本只能自己吸收。」林老闆開業十三年，只有調漲過五元，因為他相當自豪自己的蔥抓餅是永康街的「庶民美食」，每個人都吃得起。

事實上，為了維持穩定的口感，幾年前，林老闆也成立中央廚房製作蔥抓餅麵團，他認為，「做生意與人生一樣，絕對不能偷工減料，要賣給客人的產品，為了賺錢降低品質，做事怎麼會成功？」林老闆的一生，正是充滿這樣的熱情與衝勁。不論年輕時替客人製作皮鞋，或是現在經營一間小小的蔥抓餅攤位，他感慨地說：「我始終相信『自助者天助之』！」

天津蔥抓餅

進駐永康街時間：2001年進駐永康商圈原因：本身為永康街房東，利用畸零地賣起蔥抓餅年營業額：估計約2500萬元特色：永康街上單價最便宜的「庶民美食」

美食排隊店是逢甲夜市的靈魂，許多店家的含金量之高，令人咋舌。能在競爭激烈的市場裡，吸引遊客好奇與消費，靠的往往是比別人多一點的創意，與多一點點Try and Error（反覆嘗試）。

撰文•許秀惠、林麗娟、洪依婷銅板價章魚小丸子 疊出夜市億萬富翁每天下午兩、三點，在台中逢甲商圈文華路與福星路交叉口，總會出現絡繹不絕的排隊人潮，仔細探究，人潮聚集在打著大章魚標誌的日船章魚小 丸子與赤鬼牛排店門口。兩家排隊店背後老闆都是張世仁，他聚財有方，早早便晉身為夜市裡的億萬富翁。

只見日船章魚小丸子員工們身手俐落，將一顆顆章魚小丸子煎得金黃，一口咬下，口感外酥內軟，扎實的內餡在嘴裡翻轉，香味令人難忘，這一顆顆的黃金小丸子， 正是張世仁致富的關鍵。如今，除了逢甲、東海兩家直營店，在全世界已有約四百多家加盟店，台灣占兩百五十多家，其餘遍及中國與東南亞。

光是逢甲店，一天可賣三千多盒，換算下來，一天營業額高達十二萬元以上；赤鬼牛排更驚人，僅有四家分店，但逢甲店一天賣出一千兩百客牛排，翻桌率高達十八 次（編按：在一段用餐時間內，每桌或每個座位被客人使用的頻率；翻桌率愈高，代表營收愈高），平均單日營業額近四十萬元，一年營業額高達一億元以上。

張世仁充滿美食創意，除了章魚燒、牛排，也想進軍拉麵店，只是口味研發多年，卻遲無蹤影。「新產品一定要達到張世仁九十五分以上的標準才及格。」與張共事十八年的總經理朱家和如此描述，就連正研發新的口味也是如此，不達標準絕不貿然出手。

章魚小丸子的誕生，是當年張世仁到日本大阪旅遊，看到傳統章魚燒，覺得有商機，決定引進台灣。他與太太從一輛攤車開始，但因口感偏酸偏乾，市場反應不佳， 很快便關門大吉。張世仁意識到口味須在地化，開始自行改良調配口味，甚至嘗試加入汽水、養樂多增添風味。為此，張世仁還吃到上吐下瀉，甚至住院好幾天；但 他越挫越勇，終於調配出獨門配方。一九九六年他重返逢甲商圈，在文華路上重新設攤，這一次他成功出擊，開始嘗到日進萬金的滋味。

掛上大章魚招牌，生意再升級十二年前，張世仁看準逢甲商圈的發展潛力，開始逐步收購文華路巷道內的六塊土地，整合改建成小商城（編按：今「逢甲歡樂星」商 場），並規畫分租一百多間攤位與店家，從小攤販老闆搖身成為商城大亨，後來他把整個商城高價賣給整形名醫林政誠，霎時成為夜市裡現金最多的億萬富豪。

但在二○一一年，日船章魚小丸子在文華路的旗艦攤位遭祝融之災而停業半年，張世仁把店面搬至福星路與文華路交叉口，生意更勝以往；他也開始追求器材升級， 為了讓章魚小丸子能夠均溫受熱，七年內連換三十幾批的鐵板才滿意，並指派員工每天清洗抽油煙管、安裝瓦斯自動遮斷開關，確保每個環節都安全無遺漏。

在食材上，每批從中國運回的章魚配料一定先送驗，合格才能使用。他從水溫、雞蛋的蛋白或蛋黃的比例、炸豬油的氣味，每一個影響口感的元素，都逃不出張世仁的味蕾，朱家和也笑說，員工幹部也跟著他一起嘗出「一口」好功夫。

在日船章魚小丸子旁營業、明倫蛋餅負責人張良汕對張世仁的生意頭腦以及創意也讚譽有加：「我們像站在巨人的肩膀上前進，跟著一百分學習。」從攤販到加盟 主，張世仁也學習如何經營企業，他極注重員工健康，公司裡店長以上的幹部，每周一定要跟著他一起爬山、走步道，鍛鍊健康體魄。朱家和笑說，張世仁原本是工 作狂，近幾年才有所改變。但他吹毛求疵的個性依然故我，不斷想推出新口味，這種精神，或許是章魚小丸子稱霸逢甲夜市近二十年仍屹立不搖的祕密。

