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財務智商(20)：現金會貶值，債項也會貶值 脫苦海

量化寬鬆政策引發投資市場的變化，美元及相關資產弱勢已成為自我完成的全民共識，很多人但知所謂「買實物抗通脹」，或因為港元與美元掛勾，便以存人民幣作為另一種出路。此處出現兩個考慮：首先，所謂實物，可以是黃金、物業，甚至有人去囤積商品甚至農產品，究竟選擇那一種？第二是，所謂商品貨幣如澳元紐元，或甚囂塵上的人民幣投資，牌面上表現比美元強，又是否理想？

市傳國內炒賣諸如大蒜、蔬菜、肉類之類農產品，甚而有人煞有介事說因為各地冷藏設備發展起來，有利囤積居奇云云。而香港亦有一鼓收集諸如紅酒、名錶、錢鈔、茶餅作為投資標的。筆者不敢說類似的操作不能獲利，卻難以視之為投資，因為他們面對流通性及異質性的問題，導致難以大額進出，以及定價困難。相比之下，黃金及其他商品期貨就無此弊，不過相比之下物業金額大，而且高透明度的成交紀錄令定價較易，可以判斷估值水平。

此外還要考慮槓桿此一因素。黃金及其他商品期貨均可以高槓桿方式運作，而被人目為高風險投資；可是以按揭買入物業，其實亦是槓桿，比如七成按揭是用三倍多，如按到九成則高達十倍，然則何以少人批評？說穿了，物業市場較少出現斬倉情況，即使物業市價低於按揭額，出現負資產情況，只要按時供款，往往銀行亦不會收回物業拍賣抵償。至少在金管局網站看到負資產的統計數字，即是金管局亦默認此種現象的存在。反而其他商品，未跌到負值，經紀行已經call margin追加保證金。因此物業投資的安全系數比其他商品高得多。

而另一被人忽略的因素是除了現金會貶值，其實債項也會貶值，美國政府深明此道，因此不惜大印銀紙製造流通量，今天的債去到若干年後已貶去一截。借錢買物業，動輒十年、廿年甚至卌年，其間銀行欠款所代表的購買力亦隨通脹而降低。過去數十年樓價輾轉上升，債務購買力輾轉下降，無論地產商或小業主，均是兩頭賺錢。

至於不買實物資產，改存商品貨幣或人民幣投資產品又如何？其實所謂人民幣升值，是購買力下降速度較慢的假象。美國政府會印銀紙，難道歐洲、澳紐或中國不會做？至少中國政府亦是大量放水進入市場，而不會坐以待斃，國內物價上升已成普遍現象。據報導甚至出現國內居民回流香港購物的現象，在流動性海量之下，各種貨幣只有爭相貶值一途，用那種貨幣只是程度上的分別。

租或供物業，往往佔家庭支出的一大部份，即使不以投資視之，能鎖定或控制居住支出已是自保。尤其在當今時勢，誰人會低價出售自住物業？樓價大跌又從何說起？

財務智商(19)：絕對值與潛在值的矛盾 脫苦海

市場主流簡單地以同區不同物業比劃，作為新盤開價高低的指標，實乃過於簡化。筆者認為投機與投資最根本的分別，前者著重點是方向，比如市盈率19倍入市也不要緊，只要有辦法在23倍時出貨，已有兩成升幅；後者則著重購入點估值的高低，比如12倍時入貨，即使後來跌到10倍甚至更低，最終仍可獲利。樓市此時估值高（從租價比率或租金回報衡量）但方向上的處境，是典型的「投機市」而非「投資市」。反而股市是估值合理而後向未明，是適宜逢低建倉等收割。

無論新盤定價又好，二手市場的叫價亦好，越是高價，越把後市潛在升幅透支，甚至將會有一天超出基本因素所能反映。九七時兩個最典型的例子是六千元的天水圍及八千元的深井，直到今時今日，亦是遠離家鄉。

歸根結底無論樓股市場，或小如炒賣郵品甚至比如世界盃紀念品之類，有些價位只存在於某時某地所營造出來的市場氛圍，當此種氛圍不復存在，此等價格亦將永遠消失。用樓股為例或太沉重，就拿郵票為例，1997年青嶼幹線通車紀念小全張票面值5元，筆者在網上找到一拍賣網，有以下描述：

「由於圖案非常精美，該小型張在97年曾火了一把，最高曾炒到近百元的價位，近年郵市不振使該小型張的價格跌到了一個難以想像的低位，投資價值現在已經完全凸現，一旦郵市回暖升值空間非常廣闊！」

