玩盡REITs債券工廈農地 30歲成千萬富翁
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GS(14)@2016-03-16 15:32:592016-03-12 NM
今時今日，大富翁沒樣看，不會穿「踢死兔」也不會拿士的。身家豐厚的Starman，其實跟身邊朋友沒兩樣，屋邨出身，喜歡穿間條Tee配牛仔褲，目標是一年去4次旅行，覺得高薪厚職也不及創業那麼有趣。但有別於大部分同齡人，他畢業不足10年已由零開始達至財務自由，靠買穩陣的REITs和債券踏上致富路，現時每月穩定收入逾10萬元。難得的是，他沒被金錢和安逸沖昏頭腦，仍記得自己有個夢想亟待實現。
不願上鏡的Starman，成長自單親家庭，媽媽靠領取綜援把他養大。小時候為幫補家計，已懂得自製筆記賣給同學，也當過不同的兼職賺錢。「當年顧着搵錢無心向學，會考考不上。重讀那年遇到一位好老師，愛上了Econ，一年就讀晒A-level的課程，到預科就連大學的都學埋，結果高考成績好好，大學順理成章讀經濟及金融。」
股市大熱的2007年，Starman大學畢業後即進入大型金融機構工作，過了工作得昏天暗地的幾年打工生涯。「做Trainee工作很忙，不分晝夜，有時忙到沖涼都唔得閒，每個月總要飛幾轉。不過勝在機會多，很快已學到不同的知識，建立了人脈。而且花紅可觀，每次都有六位數。」另一優點就是工作太忙，他根本沒時間消費，扣除每月固定開支後，其餘全數儲起。
不炒細價股 鍾情REITs債
很多人認為，從事金融業的人都很會投資，甚至炒賣收入多過正職，但Starman寧可將時間花在工作上增值自己，也認為財富應靠複式效應累積，而非靠爆炸性投資，故從不沾手細價股，取而代之的是REITs（房地產信託基金）和債券這兩門較穩陣而且「唔使成日望住」的項目。
他認為，買REITs跟買樓差不多，但就省卻了自己研究哪些地方值得投資、做按揭的時間，然後每年坐享派息增長，他投資的REITs由以前5厘去到現在8厘，回報不俗。「領展我最鍾意，由20蚊儲到現在，每次都以股代息滾存，及後又定期加入儲蓄加大注碼。」後來資金滾存至一定數目，開始抽調資金買債券。
「揀穩健的大公司，查Credibility（信用度），3年後還錢某程度上有保本概念，另外每半年派一次息，每次都有6至7厘。若買完債券再押給私人銀行，可融資到八成資金，即是實際付兩成錢就可賺到十成，當時回報是7厘，但銀行批給我的貸款息率只是1.3厘，賺取中間的差價，3年已差不多回本。」
假設他以100萬元買入7厘息債券，一年收息7萬元，將債券抵押給銀行後可回籠八成即約80萬資金，一年付息約1.04萬元，換言之以20萬元便可一年賺取約5.9萬元息差，3年便已賺17.9萬元。他透露，這組合滾存多年，就成了他達至財務自由的關鍵，正如他博客裏寫道「平均月收取利息6位數」，就是由此而來。
買住宅自用 投資揀工廈
一直渴望組織自己家庭的Starman，在2012年以四成首期購下一個600萬元的住宅單位，與女友拉埋天窗。完成人生大事後，正式踏上物業投資之路，抽調約150萬元與友人成立公司。
公司最先的投資項目，是購入一整層葵涌工廈進行大翻新，之後再將單位分契拆售，項目短短半年已賺了逾一倍回報。獲此「穩贏秘笈」後，公司開始夥拍私募基金不斷開展同類型項目，3年間完成了20個，遍及荃灣、葵涌、荔枝角及紅磡，而投資回報少則有五成，多則可倍數計。