日船章魚小丸子

負責人：張世仁（上圖）

特 色：口感外酥內軟

成 績：年營業額約4000萬元熊手形狀台式漢堡 熱銷全球50地區刈包放進熊掌模子壓出掌印，夾上雞腿排、生菜，再淋上醬料，這就是逢甲夜市裡當紅的排隊店熊手包。老闆蕭永瑞從迪士尼樂園造形漢堡、日本 的刈包夾燒肉得到啟發，他玩出自己的創意，一隻「熊手」帶進滾滾財源。

看著蕭永瑞俊朗的外形，很難想像他已四十一歲，而且歷經滄桑，他說自己不愛讀教科書，高職畢業的第一份工作是到酒店當少爺，每天凌晨兩點下班，再跟同事們 去泡KTV，總是天亮才回家。日夜顛倒地過了一年多，有一天醒來，竟是在醫院的急診室，父母在一旁急得猛掉淚，原來他「續攤」喝到茫，騎機車返家途中發生 車禍，這場車禍讓他決定告別少爺生涯，重新找工作。

美食尬創意，迸出一門好生意此後，蕭永瑞待過哈帝漢堡（編按：因營運狀況不佳，一九九五年退出台灣市場）、當過宅急便快遞，接著進入嘟嘟連鎖茶飲店，從手 搖茶外場做到全國總店長，也練就一身的茶飲本領，當時嘟嘟在逢甲夜市生意鼎盛，兩坪小店曾創下一天五千杯的業績，雖然日後因不堪房租劇漲而退出商圈，但足 以讓他見識逢甲商圈的威力，二○○三年他自行創業的第一站：泡沫紅綠茶吧，便選擇商圈所在地文華路開張。

剛進駐時，整條巷子沒幾家攤店，晚上八點前全都休息，只剩他的飲料店還亮著燈，後來生意做起來，一年不到就來了五家同類型的競爭者，接下來的十一年期間，每月房租從四萬元一路漲到二十五萬元，他只好改搬到對面，也就是現址的路沖位置。

○八年四月，他讓弟弟蕭登誌看守茶吧，自己帶隊進駐中科友達光電內部餐飲店面，販賣日式拉麵、定食，起初生意熱絡；不料全球金融風暴來襲，眼看著友達裁 員、放無薪假，一年之間，友達一萬八千名員工一度縮減到三、五千人，他的拉麵店生意跟著掉到谷底，勉強撐到○九年十月合約期滿撤出，大虧八百萬元。

下一步怎麼辦？這時他想起，他曾帶著小孩到日本迪士尼樂園，在園內看到的米老鼠造形漢堡，又想到在東京池袋街上看過小吃攤採用中式刈包夾燒肉，「如果我能 做出有造形又美味的台式漢堡，應該有商機 。」為了落實創意，他回到南投老家學做饅頭、包子，又花了十六萬元開發八組模具，終於宣告成功，一○年四月上市，九月電視節目《康熙來了》聞香而來報導， 自此搖身成為逢甲夜市必吃美食。

熊手包大流行，士林夜市立刻邀蕭永瑞進駐設點，目前除了台灣十家店，星馬都有加盟店，去年五月起，他前進中國，在湖北武漢、吉林等地區展店十七家，甚至遠征澳洲墨爾本的店也將開幕，總數達到五十家。

熊手包店內有座位，也可外帶，由於內場員工訓練有素，現炸包肉、淋醬、包裝的動作流暢，在最忙碌的時刻，三名員工一小時可做出一百五十個熊手包，以此提升翻桌速度，展現蕭永瑞重視效率的一面。

熊手包中西結合的特色，不但對本地客有吸引力，連老外都稱讚：「比漢堡好吃！」整體接受度高，回頭客也在七成五以上。創意能賣錢，美食創意做得好，更像會下金蛋的雞，只要產品品質穩定，品牌效應強，經營者企圖心強，就能把創意打造成一門好生意，熊手包就是最好的例證。

熊手包

負責人：蕭永瑞（上圖）

特 色：中式刈包、西式內餡，多種口味醬料，熊掌造型可愛，加上肉掌式的烙印成 績：單店平日一天賣出300份熊手包，周末、假日加倍；月營收百萬元以上「官芝霖」大腸包小腸 美食沾上明星光打著港星關之琳的同音趣味，「官芝霖大腸包小腸」堪稱是逢甲夜市第一名攤，走在夜市商圈，遊客人手一條大腸包小腸，邊走邊吃。

大腸包小腸的小吃形式全台皆有，官芝霖卻能在逢甲夜市獨占鼇頭，關鍵在於多了一個小小新意，就是加料。官芝霖負責人梅舉議的媽媽，在夜市裡賣香腸、米腸已 經賣了幾十年，所賣的香腸、米腸傳統而陽春，但梅舉議的哥哥梅衍祥靈機一動，在剖開的糯米腸夾的香腸裡添加佐料，而且研發多種口味，從切碎的大蒜辣椒、黑 胡椒、醃黃瓜、菜脯、花生粉到蒜苗、薑片、酸菜等選項近十種。一加料後，嘗起來口感便有變化，但有了新意還欠東風，此時，主持人胡瓜的外景節目開拔到逢甲 夜市，把官芝霖送上螢幕，自此知名度大開，梅家趁機在攤位上播放節目錄影，提高指認度，就此躍為外來觀光客的指定小吃。

