周顯﹕長實賣收租物業釋放價值
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GS(14)@2016-08-15 05:26:19【明報專訊】根據報道，長實地產（1113）副主席李澤鉅在分析員會中，聲稱除了總部長江中心之外，什麼物業也可以出售，包括了中環中心。
查長實地產在香港的土地儲備有70萬平方米，上半年的香港物業銷售，包括商用物業在內是86.86億元，比去年同期少了16.1%。我當然不會和其他傳媒一般，去揣測這和看淡、撤資有沒有關係，我只是想客觀地分析，這做法在商業上是否有利。
收租物業回報低
大家都知道，收租物業的回報十分低，平均大約是3%吧！可是，一家藍籌上市公司的市盈率是幾多呢？以長實為例子，大約是十多倍PE吧！所以，如果是以盈利來計，收租物業根本不划算，因此，從會計學上來計，收租計的是yield，利潤則計入市盈率，因為這兩者根本不可以同日而語。這好比你投資一間茶餐廳，和投資買物業，前者所要求的回報率一定會比較高。
我在《炒股密碼》和《財技密碼》都說過，物業放在上市公司的手裏，一定會有價格折讓。反過來說，如果長實把手頭的收租物業賣掉，得回現金，反而會釋放其股票的價值。之所以收租物業是有利可圖，只因為在香港這個畸形的社會，樓價不合理上升，所以收租可以等着樓價升值，如此而已。如果樓價只是緩慢地上升，甚至下跌，收租反而是比較差的投資。試想想，收租怎能收到一年十幾個巴仙的利潤呢？
我常常說，如果香港的幾間地產發展商把手頭所有的收租物業賣掉，換回現金，派特別息給股東，它們的股價隨時會比現價漲出一倍。那麼，大家可能會問﹕咁阿李生同郭家咪隨時有錢過蓋茨？我說：梗係！不過，這得有一個大前提，就是咁多優質地產，要有買家接貨先至得，所以要慢慢賣，才能賣出好價錢！
[周顯 投資二三事]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3875&issue=20160815
收租王百伙物業突封盤不賣
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GS(14)@2016-08-17 07:32:21【明報專訊】樓市回升，加上終落實深港通，有利市場氣氛，有投資者隨即封盤不賣。物業投資者楊達潮旗下的太平集團地產有限公司，持有約103個物業，包括66個住宅及37個工商物業，總值逾20億元，昨突於其公司網頁顯示，所有物業全線封盤，只租不售。
值得注意的是，楊達潮的投資足迹遍佈全港，持貨最多的屋苑為愉景灣，涉及11伙，另多個大型屋苑亦見其蹤影，包括鰂魚涌太古城、紅磡黃埔花園、海逸豪園等；豪宅物業包括南區陽明山莊、跑馬地比華利山等。事實上，楊達潮於今年初開始放售上述物業，近月開始頻頻沽貨，包括太古城、薄扶林碧瑤灣及大嶼山愉景灣等，年內已售7項物業，合計套現近9000萬元。
利東邨未補價實呎6562元 撲歷史紀錄
另一邊廂，公屋市場做價亦見回升，鴨脷洲利東邨一伙享海景的2房實呎高見6562元，創全港未補地價公屋次高。區內代理稱，該單位為利東邨東平樓中層15室，實用381方呎，上月以250萬元（未補地價）售出，實呎6562元，創全港未補價公屋呎價次高。原業主於2010年以106萬元（未補地價）購入，帳面獲利144萬元或近1.4倍。值得注意的是，現時全港最貴未補地價「公屋王」同為利東邨，於去年5月誕生。該單位實用面積同為381方呎，以260萬元（未補地價）成交，實呎6824元，是次成交呎價僅低於最高紀錄約4%。
另香港仔雅濤閣亦有3房海景戶創今年屋苑新高價。土地註冊處顯示，雅濤閣4座高層G室，實用576方呎（建築689方呎），以585萬元（未補地價）成交，實呎10,156元（建呎8491元），做價創屋苑今年新高。原業主2010年273.3萬元（未補地價）購入，帳面獲利約312萬元或逾1倍。
另屯門叠茵庭有2房特色戶實呎破頂。美聯分行營業經理陸家民表示，叠茵庭9座頂層連天台單位，實用381方呎（建築555方呎），反價8萬元至428萬元成交，實呎11,234元（建呎7712元），呎價破屋苑紀錄。原業主於2013年以305萬元購入，帳面獲利123萬元或四成。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3710&issue=20160817
收租王百項物業封盤 涉逾20億
