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YC兄系列 - 買樓投資 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/08/yc.html

YC兄於2007年一口氣寫了幾十篇blog文，分享了財務自由的歷程及心法，把想分享的都寫完，成為人氣blog王之後就封筆了。隨著yahoo blog停辦，YC兄的blog文都消失了。一天，止凡收到blog友電郵把YC兄的blog文都發了給我，於是我希望選出有意思的blog文修整後在這 裡重貼，並加入小弟的評論，希望當中寶貴的財務知識不要失傳。

早前透過imoney記者成功連絡YC兄，這舉動得到他的支持，YC兄還希望我分享後能給他連結，希望他來看過文章後也會加入這裡的討論吧。由於這裡發文頗密，這個YC兄系列還是慢慢來貼，其實慢有慢的好，讓大家可以好好消化當中的智慧。
YC兄的文章 - 買樓投資（2007年11月25日）

 我今年回香港過年期間買了一層樓收租。樓宇位於上環西港城隔鄰叫康威花園地鐵管理508呎20年樓，作價198萬首期60萬 ，銀行借140萬15年月供10500元。月租一萬應該無問題。現時我有6個單位在香港作收租用，1個單位在深圳自往。很多人問我為怎麼這麼喜歡買樓收租，風險大唔大，是否需要很多資金。在此我和大家分享我20多年來買樓投資經驗。

 為什麼要買樓投資？在此我跟大家說一個例子，2年前我侄仔跟我說想買樓收租投資，於是我借了一筆錢給他周轉做首期，以110萬買了一層400呎在中環escala tor旁的舊樓，並以每一個月$7500租了出去，租金已可以cover到mortgage。

上一個月這一層樓銀行估價已升值至185萬，他於是re-mortgage這 一層樓，套了60萬出來，作為首期買了一個上環帝後華亭（3年樓）464呎作價220萬的單位，租金around一萬，可以cover到mortgage。

The point is如果我侄仔2年前只是將錢放入銀行收息或賣股票可能只是增值數萬元，但如今他手頭上的資產巳由2年前的廿幾萬上升至現時2層樓合共400萬。這就是窮爸爸和富爸爸的分別。樓宇的槓桿率較大，但風險比投資外匯及股票margin小。

 你們可能說樓價跌又怎樣？在此我又跟大家說一個我的例子。我在96年買了一個西環高街400呎全海景單位，作價228萬。現時銀行估價只是180萬，賬面損失48萬，但在這十年當中我已收回90多萬租金，計埋利息支出，可以說是打一個和。所以我說的買樓收租是一個長線投資，並不是炒樓，風險其實很低 。別人將錢放入銀行或消費掉，我一儲夠首期便將之買樓收租，就是這樣簡單，但收益因為槓桿效應，和別人交租給你供樓，收益比其他投資大。

 你們可能說租客不交租又怎樣？不交租便跟procedure收樓，完全沒有問題，現時的小型代理，幫你將樓租了出去後，為了留客，一般都會幫你跟租務的鎖碎事，例如小型維修或追租等，不用麻煩。老實說，我租了廿多年樓出去，到最近才遇上一個租客時常拖租，我便follow procedure去收樓，過程也很順利。

另外，你的出租樓宇，只是一件貨物，不要擔心別人住殘你層樓，一個租客完了租約後，油下灰水維修下，便再租出，老實講根本無人會專登破壞你層樓，別忘記你的租客還有2個月的 按金在你手裡。

 資金方面第一筆首期最難儲，其後可以透個re-mortgage，儲錢，拆細作為買入另一間樓宇的首期，現時銀行都可以做9成按揭，資金方面問題應該唔大。以我的經驗，資金的週轉，開始時最難，往後便越來越容易。

 跟著最重要的是買怎樣樓收租好？

 （一）記著一定不要買新樓。現時的新樓，全部都叫豪宅，價錢到最後一刻才知道，過去2-3年賣新樓的買家都要賠錢離場，小心為上。

 （二） 收租樓一定要買市中心的舊樓，例如中環、上環、灣仔星街、太古城、地鐵站上蓋屋邨如德福、綠楊等都可以買。但東湧、將軍澳、南區、東九龍或新界地區的樓，因為供應多比較難租出，而租金和租客的質素也比較低，所以不要考慮。以我為例，我有一層海怡866呎租金是$11000，但相比我一層378呎在中環escalator旁的舊樓（重新裝修後）現時租金是$8800，回報率根本不成正比。

 （三）不要買大樓，400呎左右最好租，一來金額少，二來租客都是單身或新婚夫婦，較為簡單。

 （四）最後銀行對你的信用至為緊要，基本上這一個game大部份嘅錢都是銀行借比你，一份有穩定月薪的正當職業至為緊要。不要做多餘的分期付款或借稅貸，這都會影響你買樓的借貸能力。

 最後，你們會問我現時樓價已經很貴，現時入市是否太遲 ？我只可以答你樓宇本身是一個貴重資產，你任何時間買都是貴 。現時中原指數才50幾（1997年7月樓價是100），compare with股票，樓價應該可以再上。

 以上是我買樓投資的經驗，這一個方法不會令你大富大貴 ，但令你提早退休，安享晚年，絕對可以。我會繼續玩這一個遊戲 ，多買2-3層，我會做好呢份工！
後記：

 為求「原汁原味」，只是改掉一些錯別字及修改至更通順，盡可能保留原來YC兄較口語化的文筆，若其他地區的blog友有看不明白的地方，不妨留言發問。

 以前YC兄每一篇文章我都讀過，今天樓市一口氣升了幾年，中原指數升至近150，在此時此刻，再次回看這些YC兄在中原指數還在50左右所寫的物業投資文章，的確另有一番體會。當然，在不同的時空，過往的文章細節，我們今天都不能照板煮碗地操作，但文章當中的智慧靠值得深思。

 很喜歡YC兄所分享他侄仔的例子，前後只是兩年，一個行動，所得的結果很不同，包括資產與現金流的狀態，當中有多少「時也命也」，又有多少是「智慧實力」，我們需要好好分辨，吸人之長，補己之短，這才是大智慧。

 除了YC兄侄仔的好例子之外，這篇文章所講述的買樓收租重要四點亦絕對有參考價值，他日有機會作物業投資之時，定必考慮這些點子。「不買新樓」、「買市中心樓」、「買細樓」、「註意信用」，這是YC兄穩當買樓收租多年所累積的寶貴經驗，在不同時間及遊戲規則下可能改變，但必先要了解其背後原因，自然能作合理優化操作。