梅舉議說，自家的大腸包小腸用料很實在，一定選用豬腸灌糯米，「經大火烤後的皮才會脆又咬得斷」，如此吃起來的口感才會好；而加料部分，以大蒜、黑胡椒口味最受歡迎。

大腸包小腸平日一天至少可以賣掉千份以上，生意一好，房租跟著漲，梅家把攤位從原址搬到對面，攤租一個月要十多萬元，沒想到對手趁機租下原址，做起同樣生 意，瓜分不少客源。不過，逢甲夜市的觀光客多，官芝霖的名號依舊響亮，梅家也開始到外地展店，目前已擁有十一個據點。

燠熱的夏晚，人聲鼎沸的逢甲夜市，只見一坪大的官芝霖前人龍排得老長，店員揮汗烤著大小腸，伴著「要什麼口味？」吆喝聲中，一份一份地賣出夜市驚嘆號。

官芝霖大腸包小腸

負責人：梅舉議（右圖）

特 色：有大蒜辣椒、醃黃瓜、花生粉、蒜苗、薑片、酸菜等近十種配料成 績：月營業額約百萬元現做Ｑ彈蛋餅 讓台積電嘴饞揪團「台積電六月要訂五百份蛋餅，我不敢接，擔心冷了再吃影響口感，更重要的是，現場客人排隊也吃不到，有可能會暴動喔！」說這句話的張良汕 是明倫蛋餅的第二代，第一代即父親張尚書，從一九七八年在彰化員林明倫國中旁的田間賣起，已有三十年以上歷史，他接手之後搬到逢甲商圈，生意比起鄉間如 何？「哇！好上一百倍呢！」蛋餅到處都吃得到，明倫的有何稀奇？原來麵粉漿淋到熱鐵板枱上，迅速形成薄中帶脆的餅皮，撒上青蔥、打個蛋捲起來，奶香四溢， 「這才是現做的蛋餅嘛！比起其他店使用現成的冷凍蛋餅皮，蛋、餅分離沒香味，餅皮又韌，當然不一樣。」熟客吳先生替老闆回答。

張良汕還很用心地紓解上門的人潮，設計一組三十張、撲克牌材質的號碼牌，當他發現抽了號碼牌等待的客人已經達二十五位，就建議後面排隊的客人改去附近的二店買蛋餅，以免久等。

一個蛋餅賣三十元，這一坪店面，每月創造八十萬元營業額，誰想得到，小小店面，一個月賣出近三萬個蛋餅，真正小兵立大功。

明倫蛋餅

負責人：張良汕

特 色：現煎餅皮有點像法式可麗餅，在軟嫩中透著脆度和一股淡淡奶香成 績：蛋餅一份30元，平日每日營業額２萬元以上，假日約４萬元韓國男愛的韓式炸雞 融化台妹這家店，門裡只有三十六個座位，門外卻有五十個人在排隊，客人自動地將姓名和人數，填進號碼表格裡，耐心等待叫號，以便一償宿願，享受道地口味的 韓式炸雞配啤酒。

來台灣念研究所的韓生朴世敏，為了請求女友吳名珊的父母同意婚事，於二○一一年三月進駐逢甲商圈，想以行動證明「我會擁有事業，而且會在台灣待下去。」有 別於泡菜豆腐鍋、銅盤烤肉，他端上桌的正是時下韓國年輕人熱愛的炸雞美食。起初三百元一盤的炸雞，在逢甲夜市根本是天價，第一年生意慘澹，最慘時一天營業 額只有五百元，連房租都付不起，他向家人求助，用阿嬤的家傳配方、正統韓式手藝熬出口碑，又拜《來自星星的你》火紅，電視追捧，朴世敏苦盡甘來，如今幾乎 每天都接到想加盟的來電。

小小店面一天翻桌率十五次！暢銷前三名菜色依序是紅醬（以辣椒為主材料）無骨雞、黑醬（以醬油為主材料）無骨雞、起士辣炒年糕麵，生意好到分排左右兩條長龍。朴世敏正在洽談第二家的地點，「我已經準備好要提親了，我可是台灣人了哩！」他滿面紅光地說。

朴大哥的韓式炸雞

負責人：朴世敏（上圖右）特 色：道地口味韓式炸雞，甜中帶辣，過癮重口味成 績：月營業額約300萬元

撰文•梁任瑋

去年五月，店面交易沉寂已久的台中逢甲夜市，位於福星路與西安街口的康是美藥妝店面，出現總價一．一億元成交價，換算每地坪單價高達三○○．五萬元，刷新福星路店面的新高價位，較五年前投資客劉媽媽買下麥當勞店面的單價還高。

「十年前，這間店面開價五千萬元還乏人問津，沒想到台北人一出手就寫下新紀錄。」經營逢甲商圈十餘年的信義房屋台中逢甲十二期店專案經理廖朝賢，一路見證逢甲商圈從醜小鴨到天鵝的蛻變，對於這幾年當地店面售價與租金逐年加溫的力道相當有感。

