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投資基金 可代替買樓收租

1 : GS(14)@2014-10-24 09:20:10

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141024/news/ec_ecv1.htm




【明報專訊】由於數年前沈先生投資失利，欠下多筆私人貸款，上月趁樓市暢旺，將手持的出租物業沽售，清還所有貸款後，尚餘100萬元(表1)。他表示，父母有經濟能力，所以不用付家用，並且可與他們同住。由於女朋友已自置物業，兩人計劃4年後結婚，並以該物業作新婚居所，所以沈先生不用為居住煩惱。


父母女友均有物業 無家庭負擔

首先，沈先生年紀輕輕，之前已涉足投資，從投資理財角度看，他算是一個有經歷的人。沈先生最大的有利條件是他和父母同住，而且他父母有經濟能力，不用負擔父母的生活，而且女友亦已置業，這一切都並非人人能擁有。

儘管表面上沈先生因投資失利而賣樓，但其實今時今日香港樓價居高下，賣了也沒有壞處，反正結婚用的自住單位在，我覺得如果真想結婚，也不用等4年後，隨時可結，既然條件成熟，何需再等？結婚是人生大事！投資的事情長遠做，不必等這等那，反正用作結婚的20萬元小數目，沈先生隨時拿得出，現在將那100萬元也好，80萬元也好，開始投資，應該沒有問題。

投資失利賣樓 塞翁失馬

我認為沈先生現在把屋賣了，並非壞事，4年後再買樓，很可能樓價已下跌了。當然，是不是4年後樓價最低，這個說不準。其實沈先生的如意算盤是買一層新樓作投資用，像他以前，這個觀點沒有錯，人人如此想，此乃香港人的慣性思維，其實買樓求什麼？求升值？求租金？還會升嗎？至於租金，不外是一種收入罷了！難道就沒有別的方式代替？我們就循沈先生思路去為他策劃理財，100萬元可投資基金(表2)，並建議投資金融及科技板塊(表3)。

黃濬

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退休計劃須謹慎 不可依賴收租

1 : GS(14)@2014-10-31 17:37:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141031/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】周先生及太太同是35歲，分別任職貿易公司中層及護士，家庭月入約6萬元，兩人沒有子女要供養，每月支出包括日常開支1.5萬元、家用1.2萬元、保險及強積金供款分別4000元及3000元，以及供樓開支9500元。每月家庭盈餘約1.65萬元(見表)。


過去數年美國持續量化寬鬆政策，全球資金充裕，本港跟隨美國低息政策，按息亦屢創新低，周先生現時持有的物業在4年前買入，承造七成按揭，利率以HIBOR(香港銀行同業拆息)加0.7%計算，目前以約1厘的息率供樓，利息支出甚低。

持中小型股票 股息收入少

周先生及太太沒有花太多時間在投資理財上，除了物業外，主要資產為60萬元現金存款，另外亦持有20萬元股票，但大部分為中小型股，股息收入不多，過去數年都是輸多贏少。他們認為磚頭較為保值，加上有穩定租金收入，現時希望買多一個物業作收租之用，一來增加家庭收入來源，二來退休後可有穩定的租金收入。

首先，假設周先生及太太計劃買入一個市值約350萬元的物業，由於是二人第二個物業，只能承造最多四成按揭，需要首期為210萬元，二人的流動資金不足以支付，因此二人考慮將現有物業加按套現，以支付首期支出。

筆者認為現時二人的投資計劃取決於買多一層物業的急切性。如果急切性不大，可考慮以投資方式儲蓄首期，例如保留半年生活開支約30萬元後，將流動資金約50萬元，配合每月供款1.65萬元，投放在一個年回報率為8厘的投資組合內，約5年半後可儲得210萬元首期，屆時樓市若經過調整，市面上350萬元的物業選擇可能會更多。投資方面可考慮企業高息債券，以及大中華股票基金。

加按套現買樓 需放棄HIBOR超低息

如果周先生及太太希望在短時間內置業，便需加按物業，加按的風險主要是放棄現時供樓的超低息。另一方面，二人要留意同時供兩個物業的風險，如經濟逆轉、夫婦工作變動，以及加息後租金收入未必可抵消供樓支出。另外要留意現時買第二個物業須繳付雙倍印花稅。