筆者手上也有一疊，買入價不是伍圓，也不是佰圓，而是$1.5，大概是五十張吧！數也懶得數。大家想想與樓市的關係吧！

財務智商(22)：周身咭數點甩身？ 笨發

較早前寫了幾篇文章，講述如何實戰地儲錢，以及及早儲錢的重要性，收視都相當不錯。

又有人問：「又唔早講？我現在已經一身卡數，莫講儲30萬，點樣由負數變番零都未掂，點算？」

好好好，我們就假設一個以經典案例如下:

28才，月入18K，欠卡數20萬，一般企業職員。

（放心，筆者不會弱智到話，一個28才又欠20萬卡數的人，會可以有層樓去做樓按以還錢…）

要還錢，首先要認識不同貸款的市場年利率，利率為約數，各財務機構常有推廣，不能盡錄。

1. 無抵押貸款(信用卡)-30-40%
2. 無抵押財仔(即放低身份證便有錢拎)-20-30%
3. 有一定入息証明的私人貸款/結餘轉戶(有糧單但可能入息不穩定或佣金佔大部份)-10-15%
4. 良好入息証明的私人貸款/結餘轉戶(有穩定出糧記錄，大公司)-<10%
5. 超大額私人貸款(有良好的還款紀錄)<5%
6. 稅貸2-3%
7. 樓按<2.5%

有許多人怕麻煩去借錢或覺得唔好意思，所以會選擇卡冚卡或拖數或還min pay，結果就是用了蠢方法去解決問題。

以上述案例，相信最差的情況，都可以借兩筆約10萬的私人貸款，以一筆過清掉卡數，而年利率約為10-15%的私人貸款，以20萬卡數做基礎，一定也最少慳了3-4萬息。

如此，捱3年，每月還$7K左右，便可以重新做人了。

財務智商(23)：財務目標要有主線 脫苦海

讀友網諗兄轉載到本網的問答文章，有些啟發想和大家分享。該讀者的問題如下：

夫妻二人，擁有黃埔花園及大埔中心兩房單位各一間，而大埔中心是自住的，分別市值480萬和360萬，而欠款總共450萬，同樣是付三成首期供緊，月入共5.2萬，合共每月供緊17000蚊，黃埔單位收緊租13500：
1. 黃埔花園收租用作供款，自住大埔中心（長遠KEEP兩個細單位）
2. 賣晒以上兩個細單位，二合一換個大單位黃埔花園自住好些？（以長遠升值潛力來看）
3. 二人的借貸力，好不好再按100萬來買一些債券，外幣或車位等投資？（因為有辣招，不能買物業）

以前筆者常聽過一些「揀樓揀幾年」的故事，例如話自己2005年已經看好樓市，諗住買樓，個個周末都去睇，結果睇左幾年，都好似迷失了在烏蛟藤森林咁，仲未揀到。

那麼筆者就想，為甚麼他們會揀不到呢？原來是因為他們想要一間乜都合條件的dream house，而他們所舉出的條件，是互相矛盾的，例如要一間樓齡不太舊，實用率又高的樓。大家知道，樓宇的實用率越來越低，三十年前的樓才有九成以上，去到近年只有七成半，那麼想要「高實用，低樓齡」的樓，真是一間dream house 黎：只存在於夢中。

反而，如果能夠列出那一個條件最重要，那一些較次要，找到一條主線，就容易下決定。這位讀者的個案，正是欠缺主線的典型例子。

1. 從降低居住成本的角度，現時供樓用1.7萬，收租1.35萬，即係貼3,500元就解決了居住問題，如果將供本當作儲蓄，供息當作支出，兩層樓的利息總支出可能低至6,000元，那麼實際的居住成本會更低。

2. 從用盡借貸力的角度，不一定要賣兩間細拼一間大，也可以加按其中一層，同樣也能達到套現100萬，套出來的現金作用一些高息投資，例如購買3-4%的公用股。

3. 從單純套取現金的話，最有效就是賣出其中一個物業，套出來的就比100萬更多，反正目前樓價大幅升值的機會較低，除笨仍然有精。

4. 如果是睇好樓市的，保持兩間物業已經是最好的選擇，起碼不用支付動輒十萬起錶的各種費用。

5. 如果是睇淡樓市的，乾脆將樓全賣掉，減磅等機會，共有390萬淨值，假定全購入3.5%息率的公用股，平均每月可以收入大約1.1萬，可以作為租金的津貼。

讀者選擇以上任何一個角度，任何一個方案，都應該比「賣兩間細拼一間大」為佳，因為讀者將居住的成本大幅度提升，來換取潛在更大的升值機會，原本的租金收入，都變成了自己居住成本的一部份。