獵地潮》從投資客到名醫，插旗效應發酵從廖朝賢經常拿下信義房屋業績冠軍的殊榮，就可知道逢甲商圈周邊商用不動產、土地交投有多熱絡。早期他的客戶多半是 在地有實力的台商、醫師，現在他服務的對象中，專程南下獵地的台北客愈來愈多，「有些專業的台北投資客根本不用看屋，只要報門牌號碼，他們就知道哪一間要 賣。」他說。

揭開這一波逢甲夜市店面行情飆漲序幕的主角，當屬台北投資客劉媽媽。

二○○五年，劉媽媽的兒子俞昌哲先是與朋友合夥，買下福星路四三一號的康是美藥妝店；一○年，他大手筆砸十．三六億元，買下逢甲夜市「蛋黃區中的蛋黃」碧 根商旅大樓，樓下分租給麥當勞、屈臣氏，樓上租給碧根商旅，儘管總價高不可攀，投報率仍超過五％。逢甲路與福星路這個黃金十字路口的四個三角窗，俞昌哲就 成功拿下兩個，他插旗地標的效應，很快在逢甲商圈發酵。

近五年來，俞昌哲持續買進文華路的店面，他的親戚也跟隨腳步在逢甲夜市卡位；此外，所謂的台北「醫師幫」也頻頻在逢甲夜市獵店，包括減肥名醫林政誠、江醫師、何醫師等，紛紛成為逢甲商圈的大房東。

新店王》六坪多店鋪，一坪成交近千萬元一三年，夜市主幹道的文華路上，出現一坪近一千萬元的「店王」，僅六．九六坪的小店鋪，以總價六千七百萬元成交，買方正是知名節目主持人陳斐娟。

這些外來投資客一波一波重金押寶，成為帶動逢甲夜市店面行情水漲船高的主力。

要快速掌握逢甲商圈最精華的三條街，一定要看的就是文華路、俗稱「便當街」的逢甲路二十巷與福星路。與逢甲大學僅一牆之隔的文華路，是最核心的主幹道，三 十年前擺的是小吃攤與民生必需品，十幾年前開始，店面被特色美食、服飾店取代，目前一間二十五坪大的店面，租金起碼二十萬至三十萬元起跳，面寬較寬的甚至 有四十、五十萬元的租金水準。

以台北成衣批發商蕭先生為例，他專門鎖定文華路上的店面，共持有五間，是目前文華路上最大的投資客，實力雄厚的他，近期將其中兩間店面拆掉，大興土木重建 為旅館與商場，打算以複合式經營的模式，創造更高租金收益，預期完工後會是文華路上第一間旅館，直接鎖定年輕背包客市場。

隨著租金上漲，逢甲商圈也逐漸走向兩極化的養店趨勢，第一種是大者恆大的「商場化」經營，例如林政誠自前手、章魚小丸子創辦人張世仁手中買下的逢甲歡樂 星，為三十個單位經營的商店街，商場自設五星級廁所、ATM提款機、休息坐椅，供免費使用。負責經營管理的逢甲歡樂星主任林政億說，這些服務設施雖然需要 額外負擔成本，「但只要逢甲夜市好，我們的生意自然就好，一起創造雙贏，才能讓商機細水長流。」逢甲商圈的第二種有趣現象，則是「極小化」趨勢，因為寸土 寸金，店租節節高漲，連一根柱子、一面牆都可以做生意。信義房屋逢甲店專案經理王順弘說，分割出租降低了房客退租時產生的空置風險，在這一區，一根柱子單 面至少出租四至五萬元，若四面全租則要二十萬元，坪效驚人，且積少成多，每月租金收入可觀，使得「黃金柱」櫛比鱗次地盤據在人潮最密集的牆面柱側。

將「黃金柱」精神發揮到淋漓盡致的，就是排隊名店官芝霖大腸包小腸的所在地。這間位於便當街入口的店面，擁有兩面臨路的先天優勢，房東正是劉媽媽的弟弟， 他為了創造店面更高附加價值，將店面右側牆面隔成六個小攤，其中官芝霖租金最高，約僅一坪大的攤位，一個月租金高達十餘萬元，加上其他店面收入，光靠這間 店面加上黃金柱的運用，月租金達一百多萬元，養店功力令人咋舌。

黃金柱》一根柱子、一面牆也能做生意一位難求的逢甲夜市店面戰火延燒，讓文華路的店家早已經換過幾輪房東，至今只剩下一家新聯成麵包店尚未換過店招，因為房東就是該店麵包師傅，雖然烘焙業成本持續攀升侵蝕利潤，但老闆依舊堅持自營，成為唯一老店，相當特殊。

這樣的排擠效應，從小在逢甲夜市長大的江德益感受特別強烈，他家本來在文華路自營小生意，但隨父親年事已高，便將店面出租給潮T服飾店，單純當個包租公。 這幾年文華路上每月店租動輒二、三十萬元起跳，他卻不為所動，「我不想大幅調高租金，怕一口氣調太高，房客萬一承受不了，店面空置更麻煩。」為此，他被鄰 居笑稱是「逢甲夜市最有良心的房東」。

廖朝賢表示，當店面由傳統餐飲業轉為服飾店進駐之後，租金會先拉高一倍，如果又被付租能力強的3C電信業者承租，租金漲幅可達三倍，最好的例子就是福星路 一家原為大埔鐵板燒的店面，一二年租約到期後，遠傳立刻以每月四十萬至五十萬元簽下這間兩面臨路的三角窗，租金至少翻兩番。