 回看今天，還在主力寫物業投資的blog還是有的，但如YC兄的多年經驗及歸納出重點的就好像越來越少，讓YC兄這些blog文重現，的確多了另一個角度的財務知識。在今天的樓市高位，找尋兩成「水位」的物業投資項目，自問的確既不能，又不為，我寧願先吸取YC兄的功力，待好機會才出擊。

 大家對這個YC系列重溫有何意見，不妨留言分享一下。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=156838

YC兄系列 - 買樓投資（二） 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/08/yc_18.html

上次止凡寫了第一篇回顧YC兄的blog文，反應出乎意料地好，財務知識沒有過時不過時，若blog友們本身有相當的財商，不要本著照抄操作的心態，就算今天回看幾年前有關物業投資的文章，亦有不少得著。

YC兄的文章 - 買樓投資（二）（2008年1月26日）

 最近我在太子旺角差館後面的花園街，買了一層458呎17年樓齡的單棟樓，樓價152萬，可以租到$7500至$8000，回報率6厘左右。這一層樓是我在這一次升浪買的最後一層樓，這幾年來買的樓己經用盡了銀行給我的信貸limit（50% of my total income-including rent and pension），再無彈藥買另外一層。

 這一個升浪從2003年開始已經升了4年，我認為至少還會有幾年玩，現時中原城市領先指數九龍區才63，離97年時中原城市領先指數100還有一段距離。以我剛買入的一層樓為例，上一手業主在95年尾以190萬買入，以現時趨勢可能一年就會回到這一個價位。

 在我這次搵樓過程中，中上環、綠楊、德福的樓全都過2百萬，業主很多都封盤，反而太子還有很多百多萬樓仔，盤源也有，但都去得很快，而且這一個區靜中帶旺 ，交通十分之方便，出租完全無問題，很safe。如果你想做地主收租，你可以考慮re-mortgage你層樓，用盡銀行給你的信貸 limit，這是好債務，可以increase你的asset，帶給你salary以外additional收益。

 我以前在政府做的時候，我時常覺得我每買一層樓收租 ，便等於我升一級，我記得我離開政府的時候，雖然比同batch升得慢，但人工卻比他們高，這想法其實很「憨豆」，但可以自我安慰。要搵樓宇資料，你可以在中原地圖找太子地圖，然後在網頁中上位置有一個button叫做「樓宇成交」，便會show出地圖內所有樓宇過去一個月內的成交record，很好用，我都是這樣搵樓的。

 這一次升浪一定會過97年的level，當overall中原城市領先指數升到120時，我便會將手頭上的樓逐漸賣掉套現，一間不剩。這幾年是錢搵錢的黃金機會，我絕對唔會再次讓自己走失這一次賣樓套現的好機會。

 這是我對coming樓市的睇法和對策，我會做好呢份工。

 YC
後記：

 這篇文章是YC兄於2008年所分享的買樓經驗，投資考慮主要是看租金回報，與及自己的融資能力。文中YC兄話中原指數升至120點時會賣出所有物業，今天中原指數高見140，不知情況如何，若真的這樣做了，今天YC兄應手持數千萬資金也說不定。

 回想，這是7年前，中原指數還在63，當時YC兄叫大家可以考慮加按自己的物業套現出來投資物業收租，那一邊廂，有多少人喜歡盡快把物業供完，把所有的樓按借款還掉，而錯失了樓市大升浪。

 YC兄這個動作是在「博」嗎？是在「賭」嗎？我們在看一個「馬後炮將軍」的故事嗎？如果有細心分析理解，YC兄當時的心態是著眼於現金流，多投資一個物業，就好像升了一個職級，加了些人工，由頭到尾都是看現金流，沒有賭博心態。說到這個概念，看起來有點似曾相識，不妨看看這篇文章《一支股息收一個月糧》。

 本來的投資物業決定都是看現金流，算是封了蝕本門，若樓價升完又升，升到他認為不合理的水平，更可以把資產套現，低買高賣。樓市這幾年升到顛，若blog友錯過了機會，或當年還未有準備好，回看YC兄的文章時不用帶著酸葡萄的心理，細心學習當中智慧，之後做好準備，隨時在下一浪大派用場。

 寫評論時突然想起巴菲特，曾經在股市大熱時把自己操作的聯營基金解散，把資金發還給合夥人，因為他感到市場上再沒有好的投資機會，所有股票價格都過高。隨後，股市大跌，巴菲特又重新集資開始大展拳腳，一來一回，贏得極漂亮。近年，樓市在狂升，專投資物業的YC兄慢慢消失了，這個模式又好像似曾相識。
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公安機關破獲系列地下錢莊案 涉案金額數百億元

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4676971.html

公安機關破獲系列地下錢莊案 涉案金額數百億元

新華社 鄒偉 2015-08-25 20:33:00

記者近日從公安部獲悉，自今年4月公安部、中國人民銀行、最高法、最高檢、國家外匯管理局聯合開展“打擊利用離岸公司和地下錢莊轉移贓款專項行動”以來，截至目前，各地公安機關已破獲一批重大地下錢莊案件。

記者近日從公安部獲悉，自今年4月公安部、中國人民銀行、最高法、最高檢、國家外匯管理局聯合開展“打擊利用離岸公司和地下錢莊轉移贓款專項行動”以來，截至目前，各地公安機關已破獲一批重大地下錢莊案件。

令人矚目的是，廣東、遼寧、北京、浙江等地近期接連破獲多起涉案金額達數百億元人民幣的地下錢莊案，成功打掉一批地下錢莊窩點，有效遏制了地下錢莊違法犯罪高發勢頭。同時，在案件背後，如何對猖獗的地下錢莊違法犯罪予以進一步打擊治理，從而更加有力地維護金融安全、經濟安全和國家安全，也令人深思。

銀行“內鬼”潛逃　詐騙案牽出地下錢莊大案

“行動!”6月2日淩晨5時許，隨著一聲令下，深圳市公安局經偵支隊和寶安分局組成的專案組對一起代號為“3?06”的特大地下錢莊案展開統一收網，抓獲犯罪嫌疑人31名，繳獲涉案銀行卡300多張，凍結涉及18家商業銀行的1087個賬戶;經初步查明，涉案金額達120多億元人民幣。