即使未來真的「賭得大贏得大」，但眼前現金流大減，居住成本大升，已經是吃了眼前虧，而且財務穩定性大減。

又比如套現100萬，即使是一些高息投資，也只是每年多3-4萬，或者每個月3000多元左右，金額太細，其實唔值得搞。若考慮及要支付2.2-2.5%的按揭利息支出，真正是無乜肉食。

至於投資在債券，外幣或車位等項目，讀者有沒有其預期現金回報，以及升值預期的估計？以筆者的經驗，絕大多數的投資項目現金回報，很少長年超過5%。

至於潛在升幅，只有在天時地利人和之下才會實現，例如過去幾年香港住宅樓價的急升，並非必然如此，當客觀情況消失，升幅也會同時消失得無形。舉個例子，過去買入車位和劏舖，投資損手以至全軍覆沒的不在少數，正所謂別人在暗你在明。

如果沒有重大的理由，筆者會建議讀者應先反問自己，最需要的財務目標主線在那裡？增加現金流？資產增值？分散風險？還是只是想找一個更好的理由去改善生活環境？找到財務目標的主線，才有可能有理想的財務決策。

財務智商(27)：四叔，買股票定買樓好？ 脫苦海

這個問題，不好答，但恆基主席李兆基兩年前已經答：買股票好。今年他又再一次回答這個問題。以兩三年為期，投資地產股可能有數十個百分點、甚至「一個開」（一倍）回報。他的理據是地產股資產折讓高，「某些地產股股價只是一百元，但資產淨值可能高達二百元，將公司的資產拆售，甚至拆骨，都會遠比股價為高。」

先比較一下現時各大地產股的股價與資產淨值的折讓：

其中，以新世界的折讓最高，新鴻基的折讓最低，只有新世界只及資產的一半。如果以往績計算，中小型地產股是長年累月都低於資產淨值，甚至很多時私有化都是以資產大折讓進行。藍籌地產股會好一點，在旺市時都有機會反映到資產值，甚至高於資產淨值。

秘密在於他們有龐大的非地產收益，就以恆地為例，不少盈利都來自中華煤氣以及其他非地產業務，長實就更不用說，一半盈利來自和黃，由於很多非地產行業的收益和資產沒有直接的關係，自然這一部份以盈利收益估值，才加入資產折讓的地產業務，結果拉高了資產折讓。

我們又看看，買樓的收益率，根據差餉物業估價處的網頁（http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_15.xls），現時住宅的租金回報是2.1%（豪宅）到3.2%（上車盤），比較之下，部份本地地產股其實比買樓收租更見吸引，而且香港並沒有股息稅，但買樓收租則要交物業稅。

順帶一提，近來多了很多宣傳海外置業的廣告，例如聲稱在日本買中古樓，租金回報可達7-10%，數十萬就有一層云云。又例如一些東南亞、澳州紐西蘭，甚至歐洲的物業，也拿到香港出售。

筆者就沒有足夠的資料去評論海外置業的升值回報，但是有兩個風險是需要指出的，就是匯率風險和稅制風險，比如日本最近又將銷售稅增加到8%，並建議下次加到10%，那麼會不會有其他稅制改動出台呢？整個「海外人士置業稅」相信阻力不大吧！

什麼是智慧，什麼是智商？ 黃鐵錘

財務智商(31)：月供股票格下價 梁隼

股票市場經歷數年橫行拉据後，近幾個月隨著滬港通即將落實的消息刺激，開始重拾熾熱的局面，不過去到近年高位又有回落跡象，想在股票市場獲取巨利，似乎時候未到。

不過凡事兩面睇，長期橫行的股價往往帶來收集的機會，更何況部份穩健的藍籌股入場費也不算平，例如一手和黃要十萬元以上，對資金不足的人士來說，豈不是抹殺了參與的機會？答案當然是否定的，因為現時很多銀行或股票行都有提供月供股票投資計劃。

月供股票投資計劃就是每月用數千元左右的金額買入碎股（即不足一手），既給予資金不足人士有參與機會，也可以藉平均成本法減少股市波動的風險，因此有不少股民都樂於以月供股票方式作長線投資。

以銀行為例，每月可以用最少一千元，最多二萬元買入指定股票，手續費通常為五十元，折合約投資金額的0.25%（月供二萬元）至5%（月供一千元），要留意的是有銀行是以股票為收費單位，例如把二千元一開二月供兩隻股票，就要收兩次手續費，而有部份銀行是按投資金額收取手續費，以上述例子來說，就只收一次五十元手續費。