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GS(14)@2016-08-17 07:54:22【本報訊】樓價急升，全城現封盤潮。低調收租王楊達潮旗下太平集團地產公司，近日突將手持100項物業全線封盤不賣，住宅佔六成，總值逾20億元，相信是近年全港最大規模封盤個案。楊達潮過去3個月沽出6項物業套現近9,000萬元，但可能見近期樓價急升，或預見大升市來臨，突將約100項目全線封盤，這批單位在集團網站已寫上「封盤Not for Sale」，當中包括約60個住宅單位，之前叫價總值近16億元，包括鰂魚涌太古城（5伙）、紅磡黃埔花園（4伙）、北角城市花園（1伙）及和富中心（1伙），柴灣杏花邨及鴨脷洲海怡半島亦各有1伙。封盤名單中亦包括一批豪宅，單是中半山及南區已涉及17個物業，總值5.5億元。大嶼山愉景灣11個單位亦封盤。另香港仔居屋雅濤閣4座高層G室585萬元售出，呎價10,156元，為今年首宗呎價重上萬元綠表居屋。同區公屋華貴邨綠表價低見78萬元，創屋苑五年新低。富誠地產林栢榮稱，鑽石山龍蟠苑兩房重上500萬元，B座高層10室售505萬元。中原地產亞太區總裁黃偉雄持有的跑馬地禮頓山2座頂層A座相連戶，昨瘋傳以1.6億元售出，呎價6萬元創屋苑新高，但黃氏否認已賣樓。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160817/19739360
汕尾沿海盤 邊收租邊度假 35萬起入場 平過東南亞
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GS(14)@2016-09-02 05:20:29【明報專訊】隨着中國和香港的經濟飛升，對可同時作度假及投資用途的物業需求日濃，近年也有不少中港人士投資東南亞的度假物業。由廣東或香港飛往如泰國或馬來西亞，少說也要3至4小時飛行航程，其實在廣東也有沿海大型度假式樓盤供應，由深圳坐車前往不用兩小時車程，且樓價可能較東南亞同類物業更廉宜，買家可放租或度假。明報記者 汕尾報道
保利地產現正發展廣東汕尾市的金町灣項目，預計投資總額約400億元（人民幣‧下同），項目總規劃共3期發展，佔地達4500畝，第一期約700畝，物業最大賣點之一為緊貼長達7公里的原生海岸線，且是粵東地區唯一鄰近城市中心的濱海度假項目。
香港電訊一代主席羅珠雄近年在香港投資多個商場物業，現以包銷方式在港銷售金町灣400多個單位。羅珠雄說，看中這個樓盤，一是位置鄰近他的家鄉，預期2018年第三季高鐵西九龍總站建成後，直達汕尾站只需約1小時；二是看中其擁有國際級的私人海景和海灘；三是樓盤價格「低水」。
高鐵落成後 香港1小時直達
樓盤委託的銷售代理山海地產銷售總監李秀平補充，樓盤配套包括汕尾巿第一家五星級酒店希爾頓酒店進駐，而提供的57至65平方米望海公寓，售價數十萬元起，內園景單位售價35萬元起，中層望海單位折實約48萬元起，折合每平方米售價為8000至9000元，相較惠州海邊樓盤廉宜約三分之一。
據悉，發展商可與業主簽訂為期3年的包租租約，而每年業主可擁有21日作自住度假用途，而項目首批交樓時間為2018年第二季。此外，港人以個人名義購買該盤第一套首付樓價30%，即銀行可提供70%按揭；而第二套首付40%，銀行提供60%按揭，而第三套需一次過付款。
包租3年 每年可自住21日
李秀平說，參考樓盤附近的巽寮灣一線海景單位樓價走勢（見圖），反映這類海景樓盤受追捧，買家購入單位後，既可簽約出租，同時可保留每年21日作度假自用，又不用長途跋涉坐飛機到東南亞，所以早前銷售的反應相當熱烈。
[環球樓市]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0078&issue=20160902
亞果橙業慘淡 買樓收租 戴孤劃
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GS(14)@2016-09-07 22:19:532016-09-02 HJ
「鐵哥們」應該都知道，中國自古以農立國，農夫有多少付出，就有多少收成，所以有「一分耕耘，一分收穫」、「誰知盤中飧，粒粒皆辛苦」等說法。
然而，亞洲果業（00073）近年來種橙業務慘淡收成，擬斥巨資收購近深圳前海地區的投資物業，聲稱可產生穩定租金收入。戴Sir將於本文拆解該項建議交易，嘗試尋找背後可能動機。
亞洲果業主要業務為種植、栽培及銷售農產品， 以及製造及銷售水果濃縮汁、水果飲料濃漿、冷凍水果及蔬菜。集團在內地擁有3個種植場，包括廣西壯族自治區合浦縣的合浦種植場、江西省的信豐種植場及湖南省的湖南種植場，佔地合共約103方公里。
鮮橙產量急跌75%
受到過去數年惡劣天氣及黃龍病肆虐影響，集團部分種植場產量持續急跌，信豐種植場及湖南種植場於去年底及今年5月底相繼終止營運，單是終止營運就要申報減值虧損及撥備約22.2億元人民幣，而砍伐樹木再錄得減值虧損及撥備約1.5億元人民幣，令到業務及財務營運均面臨嚴峻挑戰。