建議買入高息債券藍籌股

退休計劃方面，筆者認為不可只依賴物業收租，因仍要繳交差餉、管理費及維修等費用，由於退休後沒有收入，因此需要平衡投資風險，建議部分資金投放在高息藍籌股、高息債券及政府債券上。

羅湋楠

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金管局變相收緊收租客按揭

1 : GS(14)@2015-01-20 19:17:47

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150120/news/eb_eba1.htm


【明報專訊】金管局昨晚宣布向銀行發出指引，提醒銀行在向沒有實際業務的空殼公司做物業抵押貸款時，應遵循之前幾次的逆周期措施的要求，即要嚴限按揭成數上限及做足壓力測試。第二則是將租金收入的扣減率由20％加大至30％或40％，若有借款人以租金收入作為計算供款收入比率，變相會令最多可借的按揭貸款減少。


金管局發言人強調，這份指引不是新一輪逆周期措施。該局回應說，推逆周期措施，目的是提升銀行就物業按揭貸款的風險管理及銀行體系的抗震能力。金管局每一次推出措施前，都會考慮多方面的因素，包括最新的宏觀經濟環境、按揭及房地產市場的發展、市民供款能力的變化等，以決定何時及推出什麼措施。金管局需要繼續觀察市場的發展，在有需要的時候採取合適的逆周期監管措施，確保銀行體系的穩定。

部分銀行定義「營運公司」過寬鬆

目前銀行會向一些營運公司提供以物業抵押的信貸融資，以應付實質業務或者日常資金需要。金管局最近新一輪現場審查發現，部分銀行對「營運公司」定義較為寬鬆，部分公司明顯只作為物業持有、投資或租賃的工具，等同空殼公司，但仍獲得抵押物業的貸款。

據業內人士解釋，部分只用作炒樓的空殼公司可以將同一個物業的餘下「市值」再抵押去貸款，聲稱用作業務運作，變相最高獲得100％的按揭成數。不過有關做法屬「灰色地帶」，大部分銀行都會拒絕批出貸款，問題並不算嚴重。但有個別銀行確有如此經營。

金管局昨日提醒，上述空殼公司應同樣受到逆周期措施規限。按最新的逆周期措施，公司持有的首間物業按揭成數上限為50％。

提高收租客供款入息比率門檻

第二項收緊措施是在計算供款與入息比率時，來自其他投資物業的租金收入扣減率由原本20％，增加至30％，如果沒有租金收入證明更進一步提升至40％，變相提高收租客的供款與入息比率的門檻。有關安排將適用於個人以及公司客。

據了解，有關收緊租金收入扣減對銀行的生意影響比較大，有業內人士說：「相信主要是針對炒樓的公司客，由原本扣減20％加到扣減30％甚至40％，還款安排計唔掂數，即刻借唔到錢買樓。」

收緊收租物業按揭後，假設買家以400萬元購入沙田第一城一個細單位收租，每月租金約1萬元，若買家在申請按揭時未成功租出單位或未能提供租金證明，計入租金收入部分之金額就由8000元降至6000元，若以按息為2.15厘、年期20年計，該名業主個人每月入息最低要求就由18,730元升至20,730.82元，升幅超過一成。

明報記者 葉浩霖、林尚民

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2 : GS(14)@2015-01-20 19:19:14

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150120/news/eb_eba2.htm



力度較以往弱 料屬擺姿態


2015年1月20日





【明報專訊】今次金管局向銀行發指引，間接地收緊收租客的按揭，力度遠較以往6次逆周期措施為小。消息人士亦說，今次不算是新一輪逆周期措施，但亦不排除向市場發出清晰信息，就是金管局仍「實」樓市及按揭市場的發展，確保一切按照規矩地進行。


經絡﹕對用家無影響

事實上，經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓稱，現時市場上投資客數目大減，去年經該公司承做之按揭，業主表明作投資收租用途的整體佔5%，當中需要把租金收入計入個人入息更是少之又少，今次措施並不會對用家有任何影響，故相信對樓市的影響不大。她又認為，買樓收租人士，一般資金會比用家充裕，「好少會計得咁盡」，故即使措施對投資者有影響，相信都是心理上居多，並重申，現時的辣招已經有足夠的防風度。

