南昌一號 戶型多樣 吸換樓客
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GS(14)@2016-10-29 12:48:19【明報專訊】近年市場有多個市區單幢盤推售，最新包括由恒地（0012）發展的深水埗南昌一號，除鄰近港鐵深水埗及南昌站外，項目更是市場上提供罕有面積較細但房間較多的戶型，適合預算有限的換樓家庭。
明報記者 林尚民、攝影 黃志東
預計2019年2月入伙的南昌一號，共設129個單位，有別於同系多個市區盤，項目不設開放式及1房戶，全數單位均為2房到4房間隔，但實用面積卻較市場類近戶型偏細。項目提供的32個4房單位，實用面積552至595方呎，為近年市場上面積最細的4房戶。
595呎設4房間隔
發展商早前就開放38樓A室交樓標準示範單位，實用面積595方呎，單位大廳未計開放式廚房及玄關位，面積約110方呎，發展商採用了近年新盤常見的開放式廚房，並外連露台，令空間感增加。主人套房連浴室面積逾100方呎，空間不算太擠迫，而另外3間細房，面積則約44至50餘方呎，但間隔尚算方正實用。值得一提的是，上述4房戶的大廳與毗鄰房間的分隔牆身，屬於主力牆，意味業主不能打通房間擴大廳區面積。發展商為增加單位實用性，更特別在走廊加設假天花，增加儲物空間。
3房戶不足400呎起
3房單位方面，全盤共有32伙，實用396至418方呎，房間面積比上述4房戶略細，其中兩間細房面積不足40方呎，最細一間更只約37方呎。此外，項目提供最多伙數的戶型，為2房單位，共設64伙，實用面積由327至367方呎，發展商早前開放38樓C室交樓標準示範單位，實用面積364方呎，單位房間面積雖小，每間房約44方呎，其中一房連窗台，另一間房則設有工作平台，但單位設有一個儲物房，方便住戶收納物品。
除單位設計獨特，項目另一大賣點就是交通方便，樓盤位於港鐵深水埗及南昌站之間，步行往兩個港鐵站均只需約10分鐘時間，可享三線優勢——港鐵荃灣線、東涌線及西鐵線，加上有多條巴士線路經該區，前往港九新界多個地區都十分方便，但值得留意的是，項目不設車位，而樓盤亦鄰近西九龍走廊，部份單位或受噪音影響。
另一方面，深水埗為傳統住宅區，發展成熟，區內除有不少民生商戶及特色食肆外，亦設有大型商場，如西九龍中心，而附近的港灣豪庭亦設有一個約20萬方呎的大型商場。
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來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3776&issue=20161029
嘉湖換樓客預繳15%辣稅
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GS(14)@2016-11-08 05:50:01【本報訊】政府「加辣」後瞬即被投資者破招，以「一份買賣合約形式」大舉掃貨，明剃梁振英政府眼眉。二手樓價亦繼續破頂，天水圍嘉湖山莊更錄得首宗15%雙倍印花稅成交，換樓客先買後賣。
映灣園 天晉反價賣出
祥益地產謝利官表示，天水圍嘉湖山莊景湖居9座中層D室，實用544方呎，剛以443萬元售出，呎價8,143元。買家本身外區有物業，故須支付15%印花稅，涉及66.45萬元，但半年限期內沽出原有物業可申請退回稅款。原業主2013年6月以310萬元買入單位，持貨三年，獲利133萬元，升值43%。美聯物業蕭銳賢表示，東涌映灣園亦錄首宗15%辣招成交，為11座極高層A室三房戶，實用918方呎，賣方為投資者，原叫價880萬元，覺得政府再加辣，令二手供應更少，反價20萬元至900萬元成交，呎價9,804元，創同類單位今年新高。美聯物業劉浩勤表示，將軍澳天晉破頂，2期5B座中層A室，實用549方呎，兩房間隔，今年9月25日放盤，叫價800萬元，但政府加辣後，業主企硬不減價之餘，仲反價10萬元，買家亦無懼辣招照追，以810萬元成交，呎價14,754元，為天晉歷來首宗兩房單位成交價升見「八字頭」，呎價亦創下屋苑兩房新高。原業主2013年3月以591萬元買入，三年升值37%，賬面賺逾200萬元。對於加辣下二手樓仍能破頂，劉浩勤都話：「我都嚇一跳，出招後仲要賣咁貴。」天晉對上一宗最貴兩房成交，為1期8座高層D室，實用533方呎，去年10月以798萬元易手，呎價14,972元。大角嘴瓏璽加辣後連環兩宗蝕讓，其中8座中層C室售2,220萬元，連使費蝕逾300萬元。另8座高層D室，以1,680萬元易手，原業主2011年以1,627萬元買入，明賺實蝕。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161107/19825155