集團8月中就發出盈利警告指出，截至2016年6月底止年度，鮮橙總年產量將大幅下跌，由2015年度約13.02萬噸，減少至約3.19萬噸，減幅高達75.5%；加工水果業務錄得的產量亦低於上半年，並承受持續的利潤壓力；因此，預期2016年度營業額將較低，期內核心淨虧損將大幅高於2015年度。
亞洲果業的種橙主業受到嚴峻考驗，只好考慮開拓其他收入來源，嘗試去幫補集團生計。「中國大媽」喜歡的投資項目──購房子（買樓），也成為集團的投資項目目標。
亞洲果業於8月底宣布，擬以總代價6億元，向獨立第三方賣家龔澤明收購深圳南山區物業60%權益，其中3億元以現金支付，餘額3億元將向龔澤明按每股0.5元發行6億股代價股份支付。
賣家將成大股東
另外，亞洲果業與配售代理訂立協議，將按竭誠基準配售最多6.1億股新股，予不少於6名承配人，每股配售價同為0.5元，較前收市價0.62元折讓19.35%，淨集資3億元全部用作上述收購項目。
據悉，該物業包括兩座各8層高的樓宇，目前出租率超過90%，2015年產生租金收入約4437萬元人民幣。由於該物業靠近深圳前海經濟特區，而辦公室及商用物業一直享有較高出租率及增長，故此集團認為收購可產生穩定租金收入。
戴Sir認為，亞洲果業以6億元收購南山區物業六成權益，相當於整個物業估值約為10億元，以去年租金收入4437萬元人民幣（約5191萬港元）計，租金回報率達5.19%，可以說是相當不俗。
但要留意的是，賣家龔澤明的父親龔俊龍或其持有的公司，現時佔用該物業的若干部分及於完成交易時或前後訂立租賃協議，但未來其佔用物業比例及續租租金變化，都有可能會影響租金回報率。
從亞洲果業角度來看，集團可能不需分文就收購了一項內地物業，以提供穩定的租金收入；但賣家龔澤明收取部分代價股份，持股量一舉躍升至24.39%，成為最大股東，原大股東Ng Ong Nee權益則攤薄至7.29%。因此，亞洲果業收購內地物業，到底是為了業務轉型，還是大股東股權易手，不妨拭目以待。
戴Sir下周五將與大家繼續「嘮嗑」。
#戴孤劃 #財經拆局 #蠱壇辨虛實 - 亞果橙業慘淡 買樓收租
改裝劏房收租 勿低估風險
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GS(14)@2016-10-13 07:45:22【明報專訊】個別樓市「專家」教路，買入細單位改裝為劏房出租，賺取較高租金回報率，再用部分租金收入用來租住豪宅，這樣便可賺取細單位與大單位之間的「息差」。楊官華於4、5年前曾參考上述建議，沽出九龍站及奧運站物業，然後換貨買入細價樓，並且改裝為劏房，「希望租畀人收7、8厘」，結果執行情况未如理想，他總結上述失敗經驗為三個字：「落錯車」。他提醒讀者除非本身有豐富經營劏房的經驗，否則不要低估經營劏房的難度，「我自己交過學費，係失敗的典範」。
楊書健則補充，真正有實力的物業投資者，只會投資最好地段的物業，例如阿布札比主權基金在亞洲購買寫字樓，「希望持有這些物業予子孫三代」，只會選擇中環、新加坡及東京少數地區作投資對象。
可吼亞洲房託 息率望達4厘
楊書健又說，亞洲房託（REITs）目前現金派息率高達4厘，較本港住宅物業的淨租金回報率僅約2厘高。因此，他建議若投資者持有多於一套本港住宅，可考慮沽出其中一，套轉買亞洲REITs，持有3至5年，便可望賺取較高息率回報，此一方案尤其適合退休投資者。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9640&issue=20161013
【動畫】28歲外賣仔變包租公半退休有14層樓收租
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GS(14)@2016-10-14 06:52:07澳洲28歲男子弗萊明（Tony Fleming）原是個薄餅店送貨員，但憑省吃儉用，加上精準眼光投資物業有道，短短10年就擁有14個物業，現與妻子處於半退休狀態。弗萊明18歲希望成為車主，便以貸款方式買車，他發現利息昂貴，便想盡辦法提早還錢，因而建立了省錢習慣。供完車會後，弗萊明決定買樓，他看中悉尼西部近郊的金斯伍德（Kingswood），為儲首期就每周工作逾60小時，又與家人同住節省租金。他亦因在薄餅店工作，因利乘便吃薄餅和即食麵果腹，加上首次置業補助金，他在19歲就成為業主。當時金斯伍德一個三房單位價值18.9萬澳元（111萬港元），近10年後現價逾60萬澳元（352萬港元）。弗萊明坦言當時的樓價被低估，「（單位）很近火車站，我知道西部被低估」，結果靜待數年樓價就飆升。首度成為業主後，弗萊明再在悉尼西部買了一個一房單位，然後在18個月內再買了三個物業，它們的租金回報率高逾7％，他稱只需動動腦筋，就可以以廉價裝修增加租金回報，「物業看來美10倍，並幫你取得更高租金」。弗萊明的秘訣是為單位作基本裝修，只需油上新油漆、地板和更換廚房廚櫃枱面、煮食爐等，單位每周租金就增加10至15澳元（58至88港元）。弗萊明指自己過去花了許多時間研究地產投資，他現將物業租出，每年租金達13萬澳元（76萬港元），並開設公司為買家提供購買物業意見。投資有道的他就提供「小貼士」──看好鄰近巿區的郊區，及計劃興建鐵路站等基建的地區。英國《每日郵報》