該地下錢莊進入警方視線，其實是源自一起詐騙案。

83歲的陳達是一名香港籍商人，已在大陸經商多年。2012年初，陳達出售了在內地的工廠，打算將6000多萬元資金轉回香港養老。一次飯局上，他將此事告訴了認識多年的朋友、某銀行深圳寶安支行行長沈某生。

“沈某生主動告訴我，他可以弄到外匯結算指標。”陳達說，2012年8月，他分三筆、每筆2000多萬元，將錢匯入沈某生指定的境內銀行賬戶。前兩筆款項都如約匯入陳達的香港賬戶，但最後一筆卻少給了800萬元人民幣。雙方幾經交涉，沈某生又給了175萬元，之後突然辭職逃匿。

感覺被騙的陳達將沈某生訴至寶安區人民法院。法院審查發現，沈某生涉嫌詐騙罪，將案件移交到寶安區公安分局。縝密偵查之下，一條涉及地下錢莊的重大案件線索浮出水面。

“沈某生根本沒有所謂的外匯管控指標，他是通過地下錢莊把數千萬元資金轉移出境的。”專案組民警曹啟南介紹。根據資金流向的脈絡，專案組發現涉案的大量銀行賬戶呈現出“金字塔”式的結構：沈某生指定的銀行賬戶收到陳達的款項後，短時間內即向5個賬戶轉移資金，該5個賬戶隨後又各自向100多個賬號轉移資金。

犯罪嫌疑人、36歲的廣東汕頭籍男子葉某城，就是5大賬戶其中之一的實際控制者。

“參與沈某生轉移陳達的資金出境，是我做的生意中比較大的一筆。”在看守所內，葉某城向記者表示，自己從2006年起跟著姐姐從事地下錢莊活動，在深圳尋找有外幣兌換需求的人，然後聯系下家，自己從中收取千分之一到千分之三的手續費。他進一步轉移資金的眾多銀行賬戶，分別是借用妻子、姐姐、姐夫、老鄉等人的身份證辦的，均由他本人控制。

葉某城的姐姐、犯罪嫌疑人葉某蓮證實，她平時在深圳某步行街擺攤兌換外幣。接下“生意”後，她就聯系香港那邊經常“合作”的下家談好手續費;然後，“客戶”將錢打到葉氏姐弟控制的境內賬戶，葉氏姐弟轉賬給香港下家控制的賬戶，香港那邊迅速完成港幣兌出。

專案組查明，該團夥以葉某城、鄭某生等汕頭籍人員為首，以家族關系為紐帶，既各自經營、又相互合作，在深圳羅湖、寶安的8個窩點開展家庭作坊式的非法經營地下錢莊活動，通過境內外網上銀行以及境內本外幣現金交易，在非國家指定交易場所非法從事資金結算和外匯買賣活動，涉嫌非法經營罪。目前，案件已移交檢察機關審查起訴。

各類資金混雜　不排除貪腐贓款和股市“熱錢”

“地下錢莊是一種俗稱，並非法律概念。近年來公安機關重點打擊的地下錢莊，是指不法分子以非法獲利為目的，未經國家主管部門批準，擅自從事跨境匯款、買賣外匯、資金支付結算業務等違法犯罪活動。”公安部經偵局反洗錢處副處長束劍平說。

他告訴記者，目前國內的地下錢莊主要有三類：跨境匯兌型、非法買賣外匯型、支付結算型。深圳“3?06”案中查處的地下錢莊，正是“跨境匯兌型”的典型代表：

——內外勾結、主動招攬，完成“客戶”與地下錢莊對接。銀行高管、普通員工和低層級的地下錢莊成員長期在銀行、鬧市區招攬生意，一旦發現有人需要辦理外匯、承兌等業務就主動推銷。例如，身為行長的犯罪嫌疑人沈某生主動提出替陳達轉移資金至境外，實際上是利用地下錢莊的渠道進行。大量涉案“客戶”證實，他們之所以找到地下錢莊，是因為有銀行員工或其他熟人朋友介紹。

——境內外協助，資金各自循環。地下錢莊在境內外都有合夥人。境內的“客戶”將錢交給地下錢莊，境內合夥人便通過微信、QQ等即時通信工具通知境外合夥人，按照匯率將相應數額的外幣(如港幣、美元等)打入“客戶”指定的境外銀行賬戶。“客戶”如果要將境外賬戶的錢打到境內賬戶，操作過程則相反。

“表面上看，境內的人民幣留在境內，境外的外幣也沒有進來，但實際上交易已經完成了。”束劍平說，對於地下錢莊來說，境內資金和境外資金各自循環，通過“對敲”(平賬)的方式實現“兩地平衡”。

——家族性、老鄉圈的特點明顯。很多地下錢莊的犯罪嫌疑人呈現出親屬帶親屬、老鄉帶老鄉的關系，群體逐漸發展壯大，形成一個專門從事地下錢莊活動的龐大網絡。網絡越龐大，非法經營的規模就越大，其非法獲利也就越多。

“地下錢莊一般不問客戶的身份，不問錢從哪里來的，手續比銀行簡便，基本上沒有什麽審批。一些不法之徒正是看中了這一點，將地下錢莊作為企圖轉移贓款的‘暗道’。”專案組民警劉明介紹。

“借道”地下錢莊的資金魚龍混雜，犯罪資金是其中重要的一類。深圳“3?06”案中，鄭某生等犯罪嫌疑人曾協助另一起合同詐騙案的犯罪嫌疑人陳某祥將8532萬元人民幣贓款轉移至香港。具體做法為：鄭某生將贓款通過其控制的公司賬戶，以虛假貿易的形式轉移至其控制的香港離岸公司賬戶，再將贓款轉賬至陳某祥名下。

另據介紹，曾引起關註的高山案中，中國銀行河松街支行原行長高山就是通過地下錢莊將巨額贓款轉至國外。周口中儲糧案中，曾任中儲糧河南周口直屬庫主任的喬建軍等人，也是利用地下錢莊將贓款轉移到國外。

專案組民警介紹，借道地下錢莊往來的資金中，還有企業的“賬外賬”等“灰色資金”，以及一些個人用於出境旅遊、留學、購物、大額投資等資金。部分資金可能是正常的，但為了隱瞞真實去向，不想留下痕跡，一般也會選擇地下錢莊。部分涉案“客戶”稱，他們選擇地下錢莊轉賬，是因為地下錢莊“誠信度”高，比銀行更加靈活優惠，而且收取的手續費較低，交易額大的話還有優惠。