【無懼加辣】本地換樓客付新稅508萬買浚峯特色戶
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GS(14)@2016-11-08 05:50:05新辣招生效後，恒地（012）堅尼地城浚峯錄得本港永久居民入市個案，43樓A室特色戶，三房一套單位，實用面積976方呎，連666方呎天台及43方呎平台，以3,388.77萬元成交，呎價34,721元，為項目呎價及樓價新高。據悉，新買家為換樓客，購入浚峯後會將自住單位售出，但仍然要先付新印花稅，稍後成功售出單位後才獲退回。以新稅率計，買家要付508.3萬元印花稅，較加辣前多付220.3萬元稅款。雖然新買家有權退回稅款，但須於半年內售出自住單位後，向稅局申報，獲稅局批核後才可退回。如核准為合資格人士，買家只需付約144萬元印花稅，有約364.2萬元稅款可獲退回。但無論如何，買家都要預備逾500萬元額外資金作預繳印花稅。浚峯全盤尚餘最後一伙43樓B室，同為特色戶，實用面積941方呎，較早前已上價單，定價3,134萬元，但未作出銷售安排。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161107/19825007
青怡花園626萬易手換樓客付稅94萬
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GS(14)@2016-11-21 00:01:28【本報訊】美國加息升溫及辣招打壓，二手樓仍破頂。美聯物業蔡偉明稱，青衣青怡花園連錄兩宗成交，其中6座高層G室，實用面積547方呎，以626萬元易手，呎價11,444元，成交金額料創屋苑歷史新高。買家為區內業主，先買後賣作換樓，須向政府支付15%印花稅，涉及辣招93.9萬元，但之後可申請退回部份稅項。中原馬斯力稱，天水圍嘉湖山莊過去兩日錄6宗成交，有「97貨」勁賺110萬元，為美湖居2座低層C室，實用面積544方呎，以435萬元易手，呎價7,996元。原業主1997年4月以325萬元買入，持貨19年沽貨，升值34%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161120/19839443
柏傲灣享海景 吸上車換樓客
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GS(14)@2017-01-22 02:13:34http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0020&issue=20170121
【明報專訊】西鐵荃灣西站一帶將有3個大型新盤推售，其中打頭陣的新世界（0017）與萬科合作的柏傲灣臨海而建，坐擁藍巴勒海峽及汀九橋醉人海景，而項目戶型種類繁多，可照顧上車客及換樓客的需要，當中的開放式單位，更是區內過去8年來首見。
明報記者 林尚民 攝影 蘇智鑫
預計於明年8月入伙的柏傲灣，由兩座大廈（每座再細分為A、B座）組成，共設983個單位，是長實（1113）於2014年5月推出環宇海灣（1717伙）後，荃灣近3年來最大型新盤。柏傲灣戶型種類眾多，涵蓋開放式至4房，其中開放式單位共設170伙，實用306至318方呎，佔整個項目約17%。
開放式戶區內8年首見
資料顯示，對上一次區內設有開放式戶的新盤，已是2009年嘉里（0683）推出的大窩口縉庭山，而未來推售的長實海之戀及華懋全．城匯，亦不設開放式戶。換言之，今批開放式單位將是區內極罕有全新供應。
項目的樓王單位，設於1A座A、D室及2A座A室的4房戶，合共只有138伙，是項目涉及單位最少的一種戶型，戶戶向海，實用面積1028至1366方呎，發展商早前已開放的3個交樓標準單位，其中包括實用1251方呎的2A座48樓A室，屬4房1套間隔，單位大廳連玄關位置，面積約330方呎，設有落地玻璃窗，可望藍巴勒海峽，景色怡人。