另外個別銀行會收取存倉費等額外手續費，精打細算的小投資者除非對該銀行情有獨鍾，否則都會慳多一蚊得一蚊，改為光顧不用收額外手續費的銀行。

有部份銀行會透過開出糧戶口或直接提供免手續費優惠等方式鼓勵客戶開立股票月供戶口，股民當然最歡迎有關優惠，不過要留意優惠有效期，和有沒有額外手續費等支出。

什麽成就了巴菲特？智商還是自律？

1965年執掌伯克希爾哈撒韋公司以來，巴菲特43年里每五年間業績都超過標普500股指。如下圖所示，直到最近這五年，這一記錄才被打破。

上周華爾街見聞總結索羅斯的投資絕技時提到，和索羅斯一樣，多年來，說起巴菲特的輝煌戰績也總少不了有人會問：他為什麽能長期保持佳績？有什麽成功的秘訣？

2011年，巴菲特在印度接受訪問，曾有聽眾問了類似的問題，原話是：“我們都知道，您是特別聰明的人，同時您也嚴格遵循自己的方式投資。是什麽讓您成為一位了不起的投資者，是智商還是自律？”

巴菲特當時這樣回答：

我可以告訴你個好消息，要做偉大的投資者，IQ不必高得驚人。

假如你的IQ有160，把其中30都賣給別人吧，因為投資用不著那麽高的IQ。你需要的只是適合的氣質。你要能夠擺脫他人的觀點對自己的影響。

你要能夠觀察一家企業、一個行業，評估一家企業不受到他人的想法影響。這對大多數來說是很難做到的。

大部分人有羊群心理，在特定環境下有時行為會出錯。互聯網上的那些瘋狂行為就是這樣。我確信，這屋里所有人都是聰明人，能把投資做得很棒。
……
IQ160的人未必能打敗IQ130的人。他們可能贏，但沒有很大優勢。有優勢的人有這樣的特質：他們真正去觀察企業和行業，不在乎旁人怎麽想、報紙怎麽寫、電視怎麽講，不去聽別人說什麽會發生這個、發生那個。

你必須得出自己的結論，必須根據可以獲得的事實去行動。如果沒有足夠的事實下結論，就當沒這回事，接下去做別的。你也得願意遠離那些別人認為很小兒科的事。

很多人沒那種特質。我不知道為什麽會這樣。很多次有人問我，是不是我與生俱來或者後天學到了這種特質。我不確定自己是不是知道答案。氣質是很重要的。

如果你自己都不知道答案，就別指望別人會告訴你。如果你自己不知道答案，別人說他知道，那也別因為這個事實就對自己不夠了解、不足以下結論的事物得出一個結論。

也就是說，要在股市中立於不敗之地，需要有自制力，形成自己的觀點，培養適合的氣質，這比智商更重要。

法國數學家、物理學家帕斯卡說過，人類的一切痛苦源於無法在安靜的房間獨自坐著。巴菲特以下這番話說明了自制力的重要性：

看看某只在紐約股票交易所上市的股票，也許它的股價過去12個月的價格比以往的低位高出50%，就在低點上方那麽多的位置波動。那你只能靜觀其變，等到自己覺得真正有吸引力的時候出現。

除了等待，你可以把其他一切都拋在腦後。幾乎沒有哪個遊戲像在股市那樣沒什麽對你有利的地方。

在股市，有人一開始聽別人在電視上的講話，或者在報紙上讀到的任何消息，然後就把根本的優勢變成了劣勢。沒有比股票更簡單的遊戲。你必須確定不要折騰得過火。

不要只是因為大家都在做一件事，就跟風去做。不論是在股市還是別的地方，如果改掉這種毛病，理智地行動，你會過得更好。

假如你鄰居的IQ比你低50，可他賺錢還比你容易。你妻子或許會對你說，隔壁那家夥在賺錢，你比他聰明，為什麽你不會去賺？

你必須把這類事統統忘掉。你必須做那些管用的、自己理解的事。如果你不了解，別人在做，也不要為此感到嫉妒或者有任何這類想法。就讓它去，等你找到自己理解的東西再說。

財務智商(37)：物業是金融產品

多份報章以14年不吃不喝為題，去說明現時樓價太貴。因為以現時樓價和香港家庭入息中位數計算，一個家庭要不吃不喝不買14.19年才可買到九龍區一個400呎的單位。有意見認為，較健康的年期應為5年，例如德國據稱就大約是5年左右。

可是這種跨區域的比較，卻沒有足夠地考慮各地的稅制差距，以及物業市場金融化的不同程度。香港是低稅率的地方，稅款只佔總收入的一少部份，即所謂的「可支配收入」(disposable income)，反而在各國很多地方，人們要納重稅，表面上很高的收入，除稅後只剩下一部份。