專案組民警指出，這些看似便利之處和“誠信”招牌的背後，實際上潛藏著巨大的風險——

有地下錢莊騙“客戶”的，如陳達通過沈某生轉錢，被騙走600多萬元;也有“客戶”騙地下錢莊的，鄭某生就曾經被“客戶”騙了20萬元港幣。“大家都知道這一行是違法的，所以我們也不敢報案。”鄭某生供述。

“我們這一行風險高，所以一般做熟人或者熟人介紹過來的生意。”犯罪嫌疑人葉某城也供述，“我一直有一種僥幸心理，現在才認識到，做違法犯罪的事總有一天要被抓的，心里十分後悔。”

另有案例表明，地下錢莊經常出現逃單、卷錢逃跑的情況。還有一些地下錢莊看中客戶的錢多，由此出現非法拘禁、搶劫等嚴重犯罪。

涉案“客戶”之一、深圳某外貿公司的老板廖某向記者表示，其實她知道通過地下錢莊轉移資金是違法的。因為她的公司經常會收到一些港幣支票，後來經人介紹，為了圖一時方便，多次通過地下錢莊進行港幣支票提現。現在賬戶因涉案被凍結，公司正常經營受到影響，她才感到後悔不叠。

還有一名因涉案被凍結銀行賬戶的“客戶”稱，他原本計劃在6月股市下跌前拿出200萬元入市，結果銀行卡被凍結，導致自己沒有如願。“逃過了股市大跌，我要感謝警方。”

據了解，由於地下錢莊的交易資金量大且隱蔽，不排除一些股市資金通過該渠道流出我國，從而影響我國資本市場的健康穩定發展。如今年7月中旬，上海市公安機關在查處某外資貿易公司涉嫌操縱股市犯罪案件中，就發現由邱某控制的地下錢莊，為該外資公司向境外轉移非法所得達數億元人民幣。

 

日前，遼寧丹東破獲“11?06”特大地下錢莊案，涉案金額超過400億元;廣東佛山破獲嚴某等人地下錢莊案，涉案金額達200億元;浙江溫州破獲李某等人跨境地下錢莊案，涉案金額達數億美元……近期查處的地下錢莊案件中，涉案金額動輒數十億、數百億元，資金規模驚人。

公安部經偵局反洗錢處處長李明照、國家外匯管理局管理檢查司處長歐陽雄等人士表示，目前地下錢莊案件在全國所有省份均有發生，涉及外貿進出口、房地產、建築、體育文化等各行各業，其危害全面加深加重——

一方面，地下錢莊日益成為各種違法犯罪活動轉移贓款的通道。金融、證券、涉稅、商貿、侵權偽劣、涉眾等幾乎所有經濟犯罪案件均涉及地下錢莊，網絡賭博、電信詐騙、黑社會性質組織、偷渡、販毒、走私等重大刑事犯罪活動中，地下錢莊也屢屢出現。

另一方面，地下錢莊還直接危及國家安全。有的成為暴力恐怖組織轉移資金的“幫兇”;有的被貪汙腐敗分子所利用，成為其向境外轉移贓款的工具。

“需要強調的是，地下錢莊活動比較隱蔽，其數量和資金吞吐量難以準確統計，大量性質不明的跨境資金遊離於國家金融監管體系之外，形成巨大的資金‘黑洞’，嚴重擾亂國家金融管理秩序和宏觀調控政策的落實，危及國家金融安全。”歐陽雄說，要警惕一些“灰色資金”通過地下錢莊跨境流動，對我國金融資本市場和經濟發展造成不利影響和沖擊。

“當前地下錢莊違法犯罪活動的猖獗，實際上反映了上遊犯罪的猖獗。換句話說，旺盛的市場需求，也是地下錢莊屢打不絕的一大原因。”束劍平說。

“地下錢莊對國際社會來說也是一大‘毒瘤’。”李明照說，地下錢莊絕非中國獨有，也不是現階段才出現的，在其他國家和地區可能表現為“地下哈瓦拉”“地下匯款機制”等，但無論是什麽形態，國際社會都始終對其“零容忍”。

據介紹，當前我國多個部門聯手強化對地下錢莊違法犯罪活動的打擊治理工作。下一步，公安機關、人民銀行等部門將繼續深化合作，強化線索核查、資源共享、協同打擊，爭取再破獲一批重大地下錢莊案件。廣東省公安機關正在加緊偵辦的5起案件中，有2起涉及中紀委發布的100名“紅通”人員的轉移贓款活動。

同時，打擊工作中也反映出了一些監管漏洞，如：一些銀行對交易主體調查不夠認真、對交易真實性審核不夠細致、對一些企業個人的外匯收支背離真實情況報告不夠及時等，甚至有銀行員工利用單位資源參與地下錢莊的非法交易。歐陽雄表示，有關部門將進一步加大監管和檢查力度。

李明照指出，當前我國各地司法機關掌握的相關證據標準不一，對犯罪嫌疑人非法經營的認定金額一般較低，最終在量刑時對被告人輕判，對地下錢莊犯罪活動的刑事處罰力度弱，對犯罪分子缺乏震懾力，導致重新犯罪率較高。

記者了解到，針對這一問題，有關部門正在抓緊研究制定相關司法解釋。

“個人轉移資金出境的一般性需求，如旅遊、留學等，都是可以走正規渠道完成的。通過地下錢莊轉移資金不僅風險高，也屬違法行為。”歐陽雄呼籲，應當加強對社會公眾的宣傳提醒和警示教育，強化上述認知。

編輯：余佳瑩

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YC兄系列 - 買樓投資 (三) 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/08/yc_27.html

股市大升大跌，風高浪急，止凡有點傻氣的，就是沒有「機會主義者」的思維，全城最熱的話題就是股市，談股市應該有更多瀏覽量吧，但偏偏加插YC兄的文章回顧，講物業投資。之前人人喊著要買樓，又會少談物業投資，都頗亂來的。不過還是我行我素，個人網誌，喜歡寫什麼就寫什麼吧。

YC兄的文章 - 買樓投資 (三)（2008年1月26日）

 大家如果想買樓投資的話，今年就要買，最好過年前買，下一年就不要考慮，因為以經太貴，值搏率不大，還是等下一個cycle。在中上環區的樓盤已經普遍over 250萬，我3年前買入價才120至140萬，現時已經太貴，唔recommend。