中原料對市影響不大

中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦指出，今次金管局推出的兩項指引，對整體市的影響並不會太大，因在指引推出前，大部分銀行實際上都以七折作計算，另有小部分銀行是以八折計算，故今次金管局只是「劃一」折扣度。

但她補充，過往有小部分投資者會在購買單位但未成功租出前，以市值租金作租金收入，向銀行申請貸款，在今次金管局推指引下，上述個案的租金收入折扣率就收緊至最低六折，相信金管局是希望監管相關例子。

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收租客轉買市區新盤

1 : GS(14)@2015-07-22 02:18:16

【吼平價盤】多個新盤接連推售，搶走市場焦點之餘，同時搶走客源。近期入市買家，除用家外，另有一批收租客，該批收租客過往主攻新界上車屋苑，至近期轉戰市區新樓，主要是新盤低市價推售，租值較高所致。



喜薈租金回報逾4厘

嘉湖山莊剛誕下首宗2房單位突破400萬元個案，該單位買家，假設買入單位作收租用途，須付樓價50%，嘉湖山莊麗湖居2房成交價406萬元，首期203萬元，單位月租約1萬元，租務回報率3厘。若以房協長沙灣新盤喜薈加推單位中，最平的3座6樓A室作例，實用面積391方呎，即供價488.79萬元，呎價12,501元，若同作收租，首期須樓價50%即244萬元，按同系同區喜雅2房租金作參考，料每月收租1.8萬元，租務回報率4.4厘，租值看高一線。代理指，受市區新盤低市價一成開售影響，嘉湖山莊本月成交量驟減，本月迄今錄20宗成交，較上月同期約30宗減少33%。預期整體二手買賣略為放緩，待新盤銷售過後，向隅客將逐步回流二手市場，成交才有望回升。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150721/19226571

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德銀看好賣樓股 勝收租股

1 : GS(14)@2015-09-27 02:34:37

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150925/news/eb_ebc1.htm


【明報專訊】中港兩地經濟增長疲弱，加上美國加息在即，德銀發布報告指出，二手住宅樓價及店舖租金近期顯著下滑，預期本港住宅和零售市場將承受更多壓力。不過，該行仍看好主攻住宅物業地產股，但將收租股評級降至沽售。
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德銀指出，本港樓市氣氛不佳，二手住宅市場持續疲弱，上周35大屋苑成交34宗單位，按周持平，這已經是連續第七周少於50個單位成交。愈多賣家將價格削至市價以下，甚至以低於銀行估價來出售，最近的一例是黃埔花園一個單位，出售價格低於銀行估價15%，亦低於8月底銷售價格16%。樓盤中介表示現在和賣家和房東講價，更有迴旋的餘地。

另外，報告提及，旅遊業惡化繼續對核心街區造成影響，自由行熱點旺角彌敦道大量零售商關門大吉，一間目標客戶為內地遊客的珠寶零售商承認因為看不到市場復蘇而結業，該店今年至今銷售收入已經按年下滑30%。

