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上週五，政府再出招打壓樓市；每次出招，都涉及收緊樓宇按揭，減低銀行所承受的風險。不過「你有張良計，我有過牆梯」，究竟銀行有否及如何落實有關指引呢？本刊陪同不同類型的買家，放蛇測試在樓按市場中、佔有率最高的三間銀行，包括中銀、礇豐及恒生，嘗試申請按揭。結果發現，買家只要聲稱第二層樓自住，就可借足七成；以兼職收入增加入息，即通過嚴謹的入息供款比率要求；而內地人只要「證明」自己與香港有緊密連繫，便可避免調低按揭成數。銀行職員全程皆笑笑口強調：「你講咩，我就信你o架喇！」政府推出的樓市「辣」招，原來是樓市「廢」招；一旦加息樓市掉頭，一些質素欠佳的次按，會如炸彈，勢必引爆。

上週五，財政司長曾俊華連同其他財金官員，公布新一輪打壓樓市措施，例如實施雙倍印花稅，而金融管理局亦隨即配合，收緊按揭貸款，當中包括收緊工商物業按揭成數及車位按揭年期等等。「收緊按揭」這金剛箍，一直是金管局監管銀行按揭業務的最有力招數。記者上週前往中銀、礇豐及恒生，放蛇測試按揭審批程序，結果出人意表。

「你報自住借足七成」

金管局為打擊投資者，七百萬元以下的自住物業可借足七成按揭，而非自住物業的按揭，上限只為五成。一般理解，持第二層樓以上就是非自住；但現實是，買樓是自住還是投資，銀行是任由買家申報。買多層樓給父母、配偶、子女及兄弟姊妹等直系親屬，也屬「自住」。亦即只要你家庭人多勢眾，要層層樓借足七成，話咁易。來到恒生銀行的旺角按揭中心，吳姓職員對審批程序顯得非常熟悉；買家雖然已有一層樓自住，但她強調第二層樓亦可借足七成。她說：「你剔鰦自住（在申請表上），我懐咪信你係自住，你話你有兩層樓自住，其實都好make sense。」她續說：「你有五、六層樓自住，其實都可以做七成o架，不過要講清楚邊間係邊個住，你解釋到我懐咪信囉。我懐唔會上門睇樓，唔會個個都check。」就算這單位日後或會出租，一樣無影響，「你第日出租，依足程序要報，但如果你無同我懐申報呢，坦白講我懐都唔知道，我懐唔會逐家逐戶去問你係咪出租。」她又重申：「我懐唔會無端端check你o架，我懐好多客，好多物業。」中銀總行的戴姓職員，對於買家想第二層樓借多於五成，二話不說重申：「你報係自住，就借到七成。」她表示第二層樓自住乃合情合理。問她日後或會出租，銀行會追究嗎？她即時變身「老友」，「唔好當我銀行職員，當大家係朋友先同你講，銀行有機會call loan，不過如果你正常還足錢，銀行未必會問。」至於礇豐旺角總行的李姓職員，當得悉是買家第二層樓，即斬釘截鐵說：「第二層一定係借唔到七成o架！」惟再問他有否辦法「借多鱓」，他行開一分鐘後回來說：「我問過按揭部同事喇，你可填番份自住聲明。」

「饋贈當收入 你講就信」

按金管局指引，首次置業的按揭申請人，供款佔入息比率，上限為五成。記者陪同的買家，準備以三百萬元買入一個單位，若申請七成按揭，三十年期，按現時息口2.15釐計，要供款七千九百多元。由於買家每月固定收入只有一萬二千元，供款佔入息比率達六成六，明顯超出指引上限。來到中銀的旺角分行，問到買家男友每月「饋贈」的生活費能否當兼職收入，令供款佔入息比率降低至五成以下，該行羅姓職員重申：「出兼職信可以當係薪金證明。」並指這些信件如無合理懷疑，銀行不會調查：「總之你講乜，我會照present上去。」礇豐旺角分行的李姓職員直言：「唔係100%唔得，要睇批核部同事。一係你就做埋MPF，好似你真係做份工咁。總之你做埋MPF，我懐就計數，做足，鱓№靚，我懐都計。」在恒生的旺角按揭中心，買家問到：「能否當男朋友俾我筆錢係兼職收入？」楊姓職員回應：「有鱓№唔使講到咁白，大家明就得啦！」本週一再致電該職員，表明是「將男朋友饋贈當作兼職收入」的客戶，她煞有介事道：「公司電話有錄音，你打我手提。」說罷匆匆收線。買家再以她的手提號碼聯絡，問她會否把「男友饋贈」一事上報，她只強調：「我淨係知你有兼職，你講咩我就信你，我照幫你遞上去。你一月搵到工作，二月尾入數，呢幾日要做喇，之後鮋數後補。總之公司審批係睇入數記錄同公司信！」