 用來收租的樓，地點很重要，一定要交通方便，近地鐵站，有基本裝修，才易於出租，也易保值。

 以我剛買的一層太子樓為例，成本只是2萬（萬五Agent傭加4千律師費加100元stamp duty），另外需要15萬作周轉（比細訂和大訂），其餘整層樓的價錢都係re-mortgage我海怡層樓，150萬如果供25年，每月供款7900，租金可以cover mortgage，但我一般都供15年，25年利息太高，供15年每月貼落去的錢，都係等於你們今年人工加幅。所以我說，買樓收租其實成本不高，你只係需要比首期，剩下的錢便由租客給你還，很化算。

 此外，不要滿足於買一層，當afford得起，便要買第二層第三層etc。記著第一層的租金，是你的additional salary，可以增大你下一層的信貸limit ，如此類推，加埋你人工升幅，便可以買第二層第三層 。我現時hold住八層，都是這樣accumulate返來。其中三層還供緊，但如果樓價繼續上升，我賣掉一層便可以cover這3層的mortgage。

 買樓收租並不是炒樓，每一層樓都上銀行做mortgage，並以租金cover你的mortgage。

 另外，最好買細摟，因為銀碼少，易買易租。最後，當然要勤力睇樓，賺錢是要付出努力啊。

 YC
後記：

 這篇重點很鮮明，物業投資放租要考慮的，包括地點、成本、融資、做餅（一間間增加）、現金流（租金cover mortgage），這些心法由財演講出來，與由一位資深物業投資者講出來，絕對是兩回事，因為後者有血有肉的實現過。

 這幾個心法，看似很普通，其實不少人對這些心法不懂就是不懂，而懂的話，拿著這些心法去行事也不容易的。因為可以想像，一、兩間物業都還可以，當資產慢慢增大時，數字超出一般打工仔可控範圍，就要依從這些基本心法，這些心法亦是「保命符」。

 由月光族甚至負債累累，去到有多餘錢投資，需要一定量的財務知識，是開源節流，理財有道一類。如果資產繼續增長，要好好控制，增長速度可觀，很多人平時「慳家」，有多餘錢買買基金、股票收收息的，到一定程度時，可能開始遇到資產成長的瓶頸，所需要的正是YC兄提出的這些簡單心法。

 記得曾在一家大公司工作，任何小project都需要提供justifications，最簡單就是計算回報率、回報期，只要所投資的金額能產生正回報，就算所需金額不少，都較容易獲批，但沒有正回報的project，就算所涉及的金額很少，也會阻力重重。這就是公司保持增長動力的「心法」，靠這些小規則管理成千上萬的project investment，個人財務亦能以這類思維處理。

 另外，YC兄作為資深的物業投資者，在那裡打滾多年，累積可觀財富，但他當年看市也有所意料不到今天的樓市升勢，這更證明預測未來未必可取，要累積可觀財富亦不用需要準確地預測未來的。

 很喜歡YC兄所講，物業投資不是炒樓，他每一間都上會做按揭，計好數，以租金回報考慮投資，這個操作相當穩當，穩當操作最終也能變得富有，YC兄就是好例子。
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YC兄系列 - 08年必賺的投資 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/09/yc-08.html

看到YC兄的舊blog文中，有不少文章只是記錄他所買入的物業的一些資料及相片，沒有談及財務知識的文字，所以止凡就不分享那些文章了，直接跳到有寫作內容的文章處。

YC兄的文章 - 08年必賺的投資（2008年4月3日）

 復活節在陽朔旅行期間，聽到香港最優惠利率再減半厘至5.25厘，而樓宇按揭息率則跌至2.5厘，我覺得現時是借銀行「平」錢黎投資的最好時機。於是，回香港後便忙於同銀行商討，用部份還剩七八年既樓加長按揭年期至15年，再re-mortgage多一筆錢出黎做investment。

 但做怎樣investment好呢？股票大上大落我唔多prefer。樓市現時交投放緩，今年樓價應該打橫行，但中長線來看樓價應該還會向上，這一個浪還未到頂，近地鐵站少過200萬租金回報around 6厘既樓，還可以考慮。

 現時我覺必賺的投資莫過於放人民幣定期收息，現時深圳恒生3個月定期有3.33厘加埋今年人民幣升值最保守估計都有7至8厘，total有十幾厘，而你re-mortgage層樓年息只是2.5厘， 賺息差已經好正。所以，我會將套出黎既錢轉曬人民幣放定期，然後等深圳樓價跌定之後買深圳樓出租保值。

 現時深圳樓價已比高峰時回落三四成，以我層深圳樓為例，最高時賣到150萬，現在已回落至110萬，當跌破100萬時，我打算入多間作為投資。

 離開政府已差不多3年，在這3年期間發覺錢搵錢的確比死做爛做搵得多和快。在這3年期間，我買了一些物業，這些物業的升幅，收益比我留在政府做好。把握到這一次樓宇升浪是其中原因之一，第二是多左時間去睇樓找筍盤，第三就是有時間同銀行商討，將自己既idea附諸實現。要錢搵錢，同銀行借錢係必需，你無可能儲一百萬來做投資。

 以今次套錢為例，我在一月份買了一層物業之後，本來以為已經用盡銀行信貸，再無能力多買一層，但因為減息和銀行肯同我商討將按揭年期加長至15年，我便成功再套多一筆錢出黎做investment，肯去試便有機會成功。

 我記得恒基四叔曾經advice過現時的年青人，笫一不要太早結婚，以免為家庭牽住。第二努力儲第一桶金，錢搵錢最容易。第三找一個適合自己的行業，把握機會向上。第四當然係努力工作。

 我覺得四叔講得好好，如果你將所有人工消費掉，或者剩係識得做，怕麻煩唔投資，到頭來你可能剩係得層樓和公積金！
後記：

 這一篇是YC兄當年加按套現的心路歷程，我當年可能也受他影響，吸收了他這些財務知識，所以作了不少加按套現投資的操作。這篇文章點出了加按投資的簡單考慮因素，利率低、投資項目的穩定性、賺取息差為大前提。

 另外一個很好的觀點，是YC兄講述了自己辭職之後，「全職退休」時在財務上的安排。原來時間也是值得考慮的一環。上班所佔去的時間的確不少，記得已經財務自由了的L兄也曾經在一篇文章的留言中提過這一點，而「全職退休」後不用上班所多出來的時間，可以做一些動作去大大增加自己的財富。