隨之而來的是愈多核心街舖租金下跌，尖沙嘴加拿芬道一間店舖的業主近期將租金下調30%。減租趨勢亦蔓延到二線街區商舖，銅鑼灣景隆街的店舖租金下跌20%。

德銀仍看好地產股，給予新地(0016)、新世界發展(0017)等買入評級，但看淡收租股，給予銅鑼灣大業主希慎(0014)和鷹君(0041)沽售評級。

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收租回報跌　樓價勢受壓

1 : GS(14)@2015-10-08 01:58:44

【拆局】近年住宅樓價及租金同步飆升，但樓價升幅遠超租金，如今大型屋苑租金已下跌，料會進一步打擊已經出現轉向的樓價走勢。本港樓價近年越升越有，根據差餉物業估價署資料顯示，今年首7個月住宅樓價上升6.7%，同期租金升幅4.2%，明顯樓價升幅跑贏租金。若以2009年1月份樓市從谷底反彈起計算，樓價升幅高達1.83倍，反觀同期租金只升82.8%。由於租金升得慢，中小型住宅回報率由當年的3.4至4.7厘，下跌至現時2.6至2.9厘。以往樓價走勢一向比租金先行，一般樓價先作調整，之後一至兩個月才在租金市場上反映。但以近期市況來看，由於樓價有下行壓力，但走勢依然反覆，部份業主未肯降價，同時又有辣招鎖死，寧願轉為出租，令租盤增加，從而對租金造成壓力。在租金續下跌的情況，如樓價不跌，回報率只會越壓越低，但未來加息周期臨近，回報率太低再難支撐樓價上升，樓價勢會被租金下跌而拖累。



中小型屋苑影響最大

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，近年新盤以中小型住宅為主，未來更多此類新盤收樓，對中小型住宅屋苑租金打擊甚大，而且目前經濟前景欠佳，加上又快加息等多項因素影響，相信樓價會持續進行調整，由近期升幅大幅收窄，至明年會有明顯的下跌情況出現。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151007/19323558

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大行唱淡　降收租股評級一線商場恐減租15%

1 : GS(14)@2016-02-18 00:35:12

■希慎廣場



【本報訊】剛過去的農曆新年假期，訪港大陸旅客勁跌12%，本港零售業進一步受壓。花旗發表報告，一口氣調低多隻商場收租股的投資評級及目標價，料今年一線商場租金收入減少10%至15%，以本地客為主的二線商場亦「冇得加租」。記者：鄭柏齡　陳東陽



旅遊界立法會議員姚思榮日前透露，年廿九到年初六（2月7日至2月13日）期間，訪港大陸旅客按年減少12%，連續第二年錄得下跌，而整體訪港客亦跌10%；他預期，今年上半年整體訪港大陸客仍要跌約半成。花旗昨發表報告，一口氣調低九倉（004）、希慎（014）、恒隆地產（101）、太古地產（1972）等共10隻收租股的投資評級或目標價，平均下調16.5%。該行指，訪港旅客持續減少，加上人民幣貶值降低出遊意欲，本港商場勢受影響；料一線商場的租金收入按年跌10%至15%，以本地客為主的二線商場，亦由原本預期可增長3%，調整至零增長。



希慎：租戶生意難做

希慎商舖業務總監蔡雯慧昨透露，新年期間商場人流與去年相若，惟沒有公佈銷售額；她指，現時旗下商場出租率達100%，今年三分之一的商戶需要續租，租金調整幅度視乎個別租戶而定。而集團副主席兼行政總裁劉少全強調，目前沒有減租壓力，但外圍經濟疲弱，坦言「租戶生意難做」，商場會多做推廣刺激人流。經營崇光百貨的利福國際（1212），其財務總監潘福全接受訪問指，新年期間零售氣氛未見改善，「延續去年下半年的負面情況，核心問題（自由行減少、港元強勢）未解決」。他續指，今年5月及11月，崇光將繼續推出「加長版」周年慶吸客，「盡量配合商戶清存貨」。展望全年市道，潘福全認為「唔使咁擔心」，因去年香港零售業見頂回落，跌幅只有約3%，「暫時唔算好嚴重」；他補充，旗艦銅鑼灣崇光百貨最快在今年11月前完成翻新工程，完成後店內「可負擔奢侈品」品牌比例將有所提高。



周大福料明年始見底

另一方面，金價近日跑贏股市大幅反彈，惟未能帶動金舖生意。德銀引述周大福（1929）管理層在投資者會議上透露，農曆新年期間金飾生意輕微回升，德銀料較財政年度第三季銷情理想，惟珠寶首飾類生意仍然疲弱。周大福續指，新年長假後未見零售黃金產品需求上升，市場仍然相當具挑戰。公司相信，香港零售業「美好時光」可能已一去不返，料最快明年上半年、甚至後年，市道才有機會見底回升。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160217/19493958