4房大戶樓王一律向海
單位其中3個房間，均與大廳享同一樣的海景，其中主人房連套廁面積約190方呎，並特設轉角窗，令視野更為廣闊，而值得一提的是主人套廁，除有多個儲物櫃外，更有不少插頭及USB充電頭，是貼心設計。廚房方面，罕有地採用灰藍色光面廚櫃，儲物空間亦十分充足，部分儲物櫃更參考了飛機上的行李櫃，設計獨特。
另2房單位共設223伙，實用488至551方呎，發展商開放的2B座48樓A室示範單位，便屬實用551方呎的2房戶，是面積最大的2房戶型，單位同樣有貼心的設計，如大門位置便設有一列木櫃，除用作鞋櫃外，亦方便戶主進入單位後即可放置隨身物品。不過，單位的開放式廚房，鋅盤及煮食爐位置則被走廊分隔，略有不便。
大部分單位採開放式廚房
事實上，項目極大部分單位均採用開放式廚房，包括全數的開放式至2房單位，另多數的3房單位亦設開放式廚房，而4房單位則全數採用傳統廚房。樓盤位處傳統住宅區，區內配套齊全，大型商場、文娛設施、綠化空間，以至酒店、商廈都一應俱全，項目距離西鐵站僅數分鐘步程，出入方便。
■有片睇
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mpfinance.com
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GS(14)@2017-01-22 02:14:03http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4294&issue=20170121
【明報專訊】柏傲灣臨海而建，發展商為配合景觀，樓盤特別採用了遊艇作設計概念，靈感源自在風中高揚的遊艇帆旗，盡顯遊艇的澎湃氣勢，如4房單位的主人套廁、地板及窗戶，即使是外牆部分，均參照郵輪設計，而廚房內部分儲物空間，更是參考飛機的行李櫃設計，在住宅項目而言，可算玩味十足。
會所由法籍遊艇設計大師操刀
除住宅部分外，室內外面積合共達3萬方呎的住客會所「Blue Pavilion」，則特別請來法籍遊艇設計師Philippe Briand設計，從會所外圍的水底射燈，以至於會所內的旋轉樓梯及THE BRIDGE的碳纖維物料等。是次項目更是Philippe Briand首次於香港作跨界構思，Philippe Briand在國際上屢獲殊榮，直至現時，已設計逾12,000艘遊艇，在遊艇界享負盛名。
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做二奶拍三級片肉體換樓都得高潮女恨錢謀包養
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GS(14)@2017-02-19 13:59:36■近日爆出「有樓有高潮」而成熱話的高潮女Seasun，前日接受本報訪問時揚言不介意做二奶和以肉體換樓。攝影：仇志德
無綫實況節目《有樓萬事足》近日播出的預告片中，受訪素人鄧寶怡（Seasun）指「有樓有高潮」及發表「公猴愛洞穴」言論而遭全城圍插，封她為「高潮女」及極品拜金女。Seasun前晚接受本報專訪時，揚言恨拍三級片，又指若有男人送她2,000呎樓，要她做二奶都在所不惜，她說：「有啲乜唔做得？又唔係犯法，殺人放火。」
香港人為上樓可以去到幾盡？曾參加趙世曾贊助的「國際旅遊小姐大賽」的22歲鄧寶怡前晚接受本報專訪時，揚言若有男人送樓，要她做二奶甚至出賣肉體也在所不計。無綫實況節目《有樓萬事足》近日播出預告片，當中素人Seasun受訪時因爆出金句「有樓有高潮」、「冇樓咪白撞」和發表「公猴愛洞穴」等惹來網民熱話，鬧爆她是極品拜金港女。另外，有網民又指該節目是岑應編導，質疑今次岑應跟過往的作品一樣造假，拜金港女金句其實是預設對白。
■Seasun在《有樓萬事足》宣傳片中發表公猴愛洞穴論，惹網民狂插。電視圖片
■揚言愛靠自己能力買樓的貼樓女Inky（左）與高潮女Seasun性格完全相反。
望加入娛樂圈