工廈的「分契拆售」做法成功後，Starman便將概念引入新界農地及倉地。先購入平價農地，然後翻新成有機農莊，再間細至數百呎至千呎轉售；另外又買入接近邊境的倉地，興建有蓋倉庫，吸引國內外企業租用。他坦言，受惠於早年農地的低水價格，農莊項目的回報可達1倍至3倍，而倉地回報雖未及農地，但亦有一倍。他稱現時公司持有3個農莊及1個倉庫，公司連同其他周邊業務，累計總資產達數千萬元。
跟着Starman考察致富路
第一站：工廈
潛力所在：工廈罕為貴
未來工廈供應不會增加，反而政府「活化工廈計劃」引來投資者、企業不斷收購工廈改建酒店、甲級商廈等，令工廈買少見少，愈發矜貴。
樓上舖、陳列室、工作坊、寫字樓及倉庫都愈來愈盛行，創造出一定需求，而政府亦在2030年策略報告中提及，會更改工廈用途，鼓勵轉型。
眾多工商物業中，工廈入場門檻較低，目前部分區域仍處低水。
賺錢大法：改裝大翻身
在買入工廈後，由註冊認可結構工程師重新設計，將一整層數千呎的工廈分間成大小不一的單位，再由律師進行「分契」，做到每個單位都有獨立樓契，然後再拆售。每個項目投資逾千萬，單是啟動金額也需數百萬，但可賺取的回報高達五成至數倍。
由於Starman的公司會與工程、建築公司及地產經紀合作發展，故可做到搵樓、改裝、銷售一條龍，賺盡時間和成本。
Starman表示，改裝工廈非一般散戶能力所及，但他們仍可投資細碼工廈單位，價錢視乎地區及樓宇質素，租金回報約4至5厘，較住宅為佳。其次是選購一些由小型發展商翻新拆售的靚裝單位，價錢最低只需50萬至60萬元（逾100平方呎），買家購入後可將單位交由發展商代出租，以賺取首3至5年每年約5厘的租金回報。但要注意，無論哪類工廈，按揭最多只可做四成。
投資心得：要有裝修
★工廈與住宅一樣，都是位置最重要，要留意該區交通是否方便，附近有否商場、地舖；工廈、商廈和人流是否集中。
★若單位買入時沒裝修，則客路非常局限，影響出租機會。若要花錢裝修，則要有心理準備地方大裝修費自然高，留意對投資回報的影響。
★一定要實地視察，留意單位附近及上下層的使用情況，若行業有噪音等污染會影響出租。另最好不要選擇太低樓層，單位有窗有獨立廁所會較易租出。
地區心水：看好西九
?看好西九龍工業區即長沙灣、荔枝角一帶的發展，事關它是全港的最中心點，輻射範圍廣。荔枝角近年逐步轉型，酒店及新商場進駐帶來動力，據悉當區大業主如羅氏針織及利豐已準備將旗下工廈改建，到時「話變就變」，潛力較大。
?大西北地區看好屯門，一來仍處低水，容易入手；二來將有港珠澳大橋等大型基建，加上接近前海新發展區，問題是升值需時不可速食。
?最好不要集中投資在同一工業區，可嘗試分別投資在西九、東九及新界等地，以分散投資風險。
第二站：REITs+債券組合
組合優點：避開辣招
與投資物業差不多，但REITs好處是不用自己研究，有大集團計好數，衡量哪些地方有升值潛力、收租回報高，且由大集團做按揭融資，投資效益高。現時一般人買樓要面對的按揭限制及辣招也不用理會。
部分REITs限制公司須將九成盈利作派息，根據往績年回報有5厘至8厘，比住宅租金回報更豐厚。
債券入場門檻雖較高，優質債約需20萬美元（約156萬港元），但債券回報不俗且穩定，買債3年後取回本金，某程度上是已保本；另每半年派息一次，年回報約7厘，若結合槓桿，回報可逾10厘。
投資心得：最緊要大