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港人赴英買樓收租回報高達10厘

1 : GS(14)@2016-03-28 14:14:11

【海外樓市】英國是港人海外置業熱門地點之一，近日備受「脫歐」公投與政府推出額外印花稅等影響。惟英鎊滙價回軟和低息環境持續，樓價企穩。兩位專家教路，倫敦市中心外，東南區與蘇格蘭均有「筍盤」，租金回報接近4厘，蘇格蘭更高達10厘。記者：伍詠雯


英國土地註冊處資料顯示，今年2月倫敦樓價按年升13.9%，平均樓價達53萬英鎊（約586萬港元），較英格蘭和威爾斯平均樓價高逾六成。英國樓價穩步上揚，因當地樓房供不應求。市場預期兩年後開通的橫貫線鐵路（crossrail），鐵路線沿樓價現新景象。





■鄭嘉瑋指脫歐公投對英樓市有一定影響。　馬泉崇攝

■這幢位於蘇格蘭的物業，樓齡已有40年。　受訪者提供

■蘇格蘭這個單位大廳四正，每月以900英鎊租出，回報達10厘。　受訪者提供



伊利沙伯沿線盤樓價勁升





據Zoopla統計資料，由鐵路線施工起計，過去6年半來漲幅超過一半。這條鐵路不只打通樓價稍遜的倫敦東區，更將市區與希斯路機場連接。當中英女皇伊利沙伯命名的伊利沙伯線（Elizabeth line）沿途站樓價勁升，倫敦東區申菲爾德樓價累升四成，著名商業區包括Bond Street，樓價累升逾六成。仲量聯行國際住宅物業服務部主管黃嘉欣指，過去兩年，港人到英國置業仍集中倫敦，主因該區為港人熟悉，且保值能力佳。倫敦核心區住宅租金回報率約2至3厘，倫敦其他區的租金回報率約4厘。除倫敦外，近日到曼徹斯特買樓的港人亦越來越多。1994年到英國置業的港人盧小姐（Lucy），主攻倫敦約百萬港元的細價樓。盧小姐目前持有10個物業，其中一個自住，其餘放租。盧小姐稱當初決定遠赴英置業，是為留學兒子提供住宿，「第一次買樓係94年，係倫敦東南區Canada Water嘅700幾呎兩房單位，用咗7.2萬英鎊。當時英鎊兌港紙有12、13算，港紙都要90萬。現時倫敦周邊地區已升值到50萬英鎊」。上述單位每月叫租約1,600英鎊，租金回報3.84厘。越來越多投資者留意蘇格蘭樓市。縱然當地樓價升幅較溫和，但大學區住宿需求殷切。《買起英國樓》作者鄭嘉瑋（Ricky），2007年隨家人移民蘇格蘭。



110萬買入　月租9,810元

年僅23歲的Ricky與家人合資在阿伯丁（Aberdeen）購入7項物業收租，每月合共收租約6,000英鎊。四年前，他游說家人合資買入一間樓齡40年的兩房單位，連計律師費、保險和雜項等開支共3,000英鎊，合共投資約110萬港元。他在買入單位約一個月後以每月900英鎊（約9,810港元）租出，若按買入價計，租金回報約10厘。
Ricky提醒大家做好心理上適應，蘇格蘭樓齡好大，幾十年甚至幾百年樓齡都有。他建議買家選擇物業，應留意屋內配套包括暖氣、熱水爐和水喉等是否完善，因蘇格蘭天氣比香港冷，當地維修費亦較本港高。而港人較忌諱的「凶宅」，在蘇格蘭樓市影響不大，銀行均接受該項物業作抵押貸款。









來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160328/19543928

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【人物專訪】股海風高浪急 少女股神套股換樓穩陣收租

1 : GS(14)@2016-04-12 17:19:48

http://ps.hket.com/content/1193301
不少人夢想在股海淘金，冀望一朝發達，但腷市始終風高浪急未及「磚頭」般穩陣，作為90後的少女股神張容容(Michelle)深明此道，藉股票斬獲第一桶金後，隨即套股換樓，抽出部分資金買樓收租保值。

股票快上快落，買賣靈活，但論穩定性始終必及樓市，張容容則認同，雖然股市搵錢速度快，投資者所要承受的風險卻較高，若以賺錢角度而言，只要樓價續錄增長，回報亦相當可觀。