這種現象也悄悄在「便當街」蔓延，這裡十幾年來一直是逢甲學生的校外廚房，每到中餐、晚餐時間就人潮洶湧，近年來開始吸引服飾業者進駐，帶動一間店面每月租金上漲到十餘萬元。

逢甲夜市店面的輪替，讓人見識到一個夜市發展的無限潛力，但也看到了所有傳統夜市幾乎都會面臨顧此失彼的難題。

台北客砸錢，插旗逢甲商圈蛋黃區持有者 租客 成交總價(元) 地址 購入時間劉媽媽 康是美 1.2億 福星路431、431-1號 2005年

麥當勞、屈臣氏、

光南文具、

碧根行館 10.36億 福星路427號 2010年服飾店 8500萬 文華路75號 2010年碧根廣場 - 逢甲路19巷 2010年服飾店 9000萬 文華路73號 2011年鞋店 8800萬 逢甲路30號 2014年劉媽媽的弟弟 官芝霖大腸包小腸等 - 逢甲路22號 2005年服飾店 約6000萬 文華路79號 2006年

布拉格

百貨廣場 逾2億 文華路

77之5號 2011年

減肥名醫

林政誠 逢甲歡樂星 逾7億 文華路71號 2010年

台北成衣

批發商蕭先生 興建中，樓上經營商旅 2.4億 文華路43號 2012年

整理：梁任瑋

停車場毛利高 地主搶撈周邊財逢甲夜市是典型的老社區，路邊停車格早已無法滿足車潮，暴紅前，福星路立體停車場還夠用，但隨著遊客蜂擁而入，停車成為一大困擾。兩年前，緊鄰逢甲商圈的十二期重劃區完成，光是福星北路就出現十餘個大小不一的停車場，蔚為奇觀。

這附近重劃後的空地多半尚未開發，地主養地待價而沽之餘，看到龐大停車需求，索性兼營停車場，搶撈租金收益，有些則由停車場業者向地主包租，再對外經營， 由於供不應求，停車場皆採「浮動價格」，每小時收50元到60元，最高曾喊至一小時150元，不論平假日的晚間，都可見工讀生在路口攬客搶生意。

就拿這裡最大一塊停車場用地，約100個停車位，每月粗估進帳120萬元，加上「零負債」經營的商業模式，儼然成為逢甲商圈「毛利最高」的行業。

香港劏房與兩個孩子的媽

做為一個帶著兩個孩子的單親媽媽，香港對燕萍來說，是個黑洞。她找不到正職工作，照顧兩個孩子占去她大部分的時間。三人擠在不到兩坪的劏房中，一張床占去多數空間，沒窗，分不清楚外頭晴雨，孩子不時生病。即便如此，租金還是政府各項補助加總的兩倍多，「我不吃不喝不穿，也住不起……。」現在的她找到工作，房子有客廳、廚房，孩子學拉小提琴、打鼓。帶她走出黑洞的是一家社會房產公司──「要有光」。

在香港，有十七萬人過著這樣的日子：

他們住在屋齡超過五十年的建築物中，一間公寓被分成十間以上，在這些被稱為「劏房」的狹小陰暗空間裡，床的上面是曬衣間，馬桶上方是電磁爐、餐桌，沒有對外窗。為了重新鋪設管線，樓層地板加厚了一層，也讓老建築加重負擔，新拉出來的電表把大樓入口遮到看不見牆面。

色情產業為鄰、火災、甚至整棟樓垮，是除了蝨子、抑鬱症外，這十七萬人每天的害怕。六年前一棟樓塌、四年前一場大火，送走十三條人命，也擋不住貧窮線下四十萬人的前仆後繼，香港劏房租金漲幅還比豪宅多出一倍，讓更多人「改房」出租，最新的房型，大小有如棺材，一．五立方公尺的膠囊房月租約新台幣六千元。

劏房問題如社會地雷，但對曾帶領上萬名會員、四十六歲余偉業來說，卻是辭去安麗香港區總經理，中年創業最好商機。

房價及居住問題一直困擾著香港政府，來自國際的資金，加上中國、南亞的移民壓力，讓香港房價居高不下，即使有公共住宅制度，但貧富差距居亞洲最高的香港，申請入住社會住宅的需求卻遠遠超過新屋的建造，政府束手無策，「一年上房」的政策屢屢破功。

問題一：整戶租金太貴找不到房客，成富人的特殊煩惱

把政府都解決不了的問題當作創業機會，經商二十餘年的他，拋出的解方很大瞻:讓弱勢住進富人的第二套房。

「兩個數字，香港貧窮線以下有四十萬人，但有超過三十萬人有兩套房子，」余偉業說。

別以為他癡人說夢，從一二年拿到第一個房產至今，委託「要有光」(Light Be)管理的房產去年底近四十戶，總值超過港幣兩億元，六十幾個家庭在裡面擺脫生存危機，一百六十多人的生活重新回到社會。今年要有光管理的房產將增至百戶。