 好像YC兄所言，沒有上班，睇樓的時間多了，跟銀行商討的時間又多了。而且，投資物業成交後也有很多手續需要處理，「全職退休」的確在這方面有很大優勢。

 這很值得深思，如果有一定的財務知識，可能經常會有一些很好的投資理財點子，但就是實現不到。好像YC兄初以為不可以再加按套現，記得上一篇都有提到，但因為有時間與銀行討論，又會發現一些機會。

 尋找與選擇投資物業也需要時間，尤其物業不像股票，物業買賣可謂每間都不一樣，能以好價錢買下好價值的資產，這已經有優勢了。要達到這個動作，我在上班，哪有時間呢？YC兄則每天都有時間尋寶，誰較有機會得到好的投資機會呢？

 我可以理解為何YC兄「全職退休」後可能獲得更多收入，尤其是當時吃到樓市升浪，「全職退休」去「錢搵錢」，相當和味噢。
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湯同仁手記系列: HEC Capital Limited（中南融資有限公司）股東揭祕(6)

由於HEC Capital 之股東比較多，需要介紹的上市公司也不少，所以系列已經進入第6篇，仁者會繼續介紹華匯系的中南融資有限公司的股東，希望能使大家警醒這些上市公司的往績。
 
(11) Shine Full Capital Limited及Top Flame Investments Limited
Shine Full Capital Limited及Top Flame Investments Limited 是由國盛投資(1227，前第一亞洲資本投資、中國金融產業投資基金) 全資持有。

國盛投資基金現時之大股東為汪曉峰，其同時為北京證券之控股股東，亦曾任和HEC Capital Limited(中南融資有限公司) 股東有很多交集的馬斯葛集團(136) 的主席，以及保興資本 (1141，前雄豐集團、新創綜合企業、保興發展、北京御生堂)專區。國盛投資基金的交易中均由北京證券處理。
 
回說汪曉峰，根據汪曉峰2014年就任馬斯葛集團主席的公告及其他資料來源，其畢業於中國中央財經大學的經濟及會計學系，獲美國喬治城大學MBA學位，曾短暫就職于深圳市創新科技投資有限公司，上世紀末入籍加拿大，後轉赴香港在2001年至2005年擔任新鴻基公司(86) 旗下的新鴻基國際的董事。
 
在2005年汪曉峰接任接近崩盤的金信信託，並偽造其前任職的新鴻基金融，此外宣称苏格兰银行旗下的泛盈投资将入股金信信托，投资金额达5亿元人民幣。但最终的真相是，所谓的苏格兰泛盈投资是汪晓峰自己在境外注册的一家公司，跟苏格兰银行没有任何关系。至於其實際出資者，是英國斯嘉柏集團，此次使汪曉峰臭名遠播，更被禁止出境。
 
早於2003年英國斯嘉柏集團已和萊蒙國際(3688)主要股東黃俊康合作，在汪曉峰入主金信信託的當時，英國斯嘉柏集團亦曾經和華匯系的莊友堅爭奪科維國際(586，前香港玩具)的股權，或許在汪曉峰從中做了中間人，所以開始進入了華匯系的視線。
 
在2007年，他入主國盛投資基金，成為這公司的主席，其後在2009年晉身當時稱為保興發展的保興資本的董事，其後辭任。根據國內的新聞報導稱，當時保興發展的控股者為股東之一孫粗洪，其後經汪曉峰等人牽線，鄭州大方及蘇州大方的控制人李榮生欲利用上面兩家公司資產借殼保興資本，但汪曉峰等人利用法律限制，使計取得鄭州大方的控制權，但並無歸回李榮生，其後兩家廠以20億收購，其中現金代價5億，可換股票據及新股代價15億，其中現金部分由殼主孫粗洪取得4億，其餘1億則為支付其他由汪曉峰等人產生的費用，剩餘15億中，較低盈利能力的鄭州大方，估值達8.5億，但盈利能力較強的蘇州大方則估值達6.5億，李榮生反對交易，但汪曉峰卻稱交易由他算了算，結果弄得一連串的糾紛出現，汪曉峰在股壇界的名譽又再度下降。
 
2013年，在馬斯葛太陽能業務崩盤前夕，國盛投資(1227，前第一亞洲資本、中國金融產業投資) 欲購入其業務5.82%股權，但最終失敗，之後更轉任馬斯葛集團主席主席，但不久又離任，可能和這次交易有關，但是可以見到，其和華匯系的交易密不可分。
 
這一篇，仁者已經把汪曉峰的故事介紹完畢，現在還有3個股東，希望可以再用一兩篇的篇幅把它介紹完畢，敬請期待。

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湯同仁手記系列: HEC Capital Limited（中南融資有限公司）股東揭祕(7)

上一篇，仁者已經把HEC Capital Limited（中南融資有限公司）的核心股東之一國盛投資（1227，前第一亞洲資本投資、中國金融產業投資基金）及其主要股東汪曉峰介紹完成，現在仁者會把最後的股東都把它全部介紹出來，讓大家了解這些剩下的股東的背景。

(12)Man Kit Ling
根據資料，Man Kit Ling是一名個人股東，經過仁者在Google的查詢，他沒有紀錄，也不是HEC Capital Limited(中南融資有限公司)董事，亦不是旗下的中南證券或是其他證券公司的持牌人。
 
據HEC Capital Limited (中南融資有限公司)近期市價6元計算，他持有的191萬股，即約0.28%股權，價值約1,146萬，但是他是男是女也沒法知道，但唯一可知道的是，他應該和一些這個集團的其他上市公司的人物有一些非常密切的關係。
 
(13)Anchor Talent Limited
Anchor Talent Limited是由合一投資(0913) 全資持有，為一家21章的投資公司。這家上市公司自2003年上市已來，其實已經是為HEC Capital Limited(中南融資有限公司) 股東控制他們公司股票的載具之一，持有眾多旗下公司的股權。
 
根據2013年年報，和HEC Capital的股東有關的非上市投資公司包括曾由威利國際(273，前怡南實業、首創、華匯控股、中聯控股、互聯控股) 、後轉讓予昊天發展(474，前永保時、昊天能源、昊天企業) ，持有一架遊艇的公司Uprite Limited。
 
至於上市投資方面，他們持有漢基控股(412，前合盈控股、東峻、大雄科技) 、參龍集團(329，前金龍集團、如煙控股) 、中國新華電視控股(8356，前進業控股) 、威利國際、麗盛集團(1004) 、野馬國際(928，前德發集團) 等，所以這家公司和HEC Capital Limited(中南融資有限公司) 之關係密不可分。
 