「有香港地址 借多一成」

為針對內地炒家，金管局指引規定，若按揭申請人的主要收入並非來自香港，按揭成數會比收入來自香港的申請人，下調一成。不過，若申請人能證明他與香港有「緊密連繫」，即可豁免。記者陪同一名內地準買家到中銀的大圍分行；該名在內地當打工仔的準買家，表示有意購買一個價值七百七十萬元的名城單位。該行黃姓職員指出，內地客若屬首次置業，購買七百萬至一千萬元的物業最高只能獲五成按揭，而非一般香港人的六成。買家向黃先生表示，希望借到六成，該職員立即說：「非本地收入會cut成數，六成係做唔到。除非你有直系親屬證明鰠香港住，有香港地址，要證明你懐之間的關係。」記者問該親屬是否要有香港身份證，黃先生回答說：「正常一定要有身份證，如果無都可以同你懐偷雞，無身份證我懐批過係得。」

樓按競爭激烈

除了三大銀行，記者亦曾到其他細行放蛇。富邦銀行相當進取，楊姓職員查看買家的「簿仔」並計算入息時，主動將簿仔內的一項自動轉賬存入（AUTO CR）計算為收入，買家明確表示該等入賬，是工作上的實報實銷開支，並非收入，他解釋：「呢鱓叫做拉數，係non-conforming（不合規格），全港淨係富邦可以計算，你收入唔夠，我幫你計埋入去，但利率會高鱓。」記者亦曾到花旗、渣打及永隆等銀行放蛇，結果發現他們對樓市辣招「獱」得甚緊，對買家的提問，如「男友饋贈是否收入」，都斬釘截鐵「say no」。據一名銀行按揭部職員指，現時樓市成交萎縮、樓按競爭激烈，職員為跑數自然法寶盡出：「職員每個月都要跑一定金額鮋數。大行鮋，每個職員每月要跑三千萬至六千萬元（貸款額），每季結算。你呢個月做唔足，下個月自然要諗方法搞掂佢！」其中恒生銀行手法積極：「據知恒生有兩條team做樓按，一條靚料team，即資產或申請人質素好鱓鮋，息口為二點一五釐；另一條爛料team，息口係二點五釐，風險自然大鱓！」

銀行樓按大混戰

注：現時大P為5.25%，細P為5%。*禮品禮券數量視乎貸款額而定，並存有附帶條件，例如：客戶需要擁有該行出糧戶口、申請信用卡及設定自動轉賬指示等。^存款金額上限為貸款額一半，恒生的港元及人民幣存款金額各為兩成半。