讓房東把房子拿出來給窮人住，連余偉業老婆都不肯相信，「這整件事都瘋瘋的，直到公司開記者會，我才知道他要幹嘛。」

五年前，他從安麗辭職時，自己也沒有把握。「我的假設是物業主是有良心的，他們願意賺少一點，」一個假設，花了他兩年時間證明。

中年轉業，他彷彿重考一樣。每天跑圖書館，讀香港地產市場研究、政府補助政策，還到劏房、社福機構拜訪弱勢。他發現，香港住宅困境是市場失靈的結果。

要開物業管理公司，他先考專業執照，一邊讀書、一邊進入物業公司擔任助理，提老闆公事包，以了解物業主的世界。

從繼承房產的二代到開發商，余偉業發現他們的需求與難處，房價過高，讓他們找不到租房及買房者。「整個市場被價格給綁住了，我想為什麼不能在價格的束縛外重新思考(think out price)呢？」

房租太高，一戶完整的住宅反而難租，擁有第二套、第三套房產的他們，管理成本比租金收入還高，如何找到房客，競成了這些富人的特殊煩惱。

「還有一些，是為了回饋社會。」早期儲蓄買下的房產，在市場推升之下競成為高價資產，有些物業主希望能以合理的價錢出租，但卻找不到門路跟放心的房客。

問題二：單親媽沒錢租高房價讓政府補助全進房東口袋

市場另一端，弱勢及政府，也遇到障礙。香港政府長期補助綜合援助金、公共住宅，但除非成功住進公共住宅，否則再高的補助也抵擋不過高房價，給弱勢的錢像丟進池塘般進了房東口袋，弱勢家庭還是無法在生活品質、教育上投入資源，社會階級流動凍結。

其中，又以單親媽媽最是弱勢中的弱勢，沒工作、沒房產、需要長時間照顧孩子，而陷入無解的負面循環。在香港貧窮情況報告中，各種貧窮人口中，單親家庭擁有全職工作的比率最低，不到三成。當住進公屋要等上三到六年，這些弱勢家庭跟下一代，只能住進劏房，卻又衍生更多社會問題跟社會成本。

突破點：一間公寓入住三個家庭兼顧房東收益穩定、房客租屋減壓

「政府看似投入了很多的資源，但是都沒有效率，」余偉業說，他想做的，就是讓閒置的資源及需求媒合，讓單親家庭住進第二套房，「商人的使命就是讓資源發揮最大的效益，不是嗎？」

他決定以三年為期，讓一間公寓住進兩到三個家庭，以社福計畫結合房產的方式，讓弱勢站起。房租，依照每個單親家庭拿到的社會補助金為準，如此一來，單親媽媽找到安全、穩定、可以跟鄰居、社工互相照顧的居所，房東則收到比市價低約三％的租金，但省了管理及維修成本，對物業主來說，也成為穩定的長期投資。

曾跟著余偉業拜訪單親家庭的香港社會創投基金創辦人魏華星觀察，余偉業雖是商界出身，但卻相當了解弱勢，沒有距離。原來，余偉業就是弱勢家庭的孩子。

直銷經驗：用訓練下線方式助房客確保她們三年內重返就業市場

爸媽在戰時逃到了香港，若不是有社會住宅讓一家五口安頓下來，他不會有後來一路完整受教育的機會。「所以我一開始就會跟他們說好，要有光不是給你一個房子住，而是給你一個訓練，三年之後要找到人生的方向，」余偉業用嚴格來形容自己的風格，就像過去他帶領安麗一百五十位幹部、上萬名會員一樣，他用短、中、長期訂定目標的方式，激勵單親媽媽們。

「當你的生活是在馬桶上面吃飯的時候，任何人對任何機會都不會說不的。」

要有光的七名正職員工，加上來自牛津、哈佛、律師、會計師背景的志工，長期跟單親媽媽們互動，幫她們做就業訓練、面試練習，確保三年內她們能站起。

但弱勢接受幫助久了，有時會拒絕走出舒適圈、拒絕自力更生。余偉業笑著說，「對社工生氣簡單，但對我們生氣是不可能的，」因為他們既有社工般服務陪伴，又有房產公司的主導權，更有力量要求人住對象接受培訓。

以燕萍為例，兩個孩子在要有光幫助下找到社區共學組織，找到義務的音樂老師敦孩子，「搬進來之後，他們的病少很多，也開心很多，知道這個社會還有人關心我們，」燕萍說。她的房門上，掛著五、六頁的生活公約。

相較政府的僵化、房產公司的追求獲利，要有光補足中間的空缺，可以更彈性利用資源。如今，資源匯集日趨多元，除了個人房產委託出租，還有家族基金會、銀行、大型開發商，以資金、房產、提供設計師、工班等方式，幫助要有光，在香港各區打造「光房」。

驚人的是，三分之二的光房集中在維多利亞港的周圍，香港房價最高的地段。

「其實只有第一戶是我們自己找的，後來都是介紹來的，」余偉業笑說，謹慎的他花兩年摸索，找出政府、社福、商業市場中的各方需求，再花半年，帶三個家庭住進第一戶，建立整套服務流程之後，訓練來自地產及社福的員工，然後才開記者會，公開要有光的新模式。