★REITs最喜歡領展（00823），另外是越秀房產（00405），它們的主要業務都是收租，比較穩陣。
★投資債券最緊要選大公司，有良好信譽便可。次級債入場費較低，約10萬元美元（約78萬港元），但風險相對較高。
★債券投資本身傾向保守，但引入槓桿就變得進取，一般年回報可達15厘至20厘。是否使用槓桿，要視乎整體投資中債券的定位。若投資者本身已持有一門相對穩定的生意，即可以槓桿形式投資債券，提高回報，相反若其他投資都屬較進取的，就盡量不要使用槓桿。
第三站：農莊
潛力所在：現價低水
農地價格仍處低水，呎價約100元，加上翻新建築費，成本仍相對較低，但重售可賣500元一呎，計算成本在內回報有一倍以上。
農地不能承按，但每塊農莊地的售價界乎數萬至百萬不等，豐儉由人，銀碼相對其他市面上的物業細，有一定捧場客。
市場上不乏自用買家，很多是住市區豪宅的有錢人，住所雖交通方便，但孩子缺乏活動空間，會買下農莊作假日親子活動或朋友聚會場所。
投資者買來出租圖利，租客亦不少，幼稚園、教育機構、教會及非牟利團體都是定期租戶。
賺錢大法：拆契出售
買下農地後翻新，將萬呎農地間為數百呎至千呎不等，配置獨立水電錶及簡單設施後出售。Starman表示，此投資亦存在槓桿，因農莊會分幾期發售。在完成第一期工程有「現貨」後開始宣傳及銷售，另兼售後兩期的的農莊，但該兩期將以「樓花」形式出售。等首批售完資金回籠後，再作後期發展。若計算槓桿在內，整個項目回報可達兩至三倍，但時間稍長，約需時一年。
跟工廈一樣，改裝農莊注碼大，不適合散戶，但一般投資者仍可購入這類拆契農莊，將其出租賺取回報。部分發展商會代客出租，在指定年期內提供約5厘回報。
投資心得：自給自足
★選農地附近最好有公家路，次選是私人路。若附近只得私人路，事前應與路段持有人有充份溝通。另要注意路段是人路還是車路，若沒有交通工具直達可能影響吸引力。
★提供獨立水電、Wi-Fi、園林佈置及農地管理等提高吸引力，另可加入額外服務，如設計及裝修、代購露營車等。
第四站：倉地
潛力所在：需求上升
本港貨倉長期有運輸公司、國內外企業作為穩定客源，但近年中港物流暢旺，集運愈發普及，導致需求上升。不過，預計未來倉地供應不會顯著增加，所以競爭將愈發激烈。
賺錢大法：分段興建
買入倉地興建大型密封倉庫，一般以數萬呎計，通常包括上落貨配套、保安系統及管理，然後間開出售、出租。操作跟農莊項目相若，分階段興建，先建起第一期出售大部分倉庫賺錢，待資金回籠後再興建後期，另留下約三分一出租，提高公司現金流。整個項目投資回報約一倍，單計租金回報則超過10厘。
投資心得：交通大小
★位置最好接近邊境。
★貨倉太小不值錢，面積最小要兩萬平方呎。
★倉庫提供獨立水電錶，另要設有卸貨台、電卷閘，提供管理服務。最好加設特闊通道方便40呎貨櫃出入轉彎，而且不用排隊卸貨，省回時間成本。
錢買不到的人生
月入六位數、坐擁千萬資產，對於很多人來說是遙不可及，但年僅31歲Starman早已展開計劃更達至成功，這位過來人卻提醒，勿以財務自由為終極目標，否則會失卻人生意義。
「愈來愈多年輕人視財務自由為人生目標，但我覺得財務自由只是一個狀態，純粹顯示你的被動收入可抵日常開支，它不應成為一個人終身追逐的目標。」
當年他進入私人銀行做融資，每月有幾萬元收入，算是不錯，他卻看到危機：「試過真係乜都唔做只吃喝玩樂，但好快就覺得個人好虛，無嘢做、無成功感、無下一步，咁做人仲有咩意思？所以財務自由最重要的不是唔使做，而是它賦予你更多空間去做你真正喜歡的、有意義的事。」