不過，面對排山倒海負評的高潮女Seasun前晚於荔枝角接受本報專訪時，聲稱沒有後悔講出真心話，亦不怕因此嚇窒追求者，她說：「可能因為咁，先多咗人留意我呢！」會否甘願做人二奶被包養？Seasun說：「咁既然對方係同我拍拖，送層樓畀我梗係好啦，係對呢段關係嘅承諾嘛！」對於出賣肉體換樓，她理直氣壯說：「如果有啲嘢做完唔影響到人嘅話，有啲乜唔做得？又唔係犯法，殺人放火。如果係好靚仔，一定會考慮。」原來Seasun一直希望加入娛樂圈，自認演戲尺度有彈性，就算要她做三級片女主角亦不會介意。
Seasun之前表示要有2,000呎樓的男士才合心意，當問到覺得自己憑甚麼會獲男友送樓時，她說：「我喺個男仔心目中有乜份量，唔係我去諗，係對方點諗。」記者笑問她覺得自己值幾多呎？她又再語出驚人笑說：「你講緊下面呀？講買樓？唔會限制自己囉！」採訪：陳杰場地提供：KOOL Co-creative Studio
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170219/19932889
李志成：港低息持續 換樓客出動
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GS(14)@2017-03-22 00:18:29【明報專訊】美國聯儲局上周宣布加息0.25厘後，市場暫未見太大反應，多個新盤即接力登場，由新盤的入票及銷售情况可見，無論用家及投資者均積極物色單位，反映美加息無礙港樓市熱鬧氣氛。
近年銀行之間按揭競爭愈趨白熱化，回顧6前年，當時銀行提供的H按計劃，實際利率約2厘水平，與現時實際供樓利率比較，未有明顯上升，部分銀行提供的按揭實際利息甚至低於2厘以下，由此看來，業主借貸成本相若。
上車客做好加息準備
最近更有消息傳出，有銀行計劃就樓按貸款額700萬元以上客戶，個別提供H加1.3厘按息，即實際供款利率約1.92厘，至於按揭額達500萬元或以上，有指部分銀行亦可批出全期低至H加1.32厘利率（實際供款息率約1.94厘），加上現時本港銀行水浸，銀行結餘保持2500億以上水平，反映本港銀行有力維持低息環境。
事實上，近期除用家及長線投資者入市，市場亦漸見有換樓客出動，究其原因，在過去數年樓市升市期間，手持的物業已累積一定升幅，增強財政實力，部分家庭隨着家庭人數增加及工作區域變化而有意換樓，有意升級換樓，加上本港近年按息持續低企，現階段換樓的借貸成本變化不大，即使未來加息，換樓客仍可把握低息尾班車入市，一方面高沽現時手上持有的物業。雖然不少人士均預期，本年內香港有機會跟隨美國加息，不過根據上周美國加息後本行調查顯示，不少有意於本年內置業人士早已對加息做好準備，除非美國加息步伐提速，增加市場的波動性，否則短期內本港低息環境仍可持續。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0546&issue=20170320
位處名校網 勢吸換樓客
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GS(14)@2017-04-22 10:48:28【本報訊】九龍塘賢文禮士位處名校網，料吸引不少為校網而來的換樓客。不過，樓盤逆市低開，除地盤位處非傳統豪宅地段外，更有單位望到墳場景，令發展商定價不敢進取。
樓盤鄰近墳場
賢文禮士位於延文禮士道，雖被納入為九龍塘區，不過實際較接近九龍城，與傳統九龍塘區豪宅環境不配合。樓盤被5間學校包圍，最高亦只有10層，與毗鄰學校相若，景觀不開揚。特別一提，地皮鄰近華人基督教永遠墳場，雖然相隔香港兆基創意書院，不過第2座C室單位的客廳及主人房都會望到墳景。該盤最大優勢是擁名校網，屬41小學校網及九龍城區中學校網，喇沙、拔萃小學等頂尖名校皆在此列。中學方面，民生書院、嘉諾撒聖家書院等傳統名校就在旁邊。華懋2010年以21.7億元投得上址，地價每方呎9,537元，現時首批折實均價21,677元，只較6年多前「麵粉價」高1.3倍。相比近期發展商開價與地價相距3至4倍比較，已算「輕手」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170422/19997580
「港男」黃長興嘆樓價瘋狂 換樓不易