(14)Next Method Limited
這家公司原為萊福資本(901，現鷹力投資) 的附屬公司，萊福資本原為HEC Capital Limited(中南融資有限公司)旗下之一間21章投資公司，股東之一包括威利國際，但在2013年華匯系悉數出售這投資公司股東，至於Next Method Limited亦因為脫離這個集團，其持有的255,000股HEC Capital Limited(中南融資有限公司) ，亦以125萬於2014年3月31日年結前全部出售，和泛稱華匯系或中南網絡的集團已表面上沒有關係。
 
在把以上的股東名單介紹完後，最近一個月，又有2家上市公司公佈認購HEC Capital Limited(中南融資有限公司) 的新股，這些股票又往往和其他身為這家上市公司的股東有一些的聯繫，這些關係甚至長達多年，最初都是因為他們財困關係，暗中購得不少股份和債務，再把之演變成為自己集團的一員。未來的篇幅，亦作為這個集團系列的終結，希望大家了解這一系的資料，別再被市場上的所謂利好消息蒙蔽，被這些人再騙到底，手上辛辛苦苦賺的血汗錢被蒸發了。

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湯同仁手記系列: HEC Capital Limited（中南融資有限公司）股東揭祕(8)

雖然按David Webb網站上的HEC Capital Limited(中南融資有限公司) 的股東名單都已寫完，但在9月中，又有2家上市公司發出公告認購後者的新股，現在我們繼續把這個系列寫下去，把我們的名單再介紹給大家。

(15)駿域發展有限公司(Smart State Developments Limited)                      
駿域發展有限公司(Smart State Developments Limited)為參龍集團(329，前金龍集團、如煙控股)的全資控制公司。在2014年9月18日，後者發出公告指已經認購25,000,000股HEC Capital Limited(中南融資有限公司)的股份，每股5.5元，合計代價1.375億元，佔擴大後股本2.52%。
 
至於本次支付之代價，實際上是與之前出售持有位於「華匯系」總部郵票廊地庫之予一家並沒有披露背景的Future Master Investments Limited的作價1.4億元相若，至於該物業之故事，根據搜索昊天發展(474，前永保時、昊天能源、昊天企業)認購HEC Capital Limited之文件，Future Master Investments Limited實是HEC Capital Limited的其中一家附屬公司。
 
我們可以想像得到，錢實際是由HEC Capital Limited付出來，然後再付回Capital Limited，所以這次交易可能只是把之前出售物業所得的錢取回，以供他們私人用途之用，並方便集團內所有交易的資金調度。但故事豈只有更多，如果未來再有機會看到其他地方會留意到，仁者會把整件事的由來再告知大家。
 
至於參龍集團與HEC Capital Limited及其所屬之「華匯系」之關係，其實也只是華匯系的一貫的縮影。
 
2007年3月，當時仍稱為金龍集團的參龍集團宣佈收購電子煙業務，原大股東為了重組其電子煙業務，結果發行合共7,800萬元之票據予兩名投資者，並以手上部分股權抵押，但最終經營情況不如預期，大股東亦陷入財務困難，股價表現不振。
 
在2010年，其中一名投資者、且當年曾入股HEC Capital Limited股東之一民豐企業(279，前東方紅、恆盛東方、內蒙發展、民豐控股)旗下金保險分支之Evolution，將股票轉移至「華匯系」旗下，使其控制了上市公司，並開始由HEC Capital Limited旗下之證券行集資，且和HEC Capital Limited眾股東交易亦增多。
 
在2010年至2011年間，據部分報章報導稱，前為東方匯財(8001)代表之于文鳳受莊友堅介紹購入參龍集團之股票，一度持股達19%，其後轉任曾於HEC Capital旗下之金江證券(後出售予HEC Capital Limited股東之一威華達控股(622，前凱達集團、銀網集團)，易名為威華資本)，之後于文鳳入股由「華匯系」首腦莊友堅及其母黃民權持有之野馬國際(928，前德發集團)。
 
除了于文鳳外，與「華匯系」有關之董事亦作為股東及董事入股了參龍集團，如歐陽啟初及蔡家楠等。在加強對上市公司控制同時，參龍集團亦開始進行股票投資，購股之對象，亦全部和「華匯系」有關，詳細有機會筆者會再加說明。加上亦購入前面提及之總部郵票廊地庫進行物業投資。從各項證據可見，參龍集團已由「華匯系」全面掌控。
 
以下大致已說明參龍集團(329，前金龍集團)與HEC Capital Limited(中南融資有限公司)之關係。由於篇幅較長，故下一篇再談在2014年9月中入股HEC Capital 之第2間公司Four Sheets Limited與其之關係，敬請期待。

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湯同仁手記系列: HEC Capital Limited（中南融資有限公司）股東揭祕(9)

上一篇，仁者已經介紹在2014年9月18日入股HEC Capital Limited(中南融資有限公司)之新股東駿域發展有限公司(Smart State Developments Limited)母公司持有100%參龍集團(329，前金龍集團、如煙控股)予華匯系的入主過程，現在再談談在2014年9月21日發出公告的認購HEC Capital Limited(中南融資有限公司)的Four Sheets Limited的背景予各家公司的關係。
 
(16) Four Sheets Limited
這家公司是中國微電子(139，前預發投資、139控股、越南控股，將易名為金海投資) 的全資附屬公司。作為這家公司的第16名的股東，這家公司竟然四為名，用4乘4就得名，即為16，真是非常巧合，但是為甚麼叫「Four Sheets」，我真的是百思不得奇解。
剛剛上個月的，9月21日，這家Four Sheets Limited宣佈同時認購HEC Capital Limited 1.02億元的新股，以及由民豐企業(279，前東方紅、恆盛東方、內蒙發展、民豐控股)的8,800萬新股，合計1.9億。
 
其中，認購HEC CapitalLimited(中南融資有限公司)股份數目為15,692,307股，但不足1日降為10,000,000股，認購價為6.5元，認購金額由1.02億，降至6,500萬，但即管如此，都比參龍集團(329，前金龍集團、如煙控股) 在9月18日的認購價格5.5元高出約18.1%，不知在短短幾日間，價錢何以出現這麼大的變化，是不是他們炒技精湛，還是他們利用小投資者的資訊不平衡都做出這些事情，以用之損害公司權益。
 