「很多香港人想回饋社會，尤其大家都用『地產霸權』稱他們的時候，」他將自己形容為階梯，接合上層與底層，只要能為他們創造社會價值，低利潤不是問題。

用「老派的商人」形容自己，他看見跟他同個世代，靠著讀書、努力工作、白手起家的商人，許多人信奉永續的經商，將資源最好運用，不追求無上限的獲利，「因為那樣就變成惡魔了!」

香港的房市因惡魔而失靈，他試著找回永續的商道，連政府也找他拿藥方。我們來到上環永利街，夾在高聳的商用大樓、高價住宅之間，一棟超過五十年的建築前，擺出了歲末派對。這裡是政府委託給要有光的六個老屋翻新的物產，現場上百人包括了要有光的住客、前住客、志工還有合作的公益組織。

眼前，這些單親媽媽開著香檳，為每一個客人倒酒，感謝一年的辛勞，一旁，大的孩子抱著小嬰兒，大哥哥還親了小女孩的臉一下，其實他們才剛結束閱讀課，擔任志工的老師稱讚，這些孩子的進度比一般中產家庭的更快，五、六歲的孩子都能自己閱讀了。

成績單：政府主動交託物業若接手，將可安置近五千個家庭

創造的績效連政府都埋單，香港政府首開先例，將一棟四十戶的前紡織廠宿舍交由要有光經營。如果順利，香港光是閒置校舍就有超過一百間，根據香港審計署統計，只要能改建其中八十間，就可安置四千九百多個劏房家庭。

從政府、企業、弱勢中找到新的方式，重新分配資源，堅持薄利的要有光二〇一五年業務翻倍之後，今年將收支平衡。離開光鮮亮麗的世界五年，「好像我所有經商的訓練都是為了這時候。」他與歐美、澳洲、印度的經理人都在討論，當城市發展到了不是錢可以解決問題的時候，「能不能用新形態的企業，幫社會找解方，這是我們這代經理人的責任，誰不想要一個下一代能過(的下去)的世界呢？。

專家相對論APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華:媒合窮富兩端，跨業合作商機大

要有光「社會房產」的營業模式，在同樣專精豪宅市場、具有超過20年房仲經驗的葉國華眼裡，是一片沒人找得到的藍海市場。別人眼中的邊緣人，可能是他(余偉業)的資產，葉國華認為，貧富差距太大、房價高漲之下，閒置房產便成了問題。對地產商，建商、銀行來說，很多賣不出去的豪宅或一般房產，因價格太高沒人買，與其放著繳稅，不如交給要有光活化。「這些客戶名單是很有價值的，租屋客的消費力不能小覷，」葉國華認為，不論是窮富兩端，未來都能跨業合作的機會，把眼光放遠的話，此媒合平台的市場潛力絕對不只是「由民間發起的社會住宅」而已。

撰文者劉致昕

迷你倉，是台灣的新興產業，因租金報酬高而異軍突起，但，要賺得到，須看口袋深度及經營者的管理能力。

台北一○一大樓租金，是台灣商務辦公室指標，它曾在二○一四年，創下每坪四千四百多元的月租金高價，但如今卻有人把「租人」的商辦，改裝成「租東西」的迷你倉庫，每坪月租金，最高甚至達七千多元，比一○一大樓還要貴。

倉庫當精品店開專供名包、名酒入住

「我把迷你倉當精品店在經營。」經營「大典藏家」迷你倉的大人物綜合企業公司董事長吳豈典說。

「迷你倉」，是一種將商辦隔成小型倉庫出租的產業，在美國已有四十年歷史，是一個年營收超過兩百億美元（約合新台幣六千億元）的產業，訴求讓大家可以擁有完全屬於自己的地方，儲放私物。全世界房價高的城市，如紐約、倫敦、新加坡、香港等地，迷你倉都蓬勃發展。

台灣在金融海嘯後，才開始發展迷你倉，目前大約有十王十五家廠商競逐，約有一萬個迷你倉，每倉的月租金，換算成坪為單位，一坪大約兩干多元到七干多元。目前，有業者把迷你倉當成精品店在經營，目標即吸引金字塔頂端客戶。

走入位於台北市饒河街夜市附近的大典藏家八德店，這裡原本是商辦，如今，隔成一排排紅白相間的雙層櫃，空間明亮清爽，空氣中還有股淡淡的清香，是來自法國的香精油，吳豈典打開其中一個櫃子，裡面有兩個LV皮箱，上百雙Lavin、Ferragamo Tod、s等名牌鞋，還有單瓶要價十二萬元的路易十三白蘭地，櫃子裡的東西，總價值約兩百萬元。

「這些都是我心愛的東西，」他說，每次客人來參觀，他就會打開自己的櫃子，告訴客人，他放了什麼東西在裡面，「我都敢把我最心愛的東西放這裡了，你有什麼不敢的？」他說，當客人看到這些東西，大部分會回葸承租。

在這個小小空間裡，存放客戶珍愛的物品，有長輩拿著泛黃的寶貝相本來放，有人買下一個要價一百一十六萬元的愛馬仕空氣鐘，直接從鐘表店送來存放，也有人因為搬家裝潢，暫時把家具放在這裡，更有年輕人把這裡當成自己的店面，商品放在倉庫，和客戶就在店裡面談起生意。