另外，各地的物業稅項也有所不同，比如德國，甚至是日本，對於物業交易會徵收多種賦稅，所以人們便不能負擔到高水平的樓價。而香港卻是物業稅項較少的地方。

不過，筆者認為有一項因素更加重要，就是香港物業的金融化程度極高，一般能出具收入證明，以及收入能通過壓力測試，420萬以下的物業可以向銀行借到七成按揭，更可以按情況向按揭證券公司，甚至其他財務機構供到最多九成按揭。

比如，以三成首期七成按揭為例，即係房價是收入的14.19倍，只要將收入的一半儲起來，不足9年就可以儲到首期。如果以一成首期九成按揭，更只是3年就可以儲到。

或者有一些人覺得將收入一半儲起來是不設實際，但事實上買樓是要供款的，也是佔收入的一大部份，沒有能力儲首期的人，零首期也無法供樓，以及交稅，則問題並不在樓價的高低，而是當事人根本就欠缺購買物業的能力。

有報章更例舉一名所謂慳家男怎樣儲兩年都儲不到首期，其中一項消費是購買了價值3,000元的皮靴，可以著3年，而有時間不去兼職搵錢，卻是男踢波女睇波當娛樂。

社會上好些主流的論調，都說這樣那樣買樓不可能，比如不可以借九成按揭，不可以借多過20年，不可以節衣縮食，生活水平不可以妥協，不可以儲幾年錢做首期等等。

事實上，透過各種金融服務，一般人要購買物業，並非不可能辦到的事情。而樓價能夠支持到這樣的水平，根本上就是因為能夠負擔的人，大有人在。而金融產品的計價，是不會考慮收入水平的。

作者網誌：http://blog.tokuhon.org

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財務智商(38)：甚麼物業是「必需品」？

經常都有人說，樓是必需品，唔應該用來炒賣，甚至港產片都要找個靚仔男神出來大聲說：「土地不是用來炒賣！」

很多東西都可以是必需品，例如糧食、空氣和食水，都是必需品，這是很合理的。可是「必需品」會不會同時是「投資商品」呢？有沒有是必需品樓宇呢？

筆者讀大學時，有一位當紅的哲學系教授，就是李天命博士，每逢上課時皆坐無虛席，好似《神探伽利略》中的湯川學教授，請不要妄想ADD到他的課，想旁聽也請早點起身，連通道樓梯都無得坐的。

李博士其中一項很值得大家學習的學問，就是語理分析，簡單地說，就是在討論問題之前，先了解對方正在說甚麼。如果對於問題甚至名詞的定義沒有共識，討論往往會流為各說各話。
比如上面所講的「樓宇是必需品，所以不容炒賣」，必需品一詞是指甚麼呢？如果是「沒有了人就不可以生存」，對不起，樓宇真的不會是必需品，沒有人會因為無樓住，瞓街或者露營就會死的。

抱有這種論調的人，其實是想指出「樓不是用來炒賣」，或者組合一下，應該是說「物業不應該是投資商品」。

那麼投資商品又有那些特徵呢？筆者認為，只要符合以下其中一個定義，就是「投資商品」：

1. 再售後升值獲利的價值
2. 現金收益的價值
3. 再融資的價值

例如汽車、珠寶、首飾，甚至一些低價的鑽石，一買就跌，落地唔見兩三成，又無息收，又不能加按，就不會是投資商品。反而限量版名牌手袋，因為以作為再融資借錢，都可算是投資商品。

那麼有沒有物業完全不符合以上的特徵呢？當然有，那就未補地價的居屋和「租者置其屋」的出售公屋，以及公務員合作社房屋。

未補地價的居屋公屋，不可以在自由市場上重售，只可以在第二市場出售或者由「白居二」持有者購買，購買之後仍然只能在這個有限的渠道內出售。未補地價的居屋不可以出售，翻按轉按又要房委會批準。

至於公務員合作社房屋，只能轉讓給合資格的人士，又要補地價才回復自由身，如果發展商大批購入後重建，又要再補第二次地價，所以除了寶翠園和昇禦門外，極少有大型的公務員樓重建計劃。

所以，模範青年認為，「樓不是用來炒賣的！」得，當樓沒有投資價值時，就會變成他們口中的「必需品」。老實說，筆者就真的不會去買，寧願租樓住，可惜在香港，樓宇的投資價值是無法完全排除的，只能夠是「投資商品」，所以就要面對樓價可升可跌的實際情況。

同載於property.hk/

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