至2013年3月31日止，公司現金水平約8,300萬，可出售證券1,400萬，合計9,700萬，7月公司配售集資5,000萬，然後發行1.26億可換股票據予金海集團符如林，集資用途稱將會重組一家現時正在清盤中的電訊公司，筆者估計這家公司應為融達控股(948，前Z-Obee) ，主要因為他有一任董事同時擔任前為「華匯系」旗下之首都創投(2324，前稱德泰大中華投資) 的關係，即是當時現金合計共有2.72億。
 
但是公司公佈備忘錄，收購符如林的集付通25%，按估價作價24億，即收購價格約在6億元，同時付出6,000萬的按金，使現金餘額剩下2.12億，假設全數認購這1.9億的新股，公司現金只剩下2,100萬，扣除公司的這半年的營運費用約3,800萬，實際上公司手上的現金已不足以支付營運開支，需要配售股份支付營運，但由於接近半年結，所以他們縮減了配售規模，以保持公司有一定現金支持運作。
 
至於中國微電子的前身與「華匯系」之間的關係，相信在2000年前後之間開始，因當時中國微電子前身預發集團持續虧損，故華匯系資金陸續進入，並控制了公司之管理層，其中在2000年引入「華匯系」首腦莊友堅女友羅琪茵，以及曾擔任多家HEC Capital Limited(中南融資有限公司)之股東，包括馬斯葛集團(136)、威利國際(273，前怡南實業、首創、華匯控股、中聯控股、互聯控股)、現易易名為鷹力投資的萊福資本(901)、合一投資(913)的董事之鍾紹淶。
 
在2006年，證監會發出一份新聞稿，指稱漢基控股(412，前合盈控股、東峻、大雄科技)未有其對中國微電子前身139控股於2004年8月5日由4.93%增加至7.61%，分別向香港聯交所及139控股有限公司作出具報，故遭證監會檢控，並遭罰款及需負責調查費用，可以見到2者有互相持股之關係。
 
其後該公司在2008年獲金源米業(677)入股進入越南業務，但在2012年亦因為市場反應不如預期，故金源米業(677)退出公司經營，「華匯系」此後之勢力復盛，並多次協助公司集資。而前漢基控股主席鄺啟成，於退出該公司後，亦進入擔任中國微電子董事。
 
從以上的股東可以見到，其實HEC Capital Limited(中南融資有限公司)已經儼然成為一個在香港股壇中的巨大垃圾股的網絡，透過不停地把資產購入及賣出，以及配股、供股集資炒作股票，大獲其利，成為一代的財技集團，但近來細價股熱潮，他們都趁高把垃圾股脫手，賺得一大把鈔票，可能他們是真退，又或者是借用名人概念，先賺一把再算，不知未來滬港通推出，他們的去向何在，仁者仍拭目以待，但相信如此盛宴，他們不會缺席。

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湯同仁手記系列: HEC Capital Limited（中南融資有限公司）股東揭祕(完)

筆者原本打算完成之前系列的9篇文章，就已經把HEC Capital Capital Limited的所有股東完成解釋清楚，但是近期又發現一家上市公司再次認購這間公司的股票。為了求真，筆者會在這個網站「尾二」的一篇，完完全全把這個系列寫出，使大家了解這系統的複雜性。

2014年10月8日，企展控股(1808，前台一國際)宣佈認購800萬HEC Capital Limited新股，每股6元，共計4,800萬，在2014年10月20日，另一家HEC Capital Limited之股東民豐企業(279，前東方紅、恆盛東方、內蒙發展、民豐控股)認購該公司3.5億新股，每股25仙，作價8,750萬，可見他們是有一些關係，但關係不只於此，讓我們談一談緣起吧。
 
該公司的主要股東為景百孚，其亦有另外一個別名景源。至於其於港股之歷程方面，景百孚在早於2000年入主實達科技(706，前福建萬國)母公司、上海上市公司福建實達電腦集團股份有限公司。
 
實達科技其亦曾經交大銘泰(8148，後易名基仕達國際發展、奧柏中國)以及富通科技(465)未上市之股權，其後陸續在上市前出售。至於福建實達電腦集團股份有限公司在2000年12月亦將實達科技之控股權出讓，在退出後，公司有大量財技動作，並進入櫃員機及環保業務，但均為雷聲大、雨點小之作。
 
而在中國的福建實達電腦集團股份有限公司亦陸續將貴重資產退出，為景百孚之地產業務提供支持，但據資料稱，因景百孚對上市公司佔用大額款項並未披露，曾在2005年6月上海證券交易所譴責，之後更向國有股東購入其股權，並注入地產業務，成功取得該公司之控制權。
 
在2010年，其開始進入台一國際之經營，於2010年6月7日，公司宣佈收購亮暉控股有限公司，其核心資產為北京東方龍馬軟件發展有限公司，翻查資料，其為福建實達電腦集團股份有限公司於1998年8月成立，在2004年後轉由景百孚通過代持有股權，其後再轉予盧啟邦。根據資料，其曾擔任景百孚現時持有的2家上市公司台一國際及嘉年華國際(996，前實惠、時惠環球、東方銀座)之董事，可見其可能為景百孚當時之代名人，其後於2010年11月景百孚正式入主，在2012年民豐企業持有民豐證券進行協助配售。
 
在次年，景百孚通過注入青島之嘉年華業務，取得當時稱為東方銀座之控股權，易名東方銀座，當時HEC Capital Capital Limited控制之中南證券亦有協助進行特別授權配售，其後陸續透過供股集資及收購資產，實力快速增大，可見相助之力不弱。
 
除了以上交易外，在2014年6月，HEC Capital Capital Limited股東之一福方集團(885)在透過民豐企業融資有限公司推介下，宣佈向李大熙收購Smart Express Development Limited，其與福建實達電腦集團股份有限公司聯合控制以「實達」為品牌之打印機、終端機及POS電子產品，並提供資訊科技服務，而此項資產是2013年由福建實達電腦集團股份有限公司出售予李大熙，而根據公開資料，李大熙為泛海酒店(292，前八佰伴香港)之公司祕書，而其所屬之香港泛海系，為HEC Capital Limited於北角的大本營之發展商，因其發展之物業而定名為華匯系，事情至此又繞回一個圈。
 
筆者又成功把景百孚一系的上市公司完全寫出，另外又讓了解到國內富豪和這班老千已形成一氣，一齊賺小股東的錢，這些「中港融合」的對象雖然有一段短時期的刺激，但是最終業績會告訴大家一切，希望大家能夠清楚明白這些股的危險性仁者已經心安理得了。


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