股市波動大 樓市較穩陣

她以購買1個價值$300萬的物業為例，買家拿出約$100萬作首期，當物業身價上升$100萬至$400萬水平時，樓價看似只上升33%，但買家只投放$100萬作成本，卻已賺得另外1個$100萬，即無形獲得約1倍回報。除受惠樓價增長外，同時更可將單位推出市場放租，每月穩定賺取租金，雙重獲利。

而她更身體力行，早前已撥出部分獲利資金投入樓市，作套股換樓。張容容指出，現時手持兩個單位作長綫投資，其中1個持貨單位為紅磡單幢盤新貴薈點，由於港鐵沙中綫將於區內增設車站，料帶動其樓價進一步上揚，看好往後發展前景，故此在2014年10月時已率先出手，斥約$345萬購入薈點1個開放式單位，實用面積約233平方呎，呎價$14,807。

目前該單位正作放租，月租約$1.25萬，以單位面積233呎計，呎租$53.6，目前回報率約4.3厘。至於購入薈點的首期資金，由炒賣股票獲利而來，涉及約$120萬，承造約七成按揭。

年青人「計好數」先上車

另一個單位則位於跑馬地景光街，在2015年5月購買，屬舊樓物業，成交價約$700萬，承造約五成按揭，單位實用面積450平方呎，屬2房戶型，月租$2.8萬，呎租$62.2，回報高見4.8厘。至於未來亦會繼續套股換樓，買樓目標會以市區物業為主，保值能力理想之餘，也易於轉賣脫手。

對於今年樓市走勢，她認為，樓價最多回調1成至2成，估計急挫3成或以上的情況較難出現，始終本港剛性住屋需求強勁，樓宇跌價一成後已見支持，即時會有用家出動接貨，故此對於尚未置業的人士及年輕人，假如「計好數」可選擇先行上車「執平貨」，畢竟買樓必定較租樓化算。

同時亦勸喻青年朋友，要做好個人理財規劃，每月為自己定下儲蓄目標，避免做「月光族」，更要做好投資理財，為資產增值。

睇好濠賭股表現

而回到Michelle最熟悉的股票市場，今年各股票板塊中，她就最看好濠賭股的表現，張氏再指，雖然近年內地政府積極推行「打貪」，某程度上影響澳門賭場的收入，但留意到，去年澳門相繼有新賭場及酒店落成後，無論人流或是前往澳門消費娛樂的旅客數字均有增長，相信有助振興濠賭股表現

另外，現時濠賭股的股價，離高位已存有相當程度的折讓，可謂跌得「太殘」，嚴重超賣，只要股市信心回復，相信今年有一定追落後及反彈的空間。

場地提供：TOWN


攝影記者 : 程志遠 梁鑑章

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新盤搶攻收租客

1 : GS(14)@2016-08-10 07:41:59

■薈朗租金回報率料約3.6%。　黃耀興攝


【拆局】三個上車盤短兵相接，料新盤市場自今年5月後轉為白熱化，爭的並不是年輕客自用市場，而是投資收租客市場。鑑於買磚頭文化再次抬頭，要贏便是要爭取投資者的歡心。上車盤魚貫登場，繼南豐屯門豐連成功爭取到80後年輕客入市後，之後是新地（016）筲箕灣形薈，入場費要近500萬元，另一個打正旗號的宏安（1243）馬鞍山市中心區薈朗亦加快上戰場，入場費平形薈近一半。兩個都是吸引上車客的焦點盤，各有捧場客，但對於投資者而言卻有機會成本（Opportunity Cost）。形薈最平上車單位折實490.2萬元，若以同區譽都租金每方呎50元計，租金回報率約3.4%。薈朗面積更細，221方呎最平單位折實276.8萬元，而項目同區最近的新港城一個實用320方呎單位，兩房望內街及少海景，單位現以1.2萬元放租，平均每呎叫租37.5元，折算薈朗租金回報率約3.6%。若果閣下是投資者又會如何選擇？記者：劉兆昌





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160810/19730048

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