估價極進取

銀行競爭亦反映在估價上；銀行根據金管局指引，須以審慎合理的原則為樓宇估值，故大部分銀行都制定估值政策，以兩個機構估價。假如估價與物業成交價比較，則取其較低者為按揭計算金額。記者以一個調景嶺都會忂六百九十七呎單位向銀行查詢估值，恒生銀行職員表示，這單位估值五百八十萬元，但記者表示業主開價六百萬元後，該職員說：「如果六百萬，都係高估價二十萬，應該都OK。」礇豐職員則先問記者業主開價多少，記者表示六百萬元後，他表示到價，完全沒有透露銀行實際估價多少。只有中銀職員清楚向記者表示，只能估到五百八十萬元，不能再高。一名有參與銀行報價的測量師行職員透露，銀行對於估價的態度進取，他說：「我懐同銀行講個單位值幾多錢，如果低過買家開出的價錢，銀行會bargain。我懐想做得成銀行的生意，所以批到都會盡量批。差價最多會有一成上落，距離太大好難寫report。」記者向大律師陸偉雄查詢，他認為若買家沒有向銀行職員表明造假，而銀行職員只在言談間多番強調：「你講鱓乜我就信」或「你講咩我就報上去」，就不涉犯罪，這些說話更加可免去部分責任，因為「銀行職員無可能知道晒客戶鮋全部資料」；陸偉雄指：「佢無叫你講大話呃銀行喎，職員好聰明，咁就過到骨！佢好小心，令自己日後唔會被檢控。」但若然客人講到明造假，如物業已經出租但又報稱自住，而銀行職員知情但照上報該物業屬自住，則兩者皆可能觸犯詐騙或串謀詐騙罪，最高刑罰為判監十四年。

違反指引嚴重釘牌

沒有犯法不等如「無手尾」，記者向工銀亞洲前執行董事兼副總經理黃遠輝透露放蛇測試結果，他顯得甚驚訝：「第二層樓當自住？無可能躀！我唔排除有人咁報，但唔合常理﹗會唔會係鱓員工自我演繹？銀行有合規部門去調查，一定要加強內部培訓。我唔相信有銀行會為賺錢，賠上商譽。」他指根據銀行條例，如銀行被查出違反金管局指引，最嚴重者會被釘牌，「不過要suspend個牌，要justify鮋№好多，等同判一間銀行死刑，牽連甚大。」他指金管局的銀行監管組，經常要求銀行就樓按提供報告作審查，但不會以放蛇的形式調查銀行。如發現銀行有問題，會要求銀行聘請獨立核數師調查，亦撰寫報告作出改善建議。然而，根據金管局年報，金管局表示「過去為監察銀行有否遵行物業按揭貸款的審慎監管要求，曾進行一輪專題現場審查，審查結果顯示，認可機構（即銀行）普遍遵守有關要求。」本週二，本刊將放蛇的情況向三間銀行查詢，中銀回應：「所有獲批的個案必須合乎相關規定」；礇豐表示：「有獨立信貸部門評核，不符合要求的申請不獲受理」；恒生則表示：「如發現有員工違反指引的情況，定必嚴正處理。」金管局發言人回應：「會調查跟進任何對銀行違規的投訴，有需要會轉交局內法規部處理。」

中介教「蠱惑招」

坊間有不少中介公司，「撮合」銀行與買家的按揭生意，收取佣金，手法更進取。記者佯裝買第二層樓的買家，向美聯及長實的聯營公司經絡按揭查詢，職員知記者不夠收入供樓，即教路如何「增加收入」，他說：「你第一間鰠邊度借？（記者佯稱恒生）。咁你第二層樓可搵恒生以外的機構申請按揭。先報稱現居將會出租，新買鰟層當自用，咁有機會銀行會以第一層樓鮋市值租金一半，當係你鮋收入。」記者質疑指第一層樓無出租，銀行會否知道及追究，他回答說：「你可以話你將會出租。同埋你係B銀行造按揭之嘛，你現居物業係咪真係出租，唔關B銀行事o架！」另一間較細型的中介公司「核心策劃理財顧問」，其董事總經理呂俊傑，更指可利用文具鋪購買的「白單」，作為準買家增加收入的「證據」，以此代為向渣打銀行提出申請七成按揭。「你話你幫陳師奶個仔補習，收現金，但係要出番張單！銀行點樣check？唔通佢真係打番俾陳師奶問有無補習咩？」他興奮道。呂俊傑強調手法無風險，「我識裡面鮋人，知道邊鱓佢懐會計，邊鱓唔計。」他指成功申請後，會收取貸款額百分之二為服務費，若客戶經由地產代理介紹，服務費以雙倍計算，一半作為代理佣金。據知他的客路以借貸銀碼大的內地人為主；事實這類客的風險最大。