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GS(14)@2017-06-19 11:34:52http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4779&issue=20170619
【明報專訊】近期多項數據皆顯示私宅售價指數持續破頂，透過參選「港男」入行的電視藝人、又是法國餐廳老闆的黃長興，接受本報專訪時直言:「現時新盤每方呎動輒賣3萬元，直情係天價，但都有好多人排隊等候購買，真係幾瘋狂。」他笑言，自己與Neway太子爺、近期涉足地產發展的20 & Co董事薛世恒份屬好友，有意參股成為發展商之一，亦希望可在薛發展的旺角商場LOFT by 20，打造新派法式快餐店。
在法國成長的黃長興於2003年回流香港，之後憑參加港男選舉加入娛樂圈，目前除拍劇外，亦是法國餐廳的老闆。回歸20年來，樓市一直是香港人最關心的話題，這位型男亦不例外，雖然他認為每個人都應擁有自己的物業，但他指香港客觀環境是樓價易升難跌，想上車或換樓都不容易，「（樓價）的確高得不合理，新盤賣3萬元一呎都要排長龍，而且不是你想買就買到。」
呎售3萬也排長龍 亦未必買到
他認為，雖然現時炒樓風氣已比過去大為收歛，但中資機構或內地買家，在香港以高價競投地皮及掃樓，是港樓價被推高的主要原因之一。
黃慶幸自己早於數年前已入市買樓，目前與太太和一對子女，居於紅磡某大型屋苑的實用1400方呎相連單位。不過，他感嘆樓價高企、政府推出多項辣招下，如想為日漸長大的子女，換一間面積更大、附設平台花園的特色戶，亦非易事。
對於他的好友、同場的薛世恒，目前正在旺角打造LOFT by 20商場；黃長興指，他現時在天后開設的餐廳，以法國家庭式及地中海海鮮為主，早前已落實在尖沙嘴金馬倫道開設第2間法國餐廳，料7月中開幕，如可在薛世恒旗下的旺角LOFT by 20落戶，將會打造為法式快餐店。
作為半個生意人，黃認為除樓價持續向上外，商舖租金亦是有增無減；以他位處天后的法國餐廳而言，2010年中承租時，月租近6萬元，之後每隔約2年加租一次，現月租已加至8萬元，即7年累積加幅逾三成，他表示因為有一批熟客支持，所以仍算有錢賺，「做餐廳好困身，亦不知可維持多久，所以無意購買自置舖位，業主（舖租）加幅若不太誇張，自己會接受。」
望進駐薛世恒旺角商場 開法式快餐店
至於薛另一住宅項目，位處青山公路汀九段的桂盧重建項目，黃長興亦指有意入股，薛笑言回應:「如果他入股，將來或者可用成本價，購買其中一幢洋房。」
明報記者 林可為
Genova快開價 瞄準換樓客
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GS(14)@2017-06-22 08:01:39■Park Yoho Genova雖位處鄉郊，但現樓示範單位只能望對面樓。 許頌明攝
【本報訊】開價在即的新地（016）元朗錦田北鄉郊新盤Park Yoho第2期Genova，發展商明言會有針對換樓客的財務安排，而首批單位未必會包括開放式單位。新地代理總經理陳漢麟昨形容Park Yoho Genova開則迎合大家庭，「上次（Park Yoho首期推售時）120%按揭都頗受歡迎，好多客細樓換大樓，亦都好多客人都返轉頭嚟多謝我哋有呢個短暫性財務安排，令到佢哋置業輕鬆咗」，所以今次亦會有針對性的措施吸客，但追問下仍未透露項目首期採用樓價120%按揭的買家比例。其他新盤方面，九龍劏房王Ava61昨加推24伙標準單位及5伙特色戶，前者折實平均呎價20,580元。發展商同步公佈銷售安排，本周五將發售全數86伙已開價單位，購買2至4伙的大手客優先揀樓，市傳項目至昨晚累收130登記。
■兩房連儲物間單位面積雖達572呎，但主人睡房狹隘。 許頌明攝
傲瀧9,500萬易手
另外，持續以招標形式賣樓的新世界（017）西貢清水灣傲瀧，昨沽2伙，當中包括A座頂層2號三複式，成交價9,500萬元，單位實用面積2,948方呎，連749方呎私家天台及按摩池，呎價32,225元。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170620/20061897
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