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161014/19800778
收租好過乜？荃灣兩房都要萬七蚊
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GS(14)@2016-11-12 05:39:31有樓收租的業主，在政府突然加辣後，更加不願平賣，推高租金。美聯物業梁仲維表示,荃灣愉景新城錄2房單位租金，創下新高獲承租。屋苑3座高層C室，實用面積495方呎，建築面積610方呎，業主放租幾天，獲租客以月租1.68萬元承租，實用呎租34元，高市價7%，並創兩房新高租金。原業主2007年以201.2萬購入，是次出租，租務回報率10厘。由於單位接近10年前買入，遂享有高收租回報，正好印證早前代理分行櫥窗，貼上「收租好過打劫」招紙，形容買樓收租客心聲。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161112/19830962
嘉湖業主20年料收租180萬
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GS(14)@2016-12-17 23:51:12【本報訊】本港未有跟隨美國加息，對收租客未見影響，天水圍嘉湖山莊一位長情業主，新近以9,700元租出兩房單位，這位業主一直把物業留作收租長達20年，估計合收180萬元租金，賺了樓價兼賺租。
買入價僅124萬
中原地產天水圍分區營業經理伍耀祖表示，嘉湖山莊麗湖居4座中層E室，實用面積446方呎，建築面積581方呎，內園及泳池景，月租9,700元，實用呎租21.7元。伍耀祖指，業主於1996年1月以124萬元向發展商購入單位，之後一直將單位出租，今次租務回報高達9.4厘。業主收租長達20年，按月租平均價大約7,500元計，20年內累計租金收入約180萬元，已超出當年購入成本，足證物業長線投資潛力相當優厚。麗湖居4座低層E室面積相若，上月中註冊登記以399萬元售出，呎價8,946元，出租單位現市值逾400萬元，升值2.2倍以上。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161217/19868183
轉收租「維生」 新地信置看高一線
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GS(14)@2017-01-02 05:41:18【明報專訊】中資頻繁搶地谷升地價，令本地華資地產商且戰且退，有地產分析員表示，現時部分地價高企已致本地開發商無利可圖，未來華資樓盤供應將減少；惟由於本地開發商現多以收租「維生」，料今年地產股仍值博，看好新地（0016）與信置（0083）。
瑞銀中國內地及香港房地產行業研究主管李智穎表示，中資投地拉高本港地價，現已見到有本港地產商因盈利方面「計唔到條數」放棄競標，若該趨勢延續，長遠華資開發商於本港市場份額將逐漸減少。
中信里昂證券房地產研究部主管王艷表示，過去兩年中資在港買地比例已由5%躍升至40%，反映本港地產商認為已有約三成土地沒有利潤；惟若中資地產商缺乏長遠規劃，屆時或有機會於市場轉弱時撤資，倘「蝕價」賣地或將拖低周邊地價，令港商損手。
中資缺規劃 倘撤資或拖低地價
對於明年本港樓市，李智穎認為，「辣招」對細價樓影響較大，貴價樓仍有內地客支持。王艷表示，雖然今年供應仍多，惟本地開發商供應量或將順勢減少。
野村證券地產研究團隊表示，基於樓市銷售下滑與薪資增長停滯等因素，看淡明年樓市，惟對資產負債表穩定的地產股持積極態度；瑞銀與里昂均看好收租物業質素良好且派息穩定的新地。王艷續稱，信置現持230億元現金，約佔市值四分之一，在加息周期中，持有大量現金較為「着數」。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5126&issue=20170102
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