租金是商辦的四倍

裝潢費也動輒數百萬起跳

大典藏家兩年前成立，目前有五個店面，總倉庫數一千個，一千個迷你倉已八、九成滿，年營收約四千多萬元，獲利超過三成。

亞洲最大的迷你倉集團香港「儲存易」，三年前來台灣設分店，目前在台有八個據點，據點之一就是在寸土寸金的信義區。

負責台灣市場的協理賴淑君說，以五十坪商辦來看，租給公司行號，月租金大約四萬元，但，裝潢成迷你倉出租，租金收入可達十七萬元，迷你倉租金是商辦的四倍左右。

獲利誘人，但這筆生意並不比想像中好做。

以大典藏家八德店為例，「光裝潢就花六百萬，」以一百坪計算，每坪裝潢成本六萬元，比同業每坪三萬元多一倍。其倉庫材質是可使用二十年的組合屋鋼材，外加鋼琴烤漆：坪數上百坪的店面，就放了十幾台歐洲空氣清淨機，要花三十萬元左右;另外，一每問迷你倉都有獨立慼應裝置，當門打開，系統會自動照相存證，同時記錄下開啟次數。

「進入門檻不低，尤其，初期投資(金額）較大，」以香港模式來看，如果不動產是承租，「要開兩、三問店，才可能賺錢，」她分析，只開一家店，要賺錢至少要花五年，以一家五十坪的店為例，第三年後，才可能有八、九成滿租，第六年才可能小賺，但熬過五年，之後每年就會有至少三成的穩定獲利。

獲利來源不只租金

自有資產增值收益更關鍵

若攤開這些迷你倉商家的獲利結構。其獲利的來源除了租金，更關鍵的是自有資產的增值收益。

以大典藏家的八德店來看，當初用七千萬元買房地產，現在市價將近一億元。而儲存易的發展方式，也是以自用不動產出發開始。

當迷你倉市場開始細分化，加上台灣房價低迷，更是逢低進場的不錯時機。「迷你倉，會像房仲業一樣百家爭鳴，」賴淑君說。現在，店數最多的摩爾空間仍持續擴充，如今全台有二十五個點，還到香港開分店，還有知名企業，如新光集團旗下誼光保全也紛紛投入這產業，新加坡業者，甚至還來台灣購併了「收多易」。

「過去跟十個人講迷你倉，沒有人知道它是什麼，現在，會有六個人知道，」賴淑君說，「晅表示市場逐漸擴大當中。」

當房地產產業低迷，利率持續定低，商辦市場空置率上升三％左右，卻有另一群人看到操作迷你倉庫生意的可能性。

值得注意的是，現在乍看雖是投資者入門的好時機，但摩爾空間副總經理鄭維穎也說，

「這是一刀兩刀」，當景氣低迷，顧客花錢租迷你倉庫的意願也可能降低。到最後，比的還是大家差異化的能耐。

撰文者賴寧寧

開發新口味點心，日本廠商聯盟為北海道三笠哈密瓜成功打響品牌； 台灣農特產也存在不少加值商機，需要有心人出面整合，讓消費者與生產者共享雙贏。

日本有四十七個都道府縣（地方行政區），地方物產特色鮮明，許多中小製造商卻仍空有好商品，而苦於缺乏銷售通路。

通路的職責雖是為顧客開發優質商品，雙方供需卻未必能順利連結。

東京有一家以「食品製造業的支援業者」自居的組織，名為「生產者直賣暖簾會」（以下簡稱暖簾會），已吸引日本全國逾百家中小食品生產者入會。會員只須月繳十萬日圓會費，由暖簾會買斷其商品，並籌畫之後的販售事宜，讓製造商不必再承擔退貨風險。

「暖簾」其實就是日本商家掛在門上的「布招」，上面印有店家的商號與店徽，每日開店時掛出、關店時收下，代表了商店的商譽；暖簾會以此為名，目的是將日本各地的農產品與食品品牌化，可說是日本特產的食品傳道師。

暖簾會的經營特色是「一坪商店」，只在車站、高速公路服務區、百貨公司等人流量高的地方，設置一坪大小的攤位，有點像是台灣超市的「花車」。但暖簾會的攤位都是「一周限定」或「此地限定」，本周是九州特產，下周可能就換成北海道物產，有計畫地幫助旗下會員，將農特產品銷往都市。

暖簾會的成功，甚至吸引了地方市公所上門求助。位於北海道的三笠市出產瓜類，因緊鄰以哈密瓜聞名的夕張市，相形黯淡失色，三笠的「道之驛」（具備休憩服務與振興地方產業功能的公路休息站）淪為借廁所的地方，名產毫無特色，生意冷冷清清。

為此，暖簾會負起「搶救三笠哈密瓜」之責，委託其會員奶油麵包名店「八天堂」開發推出哈密瓜口味的奶油麵包、冰淇淋、巧克力等，這些商品讓三笠道之驛的單日營業額，立刻從五萬日圓攀升至十八萬日圓，且東京的八天堂店面也推出「三笠哈密瓜」招牌，成功打響地方農產品牌。

台灣雖然腹地比日本小得多，但農特產，尤其水果並不輸日本，其中一定存在可加值化的商機。如果能學習暖簾會，整合北中南各地特產，就能將生產者的效益最大化，消費者也能買到好東西。

（本專欄隔周刊出）

撰文 / 徐重仁