結果，他選擇了開設公司，建立自己的事業王國。他更透露，自己從小到大都喜愛大自然，可惜小時候沒機會接觸，故開公司後不忘拓展農莊業務，還自己一個心願。
成長自艱難的家庭環境，令現在Starman對家庭生活十分重視：「屋企夠使夠食就可以，我亦唔需要名錶名車，只希望幾忙都好，每日都有時間回家陪和太太、囡囡吃飯，這樣的生活最幸福。」
工廈扮住宅 租金貴一倍 大角嘴恒昌中心300呎月租1.1萬
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GS(14)@2016-04-12 17:43:39■恒昌中心低層單位內櫳新淨，現時叫租與同區住宅劏房睇齊。
【直擊報道】近年「拆細」成風，不單住宅拆細變劏房出售，連工廈市場也一樣，投資者買入細碼工廈化妝變成設有獨立廁所單位，格局形同住宅，以高於舊式工廈租金達一倍價錢在市場出租，本報發現大角嘴必發道一帶，便有300方呎工廈劏房單位喪叫租，每呎37元，接近區內新落成住宅租金。
屬舊區之一的大角嘴，挾市區之利，區內重建價值被看高一線，除發展商近年在區內陸續開拓新式工廈，如嘉華地產的Solo，興勝創建的The Bedford等之外，小業主亦跟風翻新工廈單位扮住宅。記者上周往大角嘴直擊，發現樓齡已23年的必發道138號恒昌中心，不少業主購入單位分拆出租。該廈業權拆散，外貌殘舊，正門對正九龍殯儀館，不過大堂剛翻新，升降機不用「嘟卡」。
■大角嘴工廈恒昌中心位處舊區之內。
■除了獨立廁所，還附設淋浴設備及熱水爐。
■工廈近年被投資者購入翻新，每層劏成一梯12伙，實用約200方呎至約400方呎。
■所有單位均附設獨立廁所。
單位洗手間有淋浴花灑
代理帶記者往低層單位參觀，全層剛完成翻新，劏開約12個單位，每個單位實用面積由約200方呎至約400方呎。以直擊一個單號室為例，拉尺度一度，實用面積不足300方呎，儼如一個住宅劏房，不單設有獨立洗手間，洗手間內還附設淋浴花灑及熱水爐，有指改裝費約10萬元。上述單位叫租1.1萬元，即實用呎租約37元，呎租比同區舊式工廈成交價貴1倍，區內工廈呎租徘徊10元，呎租甚至拍得住同區劏房住宅，如大角嘴奧柏．御峰1座低層F室，實用283方呎，月租1.2萬元，呎租42.4元。形品．星寓一個實用338方呎單位，月租1.3萬元，呎租38.5元，儘管恒昌中心未錄租賃成交，然而呎租已與區內新樓看齊。上述單號室業主於2015年11月斥276.9萬元買入，假若1.1萬元獲承租，回報率達4.8厘。據中原工商舖資料，去年全年工廈錄3,828宗成交，按年急增27.6%，當中成交額500萬元以下工廈成交錄2,507宗，佔去65.5%，比2014年佔比56%，升9.5個百分點。
代理指Solo八成單位作住宅
搶購細工廈成風，問及區內工廈會否被當成住宅，其中一代理稱，「梗係有啦！有啲人貪平，好似附近既Solo，百分之八十係攞嚟住，始終係新樓，月租約1萬蚊，仲有成500幾呎（建築），去邊到搵呀……好多係後生仔女、兩公婆或者單身」。這幢被代理形容好多人「居住」的必發道83號Solo，屬嘉華地產發展的工廈，09年發售，當時以「全新西九龍自住空間」推銷字眼作招徠，一度惹消委會關注，被指有誤導市民可作住宅之嫌，而早年亦拍攝到有單位內有睡床。不過，現時該廈租賣零放盤，上周一清明節，周邊地廠的車房、五金店全部落閘，一片靜寂，下午1時至2時記者駐足觀察，看見一名穿着拖鞋的年輕男子出入該大廈，又有3名年輕人挽着幾袋零食步入大堂，疑似居住在該廈。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160412/19567601
