財務智商(37)：物業是金融產品

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來源: http://notcomment.com/wp/?p=27160

多份報章以14年不吃不喝為題，去說明現時樓價太貴。因為以現時樓價和香港家庭入息中位數計算，一個家庭要不吃不喝不買14.19年才可買到九龍區一個400呎的單位。有意見認為，較健康的年期應為5年，例如德國據稱就大約是5年左右。

可是這種跨區域的比較，卻沒有足夠地考慮各地的稅制差距，以及物業市場金融化的不同程度。香港是低稅率的地方，稅款只佔總收入的一少部份，即所謂的「可支配收入」(disposable income)，反而在各國很多地方，人們要納重稅，表面上很高的收入，除稅後只剩下一部份。

另外，各地的物業稅項也有所不同，比如德國，甚至是日本，對於物業交易會徵收多種賦稅，所以人們便不能負擔到高水平的樓價。而香港卻是物業稅項較少的地方。

不過，筆者認為有一項因素更加重要，就是香港物業的金融化程度極高，一般能出具收入證明，以及收入能通過壓力測試，420萬以下的物業可以向銀行借到七成按揭，更可以按情況向按揭證券公司，甚至其他財務機構供到最多九成按揭。

比如，以三成首期七成按揭為例，即係房價是收入的14.19倍，只要將收入的一半儲起來，不足9年就可以儲到首期。如果以一成首期九成按揭，更只是3年就可以儲到。

或者有一些人覺得將收入一半儲起來是不設實際，但事實上買樓是要供款的，也是佔收入的一大部份，沒有能力儲首期的人，零首期也無法供樓，以及交稅，則問題並不在樓價的高低，而是當事人根本就欠缺購買物業的能力。

有報章更例舉一名所謂慳家男怎樣儲兩年都儲不到首期，其中一項消費是購買了價值3,000元的皮靴，可以著3年，而有時間不去兼職搵錢，卻是男踢波女睇波當娛樂。

社會上好些主流的論調，都說這樣那樣買樓不可能，比如不可以借九成按揭，不可以借多過20年，不可以節衣縮食，生活水平不可以妥協，不可以儲幾年錢做首期等等。

事實上，透過各種金融服務，一般人要購買物業，並非不可能辦到的事情。而樓價能夠支持到這樣的水平，根本上就是因為能夠負擔的人，大有人在。而金融產品的計價，是不會考慮收入水平的。

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