用作住宅 僭建閣樓及樓梯石屎藏屍案工廈 違規單位或充公
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GS(14)@2016-05-08 02:23:20■部份工廈單位昨晚仍可見有人活動，窗外掛滿衣物。謝榮耀攝
【本報訊】轟動全城的石屎藏屍案凶宅被當局揭發有僭建物及違反地契用途。屋宇署及地政總署昨日分別向單位發出命令及警告信，屋署指單位閣樓及樓梯屬僭建物要求拆除，地署則指單位涉違規用作居住用途，如情況持續不排除充公單位，亦將陸續巡查其他單位有否違例。《蘋果》記者昨以租客身份放蛇睇樓，發現單位擺設儼如住宅，經紀隻字未提單位不能居住。記者：鍾雅宜
荃灣灰窰角街6號工廈「DAN6」今年3月底捲入石屎藏屍案，當中9樓D室單位為兇案現場，死者遭人埋屍在一個四方石屎棺材內，案件同時揭發工廈內懷疑有人違規居住。事隔個多月後，屋宇署及地政總署採取聯合行動，指按批准建築圖則，該樓宇設計和建造只擬作工業用途，調查後發現單位非法用作住用用途及有僭建物。屋宇署遂向業主發出法定命令，要求終止單位的住用用途及拆除僭建物。根據屋宇署發出的3張命令，指單位違規加建了一個閣樓及一條樓梯，及違規放置床墊、家用洗衣機及煮食設備要求拆除及移走，及要求停止繼續作住宅用途，需於一個月內完成所有工程及還完程序。
■DAN6今年3月發生石屎藏屍案，工人合力將證物移走。
■DAN6位於荃灣灰窰角街。
地署促限期內還原單位
地政總署亦指該工廈地契指明只可作一般工業或倉庫用途，如把單位用作住宅或其他用途屬違反土地契約，地署已發警告信要求業主糾正，因考慮到把工廈用作住宅的嚴重性，署方會按需要考慮採取進一步執行契約，包括將單位權益轉歸政府。據了解，地署一般會先發警告信，如業主在限期內未有糾正，當局會再發一封警告信，如違契情況仍持續，當局才會採取執契行動將單位收回。《蘋果》記者昨到訪涉事單位，單位重門深鎖，但大門門柄上掛上多張通告，當中包括屋宇署通告。
當局亦指樓宇已被納入屋宇署針對工業樓宇被用作住用用途的大規模行動中，屋宇署及地政總署會分批巡查該樓宇其他單位。據知，已有住戶於4月底接獲屋宇署發出的信件，提醒單位不可作住宅用途，如涉違規請盡早糾正。據了解，屋宇署將進行突擊搜查單位有否違規，但若住戶不應門，署方不會強行爆門。昨晚從大廈外所見，不少單位內仍有人活動，部份單位放置梳化及掛滿衣物，儼如住宅單位。涉事違規單位由「曲存投資有限公司」持有，該公司去年1月以288萬元購入該單位，根據公司註冊處資料，曲存董事為陳志傑，並由「San Bu Qi Holdings Limited」全資持有，San Bu Qi則為一間英屬處女島公司。
DAN6工廈發展商為香港興業，全幢約有178個單位。本報早於2013年項目預售時曾到地盤附近作偵查報道，有代理向記者教路購買後可偷雞當住宅出租，但當時香港興業稱DAN6是一座工業樓宇，用作工業用途。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160507/19601861